Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2017/2018 Mülheim a. d. Ruhr
Wohn- und Geschäftshäuser Mülheim a. d. Ruhr Residential Investment Mülheim a. d. Ruhr Die umgesetzten Stadtentwicklungskonzepte und strukturellen Veränderungen am Wirtschaftsstandort Mülheim a. d. Ruhr machen sich auch am dortigen Markt für Wohn- und Geschäftshäuser bemerkbar. Mit dem Rekordwert von über Mio. EUR im Jahr wurde das Vorjahresumsatzvolumen um etwa 65 % übertroffen. Auch die hohe Anzahl verkaufter Wohn- und Geschäftshäuser (243) unterstreicht die Dynamik am Mülheimer Markt. Das außergewöhnliche Ergebnis wurde u. a. von einem größeren Portfolioankauf renovierungsbedürftiger Objekte in der Innenstadt getragen. Mit ca. 34 Mio. EUR wurde demnach im Jahr in den Lagen Altstadt I und II das größte Volumen umgesetzt. Mittlere Lagen im Nachfragefokus In gefragten Lagen wie Menden-Holthausen oder Saarn geht das Angebot an Wohn- und Geschäftshäusern spürbar zurück. Die meist regionale Käufergruppe investiert aufgrund der Angebotslage zunehmend in Anlageimmobilien in mittleren Lagen. Mit Quadratmeterpreisen zwischen 700 und 1.160 EUR rücken Stadtteile wie Heißen, Broich oder die Altstadt weiter in den Fokus der Investoren. Hier können Rohertragsfaktoren vom 9,5-Fachen bis zum 12,5-Fachen der Jahresnettokaltmiete erzielt werden. Um dem wachsenden Druck auf dem Wohnungsmarkt entgegenzuwirken, wird der Wohnungsbau weiter vorangetrieben. Mit 304 fertiggestellten Wohnungen im Jahr wurde zum wiederholten Male ein hoher Wert erreicht. Rund 39 % davon entfallen alleine auf die im Aufschwung befindliche Altstadt I. The urban development concepts and structural changes realised at the business location Mülheim an der Ruhr are also affecting the local market for residential investment. With a record value of more than million euros in the previous year s turnover volume was exceeded by about 65 %. The large number of sold residential investments (243) also emphasises the dynamics of the Mülheim market. The extraordinary result was due, among others, to a sizeable portfolio purchase of properties in the city centre requiring refurbishment. Accordingly, with a figure of approx. 34 million euros, the largest volume was turned over in in the locations Altstadt I and II. Focus of demand on average locations In desirable locations such as Menden-Holthausen or Saarn there is an obvious decrease in the range of residential investments available so that most regional buyer groups are increasingly investing in average locations due to the shortage of offers. With square metre prices between 700 euros and 1,160 euros, areas such as Heißen, Broich or the Altstadt (old part of the city), where gross yield multipliers between 9.5 and 12.5 times the annual net rent can be achieved, are again drawing the attention of investors. In order to counteract the growing pressure on the housing market, residential building is being encouraged further. With 304 completed homes in a higher value was reached yet again. About 39 % of these can be allocated to the booming locations Altstadt I alone. Angebotsmieten 1. Quartal 2017 Quoted rents 1. Quarter 2017 Stadtbezirke Anzahl der Angebote Bestand Ø-Kaltmiete in EUR/m² Veränderung ggü. Vorjahr Neubau Ø-Kaltmiete in EUR/m² Veränderung ggü. Vorjahr Menden-Holthausen 37 7,49 +9,8 % Saarn 102 7,29-3,1 % 12,40 Broich 108 7,22 +8,7 % 12,78 +32,7 % Speldorf 127 6,66 +2,1 % 10,75-3,9 % Altstadt I 102 6,63 +4,4 % Heißen 84 6,50 +1,7 % 10,18 +3,6 % Dümpten 6,48 +2,2 % 9,17 Altstadt II 108 6,32 +3,3 % Styrum 99 5,93 +0,5 % Quelle:/Source: empirica-systeme, Engel & Völkers Commercial Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2017/2018 Mülheim a. d. Ruhr
Rendite versus Inflation Bevölkerung und private Haushalte Yield versus inflation Population and private households 200 10,0 9,0 8,0 168,2 168,2 168,7 170,9 172,6 83,3 83,1 83,4 83,6 85,6 86,4 2011 mittlere Lage/average location 6,0 gute Lage/good location 5,0 4,0 Inflationsrate/inflation rate 3,0 Bundesanleihen (10 Jahre)/German federal bonds 2,0 in Tsd./in '000s 150 7,0 in % 168,6 50 1,0 0,0-1,0 0 2017 Bevölkerung/population private Haushalte/private households Quelle:/Source: Destatis, Bundesbank, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Statistik Mülheim a. d. Ruhr, Engel & Völkers Commercial Transaktionsvolumen* Transaktionsanzahl* 243 250 220 Anzahl/Number 200 150 181 193 194 190 155 50 0 2017** Volumen in Mio. EUR/Volume in EUR million Transaction volume Number of transactions 120 80 88 76 67 60 55 57 61 40 20 0 2017** * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range Quelle:/Source: Gutachterausschuss Mülheim a. d. Ruhr, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Gutachterausschuss Mülheim a. d. Ruhr, Engel & Völkers Commercial Soweit nicht anders bezeichnet, beziehen sich die Faktorenangaben auf den Rohertragsfaktor/-vervielfältiger und die Renditeangaben auf die Durchschnittsrendite der jeweiligen Lage. If not otherwise indicated, the factor information refers to the gross yield factor/multiplier and the returns information refers to the average return of the respective location.
Stadtweit anziehende Mieten Trotz der gestiegenen Baufertigstellungszahlen wächst die Nachfrage nach Wohnraum in der grünsten Stadt an der Ruhr kontinuierlich. Die Leerstandsquote verringerte sich weiter und liegt aktuell bei nur noch 2,5 %. Der steigende Nachfragedruck wirkt sich auf die Entwicklung des Mietniveaus im gesamten Stadtgebiet aus. Der durchschnittliche Angebotsmietpreis lag im ersten Quartal 2017 bei 7,03 EUR/m². Das entspricht einer Steigerung um 5,6 % gegenüber dem Vorjahr (6,66 EUR/m²). Die höchsten Mietpreissteigerungen wurden im traditionell stark nachgefragten Ortsteil Menden-Holthausen (+9,8 %) registriert. Auch die aufstrebende Wohnlage Broich verzeichnete einen deutlichen Preissprung bei den Angebotsmieten. Bauprojekte wie die Studentenapartments Bülow werten den Stadtteil weiter auf. Im vierten Quartal 2017 soll das neue Studentenwohnheim fertiggestellt werden und insgesamt 119 Studenten in vier Gebäuden Platz bieten. Quartierskonzept für zwei Projektgebiete Im Rahmen des Projekts InnovationCity Ruhr entwickelt die ICM GmbH derzeit ein Quartierskonzept für die Mülheimer Innenstadt und den Stadtteil Dümpten. Ziele des Vorhabens sind der klimagerechte Stadtumbau sowie eine ganzheitliche Quartiersentwicklung. Nach dem Vorbild der Modellstadt Bottrop werden Kommune, Wohnungswirtschaft, Energieversorger und Privateigentümer in den Strukturwandelprozess mit einbezogen. Durch die energetische Modernisierung soll in den nächsten Jahren die CO2-Belastung reduziert werden und die Wohnungsleerstände zurückgehen. Neben Projekten wie dem Neubau des Stadtquartiers Schloßstraße und der Revitalisierung der Ruhrpromenade soll das Vorhaben zukünftig positive Auswirkungen auf die Attraktivität des gesamten Stadtbildes haben. Weiterhin aktives Marktgeschehen Durch die zahlreichen Aufwertungs- und Fördermaßnahmen gekoppelt mit dem niedrigen Preisniveau der Stadt entwickelt sich Mülheim zu einem attraktiven Investitionsstandort für Anleger. Für das Gesamtjahr 2017 prognostiziert Engel & Völkers Commercial eine Verkaufszahl zwischen 190 und 220 Objekten bei einem Umsatzvolumen von 76 bis 88 Mio. EUR. In den einfachen Lagen ist mit steigenden Preisen und Faktoren zu rechnen. Rent increases throughout the city Despite the rise in completion figures, the demand for housing in the greenest city by the Ruhr persists. The vacancy rate has fallen even further and now lies at a mere 2.5 %. The rising pressure of demand is affecting the development of the rent level in the whole of the city. The average rent on offer during the first quarter 2017 amounted to 7.03 euros/m², indicating a rise by 5.6 % compared with the previous year (6.66 euros/m²). The highest rises in rent were recorded in the district Menden- Holthausen (+ 9.8 %) that is traditionally in great demand, and the increasingly popular residential area Broich registered a clear jump in the rental prices offered. Building projects such as the Student Apartments Bülow continue to upgrade the district. The new student complex is due for completion during the fourth quarter 2017 and will provide accommodation for a total of 119 students in four buildings. Residential concept for two project sites Within the framework of the InnovationCity Ruhr project the ICM GmbH is currently developing a neighbourhood concept for Mülheim s city centre and the Dümpten district. The target of the project is a climatefriendly redevelopment of the city and holistic urban planning. Following the idea of the model town Bottrop, communes, the housing sector, energy suppliers and private owners are to be involved in the structural change process. It is hoped that the energetic modernisation will reduce the CO² contamination and the apartment vacancy rate in the next few years. Besides projects such as the new construction of the urban quarter Schloßstraße and the revitalisation of the Ruhr Promenade, the concept should have positive effects on the attractiveness of the overall city image in the future. Continued active market activity Thanks to the numerous upvaluation and support measures coupled with its low price level, Mülheim is becoming an attractive investment location for investors. For the whole of 2017 Engel & Völkers Commercial forecasts a total of 190 to 220 properties sold, involving a turnover volume of 76 to 88 million euros. In basic locations a rise in prices and multipliers can be expected. Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2017/2018 Mülheim a. d. Ruhr
Mülheim a. d. Ruhr - Lagen für Wohn- und Geschäftshäuser Mülheim a. d. Ruhr - Residential Investment locations A3 A524 Engel & Völkers Commercial Speldorf Styrum Broich Saarn B1 B223 A52 Altstadt I Dümpten Altstadt II Menden- Holthausen B1 RUHR Heißen A40 Alle Informationen wurden von uns mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen übernehmen wir keine Gewähr und Haftung für Schäden, ausgenommen sind Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Stand der Informations- und Datenlage: April/Mai 2017. Vervielfältigung nur mit Quellenangabe, Quelle: Engel & Völkers Commercial GmbH. All information has been compiled with the greatest possible care. We cannot accept any liability for the accuracy and completeness of this information. We shall not be held responsible for damage of any kind whatsoever incurred either directly or indirectly through the use of this information, with the exception of liability for intent or gross negligence. Last update of information and data published: April/May 2017. Duplication only with reference to source, source: Engel & Völkers Commercial GmbH. Sehr gute Lage Prime location Gute Lage Good location Mittlere Lage Average location Einfache Lage Basic location Gewerbe-/Industriefläche Commercial/Industrial area Grünfläche Green area Gewässer Waters Indikator Indicator 2017* Trend Faktor 13,0 15,0 13,0 15,0 13,2 15,7 13,2 15,7 Multiplier 11,0 13,5 11,5 13,5 11,5 13,5 11,5 13,5 9,5 11,5 9,5 12,0 9,5 12,0 9,5 12,5 7,0 9,0 7,0 9,0 7,0 9,5 7,0 9,5 WGH-Preis in EUR/m 2 1.400 2.250 1.400 2.250 1.425 2.355 1.425 2.355 Res. Investment price in EUR/m 2 990 1.425 1.035 1.425 1.035 1.470 1.035 1.470 680 1.000 680 1.050 700 1.080 700 1.160 400 720 400 720 405 720 405 720 * 1. Halbjahr/First half year Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2017/2018 Mülheim a. d. Ruhr
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