Aktivierung von Baulücken in B Plangebieten und 34 er Bereichen in der Ortschaft Schiffdorf

Aktivierung von Baulücken in B Plangebieten und 34 er Bereichen in der Ortschaft Schiffdorf Schiffdorf im Februar 2010

Seite 2 Inhaltsverzeichnis 1. Aufgabenstellung...3 2. Vorgehensweise / Kriterien für die Ermittlung von Baulücken...4 3. Ergebnis...5 4. Schlussfolgerung...6 5. Fazit...8 Anlagen...8 Impressum: Gemeinde Schiffdorf Fachbereich 60: Planung, Umwelt und Entwicklung Bearbeiter: Dipl.-Ing. R+U Stefan Grün Brameler Straße 13 27619 Schiffdorf Tel.: 04706 181 215 E-Mail: gruen@schiffdorf.de

1. Aufgabenstellung Seite 3 Der Grundsatz der städtebaulichen Planung mit Grund und Boden schonend und sparsam umzugehen ( 1a Abs. 2 BauGB) wurde in der Vergangenheit vornehmlich auf die Ausweisung neuer Baugebiete im Außenbereich angewendet. Unbeachtet blieben die Potenziale, die sich aus nicht vollständig realisierten Bebauungsplangebieten und aus sog. Baulücken ergeben 1. Mit dem in den letzten Jahren zu verzeichnenden Rückgang der Wohnbaulandnachfrage hat sich eine Besinnung auf die Innenentwicklung eingestellt. Während in den typischen Baugebieten der vergangenen Siedlungsentwicklung wie Ortschaften Sellstedt (Baugebiet Krummvordel), Wehdel (Baugebiete Eichengrund und Schierenbeck) sowie Geestenseth (Baugebiet Alter Sportplatz) der Verkauf der Baugrundstücke stagniert bzw. nur sehr schleppend erfolgt, sieht die Realisierung innerörtlicher Baugebiete, auch wenn diese innere Erschließungsstraßen aufweisen, deutlich positiver aus. Beispiele hierfür sind die Baugebiete Nordstraße 6, Am Schierholzweg und Fläche Schober. Weiterhin lässt sich in den vergangenen Jahren ein neuer Trend zum Erwerb bestehender Wohngebäude insbesondere in den stadtnahen Ortschaften feststellen, der auch mit dem Wegfall der Eigenheimzulage als Teil der Gesamtfinanzierung von Wohneigentum in Verbindung steht (Herr Itjen, Lk Cuxhaven in "Interesse liegt fast bei Null", Nordsee-Zeitung, 23.01.2010, Seite 23). Vor diesem Hintergrund ist auch der seit 2005 festzustellende leichte Bevölkerungsrückgang zu betrachten, mit dem auch ein Rückgang der Wohnbaulandnachfrage verbunden ist. Während in den Zeiten des Wachstums die Frage nach der Ausweisung neuer Wohnbaugebiete nicht gestellt wurde, sondern in einem Marathonlauf ein neues Baugebiet dem nächsten folgte, muss die Gemeinde heute vor dem Hintergrund der demografischen Veränderungen, der derzeitigen wirtschaftlichen Rezession und damit einbrechender kommunaler Finanzspielräume über neue Wege zur Bereitstellung von Wohnbauland nachdenken. Dabei ist neben der Revitalisierung innerörtlicher Flächen wie z.b. die Umnutzung ehemaliger gewerblicher Nutzflächen ( Baugebiete Nordstraße 6 und Fläche Schober), der Weiternutzung alter Wohnbausubstanz auch die innerörtlichen Baulücken zu betrachten. Gerade in der innerörtlichen Nutzung von Baulücken wird in der aktuellen Diskussion über die zukünftige Siedlungsentwicklung in der Fachwelt die Chance gesehen, trotz der angespannten Haushaltslage der Kommunen, in städtebaulich integrierten Lagen die auch weiterhin bestehende Nachfrage nach Wohnbauland zu befriedigen. Dies hat auch den Vorteil, dass bestehende öffentliche Infrastruktureinrichtungen wie Kindertagesstätten und Schulen aber auch Versorgungseinrichtungen (Bäcker etc.) günstiger zu erreichen sind. Unbestritten ist, dass mit Ausnahme der durch Vorhabenträger entwickelten Wohnbaugebiete - gerade die Neuausweisung von Baugebieten den kommunalen Haushalt erheblich belasten. So ist bei der Ausweisung eines Wohnbaugebietes in der Größe von 1,5 ha mit 18 Wohneinheiten und einem Betrachtungshorizont von 25 Jahren für die erstmalige Herstellung, Unterhaltung und Erneuerung mit Kosten für die Gemeinde von ca. 441.700 zu rechnen. Die Gesamtkosten (einschließlich der Anliegerbeiträge) belaufen sich bei diesem Beispiel auf ca. 860.000. Der Gesamtaufwand für eine Wohneinheit liegt damit bei rund 24.500 für die Gemeinde und bei ca. 47.500 in der Gesamtbetrachtung. (Berechnung auf der Grundlage des Folgekostenkalkulationsprogramms "was-kostet-mein-baugebiet" mit eigener Ergänzung, www.was-kostet-meinbaugebiet.de ) Demgegenüber reduzieren sich die Aufwendungen für Wohneinheiten auf rund die Hälfte, wenn Baulücken für die Errichtung von Wohneinheiten genutzt werden, da die erstmalige Erschließung und die Herstellung der Ver- und Entsorgungseinrichtungen entfallen. Auf dieser Grundlage soll anhand der Ortschaft Schiffdorf aufgezeigt werden, welche Potenziale zur Bereitstellung bereits erschlossener Wohnbaugrundstücke in Bebauungsplangebieten und Innenbereichen vorhanden sind, um den Bedarf an Wohnbauland zu befriedigen. 1 Im Folgenden wird der Begriff für "im Bebauungsplan ausgewiesene unbebauten Grundstücke" und "Baulücken" synonym verwendet.

Seite 4 Der Bedarf an Wohnbauland bemisst sich primär an der allgemeinen Bevölkerungsentwicklung in der Gemeinde Schiffdorf, respektive in der Ortschaft Schiffdorf, die wirtschaftliche Struktur sowie die finanziellen Möglichkeiten der privaten Haushalte ( Eigenkapital, Fördermöglichkeiten). Mit dem Wegfall der Eigenheimzulage ist ein wichtiger Teil der privaten Finanzierungsmöglichkeiten entfallen. Hinzu kommt, dass mit der gegenwärtigen Wirtschaftskrise die Zahl der Arbeitslosen bzw. der von Arbeitslosigkeit bedrohten Personen gestiegen ist. Weiterhin ist festzustellen, dass die natürliche Bevölkerungsentwicklung schon seit längerem negativ verläuft. Zusammengefasst lässt sich festhalten, dass sich gerade die Entwicklung der Hauptnachfragegruppe nach Wohnbauland ( junge Familien) leicht rückläufig darstellt. In Zahlen ausgedrückt wird für die Ortschaft Schiffdorf nach derzeitigem Stand mit folgender Bevölkerungsentwicklung gerechnet: Basis Bevölkerungsstand 2005 Bevölkerungsvorausschätzung 2010 Bevölkerungsvorausschätzung 2015 Bevölkerungsvorausschätzung 2020 Bevölkerungsvorausschätzung 2025 Bevölkerungsvorausschätzung 2030 (Quelle: eigene Berechnung) 3.182 EW 3.142 EW 3.099 EW 3.072 EW 2.965 EW 2.908 EW Auf Basis des Bevölkerungsbestandes von 2005 muss somit von einem Rückgang in Höhe von 8,6 % ausgegangen werden. Hierbei bleiben jedoch die positiven Effekte aus den Standortsicherungsmaßnahmen (z.b. Ausbau der Krippen- und Hortplätze) unberücksichtigt. Statistisch betrachtet wird sich trotz alledem eine negative Bevölkerungsentwicklung einstellen, so dass sich die Nachfrage nach Wohnbauland auch zukünftig rückläufig darstellen wird. Hinzu kommt, dass sich im Bereich des Altbaubestandes in den nächsten Jahren aufgrund des Generationswechsels ein erhöhter Eigentümerwechsel einstellen wird, so dass ein Teil der Wohneigentumsnachfrage hierüber abgedeckt wird bzw. werden muss, wenn Leerstände im größeren Umfang und damit eine direkte Gefährdung einer sozialen Erosion vermieden werden sollen. Vor den Hintergrund der Gesamtkosten eines Baugebietes, der Haushaltssituation sowie der demografischen Veränderungen wird es für erforderlich gehalten, vor der Ausweisung neuer Wohnbaugebiete die Potenziale einer Innenentwicklung in Form der Bebauung von Baulücken zu ermitteln und Strategien zu ihrer Aktivierung zu entwickeln. 2. Vorgehensweise / Kriterien für die Ermittlung von Baulücken Aufgabenstellung war die Ermittlung der in ausgewiesenen Bebauungsplangebieten liegenden noch nicht bebauten Wohnbaugrundstücke sowie die innerhalb des im Zusammenhang bebauten Ortsteils gelegenen freien Baugrundstücke, die im Flächennutzungsplan als Wohnbauflächen dargestellt sind. Unberücksichtigt blieben dabei die Bereiche, die erst vor wenigen Jahren zu Bauland entwickelt wurden ( Baugebiet "Am Vörtelweg"), noch nicht realisierte Bebauungspläne ( Baugebiet "Lange Äcker") sowie die in Aufstellung befindlichen B-Pläne ( "Nördlich der Brameler Straße"). Als Material zur Auswertung wurde der Flächennutzungsplan der Gemeinde Schiffdorf herangezogen und die dort dargestellten Wohnbauflächen untersucht. Ergänzend hierzu wurde ein Abgleich mit den Festsetzungen der Bebauungspläne hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung vorgenommen. Unberücksichtigt bei der Betrachtung blieben die Bereiche, die im Flächennutzungsplan als "gemischte Baufläche" dargestellt sind, da neben der Errichtung von Wohngebäuden auch gleichberechtigt andere Nutzungen allgemein zulässig sind. Weiterhin unberücksichtigt blieben bei der Auswertung die im Abgleich des aktuellen Katasters, des Liegenschaftsbuches sowie den Luftbildaufnahmen von google-maps zu erkennenden Gartengrundstücke auf unbebauten benachbarten Flurstücken. Hier ist davon auszugehen, dass auch weiterhin eine gärtnerische Nutzung durch die Eigentümer erfolgt.

Seite 5 Demgegenüber wurden jene Flurstücke, die erkennbar untergenutzt (z.b. die Flurstücke nördlich der Straße "An der Martinskirche") bzw. nicht genutzt werden (z.b. das letzte Flurstück am Ende der Straße "Am Mühlenacker") in die Betrachtung eingebunden. Einer besonderen Prüfung bedürfen jene unbebauten Wohnbaugrundstücke, die im Eigentum von Landwirten liegen und die angrenzend oder in räumlicher Zuordnung ihre bewirtschaftete Hofstelle haben. 3. Ergebnis Die Untersuchung der Ortschaft Schiffdorf hat ergeben, dass 31 Baugrundstücke sowohl in Bebauungsplangebieten wie auch in sog. 34-er Bereichen (theoretisch) noch zur Verfügung stehen. Bemerkenswert dabei ist, dass ca. 90% dieser unbebauten Grundstücke innerhalb von Bebauungsplangebieten liegen. Das heißt, dass diese Baugrundstücke nur aufgrund der Aufstellung von Bebauungsplänen durch die Gemeinde entstanden sind. Zusammen genommen ergeben sie eine Fläche von 2,48 ha ((Netto-)Bauland). Hinzu kommen 3 Grundstücke in sog. 34-er Bereichen, die eine Größe von 2.732 m² aufweisen. Insgesamt stehen also rund 2,75 ha für eine wohnbauliche Nutzung grundsätzlich zur Verfügung. Die potenziellen Wohnbaugrundstücke weisen dabei eine Größe von 585 m² bis 1.420 m² auf. Im Durchschnitt liegt die Größe eines solchen Grundstückes bei ca. 887 m² und entspricht damit in etwa der gängigen Größe eines Wohnbaugrundstückes in Schiffdorf. Die unbebauten Lücken liegen dabei im Wesentlichen in einem Umkreis von 800 m zur Grundschule und in einem Radius von ca. 600 m zur Kindertagesstätte. Diese zentrennahen Baugrundstücke bieten somit einen guten Ansatz, jungen Familien attraktiv gelegene Baugrundstücke zur Verfügung zu stellen. Schwerpunkt der freien Bauplätze stellt der Bebauungsplan Nr. 7 "Ostergraben" mit seiner Erweiterung durch B-Plan Nr. 54 "Erweiterung Ostergraben" dar. Allein in diesem seit 1979 rechtkräftigen Bebauungsplan liegen 7 und damit ca. 23 % der hier betrachteten Baulücken. Daneben sind die Baugebiete "Erweiterung Ostergraben" mit 5 Baugrundstücken ( ca. 16 %), 1. Änderung und Erweiterung des Baugebietes "Eschvortel" mit 4 Baugrundstücken ( ca. 13 %) und "Adrian" mit 3 Baugrundstücken ( ca. 10 %) zu erwähnen. Somit liegen hier Baugrundstücke seit nunmehr mehr als 25 Jahren ungenutzt vor. Legt man den Wert eines solchen Baugrundstückes bei Herstellung von ca. 115 DM ( 59 ) pro m² voll erschlossenen Grundstück zugrunde, so hat sich der Richtpreis in dieser Zeit um ca. 21 /m² auf aktuell 80 /m² für ein voll erschlossenes Grundstück erhöht. Bezogen auf alle noch nicht bebauten Grundstücke ergibt sich somit ein Wertsteigerung von etwa 570.000. Weiterhin ist hier der Zusammenhang zwischen Baulücken und landwirtschaftlichen Betrieben im Innenbereich zu berücksichtigen. Insgesamt 7 Baulücken und damit ca. 23 % aller betrachteten freien Bauplätze liegen in der Nähe zu noch wirtschaftenden landwirtschaftlichen Betrieben, so dass hier die Frage nach der Erforderlichkeit dieser Flächen für die Betriebsstätte vor einer weiteren Verwertung zu beantworten ist. Zumindest bezogen auf die größere Fläche im Baugebiet "Erweiterung Ostergraben" scheint nunmehr eine Veränderung insoweit einzutreten, dass aktiv versucht wird, Baugrundstücke parzelliert zu veräußern. Bei einer Hofstelle am Rand zum Baugebiet "Adrian" ist zudem zu klären, ob es sich noch um einen landwirtschaftlichen Betrieb handelt. Falls die landwirtschaftliche Nutzung nicht mehr besteht, sollte auch hier eine Aktivierung des Baulandes angestrebt werden. Die bisherigen Ergebnisse zeigen, dass eine Aktivierung der Baulücken dazu beitragen kann, die Wohnbaulandnachfrage zu decken. Damit kann ein Beitrag zum schonenden und sparsamen Umgang mit Grund und Boden geleistet werden. Daneben sind für die Gemeinde jedoch auch die Auswirkungen der Aktivierung von Baulücken auf die Erhaltung der finanziellen Leistungsfähigkeit zu betrachten. Hierbei soll im Folgenden dargestellt werden, welche Kosten die Herstellung, Unterhaltung und die Erneuerung eines Baugebietes mit einer inneren Erschließungsanlage verbunden sind.

Seite 6 Würde man ein Baugebiet auf der sog. "grünen Wiese" in der Größe der Baulücken ( 2,75 ha) ausweisen, wären mit folgenden Kosten in der Herstellung und in der Unterhaltung / Erneuerung nach 25 Jahren zu rechnen (Berechnung anhand des Folgekostenrechners; a.a.o.): Bauleitplanung (Flächennutzungsplan / Bebauungsplan) 11.000 Umlegung (ca.) 40.000 Erschließung 564.900 Kanalisation (SW/RW) 225.960 Ausgaben für Betrieb, Unterhaltung u. Instandsetzung auf 25 Jahre (inkl. 205.825 SW/RW) Ausgaben für die Erneuerung nach 25 Jahren 457.300 Summe in 25 Jahren 1.504.085 Auch wenn bei dieser Berechnung zu berücksichtigen ist, dass sich durch das Erschließungsbeitragsrecht wie auch das Kommunale Abgabenrecht Reduzierungen für die Gemeinde ergeben, sind dies dennoch Aufwendungen, die langfristig den Haushalt belasten würden und bei Aktivierung aller Baulücken vermieden werden könnten. 4. Schlussfolgerung Die Untersuchung der Ortschaft Schiffdorf hat ergeben, dass in Bebauungsplangebieten mit Festsetzung von Wohngebieten sowie in sog. 34-er Bereichen insgesamt 31 Baulücken für eine entsprechende Nutzung bestehen. Der Bestand an diesen Baulücken bedeutet jedoch nicht gleichzeitig, dass diese für eine entsprechende Innutzungnahme zur Verfügung stehen. Weiterhin konnte aufgezeigt werden, dass es im öffentlichen Interesse liegt, diese Baulücken zu aktivieren, um die Erforderlichkeit zur Ausweisung neuer Baugebiete zu reduzieren. Es sollte somit Ziel sein, möglichst viele dieser Baulücken einer entsprechenden Nutzung zuzuführen, zumal die Lage der Grundstücke zu den zentralen öffentlichen Einrichtungen als gut bis sehr gut zu bezeichnen sind und somit neben einer optimalen Ausnutzung der Erschließungsstrukturen ein Beitrag zum Umweltschutz geleistet werden kann, da diese Einrichtungen in fußläufiger Erreichbarkeit liegen. Für die weitere Betrachtung ist die Motivation der Grundstückseigentümer von Baulücken zu berücksichtigen. Hier zeigt die Erfahrung, dass einmal erworbene Baugrundstücke oftmals für die eigenen Kinder zur Nutzung vorgehalten werden. Festzustellen ist jedoch auch, dass diese Planungen durch die Lebensrealität der Kinder vermehrt durchschnitten werden. Dies hängt mitunter auch daran, dass Schiffdorf in einer strukturschwachen Region mit einem qualitativ und quantitativ beschränkten Arbeitsplatzangebot liegt. Bei den landwirtschaftlichen Betrieben ist festzustellen, dass diese Baugrundstücke nicht vermarktet werden, da diese für den landwirtschaftlichen Betrieb genutzt werden bzw. eine Veräußerung innerbetriebliche Reinvestitionen bedingen. Mitunter scheint auch der spekulative Aspekt bei der Zurückhaltung von Baugrundstücken ein Grund zu sein. Dafür spricht, dass, wie im Beispiel des Baugebietes Ostergraben aufgezeigt werden konnte, innerhalb von ca. 25 Jahren ein Baugrundstück um ca. 21 /m² an Wert gewinnt. Vor dem Hintergrund der aufgezeigten Motivationen werden folgende Instrumente vorgeschlagen, um die Zielsetzung einer Aktivierung der unbebauten Grundstücke in Wohnbaugebieten bzw. im Zusammenhang bebauten Ortsteil zu erreichen: In einem ersten Schritt sollen die Grundstückseigentümer angeschrieben werden, um über den Bestand einer Baulücke zu informieren. Gleichzeitig sollte in den Schreiben die Erforderlichkeit einer Aktivierung dieser Baulücken herausgestellt werden. In diesem Anschreiben sollte weiterhin zu Gesprächen mit den Eigentümern eingeladen werden, um in einem offenen vertraulichen Gespräch die Motivationen für die bisherige Zurückhaltung zu erfahren und ggf. Möglichkeiten einer aktiven Vermarktung der Baugrundstücke zu besprechen.

Seite 7 Die Gemeinde sollte die Möglichkeit schaffen, auf der gemeindeeigenen Homepage die betreffenden Baulücken in Abstimmung mit den Grundstückseigentümern darzustellen und eine unentgeltliche Kontaktvermittlung (entweder direkt zu einem Eigentümer oder zu einem vom Eigentümer beauftragten Makler) anbieten. Theoretisch ist hier auch das Baugebot nach 176 BauGB zu nennen. Es handelt sich hierbei um ein Zwangsinstrument, um Grundstückseigentümer sowie Erbbauberechtigte zu verpflichten, ihre Baugrundstücke entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplanes aber auch im Zusammenhang bebauten Ortsteil zu nutzen. Da das Baugebot erheblich in die verfassungsgemäße Eigentumsgarantie hineinwirkt hat der Gesetzgeber eine relativ hohe Hürde vor der Aussprache eines solchen Gebotes gesetzt. Denn dem Eigentümer ist eine Bebauung nur zuzumuten, wenn er wirtschaftliche hierzu in der Lage ist und ihm zur Realisierung eine angemessene Frist gewährt wird. Ansonsten kann nämlich der Eigentümer die Gemeinde dazu verpflichten, das betreffende Grundstück zu übernehmen. Dies kann jedoch nicht im Interesse der Gemeinde sein. Es wird daher geraten, von diesem Instrument kein Gebrauch zu machen. Als Schlussfolgerung ist festzuhalten, dass es trotz der aufgezeigten Maßnahmen zur Aktivierung von Baulücken nicht möglich sein wird, alle möglichen Baulücken einer entsprechenden Nutzung zuzuführen. Hier werden auch weiterhin die oben aufgezeigten Motivationen eine entscheidende Rolle spielen. Mit dem aufgezeigten Maßnahmenkatalog wird dennoch die Hoffnung verbunden, zumindest einen Teil dieser Baulücken für eine wohnbauliche Nutzung bereit zu stellen. Hinsichtlich der Neuausweisung von Wohngebieten sollten diese nur noch dann erfolgen, wenn mit einem Vorhabenträger ein vorhabenbezogener Bebauungsplan mit Durchführungsvertrag geschlossen wird und sich dieser darin verpflichtet, ein Baugebiet innerhalb einer bestimmten Frist zu realisieren. Alternativ sollte überlegt werden, ob nicht die Gemeinde als Vorhabenträger eintritt und die erforderlichen Flächen erwirbt, entwickelt und veräußert. Denn bei der Veräußerung eines Baugrundstückes kann dann privatrechtlich vereinbart werden, dass das betreffende Baugrundstück innerhalb eines bestimmten Zeitraumes zu bebauen ist, da ansonsten dieses Grundstück wieder an die Gemeinde zurück fällt ( dies bedingt natürlich, dass die Gemeinde die Einnahme für den betreffenden Zeitraum zunächst verwahrt). Abschließend sei darauf hingewiesen, dass die Thematik der Aktivierung von Baulücken in die aktuelle Wohnbaulandnachfrage und dem diesbezüglichen Angebot einzuordnen ist. So weist das Baugebiet "Am Vörtelweg" insgesamt 28 Baugrundstücke aus, von denen derzeit lediglich 4 bebaut sind. Hier wird der angesetzte Grundstückspreis von 85 /m² bei Grundstücksgrößen von mindestens 1.000 ² als vermarktungshemmend bewertet. Der sich in Aufstellung befindende Bebauungsplan Nr. 87 "Nördlich der Brameler Straße" umfasst die Neuausweisung von 5 Baugrundstücken mit einer Größe von max. 750 m². Bei einem Bodenrichtwert von 80 /m² liegt der Erwerb ohne Nebenkosten bei 60.000. Die Vermarktungschancen werden hier prinzipiell als günstiger bewertet. Darüber hinaus soll nach Aufhebung der bestehenden Bauleitpläne "Lange Äcker" auf der Grundlage eines noch zu erstellenden städtebaulichen Konzeptes ein neues Baugebiet mit ca. 24 Baugrundstücken und einer Grundstücksgröße von mindestens 700 m² entwickelt werden. Zusammengenommen besteht somit kurzfristig ein Angebot an Baugrundstücken von ca. 29, die bei Bedarf um das Baugebiet "Lange Äcker" um ca. 24 erweitert werden können. Hinzuzurechnen ist dann noch das Angebot an Baulücken (31) sowie an Altimmobilien, von denen erwartet wird, dass diese in den nächsten 10 Jahren verstärkt am Markt angeboten werden. Dem Angebot gegenüber zu stellen ist die Nachfrage. Die Nachfrage ermittelt sich grundsätzlich aus dem Wanderungsgewinn der Gemeinde (Zu- und Abwanderung) bzw. aus den innergemeindlichen Wanderungen. So war in den Jahren bis 2005 mit der Zunahme der Bevölkerung auch ein deutlicher Zuwachs an Wohnbaugrundstücken abzulesen. Mit dem seit 2005 eingetretenen Bevölkerungsrückgang verbunden ist nunmehr auch ein Rückgang der Baulandnachfrage. Inwieweit der Wegfall der Eigenheimzulage, die Finanz- und Arbeitsmarktkrise sowie die allgemeine Strukturschwäche der Region hier mit eine Rolle spielt, kann an dieser Stelle nicht dargestellt werden.

Seite 8 Vor diesem Hintergrund wird deutlich, dass der Angebotsmix aus neuen Baugebieten, Baulücken und Altimmobilen ausreichen wird, um den Bedarf an Wohnbauland / Wohngebäuden für die nächsten 20 Jahre decken zu können. (Quelle: eigene Berechnung) Obige Tabelle verdeutlicht, dass sich mit dem abzeichnenden Bevölkerungsrückgang der Bedarf an neu ausgewiesenen Wohnbaugrundstücken für Ein- und Zweifamilienhäuser rückläufig entwickeln wird. Bei dieser Darstellung bleiben die subjektiven Standortentscheidungspräferenzen außen vor, so dass sich je nach Ortschaft ein differenzierteres Bild darstellen kann. Es wird jedoch abzusehen sein, dass der örtliche Mix an bestehenden neuen Baugrundstücken, Baulücken und Altimmobilien ausreicht, um den Bedarf an Wohnbauland bis 2030 zu befriedigen. Kritisch anzumerken ist jedoch, dass die Vermarktung des Baugebietes "Am Vörtelweg" aufgrund der Mindestgrundstücksgröße und des derzeit geforderten Quadratmeterpreises ( 85 /m²; voll erschlossen) unter den derzeitigen Nachfragebedingungen eine eher schlechte Voraussetzung zur Befriedigung des Bedarfs bietet. Es wird daher angeregt, die weitere Vermarktung des Baugebietes genau zu beobachten und ggf. mit der Immobiliengesellschaft, die die Vermarktung betreibt, über marktgerechte Anpassungen des Bebauungsplanes zu sprechen. 5. Fazit Auch mit den aufgezeigten Möglichkeiten der Aktivierung von Baulücken wird es zukünftig ein Bedarf an der Ausweisung neuer Wohnbaugebiete geben. Aufgrund der verhaltenen Nachfrage sollte jedoch die Ausweisung neuer Wohnbaugebiete auf eine Größe von ca. 5-10 Baugrundstücken beschränkt werden, um das wirtschaftliche Risiko sowohl für die Gemeinde als Träger der Erschließungsbaulast als auch dem jeweiligen Vorhabenträger möglichst gering zu halten. Die Entwicklung des Baurechts in Realisierungsstufen auf der Grundlage eines städtebaulichen Gesamtkonzeptes sollte hierbei Grundlage sein. Weiterhin sollte die Ausweisung von Wohnbaugebieten für Einfamilienhäuser mit einer Mindestgrundstücksgröße von 700 m² im Kontext der zukünftigen geringeren Nachfrage und finanziellen Leistungsfähigkeit weiter Bevölkerungsgruppen diskutiert werden. Die Entwicklung neuer Konzepte des verdichteten Wohnens sollte im Ergebnis dieser Darstellung angegangen werden. Anlagen Ergebniskarte