Wohnimmobilien- Marktübersicht mit Umland Eichstätt Kaufpreise für Häuser, Eigentumswohnungen und Bauland sowie Mietpreise, aktuelle Projekte, s und Perspektiven. Dezember 2016
2 Wohnimmobilienmarkt Stadt : Die Mieten und Preise auf einen Blick HypoVereinsbank Eitensheim Buxheim B13 Etting Lenting A9 Nürnberg Dünzlau Audi AG Bezirk Nord-West Unterhaunstadt Altstadt Irgertsheim Pettenhofen Mühlhausen Friedrichshofen Gaimersheim Bezirk Nord-Ost Petroplus Village Mailing B16a Gerolfing Kothau Donau Hundszell Haunwöhr Unsernherrn Ringsee Rothenturm Weichering Hagau Unterbrunnenreuth Manching B16 B16 Zuchering B13 A9 München sehr gute Lage gute Lage mittlere Lage Sonderfläche sonstige Städte und Orte Gewässer Autobahn einfache Lage Gewerbe / Industrie Grünfläche Stadt- / Hauptverkehrsstraße Landkreisgrenze Eisenbahnlinie Lage sehr gut gut mittel einfach Mietpreise (Neuvermietung) 1 / m 2 Wfl. zzgl. NK 12,00 14,00 11,00 13,00 9,50 11,50 8,50 10,00 Kaufpreise Eigentumswohnungen (Erstverkauf) 1 / m 2 Wfl. 4.500 5.600 4.000 4.600 3.500 4.100 geringes Angebot Kaufpreise Eigentumswohnungen (Wiederverkauf) 2 bezugsfrei / m 2 Wfl. 3.300 4.000 2.900 3.300 2.600 3.100 2.200 2.600 Kaufpreise Eigenheime (Neubau bis 10 Jahre) Einfamilienhäuser 3 (in Tsd. ) Doppelhaushälften 4 (in Tsd. ) Reihenhäuser 5 (in Tsd. ) Bauland 6 (in / m 2 ) 700 850 620 700 470 520 890 1.200 630 750 500 640 400 480 590 900 570 650 470 560 360 420 450 590 500 580 geringes Angebot geringes Angebot 350 450 Die Preise in der Tabelle und die Lageeinteilung in der Karte geben lediglich einen groben Überblick. Innerhalb eines Stadtviertels können die Lagequalität und damit die Preise und Mieten erheblich differieren. Preisbeeinflussend sind auch die Lage innerhalb eines Gebäudes und die Ausrichtung. Es wird von einer der Lage und dem Objekttyp entsprechenden Grundstücksgröße und Ausstattung ausgegangen. Stand: November 2016 HypoVereinsbank 1 Neubau und neuwertig sanierter Altbau mit ca. 75 m 2 Wohnfläche 2 Gebäudealter 10 bis 20 Jahre; mit ca. 75 m 2 Wohnfläche 3 mit ca. 140 m 2 Wohnfläche 4 mit ca. 125 m 2 Wohnfläche 5 mit ca. 115 m 2 Wohnfläche 6 durchschnittliche Baulandpreise für voll erschlossene, baureife Wohnbau grundstücke bei einer GFZ von 0,3 bis 0,7
3 Die Marktübersicht Stadt Rahmenbedingungen Der Automobilstandort zählt zu den dynamischen Wirtschaftsregionen in Deutschland. Die Audi AG (Konzernsitz mit rund 43.000 Beschäftigten) sowie zahlreiche Automobilzulieferer prägen den Arbeitsmarkt und das Stadtbild maßgeblich. Der bisher stetige Ausbau des Audi-Werks (rd. 1.000 neue Mit arbeiter / Jahr), die Ansiedlung von Zulieferern sowie die ortsansässigen Großunternehmen (EADS, Media Saturn) sorgten bisher für einen hohen Beschäftigtenzuwachs (rd. 20 % in 5 Jahren). Der Einstellungsboom bei Audi ist mittlerweile gebremst. zählt zu den am stärksten wachsenden deutschen Städten. Allein im Zeitraum der vergangenen fünf Jahre betrug der Einwohneranstieg nahezu 6.000 (rund 4 %). Amtliche Prognosen rechnen bis zum Jahr 2034 mit einem ungebrochenen Wachstum, lediglich in etwas abgeschwächter Dynamik (siehe Grafik Seite 4). Kennzeichen des Wohnungsmarktes Der Wohnungsmarkt ist seit Jahren stark angespannt. Es wird nach wie vor in allen Segmenten mehr Wohnraum als angeboten benötigt (Zuzug, steigende Studentenzahlen, steigende Wohnfläche / EW, zu Kleinhaushalten). Die steigende Kaufkraft und die niedrigen Zinsen kurbeln die Nachfrage weiter an. Die Miet- und Kaufpreise steigen nunmehr das siebte Jahr in Folge in allen Wohnlagen für lokale Verhältnisse enorm an. Seit drei Jahren wird wieder mehr neu gebaut, nachdem im Jahr 2013 mit dem Stadtentwicklungsplan Lebenswert 2025 (Grundkonzept Wohnen) die Weichen für eine kurzfristige Baulandoffensive erfolgten und damit zahlreiche Projekte oftmals zügig durch Flächenumnutzung realisiert wurden. Die Städtische Wohnungsbaugesellschaft GWG allein plant den Neubau von rund 1.600 WE / Wohneinheiten bis 2021 (u. a. Peisserstraße). Am Ingolstädter Klinikum sind im Baugebiet Am Samhof rund 500 Geschosswohnungen geplant. Der Bedarf an Wohnraum wird in der Wachstumsregion jedoch vor allem bei modernen Wohnformen und bezahlbarem Wohnraum anhalten. Flächen für den Wohnungsbau sind insgesamt Mangelware, was in zur Diskussion der Wohn- und Bauform Hochhaus führte. Dazu hat die Stadt im April 2016 ein Konzept vorgelegt: Das städtische Hochhauskonzept soll aufzeigen, in welchen Bereichen Hochhäuser künftig möglich und als Akzentuierung stadtbildverträglich sind. Als Schwerpunkt wurden die Altstadt und die Kernstadt genauer betrachtet. Markt für Baugrundstücke und Eigenheime Die hohe Nachfrage kann weder in der Kernstadt noch in den dörflichen Ortsteilen gedeckt werden, weshalb Interessenten ins Umland ziehen, wo nahezu alle Gemeinden Flächen anbieten. Begrenztes Angebot besteht in den Baugebieten in Hagau ( Am Kirchsteig ) und Etting sowie im Zuge der Weiterentwicklung des Stadtteils Friedrichshofen-West. Die Flächenressourcen für den individuellen Wohnbau bleiben begrenzt, so dass die Grundstückspreise in allen Wohnlagen weiter steigen dürften. Für Parzellen in gewachsenen Lagen in bevorzugten Stadtteilen (Haunwöhr, Gerolfing, Etting) werden mittlerweile mehr als 900 / m 2 erzielt. Markt für Eigentumswohnungen Das siebte Jahr in Folge sind die Preisanstiege für neue Objekte enorm (bis zu 10 % pro Jahr in guter Lage). zählt damit deutschlandweit zu den Städten mit den stärksten Anstiegen. Größere Bauvorhaben im Zuge von Flächenumnutzungen und Verdichtung dürften den Markt entlasten. Dazu zählt der erste Neubau eines Wohnhochhauses (IN-TOWER). Am Samhof, südlich des Klinikums ist ein großes Wohnprojekt für mehrgeschossigen Wohnungsbau geplant (rd. 500 WE). Bei Bestandsobjekten besteht wegen der geringen Verkaufsbereitschaft wenig Auswahl, so dass selbst in weniger bevorzugten Lagen und bei Objekten mit Qualitätsmängeln deutliche Preissteigerungen zu beobachten sind. Wohnungsbau in den nächsten Jahren URBAN.IN Theodor-Heuss-Str. (330 App und ETW, Bezug 2017) IN-TOWER Am Nordbahnhof (Wohnhochhaus 80 WE, 16 Geschosse, Bezug 2018) Wohnungsbaugesellschaft GWG (Peisserstr. / Monikaviertel 190 WE; Nord-Ost Leben an der Donau 50 ETW) Friedrichshofen-West, weitere Bauabschnitte (insg. ca. 400 WE) Am Samhof, südlich Klinikum (rd. 500 WE)
4 Mietwohnungsmarkt Moderne innenstadtnahe oder familiengerechte Objekte sowie die nicht nur bei Studenten (rund 5.200 Studierende) begehrten Kleinwohnungen sind nach wie vor kaum verfügbar. Die seit Juni 2013 geltende Mietpreisbremse ist bisher nicht wirksam. Die Mieten steigen seit Jahren um mindestens 5 % pro Jahr. Die Bauvorhaben der GWG und der Neubau von Wohnheimen für Studenten bzw. Auszubildende (z. B. Audi-Ring Friedrichshofen) und Microapartments dürften die Lage etwas entspannen. Perspektiven Die Entwicklung der Region ist auf Wachstum ausgerichtet. Der Autostadt werden dank der auch künftig starken wirtschaftlichen und soziodemographischen Determinanten (steigende Einwohner- und Haushaltszahlen, steigende Kaufkraft, niedrige Arbeitslosigkeit) in diversen europaweiten Studien beste Zukunftsaussichten bescheinigt (u. a. Prognos Zukunftsatlas 2016). Der Wohnraumbedarf wird hoch bleiben. Das größere Wohnungsangebot wird den Markt teilweise entlasten, weiterer Neubau ist trotzdem in erheblichem Maße erforderlich. Erst dann dürften sich auch die Miet- und Kaufpreise auf dem erreichten hohen Niveau stabilisieren. Preisrückgänge sind nicht zu erwarten, lediglich Korrekturen in weniger gesuchten Lagen. Dank des nachhaltigen Bedarfs und der guten Wohn- und Lebensqualität ist eine hohe Wertbeständigkeit gegeben. Bei der Audi AG steht seit einigen Monaten die Drosselung der Produktion (Absatzprobleme bei A4, Folgen des Dieselskandals) zur Disposition. Verunsicherungen bei Beschäftigten und Zulieferern sind zu beobachten. Wie sich die neue Entwicklung auf die bisher enorme Nachfrage nach Wohnimmobilien auswirken wird, bleibt abzuwarten. Mit einer Abschwächung der hohen Dynamik ist zu rechnen. Eines der größten Investitionsprojekte der Audi AG wurde im Zuge dessen auf unbestimmte Zeit verschoben (Technologie park IN-Campus auf dem Gelände der früheren Raffinerie Bayernoil). Die Marktübersicht Umland Rahmenbedingungen Die Gemeinden im Einzugsbereich von (dem Landkreis Eichstätt zugeordnet) erfahren seit Jahren eine ebenso dynamische Entwicklung wie das Oberzentrum. Standortvorteile sind die unmittelbare Nähe einiger Ortschaften zum Stammwerk von Audi und das vielfältigere Angebot an Baugrundstücken. Der Einwohnerzuwachs aller Ortschaften ist stetig und wird anhalten; die Prognosen entsprechen den Wachstumsraten der Stadt. Die Arbeitslosenquote von 1,5 % (Landkreis Eichstätt), die bundesweit mit zu den niedrigsten Werten zählt, spiegelt die stabile Vollbeschäftigung wider. Kennzeichen des Wohnungsmarktes Ungeachtet der regen Bautätigkeit klettern die Miet- und Kaufpreise angesichts der enormen Wohnungsnachfrage bei knappem Angebot vor allem bei schlüsselfertigen Eigenheimen, Bauparzellen und Geschosswohnungen immer höher. Das Niveau entspricht in weiten Teilen guten Ingolstädter Lagen. Bevorzugte Wohnform ist das freistehende Eigenheim. Einheimischenmodelle mit vergünstigten Grundstückskontingenten für Ortsansässige sind prägend. Perspektiven In nahezu allen Gemeinden sind Neubaugebiete erschlossen bzw. geplant. Die mangelnde Verfügbarkeit von Grundstücken und lange Grundstücksverhandlungen verhindern oftmals eine zügige Erschließung und damit auch ein breiteres Angebot. Der Bedarf kann aus heutiger Sicht nicht gedeckt werden. Die Preise könnten weiter steigen. Wieder ansteigende Zinsen und eine Abkühlung der Automobilkonjunktur bei Audi bergen mögliche Risiken für Preiskorrekturen. Einwohnerentwicklung und -prognose Index (1990 = 100) Einwohner 150 140 130 Einwohnerstand (12 / 2015) 132.438 120 Prognose Arbeitslosenquote (11 / 2016) (Stadt, alle zivilen Erwerbspersonen) Kaufkraftkennziffer (2015) (Bundesdurchschnitt = 100) Fertiggestellte Wohneinheiten in neuen Wohngebäuden* (2015) 2,9 % 114,8 1.022 110 100 90 1990 1995 2000 Stadt 2005 2010 2015 Landkreis Eichstätt 2020 2025 2030 2035 Quellen: Statistisches Landesamt, GfK Nürnberg, Bundesagentur für Arbeit * einschl. Wohnheime Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik und DV 2011: Korrektur der Daten im Rahmen Zensus 2011
5 Wohnimmobilienmarkt Umland: Die Mieten und Preise auf einen Blick HypoVereinsbank Denkendorf Eichstätt A9 Vohburg Altmannstein B299 Altmühl Stammham B13 Eitensheim Wettstetten Hepberg Buxheim Gaimersheim Lenting B16a Gerolfing INGOLSTADT Großmehring Neuburg a.d. Donau Donau B16 Städte und Orte mit Preisangaben sonstige Städte und Orte Grünfläche Gewässer Stadt- / Autobahn Landkreisgrenze Hauptverkehrsstraße Eisenbahnlinie 5 km Lage Buxheim / Eitensheim Gaimersheim Wettstetten Großmehring, Hepberg, Lenting, Stammham Mietpreise (Neuvermietung) 1 / m 2 Wfl. zzgl. NK Kaufpreise Eigentumswohnungen (Erstverkauf) 1 / m 2 Wfl. Kaufpreise Eigenheime (Neubau bis 10 Jahre) Einfamilienhäuser 2 (in Tsd. ) Doppelhaushälften 3 (in Tsd. ) Reihenhäuser 4 (in Tsd. ) Bauland 5 (in / m 2 ) 8,00 10,00 10,00 12,00 8,00 11,00 9,00 11,50 geringes Angebot 3.700 4.500 3.300 4.000 3.500 4.000 490 520 410 500 geringes Angebot 350 550 580 750 460 590 390 500 500 900 500 670 420 520 360 450 350 600 520 690 440 540 370 470 370 600 Die Preise in der Tabelle geben lediglich einen groben Überblick. Innerhalb eines Ortes können die Lagequalität und damit die Preise und Mieten erheblich differieren. Preisbeeinflussend sind auch die Lage innerhalb eines Gebäudes und die Ausrichtung. Es wird von einer der Lage und dem Objekttyp entsprechenden Grundstücksgröße und Ausstattung ausgegangen. 1 Neubau und neuwertig sanierter Altbau mit ca. 75 m 2 Wohnfläche 2 mit ca. 140 m 2 Wohnfläche 3 mit ca. 125 m 2 Wohnfläche 4 mit ca. 115 m 2 Wohnfläche 5 durchschnittliche Baulandpreise für voll erschlossene, baureife Wohnbaugrundstücke bei einer GFZ von 0,3 bis 0,7 Stand: November 2016 HypoVereinsbank
6 Analyse der einzelnen Wohnstandorte Buxheim / Eitensheim In den beiden kleinen Nachbargemeinden (rd. 3.700 bzw. rd. 2.960 Einwohner) liegen die Bodenpreise etwas günstiger als im benachbarten Oberzentrum und in Gaimersheim. In Buxheim bestehen Überlegungen zu weiteren Ausweisungen, in Eitensheim Planungen für ein kleineres Neubaugebiet. Gaimersheim Die Marktgemeinde ist mit rund 11.600 Einwohnern nach Eichstätt die zweitgrößte Ortschaft im Landkreis. Sie zählt zudem zu den größten Gewerbestandorten im Raum (Zulieferfirmen und Planungsbüros für die Audi AG, Edeka-Südbayern). Gaimersheim gilt dank der guten Infrastruktur (u. a. Gymnasium) und der Nähe zum Audi-Werk als bevorzugter Wohnort. Dies spiegelt sich in den Grundstückspreisen wider, die mit bis zu 900 / m² das höchste Niveau in der Region erreichen und den Werten Ingolstädter guter Lagen entsprechen. Wohnbauland wird sukzessive bereitgestellt. Neben kleineren Arealen im Hauptort wird in etwa zwei Jahren ein Baugebiet in Lippertshofen erschlossen (100 Parzellen). Großmehring In Großmehring (rd. 6.700 Einwohner), im Osten von an der Donau gelegen, sind sowohl im Hauptort als auch in den günstigeren Ortsteilen Demling ( Am Steinbergweg, Am Hochrein II ) und Theißing ( Schliegen ) Neubaugebiete geplant. Hepberg / Lenting Die nördlich an angrenzenden Nachbargemeinden (rd. 2.900 bzw. rd. 4.900 Einwohner) liegen nahe zum Audi Werk und direkt an der Anschlussstelle zur A 9. Die Grundstückskosten der vergleichsweise kleinen Orte erreichen mittlerweile bis zu 600 / m². Wenige freie Parzellen sind in Lenting im Areal Lenting-Nord vorhanden. Die Ausweisung neuer Wohnbauflächen ist in einigen Jahren geplant. Die Marktgemeinde wächst dank ihrer guten Erreichbarkeit, der guten Infrastruktur (u. a. Krankenhaus, Realschule) sowie der stetigen Ausweisung von Wohnbauflächen (rund 9.400 Einwohner). Das Neubaugebiet Eixelberg gilt als eines der größten in der Region. Die Gemeinde plant in naher Zukunft die Erschließung einer weiteren Fläche für den Wohnungsbau. Stammham Standortvorteil des ländlichen Wohnorts (rd. 3.900 Einwohner) ist die direkte Lage und der direkte Anschluss an die A 9. Aktuell wird das Areal Nordwest IV 2. BA bebaut. Geplant ist die Erschließung einer weiteren Fläche am westlichen Ortsrand. Wettstetten In der bevorzugten Wohngemeinde mit rund 4.900 Einwohnern liegen die Baulandpreise mit auf höchstem Niveau in der Region und damit auf Ingolstädter Level guter und sehr guter Lagen. Derzeit wird das Neubaugebiet Am Feuergalgen II (rd. 70 WE) erschlossen. Kaufpreise für Bauland in der Region und in Eichstätt (in / m 2 ) Eichstätt Buxheim, Eitensheim, Großmehring, Stammham Hepberg/Lenting Gaimersheim/ Wettstetten 100 300 500 700 900 1100 1300 Quelle: HypoVereinsbank 2016; durchschnittliche Baulandpreise für voll erschlossene, baureife Wohnbaugrundstücke
7 Wohnimmobilienmarkt Stadt Eichstätt: Die Mieten und Preise auf einen Blick Kennzeichen des Wohnungsmarktes Die Universitäts- und Bischofsstadt besitzt dank ihrer landschaftlich idyllischen Lage im Altmühltal und der vielfältigen Infrastruktur eine hohe Lebensqualität. Prägend sind die Hanglagen mit Blick auf die Altstadt. Der starke Arbeitsmarkt (u. a. Osram, Audi in ) sowie das im Vergleich zur Region moderate Miet- und Preisniveau unterstreichen die Attraktivität als Wohnstandort. Demnach ist die Wohnraumnachfrage in der Kleinstadt verstärkt noch durch steigende Studentenzahlen seit Jahren hoch. Es wird zwar mehr neu gebaut, es fehlen jedoch vor allem Baugrundstücke, moderne größere Wohnungen und Mietobjekte. Die größeren Vorhaben ( Spitalstadt, Neubaugebiete Weinleite- West, Landershofen-Nord ) sind nahezu realisiert. Um der regen Nachfrage gerecht zu werden, sollen in den kommenden Jahren wieder sukzessive Areale ausgewiesen werden. Mitte 2018 könnten die ersten Flächen vermarktet werden. Die Miet- und Kaufpreise haben deutlich angezogen, allerdings weniger stark als in den Orten nahe. Weitere leichte Miet- und Preiserhöhungen sind in bevorzugten Lagen zu erwarten. Gabriele Rees / Klaus Erben Wintershof Wimpasing Kloster Rebdorf Rebdorf Willibaldsburg Wasserzell Altstadt Landershofen Weinleite Blumenberg Marienstein Residenz Uni Seidlkreuz B 13 Altmühl Stadt Eichstätt Einwohnerstand (12 / 2015) 13.407 Arbeitslosenquote (11 / 2016) (Landkreis, alle zivilen Erwerbspersonen) Kaufkraftkennziffer (2015) (Bundesdurchschnitt = 100) Fertiggestellte Wohneinheiten in neuen Wohngebäuden* (2015) 1,3 % 111,2 81 HypoVereinsbank *inkl. Wohnheime; Quellen: Statistisches Landesamt, GfK Nürnberg, Bundesanstalt für Arbeit Lage sehr gut gut einfach / mittel Mietpreise (Neuvermietung) 1 / m 2 Wfl. zzgl. NK 9,00 11,00 7,50 9,00 6,50 7,50 Kaufpreise Eigentumswohnungen (Erstverkauf) 1 / m 2 Wfl. 3.500 4.000 3.300 3.600 geringes Angebot Kaufpreise Eigentumswohnungen (Wiederverkauf) 2 bezugsfrei / m 2 Wfl. 2.500 3.000 2.200 2.600 2.000 2.400 Kaufpreise Eigenheime (Neubau bis 10 Jahre) Einfamilienhäuser 3 (in Tsd. ) Doppelhaushälften 4 (in Tsd. ) Bauland 6 (in / m 2 ) 480 520 400 440 340 500 430 490 360 400 290 350 400 460 330 370 250 300 Stand: November 2016 HypoVereinsbank Legende Preistabelle Seite 2
Ihre HVB Immobilienfinanzierungs-Spezialisten Stand 12 / 2016 Privatkunden Christina Frohnholzer Telefon: 0841 3103-222 E-Mail: christina.frohnholzer@unicredit.de Gottfried Babel Telefon: 0841 3103-223 E-Mail: gottfried.babel@unicredit.de Thomas Riess Telefon: 0841 3103-128 E-Mail: thomas.riess@unicredit.de Unternehmer Birgit Kolb Telefon: 0841 3103-251 E-Mail: birgit.kolb@unicredit.de Gewerbliche Immobilienkunden München Dr. Peter Ströhlein Telefon: 089 378-47274 E-Mail: peter.stroehlein@unicredit.de Private Banking Cornelia Meggendorfer Telefon: 0841 3103-136 E-Mail: cornelia.meggendofer@unicredit.de Angabenvorbehalt Die in dieser Publikation enthaltenen Daten und Informationen beruhen auf öffentlich zugänglichen Quellen. Eine Garantie für die Richtigkeit oder Vollständigkeit der Angaben können wir nicht übernehmen. Alle Meinungsäußerungen geben die aktuelle Einschätzung der HypoVereinsbank wieder. Für den Inhalt dieser Meinungsäußerungen und Prognosen kann keine Gewähr übernommen werden. Insbesondere kann keine Haftung für zukünftige wirtschaftliche und technische Entwicklungen übernommen werden. Die in dieser Publikation enthaltenen Daten und Informationen können sich in der Zukunft ohne vorherige Ankündigung ändern. Copyright Der Inhalt, insbesondere die enthaltenen Informationen, Daten, Texte und Kartenmaterial, unterliegt dem Urheberschutz. Eine Vervielfältigung bedarf der vorherigen Zustimmung der Hypo Vereinsbank. Herausgeber UniCredit Bank AG PPV3IF Arabellastraße 12 81925 München