Stand: 16. Junil 2016 EXPOSÉ BAU PRINZ-EUGEN-PARK MÜNCHEN
MITMACHEN
MITMACHEN Was machen wir? In diesem Exposé erfahren Sie mehr über: Die Planungsgemeinschaft Rapunzel besteht aus jungen Familien, jüngeren und älteren Paaren sowie Singles aus dem Raum München. Gemeinsam wollen wir im Prinz-Eugen-Park in Bogenhausen, im Nordosten Münchens, ein Wohnhaus und mehrere Reihenhäuser bauen. Wichtig ist uns dabei die Gemeinschaft, die sich auch in der Architektur unseres Hauses manifestieren soll. Wir möchten ein nachhaltiges und hochwertiges Gebäude zum Leben schaffen. Das Gebäude wird in Holzbauweise errichtet. Als Energiestandard streben wir ein KfW-Effizienzhaus 55 nach EnEV 2016 an. Wir wollen nicht nur ein Haus bauen, sondern eine Gemeinschaft wachsen lassen, aus der später gute Nachbarschaft wird. den Ort, an dem wir bauen wollen, unser Projekt mit Wohnungsgrundrissen und Kostenübersicht, den aktuellen Stand des Projektes und den geplanten zeitlichen Ablauf, was genau das Bauen in einer Baugemeinschaft bedeutet, das Team, mit dem wir unser Projekt realisieren möchten. Wir sind noch auf der Suche nach Mitgliedern! 02 40
DER ORT
DER ORT Der Prinz-Eugen-Park Die ehemalige Prinz-Eugen-Kaserne im Münchner Osten, im Norden von Bogenhausen, ist eine von mehreren freigegebenen Militärflächen, die die Stadt München nun städtebaulich entwickelt. Auf dem 30 Hektar großen Gelände soll von 2014 an ein neues Quartier mit etwa 1.800 Wohnungen entstehen. 450 Wohnungen sind als ökologische Mustersiedlung geplant, in der der Rohstoff Holz eine besondere Rolle spielen wird. Das Planungsgebiet liegt in Oberföhring und ist fünf Kilometer vom Münchner Stadtzentrum entfernt. Die Stadt hat das Gelände 2005 erworben und 2008 einen städtebaulichen und landschaftsplanerischen Ideen- und Realisierungswettbewerb ausgelobt. Den ersten Preis erhielt die Bürogemeinschaft GSP Architekten zusammen mit Rainer Schmidt Landschaftsarchitekten, beide aus München. Das Leitbild der Münchner Stadtentwicklung kompakt, grün, urban spiegelt sich klar in ihrem Entwurf wider. Die Baugrundstücke der ökologischen Mustersiedlung befinden sich im Südteil des Prinz-Eugen- Parks und werden von der Stadt München öffentlich ausgeschrieben. Es sind vier Grundstücke für Baugemeinschaften und eine Fläche für genossenschaftlichen Wohnungsbau vorgesehen. Die Ausschreibungsunterlagen können unter unten stehendem Link eingesehen werden: http://www.muenchen.de/rathaus/stadtverwaltung/referat-fuer-stadtplanung-und-bauordnung/wohnungsbau/ Ausschreibung-Flaechen-mit-gefoerertem-Wohnungsbau/ Prinz-Eugen-Park_WA14_WA15_WA16WA11O0.html 04 40
DER ORT Folgende Nutzungen sind geplant Unsere Baugemeinschaft bewirbt sich für das Grundstück WA 15 West. Geplant ist darüber hinaus die Kooperation mit anderen Baugemeinschaften bei der Gestaltung und Entwicklung gemeinschaftlicher Flächen und Einrichtungen. 1.800 Wohnungen, davon etwa 500 Wohnungen als ökologische Mustersiedlung Handels- und Dienstleistungsflächen für Märkte, Läden und Gastronomie am Quartiersplatz 6 Kindertagesstätten Grundschule mit Dreifachsporthalle auch für Vereinsnutzungen Erhalt der bestehenden Schwimmhalle Familien- und Nachbarschaftstreff, Bürgerund Kulturtreff mit Senioren- und Servicezentrum sowie verschiedene kulturelle Angebote Verknüpfen von Wohnen und Landschaft durch Schaffung großer öffentlicher Grünflächen mit einer weitestgehenden Integration des alten Baumbestands Freifinanzierte Wohnungen, Miet- und Eigentumswohnungen als München Modell, Sozialmietwohnungen und Wohnungen im konzeptionellen Mietwohnungsbau sowie Wohnformen für unterschiedliche Alters- und Gesellschaftsschichten Genossenschaftliches Wohnen sowie Flächen für Baugemeinschaften 05 40
BAU MÜNCHEN DER ORT Lage und ÖPNV Eingebettet in eine Parklandschaft, durch die sich ein Netz aus Fuß- und Radwegen spannt, entstehen vielfältige Freiräume für alle Altersgruppen. Der Englische Garten und die Isarauen sind in zwanzig Minuten zu Fuß zu erreichen. Das Stadtzentrum mit der Tram in 30 Minuten. Zum Flughafen gelangt man mit der S-Bahn in 40 Minuten. In dem neuen Quartier Prinz-EugenPark wohnt man also zentrumsnah und familienfreundlich im Grünen. 06 40
DAS PROJEKT
DAS PROJEKT Vorbemerkung Das Projekt Baugemeinschaft Rapunzel ist im Rahmen der öffentlichen Ausschreibung von Grundstücken für freie Baugemeinschaften im Prinz-Eugen-Park entstanden. Bei dem zweistufigen Bewerbungsverfahren bewerben wir uns auf das Grundstück WA 15- West. Auf dem Grundstück sollen Wohnungen mit ca. 6.800 m² Geschossfläche entstehen. Am 22. Juli geben wir unsere Bewerbung für die 2. Stufe ab, Ende September 2016 soll über den Zuschlag entschieden werden. 08 40
DAS PROJEKT Konzept Für uns ist soziale Diversität in einer Stadtgesellschaft außerordentlich wichtig. In unserem Projekt bieten wir unterschiedlichste Wohnungstypen und größen in verschiedenen Preisklassen an. Unsere Gemeinschaft ist offen für alle Altersklassen, für Familien und Singles sowie für verschiedene Lebensentwürfe. Auch Cluster-Wohnungen (Individualzimmer mit Bad und Küche innerhalb einer Wohnung mit großzügigen Gemeinschaftsflächen und Küche) können wir in das Projekt integrieren. Hier könnten Menschen mit und ohne Handicap oder Senioren gemeinsam leben. 09 40
DAS PROJEKT Entwurf Entsprechend den Vorgaben von Bebauungsplan und Gestaltungssatzung haben wir einen 4-geschossigen Gebäuderiegel in Nord-Süd-Ausrichtung geplant, an dessen südlichen Ende sich ein Turm mit 6 Geschossen erhebt, der unserem Projekt seinen Namen gibt. In Gebäuderiegel und Turm werden etwa 55 familienfreundlich geschnittene Wohnungen in unterschiedlichen Größen entstehen, die Wohnungsgrößen liegen zwischen 45 und 120 m² und 2 bis 5 Zimmern. Fast alle Wohnungen sind Ost-West-orientiert und erhalten so eine optimale Belichtung. Sowohl Morgen- als auch Abendsonne sind durch großzügige Fensterflächen und geräumige Balkone zu erleben. Die Erdgeschosswohnungen verfügen über eine Terrasse mit privatem Garten- bereich. Am nördlichen Rand des Grundstücks, zum Park hin orientiert, sind 7 dreigeschossige Reihenhäuser für Familien mit eigenem Garten und Dachterrassen geplant. Weiterhin sind eine Gästewohnung geplant sowie ein Gemeinschaftsraum für das gesamte Gebiet WA 15 und eine gemeinschaftliche Dachterrasse. 10 40
DAS PROJEKT Ökologie und Umweltschutz Unser Anspruch und Ziel ist die Errichtung eines nachhaltigen und energieeffizienten Gebäudes. Für die Grundstücke im südlichen Bereich des Prinz-Eugen-Parks, der ökologischen Mustersiedlung, hat die Stadt München Anforderungen formuliert. Unser ökologischer Ansatz baut auf den folgenden Kriterien auf. Bei alldem versuchen wir, die Balance zwischen ökologischer / energiesparender und kostengünstiger Bauweise zu halten. Ressourcensparende Konstruktion: Das Gebäude wird in Holzbauweise errichtet. Wir richten uns nach dem ökologischen Kriterienkatalog der Stadt München. Gesundheitlich unbedenkliche Materialien: Holzfenster, Holzböden, mineralische Putze usw. Energieeffizienz: Als Wärmedämmstandard wollen wir die Anforderungen für das so genannte KfW-Effizienzhaus 55 nach EnEV 2016 erfüllen. So minimieren wir die Unterhaltskosten. Die Wohnungen werden mit mechanischen Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung ausgestattet. Energieversorgung: Das Gebäude wird an das Fernwärmenetz der Stadt München angeschlossen. Energienutzung: Im Rahmen der weiteren Projektentwicklung untersuchen wir Konzepte zur Nutzung der Sonnenenergie durch Solarthermie oder Photovoltaik. Mobilität: Das Fahrrad ist Mittelpunkt unseres Mobilitätskonzeptes. Es wird großzügige Fahrradabstellräume im Erdgeschoss, direkt neben den Hauseingängen, geben. Die Integration von Ladestationen für Elektrofahrzeuge sowie Car-Sharing-Angeboten ist geplant. Kfz-Stellplätze möchten wir reduzieren. 11 40
lageplan Übersicht ökologische Mustersiedlung 1:5000 Lageplan EG - M 1:500 Vorentwurf - 16.06.2016 12 40
Beschichtung 8,28m2 Beschichtung Beschichtung 8,27m2 Beschichtung Beschichtung 8,27m2 Beschichtung Beschichtung Beschichtung Beschichtung 8,27m2 Beschichtung Beschichtung Beschichtung Beschichtung Beschichtung 15,66m2 Beschichtung 15,65m2 Beschichtung 15,65m2 Beschichtung 15,65m2 Beschichtung 15,65m2 Beschichtung 15,65m2 Beschichtung 15,65m2 Beschichtung Grundrisse Turm Riegel Grundstücksgrenze Abstellräume ca. 6qm Abstellräume ca. 6qm Technik ca. 100qm Abstellräume ca. 6qm Abstellräume ca. 6qm RH1 Schleuse 4,58m2 RH1 TRH RH2 Schleuse 4,58m2 RH2 TRH RH1 Keller RH2 Keller grundstücksgrenze Fernwärme + sonstige Hausanschl. WM Raum HM RH3 Schleuse 4,58m2 RH3 TRH RH3 Keller Vorgabe stadt --> Gestaltungsleitfaden ca.112 Stellplätze Nicht unterbauen, da Garten. RH4 Schleuse 4,58m2 RH4 TRH 8,27m2 RH5 Schleuse 4,58m2 RH5 TRH RH6 Schleuse 4,58m2 RH4 Keller RH5 Keller Reihenhäuser aktueller Stand: 135 Stellplätze RH6 TRH 8,27m2 RH6 Keller RH7 Schleuse 4,58m2 WA15 west RH7 TRH 8,27m2 RH7 Keller WA15 ost Grundstücksgrenze Baukörper Grundstücksgrenze grundstücksgrenze Tiefgarage - M 1:500 Vorentwurf - 16.06.2016 13 40 Tiefgarage - UG
Grundrisse Whg. 7 Whg. 6 Whg. 5 Whg. 4 Whg. 2 2 Zimmer+G 74,95 m 2 3 Zimmer+G 93,9 m 2 2 Zimmer+G 76,3 m 2 2 Zimmer+G 60,3 m 2 +G 123,3 m 2 Whg. 1 2 Zimmer+G 64,9 qm Riegel - Grundriss EG - M 1:200 Vorentwurf - 16.06.2016 14 40
Grundrisse Whg. 14.2 3 Zimmer 80,7 m 2 Whg. 14 5 Zimmer 117,7 m 2 Whg. 13.2 3 Zimmer 82,6 m 2 Whg. 13 5 Zimmer 113,8 m 2 Whg. 12 2 Zimmer 52,4 m 2 Whg. 11 3 Zimmer 67,6 m 2 Whg. 10 2 Zimmer 51,0 m 2 Riegel - Grundriss 1.OG - M 1:200 Vorentwurf - 16.06.2016 15 40
Grundrisse Whg. 24 94,5 m 2 Whg. 23 104,0 m 2 Whg. 22 94,9 m 2 Whg. 21 100,8 m 2 Whg. 20 3 Zimmer 64,9 m 2 Whg. 19 2 Zimmer 52,8 m 2 Whg. 18 2 Zimmer 51,0 m 2 Riegel - Grundriss 2.OG - M 1:200 Vorentwurf - 16.06.2016 16 40
Grundrisse Whg. 34 94,4 m 2 Whg. 33 104,0 m 2 Whg. 32 95,0 m 2 Whg. 31 100,8 m 2 Whg. 30 2 Zimmer 52,4 m 2 Whg. 29 2 Zimmer 67,9 m 2 Schiebetür Whg. 28 2 Zimmer 51,0 m 2 Riegel - Grundriss 3.OG - M 1:200 Vorentwurf - 16.06.2016 17 40
Grundrisse Whg. 44 94,4 m 2 Whg. 43 104,0 m 2 Whg. 42 3 Zimmer 82,0 m 2 Whg. 41 5 Zimmer 113,8 m 2 Whg. 40 2 Zimmer 52,4 m 2 Whg. 39 3 Zimmer 64,0 m 2 Whg. 38 2 Zimmer 51,0 m 2 Riegel - Grundriss 4.OG - M 1:200 Vorentwurf - 16.06.2016 18 40
Balkon 8,26m2 Grundrisse ohnen 3,13m2 Dachterrasse 16,16m2 Dachgärten DU/WC 4,52m2 Terrasse Terrasse Dachterrasse 16,16m2 17 26,5/18,235 Wohnen 24,93m2 Balkon 7,49m2 Wohnung 48 69,59 qm reserviert Riegel - Dachterrasse - M 1:200 Vorentwurf - 10.03.2016 Riegel - Dachterrasse 19 40 Baugemeinschaft Rapunzel Vorentwurf - fk, dl,pvh - 10.03.2016-1:200
Grundrisse Whg. 9 3 Zimmer+G 106,7 m 2 Whg. 8 2 Zimmer+G 64,2 m 2 Whg. 16 3 Zimmer 84,6 m 2 Whg. 15 2 Zimmer 57,3 m 2 Whg. 17.1 103,6 m 2 Whg. 17.2 1 Zimmer 28,4 m 2 Turm - Grundriss EG - M 1:200 Vorentwurf - 16.06.2016 Turm - Grundriss 1.OG - M 1:200 Vorentwurf - 16.06.2016 20 40
Grundrisse Whg. 26 95,3 m 2 Whg. 25 3 Zimmer 86,0 m 2 Whg. 36 95,3 m 2 Whg. 27 95,3 m 2 Whg. 37 93,8 m 2 Whg. 35 3 Zimmer 87,6 m 2 Turm - Grundriss 2.OG - M 1:200 Vorentwurf - 16.06.2016 Turm - Grundriss 3.OG - M 1:200 Vorentwurf - 16.06.2016 21 40
Grundrisse Whg. 46 95,3 m 2 Whg. 45 3 Zimmer 86,0 m 2 Whg. 49 95,3 m 2 Whg. 47 95,3 m 2 Whg. 50 95,5 m 2 Whg. 48 3 Zimmer 95,8 m 2 Turm - Grundriss 4.OG - M 1:200 Vorentwurf - 16.06.2016 Turm - Grundriss 5.OG - M 1:200 Vorentwurf - 16.06.2016 22 40
Grundrisse Whg. 52 97,0 m 2 Whg. 51 3 Zimmer 86,0 m 2 Schiebetür Whg. 53 95,3 m 2 Turm - Grundriss DG - M 1:200 Vorentwurf - 16.06.2016 23 40
Grundrisse Reihenhaus 1 5 Zimmer 184,8 m 2 Reihenhaus 2 5 Zimmer 147,3 m 2 Reihenhaus 3 5 Zimmer 147,3 m 2 EG 1.OG DG Reihenhaus 1 bis 3 - M 1:200 Vorentwurf - 16.06.2016 24 40
Grundrisse Reihenhaus 4 5 Zimmer 147,3 m 2 Reihenhaus 5 5 Zimmer 147,3 m 2 Reihenhaus 6 5 Zimmer 147,3 m 2 Reihenhaus 7 5 Zimmer 172,6 m 2 EG 1.OG DG Reihenhaus 4 bis 7 - M 1:200 Vorentwurf - 16.06.2016 25 40
ANSICHTEN Ansicht Ost Vorentwurf - 17.12.2015 26 40
ANSICHTEN Ansicht West Vorentwurf - 17.12.2015 27 40
DAS PROJEKT Vorläufige Kostenübersicht Die angegebenen Kosten verstehen sich als vorläufige Brutto-Richtpreise inkl. 19% MwSt. und beziehen sich auf die anzurechnenden Flächen der Wohnungen (Bruttowohnfläche zzgl. Terrassen/Balkone etc.). Hinzu kommen die Kosten für den Notar und die Grunderwerbssteuer, die von den Bauherren zu tragen sind. Die Planungsgemeinschaft ist kein Bauträger, sondern eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) mit gesamtschuldnerisch haftenden Gesellschaftern/-innen. Die Liste stellt eine beispielhafte Kostenstaffelung dar und ist zunächst noch unverbindlich. Im Planungs- oder Bauverlauf kann sich die Notwendigkeit von Anpassungen ergeben. Die Projektgruppe Rapunzel besteht aus den beteiligten Architekturbüros, den Fachplanern und der Projektsteuerung. Die Projektgruppe ist zuständig für alle gemeinsamen Aspekte der Planung, wie z.b.: Teilungserklärung und Festlegung der 10.000-stel-Anteile, Farb- und Materialkonzepte der einzelnen Häuser und Abstimmung für das Gesamtprojekt, Außenanlagenplanung für die Vorgärten, den Innenhof und die Gehwege, Abstimmung der individuellen Planungen, wenn diese für das Allgemeininteresse störungsfrei sind, Festlegung von in das Projekt integrierten Gewerbeeinheiten und sonstigen Besonderheiten, Festlegung gemeinschaftlicher Einrichtungen, Festlegung einheitlicher Baustandards, Vorbereitung und Durchführung der Planungsworkshops. Erdgeschoss 4.800 /m2 1. Obergeschoss 4.900 /m2 2. Obergeschoss 5.050 /m2 3. Obergeschoss 5.200 /m2 4. Obergeschoss 5.350 /m2 5. Obergeschoss 5.550 /m2 6. Obergeschoss 5.650 /m2 Reihenhäuser 5.470 /m2 Soweit der Begriff Wohnung verwandt wird, gilt er gleichermaßen für Wohnungen und Gewerbeeinheiten. 28 40
DAS PROJEKT Fördermöglichkeiten Die genannten Fördermöglichkeiten entsprechen unserem aktuellen Informationsstand. Art und Umfang der Förderung sowie die konkreten Kriterien können sich ändern. Den aktuellen Stand der Fördermöglichkeiten werden wir im Verlauf des Projektes regelmäßig prüfen und anpassen. KfW-Förderung für Energieeffizienz Zinsverbilligtes Darlehen mit wahlweise 10 oder 20 Jahren Laufzeit maximaler Kreditbetrag 50.000 Euro pro Wohneinheit (KfW-55) Aktuell (bis 31.3.16): bei KfW-55: Tilgungszuschuss bis 5% der Darlehenssumme bis zu 5.000 Euro pro Wohneinheit Bauen in Holzbauweise Geschosswohnungsbau (mind. 50 kg nawaros / m² WF, Förderung: 2,00 / kg nawaros) Reihenhäuser (mind. 150 kg nawaros / m² WF, Förderung: 0,70 / kg nawaros) 29 40
BEWERBUNGSVERFAHREN
BEWERBUNGSVERFAHREN Bewerbungsverfahren Die Stadt München hat die Ausschreibung der Baugemeinschaftsgrundstücke im Prinz-Eugen- Park als zweistufiges Bewerbungsverfahren konzipiert. Die Ausschreibungsunterlagen können unter folgendem Link eingesehen werden: http://www.muenchen.de/rathaus/stadtverwaltung/referat-fuer-stadtplanung-und-bauordnung/wohnungsbau/ Ausschreibung-Flaechen-mit-gefoerertem-Wohnungsbau/ Prinz-Eugen-Park_WA14_WA15_WA16WA11O0.html Die erste Stufe des Bewerbungsverfahrens wurde am 10. Juni 2016 abgeschlossen. Unsere Baugemeinschaft ist zur 2. Stufe zugelassen. Abgabe des Angebots zur 2. Stufe ist am Freitag, den 22. Juli 2016. Vergabekriterien der 1. Stufe: 1. Kaufpreisanerkenntnis: Kaufpreis in Höhe des aktuellen Verkehrswertes, Anerkenntnis der ggf. erforderlichen Überprüfung und Anpassung des Kaufpreises 2. Errichtung der Gebäude in Holzbauweise mit vorgeschriebenem Mindestanteil an nachwachsenden Rohstoffen (nawaros) 3. Beauftragung von in nachweislich in Holzbauweise erfahrenen Fachleuten 4. Verpflichtung zum integrierten Planungsansatz 5. Abstimmung der Planungskonzepte zur Qualitätssicherung der ökologischen Mustersiedlung 6. Herstellung der Gebäude als KfW-Effizienzhaus 70 nach EnEV 2013 (energetischer Mindeststandard) 7. Anschluss an Fernwärme 8. Anerkenntnis und Umsetzung des Ökologischen Kriterienkatalogs 9. Anerkennung des Gestaltungsleitfaden Prinz-Eugen-Park und Vorlage der Planung im Gestaltungsgremium 10. Gemeinsame Freiflächengestaltung (Planung, Herstellung, Unterhaltung) und gegenseitige Duldung der Freiflächennutzung in den geteilten Bauquartieren 11. Verpflichtung der Baugemeinschaft, dass keine der Wohneinheiten im Geschosswohnungsbau mehr als 135 m² Wohnfläche und im Bereich der Reihenhäuser mehr als 160 m² Wohnfläche haben darf. 12. Organisation der Baugemeinschaft: Die Baugemeinschaft besteht aus einer Kerngruppe mit mindestens 12 festen Mitgliedern Diese haben sich vertraglich zu einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) zusammengeschlossen Inhaltliche Kriterien des GbR-Vertrages und Selbstnutzungsverpflichtung 31 40
BEWERBUNGSVERFAHREN Auswahlkriterien der 2. Stufe Falls sich in der 1. Phase mehr als eine Baugemeinschaft auf ein Grundstück bewirbt und die Grundvoraussetzungen erfüllt, werden alle Bewerber am Freitag, den 10.06.2016 um 11 Uhr zu einem gemeinsamen Gespräch eingeladen. Abgabe für die Angebote der 2. Stufe ist Freitag, der 22.07.2016, um 11 Uhr. Wohnungspolitische Kriterien Sparsamer Wohnflächenverbrauch (Angebot von Wohnflächenobergrenzen in Anlehnung an die Wohnflächenförderbestimmungen) - siehe Ausschreibungsunterlagen - Exposé Ökologische Kriterien Holzbauweise (Anteil nawaros/m2 WF) max. 40 Pkt Regenwassernutzung max. 4 Pkt Bauliche Maßnahme für Gebäudebrüter max. 1 Pkt Planerische Kriterien Mobilitätskonzept zur Reduzierung des motorisierten Individualverkehrs - max. 15 Pkt Gemeinschaftsfördernde Maßnahmen (z.b. Gemeinschaftsräume, Dachgärten, Werkstatträume) - max. 10 Pkt Baugemeinschaftsspezifische Kriterien Mitgliederanzahl der Baugemeinschaft über 24 Mitglieder 4 Pkt Referenzen der Architekten aus Wohnungsbauvorhaben mit mehr als 20 Wohneinheiten - max. 3 Pkt Referenzen der Projektsteuerung aus Baugemeinschaftsprojekten mit mehr als 5 Wohneinheiten - max. 3 Pkt Summe 20 Pkt 45 Pkt 25 Pkt 10 Pkt 100 Pkt 32 40
PROJEKTSTAND UND TERMINPLANUNG
PROJEKTSTAND UND TERMINPLANUNG Terminplanung Projektstand heute Derzeit bereiten wir die Abgabe unseres Angebotes für die 2. Stufe am 22. Juli 2016 vor Am 30.5.2016 wurde der geänderte Gesellschaftsvertrag der Planungsgemeinschaft unterzeichnet Das Projektteam ist zusammengestellt Vorplanung, Kostenschätzung und Wohnungsliste liegen vor 22.07.2016 August September Dezember Mai September Februar November 2016 Abgabe Angebot 2. Stufe Auswertung Bewerbungen Entscheidungsvorlage Stadtrat Vorlage Auswahlvorschlag beim Ausschuss für Stadtplanung und Bauordnung Zuschlag auf das Grundstück Eröffnung der Kaufvertragsverhandlungen Gründung der Bauherrengemeinschaft (GbR, nach 705 ff. BGB) Kaufvertrag 2017 Bauantrag Baubeginn 2018 Richtfest Bezug der Wohnungen, Gründung der WEG, Einsetzung einer Hausverwaltung (Auflösung der GbR nach ca. 5 Jahren) 34 40
DIE BAU
DIE BAU Was ist eine Baugemeinschaft? Eine Baugemeinschaft ist ein Zusammenschluss von mehreren bauwilligen Haushalten, die gemeinsam ein Grundstück erwerben und darauf eine Haus in Zusammenarbeit mit einem Architekten und Projektsteuerer errichten. Eine Baugemeinschaft (auch Bauherrengemeinschaft oder Baugruppe) ist, wie der Name schon sagt, eine Gemeinschaft, die baut. In der juristischen Form einer GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts) plant und baut sie ein Haus, in dem jedes Mitglied eine eigene Wohnung erhält. Für die Planung beauftragt sie einen Architekten und alle weiteren notwendigen Fachleute. Die Koordination des gesamten Prozesses übernimmt ein Projektsteuerer. Im Unterschied zum klassischen Wohnungskauf, bei dem man eine Wohnung von einem Bauträger kauft, ist man in einer Baugemeinschaft selbst der Bauherr. Dennoch steht am Ende des Planungsund Bauprozesses das gleiche Ergebnis wie bei dem Kauf der Wohnung vom Bauträger: ein Eigenheim, also privates Eigentum. Die Bewohner einer Baugemeinschaft sind dann, wie in einem normalen Mehrfamilienhaus, in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) organisiert. Eine Baugemeinschaft unterscheidet sich von der Genossenschaft, da bei dieser Gemeinschaftseigentum geschaffen wird. Als Bewohner einer Genossenschaft ist man Teil einer Solidargemeinschaft und hat ein lebenslanges Wohnrecht. Auch in der Baugemeinschaft ist der gemeinschaftliche Aspekt wichtig. Allerdings sind die Wohnungen privates Eigentum. Oft werden Gemeinschaftsräume gebaut, welche dem ganzen Haus zur Verfügung stehen und gemeinschaftlich finanziert werden. 36 40
DIE BAU Warum in einer Baugemeinschaft bauen? Kosten sparen Das wahrscheinlich stärkste Argument für das Bauen mit einer Baugemeinschaft ist die Kosteneinsparung. Oftmals unterscheiden sich die Kosten einer Wohnung in einer Baugemeinschaft und einer Wohnung von einem Bauträger sehr stark. Das liegt vor allem daran, dass der Bauträger üblicherweise eine Gewinnmaximierung anstrebt. Er orientiert sich also an den marktüblichen Preisen. Bei der Baugemeinschaft fällt die Gewinnmarge des Bauträgers weg. Die künftigen Bewohner finanzieren Grundstückskauf und Hausbau gemeinsam. Der Kaufpreis entspricht den Herstellungskosten, die sich aus den Grundstücks- und Grundstücksnebenkosten (Grunderwerbssteuer, Notargebühren etc.), den Baukosten sowie den Planungs- und Nebenkosten (Honorarkosten, Versicherungskosten, Bauantrag etc.) zusammensetzen. Bauen statt kaufen In einer Baugemeinschaft baut man eine Wohnung, statt sie einfach nur zu kaufen. Bauen in der Gemeinschaft ist ein Mittelweg zwischen individuellem Einfamilienhaus und Eigentumswohnung vom Bauträger. Man kann und muss als Bauherr bei planerischen Fragen mitentscheiden. Während der Planungs- und Bauphase mit der Baugemeinschaft gibt es regelmäßige Sitzungen, in denen bauliche Standards festgelegt und gestalterische und inhaltliche Entscheidungen getroffen werden. Dieser Prozess ist eine besondere Erfahrung, die man wohl nur einmal im Leben macht. Man lernt sich als Baugemeinschaft und zukünftige Nachbarn bereits in dieser Phase kennen und wächst zusammen. Eine Wohnung zu bauen, statt sie zu kaufen, bedeutet aber auch, dass man ein höheres Risiko eingeht. Während des Bauablaufs und der Planungsphase kann es jederzeit zu Komplikationen, zeitlichen Verzögerungen oder Kostensteigerungen kommen. Daher ist die Baugemeinschaft auf erfahrene Projektsteuerer und Architekten angewiesen. Gemeinsam Bauen Der Aspekt der Gemeinschaft ist ebenfalls ein wichtiger Grund für viele Bauherren, Teil einer Baugemeinschaft zu werden. In einem gemeinsamen Planungsprozess werden in der Gruppe Ziele und Standards definiert und zusammen umgesetzt. Verträge und Kosten sind für die Mitglieder einsehbar und beeinflussbar. Die individuellen Interessen und die der Gruppe müssen immer wieder gegeneinander abgewogen werden, damit ein gemeinsames Ziel erreicht werden kann. So lernt man die zukünftigen Nachbarn kennen und wächst als Gemeinschaft zusammen. Rechtliches Die Baugemeinschaft ist rechtlich klar geregelt, damit es nicht zu Streitigkeiten oder Problemen kommt. Sie ist eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts (GbR). Nach Bau- und Gewährleistungsphase wird sie aufgelöst und es gibt dann nur noch die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Für die Verträge und Abstimmungen in Baugemeinschaften gibt es spezialisierte Notare und Rechtsanwälte. Die Baugemeinschaft Rapunzel kooperiert hierfür mit der Kanzlei Schwenke & Schütz. 37 40
MITGLIEDER UND TEAM
MITGLIEDER UND TEAM Die Gesellschafter der Planungsgemeinschaft Rapunzel GbR (Stand 16. Juni 2016) Wir haben derzeit 33 Mitglieder. Das Projektteam Projektinitiatoren Architektur Projektsteuerung Energiekonzept und Haustechnik Rechtsberatung und Verträge Finanzierung Frieder Knöller, Dimitrij Lakatos, München Frieder Knöller, Dimitrij Lakatos in Kooperation mit stahl denninger architekten, Tübingen pro.b Projektentwicklung & Projektsteuerung, Berlin; www.pro-b.net Carsten Bisanz, Stuttgart Schwenke & Schütz, München; www.schwenke-schuetz.de Umweltbank Nürnberg; www.umweltbank.de 39 40
MITGLIEDER UND TEAM Kontakt Planungsgemeinschaft Rapunzel GbR c/o Andreas Wiedemann, Bayerstraße 107, 80335 München Geschäftsführende Gesellschafter: Andreas Wiedemann Barbara Kroiss Ansprechpartner: Michael Wiefelspütz pro.b Projektentwicklung & Projektsteuerung GmbH & Co. KG tel: 030 / 460 60 77 46 m.wiefelspuetz@pro-b.net Stand: 16. Juni 2016 40 40