Gemeinde Swisttal Bebauungsplan Odendorf Od 12 Bendenweg - West 5. Änderung A. Textliche Festsetzungen Stand: 21.03.2013
1.0 Festsetzungen auf der Grundlage von 9 (1), (1a), (2) und (3) BauGB 1.1 Art der baulichen Nutzung 1.1.1 In den im Plan ausgewiesenen Reinen Wohngebieten (WR) werden die ausnahmsweise zulässigen Nutzungen gem. 3 Abs. 3 BauGB nicht Gegenstand des Bebauungsplanes. 1.1.2 In den im Plan ausgewiesenen Allgemeinen Wohngebieten (WA) mit Ausnahme der Gebiete gem. Ziff. 1.1.3 werden alle ausnahmsweise zulässigen Nutzungen gem. 4 Abs. 3 BauGB nicht Gegenstand des Bebauungsplanes. 1.1.2 In den im Plan ausgewiesenen Allgemeinen Wohngebieten (WA), die mit dem Index 1 in quadratischer Umrandung gekennzeichnet sind, sind die ausnahmsweise zulässigen Nutzungen gem. 4 Abs. 3 Nr. 1, 2 und 3 (Betriebe des Beherbergungsgewerbes / sonstige nicht störende Gewerbebetriebe / Anlagen für Verwaltungen) allgemein zulässig. 1.1.3 In Wohngebäuden sind höchstens zwei Wohnungen pro Gebäude zulässig. Hiervon ausgenommen sind Gebäude in den im Plan für eine zwingend 2- geschossige Bebauung ausgewiesenen Allgemeinen Wohngebieten. 1.2 Maß der baulichen Nutzung 1.2.1 In den Baugebieten wird die Höhe der baulichen Anlagen wie folgt beschränkt: Bei einer zulässigen 1-geschossigen Bauweise ist eine Traufhöhe von max. 4,00 m und eine Firsthöhe von max. 7,50 m zulässig. Bei einer zulässigen 2-geschossigen Bauweise ist eine Traufhöhe von max. 6,80 m und eine Firsthöhe von max. 10,30 m zulässig. Bei der Errichtung von Staffelgeschossen wird ausgehend vom Bezugspunkt (Ziffer 1.2.4) die Oberkante der senkrechten Wandaußenfläche des Gebäudes unterhalb des Staffelgeschosses bei einer 1- geschossigen Bauweise auf max. 4,0 m und bei einer 2-geschossigen Bauweise auf max. 6,30 m festgesetzt. Die maximale Gebäudehöhe (Oberkante Attika des Staffelgeschosses) darf bei einer 1-geschossigen Bauweise max. 7,00 m und bei einer 2- geschossigen Bauweise max. 9,50 m erreichen. Aufgesetzte Geländer oder Brüstungen unterhalb des Staffelgeschosses werden bei der Berechnung der Oberkante der senkrechten Wandaußenfläche nicht berücksichtigt. Das Staffelgeschoss ist um mindestens 1,50 m von der Gebäudeaußenkante des darunterliegenden Vollgeschosses zurück zu versetzen. Ausnahmsweise sind bei einer zulässigen eingeschossigen Bauweise, bei der Errichtung von Gebäuden mit Flachdächern, auch zwei Vollgeschosse zulässig, wenn das zweite Vollgeschoss max. 2/3 der Grundfläche des darunterliegenden Geschosses hat (abgewandeltes Staffelgeschoss). Die maximale Höhe des Erdgeschosses (OK Attika) darf ausgehend vom Bezugspunkt (Ziffer 1.2.4) maximal 4,0 m, die maximal Höhe des darüber liegenden Geschosses (OK Attika) darf maximal 6,50 m erreichen. Als Traufhöhe wird ausgehend vom Bezugspunkt (Ziffer 1.2.4) der Schnittpunkt zwischen der senkrechten Wandaußenfläche mit der Dachunterkante definiert. 1
1.2.2 In den Baugebieten können höhere Traufhöhen als nach Ziff. 1.2.1 zugelassen werden, wenn sie bei einem durch Vor- und Rücksprünge gegliederten Grundriss eines Gebäudes im Bereich von Rücksprüngen entstehen. Ihre Länge wird auf max. ein Drittel der betroffenen Dachseite begrenzt. 1.2.3 Ausnahmsweise werden höhere Traufhöhen und Firsthöhen (+ 0,5 m) als nach Ziff. 1.2.1 zugelassen, wenn die Gebäude als Passivhaus (Jahresheizwärmebedarf max. 15 kwh/(m²a)) bzw. mit Dämmstandard KfW-Effizenzhaus 40 nach Energieeinsparverordnung (ENEV 2009) errichtet werden. 1.2.4 Als Bezugpunkt für die Ermittlung der festgesetzten Höhen wird die Höhe der Oberkante der fertigen öffentlichen Verkehrsfläche (Grenze zwischen fertiger öffentlicher Verkehrsfläche - Gehweg/Straße - und dem jeweiligen Baugrundstück), zu der der Haupteingang des Gebäudes orientiert ist, festgesetzt. Maßgeblich sind die ausgebauten, ansonsten die geplanten Höhen der öffentlichen Verkehrsfläche. 1.3. Bauweise, Baugrenzen, überbaubare Flächen 1.3.1 Die Überschreitung rückwärtiger gartenseitiger Baugrenzen ist durch Gebäudeteile um bis zu 3 m zulässig, wenn diese nicht breiter sind als 40 % der Gebäudebreite, maximal jedoch 5.0 m und wenn ein Abstand von mindestens 6 m zur rückwärtigen Grundstückgrenze verbleibt. 1.4 Nebenanlagen 1.4.1 Nebenanlagen und Einrichtungen gem. 14 Abs. (1) BauNVO sind auch auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen zulässig, hier jedoch nur bis zu 30 cbm umbauter Raum. 1.4.2 Auf den straßenseitigen nicht überbaubaren Flächen - im sog. Vorgarten sind abweichend von Ziff. 1.4.1 als Nebenanlagen nur Anlagen und Einrichtungen zum Unterbringen von Sammelbehältern für Müll, Bio-Abfälle und dgl. zulässig. 1.5 Garagen und Stellplätze 1.5.1 Stellplätze und Garagen sind nur bis zur rückwärtigen Baugrenze oder deren Flucht zulässig. 1.5.2 Offene Garagen (überdachte Stellplätze, sog. Carports) müssen mit ihrer Überdachung und deren Stützen einen Abstand von 0,50 m zur Straßenbegrenzungslinie einhalten. 1.5.3 Vor geschlossenen Garagen ist im Bereich der Zufahrt ein Mindestabstand von 5,0 m zur Straßenbegrenzungslinie einzuhalten. 1.5.4 Eine Grenzbebauung (Carports, Garagen, Nebenanlagen) zu öffentlichen Verkehrsflächen (bei Eckgrundstücken) ist bis zu einer Länge von maximal 9,0 m zulässig. 1.6 Verkehrsflächen, Geh-, Fahr- und Leitungsrechte - Nur zeichnerische Festsetzungen - 2
1.7 Belange von Natur und Landschaft 1.7.1 Die nachfolgend festgesetzten Pflanzmaßnahmen gem. Ziff. 1.7.2 bis 1.7.4, 1.7.8 und 1.7.9 sind nach den jeweils angegebenen Pflanzlisten, in den dort festgelegten Pflanzqualitäten und Abständen sowie ggf. nach den zugehörigen Pflanzschemata vorzunehmen (siehe Anhang zur Begründung des Bebauungsplanes). Die Pflanzungen sind unter Beachtung der gegebenen Hinweise zu pflegen, auf Dauer zu erhalten und ggf. zu ersetzen. 1.7.2 Überdachte Stellplätze (Carports) sowie freiliegende geschlossene Garagenwände sind mit Kletterpflanzen der Pflanzliste Kletterpflanzen zu beranken. 1.7.3 Bei der Errichtung von Gebäuden sind auf mind. 10 % der Grundstücksfläche Laubgehölze nach der Pflanzliste Gehölze in Privatgärten - A - zu pflanzen. Die Festsetzung gilt ohne die obige Flächenbeschränkung - auch für die am Südrand des Gebietes im Plan 5 m breit festgesetzte Fläche zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern. Hier sind die Pflanzschemata Gehölzpflanzung Privat 1, 2 und 3 verbindlich. 1.7.4 Bei der Errichtung von Gebäuden ist je angefangene 400 qm Grundstückfläche zusätzlich ein heimischer Laubbaum oder ein Obstbaum anzupflanzen. Dies gilt nicht für Grundstücke von weniger als 200 qm Größe. Die Baumauswahl ist nach der zu dieser Festsetzung gehörenden Pflanzliste Gehölze in Privatgärten B zu treffen. 1.7.5 In den Bauvorlagen bzw. im Bauantrag ist nachzuweisen, in welcher Art und Weise die Festsetzung gem. Ziff. 1.7.1 bis 1.7.4 umgesetzt sind. 1.7.6 Flachdächer, die nicht als Terrassen genutzt werden, sind mit mindestens 10 cm kulturfähigem Substrat abzudecken und extensiv zu begrünen, wenn sie nicht als bekieste Flachdächer ausgebildet werden. 1.7.7 Bei der Errichtung von Gebäuden sind die Zufahrten von Garagen und die Stellplätze so anzulegen, dass die Wasserdurchlässigkeit des Bodens gewährleistet ist (Befestigung z. B. mit Schotterrasen, Graspflaster mit breiten Fugen, wassergebundenen Decken). 1.7.8 Auf den im Plan innerhalb der Verkehrsfläche und auf schmalen Grünflächenstreifen festgesetzten Baumstandorten sind Einzelbäume als Hochstämme anzupflanzen und mit Bodendeckern zu unterpflanzen. Die Gehölzauswahl mit Unterpflanzung ist nach der Pflanzliste Gehölze im öffentlichen Straßenraum vorzunehmen. Dabei gelten die im Plan mit 7 mm-kreis dargestellten Baumstandorte für klein- und schmalkronige Bäume und die mit 10 mm-kreis für großkronige Bäume. 1.7.9 Auf der entlang der Bahnlinie im Norden des Plangebietes 10 m breit festgesetzten öffentlichen Grünfläche ist die Bepflanzung nach der Pflanzliste Gehölze auf öffentlichen Flächen / Bahnlinie vorzunehmen. Hier sind die Pflanzschemata Gehölzpflanzung ÖF / Bahnlinie 1 bis 6 verbindlich. 3
1.8 Immissionsschutz Für Gebäude, die in der im Plan festgesetzten Zone Erschütterungsimmissionen durch Bahnbetrieb liegen, ist ein Baugenehmigungsverfahren gem. BauO NRW durchzuführen. Vor Erteilung der Genehmigung ist zu prüfen, ob und ggf. welche relevanten Schutzmaßnahmen an den beantragten Gebäuden zu treffen ist. 2. Festsetzungen auf der Grundlage von 9 (4) BauGB und 86 (4) BauO NW 2.1 Äußere Gestaltung baulicher Anlagen 2.1.1 Dacheindeckungen sind in roten, braunen und grau bis schwarzen Farbtönen und in Metall-Materialfarben zulässig. 2.1.2 Die Dächer von aneinander gebauten Gebäuden (Doppel- oder Reihenhäuser) sind mit der gleichen Dachneigung und dem gleichen Dacheindeckungsmaterial nach Struktur und Farbton auszubilden. 2.1.4 Dachaufbauten /z.b. Gauben, Zwerggiebel) und Dacheinschnitte sind zulässig, wenn ihre Länge nicht mehr als die Hälfte der Firstlänge beträgt und wenn die Traufe des Gebäudes mindestens über zwei Drittel der Länge erhalten bleibt. Traufenständige Dachaufbauten (z. B. Schleppgauben) dürfen nicht ins obere Viertel der Dachfläche reichen. 2.1.5 Garagen und überdachte Stellplätze sind: Als bekiestes oder begrüntes Flachdach mit umlaufendem horizontalen Dachabschluss auszubilden oder im Rahmen des zulässigen Dachneigungsspielraumes in gleicher Dacheindeckung wie das Hauptgebäude auszubilden. 2.2. Einfriedungen 2.2.1 Bei der Errichtung von Gebäuden ist die Einfriedung von Vorgärten auf den Grenzen zur öffentlichen Verkehrsfläche an der Hauszugangsseite und zu seitlichen Nachbargrundstücken hin zulässig bis zu einer Höhe von 1,2 m und zwar mit Hecken, Holzzäunen, Metall-Stab- oder Gitterkonstruktionen. Andere Einfriedungen (wie z. B. Maschendrahtzäune oder Formsteinmauern) bis zur selben Höhe sind zulässig, wenn sie um mind. 60 cm zurückgesetzt und in voller Höhe dicht eingepflanzt werden. 4
3. Hinweise 3.1 Wasserschutzgebiet Das gesamte Plangebiet liegt innerhalb der geplanten Wasserschutzzone III B der Wassergewinnungsanlage Swisttal-Ludendorf/Heimerzheim. Der Einbau von Recyclingbaustoffen ist nach vorhergehender wasserrechtlichen Erlaubnis nur unter wasserundurchlässigen Flächen zulässig. 3.2 Landschaftsschutzgebiet Beidseits des Rodderbachs ist ein jeweils 50 m breiter Geländestreifen als Landschaftsschutzgebiet festgesetzt. Soweit das Plangebiet in das Landschaftsschutzgebiet hinein reicht, wird dieses gem. 9 Abs. 6 BauGB in den Bebauungsplan nachrichtlich übernommen. 3.3 Immissionsschutz Schalltechnische Untersuchungen haben für den Planänderungsbereich zu keinen Schutzanforderungen geführt. Es wird lediglich empfohlen, in Schlafräumen bei straßenzugewandten Seiten der direkten Randbebauung zum Bendenweg fensterunabhängige Lüftungsanlagen einzuplanen. Die gleiche Empfehlung wird für entsprechende Schlafräume der ersten Gebäudezeile entlang der Bahnlinie ausgesprochen. Bei allen Bauaktivitäten im Grenzbereich ist die DB Services Immobilien GmbH, Deutz-Mülheimer-Straße 22-24, 50679 Köln rechtzeitig durch Vorlage eines Bauantrages zu beteiligen, um schon in der Planung Gefahren gegenüber dem Eisenbahnbetrieb ausschließen zu können. 3.4 Bodenschutz / Altlasten Im Plangebiet befindet sich die Altlastenverdachtsfläche Nr. 5307/1003. Bei den Bodenaushubarbeiten ist mit stark verunreinigtem Bodenmaterial zu rechnen. Die Sanierung ist, unter Beteiligung des Rhein-Sieg-Kreises, Amt für technischen Umweltschutz, von einem Fachgutachter durchzuführen. Die Maßnahme ist durch den Gutachter zu dokumentieren und die ordnungsgemäße Entsorgung des kontaminierten Materials ist nachzuweisen. 3.5 Erdbebenzone Das Plangebiet befindet sich gemäß der Karte der Erdbebenzonen und geologischen Untergrundklassen der Bundesrepublik Deutschland, Bundesland Nordrhein-Westfalen, Karte zu DIN 4149 Juni 2006, in der Erdbebenzone 2 mit der Untergrundklasse T (T = Übergangsbereich zwischen den Gebieten der Untergrundklasse R (Gebiete mit felsartigem Untergrund) und S (Gebiete tiefer Beckenstrukturen mit mächtiger Sedimentfüllung) sowie Gebiete mit relativ flachgründiger Sedimentbecken. 3.6 DIN-Vorschriften DIN-Vorschriften und sonstige private Regelwerke, auf die in der Bebauungsplanurkunde verwiesen wird, finden jeweils in der bei Erlass dieser Satzung geltenden Fassung Anwendung. Sie werden bei der Gemeindeverwaltung, Fachgebiet III/1 Gemeindeentwicklung, Rathausstraße 115, 53913 Swisttal- Ludendorf, Zimmer 37, während der Öffnungszeiten zur Einsichtnahme bereitgehalten. 5