Begründung zum Bebauungsplan Nr. 76 der Stadt Werl Lindenallee / Buchenweg Inhaltsverzeichnis Gebietsentwicklungsplan / Flächennutzungsplan Verfahren / Geltungsbereich Planungsanlass Bestand Erschließung Entwässerung Art der baulichen Nutzung Bewertung des Eingriffs in Natur und Landschaft Altlasten Denkmäler und denkmalpflegerische Belange Flächenstatistik Seite 1 von 5
Gebietsentwicklungsplan / Flächennutzungsplan Der Gebietsentwicklungsplan weist das Plangebiet als Wohnsiedlungsbereich aus. Im Flächennutzungsplan ist die Fläche als Wohnbaufläche und Gemeinbedarfsfläche Schule dargestellt. Verfahren / Geltungsbereich Der Planungsausschuss beschloss in seiner Sitzung am 16.12.2003 die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 76 Werl Lindenallee / Buchenweg und gab den Planentwurf zur frühzeitigen Bürgerbeteiligung gem. 3 (1) BauGB und zur Anhörung der Träger öffentlicher Belange gem. 4 (1) BauGB frei. Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes befindet sich südwestlich der Innenstadt. 76 Planungsanlass Nachdem die Briten und Belgier die Siedlung 1994 an die Wehrbereichsverwaltung zurück überführt hatten, hat der Rat der Stadt Werl die Aufstellung eines Bebauungsplanes beschlossen. Ziel der Planung war seinerzeit u.a. die Sicherung des baulichen Bestandes, Erweiterungsmöglichkeiten der Baukörper sowie die Erhaltung und Ergänzung der Infrastrukturmaßnahmen. Die weitere Entwicklung des Bereiches vollzog sich im Rahmen einer verträglichen Nachverdichtung. Die Umnutzungen konnten wie auch die Nachverdichtungen in den Baugenehmigungsverfahren unter Berücksichtigung des 34 BauGB einvernehmlich geregelt werden, so dass zu der Zeit kein weiterer Planungsbedarf vorlag. Der Bebauungsplan soll aus den zuvor dargestellten Gründen als einfacher Bebauungsplan die Art der Nutzungen zur planungsrechtlichen Absicherung des Bereiches festsetzen. Darüber hinaus werden für die erhaltenswerten Laubbäume, die die Freibereiche prägen und für einen Spielplatz entsprechende Festsetzungen getroffen. Ziel des Bebauungsplanes ist zum einen die Regelung der Nutzungsarten und zum anderen die Erhaltung des Wohnumfeldes im Siedlungsgebiet. Ahornallee.doc Seite 2 von 5
Bestand Der Siedlungsbereich Lindenallee / Buchenweg / Ahornallee ist überwiegend mit Mehrfamilienwohnhäusern aus den 50er Jahren als ehemalige Natoliegenschaften der Briten / Belgier und teilweise mit neu errichteten kleineren ein- und Zweifamilienwohnhäusern bebaut. Die Siedlung ist in den ersten Nachkriegsjahren mit den damaligen Gedanken der Gartenhaussiedlung und dem erforderlichen Freiraum entstanden. Diese Siedlungsstruktur sowie die Nutzung der Freiflächen haben sich in den letzten Jahren aufgrund der geänderten Besitztumsverhältnissen und deren Bewohner-/innen und Bedürfnissen verändert. Die im Siedlungsbereich vorhandenen Schulen der Briten und Belgier wurden zum einen von der Stadt Werl als Grundschule übernommen. Der Landschaftsverband Westfalen-Lippe erwarb den Bereich der ehemaligen britischen Schule und des Lebensmittelmarktes und errichtete nach Abbruch der Immobilien eine Schule für Körperbehinderte. Erschließung Der Siedlungsbereich wird über die Unnaer Straße und den Westuffler Weg erschlossen. Die weitere Erschließung der Grundstücke erfolgt ausschließlich über vorhandene innere Erschließungsstraßen. Entwässerung Das Plangebiet wird in einem Mischsystem entwässert. Die anfallenden Niederschlagswässer und häuslichen Abwässer werden in einem vorhandenen Mischwasserkanal in den Westuffler Weg eingeleitet. Art der baulichen Nutzung Das Baugebiet wird als allgemeines Wohngebiet (WA) gem. 4 BauNVO festgesetzt, und zwar entsprechend seiner vorhandenen Nutzung. Das Baugebiet dient somit vorwiegend dem Wohnen. Entsprechend sind sämtliche Hauptnutzungsarten des 4 Abs. 2 BauNVO zulässig. Ausnahmen nach 4 Abs. 3 Nr. 4 (Gartenbaubetriebe) und Nr. 5 (Tankstellen) sind ausgeschlossen. Der Ausschluß begründet sich in der Zielsetzung des Planes, dass Siedlungsgebiet mit seinem Charakter, als Mehrfamilienwohnhausgebiet mit großen Freiflächen und starker Durchgrünung zu erhalten. Die Möglichkeit der Unterbringung der ausgeschlossenen Nutzungsarten besteht jedoch in den übrigen Gebieten der Stadt Werl. Der Ausschluss erfolgt gem. 1 (6) BauNVO. Für bauliche Anlagen an Bundesfernstraßen, hier B1, wurde folgender Hinweis in den Bebauungsplan aufgenommen; (1) Längs der Bundesfernstraße (B1) dürfen nicht errichtet werden 1. Hochbauten jeder Art in einer Entfernung bis zu 20 m jeweils gemessen vom äußeren Rand der befestigten Fahrbahn. Satz 1 Nr. 1 gilt entsprechend für Aufschüttungen oder Abgrabungen größeren Umfangs. Weitergehende bundes- oder landesrechtliche Vorschriften bleiben unberührt. (2) Im Übrigen bedürfen Baugenehmigungen oder nach anderen Vorschriften notwendige Genehmigungen der Zustimmung der obersten Landesstraßenbaubehörde, wenn 1. bauliche Anlagen längs der Bundesstraße (B1) bis zu 40 m, gemessen vom äußeren Rand der befestigten Fahrbahn, errichtet, erheblich geändert oder anders genutzt werden sollen. Die Zustimmungsbedürftigkeit nach Satz 1 gilt entsprechend für bauliche Anlagen, die nach Landesrecht anzeigepflichtig sind. Weitergehende bundes- oder landesrechtliche Vorschriften bleiben unberührt. Als bauliche Anlagen im Sinne dieses Gesetzes gelten auch die im Landesbaurecht den baulichen Anlagen gleichgestellten Anlagen. Anlagen der Außenwerbung stehen den Hochbauten des Absatzes 1 und den baulichen Anlagen des Absatzes 2 gleich. Ahornallee.doc Seite 3 von 5
Für die Bereiche der Schulen wurde Fläche für den Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung Schule gem. 9 (1) 5 BauGB festgesetzt. Für einen Teilbereich des Grundstückes der Norbert-Schule wurde eine Fläche für Spielanlagen gem. 9 (1) 5 BauGB festgesetzt. Bewertung des Eingriffs in Natur und Landschaft Nach dem Bundesnaturschutzgesetz sind Eingriffe in den Naturhaushalt im Verfahren zum Bebauungsplan durch ausgleichende Maßnahmen abschließend zu regeln. Da es sich um ein bestehendes Baugebiet handelt, in dem nur noch eine eingeschränkte Nachverdichtung gemäß 34 BauGB möglich ist, wird im Rahmen der Baugenehmigung für ein sachgerechtes Einbringen der naturschutzfachlichen Belange des Flächen-, Biotop- und Artenschutzes zu sorgen sein. Zum Erhalt der vorhandenen Grünbereiche und der Bäume (Kastanie, Birke, Ahorn, Hainbuche, Rotbuche und Rotdorn) sind folgende Festsetzungen getroffen worden: Im Bebauungsplan (Planentwurf) wurden 203 Bäume zum Erhalt festgesetzt. Bindung für die Erhaltung von Bäumen gem. 9 (1) 25 b BauGB hier: Die vorhandenen Bäume sind zu pflegen und dauerhaft zu erhalten. Sie sind vor schädigenden Einflüssen, besonders bei Auf- und Abtragsarbeiten im Wurzelbereich, zu bewahren und durch entsprechende Schutzmaßnahmen (z.b. Bauzaun) ist vorsorge zu treffen (DIN 18920). Bei Abgang und/oder Beseitigung ist Ersatz durch Neupflanzung eines heimischen Laubbaumes 1. Ordnung, Stammumfang 20-25 cm, (keine Kugelform) am Standort bzw. in dessen Nähe zu schaffen. Die Neupflanzung ist zu pflegen, dauerhaft zu erhalten und bei Abgang und /oder Beseitigung wie oben beschrieben zu ersetzen. In den festgesetzten Flächen zum Erhalt (Baumgruppen) befinden sich zusätzlich 98 Bäume. Fläche mit Bindung für die Erhaltung von Bäumen gem. 9 (1) 25 b BauGB hier: Baumgruppen (Bäume 1. und 2. Ordnung) Bei Abgang und/oder Beseitigung einzelner Bäume oder der gesamten Gruppe ist Ersatz durch artgleiche Neupflanzung(en), Stammumfang 20-25 cm, am Standort bzw. in dessen Nähe zu schaffen. Die Neupflanzung ist zu pflegen, dauerhaft zu erhalten und bei Abgang und/oder Beseitigung wie oben beschrieben zu ersetzen. 37 Bäume sind als sonstige vorhandene Bäume dargestellt. Hier handelt es sich um Bäume auf die bestimmt durch Zustand, Art und/oder Lage gegebenenfalls verzichtet werden kann. Festsetzung für den vorhandenen Wall entlang der B1: Fläche mit Bindung für die Erhaltung von Bäumen und Sträuchern gem. 9 (1) 25 b BauGB Im südwestlichen Bereich der Siedlung ist ein Wald entlang der B1 vorhanden. Der Wald wird gem. 9 (1) 18 b BauGB (Fläche für Wald) festgesetzt. Für die Flächen für Anpflanzungen / Aufforstungen entlang der B1 wurde folgender Hinweis in den Bebauungsplan aufgenommen; In der Fläche mit Bindung für die Erhaltung von Bäumen und Sträuchern * gem. 9 (1) 25 b BauGB und der Fläche für Wald gem. 9 (1) 18 b BauGB ist aus Gründen der Sicherheit des Verkehrs auf der B1 das Pflanzen von Hochstämmen in einer Entfernung bis zu 10 m, jeweils gemessen vom äußeren Rand der befestigten Fahrbahn der B1, nicht zulässig. Der Wall und der Wald befinden sich im Eigentum der Stadt Werl Altlasten In der Aufstellung Erfassung von Altlasten im Kreis Soest ist der Planbereich nicht aufgeführt; für einen Altlastenverdacht bestehen z.z. keine Hinweise. Ahornallee.doc Seite 4 von 5
Denkmäler und denkmalpflegerische Belange Bei Bodeneingriffen können Bodendenkmäler (kultur- und/oder naturgeschichtliche Bodenfunde, d.h. Mauern, alte Gräben, Einzelfunde aber auch Veränderungen und Verfärbungen in der natürlichen Bodenbeschaffenheit, Höhlen und Spalten, aber auch Zeugnisse tierischen und/oder pflanzlichen Lebens aus erdgeschichtlicher Zeit) entdeckt werden. Die Entdeckung von Bodendenkmälern ist der Gemeinde als Untere Denkmalbehörde und/oder dem Westf. Museum für Archäologie/Amt für Bodendenkmalpflege, Außenstelle Olpe (Tel.: 02761-93750 FAX: 02761-2466) unverzüglich anzuzeigen und die Entdeckungsstätte mindestens drei Werktage in unverändertem Zustand zu erhalten ( 15 u. 16 Denkmalschutzgesetz NW), falls diese nicht vorher von den Denkmalbehörden freigegeben wird. Der Landschaftsverband Westfalen-Lippe ist berechtigt, das Bodendenkmal zu bergen, auszuwerten und für wissenschaftliche Erforschung bis zu 6 Monate in Besitz zu nehmen ( 16 Abs. 4 DschG NW). Flächenstatistik Allgemeine Wohngebiete Flächen für Wald Maßnahmen für Natur und Landschaft /Wall Flächen für Gemeinbedarf / Schulen Fläche für Spielanlagen Grünfläche / Kinderspielplatz 15.42 ha 0.91 ha 0.30 ha 4.07 ha 0.15 ha 0.08 ha Werl, im Juni 2004 FB 3 / Abt. 61 Der Bürgermeister (Grossmann) Ahornallee.doc Seite 5 von 5