Seminararbeit im Fach Finanzierung am Fachbereich Wirtschaftswissenschaften der FH Merseburg BASEL II - UND DIE AUSWIRKUNGEN AUF DIE IMMOBILIENFINANZIERUNG bei Professor Dr. Eckhard Freyer Sommersemester 2002 Carsten Klingner Poelsweg 4 20535 Hamburg Merseburg, 12.06.2002
2 Basel II und seine Auswirkungen auf die Immobilienfinanzierung Inhaltsverzeichnis 1. Einleitung... 3 2. Basel II The New Basel Capital Accord... 4 2.1 Grundlagen... 4 2.2 Ansätze zur Berechnung des Kreditrisikos... 5 2.2.1 Standardansatz... 5 2.2.2 IRB-Ansätze (IRB = Internal Rating Based)... 6 2.2.2.1 Basis-Ansatz... 7 2.2.2.2 Fortgeschrittener Ansatz... 7 2.2.3 Das Marktrisiko... 7 2.2.4 Das operationelle Risiko... 8 2.2.4.1 Basisindikatorenmethode... 8 2.2.4.2 Standardmethode... 8 2.2.4.3 Interne Bemessungsmethode... 9 2.2.4.4 Verlustverteilungsmethode... 9 2.2.5 Aufsichtsrechtliches Überprüfungsverfahren... 10 2.2.6 Marktdisziplin... 10 3. Immobilienfinanzierung... 11 3.1 Grundlagen... 11 3.2 Situation vor Basel II... 11 3.2.1 Immobilienfinanzierung von Immobilien für Büro und Gewerbe... 11 3.2.2 Immobilienfinanzierung von Immobilien zu Wohnzwecken... 12 3.2.2.1 Gewerblicher Bau... 12 3.2.2.2 Privater Bau... 12 4. Die Auswirkungen von Basel II auf die Immobilienfinanzierung... 13 4.1 Auswirkungen auf die Finanzierung von Immobilien für Büro und Gewerbe... 14 4.2 Auswirkungen auf die Finanzierung von Immobilien zu Wohnzwecken... 16 4.2.1 Die Auswirkungen bei gewerblichem Bau... 17 4.2.2 Basel II und privater Wohnungsbau... 17 5. Zusammenfassung... 17 6. Literaturverzeichnis... 19
3 1. Einleitung In dieser Arbeit soll das Thema der Auswirkung von Basel II auf die Immobilienfinanzierung behandelt werden. Unter Basel II ist ein Konsultationspapier des Baseler Ausschusses für Bankenaufsicht zu verstehen. Dieser Basler Ausschuss für Bankenaufsicht wurde 1975 gegründet. Er setzt sich aus Vertretern der Zentralbanken der Länder Belgien, Deutschland, Frankreich, Großbritannien, Italien, Japan, Kanada, Niederlande, Schweden, Schweiz, USA und Luxemburg zusammen. Benannt ist er nach seinem Sitz und dem Ort der Treffen Basel. Ziel des Ausschusses ist es die Qualität der Bankenaufsicht zu verbessern und die Entwicklung von internationalen Aufsichtsregeln sowie eines Aufsichtsnetzwerkes voranzutreiben. Die Auswirkungen diese Konsultationspapieres auf die Immobilienfinanzierung ist verhältnismäßig groß, da es sich nicht nur auf die Finanzierung auswirkt, sondern auch indirekt den Wert einer jeden Immobilie beeinflussen kann und im Falle eines Verkaufes auch wird.
4 2. Basel II The New Basel Capital Accord 1 2.1 Grundlagen Der Baseler Ausschuss für Bankenaufsicht will mit seinem Zweiten Konsultationspapier die Baseler Eigenkapitalübereinkunft von 1988 erweitern. Dies soll zu einer größeren Stabilität der internationalen Finanzmärkte und einer besseren Bankenaufsicht beitragen. Um das zu ermöglichen will die Aufsicht drei Säulen festlegen. Als Erste, gewisse Mindeststandards der Eigenmittelausstattungen der Banken in qualitativer und quantitativer Hinsicht. Als zweite Säule ein erweitertes Überprüfungsverfahren durch die Aufsichtsbehörden. Die dritte Säule besteht in der Festlegung von Leitlinien für die Offenlegungspraktiken. Diese Leitlinien sollen durch weitergehende Transparenzvorschriften zu einer stärkeren Marktdisziplin führen. 2 Die Zielsetzung des Basler Ausschuss für Bankenaufsicht ist, daß die Unterlegung von Risikoaktiva mit Eigenkapital stärker an die tatsächlichen Risikoverhältnisse angepasst wird. Der Bezug zwischen den Risiken eines Bankgeschäftes und dessen Eigenkapitalunterlegung soll so deutlich wie möglich heraus gearbeitet werden. Stark zusammengefasst drückt sich die Vorstellung des Baseler Ausschuss in folgender Formel aus: Eigenkapital insgesamt (unverändert) Kreditrisiko + Marktrisiko + operationelles Risiko = Eigenkapitalquote (mindestens 8%) Das Marktrisiko wird innerhalb des Konsultationspapieres unverändert gehalten gegenüber früheren Überlegungen. Die Messung des Kreditrisikos und des operationellen Risikos soll durch neue und alternative Ansätze zu genaueren Berechnungen des jeweiligen Risikos führen. Die Berücksichtigung des operationellen Risikos findet hier erstmalig statt. Da die Aufsicht der Überzeugung ist, dass die neuen Regelungen beim Kreditrisiko ceteris paribus gesehen zu einer Absenkung des haftenden Eigenkapitals führen. Ein Ausgleich soll mit der Berücksichtigung der operationellen Risiken geschaffen werden. 1 Vgl. Baseler Ausschuss für Bankenaufsicht, 2001 2 Boos/Mattler, Die Bank 5/2001, S. 346
5 Basel II Mindesteigenkapitalanforderung Aufsichtliches Überprüfungsverfahren Marktdisziplin durch Offenlegung Abb1: Säulen von Basel II 2.2 Ansätze zur Berechnung des Kreditrisikos 2.2.1 Standardansatz Beim Standardansatz wird das haftende Eigenkapital anhand von externen Ratings festgelegt. Die von der Aufsicht vorgegebenen Risikogewichte werden dann anhand dieser Ratings zugeordnet. Rating des Unternehmens AAA bis AA- A+ bis A- BBB bis BB- Unter BB- nicht beurteilt Eigenkapitalunterlegung 20% 50% 100% 150% 100% Die Eigenkapitalunterlegung bezieht sich dabei wieder auf die 8%. Das heisst 8% sind in der Tabelle 100%. Die Nutzung dieses Ansatzes bedarf nicht der Genehmigung durch die Aufsicht. Dies liegt daran, dass bei ihm keine Mindestanforderungen erfüllt werden müssen. Dieser Ansatz wird aber höchst wahrscheinlich von den
6 Kreditinstituten wenig genutzt werden. Denn er führt gegen über den anderen Ansätzen tendenziell zu einer höheren Eigenkapitalunterlegung. Innerhalb diese Ansatzes gibt es auch noch Risikogewichte für Staaten und Banken. Diese werden hier nicht gesondert erläutert, da sie für diese Arbeit von geringerem Interesse sind. Bei der Immobilienfinanzierung ist allerdings beim Standardansatz zu berücksichtigen das bei Wohnungsbaukrediten mit einem Beleihungswert von maximal 60 Prozent weiterhin der ermäßigte Anrechnungssatz von derzeit 50 Prozent gelten soll. 2.2.2 IRB-Ansätze (IRB = Internal Rating Based) Bei diesen handelt es sich um Ansätze bei denen zur Risikogewichtung die internen Ratings der Banken herangezogen werden. Unterschieden wird dabei in einen Basis- Ansatz und einen fortgeschrittenen Ansatz. Da diese Ansätze in den meisten fällen zu niedrigeren Eigenkapitalunterlegungen führen werden, bedürfen sie der zwingenden Genehmigung durch die Aufsichtsbehörden. Die IRB-Ansätze kommen dem tatsächlichen ökonomischen Risiko um einiges näher als der Standardansatz. Um diese Ansätze nutzen zu können müssen die Aktiva des Anlagebuches in sechs feste Klassen eingestuft werden. Diese Klassen sind Staaten, Banken, Nichtbanken, Privatkundengeschäft, Projektfinanzierung und Beteiligungs-besitz. Über die Größe des Privatkundengeschäftes gibt es noch einigen Streit. Da in dieser Klasse keine Unterscheidung zwischen Basis- und fortgeschrittenem Ansatz vorzunehmen ist. Deshalb möchten vor allem viele kleinere Banken den Rahmen dieser Klasse möglichst weit stecken. Dagegen sind einige große Banken, vor allem Amerikanische, welche mit dem fortgeschrittenen Ansatz keine Probleme haben. Denn die Unterscheidung der Ansätze erfolgt nur bei den Staaten, Banken und Nichtbanken. 3
7 2.2.2.1 Basis-Ansatz Die hier zu berücksichtigenden Risikoparameter sind: Forderungbeträge bei Ausfall, Ausfallwahrscheinlichkeit der Ratingkategorie, Verlust bei Ausfall und die Restlaufzeit. Bei Nutzung des Basis-Ansatzes kann die Bank lediglich die Ausfallwahrscheinlichkeit der Ratingkategorie selber ermitteln. Bei den anderen Parametern muss sie die vorgegebene Daten der Aufsichtsbehörden nutzen. Aus diesen Parametern wird dann der Bonitätsgewichtungsfakor ermittelt. 2.2.2.2 Fortgeschrittener Ansatz Im fortgeschrittenen Ansatz ermittelt die Bank alle im Basis-Ansatz aufgezählten Risikoparameter selber, bis auf einen der weiter von der Aufsicht vorgegeben wird. Dieser Parameter ist die Risikogewichtung der Restlaufzeit eines Kredites. Hier will die Aufsicht, das bei Krediten mit Restlaufzeiten von mehr als 3 Jahren mehr Eigenkapital vorgehalten wird. Sollte dies wirklich beschlossen werden, wird dies wahrscheinlich negative Auswirkungen auf den deutschen Immobilienmarkt haben. Die Ratingverfahren der Kreditinstitute müssen, um die Genehmigung der Aufsicht zu erhalten, konservativ und langfristig ausgerichtet sein. Das größte Problem für die meisten Banken in Deutschland ist der Nachweis der Zuverlässigkeit ihrer Ratingverfahren. Denn die Wenigsten verfügen über die erforderliche Datenhistorie. So das diese Institute sich erst einmal mit dem Basis-Ansatz begnügen müssen. 2.2.3 Das Marktrisiko Die Berechnung des Marktrisiko bleibt gegenüber der alten Vorschrift zur Eigenkapitalunterlegung unverändert. 3 Vgl. Boos/Schulte-Mattler in: Die Bank, 5/2001, S. 350
8 2.2.4 Das operationelle Risiko Die Berücksichtigung des operationellen Risikos ist, auf Grund des erstmaligen Einbezuges, sehr umstritten. Vor allem welche Methode zur Abschätzung dieses Risikos angewandt werden soll. Zur Auswahl hat die Aufsicht vier Methoden gestellt. Die Basisindikatorenmethode, die Standardmethode, die interne Bemessungsmethode und die Verlustverteilungsmethode. Alle vier werden nachfolgend näher erläutert. 2.2.4.1 Basisindikatorenmethode Diese Methode enthält einen ganz einfachen Ansatz. Die operationellen Risiken werden hier mit einem fixen Prozentsatz vom Bruttobetrag des Institutes geschätzt. Zwar kann diese Methode von jedem Institut genutzt werden, da es sich hier um keine echte Risikomessung handelt, sondern um eine pauschalisierte Schätzung. Dies ist auch der Hauptnachteil dieser Methode. Außerdem kommt es zu einer Benachteiligung der Institute mit einem höheren Bruttoertrag und Verluste durch operationelle Risiken zu einer Verminderung der Eigenkapitalunterlegung führen. Eine Alternative zum Bruttoertrag in dieser Methode kann der Verwaltungsaufwand sein. Denn dieser ist von seiner Grundausrichtung schon um einiges risikosensitiver. Auch zu bemängeln ist, dass ein Anreiz zur Verbesserung des Managements der Risiken fehlt. 2.2.4.2 Standardmethode Bei dieser Methode muß das Institut als Erstes ihre Tätigkeiten in Geschäftsfeldern abbilden. Von der Aufsicht ist die Aufteilung in sieben Geschäftsfelder gefordert. Dann wird für jedes Geschäftsfeld ein Indikator geschätzt und zusammen mit einem vorgegebenen Kapitalfaktor das potentielle operationelle Risiko dieses Geschäftsfeldes geschätzt. Auch bei dieser Methode wird das operationelle Risiko nicht annähernd realitätsnah abgebildet. Denn in diesem Indikator soll nur die Größe oder das Volumen der
9 Institutstätigkeit in diesem Geschäftsfeld wiedergegeben werden. Ob dies zu einer risikoadäquaten Abbildung des Risikos führt ist zu bezweifeln. Durch Multiplikation des Indikators mit dem von der Aufsicht vorgegebenen Kapitalfaktors wird die Eigenkapitalunterlegung bestimmt. 2.2.4.3 Interne Bemessungsmethode Entscheidet sich ein Institut für die Nutzung dieser Methode, so kann es seine individuellen Erfahrungen mit operationellen Risiken berücksichtigen. Von der Aufsicht werden zusätzlich zu den Geschäftsfeldern aus dem Standardansatz noch sechs Verlusttypen für das operationelle Risiko vorgegeben. Diese Verlusttypen gelten für jedes Geschäftsfeld. Die Ermittlung des potentiellen operationellen Verlustes erfolgt dann pro Verlusttyp und Geschäftsfeld. Diese erwarteten Verluste werden noch mit einem Gamma-Faktor multipliziert, damit auch unerwartete Verluste durch die Eigenkapitalanforderung abgedeckt werden können. Zu kritisieren ist, das die erwarteten Verluste schon bei anderen Bankrisiken berücksichtigt worden und außerdem durch den Cash-flow der Erträge gedeckt sind. 4 Weiterhin soll eine Untergrenze für das zu hinterlegende Eigenkapital festgelegt werden. Wo diese Untergrenze angesiedelt werden soll bedarf wohl noch einiger Diskussionen. 2.2.4.4 Verlustverteilungsmethode Sollte diese Methode vom Baseler Ausschuss zugelassen werden, können die Banken das operationelle Risiko mit Hilfe eigener Modelle berechnen. Allerdings werden dafür dann wohl auch sehr hohe Voraussetzungen zu erfüllen sein. Auf Grund dessen, dass der unerwartete Verlust dann direkt geschätzt werden kann, scheint dieser Ansatz risikosensitiver als alle anderen Methoden und damit am vielversprechendsten. Leider 4 Vgl. Boos/Schulte-Mattler in: Die Bank, 8/2001, S. 552
10 ist diese Methode im Moment nur in der Diskussion und wird noch nicht als gleichwertige Alternative zu den anderen Methoden gesehen. 2.2.5 Aufsichtsrechtliches Überprüfungsverfahren Hierbei geht es vor allem um die Befugniserweiterung der Aufsichtsbehörden. Denn damit die Aufsichtsbehörden die von den Banken entwickelten und eingeführten Verfahren zur Bewertung der Risiken beurteilen können, brauchen sie mehr Möglichkeiten der Beeinflussung als bisher. Vorgesehen ist die Einhaltung der Mindestkapitalanforderungen ständig zu überprüfen. Außerdem muss sichergestellt werden, dass die Banken den vielzähligen Anforderungen an die Offenlegung, bei der Anwendung des fortgeschrittenen internen Rating-Ansatzes, fortlaufend genügen. Abzusehen ist, dass die Aufsichtsbehörden gehörige Anstrengungen unternehmen müssen, um die fachlichen und personellen Anforderungen einer solchen Aufsicht leisten zu können. Auch die extrem heterogene Struktur der Banken wird eine vergleichende Beurteilung der einzelnen Verfahren erschweren. 2.2.6 Marktdisziplin Diese dritte Säule der neuen Baseler Eigenkapitalvereinbarung soll erreicht werden, durch eine erweiterte Offenlegungspflicht der Kreditinstitute. Diese Offenlegungspflichten beziehen sich auf die Kapitalstruktur sowie das Risikoprofil eines jeden Institutes. Dadurch, dass diese Informationen jederzeit zur Verfügung stehen ist für die Kreditinstitute ein Anreiz geschaffen, für eine angemessene Kapitalausstattung sowie ein effizientes Risikomanagement zu sorgen.
11 3. Immobilienfinanzierung 3.1 Grundlagen Hierbei handelt es sich um eine Spezialform der Finanzierung. Es geht bei der Immobilienfinanzierung um den Kauf oder Bau einer Immobilie. Dabei handelt es sich um einen Kredit, der meistens mit der Immobilie selbst und dem Grundstück worauf sie steht oder gebaut werden soll besichert ist. Kredite dieser Art werden dann nur bis zum Beleihungswert der Immobilie ausgegeben. Dieser liegt meisten bei 60% des Verkehrswertes. Er kann aber auch je nach Objekt zwischen 40% und 80% schwanken. Es gibt jedoch auch Unterschied bei der Finanzierung von Immobilien zu Wohnzwecken und Immobilien für Büro und Gewerbe. Allerdings wird Basel II auch auf die Immobilienfinanzierung einig gewichtige Auswirkungen haben. 3.2 Situation vor Basel II 3.2.1 Immobilienfinanzierung von Immobilien für Büro und Gewerbe Immobilien für Büro und Gewerbe werden fast immer von Bauträgern erstellt oder von Fonds oder Firmen erworben. Der Beleihungswert einer Immobilie für Büro und Gewerbe wird nicht nach dem Verkehrswert ermittelt, sondern nach dem Ertragswert. Denn je ertragreicher eine Immobilie desto höher kann hier der Beleihungswert ausfallen. Außerdem geht es hier meistens um viel größere Summen als beim Wohnungsbau. Beim Kauf einer solchen Immobilie schauen die Kreditinstitute also zu erst auf den Ertragswert. Weiterhin wird geschaut welche Erfahrungen der Käufer mit einer solchen Immobilie schon hat. Selbstverständlich auch ob er die Raten des Kredites auch bedienen kann, wenn das Objekt nicht die gewünschten Renditen erwirtschaftet. Handelt es jedoch um den Bau einer solchen Immobilie, schauen die Banken sich den Bauträger sehr genau an. Für die Banken ist wichtig, ob der Bauträger sich schon einmal mit einer solchen Immobilie oder ähnlichem beschäftigt hat. Das heisst kann er
12 Referenzobjekte vorweisen. Weiterhin ist natürlich die finanzielle Lage des Bauträgers von großer Bedeutung für die Ausgabe des Kredites. Allerdings wichtiger als die finanzielle Lage, ist die Vorvermietungs- bzw. Vorverkaufsquote. Denn sind nicht mindestens 50 Prozent der zu erstellenden Flächen schon durch Vormietverträge oder Vorkaufverträge abgesichert, vergibt in Deutschland so gut wie keine Bank einen Kredit zur Erstellung einer Immobilie für Büro und Gewerbe. Allerdings ist auch der Bedarf nach diesen Immobilien, auf Grund der wirtschaftlichen Lage eher gering. Wobei es auch hier regionale Unterschiede gibt. 3.2.2 Immobilienfinanzierung von Immobilien zu Wohnzwecken 3.2.2.1 Gewerblicher Bau Wenn Immobilien zu Wohnzwecken von Bauträgern erstellt werden, gilt in etwa das Gleiche wie bei Immobilien für Büro und Gewerbe. Ein Unterschied besteht, wie schon oben angegeben, darin, dass nicht auf den Ertragswert sondern auf den Verkehrswert der Immobilie oder Immobilien abgestellt wird. Auch hier sind Referenzprojekte wichtig. Von Vorteil für die Finanzierung durch die Bank ist auch hier eine Vorverkaufs- oder Vorvermietquote von um die 50 Prozent. Allerdings je besser die Referenzprojekte und die finanzielle Lage des Bauträgers sind, um so geringer kann die Quote ausfallen ohne Einfluss auf die Finanzierung zu haben. Ein Punkt der Auswirkungen auf den Beleihungswert einer Immobilie hat ist die Lage. Je besser die Lage, um so höher kann der Beleihungswert zum Verkehrswert ausfallen. Da die Immobilie bei Schuldnerausfall besser zu verwerten ist. 3.2.2.2 Privater Bau Beim privaten Wohnungsbau schauen die Banken zum Einen auf den Verkehrswert der Immobilie und darauf, dass der Kreditnehmer finanziell in der Lage ist die Raten
13 zu bedienen. Wichtig für den Zins waren bisher nur der Beleihungswert und die Laufzeit des Kredites. 5 Anhand dieser Daten konnten die Bankberater einen Zins aus ihren Tabellen entnehmen. Selbstverständliche spielte auch hier die Lage keine unwichtige Rolle. Bei der Entscheidung über die Vergabe eines Kredites ist somit das Objekt von entscheidender Bedeutung. Beim Kreditnehmer ist nur wichtig, ob er zum Zeitpunkt der Vergabe das nötige Vermögen oder Einkommen hat, um den Kredit zu bedienen. Abschließend ist noch zu bemerken, dass die Deutsche Bank schon seit Mitte der 90er Jahre ein Modell entwickelt hat, nachdem sie bei der Vergabe von Krediten verfährt. Dies ist das sogenannte ökonomische Kapitalmodell. Beschrieben ist diese Modell in den Jahresabschlüssen. 6 Bei diesem Modell werden schon Ratingverfahren angewandt. So das die Deutsche Bank nach meinem Kenntnisstand die einzige deutsche Bank ist, welche im Moment schon einen etwas fortgeschritteneren Ansatz bei der Kreditvergabe, und somit auch bei der Immobilienfinanzierung, verfolgt. 4. Die Auswirkungen von Basel II auf die Immobilienfinanzierung Generell ergeben sich für die Banken vielfältige Aufgaben durch Basel II und das nicht nur im Bereich Immobilienfinanzierung. Bei der Immobilienfinanzierung wird es eine Bewegung geben, weg vom Einzelgeschäft hin zu Portfoliobetrachtungen. Das heisst, das Risikomanagement muss umgestellt werden. Es sind jetzt die Risiken des Portfolio zu managen und nicht die Risiken von Einzelgeschäften. Da haben die Banken noch sehr viel Arbeit vor sich, bis zur Einführung von Basel II, um nicht nur mit den einfachsten Ansätzen von Basel II arbeiten zu müssen. Denn für die Ermittlung des LGD(Loss Given Default) ist die Bewertung der Porfoliorisiken von sehr großer Bedeutung. Allerdings wird zum jetzigen Zeitpunkt den meisten Banken der Nachweis über die Zuverlässigkeit ihrer Bewertungen schwer fallen. Da sie im Moment über keine ausreichende Datenhistorie verfügen. Ob dies 2006 der Fall sein wird ist schwer zu sagen. Es sieht im Moment so aus, dass die 5 Stimpel Roland : Durch den Rost gefallen in Wirtschaftswoche 9 /2002, S. 189 6 laut Information von Gunar Schramm, Deutsche Bank
14 meisten Banken zur Ermittlung der Eigenkapitalanforderungen auf den internen Ratingansatz zurückgreifen werden. Allerdings da nur auf den Basisansatz. Bei den Hypothekenbanken könnte dies unter Umständen etwas anders aussehen, da sich ihr Verband darum bemüht, eine zuverlässige Möglichkeit zur Ermittlung des LGD zu entwickeln. Der Verband Deutscher Hypothekenbanken (VDH) sammelt Daten bei seinen Verbandsmitgliedern für ein sogenanntes LGD-Grading. Diese gibt an, wie hoch der erwartete Verlust bei Schuldnerausfall nach Verwertung der Sicherheiten ist. Es werden die Verlustdaten der Vergangenheit für die verschiedenen Immobilienarten in den verschiedenen Regionen zusammengetragen und in einem Datenpool gespeichert und ausgewertet. Weiterhin erstellt der VDH eine Immobilienmarktprognose, um die Entwicklung der einzelnen Immobilienarten auf den Regionalmärkten einschätzen zu können. 7 Sollte dieses LGD-Grading von der Aufsichtsbehörde zugelassen werde, haben die Mitglieder des Verbandes eine gute Möglichkeit, um zum fortgeschrittenen Ansatz zu wechseln. Was dann wieder zu geringeren Eigenkapitalanforderungen führen kann. Die Komponente Ausfallwahrscheinlichkeit des Schuldners (PD=Probability of Default) lässt sich durch ein Bonitätsrating ermitteln. Der Ausstehende Betrag bei Schuldnerausfall (EAD = Exposure At Default) lässt sich anhand der Tilgungspläne ermitteln. Ein weitere, hoffentlich nicht eintretende, Auswirkung kann sein, das sich immer mehr Banken vom eigentlichen Kreditgeschäft verabschieden. Diese Banken beschäftigen sich dann nur noch mit der risikoärmeren Vermittlung von Immobilien oder Krediten. 4.1 Auswirkungen auf die Finanzierung von Immobilien für Büro und Gewerbe Eine wichtige Veränderung wird sein, dass es nicht nur auf den Einzelfall des Kredites ankommt, sondern auch ob er noch ins Portfolio passt. Weiter wird die Bonität des Schuldners einen höheren Stellenwert bekommen. Da es mit der Bonität der Bauträger in Deutschland, über die ja die meisten Büroimmobilien gebaut werden,
15 nicht sehr rosig aussieht, werden sich die Kredite wohl zwangsläufig verteuern. Reaktion darauf wir höchstwahrscheinlich eine Konsolidierung bei den Bauträgern sein. Auch die Immobilien werden anders bewertet werden müssen als bisher. Denn es geht jetzt nicht mehr nur alleine um den Ertragswert, sondern auch um die Entwicklung des Immobilienmarktes, speziell der bestimmten Immobilienart, innerhalb dieses regionalen Marktes. Mit entscheidend für den Zins wird auch sein, in wieweit der maximale Beleihungswert ausgeschöpft wird und wieviel Prozent vom Verkehrswert er beträgt. Denn dadurch verändert sich ein etwaiger Verlust bei Ausfall und Verwertung der Sicherheiten. Auch ein Rating der Mieter kann die Kreditkosten beeinflussen. Vor allem wenn es sehr negativ ist oder ausfällt. Das heisst es wird immer wichtiger wo die Immobilie gebaut wird und wer als Mieter einzieht. Die Konsequenz für die Bauträger wird sein, dass sie sich häufiger als bisher um alternative Finanzierungsformen zum Kredit kümmern müssen. Und sei es nur um ihre eigene Eigenkapitaldecke zu stärken. Möglichkeiten währen Nachrangdarlehen, stille Beteiligungen oder atypisch stille Beteiligung. 8 Eine weitere Auswirkung von Basel II ist die risikoreichere Bewertung von langfristigen Krediten, wie sie im Moment hauptsächlich bei der Immobilienfinanzierung in Deutschland anzutreffen sind. Somit kann es passieren, das ein Tendenz hin zu kurzfristigen Krediten entsteht. Dies könnte zu einer höheren Volatilität im deutschen Immobilienmarkt führen und somit dem Ziel Risiken zu mindern entgegen wirken. Ein Vorschlag wäre, dass die Aufsicht dies in der Bewertung des Risikos von Restlaufzeiten bei Immobilienfinanzierungen berücksichtigt. Die Commerzbank geht dazu über ein Expertensystem für die Bewertung von Kreditnehmer und Immobilie einzusetzen. Hier wird dann beim Kreditnehmer zum Beispiel auf Daten geachtet wie die durchschnittliche Inanspruchnahme des Kontokorrents oder die Refinanzierungsquote. Bei der Immobilie sind es dann neben dem Ertragswert zum Beispiel der Ort der Immobilie sowie die Art und auch die Entwicklung des Marktes wird betrachtet. 9 7 VDH, VDH Immobilienspecial Nr.2: Globale Immobilienzyklen: Konsequenzen von Basel II auf die Immobilienmarkte, S. 4 8 Finsterer H. Dr./Gulder M. Dr.: Basel II verlangt Alternativen in Kreditpraxis 4/2001, S. 11 9 Gespräch mit Herrn Schult von der Commerzbank am 01.06.2002
16 4.2 Auswirkungen auf die Finanzierung von Immobilien zu Wohnzwecken Die Auswirkungen beim Kauf einer Immobilie zu Wohnzwecken sind unterschiedlich, je nach Volumen des Kredites. Ist der Kauf zur Eigennutzung wird der Käufer einem Rating unterzogen. Dieses Rating ist bei den meisten Banken vergleichbar mit dem Rating oder Scoring beim Erwerb einer Kreditkarte. Allerdings besteht ein kleines Problem darin, ähnliche homogene Gruppen wie beim Kreditkartenrating oder scoring aufzustellen, da die Zahl der Käufer ja geringer ist. Bei der Bewertung der Immobilie ist dann die Lage und die Entwicklung dieser Immobilienart auf dem Markt mit von entscheidender Bedeutung. Beim Kauf als Kapitalanlage, erfolgt die Bewertung des Kreditnehmer ähnlich. Allerdings nur bis zu eine, bestimmten Volumen. Dieses Volumen beschränkt sich auf die Höhe des Volumens für das Privatkundengeschäft. Dieses Volumen muss aber noch von der Aufsicht festgelegt werden. Wie oben beschrieben streiten sich die Europäer da noch mit den Amerikanern wie hoch dieses Volumen anzusetzen ist. Bei höherem Volumen werden intensivere Maßnahmen zur Bewertung von Käufer und Immobilie durchzuführen sein. Hier werden die Kriterien der Aufsicht zu berücksichtigen sein, wollen die Banken den internen Ratingansatz für die Eigenkapitalanforderung nutzen. Als eine Auswirkung von Basel II kann auch betrachtet werden, dass die Überfinanzierung von Immobilien zu Zwecke der Steuerersparnis zurückgehen wird. Denn Immobilien die in ihrer zukünftigen Entwicklung negativ bewertet werden, bekommen ein schlechtes Rating und somit muss der Käufer auch höhere Zinsen zahlen, welche dann den Steuervorteil erheblich mindern werden. Auch die Nutzung von mehr Eigenkapital zur Finanzierung von Immobilien wird wieder interessanter, da sich dies positiv auf die Höhe der Zinsen für das aufzunehmende Fremdkapital auswirkt.
17 4.2.1 Die Auswirkungen bei gewerblichem Bau Beim Bau von Immobilien zu Wohnzwecken durch Bauträger, gibt es zu den Auswirkung für Immobilien für Büro und Gewerbe keine großen Unterschiede. Nur dass das Rating der Immobilie auf anderen Zahlen aufbaut als bei den anderen Immobilien und die Gewichtung anders ausfällt. 4.2.2 Basel II und privater Wohnungsbau Die Finanzierung des privaten Wohnungsbau unterscheidet sich dadurch von den anderen, das noch keine Immobilie vorhanden ist und oft auch keine Referenzobjekte vorhanden sind. Baut der private Hausbauer mit einem Unternehmen zusammen, besteht jedoch über diese Unternehmen an Referenzprojekte heranzukommen. Beim privaten Wohnungsbau ist also wichtig, wo liegt das Objekt, wie ist die zukünftige Entwicklung des Immobilienmarktes in dieser Region und mit welchen Firmen arbeitet er zusammen. Wichtigste Entscheidungskriterium ist, kann sich der Hausbauer die Raten, meisten Anuitäten, des Kredites auch ohne staatliche Zuschüsse leisten. Es erfolgt ein Rating oder Scoring wie beim privaten Immobilienkauf. 5. Zusammenfassung Durch Basel II wird sich im Bereich der Immobilienfinanzierung einiges tun. Dies hängt zum einen mit der Struktur des deutschen Immobilienmarktes zusammen und zum anderen mit den neuen Vorschriften des Konsultationspapiers. Die Finanzierung von Immobilien, egal welcher Art, wird risikoadäquater werden. Die Bonität der Bauträger und Projektentwickler wird stärker in den Vordergrund rücken. Auf Grund der relativ schlechten Bonitätskennzahlen in diesem Bereich, wird es höchstwahrscheinlich zu einer Konsolidierung unter den Bauträgern und Projektentwicklern kommen. Für die Deutschen, welche sich in Zukunft ein Eigenheim bauen wollen, werden die Finanzierungskosten stark davon abhängen wieviel Eigenkapital sie aufbringen
18 können. Es ist davon auszugehen, dass der Eigenheimbau und -erwerb im Schnitt teuerer werden wird. Das heisst auch, die Zinsunterschied zwischen Kunden mit guter Bonität und guten Immobilien und Kunden mit schlechter Bonität und schlechteren Immobilien wird wachsen. Das wird dann wahrscheinlich auch indirekt Einfluss auf den Wert von Immobilien haben. Guten Immobilien in guten Lagen werden im Wert steigen und Immobilien mit schlechter Prognose in schlechten Lagen werden an Wert verlieren.
19 6. Literaturverzeichnis Boos K.-H./Schulte-Mattler H.: Basel II: Externes und internes Rating in Die Bank 5/2001, S. 346-354 Boos K.-H./Schulte-Mattler H.: Basel II: Methoden zur Quantifizierung operationeller Risiken in Die Bank 8/2001, S. 549-553 Finsterer H. Dr./Gulder M. Dr.: Basel II verlangt Alternativen in Kreditpraxis 4/2001, S. 10-13 Füser K. Dr.: Scoring und Rating im Kontext von Basel II in FLF (Finanzierung Leasing Factoring) 3/2001, S. 94-105 Olschick M./Ahnert S. Dr.: Ratings und Risikopricing in Kreditpraxis 3/2001, S. 6-12 Stimpel Roland : Durch den Rost gefallen in Wirtschaftswoche 9 /2002, S. 188-191 VDH : Globale Immobilienzyklen: Konsequenzen von Basel II auf die Immobilienmärkte? in VDH Immobilenspezial 10/2001, S. 1-4 (www.hypverband.de) Gespräch mit Herrn Schult von der Commerzbank beschäftigt in der Zentrale in Frankfurt Gespräch mit Herrn Gunar Schramm beschäftigt in der Treasury-Abteilung Deutsche Bank in Frankfurt und Basel II Koordinator Internetadressen www.bis.org www.kfw.de www.immobilienzeitung.de