Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2015/2016 Wuppertal
Wohn- und Geschäftshäuser Wuppertal Residential Investment Wuppertal Der Markt für Wohn- und Geschäftshäuser in Wuppertal ist weiterhin von einer hohen Nachfrage und einem stabilen Preisniveau geprägt. Mit 497 Transaktionen wurden 2014 im Vergleich zum Vorjahr drei Verträge mehr abgeschlossen. Das dazugehörige Umsatzvolumen stieg um 9,4 % auf 177 Mio. Euro. Mit 356.137 Euro liegt der durchschnittliche Objektwert rund 9 % über dem Vorjahreswert. Wuppertal macht was anders unter diesem Motto und mit dem dazugehörigen Konzept Wuppertal 2025 will die Stadtentwicklung die Lebensqualität nachhaltig verbessern. Im Fokus stehen dabei zahlreiche Projekte zur Schaffung attraktiven Wohnraums innerhalb verschiedener Stadtgebiete. Neben den positiven Aktivitäten seitens der Kommune tragen auch die vielfach zu beobachtenden Sanierungsarbeiten der Immobilieneigentümer insbesondere von Wohn- und Geschäftshäusern zur Attraktivität Wuppertals bei. Damit wird rechtzeitig auf den leichten Bevölkerungszuzug sowie den damit steigenden Bedarf an attraktivem Wohnraum reagiert. Für zusätzliche Impulse am Wohnungsmarkt sorgen zudem die zahlreichen Unternehmensansiedlungen sowie die positive Entwicklung der Studentenzahl an der Bergischen Universität. Sanierungsobjekte attraktiv Im Gegensatz zu vielen anderen Städten werden in nahezu allen Lagen Wuppertals Objekte angeboten, weil insbesondere ältere Eigentümer das gute Preisniveau nutzen, um gewinnbringend zu verkaufen. Die im Vergleich zu anderen Städten geringen Einstiegspreise sowie eine recht entspannte Marktsituation machen den Erwerb The market for residential investment in Wuppertal is still characterised by strong demand and a stable price level. With 497 transactions three more contracts were concluded in 2014 compared with the previous year. The corresponding turnover volume rose by 9.4 % to 177 million euros. With 356,137 euros the average property value lies about 9 % above the previous year s figure. With the slogan Wuppertal macht was anders ("Wuppertal does something different") and the relevant concept Wuppertal 2025 the local urban development wishes to sustainable enhance the quality of life in the city. The focus of the concept is on numerous projects for creating attractive homes in various districts. Besides the positive activities by the council, the widespread refurbishment work being carried out by the owners, in particular of residential investments, is also contributing towards the attractiveness of Wuppertal. In this way the council is reacting in good time to the slight increase in population and the consequently rising need for attractive homes. In addition, the numerous companies that have settled in the area and the positive increase in the number of students at the Bergische Universität are bringing new impulses to the housing market. Refurbishment properties attractive Unlike in many other cities, in almost all locations of Wuppertal there are properties on offer since especially older owners are taking advantage of the good price level to sell at a profit. The comparatively low initial prices and a fairly relaxed market situation make the acquisition of an investment property attractive even for first-time Bevölkerung und private Haushalte Population and private households * Stand:/As of: 30.09.2014 Quelle:/Source: Destatis, Zensus (ab 2011), BBR, Engel & Völkers Commercial 2009 2010 2011 2012 2013 2014* 2020 2025 Bevölkerung Tsd. Population, in 000s 351,1 349,7 342,6 342,9 343,5 344,2 347,4 348,8 Priv. Haushalte Tsd. Priv. households, in 000s 180,6 179,9 176,6 176,7 178,0 178,3 181,9 183,6 Ø Haushaltsgröße Av. size of household 1,94 1,94 1,94 1,94 1,93 1,93 1,91 1,90 Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2015/2016 Wuppertal
Rendite versus Inflation Yield versus inflation Verkaufspreis 1. Halbjahr 2015 Sales price 1 st half 2015 in % 12,0 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 0,0 mittlere Lage/average location gute Lage/good location Inflationsrate/inflation rate Umlaufrendite*/current yield* 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj. 2012 2013 2014 1. Hj. 2015 * deutsche Inhaberschuldverschreibungen 9/10 Jahre, beste Bonität/ german debt securities outstanding issued by residents 9/10 years, AAA-Rating Lage/Location Sehr gut prime min. Gut good Mittel average Einfach basic gew. Mittel weighted average 370 max. 590 EUR/m² 850 1.300 0 200 400 600 800 1.000 1.200 1.400 für Bestandsobjekte/Portfolio properties Quelle:/Source: Destatis, Bundesbank, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Transaktionsanzahl* Number of transactions Transaktionsvolumen* Transaction volume Anzahl/Number 600 500 400 300 200 100 0 333 2010 399 2011 547 2012 494 497 500 490 2013 2014 2015** Volumen in Mio. EUR/Volume in EUR million 200 160 120 80 40 0 84 2010 134 2011 155 2012 162 2013 177 2014 185 175 2015** * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range Quelle:/Source: Gutachterausschuss Wuppertal, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Gutachterausschuss Wuppertal, Engel & Völkers Commercial Soweit nicht anders bezeichnet, beziehen sich die Faktorenangaben auf den Rohertragsfaktor/-vervielfältiger und die Renditeangaben auf die Bruttoanfangsrendite. If not otherwise indicated, the factor information refers to the gross yield factor/multiplier and the returns information refers to the gross initial rate of return.
einer Anlageimmobilie auch für Erstkäufer attraktiv. Erfahrene Bestandshalter mit lokalem Marktwissen nutzen das vergleichsweise niedrige Preisniveau, um gezielt in Lagen mit Mietsteigerungspotenzial zu investieren. Dementsprechend kommen für sie auch Objekte mit Sanierungsbedarf zum Kauf infrage. Aufgrund der positiven Renditeerwartungen gelten diese als äußerst lukrativ, sodass bereits bei der Vermarktung das Potenzial eingepreist und von den Käufern auch einkalkuliert wird. Institutionelle Investoren wie Fonds und Family Offices treten ebenfalls am Markt auf. Sie konzentrieren sich überwiegend auf kleinere Portfolio-Deals. Steigende Quadratmeterpreise Die Quadratmeterpreise haben in allen Lagen angezogen. In den sehr guten Lagen liegen sie bei maximal 1.370 EUR/m² und in den guten Lagen bei 1.100 EUR/m². In den mittleren Lagen reicht die Preisspanne von 400 bis 750 EUR/m² und in den einfachen Lagen von 320 bis 420 EUR/m². Besonders begehrt ist Wohnraum im Wuppertaler Stadtzentrum Elberfeld, wo durch zahlreiche Stadtentwicklungsprojekte über die Jahre die Attraktivität bereits gesteigert worden ist. Somit ist der Stadtteil auch verstärkt in den Fokus von Anlegern gerückt. Insbesondere in den Bezirken Elberfeld und Elberfeld-West haben sich das Briller Viertel und das Zoo-Viertel, die als sehr gute Lagen ausgewiesen sind, auch die umliegenden Lagen von mittleren zu guten Lagen entwickelt. Nördlich der Wupper, im Bezirk Oberbarmen, wird sich mittelfristig auch die Entstehung des Wohn- und Kreativquartiers Königsberger Höfe im Stadtteil Wichlinghausen positiv auf die angrenzenden Lagen auswirken. Die Fertigstellung ist für Anfang 2016 geplant. Schon jetzt wird das Projekt gut angenommen, wie die hohe Vorvermietungsquote der Flächen zeigt. Positive Anlageperspektiven Wuppertal zeigt sich vielseitig und dynamisch und bietet den Investoren mit realistischen Entwicklungsprojekten sowohl im Neubau als auch bei Bestandsimmobilien positive Anlageperspektiven. Für das Gesamtjahr 2015 prognostiziert Engel & Völkers Commercial eine Verkaufszahl zwischen 490 und 500. Aufgrund des Preisanstiegs wird das Umsatzvolumen voraussichtlich zwischen 175 und 185 Mio. Euro liegen. Die Faktoren werden in allen Lagen noch etwas anziehen. buyers. Experienced portfolio holders with knowledge of the local market are taking advantage of the comparably low price level to make targeted investments in locations with rent increase potential. Consequently they also consider buying properties with a refurbishment backlog. Due to the positive yield expectations these are regarded as being extremely lucrative so that even during marketing efforts the potential is emphasised and also incorporated in the buyers calculations. Institutional investors such as funds and family offices are also active on the market, but mainly concentrate on smaller portfolio deals. Rising square meter prices Square meter prices have risen everywhere; in prime locations they lie at a maximum of 1,370 euros/m² and in good locations at around 1,100 euros/m². In average locations the price range is from 400 to 750 and in basic locations from 320 to 420 euros/m². Particularly desirable is living space in Elberfeld in Wuppertal s city centre where thanks to numerous urban developments over the years the attractiveness has already been enhanced. The area is now of greater interest to investors. In particular in the districts Elberfeld and Elberfeld-West, besides the Brillerviertel and Zoo-Viertel, already known as prime locations, the surrounding locations have also advanced from average to good. North of the Wupper, in the district Oberbarmen, in the medium term the building of the residential and creative quarter Königsberger Höfe in Wichlinghausen, is having a positive effect on the neighbourhood. Completion is scheduled for early 2016. The project has already met with good response as the high pre-letting rate shows. Positive investment perspectives Wuppertal has a diverse and dynamic image and offers investors with realistic development projects positive investment perspectives both in new constructions and with existing properties. For 2015 Engel & Völkers Commercial forecasts a sales figure between 490 and 500. Due to the price rise the turnover volume will probably range from 175 to 185 million euros. Multipliers will increase slightly in all locations. Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2015/2016 Wuppertal
Wuppertal - Lagen für Wohn- und Geschäftshäuser Wuppertal - Residential Investment locations A46 Vohwinkel A535 Engel & Völkers Commercial Uellendahl- Katernberg Elberfeld Cronenberg A46 B229 Barmen Heckinghausen Ronsdorf Oberbarmen B7 Langerfeld A1 A43 Beyenburg WUPPER Alle Informationen wurden von uns mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen übernehmen wir keine Gewähr und Haftung für Schäden, ausgenommen sind Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Stand der Informations- und Datenlage: Juni/Juli 2015. Vervielfältigung nur mit Quellenangabe, Quelle: Engel & Völkers Commercial GmbH. All information has been compiled with the greatest possible care. We cannot accept any liability for the accuracy and completeness of this information. We shall not be held responsible for damage of any kind whatsoever incurred either directly or indirectly through the use of this information, with the exception of liability for intent or gross negligence. Last update of information and data published: June / July 2015. Duplication only with reference to source, source: Engel & Völkers Commercial GmbH. Sehr gute Lage Prime location Gute Lage Good location Mittlere Lage Average location Einfache Lage Basic location Gewerbe-/Industriefläche Commercial/Industrial area Grünfläche Green area Gewässer Waters Indikator Indicator 2012 2013 2014 2015 Trend Faktor 11,8 13,3 11,8 13,1 11,8 13,5 12,0 13,9 Multiplier 10,0 11,8 10,0 11,4 10,0 11,8 10,5 12,5 8,5 9,6 8,5 9,2 8,7 10,5 9,0 11,0 6,9 8,2 6,9 7,6 6,7 7,5 6,7 8,0 Whg.-Mieten in EUR/m 2 7,00 8,50 7,00 8,50 7,00 9,50 7,00 9,50 Residential rents in EUR/m 2 5,40 7,70 5,40 7,60 5,40 7,90 5,40 7,90 4,70 6,00 4,70 5,80 4,70 6,50 4,70 6,50 4,00 4,60 4,00 4,50 4,00 4,50 4,00 4,50 Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2015/2016 Wuppertal
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