Wohnimmobilien- Marktübersicht München

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1 Wohnimmobilien- Marktübersicht Kaufpreise für Häuser, Eigentumswohnungen und Bauland sowie Mietpreise, aktuelle Projekte, Trends und Perspektiven. Juni 2015

2 2 WOHNIMMOBILIENMARKT MÜNCHEN: A9 Nürnberg Isar A8 Stuttgart A 99 Feldmoching Hasenbergl A99 Autobahnring Speichersee Allach Freimann Lochhausen Langwied Obermenzing Untermenzing Milbertshofen Pasing Moosach Nymphenburg Johanneskirchen Schwabing Englischer Garten Unterföhring A99 Freiham Aubing Laim Neuhausen Maxvorstadt Altstadt Lehel Bogenhausen Haidhausen Daglfing Riem A94 Passau Messestadt Riem Berg am Laim A96 Lindau Gräfelfing Würm Hadern Fürstenried Obersendling Solln Sendling Forstenried Thalkirchen Isar Untergiesing Harlaching Obergiesing Ramersdorf Perlach Trudering A95 Garmisch A 995 Unterhaching A8 Salzburg HypoVereinsbank sehr gute Lage gute Lage mittlere Lage Sonderfläche sonstige Städte und Orte Gewässer Autobahn einfache Lage Gewerbe / Industrie Grünfläche Stadtgrenze Hauptverkehrsstraße Eisenbahnlinie Lage sehr gut gut mittel einfach Mietpreise (Neuvermietung) 1 / m 2 Wfl. zzgl. NK Trend Kaufpreise Eigentumswohnungen (Erstverkauf) 1 / m 2 W fl. Trend Kaufpreise Eigentumswohnungen (Wiederverkauf) 2 bezugsfrei / m 2 W fl. Trend Kaufpreise Eigenheime (Neubau bis 10 Jahre) Einfamilienhäuser 3 (in Tsd. ) Doppelhaushälften 4 (in Tsd. ) Reihenhäuser 5 (in Tsd. ) Bauland 6 (in / m 2 ) 16,50 22,00 14,00 17,50 11,50 15,00 10,00 12, * geringes Angebot geringes Angebot geringes Angebot ab 800 Die Preise in der Tabelle und die Lageeinteilung in der Karte geben lediglich einen groben Überblick. Innerhalb eines Stadtviertels können die Lagequalität und damit die Preise und Mieten erheblich differieren. Preisbeeinflussend sind auch die Lage innerhalb eines Gebäudes und die Ausrichtung. Es wird von einer der Lage und dem Objekttyp entsprechenden Grundstücksgröße und Ausstattung ausgegangen. Stand: Mai 2015 HypoVereinsbank 1 Neubau und neuwertig sanierter Altbau mit ca. 75 m 2 Wohnfläche 2 Gebäudealter 10 bis 20 Jahre; mit ca. 75 m 2 Wohnfläche 3 mit ca. 140 m 2 Wohnfläche 4 mit ca. 125 m 2 Wohnfläche 5 mit ca. 115 m 2 Wohnfläche 6 durchschnittliche Baulandpreise für voll erschlossene, baureife Wohnbaugrundstücke bei einer GFZ von 0,3 bis 0,7 * für große Luxuswohnungen liegen die Preise noch deutlich darüber

3 3 DIE MARKTÜBERSICHT Ökonomische Rahmenbedingungen In Deutschland und in Europa zählt zu den wettbewerbsfähigsten Wirtschaftsmetropolen und attraktivsten Wohnstandorten. Der traditionell breitgefächerte Branchenmix der Unternehmen und die vielfältigen Bildungs- und Forschungseinrichtungen erweisen sich als nachhaltige Erfolgsfaktoren für die hohe Wirtschaftsdynamik. Der Arbeitsmarkt boomt. Stetig steigende Erwerbstätigenzahlen und die niedrigste Arbeitslosenquote aller deutschen Großstädte sind seit Jahren prägend. Großunternehmen wie z. B. BMW setzen ihre Investitionspläne weiter auf Wachstum. Die aktuelle Prognose der Erwerbstätigenzahlen für das Jahr 2025 werden bereits heute deutlich übertroffen. Zu den Wachstumsbranchen zählen der Infomations- / Kommunikationssektor, der Bereich Automotive, die Biotechnologie- und Pharmabranche sowie innovative Wissenschaftsund Forschungsbereiche. Mehr als 80 % der Beschäftigten sind dem Dienstleistungssektor zuzuordnen bei steigender Tendenz. Ungeachtet der sehr starken Positionierung als Wirtschaftsstandort sind das geringe Angebot an bezahlbaren Wohnungen und die hohen Lebenshaltungskosten als Standortrisiken für anzuführen. Sie verhindern den Verbleib bzw. den Zuzug von Haushalten mit mittlerem oder geringerem Einkommen. Der bereits bestehende Fachkräftemangel könnte sich damit noch verstärken. D e m o g r a fi e wächst ungebrochen. Seit etwa drei Jahren werden laut amtlicher Statistik jährlich etwa neue Einwohner erfasst. Der starke Trend wird angesichts der auch künftig hohen berufs- sowie ausbildungsbedingten Zuwanderungen und einem deutlichen Geburtenüberschuss (rund Geburten mehr als Sterbefälle) anhalten. Bis zum Jahr 2032 ist mit einem Bevölkerungszuwachs um rund Menschen auf mehr als 1,57 Mio. Einwohner zu rechnen (+ 10 %; Planungsprognose Stadt ). Der demografische Wandel wird im nächsten Jahrzehnt in vorerst kaum stattfinden. Mehr Einwohner, ein nahezu konstanter Anteil junger Menschen und geringfügige Verschiebungen zwischen den Altersgruppen tragen zu einer relativ ausgewogenen Altersstruktur bei. Region Die acht Umlandkreise* verzeichnen ebenfalls ein ungebrochenes Wachstum. In der Region werden seit drei Jahren jährlich etwa neue Einwohner registriert (Einwohnerstand 2014: 1,37 Mio.). Die überregionale Zuwanderung und Zuzüge aus werden in Zukunft unvermindert anhalten. Amtliche Prognosen gehen von mehr als 1,51 Mio. Einwohner bis zum Jahr 2032 aus, ein Plus von mehr als Menschen (+ 10 %). Das größere Wohnungsangebot und in Teilen niedrigere Miet- und Kaufpreisniveau im Umland sind die ausschlaggebenden Wohnstandortvorteile. * Die Städte und Orte in den Landkreisen Dachau, Ebersberg, Fürstenfeldbruck, Starnberg und werden in unseren drei Wohnimmobilien-Marktübersichten Region Südost, Südwest und Nordwest betrachtet. Für die Landkreise Erding, Freising und Landsberg sind eigene Berichte vorhanden. Einwohnerentwicklung und -prognose Einwohner Prognose Stadt 2015 Trend Einwohnerstand (09 / 2014) Arbeitslosenquote (04 / 2015) (Stadt; alle zivilen Erwerbspersonen) Kaufkraftkennziffer (Bundesdurchschnitt = 100) Fertiggestellte Wohnungen in neuen Wohngebäuden* (2014) 5,1 % 135, Stadt Umland (8 Umlandkreise) Quellen: Statistisches Landesamt; Stadt Quellen: Statistisches Landesamt, GfK Nürnberg, Bundesagentur für Arbeit * inkl. Wohnheimplätze

4 4 Kennzeichen des Wohnungsmarktes Der Münchner Wohnungsmarkt boomt seit mehreren Jahren. In allen Segmenten steigen die Wohnungsnachfrage sowie die Miet- und Kaufpreise in der teuersten deutschen Stadt weiter an. Nach wie vor hält die Neubauleistung mit den Zuzügen nicht Schritt. Die anhaltende Niedrigzinsphase und fehlende Kapitalanlagemöglichkeiten sind maßgebliche Treiber für die Nachfrage. Die steigende Anzahl von Single-Haushalten und höhere m²-zahlen pro Kopf verschärfen die Situation. Wohnraum bleibt in allen Segmenten knapp. Auch im ersten Quartal 2015 kletterten die Miet- und Kaufpreise weiter. Sie summieren sich, je nach Segment, in den vergangenen fünf Jahren auf Anstiege zwischen 25 bis 60 % (in den 10 Jahren davor bestand insgesamt eine hohe Preisstabilität). Vor allem mittlere Lagen erfahren einen deutlichen Aufwertungsprozess mit merklich steigenden Preisen. Im Bereich des exklusiven Wohnungsbaus sind erste Stabilisierungsanzeichen zu erkennen, da hier eine größeres Angebot vorhanden ist. Der Neubau zieht nun etwas an. Die erteilten genehmigten Einheiten geben Hinweis auf eine weitere Belebung (siehe Grafik). Die Kaufpreise stiegen zuletzt deutlich stärker als die Mieten, weshalb die Renditen in den bevorzugten Lagen auf ein sehr niedriges Niveau gesunken sind. Wohnungsbau in fertiggestellte Wohnungen in neuen Wohngebäuden * ** Wohnungen in Mehrfamilienhäusern Baugenehmigungen Fam.-Häuser * inkl. Nachmeldungen ca WE; **2015 Bautätigkeit Annahme Quelle: Statistisches Landesamt Wohnen in V Um den Anteil an preiswertem Wohnraum zu schützen und auszubauen sowie den Mietwohnungsbau zu fördern wurde seitens der Stadt das wohnungspolitische Handlungsprogramm Wohnen in V Wohnungsbauoffensive aufgelegt. Damit soll jährlich neues Baurecht für Wohnungen geschaffen werden, davon geförderte Wohnungen. Ein Budget in Höhe von 800 Millionen Euro und erweiterte Rahmenbedingungen unterstützen folgende Ziele: Erhöhung der Einkommensgrenzen bei den Förderprogrammen Modell für mittlere Einkommensgruppen, Stärkung gemeinschaftlich orientierter Akteure (Genossenschaften, Baugemeinschaften), Münchner Mischung in Neubaugebieten. Region Koordiniertes Handeln zwischen Stadt und Umland Zu den größten Herausforderungen des Wohnungsbaus zählt die Kooperation zwischen der Stadt und den Umlandkreisen / -gemeinden. Die Attraktivität der Wachstumsregion kann langfristig nur über eine gemeinsame räumliche Entwicklungsvision erhalten werden. Dazu sollen die bisher erfolgreichen Ansätze der regionalen Kooperation (Regionaler Planungsverband RPV, Europäische Metropolregion EMM) vor allem in einer stärker abgestimmten Siedlungsentwicklung umgesetzt werden (z. B. gemeinsame Suche nach Bauland). Flächenpotenziale für den Wohnungsbau Laut einer Untersuchung des RPV sind für den prognostizierten Bevölkerungszuwachs von rund Einwohnern bis zum Jahr 2032 in und der Region (Seite 3) prinzipiell ausreichend Flächenreserven für den Wohnungsbau vorhanden (ausgewiesene Flächen und Erweiterungen, Nachverdichtung, Konversionsflächen). Zur tatsächlichen Umsetzung ist jedoch eine großzügige Ausweisung von Wohnbauflächen erforderlich. Dies ist, ungeachtet des enormen Bedarfs, bisher nur in wenigen Ansätzen erkennbar und spiegelt sich noch in keiner deutlich höheren Neubauleistung in der Region wider.

5 5 Markt für Eigentumswohnungen Der Boom in diesem Marktsegment hält unvermindert an. Die enorme Nachfrage seitens Eigennutzer und Kapitalanleger nach neuen und gebrauchten Objekten zeigt auch im laufenden Jahr keine Abschwächung. Die Kaufpreise erreichen historische Maximalwerte. Es werden bisher nicht bedeutend mehr Wohnungen neu gebaut. Ein Großteil der Objekte ist deshalb nach wie vor in der Bauphase abverkauft. Geringere Vermarktungsgeschwindigkeiten hin zu einer Normalisierung sind allerdings zu beobachten. Der nunmehr seit fünf Jahren enorme Preisauftrieb hielt auch im vergangenen Jahr in durchschnittlichen Lagen an. Im Mittel kosten Neubauwohnungen rund / m² (durchschnittliche Lage) bzw. rund / m² (gute Lage), im Vergleich zum Vorjahreszeitraum ein Anstieg um rund 5 % bzw. 1,5 % (Gutachterausschuss / GAA 2015). Damit ist in guten Lagen eine deutliche Abschwächung des Anstiegs zu erkennen. Bei Bestandsimmobilien ist der Markt nahezu leergefegt mit im Vergleich zu den Neubauten zeitlich etwas verzögert stark steigenden Preisen. Demnach haben sich Wohnungen in durchschnittlichen / guten Lagen um rund 12 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum verteuert (GAA 2015). Angesichts des knappen Angebots und der hohen Preise für Neu- wie Bestandswohnungen in guten Lagen sind Objekte mittlerer bzw. einfacher Lagegunst oder Objektqualität gesucht, was dort zu den überdurchschnittlichen Steigerungen beiträgt. Das vergleichsweise große Angebot an Wohnungen im gehobenen und Top-Segment hat für eine leichte Abschwächung des Preisanstiegs geführt, wenngleich die Wachstumsrate immer noch deutlich ausfällt. Im Luxussegment bleiben die Angebote sehr limitiert bei nachhaltig großer Nachfrage seitens eines kaufkräftigen und oftmals internationalen Klientel. Gebrauchte bzw. neue Objekte kosten ab bis / m², in Einzelfällen mehr als / m². Neue Eigentumswohnungen zum Kauf Zu den größeren Bauprojekten im Jahr 2015 mit einem breiten Angebot an neuen Wohnungen zählen: Ambiente / Bogenhausen Friends, Wohn-Tower / Hirschgarten Baumkirchen Mitte / Berg am Laim Wohnen am Park / Trudering StadtLandPlus / Perlach Mein Aubing 2 / Aubing Am Mühlbach / Freimann Fortner18 / Feldmoching Der Schwerpunkt der Kaufpreise für Wohnungen liegt in der Preisspanne von / m². Die Preise für Dachgeschosswohnungen bewegen sich deutlich darüber. Kaufpreise für neue Eigentumswohnungen* in Münchner Stadtvierteln (in / m 2 ) Wohnlage sehr gut gut mittel einfach Bogenhausen, Harlaching, Nymphenburg, Solln Haidhausen, Harlaching, Lehel, Ludwigsvorstadt, Maxvorstadt, Neuhausen, Schwabing, Solln, Trudering Feldmoching, Giesing, Moosach, Riem, Sendling, Freimann Hasenbergl, Freimann Quelle: HypoVereinsbank 2015 *Neubau und neuwertig sanierter Altbau, ca. 75 m² Wohnfläche. Mieten und Kaufpreise für Eigentumswohnungen Stadt (gute Lage) Index (2000 = 100) ETW / 15* Mieten Quelle: HypoVereinsbank 2015; *Prognose VPI Verbraucherpreisindex (Inflationsrate)

6 6 Markt für Baugrundstücke und Eigenheime Für die Wohnbaulandpreise 2014 gibt der Gutachterausschuss erneut einen signifikant hohen Preisauftrieb bekannt (siehe Grafik unten). In Einzelfällen wurden extrem hohe Werte erzielt, die bis zu 100 % über den Bodenrichtwerten vom lagen. Die starke Nachfrage bei äußerst begrenztem Flächenangebot für den individuellen Wohnungsbau ist und bleibt prägend für. In guten Lagen sind im Durchschnitt mehr als / m² für Grund und Boden zu bezahlen. Parallel dazu verzeichnen auch Einfamilien-, Doppel- und Reihenhäuser (Neubau- und Bestandsobjekte) nunmehr das dritte Jahr in Folge zweistellige Zuwachsraten bei den Kaufpreisen. Neue Doppelhaushälften kosten in guten Lagen durchschnittlich ab Mehr als 80 % der verkauften Objekte sind Bestandsgebäude. Die geringe Zahl von 170 Verkaufsfällen neuer Eigenheime wird in Lückengrundstücken errichtet, Neubaugebiete gibt es derzeit so gut wie keine. Bevorzugte Villen- und Einfamilienhausgebiete Zu den gehobenen Wohnlagen mit aufgelockerter, überwiegender Einfamilienhaus- bzw. Villenbebauung und mit Gartenstadtcharakter, zählen die Wohnviertel Bogenhausen, Harlaching, Nymphenburg, Solln. Grund stücke kosten hier ab etwa / m². Einfamilienhäuser werden ab angeboten. Entwicklung der Wohnbaulandpreise Stadt Index (1980 = 100) 600 Markt für Mietwohnungen Ungeachtet des bereits historisch hohen Niveaus steigen die Mieten in fast allen Stadtteilen weiter leicht an. Mietwohnungen in bleiben knapp und teuer. Der Markt für Kleinwohnungen ist wegen hoher Auszubildenden- und Studentenzahlen leergefegt. Großer Mangel besteht bei bezahlbaren, familiengerechten Wohnungen in allen Lagen und bei modernen Einheiten in bevorzugten Vierteln. Der Mietwohnungsbau springt bisher ungeachtet guter Vermietungs- und solider Renditeaussichten kaum an. Für eine neuwertige Wohnung (75 m², gute Wohnlage) lag der Anstieg erneut bei rund 3 %, so dass heute durchschnittlich rund 16 / m² zu bezahlen sind (Vergleich Hamburg 15 / m², Berlin 13,50 / m²). Vor allem bisher günstige Mietobjekte in weniger bevorzugten Lagen verzeichneten deutliche Preiszuschläge. Ob die Mietpreisbremse (Begrenzung der Mieterhöhung bei Wiedervermietung) zu einer Entlastung der angespannten Marktlage beiträgt bleibt abzuwarten. Kritik und Bedenken von Marktteilnehmern aus diversen Fachrichtungen zeigen zugleich erhöhte Risiken auf: keine Erhöhung des Wohnungsangebots durch Mietpreisbremse; bestehendes Mietniveau bleibt hoch, da keine Mietpreissenkung; sinkender Mietwohnungsbestand (Investoren verkaufen den Bestand bei sinkenden Renditen); geringere Investitionsbereitschaft seitens des Vermieters (bei Mieterwechsel). Der Konzeptionelle Mietwohnungsbau ist eine Maßnahme der Stadt für stabilere Mieten und gegen steigende Grundstückspreise. Um preistreibende Bieterverfahren zu vermeiden, werden städtische Wohnbauflächen zum Verkehrswert verkauft, versehen mit zahlreichen Auflagen (Begrenzung der Erstvermietungsmiete / Koppelung an den Mietspiegel, langjährige Bindung als Mietwohnung, Verbot der Eigenbedarfskündigung). Mehrere Pilotprojekte mit bisher rund 850 Mietwohnungen sind ausgewählt (u. a. Messestadt, Neuperlach, Prinz-Eugen-Kaserne) Wohnbauflächen (sachwertorientiert; individueller Wohnungsbau) Wohnbauflächen (ertragsorientiert; Geschosswohnungsbau*) * ohne Innenstadtlagen Quelle: Gutachterausschuss 2015

7 7 Perspektiven und die Region weisen mit die besten wirtschaftlichen Perspektiven und stärksten Bevölkerungszuwanderungen in Deutschland und Europa auf. Der daraus resultierenden enorm hohen Nachfrage nach Wohnraum stehen im Stadtgebiet sehr knappe Flächenreserven für Wohnungsbau gegenüber. Dank der momentan günstigen Zinsen und fehlenden Anlagemöglichkeiten werden Wohnimmobilien in bei Investoren zudem weiter sehr stark nachgefragt. Ungeachtet der Wohnungsbauoffensive ist keine merklich höhere Wohnbautätigkeit in den nächsten Jahren zu erwarten. Die Wohnraumversorgung wird in Zukunft ein zentrales Thema der Stadtpolitik bleiben. Vor allem der eklatante Mietwohnungsmangel wird künftig kennzeichnend für den Münchner Wohnungsmarkt sein. Der Preisdruck auf das limitierte Angebot in allen Segmenten bleibt hoch. Die Miet- und Kaufpreise steigen weiter an, allerdings bereits heute absehbar mit deutlich geringeren Steigerungsraten. Die Renditen werden vor allem in den bevorzugten Lagen weiter zurückgehen, da die Kaufpreise deutlich stärker als die Mieten steigen. Risiken am Münchner Wohnungsmarkt? Im Hinblick auf die rasanten Miet- und Preisanstiege stellt sich die Frage nach den Marktrisiken und der Nachhaltigkeit der erreichten Niveaus. In den kommenden Jahren stehen den hohen Mieten und Kaufpreisen herausragende ökonomische und soziodemografische Rahmenbedingungen sowie das hohe Image s gegenüber. Finanzstarke Kapitalanleger und ausländische Privatpersonen sind bereit, in den nachhaltig wertstabilen Münchner Markt zu investieren und die hohen Preise zu bezahlen. Anzeichen für Überbewertungen sind in nach wie vor aufgrund der hohen Nachfrage und der dafür geringen Neubautätigkeit nicht feststellbar. Die für einen Markt riskanten spekulativen Kreditausweitungen sind ebenfalls nicht erkennbar. Das Risiko eines deutlichen Preisrückgangs innerhalb kurzer Zeit ist minimal. Preiskorrekturen könnten bei Projekten mit geringen Lagequalitäten, bei Objekten in mangelhaftem Zustand oder an Standorten mit großen Neubauvorhaben (z. B. Freiham) erfolgen. Die momentane Sonderkonjunktur bei der Nachfrage nach Wohnimmobilien könnte sich bei steigenden Zinsen normalisieren. Wohnungsbau in den kommenden Jahren Kasernengelände Mit der Umnutzung der Funk- und Bayernkaserne in Freimann entstehen zwei neue Quartiere mit rund bzw Wohnungen (Baubeginn seit 2013 bzw. 2018). Baubeginn für das Gelände der Prinz-Eugen-Kaserne in Oberföhring (rund Wohnungen) wird Anfang 2016 sein. Quartier an der Hochäckerstraße / Perlach Am südlichen Stadtrand werden im Neubaugebiet Hochäcker ( grünes Quartier ) rund Doppel- /Reihenhäuser und Miet- / Eigentumswohnungen realisiert (Baubeginn seit Herbst 2014) Freiham Im Westen entsteht im nächsten Jahrzehnt ein urbaner, grüner Stadtteil (rund Einwohner) mit Wohnraum für unterschiedliche Lebensstile und vielfältiger Infrastruktur (S-Bahnhof, Kitas / Kigas, Schulen, Einkaufszentrum). Im ersten Realisierungsabschnitt Freiham Nord entstehen Wohneinheiten (Bezug ab 2017). Pasing In Pasing sind die Planungen für das neue Wohnquartier an der Paul-Gerhard-Allee nahe zum Nymphenburger Schlosspark weitgehend abgeschlossen (rund Wohnungen, Baubeginn 2016). Werksviertel Ostbahnhof Auf dem ehemaligen Industrieareal am Ostbahnhof, einem der letzten großen zusammenhängenden zentrumsnahen Entwicklungsflächen, entsteht in den kommenden 10 Jahren ein urbanes Stadtquartier für Menschen und Arbeitsplätze. Paulaner Brauerei / Au-Haidhausen Nach der Verlagerung der Paulaner Brauerei am Nockerberg wird auf dem Gelände ein neues Stadtquartier mit rund Wohnungen gebaut (Baubeginn 2018). Gabriele Rees / Stefan Pilzweger

8 Ihre HVB Immobilienfinanzierungs-Spezialisten Stand 06 / 2015 Privatkunden Klaus Dohlen Filiale Goetheplatz Telefon: klaus.dohlen@unicredit.de Unternehmer Maximilian Ludwig Filiale Rotkreuzplatz Telefon: maximilian.ludwig@unicredit.de Gröbenzell Peter Rütten Telefon: peter.ruetten@unicredit.de Private Banking Thomas Stockbauer Kardinal-Faulhaber-Str. 1 Telefon: thomas.stockbauer@unicredit.de Angabenvorbehalt Die in dieser Publikation enthaltenen Daten und Informationen beruhen auf öffentlich zugänglichen Quellen. Eine Garantie für die Richtigkeit oder Vollständigkeit der Angaben können wir nicht übernehmen. Alle Meinungsäußerungen geben die aktuelle Einschätzung der HypoVereinsbank wieder. Für den Inhalt dieser Meinungsäußerungen und Prognosen kann keine Gewähr übernommen werden. Insbesondere kann keine Haftung für zukünftige wirtschaftliche und technische Entwicklungen übernommen werden. Die in dieser Publikation enthaltenen Daten und Informationen können sich in der Zukunft ohne vorherige Ankündigung ändern. Copyright Der Inhalt, insbesondere die enthaltenen Informationen, Daten, Texte und Kartenmaterial, unterliegt dem Urheberschutz. Eine Vervielfältigung bedarf der vorherigen Zustimmung der Hypo Vereinsbank. Herausgeber UniCredit Bank AG PPV3IF Sederanger