Städtebauliche Begründung Stadtteil Troisdorf-Sieglar Bereich Mörikestraße, Heinrich-Heine-Straße Ergänzung der Wohnbebauung im beschleunigten Verfahren Entwurf, Stand: 15.01.2014
Stadt Troisdorf Der Bürgermeister B e g r ü n d u n g gemäß 9 Abs. 8 (i. V. m. 3 Abs. 2 u. 4 Abs. 2) BauGB Stadtteil Troisdorf-Sieglar, Bereich Mörikestraße, Heinrich-Heine-Straße Inhaltsverzeichnis s. letzte Seite 1 Plangebiet Das vom erfasste Gebiet liegt zwischen dem Ortstrand des Stadtteils Troisdorf-Sieglar und dem St. Johannes Krankenhaus. Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes erfasst eine rd. 2,46 ha große Fläche zwischen der Mörikestraße, der Wilhelm-Busch-Straße und der Heinrich-Heine-Straße. An der nordwestlichen Begrenzung des Plangebiets liegt eine Grünfläche. Das Gebiet ist durch einheitliche Wohngebäude mit Satteldächern geprägt, die in den 1960er Jahren errichtet wurden. In dem Bereich zwischen der Wilhelm-Busch-Straße und der Heinrich-Heine-Straße weisen die Mehrfamilienhäuser drei Geschosse auf. Die am Ortsrand, nördlich der Heinrich-Heine-Straße, gelegene Zeilenbebauung ist dagegen zweigeschossig. 2 Bisherige planungsrechtliche Situation 2.1 Regionalplan Der rechtswirksame Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Region Bonn/Rhein-Sieg legt für den Bereich des Bebauungsplans S 9, Blatt 4 einen Allgemeinen Siedlungsbereich (ASB) fest. 2.2 Flächennutzungsplan Der Flächennutzungsplan stellt für den Geltungsbereich des Bebauungsplans S 9, Blatt 4 eine Wohnbaufläche dar. 2.3 Bebauungsplan (Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan) Zurzeit gilt für den Aufstellungsbereich der Bebauungsplans S 9, 4. Änderung, rechtskräftig seit dem 03.05.1977. Das festgesetzte Baugebiet (allgemeines Wohngebiet) ist aus den Darstellungen des Flächennutzungsplanes entwickelt. Seite 1
3 Ziel und Zweck der Planung 3.1 Anlass der Planung Im Stadtgebiet der Stadt Troisdorf ist das Wohnraumangebot für kinderreiche Familien ungenügend, sodass eine Vielzahl von Familien unzureichend untergebracht ist und keine angemessene Wohnung findet. Aus diesem Grund wurde durch die Verwaltung ein abgestimmtes Gesamtkonzept zur Wohnraumversorgung von kinderreichen Familien erarbeitet. Dabei wurden verschiedene potentielle Standorte mit dem Ziel einer dezentralen Unterbringung der Familien innerhalb des Stadtgebiets geprüft. Bei der Bewertung war neben der Flächenverfügbarkeit die Ausnutzung vorhandener Infrastruktureinrichtungen (Kindergarten, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten etc.) ein wesentliches Kriterium. Gemäß dem Konzept sollen an mehreren Standorten im Stadtgebiet dezentral in kleineren Hausgruppen Mieteinfamilienhäuser errichtet werden. Berechtigt zum Einzug in diese Häuser sollen Familien mit mindestens vier Kindern sein, bei denen ebenfalls die finanziellen Rahmenbedingungen für einen Wohnberechtigungsschein vorliegen. Der Bau und Betrieb der Häuser soll durch geeignete Träger erfolgen, die Erfahrungen mit der Vermietung und Betreuung dieser Zielgruppen haben. Als künftiger Partner zur Realisierung des Projektes ist die GWG Rhein-Sieg-Kreis vorgesehen. Die GWG Troisdorf, alleinige Eigentümerin im Gebiet des Geltungsbereiches des Bebauungsplans S 9, Blatt 4, ist bereit, Grundstücksteile aus der bestehenden Wohnanlage an die GWG Rhein-Sieg-Kreis zu veräußern. Es soll an diesem Standort eine behutsame Nachverdichtung des Bestandes vorbereitet werden. 3.2 Ziel und Zweck des Bebauungsplanes Die alleinige Grundstückseigentümerin im Plangebiet hat bereits begonnen, die Außenbereiche der Wohnanlage und insbesondere die Parksituation zu verbessern. In diesem Zusammenhang soll künftig ebenfalls der Garagenhof am nördlichen Ende der Mörikestraße aufgegeben werden. Die Ersatzgaragen sollen innerhalb der Wohnanlage den Eingängen der Wohnhäuser näher zugeordnet werden. Im Bereich des Garagenhofes ist von der GWG Troisdorf beabsichtigt, ein Grundstück von ca. 1.150 qm herauszuteilen. Vorgesehen ist, dass das Grundstück an die GWG Rhein- Sieg-Kreis zum Zweck der Errichtung von fünf Mieteinfamilienhäusern für kinderreiche Familien veräußert wird. Infolge der beschriebenen unzureichenden Wohnraumversorgung sowie der Bereitschaft der GWG Troisdorf werden mit der Aufstellung des Bebauungsplans S 9, Blatt 4 die Voraussetzungen für die planungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens geschaffen. Des Weiteren werden Regelungen zur damit einhergehenden Neuordnung des ruhenden Verkehrs getroffen. Die Sicherung von ausreichenden Freiräumen zwischen den Wohngebäuden erfolgt durch die zeichnerische Festsetzung von Flächen für Garagen. Seite 2
4 Umweltbelange, Aufstellungsverfahren ohne Umweltprüfung Als Bebauungsplan der Innenentwicklung wird der Plan im beschleunigten Verfahren gem. 13 a des Baugesetzbuches (BauGB) aufgestellt, da die zulässige Grundfläche im Sinne des 19 Abs. 2 Baunutzungsverordnung (BauNVO) den Schwellenwert von 20.000 qm gem. 13 a Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB für die Wahl dieses Aufstellungsverfahrens nicht überschreitet (das gesamte Plangebiet umfasst nur ca. 24.600 qm mit einem erheblichen Anteil an privaten Grünflächen und nicht überbaubaren Grundstücksflächen). Sofern der gesamte Geltungsbereich der Änderung mit einer durchschnittlichen Grundflächenzahl von 0,4 ausgenutzt würde wäre maximal eine Grundfläche von 9.840 qm realisierbar. Da es sich um einen Bebauungsplan der Innenentwicklung handelt, wird nach 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB von einer Umweltprüfung und einem Ausgleich und Ersatz unvermeidbarer Umweltauswirkungen der Planung im Sinne der Eingriffsregelung des Bundesnaturschutzgesetzes abgesehen. 5 Begründung einzelner Festsetzungen des Bebauungsplanes 5.1 Art und Maß der baulichen Nutzung Im wird zur planungsrechtlichen Absicherung der Bestandsbebauung mit Mehrfamilienhäusern ein allgemeines Wohngebiet festgesetzt. In der Stadt Troisdorf ist das Wohnraumangebot für kinderreiche Familien unzureichend. Da die Stadt den Bedarf nicht ausschließlich über gemeindeeigene Grundstücke decken kann, müssen mittels Festsetzung im Bebauungsplan auf die Herstellung und Verwendung von Wohnungen für dieses Marktsegment Einfluss genommen werden. Da die Flächeneigentümerin beabsichtigt ein freiwerdendes Grundstück für Mieteinfamilienhäuser für kinderreiche Familien dem Markt bereitzustellen, wird diese Fläche im Bebauungsplan für Personengruppen mit besonderem Wohnraumbedarf vorgehalten. Demnach sind im allgemeinen Wohngebiet WA 2 nur Wohngebäude für kinderreiche Familien mit mindestens vier Kindern, bei denen die finanziellen Rahmenbedingungen für einen Wohnberechtigungsschein vorliegen, herzustellen und zu verwenden. 5.2 Bauweise, überbaubare Flächen Im allgemeinen Wohngebiet WA 1 entspricht die festgesetzte offene Bauweise der vorhandenen Bauweise. Im Bereich der geplanten Nachverdichtung im allgemeinen Wohngebiet WA 2 wird die offene Bauweise weiter konkretisiert, sodass an dieser Stelle zur Realisierung der Mieteinfamilienhäuser lediglich Hausgruppen zulässig sind. Die überbaubaren Flächen fassen im Wesentlichen den baulichen Bestand. Für die künftige Entwicklung im Bereich der vorhandenen Bebauung wird zudem ein Spielraum eröffnet, indem die Baufelder marktgängige Gebäudetiefen von bis zu 14 m zulassen. Seite 3
5.3 Garagen und Stellplätze Damit die Verbesserung der Parksituation nicht zu Lasten der Außenbereiche der Wohnanlage geht, werden gesondert Flächen für Garagen, Carports und Stellplätze in dem Bebauungsplan festgesetzt. Ziel ist es die durchgrünten Strukturen und die Freiräume zwischen den Gebäuden zu erhalten, die ein wesentliches Qualitätsmerkmal der Wohnanlage darstellen. 5.4 Verkehrsflächen Das gesamte Plangebiet ist vollständig erschlossen. Die ausgewiesenen Verkehrsflächen geben die bestehenden Straßenverkehrsflächen wieder. In Vorbereitung der künftigen Erschließung des Gebiets des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplans S 129, Blatt 2 wird die Verlängerung der Mörikestraße Richtung Nordwesten vorbereitet. Bislang ist in diesem Bereich lediglich eine unbefestigte Wegeverbindung vorhanden. 5.5 Ver- und Entsorgung Aufgrund der vollständigen Erschließung ist die Versorgung mit verschiedenen Medien gewährleistet. Für die Grundstücke, die nach dem 01.01.1996 erstmals an die öffentliche Abwasserentsorgung angeschlossen werden, ist das anfallende Niederschlagswasser gemäß 51a des Landeswassergesetzes Nordrhein-Westfalen zu versickern. Da das Gebiet des Bebauungsplans S 9, Blatt 4 im Geltungsbereich der Wasserschutzzone III B des Wasserwerks Köln-Zündorf liegt, wäre eine Versickerung nur über die belebte Bodenzone zulässig. Die Versickerungsfähigkeit des Untergrundes ist vor Offenlage des Bebauungsplanes durch ein Gutachten zu prüfen. 5.6 Gestaltungsvorschriften Die in den 1960er Jahren errichtete Wohnanlage ist durch eine homogene Gebäudestruktur geprägt. Zur Erhaltung des einheitlichen Erscheinungsbildes werden im allgemeinen Wohngebiet WA 1 Satteldächer mit einer Dachneigung zwischen 30 und 35 festgesetzt. Damit sich die geplante Neubebauung in das bestehende Gebiet einfügt gelten die Vorschriften zur äußeren Gestaltung ebenfalls für den Bereich des allgemeinen Wohngebiets WA 2. In diesem Bereich sind allerdings Satteldächer mit einer Dachneigung zwischen 30 und 45 zulässig. 6 Verwirklichungsmaßnahmen Zur Durchführung des Bebauungsplanes sind keine besonderen Maßnahmen erforderlich, da es sich in großen Teilen um eine Überplanung eines Bestandsgebiets handelt. Zur Realisierung der Mieteinfamilienhäuser für kinderreiche Familien besteht die Absicht der GWG Troisdorf die Fläche an die GWG Rhein-Sieg-Kreis zu veräußern. 7 Kosten und Finanzierung Mit Verwirklichung des Bebauungsplans entstehen außer den Planungskosten keine weiteren Kosten. Seite 4
Troisdorf,... In Vertretung Helmut Wiesner Technischer Beigeordneter Troisdorf,... Friedhelm Herrmann Vors. Stadtentwicklungsausschuss Seite 5
Inhaltsverzeichnis 1 Plangebiet... 1 2 Bisherige planungsrechtliche Situation... 1 2.1 Regionalplan... 1 2.2 Flächennutzungsplan... 1 2.3 Bebauungsplan (Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan)... 1 3 Ziel und Zweck der Planung... 2 3.1 Anlass der Planung... 2 3.2 Ziel und Zweck des Bebauungsplanes... 2 4 Umweltbelange, Aufstellungsverfahren ohne Umweltprüfung... 3 5 Begründung einzelner Festsetzungen des Bebauungsplanes... 3 5.1 Art und Maß der baulichen Nutzung... 3 5.2 Bauweise, überbaubare Flächen... 3 5.3 Garagen und Stellplätze... 4 5.4 Verkehrsflächen... 4 5.5 Ver- und Entsorgung... 4 5.6 Gestaltungsvorschriften... 4 6 Verwirklichungsmaßnahmen... 4 7 Kosten und Finanzierung... 4 Seite 6