Wirkungsanalyse zur Ansiedlung von Einzelhandelsnutzungen in der Stadt Zossen, Stubenrauchstraße Auftraggeber: Stadt Zossen Projektleitung: Dipl.-Geogr. Oliver Behrens Dresden, Januar 20 Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh Ludwigsburg Dresden, Hamburg, Köln, München I Salzburg Geschäftsführer: Dr. Manfred Bauer, Dr. Stefan Holl Königsbrücker Straße 3-33, 0099 Dresden Telefon: 035 / 2 67 27 3, Fax: 035 / 80 23 89 5 Email: info@gma.biz Internet: www.gma.biz
Vorbemerkung Im September 200 erteilte die Stadt Zossen der GMA, Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh, Dresden, den Auftrag zur Erstellung einer Wirkungsanalyse bezüglich der geplanten Ansiedlung von Einzelhandelsnutzungen am Standort Stubenrauchstraße in Zossen. Die Untersuchung soll insbesondere die möglichen wirtschaftlichen, städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen des Vorhabens aufzeigen und bewerten. Für die Bearbeitung des Berichtes standen der GMA Veröffentlichungen des Statistischen Bundesamtes Wiesbaden, des Amtes für Statistik Berlin-Brandenburg, des Auftraggebers sowie ergänzende sekundärstatistische Materialien aus unterschiedlichen Quellen zur Verfügung. Weiterhin wurden von der GMA im Oktober und November 200 eine Besichtigung des Standortes sowie eine Erhebung des projektrelevanten Einzelhandels vorgenommen. Sämtliche Daten der Untersuchung wurden von den Mitarbeitern der GMA nach bestem Wissen erhoben, statistisch aufbereitet und ausgewertet. Die vorliegende Analyse dient der Entscheidungsvorbereitung und Entscheidungsfindung im Rahmen des Genehmigungsverfahrens in der Stadt Zossen. Die Weitergabe des Berichts auch in digitaler Form an unberechtigte Dritte bedarf der schriftlichen Zustimmung des Auftraggebers und der GMA. Die GMA verpflichtet sich, alle ihr im Zusammenhang mit der Bearbeitung der Analyse zugeleiteten Informationen ebenso vertraulich zu behandeln, wie die Erkenntnisse dieses Berichtes. G M A Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh Ludwigsburg-Dresden-Hamburg-Köln-München-Salzburg Dresden, im Januar 20 BR skh
INHALTSVERZEICHNIS Seite Vorbemerkung Inhaltsverzeichnis I Aufgabenstellung, Rechtsrahmen und Betriebstypendefinition. Aufgabenstellung 2. Rechtliche Grundlagen zur Bewertung von Einzelhandelsplanungen 2 2. Landes- und Regionalplanung 2 2.2 Bauleitplanung 5 3. Betriebstypen und Daten zum Planobjekt 7 3. Betriebstypendefinitionen und ausgewählte Kennziffern 7 3.2 Daten zum Planobjekt 9 II Standortbeschreibung und Standortbewertung 2. Makrostandort Zossen 2 2. Mikrostandort Vorhaben 5 III Einzugsgebiet, Bevölkerung und Kaufkraft 9. Einzugsgebiet und Bevölkerung 9 2. Kaufkraft im Einzugsgebiet 22 2. Grundlagen und Systematik der Kaufkraftberechnung 22 2.2 Projektrelevante Kaufkraft 24 IV Projektrelevante Angebotssituation 26. Projektrelevante Angebotssituation in Zossen 26 2. Kaufkraftbindung und Kaufkraftabflüsse in Zossen 29 3. Projektrelevante Angebotssituation im überörtlichen Einzugsgebiet 3 4. Zusammenfassende Bewertung der Angebotssituation 36
V Wettbewerbliche, städtebauliche und raumordnerische Auswirkungen der geplanten Einzelhandelsnutzungen 37. Umsatzerwartung des Vorhabens 37 2. Wettbewerbliche und städtebauliche Auswirkungen 40 3. Raumordnerische Auswirkungen 45 VI Zusammenfassung der Untersuchungsergebnisse 48
I Aufgabenstellung, Rechtsrahmen und Betriebstypendefinition. Aufgabenstellung In der Stadt Zossen ist am Standort Stubenrauchstraße die Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes mit einer Verkaufsfläche von ca. 4.200 m² inkl. Konzessionäre sowie von mehreren Fachmärkten mit insgesamt ca. 3.000 m² VK geplant. Vorliegende Wirkungsanalyse hat die Aufgabe, mögliche wettbewerbliche, städtebauliche und raumordnerische Auswirkungen der geplanten Einzelhandelsnutzungen am Standort Stubenrauchstraße zu überprüfen. Im Vordergrund stehen dabei die möglichen Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche in Zossen und die umliegenden Zentralen Orte. Vor dem Hintergrund dieser Aufgabenstellung werden in vorliegender Untersuchung insbesondere folgende Aspekte analysiert und bewertet: Relevante Rechtsvorschriften zur Bewertung von Einzelhandelsplanungen in Brandenburg Betriebstypendefinition und ausgewählte Marktdaten Darstellung und Bewertung des Einzelhandelsstandortes Zossen und des Vorhabenstandortes Abgrenzung und Zonierung des projektrelevanten Einzugsgebietes und Berechnung des Kaufkraftpotenzials Darstellung und Bewertung der relevanten Wettbewerbssituation im Einzugsgebiet Umsatzermittlung anhand des Marktanteilkonzeptes für das Vorhaben und Berechnung der von ihm ausgelösten Kaufkraftbewegungen Darstellung und Bewertung der möglichen wirtschaftlichen, städtebaulichen und raumordnerische Auswirkungen der geplanten Einzelhandelsbetriebe auf das Standortgefüge in Zossen und im Umland.
2. Rechtliche Grundlagen zur Bewertung von Einzelhandelsplanungen Bei der Frage, welche Standorte für die Einzelhandelsentwicklung in einer Stadt herangezogen werden sollen, sind die Vorstellungen von Unternehmen und Entscheidungsträgern der öffentlichen Hand vielfach nicht deckungsgleich. Städte und Gemeinden bewerten Einzelhandelsansiedlungen vorwiegend unter städtebaulichen Aspekten. Einen hohen Stellenwert nimmt dabei die Sicherung der Nahversorgung der ortsansässigen Bevölkerung ein. Bei den Unternehmen stehen hingegen Überlegungen zur optimalen Marktdurchdringung im Vordergrund. Aufgrund der engen Verflechtung von Einzelhandel und Stadtentwicklung wurden in diesem Zusammenhang Rechtsvorschriften entwickelt, die verbindliche Festlegungen zur wohnort- und verbrauchernahen Versorgung sowie zu den standortbezogenen und infrastrukturellen Voraussetzungen von Einzelhandelsvorhaben treffen. Das vorhandene Rechtsinstrumentarium muss allerdings durch eine qualifizierte Planung abgesichert sein und darf von den Kommunen weder sachfremd noch willkürlich gehandhabt werden. Generell sollen die Rechtsvorschriften hierbei nur regeln wo Wettbewerb stattfindet, nicht jedoch in den Wettbewerb des Einzelhandels eingreifen. Die wesentlichen Rechtsvorschriften zur Bewertung der Genehmigungsfähigkeit von Einzelhandelsplanungen in Brandenburg werden nachfolgend dargestellt. 2. Landes- und Regionalplanung Der Rechtsrahmen zur Beurteilung von Einzelhandelsansiedlungen in Zossen bilden mit Bezug auf die Landes- und Regionalplanung die Aussagen des Landesentwicklungsplans Berlin-Brandenburg in der Fassung vom 3. März 2009 (LEP B-B) und das Landesentwicklungsprogramm der Länder Berlin und Brandenburg (LEPro 2007) in der Fassung vom 5. bzw. 8. Dezember 2007. Der Regionalplan Havelland-Fläming vom 8.2.987 wurde vom OVG für das Land Brandenburg am 8.2.2009 für nichtig erklärt. Die folgenden Ausführungen dienen nicht einer juristischen Interpretation oder Auslegung, sondern lediglich der Beschreibung wesentlicher rechtlicher Rahmenbedingungen. 2
Im LEPro 2007 werden unter 5 Abs. 4 Siedlungsentwicklung folgende Aussagen zum Einzelhandel getroffen: Der innerstädtische Einzelhandel soll gestärkt und eine verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung mit Gütern und Dienstleistungen des täglichen Bedarfs (Grundversorgung) gesichert werden. Großflächige Einzelhandelseinrichtungen sollen den Zentralen Orten entsprechend der jeweiligen Funktionszuweisung zugeordnet werden. Der Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg (LEP B-B) führt zur Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben in den Kapiteln 4.7 4.9 aus: 4.7 (Z) () Großflächige Einzelhandelseinrichtungen im Sinne von Absatz 3 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) sind vorbehaltlich des Absatzes 6 nur in Zentralen Orten zulässig (Konzentrationsgebot). (2) Großflächige Einzelhandelseinrichtungen dürfen nach Art, Lage und Umfang die Entwicklung und Funktion benachbarter Zentraler Orte sowie die verbrauchernahe Versorgung nicht beeinträchtigen (raumordnerisches Beeinträchtigungsverbot). (3) Neue oder zu erweiternde großflächige Einzelhandelseinrichtungen müssen dem zentralörtlichen Versorgungsbereich und der zentralörtlichen Funktion entsprechen (Kongruenzgebot). (4) Hersteller-Direktverkaufszentren mit einer Verkaufsfläche von mehr als 5.000 Quadratmeter sind nur in den Metropolen Berlin und in Oberzentren zulässig. (5) Vorhandene oder genehmigte großflächige Einzelhandelseinrichtungen, die im Widerspruch zu den Absätzen bis 4 stehen, können verändert werden, wenn hierdurch die genehmigte Verkaufsfläche sowohl insgesamt als auch für zentrenrelevante Sortimente (Tabelle 4 Nummer ) nicht erhöht wird. Durch die Veränderung darf keine Umwandlung zu einem Hersteller- Direktverkaufszentrum im Sinne von Absatz 4 erfolgen. (6) Die Errichtung oder Erweiterung großflächiger Einzelhandelseinrichtungen ist abweichend von Absatz außerhalb Zentraler Orte zulässig, wenn das Vorhaben ganz überwiegend der Nahversorgung dient und der Standort in einem Städtischen Kernbereich im Sinne von Plansatz 4.8 (G) Absatz 2 oder in einem wohngebietsbezogenen Versorgungsbereich liegt. Vorhaben außerhalb Zentraler Orte dienen ganz überwiegend der Nahversorgung, wenn die gesamte vorhabenbezogene Verkaufsfläche 2.500 Quadratmeter nicht überschreitet und auf mindestens 75 Prozent der Verkaufsfläche nahversorgungsrelevante Sortimente nach Tabelle 4 Nummer. angeboten werden. 3
4.8 (G) () Innerhalb Zentraler Orte sollen großflächige Einzelhandelseinrichtungen mit zentrenrelevanten Sortimenten gem. Tabelle 4 Nummer nur auf Standorten in Städtischen Kernbereichen entwickelt werden (Integrationsgebot). (2) Städtische Kernbereiche sind gewachsene zentrale Lagen im Siedlungsbereich Zentraler Orte, die in enger räumlicher Nachbarschaft wesentliche zentrenbildende Funktionen (z. B. Einzelhandel, Verwaltung, Kultur, Dienstleistung) konzentrieren, sowie im Einzelfall die Versorgungszentren großer Wohngebiete, wenn diese eine über die Nahversorgung hinausgehende Funktion haben. Städtische Kernbereiche sind regelmäßig die Innenstädte oder Ortskerne sowie in der Metropole Berlin und den Oberzentren auch weitere städtische Kerne, die durch eine gute Verkehrsanbindung, insbesondere im Öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV), sowie die Lokalisierung weiterer privater und öffentlicher Dienstleistungen gekennzeichnet sind. (5) Die Errichtung oder Erweiterung großflächiger Einzelhandelseinrichtungen ist abweichend von Satz in den Zentralen Orten auch außerhalb der Städtischen Kernbereiche zulässig, wenn das Vorhaben ganz überwiegend der Nahversorgung dient und der Standort in einem wohngebietsbezogenen Versorgungsbereich liegt. Vorhaben außerhalb städtischer Kernbereiche dienen ganz überwiegend der Nahversorgung, wenn die gesamte vorhabenbezogene Verkaufsfläche in der Metropole und in den Oberzentren 5.000 m² sowie in den Mittelzentren 2.500 m² nicht überschreitet und auf mindestens 75 % der Verkaufsfläche nahversorgungsrelevante Sortimente nach Tabelle 4 Nr.. angeboten werden. 4.9 (G) Großflächige Einzelhandelseinrichtungen mit nicht zentrenrelevantem Kernsortiment (Tabelle 4, Nr. 2) sind in zentralen Orten auch außerhalb der Städtischen Kernbereiche zulässig, sofern die vorhabenbezogene Verkaufsfläche für zentrenrelevante Sortimente 0 Prozent nicht überschreitet. Mit Bezug auf die angeführten zentrenrelevanten Sortimente beinhaltet der LEP B-B eine entsprechende Auflistung. Folgende Waren werden darin als zentrenrelevant eingestuft: Nahrungsmittel, Getränke und Tabakwaren Apotheken, medizinische, orthopädische und kosmetische Artikel (einschließlich Drogerieartikel) Bücher, Zeitschriften, Zeitungen, Schreibwaren und Bürobedarf Textilien Bekleidung Schuhe und Lederwaren Beleuchtungsartikel Haushaltsgegenstände (einschließlich Campingmöbel) Keramische Erzeugnisse und Glaswaren Holz-, Kork-, Flecht- und Korbwaren 4
Heimtextilien Elektronische Haushaltsgeräte, Geräte der Unterhaltungselektronik und Musikinstrumente Kunstgegenstände, Bilder, kunstgewerbliche Erzeugnisse, Briefmarken, Münzen und Geschenkartikel Uhren, Edelmetallwaren und Schmuck Spielwaren Blumen, Pflanzen und Saatgut, ausgenommen Beetpflanzen, Wurzelstöcke und Blumenerde Zoologischer Bedarf und lebende Tiere Augenoptiker Foto- und optische Erzeugnisse (ohne Augenoptiker) Computer, Computerteile, periphere Einheiten und Software Telekommunikationsendgeräte und Mobiltelefone Fahrräder, Fahrradteile und -zubehör Sport- und Campingartikel (ohne Campingmöbel), ausgenommen Sport- und Freizeitboote und Zubehör Sonstiger Einzelhandel, ausgenommen Büromöbel und Brennstoffe Antiquitäten und Gebrauchtwaren Vor dem Hintergrund der Ausführungen im LEP B-B sind die im Vorhaben geplanten Sortimente des Lebensmittelmarktes und der Fachmärkte mit Ausnahme von Möbeln als zentrenrelevant zu charakterisieren. Die Sortimente des geplanten Lebensmittelanbieters und der Apotheke sind in diesem Zusammenhang als zentrenrelevante Sortimente für die Nahversorgung, die übrigen Sortimente als sonstige zentrenrelevante Sortimente einzustufen. 2.2 Bauleitplanung Während die Landes- und Regionalplanung den Rahmen für die Beurteilung von Einzelhandelsgroßprojekten in raumordnerischer Hinsicht setzt, regelt die kommunale Planung (= Bauleitplanung) deren kleinräumige Ansiedlung innerhalb des Stadtgebietes. Für den Projektstandort am Stubenrauchstraße ist die Aufstellung eines Bebauungsplanes mit Ausweisung eines SO-Gebietes Großflächiger Einzelhandel geplant. Zur Beurteilung der Zulässigkeit des Vorhabens ist daher Abs. 3 BauNVO heranzuziehen. Vgl. LEP B-B, Tabelle 4 S.46. 5
Abs. 3 BauNVO stellt für alle Baugebiete mit Bezug auf Einzelhandelsgroßbetriebe eine Sonderregelung auf. Einkaufszentren und großflächige Einzelhandelsbetriebe mit bestimmten städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen sind demnach außer in Kerngebieten nur in speziell ausgewiesenen Sondergebieten zulässig. Der letzte Satz des Abs. 3 BauNVO beinhaltet hierbei eine widerlegbare Regelvermutung. Deren konkrete Prüfung hat zweistufig zu erfolgen: Liegt ein großflächiger Handelsbetrieb vor? Wenn ja (ab ca. 800 m² VK), dann... Liegen Auswirkungen vor? Wenn ja: nur im Kerngebiet oder Sondergebiet zulässig. Die von der geplanten Ansiedlung evtl. ausgehenden städtebaulichen Wirkungen (z. B. Abschmelzung bestehender Einzelhandelsbetriebe, erhöhte Geschäftsfluktuation) können auf Basis der voraussichtlich ausgelösten Kaufkraftbewegungen eingeschätzt werden. In diesem Zusammenhang ist vor allem die Frage zu beantworten, welche Teile des Umsatzes im Rahmen von Umverteilungsprozessen gegen bestehende Einzelhandelsbetriebe erwirtschaftet werden müssen. In zahlreichen Verwaltungsgerichtsverfahren hat sich dabei die 0-%-Schwelle der Umsatzumverteilung als Abwägungsschwellenwert bewährt. Demnach können bei Umsatzumverteilungsquoten von 0 % und mehr schädliche städtebauliche Auswirkungen (d. h. Leerstandsbildung) auftreten 2. In diesem Zusammenhang bleibt zunächst festzuhalten, dass der geplante Lebensmittelmarkt (ca. 4.200 m² VK inkl. Konzessionäre), der Textilmarkt (ca..300 m² VK) und Möbelmarkt (ca..000 m² VK) aufgrund ihrer vorgesehenen Verkaufsfläche, welche die Schwelle zur Großflächigkeit überschreiten (= ca. 800 m² VK) als großflächige Einzelhandelsbetriebe einzustufen sind. 2 Zur Frage der Großflächigkeit äußerte sich das Bundesverwaltungsgericht (BVerwG 4 C 0.04 vom 24. November 2005). Der 0-%-Orientierungswert geht auf eine empirische Langzeitstudie der GMA zum großflächigen Einzelhandel in Baden-Württemberg zurück, die dort u. a. im Auftrag der Industrie- und Handelskammer erstellt wurde. 6
3. Betriebstypen und Daten zum Planobjekt 3. Betriebstypendefinitionen und ausgewählte Kennziffern Zur ersten Einordnung der in Zossen geplanten Einzelhandelsnutzungen werden nachfolgend ausgewählte Definitionen für die zur Ansiedlung vorgesehenen Betriebstypen präsentiert : Discounter Ein Lebensmitteldiscounter ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer üblichen Verkaufsfläche unter.000 m², das ausschließlich in Selbstbedienung ein begrenztes, auf umschlagstarke Artikel konzentriertes Lebensmittelangebot und Nonfood I- Sortiment 2 sowie ein regelmäßig wechselndes Aktionsangebot mit Schwerpunkt Nonfood II 3 führt. Supermarkt Ein Supermarkt ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche zwischen 400 und 2.500 m², das ein Lebensmittelvollsortiment und Nonfood I-Artikel führt und einen geringen Verkaufsflächen-Anteil an Nonfood II aufweist. Großer Supermarkt Ein großer Supermarkt ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche zwischen 2.500 und 5.000 m², das ein Lebensmittelvollsortiment sowie Nonfood I und Nonfood II-Artikel führt. SB-Warenhaus Ein SB-Warenhaus ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche von mindestens 5.000 m², das ein Lebensmittelvollsortiment und Nonfood I-Artikel sowie ein umfangreiches Nonfood II-Angebot führt. Fachmarkt Der Fachmarkt ist ein meist großflächiger Einzelhandelsbetrieb, der ein breites und oft auch tiefes Sortiment aus einem Warenbereich (z. B. Bekleidungsfachmarkt, Schuhfachmarkt), einem Bedarfsbereich (z. B. Einzelhandelsnutzungen, Baufachmarkt) oder einem Zielgruppenbereich (z. B. Möbel- und Haushaltswarenfachmarkt für designorientierte Kunden) in übersichtlicher Warenpräsentation bei tendenziell niedrigem bis mittlerem Preisniveau anbietet. 2 3 Quelle: EHI, Handel aktuell 2009 / 200. Drogerieartikel, Wasch-, Putz- und Reinigungsmittel sowie Tiernahrung. Ge- und Verbrauchsgüter des kurz-, mittel- und langfristigen Bedarfs wie Textilien, Schuhe, Gartenbedarf, Unterhaltungselektronik, Elektrogroßgeräte, Bücher und Presseartikel usw. 7
Der Standort ist i. d. R. autokundenorientiert entweder isoliert oder in gewachsenen und geplanten Zentren; bei einigen Sortimenten (z. B. Drogeriemärkten) werden überwiegend Innenstadtlagen gewählt (...). Im Abgleich mit den zuvor erfolgten Definitionen zu den Betriebstypen des Einzelhandels können der geplante Textilmarkt, der Schuhmarkt und der Markt für Möbel und Heimtextilien 2 als Fachmärkte definiert werden. Der geplante Lebensmittelmarkt kann als Großer Supermarkt eingestuft werden. Die durchschnittliche Flächenproduktivität für große Supermärkte (= / m² VK / p. a.) ist mit ca. 4.000 4.500 anzusetzen. Textilfachmärkte weisen heute eine Mindestgröße von ca. 500 m² VK auf. In Einzelfällen sind sogar Verkaufsflächen von mehr als 5.000 m² festzustellen. Die Flächenproduktivitäten liegen in Deutschland für Textilfachmärkte bei ca..300.800 / p. a. Die Mindestverkaufsfläche von Schuhfachmärkten liegt mit ca. 400 m² etwas niedriger als bei Textilfachmärkten. In der Regel überschreiten diese Betreiber Verkaufsflächen von 800 m² nicht. In Einzelfällen sind die Fachmärkte aber auch größer. Der durchschnittliche Flächenproduktivität liegt bei Schuhfachmärkten in Deutschland etwa zwischen. 2.000 und 2.600 / p. a. Dem gegenüber ist bei Möbelanbietern eine sehr starke Spreizung der Verkaufsflächengrößen zu konstatieren. Liegt die Mindestverkaufsflächengröße bei Küchenstudios sowie hochwertigen Fachhandelsbetrieben bei etwa 300 m², erreichen Wohnkaufhäuser nicht selten Verkaufsflächen von 20.000 m² und mehr. Je nach Sortimentsausrichtung schwanken auch die Flächenproduktivitäten stark. Bei Möbelfachmärkten, die meistens nach dem Mitnahmekonzept agieren, liegt der durchschnittliche Umsatz je m² Verkaufsfläche bei ca..000.500 / p. a. Bei Apotheken ist in den vergangenen Jahren eine stärkere Entwicklung auch hin zu discountorientierten bzw. selbstbedienungsorientierten Angebotsformen festzustellen. Kam die klassische Apotheke noch mit einer Mindestverkaufsfläche von etwa 50 m² zu- 2 Quelle: Katalog E, Definitionen zu Handel und Distribution, Institut für Handelsforschung an der Universität zu Köln, 5. Ausgabe herausgegeben vom Bundesministerium für Wirtschaft und Technologie, Köln 2006. Im Folgenden Möbelfachmarkt. 8
recht, so bewegen sich discountorientierte Konzepte in Größenordnungen ab etwa 200 250 m² Verkaufsfläche. Für klassische Apotheken ist in Deutschland ein durchschnittlicher Umsatz je m² Verkaufsfläche von etwa 20.000-25.000 / p. a. anzusetzen. Für die discountorientierten Konzepte liegen jedoch die Flächenproduktivitäten deutlich niedriger. 3.2 Daten zum Planobjekt In Zossen sind am Standort Stubenrauchstraße Einzelhandelsnutzungen mit einer Verkaufsfläche von insgesamt ca. 7.200 m² geplant. Im Einzelnen ist die Ansiedlung folgender Betriebe vorgesehen. Großer Supermarkt (Kaufland) ca. 4.200 m² VK 2 Textilfachmarkt (AWG) ca..300 m² VK Möbelfachmarkt (Dänisches Bettenlager) ca..000 m² VK Schuhfachmarkt (Deichmann) ca. 450 m² VK Apotheke ca. 250 m² VK Insgesamt ca. 7.200 m² VK Die vorliegende Planung sieht vor, die Einzelhandelsbetriebe in drei L-förmig angeordneten Gebäuden zu errichten (vgl. Karte ). Die Anfahrbarkeit des Projektstandortes für den Individualverkehr soll über eine Zufahrt an der nördlich verlaufenden Planstraße gewährleistet werden (siehe Planstraße in Karte ). Zur Aufnahme des Kundenverkehrs sind 32 Stellplätze projektiert. 2 Laut Apothekenvertriebsordnung ist für die Apothekenbetriebsräume mindest eine Grundfläche von 0 m² nötig; die genannte Grundfläche beinhaltet dabei ein Laboratorium, ein Lagerraum, ein Nachtdienstzimmer sowie eine Offizin (= Verkaufsraum). Davon ca. 450 m² Konzessionäre in der Vorkassenzone. Zu den Konzessionären liegen keine Informationen vor. Es ist erfahrungsgemäß aber davon auszugehen, das es sich um kleinteilige Handels- und Dienstleistungsbetriebe handeln wird, die überwiegend der Nahversorgung dienen (z. B. Bäcker, Fleischer, Blumenladen, Frisör, Bank, Schlüsseldienst). 9
Die Anlieferung für den geplanten Textilfachmarkt soll über die Kundenzufahrt an der Planstraße sowie für den großen Supermarkt, den Schuhfachmarkt und den Möbelfachmarkt über eine weitere Zufahrt an der B 96 (Stubenrauchstraße) abgewickelt werden (vgl. Karte ). Im Hinblick auf die Sortimentsstruktur des Vorhabens bleibt festzuhalten, dass den Verbrauchmarkt und die Apotheke überwiegend Sortimente der Nahversorgung führen. Zu den Sortimenten der Nahversorgung zählen : Nahrungsmittel, Getränke und Tabakwaren Apotheken, medizinische, orthopädische und kosmetische Artikel (einschließlich Drogerieartikel) Bücher, Zeitschriften, Zeitungen, Schreibwaren und Bürobedarf. Nach derzeitigem Planungsstand sind bei einer geplanten Gesamtverkaufsfläche von 6.800 m² ca. 60 % (= ca. 4.050 m²) auf die Nahversorgung ausgerichtet. Hierbei handelt es sich um den großen Supermarkt (Kaufland) und die Apotheke. Gemäß LEP B-B 2009; vgl. Tabelle 4. 0
Karte : Lageplan des Vorhabens in Zossen Quelle: Planungsbüro Hirt, Stand: 07.2.200
II Standortbeschreibung und Standortbewertung. Makrostandort Zossen Die amtsfreie Stadt Zossen liegt südlich von Berlin im Bundesland Brandenburg und zählt gegenwärtig ca. 7.600 Einwohner. Von der Landesplanung ist die Stadt als Mittelzentrum eingestuft. Dem Mittelbereich sind neben der Stadt Zossen auch noch Rangsdorf, Baruth / Mark und Am Mellensee zugeordnet 2 (vgl. Karte 2). Vor diesem Hintergrund kommt der Stadt im Hinblick auf kulturelle, soziale und wirtschaftliche Einrichtungen sowohl eine gesamtstädtische als auch eine überörtliche Versorgungsfunktion zu. Im LEP B-B wird die Funktion von Mittelzentren wie folgt definiert: Mittelzentren versorgen als teilregionale Versorgungs-, Bildungs- und zum Teil Wirtschaftszentren die Bevölkerung im mittelzentralen Verflechtungsbereich (Mittelbereich) mit Gütern und Dienstleistungen des gehobenen Bedarfes durch räumlich gebündelte öffentliche und private Angebote. Hierzu gehören Einrichtungen, die über die Grundversorgung hinausgehen, die sich innerhalb der amtsfreien Gemeinden und Ämter organisiert. Die Mittelbereiche umfassen jeweils die funktionstragenden Zentralen Orte und die Gemeinden des Verflechtungsbereiches. Die nächstgelegenen Oberzentren sind Berlin (ca. 50 km ), die Landeshauptstadt Potsdam (54 km) sowie die Stadt Brandenburg an der Havel (ca. 8 km). Als nächst gelegene Mittelzentren fungieren die Städte Königs Wusterhausen (ca. 8 km ), Ludwigsfelde (ca. 8 km ) sowie Luckenwalde (ca. 3 km). Die Erreichbarkeit der Stadt Zossen für den Individualverkehr ist als gut einzustufen. So liegt die Stadt im Kreuzungsbereich der B 96 und der B 246, welche Zossen mit dem Umland in verbinden. Als weitere überregional bedeutsame Verbindung ist die A 0 (Berliner Autobahnring), die ca. 2 km nördlich von Zossen verläuft und in 5 Fahrminuten erreichbar ist, zu nennen. 2 Statistisches Landesamt Berlin-Brandenburg, Stand: 3.05.200, Gebietsstand: 3.05.200 Vgl. LEP B-B, Tabelle : Mittelbereiche und zugehörige amtsfreie Gemeinden / Ämter, S. 29. 2
Zossen ist auch an das Fernschienennetz der Deutschen Bahn AG angeschlossen. Über zwei Bahnlinien besteht im ÖPV ein direkter Anschluss nach Berlin und nach Sachsen in Nord-Süd-Richtung sowie nach Polen und zur Lutherstadt Wittenberg in Ost-West- Richtung. Die Stadt ist im ÖPNV an das Busnetz der Verkehrsgesellschaft Teltow- Fläming angeschlossen, die zehn über Zossen führende Linien bedient. Durch die Eingemeindung von mehreren Ortsteilen im Jahre 2003 ist die Bevölkerungszahl kontinuierlich von 6.300 Einwohnern angestiegen und liegt heute bei etwa 7.560 2. Siedlungsstrukturell zeichnet sich Zossen durch eine kompakte Kernstadt aus. Der Kernort Zossen wird von neun Ortsteilen ergänzt, die sich deutlich vom Hauptort absetzen: Glienick Horstfelde Kallinchen Lindenbrück Nächst Neuendorf Nunsdorf Schöneiche Schünow Wünsdorf. Insgesamt verfügt Zossen somit über eine disperse Siedlungsstruktur, wobei der Bevölkerungsschwerpunkte in Zossen und Wünsdorf liegen. 2 Statistisches Landesamt Berlin-Brandenburg. Quelle: Stadt Zossen: Einwohner-Bestandsstatistik, Stand 30.09.200. 3
Karte 2: Zentralörtliche Gliederung und Mittelbereiche im Untersuchungsraum Quelle: LEP B-B 2009 4
Die Einzelhandelsstrukturen in Zossen werden neben der Ortskernlage im Bereich Marktplatz, Berliner Straße und Baruther Straße auch von mehreren, außerhalb des Ortskerns gelegenen Einzelhandelsstandorten geprägt. Die beschriebene Ortskernlage kann auch als zentraler Versorgungsbereich i. S. von Abs. 3 BauNVO bzw. 34 Abs. 3 BauGB bewertet werden. In der Ortskernlage sind im Hinblick auf die Sortimente des Vorhabens ausschließlich kleinflächige Betrieben angesiedelt. 2. Mikrostandort Vorhaben Der Standort der in vorliegender Untersuchung zu prüfenden Einzelhandelsnutzungen befindet sich ca.,5 km nördlich der Ortskernlage von Zossen 2. Das Standortareal liegt im Bereich des geplanten Bebauungsplans An der Stubenrauchstraße. Dieser setzt sich neben dem Sondergebiet Handel nach Abs. 3 BauNVO, in dem die geplanten Einzelhandelsnutzungen angesiedelt werden sollen, auch noch aus Mischgebieten entlang der Stubenrauchstraße sowie aus Gewerbegebietsbereichen zusammen (vgl. Karte ). Bei dem Planareal handelt es sich um ein mit älteren Gewerbeimmobilien bebautes Areal. Die aufstehenden Immobilien sind in einem sehr schlechten Zustand und stehen augenscheinlich zum größten Teil leer. Der Planstandort hängt direkt an der Stubenrauchstraße, wobei in Teilbereichen auch Wohnnutzungen Richtung Stubenrauchstraße vorgelagert sind (vgl. Karte ). Das unmittelbare Standortumfeld ist durch unterschiedliche Nutzungen geprägt. Neben dem bereits angesprochenen Wohnnutzungen an der Stubenrauchstraße schließt sich unmittelbar nördlich ein Autohaus an. Weitere Wohn- und auch Gewerbenutzungen (u. a. das Büro- und Dienstleistungszentrum Zossen), eine Tankstelle, weitere Gewerbebetriebe sowie das Möbelhaus Zandereit befinden sich nördlich des Standortes. Etwa 50 2 Die Stadt Zossen verfügt über kein aktuelles Einzelhandelskonzept, so dass die Abgrenzung anhand der tatsächlichen Verhältnisse erfolgte. Gemessen über die B 96 bis zur Einmündung der Berliner Straße in den Marktplatz. 5
m nördlich des Planstandortes ist auf der Ostseite der Stubenrauchstraße auch ein Lidl Markt angesiedelt. Auf der gegenüberliegenden Straßenseite befinden sich weitere Wohngebäude. Hierbei handelt es sich um Mehrfamilienhäuser sowie auch Einfamilienhäuser. Der Gewerbebesatz verdichtet sich südlich des Standortes Richtung Bahnhof. Hier sind in den Erdgeschosslagen der vorhandenen Immobilien neben einzelnen Einzelhandelsnutzungen (z. B. Fleischerei) auch Gastronomiebetriebe sowie eine Kita angesiedelt. Die fußläufige Erreichbarkeit des Standortes von den angrenzenden Wohnbereichen entlang der Stubenrauchstraße ist durch einen kombinierten Geh- und Radweg beiderseits der Straße möglich. Einschränkungen bestehen allerdings aufgrund der hohen Fahrzeugfrequenz für die auf der östlichen Seite gelegenen Wohnbereiche. Eine Anbindung des Standortes an das Netz des ÖPNV besteht durch Bushaltestellen an der Stubenrauchstraße (Haltestelle Zossen / Stubenrauchstraße) der Verkehrsgesellschaft Teltow Fläming mbh, die von mehreren Buslinien angefahren werden. Die Bushaltestellen liegen ca. 200 m nördlich des Planstandortes. Durch die Lage an einer stark befahrenen Ausfallstraße, sowie durch eine Planstraße (siehe Karte ), die dann unmittelbar nördlich an das Planareal angrenzen wird, und an die B 96 (Stubenrauchstraße) zwischen dem Planareal und dem nördlich gelegenen Autohaus angeschlossen werden soll, ist die Erreichbarkeit mit dem Pkw als sehr gut einzustufen. Die vorstehend beschriebenen Standorteigenschaften üben einen wesentlichen Einfluss auf die Ausstrahlung und Marktdurchdringung des geplanten Vorhabens aus. Folgende positive und negative Standorteigenschaften sind dabei aus gutachterlicher Sicht als wesentlich hervorzuheben: Positive Standortfaktoren + fußläufige Erreichbarkeit aus der nördlich und südlich angrenzenden Wohnbereichen + Anbindung an das Netz des ÖPNV in fußläufiger Entfernung vorhanden + gute Erreichbarkeit für den Individualverkehr + ausreichende Flächenverfügbarkeit 6
+ verkehrsinfrastrukturell und geografisch zentrale Lage im Stadtgebiet + wenig intensive Wettbewerbssituation im Einzugsgebiet (vgl. Kap. IV) Negative Standortfaktoren keine räumlich-funktionale Anbindung an die Zossener Ortskernlage eingeschränkte Sichtbeziehung zur Stubenrauchstraße. Zusammengefasst ist der Standort aus städtebaulicher Sicht als siedlungsstrukturell integriert einzustufen. Aufgrund der räumlichen Nahlage zu Wohngebieten kann der Standort auch Nahversorgungsfunktionen übernehmen, wenngleich ihm aber auch eine hohe Autokundenorientierung zu bescheinigen ist. Eine räumliche funktionale Beziehung besteht zwar zu den Bestandsbetrieben im Umfeld (z. B. Lidl), aber aufgrund der Entfernung nicht zur Ortskernlage. Allerdings liegt der Standort aufgrund der dispersen Siedlungsstruktur der Stadt Zossen verkehrsinfrastrukturell und geografisch relativ zentral. In diesem Zusammenhang ist zum einen darauf hinzuweisen, dass augenscheinlich keine Alternativstandorte in der Ortskernlage von Zossen zur Verfügung stehen, die ein vergleichbares Vorhaben aufnehmen könnten und zugleich ein städtebaulicher Missstand an der Stubenrauchstraße beseitigt werden würde. Zum anderen liegt der Standort innerhalb des geplanten Städtischen Kernbereichs des Mittelzentrums Zossen (vgl. Karte 6, S. 48). 7
Karte 3: Standort des Vorhabens in Zossen Mischnutzung: Gewerbe / Wohnen Vorhabenstandort Lidl Mischnutzung: Gewerbe / Wohnen Bahnhof Ortskernlage (zentraler Versorgungsbereich) erstellt mit RegioGraph Planung; GMA-Bearbeitung 200 8
III Einzugsgebiet, Bevölkerung und Kaufkraft. Einzugsgebiet und Bevölkerung Die Abgrenzung des Einzugsgebietes für den Vorhaben stellt die wichtigste Voraussetzung zur Ermittlung des Einwohnerpotenzials und zur Berechnung der projektrelevanten Kaufkraft dar. Als Einzugsgebiet wird in Anbetracht der inhaltlichen Zielsetzung vorliegender Untersuchung derjenige Bereich definiert, innerhalb dessen eine überwiegende Orientierung der Verbraucher auf einen Standort gegeben ist. In der Zonierung des Einzugsgebietes kommt dabei die unterschiedliche Intensität der Kundenanbindung an den Standort zum Ausdruck. Bei der konkreten Abgrenzung des Einzugsgebietes wurden insbesondere folgende Einflussfaktoren berücksichtigt: Marktreichweite der geplanten Einzelhandelsbetriebe Eigenattraktivität des Einzelhandelsprojektes projektrelevante Wettbewerbssituation im Untersuchungsraum Verkehrsanbindungen im Untersuchungsraum, bzw. verkehrliche Anbindung des Standortes Lage des Untersuchungsstandortes innerhalb der Stadt Zossen ausgewählte Zeit- und Distanzwerte des Verbraucherverhaltens (= empirische Erfahrungswerte). Unter den zuvor genannten Prämissen wird der in Zossen geplante Vorhaben aufgrund seiner Dimensionierung, des Branchenmix und der Leistungsfähigkeit seiner Ankermieter ein Einzugsgebiet erschließen, das neben dem Stadtgebiet Zossen auch das Umland der Stadt umfasst. Es ist also von einer gesamtstädtischen und auch auf das Umland bezogene Versorgungsbedeutung des Vorhabens auszugehen (vgl. Karte 4). Die GMA hat in ihrer 38-jährigen Geschichte über 2.000 Verbraucherbefragungen erarbeitet, sodass abgesicherte empirische Daten zum Konsumentenverhalten vorliegen. 9
Das Einzugsgebiet teilt sich wie folgt auf (vgl. Karte 4): Zone I umfasst Zossen mit seinen Ortsteilen. Zone II umfasst Rangsdorf, Mittenwalde und Am Mellensee. Aufgrund der geplanten Angebotssituation und der verkehrsgünstigen Lage des Standortes ist davon auszugehen, dass auch Kunden von außerhalb des Einzugsgebietes den Vorhaben aufsuchen werden. Umsätze mit Kunden (z. B. Pendler auf der B 96) aus diesem Bereich werden in Form von Streuumsätzen berücksichtigt. Insgesamt leben im potenziellen Einzugsgebiet des Vorhabens in Zossen ca. 43.230 Personen, davon ca. 7.560 (rd. 40,6 %) in Zone I (vgl. Tabelle und Karte 4). Lediglich 20 % der Einwohner leben außerhalb des Mittelbereichs des Mittelzentrums Zossen,2. Tabelle : Einwohnerpotenzial im Einzugsgebiet des Vorhabens Zonen Einwohner Anteil in % Zone I: Stadt Zossen 7.560 40,6 Zone II: Rangsdorf, Mittenwalde, Am Mellensee 25.670 59,4 Zonen I II: 43.230 00 Quelle: Stadt Zossen, Stand 30.09.200, Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Stand 3.07.200; ca.-werte gerundet. 2 Zuordnung lt. LEP B-B zum Mittelbereich des Mittelzentrums Königs Wusterhausen (= Mittenwalde). Vgl. Kap. II., Karte 2. 20
Karte 4: Einzugsgebiet des Vorhabens in Zossen erstellt mit RegioGraph Planung; GMA-Bearbeitung 200 Zonen Zone I Zone II 2
2. Kaufkraft im Einzugsgebiet 2. Grundlagen und Systematik der Kaufkraftberechnung Die Berechnung des im abgegrenzten Einzugsgebiet vorhandenen Kaufkraftvolumens wird speziell für die Wirtschaftsgruppe Ladeneinzelhandel und Ladenhandwerk vorgenommen. Dabei werden aktuelle Daten des Statistischen Bundesamtes Wiesbaden sowie GMA-Kaufkraftwerte zugrunde gelegt, die auf intensiven Marktbeobachtungen beruhen. Die Gegenüberstellung der Kaufkraft (= Nachfrage) und der Umsatztätigkeit (= Angebot) erfordert eine klare definitorische Abgrenzung der einbezogenen Branchen und Wirtschaftsgruppen. Zu diesem Zweck wird der Einzelhandel und das Ladenhandwerk nach der Periodizität des Einkaufs in eine kurz-, mittel- und langfristige Bedarfsdeckung differenziert. Dabei ergibt sich in Anlehnung an das von der offiziellen Handels- und Gaststättenzählung verwendete Gliederungsschema nachstehende Unterteilung: kurzfristige Bedarfsdeckung Nahrungs- und Genussmittel verschiedener Art (einschließlich Fleischereien, Bäckereien, Konditoreien), Reformwaren Gesundheits- und Körperpflegeartikel, Drogeriewaren, Apotheker- und Sanitätswaren Blumen, Pflanzen, zoologischer Bedarf. mittelfristige Bedarfsdeckung Bücher, Papierwaren, Bürobedarf, Schreib-, Spielwaren Bekleidung, Textilien Schuhe, Lederwaren, Sportartikel. Ohne Computer und Zubehör. 22
langfristige Bedarfsdeckung Elektrowaren (weiße und braune Ware, Ton- und Bildträger, Lampen und Leuchten, Computer und Zubehör) Haushaltswaren, Glas, Porzellan, Keramik, Geschenkartikel Möbel und Einrichtungsgegenstände Heimtextilien, Raumausstattung Heimwerker- und Gartenbedarf Foto, Optik, Uhren, Schmuck Sonstige Waren (u. a. Autozubehör, Musikalien, Waffen). Grundlage für die Berechnung der Nachfrage nach Waren und Dienstleistungen ist das Nettosozialprodukt zu Faktorkosten, aus dem das verfügbare Einkommen der privaten Haushalte abgeleitet werden kann. Die Nachfrage der Konsumenten nach Waren und Dienstleistungen errechnet sich aus dem verfügbaren Einkommen wie folgt: Verfügbares Einkom m en privater V erbrauch E rsparnis Nachfrage d er Ko nsumenten nach Waren Dienstleistun gen Für den in vorliegender Untersuchung im Mittelpunkt stehenden Einzelhandel können die Dienstleistungen vernachlässigt werden. Von Bedeutung sind lediglich die Warenkäufe der privaten Haushalte. Dabei ist jedoch zu beachten, dass diese sowohl in Ladengeschäften (= Ladeneinzelhandel) als auch in Nicht-Ladengeschäften (z. B. Versandhandel, e-commerce, ambulante Märkte) wirksam werden können. Nach Berechnungen der GMA liegt die einzelhandelsrelevante Nachfrage (inkl. Apotheken und Ladenhandwerk) in Deutschland 2009 je Einwohner bei ca. 5.304. 23
Davon entfallen auf den kurzfristigen Bedarfsgütersektor 2.566 (ca. 48 %) mittelfristigen Bedarfsgütersektor 938 (ca. 8 %) langfristigen Bedarfsgütersektor.800 (ca. 34 %). 2.2 Projektrelevante Kaufkraft Zur Berechnung des Kaufkraftpotenzials im Einzugsgebiet sind durchschnittliche Pro- Kopf-Ausgaben für die relevanten Sortimente anzusetzen. Hierbei kann auf Daten des Statistischen Bundesamtes sowie auf GMA-interne Daten zurückgegriffen werden: Nahrungs- und Genussmittel.80 Apothekerwaren 524 Bekleidung 468 Schuhe 27 Haushaltswaren 56 Heimtextilien 85 Möbel 330 Bei der Berechnung der projektrelevanten Kaufkraft sind die Kaufkraftkoeffizienten der Untersuchungsregion zu berücksichtigen. Nach Angaben der Gesellschaft für Konsumforschung, Nürnberg, liegt die Kaufkraftkennziffer der Stadt Zossen aktuell bei 87,8 und damit unter dem Bundesdurchschnitt (= 00,0). Für Rangsdorf, Mittenwalde und Am Mellensee wurde ein Kaufkraftkoeffizient von 99,2, 9,2 bzw. 89,7 ermittelt. Unter Zugrundelegung der aktuellen Einwohnerzahlen und den genannten Kaufkraftkennziffern kann die im abgegrenzten Einzugsgebiet des Vorhabens potenziell erschließbare projektrelevante Kaufkraft errechnet werden (vgl. Tab. 2). Quelle: GfK 2009. 24
Tabelle 2: Kaufkraft im Einzugsgebiet des Vorhabens in Zossen Zonen Kaufkraft in Mio. Sortiment Zone I Zone II Zonen I - II Nahrungs- und Genussmittel 27,8 43,5 7,3 Apothekerwaren 8, 2,7 20,8 Bekleidung 7,2,3 8,5 Schuhe 2,0 3, 5, Haushaltswaren 0,9,4 2,3 Heimtextilien,3 2, 3,4 Möbel 5, 8,0 3, Insgesamt 52,4 82, 34,5 Quelle: GMA-Berechnung 200, ca.-werte gerundet 25
IV Projektrelevante Angebotssituation. Projektrelevante Angebotssituation in Zossen Die Bewertung der Angebotssituation im Untersuchungsraum basiert auf einer Kompletterhebung des projektrelevanten Wettbewerbers im Stadtgebiet Zossen sowie im überörtlichen Einzugsgebiet im Oktober / November 200. Als Wettbewerber der geplanten Einzelhandelsbetriebe im Vorhaben gelten dabei grundsätzlich solche Betriebe, welche projektrelevante Sortimente als Kernsortimente sowie als Randsortiment auf Teilflächen führen. Als direkte Wettbewerber sind insbesondere solche Anbieter einzustufen, die dem gleichen Betriebstyp (z. B. große Supermärkte, Fachmärkte) angehören (= sog. Systemwettbewerber). Hingegen sind stark Service oder handwerklich orientierte Handelsbetriebe in deutlich geringerem Umfang wettbewerbsrelevant. Derzeit sind in Zossen folgende wesentliche Wettbewerbsbetriebe des Vorhabens anzuführen (siehe auch Karte 5) 2. a) Lebensmittel () Netto Lebensmitteldiscounter, Kirchstraße (2) nahkauf Supermarkt, Bahnhofstraße (3) Lidl Lebensmitteldiscounter, Stubenrauchstraße (4) Netto Lebensmitteldiscounter, Chausseestraße (5) Netto Lebensmitteldiscounter, Gerichtsstraße (6) Aldi Lebensmitteldiscounter, Straße der Jugend (7) Netto Lebensmitteldiscounter, Gutstedtstraße (8) nahkauf Supermarkt, Fontanestraße. 2 Insgesamt wurden in Zossen 62 Betriebe und eine relevante Verkaufsfläche von ca. 0.200 m² erfasst; in Mittenwalde, Rangsdorf und Am Mellensee 80 Betriebe mit einer relevanten Verkaufsfläche von ca. 3.635 m². Die Nummerierung der Wettbewerbsbetriebe im Text entspricht der Nummerierung in Karte 5. 26
Insgesamt repräsentieren die 36 in Zossen ansässigen Lebensmittelbetriebe (inkl. Lebensmittelhandwerk) eine Verkaufsfläche von ca. 7.560 m². Das Umsatzvolumen dieser Betriebe belief sich im Geschäftsjahr 2009 im Lebensmittelbereich auf ca. 25,8 Mio.. Davon befindet sich jedoch nur ein kleinflächiger Betrieb in der Ortskernlage. Strukturell wird das Angebot im Lebensmittelbereich von Lebensmitteldiscountern dominiert. Auf diesen Betriebstyp entfällt ein Verkaufsflächenanteil von ca. 59 % (4.470 m² VK). Zwar bestehen auch Supermärkte, diese sind hinsichtlich ihrer Verkaufsflächengröße jedoch durchweg nicht mehr als marktgerecht zu bewerten. b) Apotheken Insgesamt repräsentieren die 3 in Zossen ansässigen Apotheken eine Verkaufsfläche von ca. 95 m². Der Umsatz betrug 2009 ca. 2, Mio.. Ein Betrieb befindet sich in der Ortskernlage. c) Bekleidung und Schuhe Bei Bekleidung konnten in Zossen 7 kleinflächige Anbieter erfasst werden, Textilfachmärkte sind in Zossen nicht angesiedelt. Insgesamt beläuft sich die Verkaufsfläche der in Zossen etablierten Betriebe des Bekleidungssektors auf ca. 725 m² auf der 2009 ein Umsatz von ca.,8 Mio. erzielt wurde. Davon entfallen auf die Ortskernlage 8 Betriebe bzw. ca. 245 m² VK 2 mit einem Umsatz von ca. 0,6 Mio.. Bei Schuhwaren konnten in Zossen lediglich drei kleinflächige Anbieter festgestellt werden. Insgesamt beläuft sich die Verkaufsfläche in Zossen im Schuhbereich auf ca. 80 m² 3, auf der nach gutachterlicher Einschätzung ein Umsatz von ca. 0,2 Mio. erzielt wurde. Zwei Betriebe befinden sich davon in der Ortskernlage. 2 3 Umsätze um Nonfood-Anteile bereinigt. Inkl. Teilflächen. Inkl. Teilflächen. 27
d) Haushaltswaren / Heimtextilien / Möbel Der geplante Möbelfachmarkt tritt in Wettbewerb mit den Anbietern von Möbeln, Haushaltswaren und Heimtextilien. In Zossen wurden insgesamt 3 Betriebe erfasst, die über eine Gesamtverkaufsfläche von ca..740 m² verfügen. Als großflächiger Anbieter ist der Sonderverkauf Möbel & mehr (9) hervorzuheben. Der jährliche Umsatz belief sich nach gutachterlicher Einschätzung im Jahr 2009 auf ca.,8 Mio.. Von diesen Betrieben entfielen 7 Betriebe mit ca. 435 m² VK und einem Umsatz von ca. 0,8 Mio. auf die Ortskernlage. In Ergänzung zu den absoluten Angaben des projektrelevanten Einzelhandelsbestandes in Zossen ermöglichen einwohnerbezogene Ausstattungskennziffern eine weiterführende Beurteilung und vergleichbare Wertung der Wettbewerbssituation. Die nachfolgende Tabelle stellt die aktuelle Ausstattung in Zossen bzw. im Einzugsgebiet der GMA- Kennziffer gegenüber. Tabelle 3: Ausstattungskennziffer in Zossen und im abgegrenzten Einzugsgebiet im Vergleich Sortiment Zossen Einzugsgebiet insgesamt GMA-Kennziffer Nahrungs- und Genussmittel 43 488 62 Apothekerwaren 5 8 5 Bekleidung 2 4 28 302 Schuhe 5 30 52 Haushaltswaren 9 28 57 Heimtextilien 0 49 35 Möbel 70 238 230 Quelle: GMA-Kennziffer 2009; Vergleichsbasis 3 Städte und Gemeinden mit 5.000 20.000 EW 2 Inkl. Sportbekleidung Quelle: GMA-Erhebung 200; ca.-werte gerundet Inkl. Teilflächen. Davon entfallen auf Haushaltswaren ca. 335 m², auf Heimtextilien ca. 75 m² und auf Möbel ca..230 m² VK. 28
Der Vergleich mit der GMA-Kennziffer für Städte und Gemeinden mit 5.000 20.000 Einwohnern zeigt, dass in allen Sortimentsbereichen, die am Standort Stubenrauchstraße in Zossen geplant sind die Ausstattungskennziffern teilweise deutlich hinter der GMA- Kennziffer zurückbleiben. Mit Ausnahme der Sortimentsbereiche Möbel und Heimtextilien gilt dies auch für die Verkaufsflächenausstattung im gesamten Einzugsgebiet (vgl. Kapitel IV, 3. Projektrelevante Angebotssituation im überörtlichen Einzugsgebiet). Neben dem Vorhaben bestehen nach vorliegenden Informationen keine weiteren Planungen zur Ansiedlung großflächiger Einzelhandelsbetriebe in Zossen. 2. Kaufkraftbindung und Kaufkraftabflüsse in Zossen Die Bewertung der Angebotssituation in den projektrelevanten Sortimenten in Zossen kann ergänzend anhand der erzielten Kaufkraftbindung erfolgen. In der nachfolgenden Tabelle wird der um Zuflüsse von außerhalb des Stadtgebietes bereinigte Umsatz des Einzelhandels in Zossen dem einzelhandelsrelevanten Kaufkraftpotenzial in Zossen gegenübergestellt und daraus die derzeitige Kaufkraftbindungsquote errechnet. Die Kaufkraftbindungsquote ist also die Kennziffer, die angibt, welcher Anteil der im Stadtgebiet vorhandenen Kaufkraft durch den Einzelhandel in Zossen gebunden werden kann. Die Kaufkraftbindungsquote errechnet sich wie folgt: ((Umsatz Umsatzzufluss von außerhalb der Stadt Zossen) / Kaufkraft in Zossen) x 00 = Kaufkraftbindungsquote in %. 29
Tabelle 4: Kaufkraftbindung und -abfluss in Zossen Daten Sortiment Nahrungs- und Genussmittel Kaufkraft in Mio. Umsatz mit Zossener Bevölkerung in Mio. * Kaufkraftbindungsquote in % Kaufkraftabfluss in Mio. Einzelhandelszentralität 27,8 23,3 84 4,5 93 Apothekerwaren 8, 2,0 25 6, 26 Bekleidung 7,2,7 24 5,5 25 Schuhe 2,0 0,2 8,8 8 Haushaltswaren 0,9 0,5 56 0,4 67 Heimtextilien,3 0,3 23,0 3 Möbel 5, 0,7 2 4,4 6 Kaufkraft der Stadt Zossen inkl. aller Ortsteile Quelle: GMA-Erhebungen 200; ca.-werte, gerundet Die Ermittlung der Kaufkraftbindungsquoten in den projektrelevanten Warengruppen offenbaren ebenso wie die Zentralitätswerte des Einzelhandels deutliche Schwächen in Zossen. So sind im Bereich der nahversorgungsrelevanten Sortimente (Lebensmittel, Apothekerwaren) v. a. bei Apothekerwaren unterdurchschnittliche Kaufkraftbindungsquoten festzustellen. Bei Lebensmitteln ist der Kaufkraftabfluss u. a. auf das Fehlen eines großen Vollsortimenters zurückzuführen, welcher einen erheblichen Anteil der Kaufkraft im Lebensmittelbereich binden könnte. Hier sind insbesondere Kaufkraftabflüsse nach Rangsdorf, Ludwigsfelde sowie Wildau festzustellen, wo großflächige große Supermärkte bzw. SB-Warenhäuser etabliert sind. Auch in den mittelfristigen Bedarfsbereichen (z. B. Bekleidung / Schuhe, Heimtextilien, Haushaltswaren) erreicht der Zossener Einzelhandel nur eine sehr geringe Kaufkraftbindungsquote. Hier kommt insbesondere der Kaufkraftabfluss nach Rangsdorf (Südring Center), zum A0 Center in Wildau und zu den großflächigen Einzelhandelsbetrieben in Waltersdorf 2 zum Tragen. Natürlich spielt besonders bei Bekleidung und Schuhen auch der Einzelhandel in Berlin als attraktive Einkaufsdestination eine wichtige Rolle. Mit anderen Worten: Die Stadt Zossen kann derzeit nicht die ihr zugeordnete Funktion eines Mittelzentrums voll erfüllen. 2 Die Einzelhandelszentralität errechnet sich wie folgt: Umsatz in Zossen / Kaufkraft in Zossen x 00 = Einzelhandelszentralität. Gemeinde Schönefeld. 30
Insbesondere bleibt festzuhalten, dass die im mittelfristigen Bedarfsbereich üblicherweise vorhandenen Fachmarktstrukturen in Zossen nur sehr schwach vertreten sind. So ist weder bei Bekleidung / Schuhen noch beim Heimtextilien und Haushaltswaren ein Fachmarkt im Stadtgebiet angesiedelt. Generell ist davon auszugehen, dass und dies dokumentieren die niedrigen Zentralitätswerte des Einzelhandelsstandortes Zossen, aber auch die niedrige Kaufkraftbindung in den projektrelevanten Warengruppen ein erheblicher Kaufkraftabfluss an benachbarte Mittelzentren bzw. im mittelfristigen Bedarfsbereich auch nach Berlin ausgelöst wird. Daher ist mit der Etablierung von leistungsfähigen Einzelhandelsbetrieben im Vorhaben mit einer Erhöhung der Kaufkraftbindungsquote in Zossen zu rechnen (= Rückholeffekte), so dass das Mittelzentrum in seiner mittelzentralen Versorgungsfunktion nachhaltig gestärkt werden könnte. 3. Projektrelevante Angebotssituation im überörtlichen Einzugsgebiet Neben den projektrelevanten Wettbewerbern in Zossen sind auch die Wettbewerbsbetriebe in den dem Einzugsgebiet zugeordneten Orten Am Mellensee, Mittenwalde und Rangsdorf zu berücksichtigen. In den genannten drei Orten wurden insgesamt 80 Wettbewerbsbetriebe mit einer Gesamtverkaufsfläche von 3.635 m² erfasst. Einen Überblick über die Angebotssituation gibt Tabelle 5. Im Einzelnen kann die Wettbewerbssituation in Am Mellensee, Mittenwalde und Rangsdorf wie folgt beschrieben werden: Am Mellensee In der Gemeinde Am Mellensee konzentriert sich der Einzelhandel im Wesentlichen auf die Ortsteile Mellensee, Sperenberg und Klausdorf. In Mellensee ist dabei insbesondere auf die Lage in der Luckenwalder Straße hinzuweisen, wo ein Edeka-Aktiv Markt angesiedelt ist. In Klausdorf konzentriert sich das Einzelhandelsangebot auf die Zossener Straße und in Sperenberg auf den Bereich Trebbiner Straße und Klausdorfer Chaussee. Aufgrund der Angebotsverdichtung könnte der Bereich in Sperenberg auch als zentraler Versorgungsbereich definiert werden. Insgesamt sind in der Gemeinde Am Mellensee ca. 2.470 m² VK in den projektrelevanten Sortimentsbereichen etabliert. Der relevante 3
Umsatz beläuft sich auf ca. 0,4 Mio.. Auf den zentralen Versorgungsbereich im Ortsteil Sperenberg entfallen davon etwa.035 m² VK und ein Umsatz von ca. 3,9 Mio.. Als Hauptwettbewerber sind im Einzelnen folgende Betriebe zu benennen: (0) Edeka-Aktiv Supermarkt, Luckenwalder Straße, Ortsteil Mellensee () Rewe Supermarkt 2, Trebbiner Straße, Ortsteil Sperenberg Mittenwalde Der Schwerpunkt des projektrelevanten Wettbewerbs befindet sich in Mittenwalde. Hier sind insbesondere die Betriebe Edeka-Aktiv sowie Nahkauf zu benennen. Weiterhin konzentriert sich das projektrelevante Angebot auch noch im Ortsteil Motzen, im Bereich Am Heukenberg, wo ein NP-Markt etabliert ist. Als zentraler Versorgungsbereich ist der Ortskern von Mittenwalde insbesondere im Bereich Yorkstraße zu identifizieren. Als wesentlicher Magnetbetrieb im projektrelevanten Bereich ist hier der bereits genannte Nahkauf anzusprechen. Insgesamt sind in Mittenwalde ca. 3.075 m² VK, auf der ein Umsatz von insgesamt ca. 0,9 Mio. erzielt wird, vorhanden 3. Hiervon entfallen auf den zentralen Versorgungsbereich in Mittenwalder Ortskern ca. 680 m² bzw. ein Umsatz von ca. 3,4 Mio.. Im Einzelnen sind folgende Hauptwettbewerber zu benennen: (2) Edeka-Aktiv Supermarkt, Mittenwalder Aue, Mittenwalde (3) Nahkauf Supermarkt, Yorkstraße, Mittenwalde (4) NP Lebensmitteldiscounter, Am Heukenberg, Ortsteil Motzen. Rangsdorf Der Einzelhandelsschwerpunkt in Rangsdorf befindet sich in dezentraler Lage unmittelbar an der B 96. Hier ist das Südring Center mit den Magnetbetrieben real SB- Warenhaus, Adler, Siemes Schuhcenter, Praktiker und Hammer angesiedelt. Weiterhin ist noch auf die im unmittelbarem Umfeld am Birkenweg befindlichen Wettbewerber Aldi und Roller hinzuweisen. Als zentraler Versorgungsbereich könnte der Bereich an der Seebadallee bewertet werden. Einkaufsschwerpunkt ist jedoch eindeutig der Bereich 2 3 Umsätze der Lebensmittelanbieter um Nonfood-Umsätze bereinigt. Inkl. Teilflächen. Inkl. Getränkemarkt Umsätze der Lebensmittelanbieter um Nonfood-Umsätze bereinigt. Inkl. Teilflächen. 32
Südring Center / Birkenweg, wo insgesamt eine projektrelevante Verkaufsfläche von ca. 24.535 m² angesiedelt ist. Als Hauptwettbewerber sind im Einzelnen zu nennen: a) Lebensmittel (5) real SB-Warenhaus, Südring Center (6) Aldi Lebensmitteldiscounter, Birkenweg (7) Penny Lebensmitteldiscounter, Großmachnower Straße (8) Netto Lebensmitteldiscounter, Kienitzer Straße (9) Netto Lebensmitteldiscounter, Kienitzer Straße b) Fachmärkte (20) Roller Möbelmarkt, Birkenweg (2) Adler Textilfachmarkt, Südring Center (22) Hammer Heimtextilmarkt, Südring Center (23) Praktiker Baumarkt, Südring Center (24) Siemes Schuhcenter Schuhfachmarkt, Südring Center Insgesamt wurden in Rangsdorf in den projektrelevanten Sortimentsbereichen ca. 26.090 m² VK erfasst. Der projektrelevante Gesamtumsatz beläuft sich auf ca. 62,9 Mio.. Auf den zentralen Versorgungsbereich entfallen davon nur ca. 70 m² VK und ein Umsatz von ca.,3 Mio.. Umsätze der Lebensmittelanbieter um Nonfood-Umsätze bereinigt. Inkl. Teilflächen. 33
Tabelle 5: Projektrelevante Angebotssituation im überörtlichen Einzugsgebiet Sortiment Rangsdorf Mittenwalde Am Mellensee zentraler zentraler zentraler übrige Lagen übrige Lagen übrige Lagen Versorgungsbereich Versorgungsbereich Versorgungsbereich Umsatz Umsatz Umsatz Umsatz Umsatz Umsatz VK in m² VK in m² VK in m² VK in m² VK in m² VK in m² in Mio. in Mio. in Mio. in Mio. in Mio. in Mio. Nahrungs- und Genussmittel k. A. k. A. 8.370 3,6 480 2, 2.370 6,9.035 3,6.65 4,7 Apothekerwaren k. A. k. A. k. A. k. A. k. A. k. A. k. A. k. A. -- -- k. A. k. A. Bekleidung k. A. k. A. 4.620 0,0 k. A. k. A. -- -- -- -- k. A. k. A. Schuhe -- --.50 2,5 k. A. k. A. -- -- -- -- k. A. k. A. Haushaltswaren -- -- 840,6 -- -- -- -- k. A. k. A. k. A. k. A. Heimtextilien -- --.800 2,9 k. A. k. A. -- k. A. k. A. k. A. k. A. Möbel -- -- 9.040 0,9 -- -- -- -- -- -- -- -- Summe 70,3 25.920 6,6 680 3,4 2.395 7,5.55 3,9.35 6,5 Um Nonfood-Anteile bereinigter Umsatz k. A. keine Ausweisung aus Datenschutzgründen -- nicht vorhanden Quelle: GMA-Erhebungen / -Berechnungen 200; ca.-werte gerundet 34
Karte 5: Hauptwettbewerber des Vorhabens im Einzugsgebiet erstellt mit RegioGraph Planung; GMA-Bearbeitung 200 Legende Food SB-Warenhaus Supermärkte Lebensmitteldiscounter Nonfood Bekleidung, Schuhe Einrichtung, Möbel Baumarkt 35
4. Zusammenfassende Bewertung der Angebotssituation Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass die Wettbewerbsintensität bezogen auf das gesamte Einzugsgebiet aber auch auf die Stadt Zossen insgesamt als moderat einzustufen ist. Im Lebensmittelbereich sind neben zahlreichen Lebensmitteldiscountern und einigen kleineren Supermärkten v. a. das SB-Warenhaus von real im Südring Center als Hauptwettbewerber für den geplanten großen Supermarkt anzusprechen. Im Bereich Apothekerwaren steht ebenfalls eine disperse Angebotsstruktur. In allen Orten des Einzugsgebietes bestehen ein oder mehrere klassische Apotheken. Eine discountorientierte Angebotsstruktur, wie sie am Vorhabensstandort vorgesehen ist, existiert jedoch im gesamten Einzugsgebiet noch nicht. Im Fachmarktbereich bestehen außer den großflächigen Fachmärkten im Südring Center keine Strukturen im gesamten Einzugsgebiet. Insgesamt betrachtet ist die Wettbewerbsauseinandersetzung zu einem Großteil mit den direkten Wettbewerbern am Standort Südring Center in Rangsdorf zu führen. 36
V Wettbewerbliche, städtebauliche und raumordnerische Auswirkungen der geplanten Einzelhandelsnutzungen. Umsatzerwartung des Vorhabens Unter Berücksichtigung des relevanten Wettbewerbs in Zossen und im überörtlichen Einzugsgebiet sowie der Dimensionierung und der Standortqualität des Vorhabens werden für die projektierten Einzelhandelsnutzungen die nach Einschätzung der GMA erreichbaren Marktanteile und Umsatzleistungen ausgewiesen (siehe Tabellen 6 0). Als Berechnungsgrundlage für die Prognose der Umsatzerwartung dient das Marktanteilkonzept, welches die zu erwartende sortiments- oder betriebstypenbezogene Marktabschöpfung in den abgegrenzten Zonen des Einzugsgebietes darstellt und damit die voraussichtliche Ausstrahlungskraft und Marktdurchdringung des Vorhabens dokumentiert. Zusätzlich wurden Streuumsätze ausgewiesen, welche empirische Erfahrungswerte aus vergleichbaren Einzelhandelsobjekten repräsentieren und die potenziellen Kundenzuführungseffekte der einzelnen Betriebstypen berücksichtigen. Bedingt durch die verkehrsgünstige Lage des Vorhabens und der Agglomerationseffekte kann für alle Betriebe ein Streuumsatzanteil von ca. 0 % angesetzt werden. Mit Bezug auf den geplanten großen Supermarkt wurde aufgrund der recht hohen Attraktivität des Wettbewerbers real im Südring Center ein Marktanteil von ca. 0 % in Zone II angesetzt (vgl. Tabelle 6). Tabelle 6: Marktanteil und Umsatz des geplanten großen Supermarkt Daten Kaufkraft in Mio. Marktanteil in % Umsatz in Mio. Zone I 27,8 20 5,6 Zone II 43,5 0 4,4 Summe Food 0,0 Nonfood-Umsatz (ca. 25 %) 3,3 Streuumsatz ohne räumliche Zuordnung (0 %),5 Gesamt 4,8 Quelle: GMA-Berechnung 200, ca.-werte gerundet 37
Die geplante Apotheke wird mit ca. 250 m² VK mit Abstand der größte Anbieter sein. Aufgrund der hohen Gesamtattraktivität des Standortes kann daher ein vergleichsweise hoher Marktanteil erreicht werden. Da in Zone II sechs Wettbewerber, u. a. im Südring Center vorhanden sind, wird hier jedoch der Marktanteil niedriger ausfallen. (vgl. Tabelle 7). Tabelle 7: Marktanteil und Umsatz der geplanten Apotheke Daten Kaufkraft in Mio. Marktanteil in % Umsatz in Mio. Zone I 8, 5,2 Zone II 2,7 0,3 Streuumsatz ohne räumliche Zuordnung (0 %) 0,3 Gesamt 2,8 Quelle: GMA-Berechnung 200, ca.-werte gerundet Im Hinblick auf den geplanten Textilfachmarkt ist zu erwarten, dass dieser Markt aufgrund nur eines weiteren leistungsfähigen Wettbewerbers in Rangsdorf (Adler) einen relativ hohen Marktanteil von ca. 5 % in Zone I bzw. 0 % in Zone II erzielen kann (vgl. Tabelle 8). Tabelle 8: Marktanteil und Umsatz des geplanten Textilfachmarktes Daten Kaufkraft in Mio. Marktanteil in % Umsatz in Mio. Zone I 7,2 5, Zone II,3 0, Streuumsatz ohne räumliche Zuordnung (0 %) 0,2 Gesamt 2,4 Quelle: GMA-Berechnung 200, ca.-werte gerundet Der geplante Möbelfachmarkt kann mit Kunden aus dem Einzugsgebiet mit Möbeln einen Umsatz von ca. 0,9 Mio. p. a. erwarten. Zuzüglich der Umsätze mit Randsortimenten (Umsatzanteil ca. 30 %) sowie Streuumsätzen (Umsatzanteil ca. 0 % = ca. 0, Haushaltswaren, Heimtextilien. 38
0,2 Mio. p. a.) ergibt sich eine voraussichtliche jährliche Gesamtumsatzleistung von ca.,4,5 Mio. (vgl. Tabelle 9). Tabelle 9: Marktanteile und Umsatz des geplanten Möbelfachmarktes Daten Kaufkraft in Mio. Marktanteil in % Umsatz in Mio. Zone I 5, 0 0,5 Zone II 8,0 5 0,4 Umsatz Randsortimente (ca. 30 %) 0,4 Streuumsatz ohne räumliche Zuordnung (0 %) 0, 0,2 Gesamt,4,5 Heimtextilien und Haushaltswaren Quelle: GMA-Berechnung 200, ca.-werte gerundet Für den geplanten Schuhfachmarkt kann in Zone I mit einem Marktanteil von ca. 20 % (vgl. Tabelle 0) gerechnet werden, da in Zossen der geplante Textilfachmarkt voraussichtlich die Marktführerschaft übernehmen wird. Auch in Zone II ist von einem relativ hohen Marktanteil auszugehen, da hier ebenfalls nur ein Wettbewerber mit vergleichbarem Angebot vorhanden ist (Siemes Schuhcenter). Tabelle 0: Marktanteile und Umsatz des geplanten Schuhfachmarktes Daten Kaufkraft in Mio. Marktanteil in % Umsatz in Mio. Zone I 2,0 20 0,4 Zone II 3, 5 0,5 Streuumsatz ohne räumliche Zuordnung (0 %) 0, Gesamt,0 Rechnerischer Mittelwert Quelle: GMA-Berechnung 200, ca.-werte gerundet Der Abgleich mit den in Kapitel IV, 2. ermittelten Kaufkraftabflüssen aus Zossen macht deutlich, dass mit Ausnahme von Nahrungs- und Genussmitteln, die prognostizierten Umsätze im Vorhaben noch deutlich unter den entsprechenden Kaufkraftabflüssen liegen. Auch bei Ansiedlung des Vorhabens in der geplanten Größenordnung verbleiben somit außer bei Nahrungs- und Genussmitteln noch Entwicklungsspielräume. 39
Insgesamt werden die geplanten Einzelhandelsbetriebe im Vorhaben einen Umsatz von ca. 22,4 22,5 Mio. erzielen. Davon entfallen ca. 7,6 Mio. (ca. 78 %) auf nahversorgungsrelevante Betriebe (Lebensmittel, Apothekerwaren). Überschlägig 2,6 Mio. werden aus Mittenwalde rekrutiert, also dem Bereich, der nicht mehr zum Mittelbereich von Zossen zählt. Dies entspricht aber lediglich rd. 2 % des prognostizierten Umsatzes. Das Vorhaben ist damit ganz überwiegend auf die Versorgung der Bevölkerung im Mittelbereich des Mittelzentrums Zossen ausgerichtet. 2. Wettbewerbliche und städtebauliche Auswirkungen Die bei der Ansiedlung des Vorhabens in der vorgesehenen Dimensionierung zu erwartenden Wirkungen können auf Basis der voraussichtlich ausgelösten Kaufkraftbewegungen eingeschätzt werden. In diesem Zusammenhang ist die Frage zu beantworten, welcher Teil des Umsatzes im Rahmen eines Umverteilungswettbewerbs gegen bestehende Betriebe erwirtschaftet werden muss. Aufgrund der niedrigeren Kaufkraftbindungsquoten in den untersuchten Warengruppen wird in diesem Zusammenhang für diese Sortimente von einer deutlichen Steigerung der Kaufkraftbindung in Zossen ausgegangen, zumal es sich hierbei um wesentliche Bestandteile des Versorgungsangebotes eines Mittelzentrums handelt. Allerdings gehen diese Umsatzanteile zu Lasten der Wettbewerber außerhalb von Zossen. Auf Basis der Verkaufsflächen- und Umsatzverteilung im Einzugsgebiet ist bei Etablierung des Vorhabens modellhaft mit den in Tabelle dargstellten Kaufkraftbewegungen bzw. Umsatzumverteilungseffekten zu rechnen. 40
Tabelle : Kaufkraftbewegungen und Umsatzumverteilung Sortiment Nahrungs- und Genussmittel Insgesamt in Mio. in % Zossen Rangsdorf Mittenwalde Am Mellensee insg. ggü. ZV insg. ggü. ZV insg. ggü. ZV insg. ggü. ZV in in in in in in in in in % in % in % in % in % in % in % in % Mio. Mio. Mio. Mio. Mio. Mio. Mio. Mio. 0,0 3,4 3,6 4,0 < 0, nn 4,0 2,6 < 0, nn,3 4,4 0,2 9,5, 3,3 0,4, Apothekerwaren 2,5 3,6 0,7 33,3 0,2 25,0 0,9 3,0 0,2 28,6 0,5 35,7 0,2 22,2 0,4 26,7 -- -- Bekleidung 2,2 7,9 0,3 6,7 < 0, nn,9 8,8 < 0, nn < 0, nn < 0, nn < 0, nn -- -- Schuhe 0,9 3,0 < 0, nn < 0, nn 0,8 32,0 -- -- < 0, nn < 0, nn < 0, nn -- -- Haushaltswaren / Heimtextilien 0,4 6,8 < 0, nn < 0, nn 0,3 6,7 -- -- < 0, nn < 0, nn < 0, nn < 0, nn Möbel 0,9 7,7 0, 2,5 -- -- 0,8 7,4 -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- ZV = Zentraler Versorgungsbereich nn = mit den Mitteln der prognostischen Marktforschung nicht mehr nachweisbar -- = nicht vorhanden Quelle: GMA-Berechnungen 200 4
Die Modellrechnung zur Umsatzumverteilung zeigt, dass bei Lebensmitteln und Apothekerwaren Umverteilungsquoten auch gegenüber zentralen Versorgungsbereichen erreicht werden, die über dem Abwägungsschwellenwert von 0 % liegen. In den übrigen Sortimenten liegen die Umverteilungsquoten gegenüber den zentralen Versorgungsbereichen deutlich unter 0 %. Unter Berücksichtigung der errechneten Umverteilung können folgende Aussagen zu den Wettbewerbswirkungen und der städtebaulichen Verträglichkeit der geplanten Einzelhandelsnutzungen getroffen werden: Der geplante große Supermarkt löst insgesamt eine Umsatzumverteilung von ca. 0,0 Mio. aus. Dies entspricht einer Umverteilungsquote im gesamten Einzugsgebiet von ca. 3,4 %. Mit Ausnahme der Gemeinde Am Mellensee, wo gegenüber dem Bereich Trebbiner Straße angesiedelten Rewe Supermarkt (inkl. Getränkemarkt) eine Umsatzumverteilung von knapp über 0 % erreicht wird (ca., %), liegen in den übrigen Gemeinden / Städten des Einzugsgebietes die Umsatzumverteilungsquoten unter 0 %, teilweise sogar unterhalb der mit den Mitteln der prognostischen Marktforschung nachweisbaren Schwelle. Zwar werden gegenüber den Betrieben in Zossen, Rangsdorf, Mittenwalde und Am Mellensee insgesamt auch Umsatzumverteilungsquoten von teilweise deutlich über 0 % erreicht, hiervon sind aber überwiegend Betriebe außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche tangiert. Im Einzelfall kann somit zwar die Aufgabe von Betrieben nicht ausgeschlossen werden hiervon betroffen sind aber allenfalls sog. Grenzertragsbetriebe, die bereits heute am Rande der Wirtschaftlichkeit arbeiten da sich jedoch die Umsatzumverteilung auf eine Vielzahl von Einzelbetrieben verteilt, wird insgesamt die wohnortnahe Bevölkerung im Einzugsgebiet nicht beeinträchtigt. Dennoch ist es zu empfehlen, um auch die Umsatzumverteilung in Am Mellensee unter die 0 %-Schwelle zu senken, die Verkaufsfläche des geplanten großen Supermarktes leicht zu reduzieren. Bei einer Verkaufsfläche von max. 3.400 m² (ohne Konzessionäre) könnte die Umsatzumverteilungsquote auch in der Gemeinde Am Mellensee unter 0 % gedrückt werden. Schädliche städtebauliche Auswirkungen, d.h. der Funktionsverlust der zentralen Versorgungsbereiche wären dann auszuschließen. 42
Die Ansiedlung einer Apotheke mit einer Verkaufsfläche von ca. 250 m² führt nach gutachterlicher Einschätzung rechnerisch zu erheblichen Umsatzumverteilungseffekten. Hiervon sind in Zossen, Rangsdorf und Mittenwalde auch die zentralen Versorgungsbereiche betroffen. Die Umsatzumverteilungsquoten liegen hier über 20 %. In der rechnerisch hohen Umverteilungsquote kommt aber nicht zwingend eine mangelnde Wettbewerbsfähigkeit der vorhandenen Apotheken zum Ausdruck, sondern die insgesamt niedrige Umsatzleistung, aufgrund der geringen Angebotsdichte, die auch mit der niedrigen Kaufkraftbindung bzw. Zentralität korrespondiert (vgl. Kap IV, 2.). Die Ansiedlung einer Apotheke kann demnach zur Stärkung der mittelzentralen Versorgungsfunktion Zossens beitragen. Da bei Realisierung der geplanten Apotheke mit erheblichen Kaufkraftzuflüssen in das Einzugsgebiet zurechnen ist wird eine Beeinträchtigung für wohnortnahe Versorgung der Bevölkerung mit Apothekerwaren trotz der rechnerisch hohen Umverteilungsquote auszuschließen sein. Die Ansiedlung eines Bekleidungsfachmarktes am Standort Stubenrauchstraße wird in erster Linie bei dem am Standort Südring Center in Rangsdorf angesiedelten Systemwettbewerbern sowie der Fachabteilung des SB-Warenhauses, die bei weitem die flächengrößten Anbieter im gesamten Einzugsgebiet darstellen, zu nennenswerten Umsatzverlusten. Allein an diesem Standort sind über 80 % der relevanten Verkaufsfläche konzentriert. Die Umsatzumverteilungsquote liegt zwar mit ca. 8,8 % über dem Abwägungsschwellenwert, da es sich jedoch bei den betroffenen Betriebe um einen Standort in dezentraler Lage handelt und das Südring Center als leistungsfähiger Großflächenstandort zu bewerten ist, sind insgesamt keine schädlichen städtebaulichen Auswirkungen, insbesondere nicht auf die zentralen Versorgungsbereiche im Einzugsgebiet zu erwarten. Die Versorgung der Bevölkerung mit Bekleidung wird also nicht beeinträchtigt, sondern wird sich insbesondere im Mittelzentrum Zossen nachhaltig verbessern. Die Ansiedlung des Schuhfachmarktes wird zu einer Umsatzumverteilungsquote im gesamten Einzugsgebiet von über 30 % führen. Ähnlich wie bei dem Bekleidungsfachmarkt stellt sich allerdings auch hier die Wettbewerbssituation bzw. Ver- Die Apothekenzahl belief sich 2009 auf 2.548 Betriebe (Quelle: ABDA - Bundesvereinigung Deutscher Apothekerverbände). Bei rd. 8,8 Einwohner (Quelle: Destatis) entfallen also ca. 3.800 EW auf eine Apotheke. Im Einzugsgebiet entfallen bei neun Betrieben ca. 4.800 EW auf eine Apotheke; in Zossen sogar rd. 5.900 EW auf eine Apotheke. 43
kaufsflächenverteilung dar. So befinden sich alle wesentlichen Wettbewerber, und insbesondere des Siemes Schuhcenter als einziger Schuhfachmarkt im Einzugsgebiet am Standort Südring Center. Der Verkaufsflächenanteil des Centers im gesamten Einzugsgebietes liegt bei fast 90 %. Somit sind auch in diesem Fall die zentralen Versorgungsbereiche im Einzugsgebiet nur im marginalen Umfang von Umverteilungseffekten betroffen. Schädliche städtebauliche Auswirkungen z. B. durch eine verstärkte Leerstandsbildung in den zentralen Versorgungsbereichen und eine Beeinträchtigung der Versorgung der Bevölkerung können somit ausgeschlossen werden. Der geplante Möbelfachmarkt tritt mit seinen Randsortimenten (Haushaltswaren und Heimtextilien) sowie auch dem Kernsortiment (Kleinmöbel und Matratzen) zu zahlreichen Betrieben im Einzugsgebiet in eine Wettbewerbsauseinandersetzung. Allerdings ist darauf hinzuweisen, dass es sich bei dem Sortiment Möbel um eine nicht zentrenrelevante Warengruppe handelt. Die Umsatzumverteilungsquoten liegt sowohl insgesamt, als auch gegenüber den zentralen Versorgungsbereichen deutlich unter dem Abwägungsschwellenwert von 0 %. Am stärksten betroffen ist in Zossen der Sonderverkauf Möbel & mehr sowie insbesondere in Rangsdorf der Fachmarkt von Hammer und der Roller Möbelmarkt. Die Effekte bewegen sich jedoch im wettbewerbsüblichen Rahmen, so dass Betriebsaufgaben nicht zu erwarten sind. Schädliche städtebauliche Auswirkungen und eine Beeinträchtigung der Versorgung der Bevölkerung sind somit auszuschließen. Zusammenfassend bleibt festzuhalten, dass mit Ausnahme von Nahrungs- und Genussmitteln die Umsatzumverteilungseffekte durch das Vorhaben gegenüber den zentralen Versorgungsbereichen in einem Bereich liegen, in dem die wohnortnahe Versorgung der Bevölkerung nicht gefährdet wird. Für das zuvor genannte Sortiment sind nach gutachterlichen Einschätzungen die Auswirkungen bei einer Reduzierung der Verkaufsfläche jedoch zu vermeiden. In der Gesamtschau tritt das Vorhaben weniger mit den zahlreichen Lebensmittelmärkten und Fachgeschäften im Einzugsgebiet in den Wettbewerb, sondern in erster Linie mit dem dezentral gelegenen Südring Center. Dies gilt v. a. für den Bereich der Fachmärkte. Dabei ist zu berücksichtigen, dass sich die teilweise hohen Umverteilungsquoten auch mit der geringen Angebotsdichte im Einzugsgebiet erklären, da v. a. der geplante Textilfachmarkt und der Schuhfachmarkt jeweils nur auf einen größeren Systemwettbewerber im Südring Center treffen. In diesem Zusammenhang ist bei Apothe- 44
kerwaren auf die geringe Angebotsdichte im Einzugsgebiet und insbesondere in Zossen hinzuweisen. Für die Stadt Zossen, die als Mittelzentrum auch Versorgungsfunktionen, für die dem Mittelbereich zugeordnete Städte und Gemeinden zu erfüllen hat, würde mit der Ansiedlung des Vorhabens insgesamt aber eine Stärkung der mittelzentralen Versorgungsfunktion einhergehen. Insbesondere ist von beachtlichen Rückholeffekten der bisher zum Südring Center abfließenden Kaufkraft auszugehen. 3. Raumordnerische Auswirkungen Da sich das Einzugsgebiet des Vorhabens über die Gemarkungsfläche der Stadt Zossen hinaus erstreckt, liegt auch eine überörtliche Bedeutung des Projektes vor. Aus diesem Grund soll im vorliegenden Kapitel die Übereinstimmung des Vorhabens mit den Zielen der Raumordnung überprüft werden. Im Hinblick auf die im LEPro und im LEP B-B festgelegten Ziele ist zu konstatieren, dass die Ausrichtung des Vorhabens überwiegend auf Sortimente des nahversorgungsrelevanten Bedarfs in einer Kommune, die aufgrund ihrer Einstufung als Mittelzentrums auch eine Versorgungsfunktion für den zugeordneten Mittelbereich zu übernehmen hat, als zielgerecht zu bewerten ist. Das Konzentrationsgebot ist somit erfüllt. Der zentralörtliche Verflechtungsbereich (= Mittelbereich), wird insgesamt durch das Einzugsgebiet des Vorhabens nur geringfügig überschritten. Lediglich rd. - 2 % der prognostizierten Umsätze stammen von außerhalb des Mittelbereiches der Mittelzentrums Zossen. Insgesamt wird somit das Kongruenzgebot erfüllt. Die Berechnungen zur Umsatzverteilung haben gezeigt, dass mit Ausnahme des geplanten großen Supermarktes die verbrauchernahe Versorgung nicht wesentlich beeinträchtigt wird. Die Entwicklung und Funktion benachbarter Zentraler Orte wird aber auch durch den geplanten großen Supermarkt nicht tangiert. Der große Supermarkt löst lediglich gegenüber dem zentralen Versorgungsbereich der Gemeinde Am Mellensee eine Umverteilung oberhalb des 0 %-Abwägungsschwellenwertes aus. Das raumordnerische Beeinträchtigungsverbot kann nach gutachterlicher Einschätzung jedoch bei einer leichten Reduzierung der Verkaufsfläche des großen Supermarktes um etwa 0 % eingehalten werden. 45
Bei der geplanten Apotheke liegen zwar die Umverteilungsquoten gegenüber zentralen Versorgungsbereichen in Mittenwalde, Rangsdorf und Zossen rechnerisch oberhalb der 0%-Schwelle, allerdings sind diese hohen Werte v. a. auf die geringe Angebotsdichte im Einzugsgebiet und insbesondere in Zossen zurück zu führen. Die ermittelten Streuumsätze, die z. T. auch zu Lasten von Betrieben außerhalb des Einzugsgebietes gehen, erreichen insgesamt nur eine geringe Größenordnung. Da in den benachbarten Mittelzentren Luckenwalde, Königs Wusterhausen und Ludwigsfelde leistungsfähige Angebotsstrukturen vorhanden sind so befinden sich hier auch teilweise die Betreiber, die auch am Standort Stubenrauchstraße in Zossen vorgesehen sind ist eine Funktionseinschränkung bzw. eine Einschränkung der Entwicklung der Mittelzentren auszuschließen. Der Standort des Vorhabens befindet sich innerhalb des Städtischen Kernbereiches der Stadt Zossen, welcher im Entwurf des Regionalplanes Havelland-Fläming 2020 dargestellt ist (= Vorzugsraum Siedlungsentwicklung; vgl. Karte 6). Das Planareal liegt dabei explizit im Standortbereich für die gehobene Daseinsvorsorge. In der konkreten Abgrenzung kommt das planerische Ziel der Stadt Zossen zum Ausdruck die Achse Bahnhofstraße / Stubenrauchstraße nachhaltig aufzuwerten und damit den zentralen Versorgungsbereich, der sich derzeit auf den historischen Ortskern ohne nennenswerte Entwicklungsoptionen für den Einzelhandel beschränkt weiter zu entwickeln. Zudem ist darauf hinzuweisen, dass innerhalb des historisch gewachsenen Ortskerns keine Standortalternativen vorhanden sind. Das Integrationsgebot wird somit erfüllt. Der geplante Standort kann des weiteren auch Nahversorgungsfunktionen für die angrenzenden Wohnbereiche und insbesondere für die derzeit nicht versorgten Ortsteile Dabendorf und Nächst Neuendorf, welche durch die B 96 an den Standort angebunden sind, übernehmen. Weiterhin liegt der Standort geographisch zentral in der durch eine disperse Siedlungsstruktur geprägte Stadt Zossen. Es handelt sich somit um einen siedlungsstrukturell integrierten Standort. Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass das Konzentrations-, Integrations- und Kongruenzgebot erfüllt werden. Das Beeinträchtigungsverbot kann bei einer leichten Reduzierung der Verkaufsfläche für den großen Supermarkt eingehalten werden. Die Abgrenzung ist mit der Regionalplanung abgestimmt. 46
Karte 6: Städtischer Kernbereich des Mittelzentrums Zossen (Planung) Planstandort, Stubenrauchstraße Quelle: Stadtverwaltung Zossen. Auszugs aus dem Entwurf des Regionalplans Havelland-Fläming 2020 47