selbstgenutzter Immobilien in Spanien

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1 Asesoría Gestoría Steuerberatung Tax Accountancy Consulting Besteuerung selbstgenutzter Immobilien in Spanien Rechtsstand Oktober

2 Wir fühlen uns nicht nur verantwortlich für das was wir tun, sondern auch für das was wir nicht tun Memorandum Seite 2

3 Inhaltsverzeichnis 1. Besteuerung einer selbstgenutzten Immobilie Aktueller Rechtsstand Besitz einer Immobilie als nichtresidente natürliche Person Besteuerung in Spanien während der Nutzungszeit Besteuerung bei der Veräusserung in Spanien Besteuerung beim "Erben" in Spanien Besteuerung in Deutschland Besitz einer Immobilie in einer Kapitalgesellschaft (S.L.) Besteuerung in Spanien während der Nutzungszeit Besteuerung bei der Veräusserung in Spanien Besteuerung beim "Erben" in Spanien Besteuerung in Deutschland Eine GmbH besitzt eine Immobilie über eine S.L Besteuerung in Spanien während der Nutzungszeit Besteuerung bei der Veräusserung in Spanien Besteuerung beim "Erben" in Spanien Besteuerung in Deutschland Meldungen an das deutsche Finanzamt Eine Offshoregesellschaft besitzt eine Immobilie in einer S.L Möglicher steuerlicher Umgehungsstatbestand Grunderwerbsteuern Entnahme einer Immobilie aus einer S.L Grunderwerbsteuer oder/und Gesellschaftsteuer Wertzuwachssteuer Körperschaftsteuer Umsatzsteuer Einkommensteuer Bemessungsgrundlage Steuerfreiheit bei Altimmobilien Fazit Ansprechpartner Haftung Memorandum Seite 3

4 1. Besteuerung einer selbstgenutzten Immobilie Aktueller Rechtsstand Die Rechtsfigur der Immobiliengesellschaft Sociedad patrimonial mit Ihren signifikanten Vorteilen ist seit dem ersatzlos abgeschafft worden. Gleichzeitig ist die Einkommensteuerbelastung auf den Verkaufsgewinn bei selbst genutzten Immobilien für Residenten und Nichtresidenten gleich und beträgt 18 % des ermittelten Gewinns der Transaktion. Die Vermögensteuer ist ab dem 1. Januar 2008 ebenfalls ersatzlos abgeschafft worden Diese einschneidenden Gesetzesänderungen führen dazu, das der Erwerb und auch die Nutzung einer selbstgenutzten Immobilie in Spanien, aus steuerlichen Gründen, grundsätzlich neu zu überdenken ist. Die nachhaltigen möglichen Belastungen mit Erbschaftsteuer gilt es auch zu beachten. Wir haben dieses Memorandum über die Darstellung der Besteuerung in einzelne Lebenszyklen der Immobilie unterteilt, die Nutzung der Immobilie mit den Besteuerungsmechanismen, die steuerliche Beurteilung des Verkaufs der Immobilie und der Erbanfall. Der Erwerb der Immobilie wird hier nicht beleuchtet, da dieser für alle Alternativen fast gleich ist. Für einen deutschen Steuerpflichtigen ergeben sich nach heutigem Rechtsstand - ohne international ausgerichtete Strukturen - folgende Handlungsalternativen. 2. Besitz einer Immobilie als nichtresidente natürliche Person 2.1 Besteuerung in Spanien während der Nutzungszeit Es wird eine "pauschale Einkommensteuer" erhoben, die sich wie folgt berechnet: 1,1 % vom Katasterwert x 24 % = ergibt die zahlende Einkommensteuer. Der Abzug von Kosten oder die Berücksichtigung von Abschreibungen ist umfänglich ausgeschlossen. Der Katasterwert ist in etwa mit dem deutschen "Einheitswert" zu vergleichen. Er dient insbesondere als Bemessungsgrundlage für gemeindliche Zwecke und beträgt in etwa 40 % - 50 % des Verkehrswertes. Diese Steuerart ist vom Steuerpflichtigen gegenüber dem Finanzamt jährlich, bis zum des Folgejahres - auf einem amtlich vorgeschriebenen Formular - zu erklären. Die Abgabe dieser Erklärung ist eine reine Bringpflicht. Eine Erinnerung an die Abgabe der Erklärung erfolgt nicht. Memorandum Seite 4

5 2.2 Besteuerung bei der Veräusserung in Spanien Beim Notartermin sind vom Notar 3 % des notariellen Verkaufpreises einzubehalten und als pauschale Einkommensteuervorauszahlung des/der Veräusserer an das Finanzamt abzuführen. Die zu zahlende Einkommensteuer auf den Gewinn beträgt 18 %. Der Gewinn wird ermittelt durch die Differenz der Anschaffungs- und Anschaffungsnebenkosten und dem Verkaufspreis nebst der entsprechenden Nebenkosten. Bestimmte Aufwendungen für bauliche Instandhaltungen und Umbauten können ebenfalls bei der Ermittlung des Gewinns berücksichtigt werden. Bei der Ermittlung der Steuerzahllast werden die vom Notar einbehaltenen 3 % Einkommensteuervorauszahlung angerechnet. 2.3 Besteuerung beim "Erben" in Spanien Die Erbschaftsteuerbelastung beträgt bei einem Wert 0,00 und 800 T, von 7,65 % bis 29,75 %. Ab einem Wert von 800 T beträgt die Steuerbelastung linear 34 %. Ab einem Wert von T wird die Steuerbelastung mit einem Zusatzfaktor von 1,05 belastet. Dieser Faktor beträgt bis zu einem Wert von T - 1,1%; Ab T beträgt der Faktor 1,2 %. Diese Faktoren sind bei den Steuerklassen I und II anzuwenden. Zwei Beispiele sollen die Belastung verdeutlichen: 1.) Der Sohn (ebenfalls in Deutschland ansässig) erbt eine unbelastete Immobilie mit einem Erbschaftsteuerwert von ,00. Die Erbschaftsteuerbelastung beträgt ,00 2.) Wenn der Geliebte der Ehefrau die unbelastete Immobilie mit einem Erbschaftsteuerwert von ,00 erbt, beträgt die Erbschaftsteuerbelastung ,00 (Das ist kein Schreibfehler!) 2.4 Besteuerung in Deutschland Aufgrund des Doppelbesteuerungsabkommens zwischen Deutschland und Spanien fällt derzeit bei selbstgenutzten Einfamilienhäusern, was die Einkommensteuer betrifft, in Deutschland keine Besteuerung für die Eigennutzung an. Wenn das Haus in einem Zeitraum von zehn Jahren veräussert wird, ist nach gängiger Rechtsprechung ebenfalls in Deutschland eine Besteuerung vorzunehmen. Die Anrechnung der in Spanien gezahlten Einkommensteuer auf den Gewinn erfolgt im Rahmen des Doppelbesteuerungsabkommens. Wir weisen ausdrücklich auf folgende Tatbestände hin: Memorandum Seite 5

6 Das DBA zwischen Deutschland und Spanien wird derzeit neu verhandelt. Ob im Rahmen der Verhandlungen eine andere Form der Besteuerung - als die oben genannte - gewählt wird, bleibt abzuwarten. Das deutsche Finanzamt ist nicht an die Ermittlung der Werte gebunden, die für die Besteuerung in Spanien angesetzt werden. Das gilt auch für die Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die Erbschaftsteuer. Da zwischen Deutschland und Spanien für die Erbschaftsteuer kein Doppelbesteuerungsabkommen besteht, kann nach 21 ErbStG die im Ausland (hier Spanien) anfallende Steuer auf die deutsche Erbschaft- und Schenkungsteuer angerechnet werden. Diese Anrechnung ist allerdings beschränkt auf die Höhe der auf das Auslandsvermögen entfallenden deutschen Steuer ( 21 Abs. 1 S. 2 ErbStG). 3. Besitz einer Immobilie in einer Kapitalgesellschaft (S.L.) Eine - oder mehrere Personen - gründen in Spanien eine S.L. (gleichzusetzen mit einer deutschen GmbH). Dann statten sie diese S.L. mit Kapital aus und erwerben über die S.L. eine Immobilie. Bis zur grossen Steuerreform in Spanien zum war das die optimierte Form des Erwerbs und des dauerhaften Nutzens einer selbstgenutzten Immobilie. Durch den Wegfall der erheblichen damaligen Steuerprivilegien und der spanischen Vermögensteuer zum ist diese Form des Immobilienerwerbs für deutsche Steuerbürger nur noch in Ausnahmefällen sinngebend. 3.1 Besteuerung in Spanien während der Nutzungszeit Im Rahmen der steuerlichen Vorschriften für die Bilanzierung und Gewinnermittlung nach den spanischen Vorschriften ist die Buchhaltung zu erstellen. Bei den Einnahmen ist eine ortsübliche Miete anzusetzen. Die formalen Voraussetzungen sind so, das die vertragliche und tatsächliche Ausgestaltung wie unter fremden Dritten üblich und vollzogen sein muss. Aufgrund der Berücksichtigungsfähigkeit aller Kosten, Zinsen etc., und auch einer Absetzung für Abnutzung, ist der Gewinn zu ermitteln. Auf diesen Gewinn sind dann die entsprechenden Körperschaftsteuersätze anzuwenden. Bei dieser Handlungsalternative war früher keine Vermögensteuer zu zahlen. Somit war ein signifikanter Vorteil gegenüber anderen Alternativen gegeben, der durch den generellen Wegfall der Vermögensteuer nun nicht mehr vorhanden ist. Kosten für die Steuerberatung, Buchhaltung, Bilanz etc. fallen an. Memorandum Seite 6