Mag. iur. Harald Ganster Allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger für Immobilien Brandhofgasse 22, 8010 Graz Tel.: 0316/ 32 81 81, Fax 0316/32 81 81 33, email: harald.ganster@aon.at Bezirksgericht Fürstenfeld 1 E 939/11y Schillerstraße 9 8280 Fürstenfeld Exekutionssache Betreibende Partei Bausparkasse der österreichischen Sparkassen AG, 1030 Wien, Beatrixgasse 27, vertreten durch DLA, Piper Weiss-Tessbach, Rechtsanwälte GmbH, Schottenring 14, 1010 Wien, Verpflichtete Partei 1.) Helmut Plevnik-Munter, geb. 03.08.1971, Hartl 45, 8362 Übersbach, 2.) Margit Munter, geb. 26.10.1976, Nitscha 253, 8200 Gleisdorf, wegen Zwangsversteigerung von Liegenschaften G U T A C H T E N zum Zwecke der Feststellung des Verkehrswertes der Liegenschaft EZ 299 Grundbuch 62217 Hainersdorf mit dem Einfamilienwohnhaus 8264 Hainersdorf 108. BANKVERBINDUNGEN: UNICREDIT BANK AUSTRIA AG, BLZ 12000, KONTO NR. 14823003000 RAIFFEISEN-LANDESBANK STEIERMARK AG, BLZ 38000, KONTO NR. 7.813.728 UID: ATU 58455399
SV Mag. Harald Ganster BG Fürstenfeld-1 E 939/11y Seite 2 von 20 INHALTSVERZEICHNIS 1. Allgemeines 1.1. Auftrag und Zweck Seite 3 1.2. Bewertungsstichtag Seite 3 1.3. Grundlagen und Unterlagen der Bewertung Seite 3 2. Befund 2.1. Gutsbestand Seite 5 2.2. Grundstück Seite 6 2.3. Objektbestand, Nutzung Seite 8 3. Gutachten 3.1. Allgemeines Seite 13 3.2. Sachwert Seite 15 3.3. Bewertung Seite 20 Beilagen - Fotodokumentation - Grundbuchauszug - Katasterplan - Grundrisspläne
SV Mag. Harald Ganster BG Fürstenfeld-1 E 939/11y Seite 3 von 20 1. Allgemeines 1.1. Auftrag und Zweck Das Bezirksgericht Fürstenfeld hat die Schätzung der gegenständlichen Liegenschaft angeordnet, und zwar zum Zwecke der Ermittlung des Verkehrswertes im Rahmen des anhängigen Zwangsversteigerungsverfahrens. 1.2. Bewertungsstichtag Bewertungsstichtag ist der 22.07.2011 als Tag der Befundaufnahme. 1.3. Grundlagen und Unterlagen der Bewertung - Befundaufnahme durch den gefertigten Sachverständigen am 22. 07.2011 um 10:30 Uhr in Anwesenheit der erstverpflichteten Partei, - Grundbuchauszug vom 15.08.2011, - Katasterplan (M 1:1000), - von der Gemeinde Hainersdorf am 22.07.2011 erteilte Informationen zur Flächenwidmung und zum Bauakt, - Informationen der verpflichteten Partei, - eigene Vergleichspreissammlung des SV, - Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG) idgf, - ÖNORM B 1802 Liegenschaftsbewertung, - Heimo KRANEWITTER, Liegenschaftsbewertung, 6. Auflage, Wien 2010, - weiterführende Fachliteratur, insbesondere Vortrags- und Lehrunterlagen der Liegenschaftsbewertungsakademie des Landesverbandes Steiermark der allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen, - ein Energieausweis isd EAVG konnte für das Gebäude nicht erhoben werden,
SV Mag. Harald Ganster BG Fürstenfeld-1 E 939/11y Seite 4 von 20 - der gefertigte Sachverständige ist bei der Erstellung des Gutachtens von den zur Verfügung gestellten Unterlagen und Informationen ausgegangen; sollten sich einzelne dieser Grundlagen als nicht vollständig bzw. unzutreffend herausstellen oder weitere Umstände, wie z.b. durch Vorlage neuer Informationen und Grundlagen, auftreten, die für die Erstellung des Gutachtens relevant sind, so behält sich der Sachverständige eine Ergänzung bzw. Änderung dieses Gutachtens und eine Anpassung seiner Meinung vor, - es erfolgte lediglich eine augenscheinliche Besichtigung des Bewertungsobjektes und wurde eine weitergehende bauliche Untersuchung des Gebäudes oder seiner Teile nicht durchgeführt, so dass das Vorliegen von durch den Augenschein nicht erkennbaren Ausführungsmängeln oder Bauschäden nicht ausgeschlossen werden kann, - weiters ist darauf hinzuweisen, dass Boden- und Gebäudeuntersuchungen über das Vorliegen von eventuellen Kontaminationen nicht beauftragt waren und auch nicht durchgeführt wurden und somit für die Bewertung von einer Altlasten- und Kontaminationsfreiheit ausgegangen wird.
SV Mag. Harald Ganster BG Fürstenfeld-1 E 939/11y Seite 5 von 20 2. Befund 2.1. Gutsbestand Die Liegenschaft mit der Einlagezahl 299 Grundbuch 62217 Hainersdorf, Bezirksgericht Fürstenfeld, besteht aus dem nachstehend angeführten Grundstück: GST-NR 4265/4 Baufl. (begrünt) 800 m2 Eigentumsverhältnisse, B-Blatt B-LNR 1 1/2-Anteil Plevnik-Munter Helmut geb. 03.08.1971 B-LNR 2 1/2-Anteil Munter Margit geb. 26.10.1976 Lasten, C-Blatt Im C-Blatt sind diverse Geldlasten und ein wechselseitiges Belastungsund Veräußerungsverbot sowie ein Veräußerungsverbot zugunsten des Landes Steiermark einverleibt. Die Bewertung erfolgt ohne Berücksichtigung des eingetragenen Veräußerungsverbots bzw. des wechselseitigen Belastungs- und Veräußerungsverbots und unter der Voraussetzung der Geldlastenfreiheit.
SV Mag. Harald Ganster BG Fürstenfeld-1 E 939/11y Seite 6 von 20 2.2. Grundstück 2.2.1. Lage Die Bewertungsliegenschaft liegt im Gemeindegebiet von Hainersdorf in eher dezentraler Wohnlage, sie ist über die Landesstraße Nr. 403 (Feistritztalstraße) erreichbar, indem man etwa 300 m nach der Kreuzung mit der Landesstraße 437 rechts abzweigt und sodann gleich links abbiegt; dort ist es das zweite Wohnhaus auf der linken Seite. Die Liegenschaften in der näheren Umgebung sind primär unbebaut und werden überwiegend landwirtschaftlich genutzt. 2.2.2. Beschaffenheit Das Grundstück Nr. 4265/4 im katastralen Gesamtausmaß von 800 m2 wird im Nordosten von der im öffentlichen Gut der Gemeinde stehenden Zufahrtsstraße begrenzt, es ist länglich rechtecksförmig und fällt leicht in südwestliche Richtung ab. Das Grundstück ist mit einem nicht unterkellerten Wohnhaus, bestehend aus Erdgeschoss und ausgebautem Dachgeschoss, sowie mit einer frei stehenden kleinen Holzhütte bebaut. Bei den nicht bebauten Grundstücksflächen handelt es sich zum Teil um befestigte Kfz- Abstellflächen, bei denen die Errichtung eines Carports geplant war und die entsprechend vorgerichtet sind (Fundamente, Unterbau) bzw. handelt es sich um derzeit ungepflegte Grünflächen. 2.2.3. Aufschließung Laut erteilter Information durch die Gemeinde Hainersdorf ist das Wohnhaus an die örtliche Kanalisation und an die örtliche Wasserleitung angeschlossen, die Stromversorgung erfolgte über einen Anschluss an das Leitungsnetz des örtlichen EVU, weiters befindet sich im südwestlichen Grundstücksteil ein unter Flur errichteter Flüssiggastank,
SV Mag. Harald Ganster BG Fürstenfeld-1 E 939/11y Seite 7 von 20 über welchen die Gasversorgung des Bewertungsobjektes gemeinsam mit jener des im Südosten anschließenden Nachbarobjektes erfolgt. 2.2.4. Flächenwidmung Gemäß Abfrage der Flächenwidmung im geografischen Informationssystem des Landes Steiermark (Abfragedatum 21.07.2011) ergibt sich, dass das Bewertungsgrundstück als allgemeines Wohngebiet mit einer Bebauungsdichte von 0,2 bis 0,4 ausgewiesen ist, die Grundstücke im Nahbereich sind zum Teil noch als Aufschließungsgebiet zu allgemeinem Wohngebiet ausgewiesen, in der weiteren Umgebung dominieren dann Freilandausweisungen. 2.2.5. Steuerlicher Einheitswert - Abgabenrückstände Der Einheitswert wurde mangels Relevanz für die Verkehrswertermittlung nicht erhoben. Gemäß Auskunft der Gemeinde besteht auf dem Abgabenkonto derzeit ein Rückstand von rund 9.476,--, auf welchen hiermit hingewiesen wird, welcher bei der Bewertung allerdings unberücksichtigt bleibt. 2.2.6. Bücherliche Rechte und Lasten Siehe diesbezüglich Punkt 2.1.
SV Mag. Harald Ganster BG Fürstenfeld-1 E 939/11y Seite 8 von 20 2.3. Objektbestand, Nutzung 2.3.1. 8264 Hainersdorf 108 Aus dem Bauakt ergibt sich, dass die Baubewilligung für die Errichtung eines Einfamilienwohnhauses samt Garage am 27.10.1999 erteilt wurde, die Errichtung einer Flüssiggasanlage an der Grundstücksgrenze zum Grundstück Nr. 4265/2 wurde mit Bescheid der BH Fürstenfeld vom 28.05.2001 bewilligt, eine Benützungsbewilligung konnte nicht erhoben werden, ebenso wenig erliegt im Bauakt der geforderte Nachweis, dass die Trennwand im Dachgeschoss, an der die Gasfeuerungsstätte montiert ist, F 90 aufweist. Das in Holzriegelbauweise errichtete Wohnhaus besteht aus Erdgeschoss und ausgebautem Dachgeschoss, den oberen Abschluss des Gebäudes bildet ein Satteldach mit einer Dachneigung von 45 Grad und einer Deckung mit Betondachsteinen, Regenrinnen und Abfallrohre sind zwar vorhanden, aber die weitere Ableitung der Fallrohre bzw. Versickerung der Dachwässer noch nicht fertig gestellt. Die Fassaden sind mit einer Wärmedämmung versehen und verputzt, wobei darauf hinzuweisen ist, dass der Sockel noch unverkleidet ist. Der Zugang zum Wohnhaus befindet sich an der Nordostseite des Gebäudes, die Podesttreppe ist noch im Rohzustand, die Verbindung zwischen dem Erdgeschoss und dem Dachgeschoss im Gebäudeinneren erfolgt über eine ¼ gewendelte Holzstiege. Über dem Erdgeschoss ist eine Holztramdecke ausgeführt, an der Westseite besteht im Erdgeschoss eine mit Betonsteinen befestigte Terrasse, welche sich teilweise jedoch bereits gesetzt hat und entsprechende Unebenheiten aufweist, am nordwestseitigen Giebel
SV Mag. Harald Ganster BG Fürstenfeld-1 E 939/11y Seite 9 von 20 besteht weiters ein Balkon, der von zwei im Dachgeschoss gelegenen Zimmern aus zugänglich ist. Die Beheizung erfolgt über eine mit Gas befeuerte Kombitherme, zur Raumheizung sind Kompaktheizkörper ausgeführt, die Warmwasserbereitung erfolgt ebenfalls über die Gasfeuerungsanlage und befindet sich ein Warmwasserboiler mit einem Volumen von 300 Litern im Abstellraum des Erdgeschosses. Da das Gebäude seit nunmehr über einem halben Jahr nicht mehr bewohnt wird, wurde der Gaszähler demontiert und die Gasversorgung vom Flüssiggastank auf dem eigenen Grundstück stillgelegt. Die Belichtung der Räume erfolgt über Holzfensterkonstruktionen mit Isolierverglasung, als Sonnenschutz sind überwiegend Holzläden ausgeführt, teilweise sind auch Glasleistenjalousien innen vorhanden, die Belichtung der im Dachgeschoss gelegenen Räume erfolgt über Fenster bzw. Fenstertüren an den Giebelseiten. Die Hauseingangstüre ist eine Holzfüllungstüre, welche offensichtlich in der entsprechenden Klimaklasse ausgeführt ist, bei den Innentüren handelt es sich um furnierte Vollbautüren, welche an Holzzargen angeschlagen sind, teilweise sind auch Kunststofffalttüren ausgeführt. Anhand der erhobenen Einreichpläne ergibt sich für das Erdgeschoss eine Brutto-Grundfläche von gerundet 90,00 m2 und für das Dachgeschoss eine solche von gerundet 86,00 m2. Raumeinteilung Erdgeschoss Vorraum
SV Mag. Harald Ganster BG Fürstenfeld-1 E 939/11y Seite 10 von 20 Küche Wohnzimmer Abstellraum (unter dem Stiegenlauf) WC Bad Abstellraum Zimmer Terrasse Dachgeschoss Vorraum Zimmer Zimmer Zimmer Bad/WC Balkon Die Ausstattung im Gebäudeinneren kann als einfach bis durchschnittlich bezeichnet werden, teilweise sind noch Fertigstellungsarbeiten vorzunehmen (z.b. Ergänzungen von Verfliesungen), teilweise bestehen hinsichtlich der Oberflächen Erneuerungserfordernisse (am Ende der Nutzungsdauer befindliche Bodenbeläge, Malerei, etc.). Die Böden weisen keramische Beläge bzw. Laminatbeläge auf (wobei im Dachgeschoss diese auf Teppichböden als Trittschalldämmung verlegt wurden), die Wandoberflächen und Deckenuntersichten sind grundsätzlich gespachtelt und gemalt bzw. in den erforderlichen Bereichen verfliest, an den Dachschrägen bzw. Decken sind teilweise auch Paneelverkleidungen montiert.
SV Mag. Harald Ganster BG Fürstenfeld-1 E 939/11y Seite 11 von 20 Im Abstellraum des Erdgeschosses sind die Wandoberflächen und die Deckenuntersicht noch roh. Die Sanitärausstattung umfasst im Erdgeschoss ein Stand-WC sowie eine Duschkabine und ein Handwaschbecken im Badezimmer. In diesem ist die Verglasung des Fensters schadhaft. Die Sanitärausstattung im Dachgeschoss umfasst eine Eckbadewanne, ein Handwaschbecken und ein Stand-WC, weiters ist in diesem Raum die Gastherme montiert, der Warmwasserboiler befindet sich im Abstellraum des Erdgeschosses. Zum Bau- und Erhaltungszustand wird auf die obigen Feststellungen verwiesen, generell vermittelt das Gebäude einen bereits abgewohnten Gesamteindruck, im südwestseitigen Zimmer des Erdgeschosses zeigt sich beim Außenwandeck ein Feuchteschaden mit Schimmelbildung, wobei sich dessen Ursache nicht ergründen ließ. Vom Liegenschaftsmiteigentümer wird eine nicht ordnungsgemäße Ableitung der Dachflächenwässer in diesem Bereich (Rückstauproblematik) als Ursache vermutet. Das effektive Baualter des Wohnhauses beträgt zum Bewertungsstichtag rund 11 Jahre, die Gesamtnutzungsdauer wird mit 60 Jahren angenommen. 2.3.2. Außenanlagen Die vorhandenen Außenanlagen können insgesamt als eher einfach und als teilweise bereits reparaturbedürftig bezeichnet werden. Speziell die straßenseitige Einfriedung, welche aus einen Sockel aus Betonschalsteinen und einem Holzlattenzaun besteht, ist schadhaft, im nordöstlichen Grundstückseck wurde ein kleines Biotop errichtet, welches jedoch einen sehr ungepflegten Eindruck vermittelt, die mit
SV Mag. Harald Ganster BG Fürstenfeld-1 E 939/11y Seite 12 von 20 Betonsteinen befestigte Terrasse weist Unebenheiten auf und hat sich gesetzt, der Kfz-Abstellbereich ist ebenfalls unfertig, der Gartenhütte aus Holz, welche an der südöstlichen Grundstücksgrenze errichtet ist, ist kein Zeitwert mehr zu unterstellen, im Übrigen sind die Freiflächen begrünt und teilweise auch mit Bäumen und Sträuchern bepflanzt. 2.3.3. Inventar, Zubehör Die im Gebäude vorhandene Einbauküche weist ein Bestandsalter von etwa 10 Jahren und demzufolge keinen Zeitwert mehr auf. 2.3.4. Nutzung Gemäß Auskunft der erstverpflichteten Partei ist das Gebäude seit Februar dieses Jahres leerstehend und ungenutzt. Hinzuweisen ist darauf, dass sich noch zahlreiche Fahrnisse und Unrat im Gebäude befinden, welche einer Entsorgung bedürfen.
SV Mag. Harald Ganster BG Fürstenfeld-1 E 939/11y Seite 13 von 20 3. Gutachten 3.1. Allgemeines Aufgrund der allgemeinen Feststellungen (Punkt 1.) und des dargestellten Befundes (Punkt 2.) wird das nachstehende Gutachten erstattet: Ziel dieses Gutachtens ist die Ermittlung des Verkehrswertes der Bewertungsliegenschaft. Der Verkehrswert entspricht dem Preis, der im redlichen Geschäftsverkehr für das Bewertungsobjekt erzielt werden kann, seine Ermittlung setzt daher einen Grundstücksmarkt mit freier Preisbildung voraus. Alle den Preis und damit den Verkehrswert beeinflussenden Umstände dieses Marktes sind daher vom Sachverständigen objektiv auszuwerten und ist auf ungewöhnliche Verhältnisse auf Seiten des Veräußerers oder Erwerbers nicht Bedacht zu nehmen. Aus diesem Grund muss schließlich der bei einer Veräußerung tatsächlich erzielte Preis nicht dem in diesem Gutachten ermittelten Verkehrswert entsprechen, da dieser Preis nämlich nicht unwesentlich von subjektiven Momenten bestimmt wird, die in den Einflussbereichen der Vertragsteile liegen, wie etwa persönliche Vorstellungen, Wünsche, Spekulationsabsichten, etc. Das Liegenschaftsbewertungsgesetz sieht für die Ermittlung des Verkehrswertes grundsätzlich drei Bewertungsmethoden vor: 4 Vergleichswertverfahren 5 Ertragswertverfahren 6 Sachwertverfahren
SV Mag. Harald Ganster BG Fürstenfeld-1 E 939/11y Seite 14 von 20 In jedem einzelnen Bewertungsfall ist nun zu überprüfen, welche Bewertungsmethode zielführend ist bzw. ob gegebenenfalls auch mehrere Bewertungsmethoden nebeneinander anzuwenden sind. Liegenschaften, wie die bewertungsgegenständlichen, werden zur überwiegenden gewerblichen Eigennutzung erworben. Das heißt, solche Kaufinteressenten orientieren sich vorwiegend am Substanzwert (Sachwert) und halten diesen für wertbestimmend, indem sie sich bei der Preisbildung an den Anschaffungskosten für vergleichbare Objekte unter Berücksichtigung von Lage, Ausstattung, Baualter und Bauzustand orientieren. Daher erfolgt die Bewertung der gegenständlichen Liegenschaften nach dem Sachwertverfahren, bei welchem der Sachwert aus der Summe von Bodenwert und baulicher Substanz ermittelt wird und welches davon ausgeht, dass ein - in der Praxis vielfach erprobter - Zusammenhang zwischen dem Sachwert und dem Verkehrswert besteht.
SV Mag. Harald Ganster BG Fürstenfeld-1 E 939/11y Seite 15 von 20 3.2. Sachwert der Liegenschaft 3.2.1. Verfahren Beim Sachwertverfahren wird der Sachwert aus dem Bodenwert, der durch das Vergleichswertverfahren ermittelt wird, und dem Bauwert des Gebäudes sowie dem Wert der Außenanlagen bestimmt. Der Bodenwert wird mittels Vergleichswertverfahrens von den ortsüblichen Verkaufspreisen für Grundstücke abgeleitet, die hinsichtlich der wertbeeinflussenden Merkmale (Lage, Erschließung, Grundstücksform, Nutzungsmöglichkeit, etc.) mit dem zu bewertenden Grundstück möglichst übereinstimmen. Sind die wertbeeinflussenden Merkmale der Vergleichsgrundstücke verschieden, so sind die Differenzen durch Zu- bzw. Abschläge auszugleichen. Kaufpreise, die auf den Wert der besonderen Vorliebe schließen lassen, sind bei diesem Preisvergleich eben sowenig zu berücksichtigen, wie Preisgestaltungen unter Verwandten oder Arrondierungskäufe. Ausgangsbasis für den Bauwert des Gebäudes sind jene Herstellungskosten, die aufzuwenden sind, um zum Wertermittlungsstichtag ein dem Bewertungsgegenstand gleiches Objekt an selber Stelle, mit selber Größe, Konstruktionsart, Bauweise und Ausstattung zu errichten (= Neubauwert). Der Neubauwert wird üblicherweise nach Kubikmeter umbauten Raumes, multipliziert mit einem angemessenen Preis je Kubikmeter, bzw. anhand von Flächenmeterpreisen (Brutto-Grundfläche, Wohnnutzfläche), multipliziert mit einem angemessenen Preis je Quadratmeter, berechnet.
SV Mag. Harald Ganster BG Fürstenfeld-1 E 939/11y Seite 16 von 20 Dieser Neubauwert wird um die technische Wertminderung reduziert, in welcher die Minderung des Neubauwertes infolge Alters und allfälliger Baugebrechen sowie Bau- bzw. Instandhaltungsmängel zum Ausdruck kommt. (Der Beurteilung des Bau- und Erhaltungszustandes liegt eine eingehende Befundaufnahme zu Grunde, es kann aber dennoch das Vorliegen von durch den Augenschein nicht erkennbaren Ausführungsmängeln und Bauschäden nicht ausgeschlossen werden). Der Abschlag für diese technische Wertminderung erfolgt in Prozent vom Neubauwert. Neben der technischen ist auch die wirtschaftliche Wertminderung zu berücksichtigen, die all jene Faktoren umfasst, die die wirtschaftliche Nutzbarkeit des Bewertungsgegenstandes zum Wertermittlungsstichtag und für die Restnutzungsdauer vermindern. Diese berücksichtigt daher eine veraltete Bauweise, Anlage, Funktionsart ebenso, wie eine unwirtschaftliche Bauausführung oder persönliche Baugestaltung. Auch enthält die wirtschaftliche Wertminderung den verlorenen Bauaufwand, der sich im Verkaufsfall aufgrund der Verhältnisse auf dem Realitätenmarkt nicht realisieren lässt. Der Abschlag für die wirtschaftliche Wertminderung erfolgt ebenfalls in Prozent vom Neubauwert.
SV Mag. Harald Ganster BG Fürstenfeld-1 E 939/11y Seite 17 von 20 3.2.2. Berechnung des Sachwertes Bodenwert Der Bodenwert wird nach dem Vergleichswertverfahren ermittelt, zu welchem Zweck Bodenpreiserhebungen in der Katastralgemeinde Hainersdorf und in benachbarten Katastralgemeinden durchgeführt wurden. Vorab ist festzustellen, dass im Gemeindegebiet und in der gesamten Umgebung ein eher geringer Grundstücksverkehr stattfindet, sodass auch ältere Kaufvorgänge für die Vergleichswertermittlung herangezogen werden. Mit TZ 1062/2006 konnte der Verkauf eines 1.000 m2 großen Grundstücks um 15,-- je m2 im Nahbereich der Bewertungsliegenschaft erhoben werden, relativ zeitgleich wurden aber auch Grundstücke um nur 8,-- je m2 gehandelt (z.b. TZ 1826/2006 betreffend das Grundstück Nr. 4311/3). Rücksichtlich der Lagemerkmale und der vorhandenen Erschließung (Zufahrt) wird der gebundene Bodenwert mit 15,-- je m2 eingeschätzt, wonach sich der nachstehende Bodenwert für das gegenständliche Grundstück ergibt: 15,-- je m2 x 800 m2 12.000,-- Neubauwert Bauwert Die Berechnung des Neubauwertes erfolgt anhand der Normalherstellungskosten nach Flächenmeterpreisen (Brutto- Grundfläche), wie sie sich aus den in der einschlägigen Bewertungsliteratur veröffentlichten Richtwerten ergeben (z.b.: Kranewitter, a.a.o. Seite 299ff), in welchen Preisansätzen die Umsatzsteuer, regionale Preisfaktoren, die Bauweise, die Ausstattung, vorhandene Zubehörflächen (z.b. Terrassen, Balkone) und der Fertigstellungsgrad entsprechend berücksichtigt sind:
SV Mag. Harald Ganster BG Fürstenfeld-1 E 939/11y Seite 18 von 20 m2 je m2 Summe EG 90,00 1.250,00 112.500,00 DG 86,00.1.125.00 96.750,00 209.250,00 Vom solcherart ermittelten Neubauwert wird die Alterswertminderung (lineare Alterswertminderung und Zustandswertminderung nach E. Heideck) in Abzug gebracht. Diese beträgt bei einem Baualter von 11 Jahren und einer gewöhnlichen Gesamtlebensdauer von 60 Jahren und einer Zustandsnote von 3,0 gesamt 33,17% des Neubauwertes, sodass ein Bauwert in Höhe von 66,83% des Neubauwertes verbleibt. Dies vorangestellt ergibt sich der folgende Bauwert: Wohnhaus 209.250,-- x 0,6683 139.842,-- Bauwert gerundet 140.000,-- Außenanlagen Der Bauwert der vorhandenen Außenanlagen wird mit 5.600,-- eingeschätzt, was einem Ansatz von 4% des Bauwertes entspricht und somit innerhalb der in der Bewertungsliteratur veröffentlichten Bandbreite für einfache Außenanlagen liegt. Sachwert/Zusammenstellung Bodenwert 12.000,-- Bauwert Wohnhaus 140.000,--
SV Mag. Harald Ganster BG Fürstenfeld-1 E 939/11y Seite 19 von 20 Zeitwert Außenanlagen 5.600,-- Sachwert 157.600,--
SV Mag. Harald Ganster BG Fürstenfeld-1 E 939/11y Seite 20 von 20 3.3. Bewertung Gemäß 7 des Liegenschaftsbewertungsgesetzes ist eine Nachkontrolle anhand der Marktverhältnisse vorzunehmen. Die Marktbeobachtung zeigt, dass sich bei jüngeren bebauten Liegenschaften die Sachwerte nicht in voller Höhe am Markt realisieren lassen. Darüber hinaus ist zu berücksichtigen, dass gegenständlich auch Investitionserfordernisse bestehen. Diese Umstände werden daher durch einen Marktanpassungsabschlag im wertangemessenen Ausmaß von 15% des ermittelten Sachwertes berücksichtigt und der sich demnach ergebende Zwischenwert gerundet als Verkehrswert ausgewiesen: 157.600,-- x 0,85 133.960,-- Der Verkehrswert der Liegenschaft EZ 299 Grundbuch 62217 Hainersdorf mit dem Einfamilienwohnhaus 8264 Hainersdorf 108 beträgt zum Bewertungsstichtag gerundet 134.000,-- Graz, am 16. August 2011... der allgemein beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige