Immo-Monitoring 2016 I 1 Herbstausgabe
Adrian Frutiger 1928 2015 Schweizer Schriftgestalter Alles Gegenwärtige ist auf der Erfahrung der Vergangenheit aufgebaut. Also ist das Zukünftige im Gegenwärtigen bereits vorhanden.
Editorial Für ihn standen nicht Form und Schönheit im Vordergrund. Vielmehr lagen dem am 10. September 2015 verstorbenen Schweizer Schriftgestalter Adrian Frutiger Inhalt und Verständlichkeit von Schriftwerken am Herzen. Dies mag für einen Gestalter ungewöhnlich erscheinen, war aber eine wesentliche Grundlage für den Erfolg der vielen von ihm entwickelten und heute weltweit eingesetzten Schriftarten. So findet denn auch die «Univers», eine seiner bekanntesten Schriften, Anwendung in den Grafiken und Tabellen des «Immo-Monitorings». Gerade in der heutigen Zeit, in der die Datenvielfalt rasant wächst und viel Wert auf eine eindrucksvolle Bildwelt gelegt wird, muss der Inhalt hochgehalten werden. Entscheidend sind dabei vor allem die Herkunft und die Qualität der zugrunde liegenden Daten sowie die Transparenz bezüglich der getroffenen Annahmen. Für eine angemessene Interpretation sind dann persönliche Erfahrungen und professionelle Sachkenntnis notwendig: Sie schaffen das Fundament, um aus historischen und aktuellen Daten die richtigen Schlüsse für die Zukunft zu ziehen. Seit 1985 verfolgt Wüest & Partner das Ziel, komplexe Zusammenhänge verständlich zu visualisieren, interpretieren und kommentieren. Dabei pflegt und fördert das Unternehmen mit seinem interdisziplinären Ansatz von jeher eine ausgeprägte Analyse- und Datenkompetenz. Die Basis dafür bilden eigene Datenbanken, die à jour gehalten und stetig ausgebaut werden. Darüber hinaus sind aber auch die Erfahrungen und das individuelle Fachwissen der Mitarbeiter ein Herzstück des Unternehmens. Mit seinen Publikationen genauso wie mit seiner Beratungs- und Bewertungstätigkeit verfolgt Wüest & Partner stets dasselbe Ziel: interessierten Kreisen qualitativ hochstehende Fakten, Einblicke, Denkanstösse und Entscheidungsgrundlagen zu bieten. So auch mit dem neuesten «Immo-Monitoring»: Neben der gewohnten umfassenden Datenfülle enthält es viele kritische Auseinandersetzungen mit aktuellen Schwerpunktthemen.
Inhaltsverzeichnis Management Summary 9 1 Wirtschaftsumfeld 15 2 Perspektiven: Wohnungsmarkt 25 Wohnen im Alter 34 Prognosen 36 3 Perspektiven: Geschäftsflächenmarkt 39 Regionale Marktanspannung bei Büroflächen 44 Prognosen 48 4 Der Fundamentalwert: Ist Wohneigentum überbewertet? 51 5 Internationale Immobilienanlagen: Auf der Suche nach Rendite und Diversifikation 61 6 Der Immobilienmarkt im Wandel: Zukunftsthesen 73 7 Direkte und indirekte Immobilienanlagen 85 8 Städteporträt: Lugano und Bellinzona 93 9 Baumarkt 101 Prognosen 103 10 Bauteile 109 11 Immobilienatlas Regionaler Immobilienatlas 120 Preis- und Liquiditätskarten nach Segment 152 Baulandpreiskarten nach Segment 162 12 Markt- und Regionendaten Der Schweizer Immobilienmarkt auf einen Blick 168 Mietwohnungen: Preise und Rating 170 Wohneigentum: Preise und Rating 178 Geschäftsflächen: Preise und Rating 188 Preise in den Mittelzentren 196 Baulandpreise nach Segment 198 Grossprojekte im Hoch- und Tiefbau 200 Quellenverzeichnis und Glossar 207
Management Summary Trendwende bei Miet- und Eigentumswohnungen Nach Jahren mit vielerorts ausgetrockneten Wohnungsmärkten lassen die neusten Leerstands- und Angebotszahlen auf eine veränderte Marktsituation schliessen. Die Daten zeigen, dass die Marktliquidität im Wohnungsmarkt deutlich zugenommen hat. Zwar ist vorerst nicht damit zu rechnen, dass es zu strukturellen Überkapazitäten kommt, jedoch dürfte die langanhaltende Phase mit Preisanstiegen vorerst zu Ende sein. Mietwohnungsmarkt: Grösseres Angebot wahrscheinlich Für 2016 wird erwartet, dass die Mieten von angebotenen Wohnungen erstmals seit der Jahrtausendwende nicht mehr steigen, sondern leicht sinken werden (minus 0.3 Prozent). Die Stagnation der Mietwohnungspreise hat bereits in der zweiten Jahreshälfte 2015 eingesetzt und hält im nächsten Jahr voraussichtlich an. Diese «neue» Entwicklung auf dem Schweizer Mietwohnungsmarkt ist insbesondere auf die folgenden vier Gründe zurückzuführen: Erstens hat die intensive Neubautätigkeit während der vergangenen Jahre den Nachfrageüberhang in vielen Regionen abgebaut. Zweitens bleibt zwar die zusätzliche Nachfrage infolge der Zuwanderung nach wie vor hoch, allerdings ist die Zahlungsbereitschaft der gegenwärtigen Einwanderer tiefer anzusiedeln. Drittens hat sich, wenn man die heutige mit der Situation, wie sie sich bis vor Kurzem präsentiert hat, vergleicht, das Mietwohnungsangebot vom höheren stark in Richtung mittleres Preissegment verschoben sicher auch eine Folge des expansiven Angebots in den Agglomerationen der Grosszentren. Und viertens kann inzwischen auch die starke Nachfrage nach kleineren Wohnungen weitherum gedeckt werden; in diesem Segment vergrössert sich das Angebot, und die Insertionsdauern steigen leicht an. Wohneigentum: Verkehrte Welten Während langer Zeit war im Wohneigentumsmarkt das immer gleiche Muster zu beobachten: Die Preise von Eigentumswohnungen stiegen jedes Jahr rasant an, während die Kaufpreise von Einfamilienhäusern in deutlich gemächlicherem Tempo hinterher hinkten. Für das Jahr 2016 ist ebenfalls von einer uneinheitlichen Entwicklung auszugehen jedoch mit umkehrten Vorzeichen: In naher Zukunft dürften es die Einfamilienhäuser sein, deren Preise sich positiver entwickeln. So wird im nächsten Jahr trotz bereits hoher Preise für dieses Segment ein leichter Preisanstieg von 0.4 Prozent erwartet, was vor allem damit zu tun hat, dass immer weniger neue Objekte auf den Markt kommen. In den meisten Deutschschweizer Regionen treibt die Nachfrage die Preise sogar noch stärker nach oben. Dagegen dürfte sich in der Romandie der Preisrückgang fortsetzen, wenn auch etwas langsamer als in den vergangenen vier Quartalen. Im Gegensatz zum schweizweiten Trend bei den Einfamilienhäusern ist im Segment der Eigentumswohnungen mit einem Preisrückgang zu rechnen; voraussichtlich um 0.6 Prozent werden die Preise im Schweizer Schnitt 2016 nachlassen. Die Anzeichen der Marktsättigung haben sich hier bereits in den letzten Quartalen verdichtet. Zwar nimmt die Neubautätigkeit ab, sodass das Wohnungsangebot nicht mehr gewachsen ist. Da jedoch die Anstiege der Eigentumswohnungspreise in den vergangenen Quartalen noch stark von Nachholeffekten in einzelnen Regionen geprägt waren und diese Nachholeffekte nun abflauen, fehlen in zunehmendem Masse Nachfrageimpulse. Viele Haushalte haben sich ihren Wunsch nach einer Eigentumswohnung bereits erfüllt; gleichzeitig wirkt die regulatorische Verschärfung bei der Hypothekarvergabe dämpfend auf die Nachfrage. Perspektiven: Wohnungsmarkt Prognosen: Seiten 36 und 37 Seiten 28 und 29 Seiten 32 und 33 Prognosen: Seiten 36 und 37 Prognosen: Seiten 36 und 37 Seiten 30 und 31 10 Immo-Monitoring 2016 I 1
Management Summary Strukturwandel verändert Nachfrage Auch im laufenden Jahr sind Büro-, Verkaufs- und Gewerbeflächen einem anspruchsvollen Umfeld ausgesetzt. Gesamthaft betrachtet hat sich zwar das Angebot im zweiten Quartal nicht weiter ausgedehnt; Nachfrageschübe, welche die freien Flächen hätten absorbieren können, blieben jedoch vielerorts aus. Der Druck auf die erzielbaren Mietpreise dürfte damit 2016 anhalten. Mehr denn je sind jetzt kleinere und flexibler nutzbare Flächen gefragt. Geschäftsflächen: Mietpreise bleiben stark unter Druck Aufgrund der nachlassenden Bautätigkeit im Segment der Büroflächen reduzierte sich die Angebotsmenge im zweiten Quartal 2015; in der zweiten Jahreshälfte zeichnet sich nun eine Stabilisierung des Angebots ab. Was die Nachfrageseite angeht, so lässt zwar die Zusatznachfrage zu wünschen übrig, die bestehenden Nachfrager sind jedoch nach wie vor verhältnismässig mobil. Insbesondere Miet- und Betriebskosten, aber auch Standortüberlegungen stehen oft am Ursprung von Umzugswünschen. Je besser demnach die Büroflächen den sich verändernden Bedürfnissen der Mieter angepasst werden, desto aussichtsreicher ist es, neue Mieter für sie zu finden. Grundsätzlich bleiben aber die Mietpreise für die Büroflächen im 2016 stark unter Druck (Prognose: minus 2.4 Prozent). Zwischen 2011 und 2013 wurden 5.4 Milliarden Franken in den Neubau von Büroflächen investiert. Somit entfiel in dieser Zeit auf jede neu geschaffene Büroarbeitsstelle ein Investitionsvolumen von 108 500 Franken. Ob diese überdurchschnittlich hohen Investitionen zu strukturellen Überkapazitäten führen werden, wurde für sämtliche Schweizer Regionen getestet mit sehr unterschiedlichen Resultaten. Insbesondere wegen stagnierender inländischer Detailhandelsumsätze und der steigenden Bedeutung des Onlinehandels bleibt die Ausgangslage bei den Verkaufsflächen auch im 2016 anspruchsvoll. Es ist zu erwarten, dass die Mietpreise für Detailhandelsflächen im nächsten Jahr um 3.2 Prozent sinken. Die Präferenz für kleinere Flächen zeigt sich auch in diesem Segment deutlich: Bei Flächen, für die lange kein Mieter gefunden werden kann, handelt es sich relativ häufig um grössere Mietobjekte. Rahmenbedingungen und Baumarkt im 2016 Es wird erwartet, dass sich die Schweizer Wirtschaft im kommenden Jahr robust entwickelt. Aus heutiger Sicht liegt ein BIP-Wachstum von gut einem Prozent im Bereich des Möglichen. Dass die hiesige Wirtschaft nicht noch mehr Fahrt aufnimmt, liegt vor allem am Strukturwandel, der sich durch den starken Franken nochmals verstärkt hat. Die drei wesentlichen Nachfragetreiber starkes Bevölkerungswachstum, steigende Kaufkraft und mangelnde Anlagealternativen dürften auch 2016 eine grundsätzlich stabile Entwicklung des Immobilienmarkts ermöglichen. In Bezug auf die schweizerische Geldpolitik ist erst mit einer Wende zu rechnen, wenn die Europäische Zentralbank ihre jetzige Geldpolitik verändert. Es ist somit zu erwarten, dass die Zinsen im nächsten Jahr weiterhin tief bleiben. Aus den jüngsten Rückgängen der Baubewilligungen lässt sich errechnen, dass im Vergleich mit dem Vorjahr per Ende 2015 eine Abnahme der Bauinvestitionen von 3.8 Prozent und 2016 ein Minus von 0.4 Prozent zu erwarten ist. Zwar bedeutet dies «nur» eine Korrektur auf hohem Niveau. Doch in Anbetracht der verschärften Konkurrenz aus dem Ausland gewinnt ein professionelles Kosten- und Ressourcenmanagement für Bauunternehmen noch weiter an Bedeutung. Welche Segmente und Regionen besonders stark betroffen sind, wird im Kapitel «Baumarkt» thematisiert. Darüber hinaus wird aufgezeigt, dass vermehrt kleinere Wohnungen gebaut und viele Neubauprojekte tendenziell an schlechteren Lagen erstellt werden als früher. Perspektiven: Geschäftsflächen Seiten 42 und 43 Prognosen: Seiten 48 und 49 Marktanspannung: Seiten 44 und 45 Seiten 46 und 47 Prognosen: Seiten 48 und 49 Wirtschaftsumfeld Seiten 16 bis 21 Baumarkt Seiten 102 bis 107 Immo-Monitoring 2016 I 1 11
Management Summary Schwerpunktthemen Fundamentalwert: Ist Wohneigentum überbewertet? Eine expansive Geldpolitik erhöht die Wahrscheinlichkeit von spekulativen Entwicklungen am Immobilienmarkt. Insofern erstaunt es nicht, dass die Schweizer Nationalbank (SNB) die Entwicklung der Marktwerte einerseits und der Fundamentaldaten andererseits wachsam verfolgt. Aufbauend auf umfangreichen Analysen hat Wüest & Partner ein neues hedonisches Modell für Wohneigentum entwickelt. Auf der Basis von 270 000 Transaktionsdaten von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern (erhoben zwischen 1990 und 2014) wurde ein Regressionsmodell mit Objekt- und Lageeigenschaften sowie mit ökonomischen Fundamentalvariablen erstellt. Berücksichtigt wurden dabei die Hypothekarzinsen, das BIP-Wachstum, die Haushaltseinkommen, die Bevölkerungsentwicklung, die Wohnbautätigkeit, die Teuerung, der Baukostenindex und der Euro-Wechselkurs. Die Bevölkerungsentwicklung und die Wohnbautätigkeit wurden regional differenziert, um Preisunterschiede auf Teilmärkten abbilden zu können. Das Modell erlaubt neue Einblicke in den Schweizer Immobilienmarkt. Einerseits lassen sich mit ihm die Einflüsse der einzelnen Fundamentaldaten auf Wohneigentumspreise quantifizieren. So steigen zum Beispiel die Einfamilienhauspreise um 0.6 Prozent, wenn die Schweizer Bevölkerung um 1 Prozent wächst (ceteris paribus). Der Hypothekarzinssatz hingegen wirkt negativ auf die Immobilienpreisentwicklung: Steigt er um 100 Basispunkte, sinken die Preise für Eigentumswohnungen um 9.5 Prozent. Andererseits zeigen sich regionale Korrekturpotenziale von 0 bis minus 10 Prozent für Eigentumswohnungen respektive Einfamilienhäuser unter der Annahme, dass sich die derzeitigen Marktwerte wieder den kurz- bis langfristigen Trends ihrer Fundamentalwerte annähern. Diese Resultate zeigen, dass der weitaus grösste Anteil der Preisanstiege der letzten Jahre fundamental erklärbar ist. Bei der Interpretation der Resultate ist entscheidend, welcher Trend als Bezugsgrösse herangezogen wird. Kapitel 4 Seiten 52 bis 59 Internationale Immobilienanlagen: Auf der Suche nach Rendite und Diversifikation Immobilieninvestitionen in ausländischen Gefilden erleben eine Renaissance. Investoren sehen in Immobilienanlagen jenseits ihrer Landesgrenze grosses Potenzial, und auch Schweizer Akteure möchten diese Chance vermehrt nutzen, zumal der starke Franken die Attraktivität solcher Investments noch erhöht hat. Es sind vor allem die hohen Renditeerwartungen sowie Diversifikationsmöglichkeiten, die für internationale Immobilieninvestitionen sprechen. Doch unter welchen Umständen lohnt es sich, im Ausland zu investieren? Wüest & Partner hat 16 Länder unter die Lupe genommen. Den Hoffnungen auf höhere Erträge und entsprechend höhere Renditen stehen jedoch zusätzliche Kosten gegenüber. Auslandinvestitionen lohnen sich deshalb nur dann, wenn die Rendite nach Abzug aller zusätzlichen Kosten höher ist als bei der Investition in eine entsprechende Immobilie in der Schweiz. Werden die mittleren Renditen für Büroliegenschaften um diese Zusatzkosten bereinigt, wird klar, dass Auslandinvestitionen bei Weitem nicht so lukrativ waren, wie es zunächst den Anschein machte. In gerade einmal drei der 16 untersuchten Länder Frankreich, Kanada und Norwegen war die erzielte Rendite nach Abzug der Zusatzkosten höher als in der Schweiz. Diese Ergebnisse machen deutlich, dass Investitionen jenseits der Grenze insbesondere dann Sinn machen, wenn sie innerhalb eines Anlageportfolios einen Beitrag zur Diversifikation leisten. Ähnlich hohe Diversifikationsbeiträge, wie sie durch internationale Immobilieninvestitionen erzielt werden können, sind mit Investitionen in inländische Immobilien Kapitel 5 Seiten 62 bis 71 12 Immo-Monitoring 2016 I 1
Management Summary oder mit anderen Anlagen wie Aktien oder Obligationen selten zu realisieren. Unter den Ländern, deren Entwicklung nicht mit der schweizerischen Entwicklung korrelierte, befinden sich auch verhältnismässig wertschöpfungsstarke Volkswirtschaften wie etwa Grossbritannien oder die Niederlande. Immobilieninvestments im Ausland sind immer auch eine Devisenanlage, und es stellt sich die Frage, ob sich ein Investor gegen Währungsschwankungen absichern (Hedging) und die dadurch entstehenden Kosten, die in einigen Ländern sehr hoch sind, auf sich nehmen soll. Grundsätzlich zahlt sich Hedging eher dann aus, wenn eine Immobilienanlage kurzfristig ist, wenn die relevanten ausländischen Immobilienwerte relativ stabil verlaufen, wenn die Auslandinvestitionen auf wenige Länder konzentriert sind und wenn die Kosten für das Hedging einer Währung tief sind. Der Immobilienmarkt im Wandel: Zukunftsthesen Mit ihrem üblichen Lebenszyklus von 50 Jahren oder mehr müssen Immobilien nicht nur den heutigen Bedürfnissen, sondern auch jenen von künftigen Generationen gerecht werden. Und auch wenn dieses grosse Ziel nicht immer erreicht werden kann, stellt sich gerade bei Neubauten die Frage: Wie und wo muss gebaut werden, damit die Werthaltigkeit einer Immobilienanlage langfristig gegeben ist? Welche heute schon bekannten Megatrends sind für die Bau- und Immobilienmärkte relevant? Und was bedeuten sie für das Bauen und den Immobilienbestand? Im Kapitel «Immobilienmarkt im Wandel» werden elf Zukunftsthesen präsentiert, die in den Bereichen Technologie, Ökonomie, Gesellschaft sowie Raumentwicklung und Umwelt in den nächsten Jahren für Veränderungen sorgen könnten. Schliesslich werden die Bedürfnisse künftiger Generationen der sogenannten Katalysatoren des Wandels beleuchtet. Dabei werden die Charakteristika der unterschiedlichen Generationen im Spiegel der Zukunftstrends beleuchtet. Kapitel 6 Seiten 74 bis 83 Ausserdem in dieser Ausgabe: Direkte und indirekte Immobilienanlagen Generell gelten Immobilien wegen der im Verhältnis zu Bundesobligationen hohen Renditen weiterhin als attraktive Anlageform. Bei genauer Betrachtung ergibt sich aber ein differenzierteres Bild. So ist die Nachfrage nach indirekten Immobilienanlagen spätestens seit dem zweiten Quartal 2015 deutlich zurückgegangen, und es zeigt sich zudem, dass die Risikoprämien bei den direkten Immobilienanlagen nicht so stark gestiegen sind wie oftmals angenommen wird. Stadtporträt: Lugano und Bellinzona Wenn in gut einem Jahr der Gotthard-Basistunnel in Betrieb genommen wird, rückt das Tessin ein Stück näher an die restliche Schweiz. Vom längsten Eisenbahntunnel der Welt dürften neben den touristischen Regionen der italienischen Schweiz vor allem die beiden Städte Lugano und Bellinzona profitieren. Welche Auswirkungen wird das Jahrhundertprojekt für Lugano und Bellinzona haben? Und was sind die Folgen für die beiden Immobilienmärkte? Kapitel 7 Seiten 86 bis 91 Kapitel 8 Seiten 94 bis 99 Immo-Monitoring 2016 I 1 13
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