Uni Immo: Europa Jahresbericht zum 30. September 2012

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1 UniImmo: Europa Jahresbericht zum 30. September 2012

2 UniImmo: Europa auf einen Blick Wertpapier-KennNr.: ISIN: DE Kennzahlen zum Fondsvermögen (netto): EUR 8.182,3 Mio. EUR 7.451,7 Mio. Immobilienvermögen gesamt (brutto) 1) : EUR 7.334,9 Mio. EUR 7.087,4 Mio. davon direkt gehalten: EUR 3.462,6 Mio. EUR 3.281,4 Mio. davon über Immobilien-Gesellschaften gehalten 2) : EUR 3.872,3 Mio. EUR 3.806,0 Mio. Direkt gehaltene Immobilien: Immobilien-Gesellschaften: Gebundene Mittel (insgesamt): EUR 865,2 Mio. EUR 655,2 Mio. Gesamtliquidität: EUR 2.140,0 Mio. EUR 2.216,1 Mio. Freie Liquidität 3) : EUR 1.274,8 Mio. EUR 1.560,9 Mio. Fremdfinanzierungsquote 4) : 16,3 % 24,3 % Vermietungsquote nach Mietertrag (Stichtag): 92,1 % 92,6 % Umlaufende Anteile: Ausgabepreis: EUR 59,83 EUR 60,63 Anteilwert (Rücknahmepreis): EUR 56,98 EUR 57,74 Renditekennzahlen 5) Bruttoertrag 6) : 6,5 % 6,2 % Nettoertrag 6) : 4,7 % 4,7 % Wertveränderung 6) : 0,4 % 0,0 % Liquidität: 1,6 % 1,0 % Anlageerfolg 7) : 2,4 % 2,6 % Sonstige Kennzahlen Ankäufe 8) : 3 5 9) Verkäufe 8) : 6 5 Mittelaufkommen einschließlich Ertragsausgleich: EUR 822,9 Mio. EUR 28,4 Mio. Vermietungsquote nach Mietertrag (Durchschnitt): 92,4 % 92,9 % Ausschüttungsstichtag: Ausschüttung je Anteil: EUR 2,00 EUR 2,10 Anlageerfolg je Anteil: EUR 1,34 EUR 1,47 Anlageerfolg (Fünf-Jahres-Betrachtung) 7) : 3,1 % p. a. 3,7 % p. a. Steuerpflichtig (von der Ausschüttung) je Anteil im Privatvermögen: EUR 1,2795 EUR 1,1194 KESt je Anteil im Privatvermögen EUR 0,3199 EUR 0,2798 Ertragschein Nr.: Rücknahmepreis per : EUR 55,99 1) Bestand inkl. Projekte zum Sachverständigenwert. 2) Zum anteiligen Sachverständigenwert. 3) Siehe Glossar Freie Liquidität. 4) Siehe Glossar Fremdfinanzierungsquote. 5) Einzelheiten auf Seite 60. 6) Direkt gehaltene Immobilien und Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften. 7) Berechnungsverfahren des BVI Bundesverband Investment und Asset Management e.v. 8) Bestandsübergang erfolgt. 9) Die Ankäufe beinhalten einen Zukauf von Gesellschaftsanteilen an einer bereits im Bestand befindlichen Immobilien-Gesellschaft. Dieser Erwerb hat keine Änderung bei der Anzahl der Immobilien-Gesellschaften zur Folge. 2

3 Jahresbericht* zum 30. September 2012 des UniImmo: Europa Inhalt 1 Bericht der Geschäftsführung Entwicklung im abgelaufenen Geschäftsjahr Immobilien- und Kapitalmärkte Risikobericht Anteilwert und Ertragsausschüttung Fondsvermögen Anlegerstruktur Immobilienvermögen, Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften Latente Steuern Immobilienaktivitäten Ausblick Zahlen, Daten, Fakten Entwicklung des Fondsvermögens Erläuterungen zur Entwicklung des Fondsvermögens Zusammengefasste Vermögensaufstellung Erläuterungen zur zusammengefassten Vermögensaufstellung Vermögensaufstellung Teil I Vermögensaufstellung Teil II Vermögensaufstellung Teil III Ertrags- und Aufwandsrechnung Erläuterungen zur Ertrags- und Aufwandsrechnung Bestand der Liquidität/Kredite...58 Die Aushändigung dieses Jahresberichtes an neue Anleger erfolgt unter Beifügung des separaten Verkaufsprospektes. Fotos in diesem Bericht: Kayseri, Yamikoglu mh. Sivas cd., Forum Kayseri Übersicht: Renditen, Bewertungen, Immobilieninformationen Verwendungsrechnung Besonderer Vermerk des Abschlussprüfers Steuerliche Hinweise Organe und Abschlussprüfer Glossar...84 Dieser Bericht wird auf PEFC-zertifiziertem Papier gedruckt. Dieses Zertifizierungssystem für Holz- und Papierprodukte aus nachhaltiger Forstwirtschaft ist international anerkannt und von der Bundesregierung und dem EU-Parlament empfohlen. * Zeitraum

4 1 Bericht der Geschäftsführung Die zukunftsorientierte Struktur des Fonds wurde im abgeschlossenen Geschäftsjahr durch drei Ankäufe mit einem Gesamtvolumen von über EUR 539,9 Mio. weiter ausgebaut. Neben der Projektentwicklung des Bürohauses KINETIK in Boulogne- Billancourt sicherte sich der Fonds erstmals ein Bestandsobjekt in der walisischen Hauptstadt Cardiff. Das Objekt ist mit einer Laufzeit von 25 Jahren vollständig an die Versicherungsgruppe Admiral vermietet. Neu im Portfolio ist darüber hinaus das Büroobjekt 555 Mission Street in San Francisco. Die mit LEED-CS Gold für ihre nachhaltige Bauweise ausgezeichnete Top-Immobilie ist derzeit zu 84,6 % nach Mietertrag an zwölf Mietparteien mit einer durchschnittlich gewichteten Restlaufzeit von 8,0 Jahren vermietet. Im Berichtszeitraum hat das Fondsmanagement darüber hinaus Marktchancen in Deutschland, Frankreich und den USA für sechs Objektverkäufe im Volumen von EUR 284,6 Mio. genutzt. So konnte beispielsweise das seit über sieben Jahren im Portfolio des Fonds befind liche Bürohaus Adobe Buildings in Seattle deutlich oberhalb des letzten Sachverständigenwertes veräußert und dadurch ein po sitiver Performancebeitrag erzielt werden. Geschäftsführung Union Investment Real Estate GmbH v. li. n. re. Dr. Heiko Beck, Dr. Frank Billand, Dr. Reinhard Kutscher (Vorsitzender), Volker Noack Sehr geehrte Anlegerin, sehr geehrter Anleger, der UniImmo: Europa hat im Geschäftsjahr 2011/2012 erneut ein positives Ergebnis erzielt. Der Anlageerfolg unseres europäisch ausgerichteten Fonds lag zum bei 2,4 % (Berechnungsverfahren des BVI Bundesverband Investment und Asset Management e.v.) und damit leicht unter dem Vorjahresergebnis von 2,6 % zum In einem sich eintrübenden konjunkturellen Umfeld steht der Fonds mit seinem Anlageschwerpunkt in den europäischen Kernmärk ten auf einem soliden Fundament und zeigt eine im Vergleich zu anderen Anlageklassen geringe Wertschwankung. Bestätigt wird die hohe Attraktivität des Fonds durch die erfreuliche Nachfrage auf der Anlageseite. Per saldo ergibt sich für den Fonds in den vergangenen zwölf Monaten ein Netto-Mittelzu - fluss einschließlich Ertragsausgleich von EUR 822,9 Mio. Im Vergleichszeitraum des Vorjahres hatte das Mittelaufkommen bei EUR 28,4 Mio. gelegen. Das Fonds vermögen erhöhte sich im Berichtszeitraum von EUR 7.451,7 Mio. auf EUR 8.182,3 Mio. Dies entspricht einem Zuwachs von 9,8 %. Zum Geschäftsjahresende beträgt die freie Liquidität EUR 1.274,8 Mio. und entspricht damit 15,6 % des Fondsvolumens. Durch seine gute Liquiditätsausstattung ist der Fonds in der Lage, an den Chancen zu partizipieren, die sich derzeit an den nationalen und internationalen Immobilienmärkten ergeben, und zugleich Anteilscheinrückgaben jederzeit zu bedienen. Zum Ende des Geschäftsjahres weist das Portfolio des UniImmo: Europa mit 73 direkt gehaltenen Immobilien und Immobilien- Gesellschaften eine breite Diversifikation über insgesamt 18 Ländermärkte mit einem deutlichen Schwerpunkt von 76 % seines Immobilienvermögens in Europa auf (Vorjahr: 79 %). Die Aufteilung nach Branchen und der hohe Einzelhandelsanteil von rund 32 % sollen das Portfoliorisiko zusätzlich reduzieren. Die Vermietungsquote des Fonds nach Mietertrag liegt zum Berichtsstichtag bei 92,1 % und damit in etwa auf dem guten Niveau zum Ende des letzten Geschäftsjahres ( : 92,6 %). Die zuletzt sehr erfolgreichen Vermietungen, z. B. in Malaysia ( Cap Square Tower 2 ), in Ungarn ( Airport Business Park ) und in Mexiko ( Parque Industrial Tecnológico II ), machen uns zuversichtlich, dass die Vermietungsquote stabilisiert bzw. sogar gesteigert werden kann. In diesem Zusammenhang weisen wir gern auf das aktuelle Scope-Rating vom hin. Hierin wurde der UniImmo: Europa wie schon im Vorjahr mit der Ratingnote A ausgezeichnet. Als verantwortlich handelndes Unternehmen haben wir das Thema Nachhaltigkeit in Bezug auf die Investitionen und das Management der Fondsimmobilien zum festen Bestandteil unserer Geschäftsstrategie gemacht. Im Sinne der Werthaltigkeit der Immobilien-Assets haben wir entsprechende Managementsysteme entwickelt und umgesetzt, in die wir sowohl die Nutzer der Fondsobjekte als auch unsere Dienstleister einbeziehen. Unser Ziel ist die systematische Weiterentwicklung unseres Bestandsportfolios unter Aspekten der ökologischen, sozio-kulturellen und wirtschaftlichen Nachhaltigkeit. Unsere Fortschritte wollen wir neben dem jährlichen Corporate-Social-Responsibility-Bericht der Union Investment Gruppe auch mit dem vorliegenden Fondsbericht transparent gestalten (s. Seite 18, 28 48, 52 und 84 88). Über die Entwicklung des UniImmo: Europa im zurückliegenden Geschäftsjahr und die Perspektiven des Fonds werden wir Sie im Folgenden detailliert informieren. 4

5 1.1 Entwicklung im abgelaufenen Geschäftsjahr Immobilien- und Kapitalmärkte Der eingetrübte wirtschaftliche Ausblick im ersten Halbjahr 2012 war auch auf vielen internationalen Immobilienmärkten spürbar. Aus dem nach wie vor geringen Vertrauen der Unternehmen in die weitere konjunkturelle Entwicklung resultiert vielerorts eine schwächere Flächennachfrage. Dies zeigte sich insbesondere in Süd- und Osteuropa, wo die Leerstandsraten in den ersten sechs Monaten des Jahres 2012 überwiegend gestiegen sind, während sich die Märkte in Kerneuropa als robust erwiesen. Die Risikoneigung bei Investoren ist insgesamt noch immer als niedrig einzustufen. Europäische Büromärkte Auf den europäischen Büromärkten spiegelte sich die eingetrübte wirtschaftliche Lage insbesondere in den Peripheriestaaten wider. Europas Kernmärkte zeigten sich demgegenüber relativ stabil. Im Vergleich zur ersten Jahreshälfte 2011 sind die Leerstandsraten in Europa im Durchschnitt der Standorte im ersten Halbjahr 2012 leicht um 0,4 Prozentpunkte gestiegen. Die Spitzenmieten er höhten sich im ersten Halbjahr 2012 im Mittel der Standorte um rund 1,2 %. Mietpreissteigerungen waren insbesondere in Luxemburg und Paris zu beobachten, während sich die Spitzenmieten in Brüssel und Madrid rückläufig entwickelten. Der Ausblick ist geprägt von dem schwächeren gesamt wirtschaft lichen Um feld. In den Peripheriestaaten ist mit einem leichten Rückgang der Spitzenmieten zu rechnen. Insgesamt zeigen sich die euro päischen Büroimmobilienmärkte jedoch in den kommenden Monaten relativ stabil. In Frankfurt / Main und München zeigten sich die Mietpreise stabil. Angesichts des Nachfrageüberhangs bei modernen Büroflächen ist davon auszugehen, dass die Spitzenmieten weiter moderat steigen werden. Europäische und deutsche Einzelhandelsmärkte Die schwächere wirtschaftliche Lage macht auch vor den europäischen Einzelhandelsmärkten nicht halt. An vielen Stand orten konnte zwar noch leichtes Mietpreiswachstum beobachtet werden, dieses hat aber teilweise stark an Dynamik eingebüßt. Bei den Mieten war zuletzt vielfach eine Seitwärtsbewegung zu beobachten. Im Gegensatz zu den 1a-Lagen gaben die Shopping- Center-Mieten in Italien und Spanien sogar leicht nach. Einzelhandelsflächen in Deutschland waren im ersten Halbjahr 2012 sehr gefragt, und auch ausländische Filialisten zeigten starkes Interesse an der Anmietung von Ladenlokalen. Allerdings konnte bei der Vermietungsleistung im Vergleich zum Vorjahr eine Abschwächung beobachtet werden. Besonders gesucht waren Flächen in guten Lagen deutscher Großstädte sowie attraktive Shopping-Center-Flächen. Berlin war wie in der Vergangenheit der Standort, der die größte Nachfrage auf sich vereinte. Die Mieten sind in den großen deutschen Metropolen im ersten Halbjahr 2012 moderat gestiegen. Der Ausblick für die europäischen Einzelhandelsmärkte ist durchwachsen. Während sich die Mietpreise in den 1a-Lagen in den kommenden Monaten voraussichtlich weitgehend stabil entwickeln und auf einigen Märkten auch ein leichtes Mietpreissteigerungspotenzial vorhanden ist, dürften insbesondere die Shopping-Center-Mieten in Italien und Spanien weiter unter Druck stehen. Auf dem deutschen Markt für Einzelhandelsflächen werden sich die Mietpreise leicht positiv entwickeln. Deutsche Büromärkte Deutschland wird nach wie vor von vielen Investoren als sicherer Hafen in Europa gesehen. Trotz der wirtschaftlichen Eintrübung steht die Büroflächennachfrage weiterhin auf einem soliden Fundament, auch wenn im ersten Halbjahr 2012 auf den größten deutschen Büromärkten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt / Main, Hamburg und München das hohe Vermietungsniveau des Vorjahreszeitraumes nicht ganz erreicht werden konnte. Die Leerstandsquote über die fünf Bürometropolen sank dennoch im Jahresvergleich von 11 % auf 10,1 %. Auch die durchschnittlich um 2,7 % gestiegene Spitzenmiete verdeutlicht die Fortsetzung der positiven Entwicklung auf den deutschen Büromärkten im Jahr So erhöhten sich in Berlin, Düsseldorf und Hamburg die Spitzenmietpreise um 4,3 % bis 6,4 % gegenüber dem zweiten Quartal Spitzenmietpreisentwicklung 1) für Büroflächen ) Index Europa Index Deutschland Index USA Index Asien Quelle: Property Market Analysis, Property & Portfolio Research, Jones Lang LaSalle, eigene Berechnungen. 1) Index-Basisjahr ) Stand: 1. Halbjahr

6 Internationaler Vergleich der Büroleerstandsquoten (in %) Europäische und deutsche Hotelmärkte Budapest Kuala Lumpur Amsterdam Chicago Barcelona San Diego Washington D.C. Mexiko-Stadt Prag Düsseldorf Brüssel Seattle 11,9 11,5 11,9 11,5 12,0 11,4 11,2 11,1 12,0 10,8 13,5 13,6 15,7 15,5 15,2 14,5 14,3 13,4 13,2 13,4 17,4 18,7 20,6 21,3 Die europäischen Hotelmärkte haben sich im ersten Halbjahr 2012 überwiegend stabilisiert. Die Belegung der Hotels in den europäischen Metropolen stieg um durchschnittlich 0,3 Prozentpunkte. Da die Zimmerpreise im Durchschnitt noch um 2,1 % zulegten, erhöhte sich der erzielte Zimmerertrag (RevPAR) im Jahresvergleich um durchschnittlich 2,4 %. Dies ist, wie bereits im ersten Quartal, in erster Linie auf die sehr positive Entwicklung in Paris zurückzuführen. Auch auf dem deutschen Hotelmarkt zeigte sich in den ersten sechs Monaten des Jahres 2012 eine positive Entwicklung. Die Auslastung der Hotels der deutschen Immobilienhochburgen erhöhte sich im Jahresvergleich um durchschnittlich 1,9 Prozentpunkte. Lediglich in Frankfurt/Main war mit 0,4 Prozentpunkten eine leicht negative Tendenz zu erkennen. Die Zimmerpreise konnten überall zulegen. Spitzenreiter war München mit einem Plus von 7 %. Im Ergebnis erhöhte sich der durchschnittliche Zimmerertrag (RevPAR) in den großen deutschen Metropolen. Aufgrund der aktuellen gesamtwirtschaftlichen Situation dürfte eine weitere Steigerung des Zimmerertrags sowohl auf den europäischen als auch auf den deutschen Hotelmärkten limitiert sein. München Berlin Hamburg New York City Paris Luxemburg Wien London Zürich Tokio 2,2 3,5 7,0 6,8 6,6 6,2 5,2 6,0 4,7 6,0 5,5 5,7 1. Halbjahr ) 1. Halbjahr ,5 8,9 8,8 8,6 9,3 8,2 8,9 8,2 0 % 5 % 10 % 15 % 20 % Quelle: Jones Lang LaSalle, CB Richard Ellis, Property & Portfolio Research, Property Market Analysis LLP. 1) Die Büroleerstandsquoten für die US-Büromärkte werden aufgrund einer modifizierten Daten basis seitens Property & Portfolio Research (PPR) abweichend zu den Büroleerstandsquoten im Jahresbericht zum dargestellt. Außereuropäische Immobilienmärkte Die verbesserte Stimmung auf den nordamerikanischen Büromärkten hält an. Die durchschnitt liche Leerstandsquote über die 54 größten US-Büromärkte ging im Jahresvergleich um 0,7 Prozentpunkte zurück und lag zum Ende des ersten Halbjahres 2012 bei 12,6 %. Die Mietpreise stiegen im Jahresvergleich im Durchschnitt der US-amerikanischen Büro immobilienhochburgen um 0,5 %. Unter einer Reihe von Büromärkten mit steigenden Mietpreisen verzeichnete San Francisco, bedingt durch den boomenden Technologiesektor, das ausge prägteste Wachstum. Eine landesweite stabile Nachfrage nach Büroflächen sowie die geringen Fertigstellungsvolumina sprechen dafür, dass die Leerstände weiter abgebaut und die Mieten im Durchschnitt der 54 größten amerikanischen Büromärkte leicht steigen werden. Im ersten Halbjahr 2012 war die wirtschaftliche Lage in Mexiko weiterhin stabil. Die Leerstandsquote zeigte bereits eine leicht abnehmende Tendenz. Sie betrug 11,5 % und sank im Vergleich zum Vorjahr um etwa 0,4 Prozentpunkte. Die Durchschnittsmieten stiegen im Jahresvergleich nicht zuletzt aufgrund der hohen Mietpreise für Neubauten um rund 4 % an und werden ihre Aufwärtsbewegung vermutlich beibehalten. Der Büromarkt Tokio entwickelte sich in der ersten Jahreshälfte 2012 positiv. Seit Jahresmitte 2011 ist ein kontinuierlicher Rück- 6

7 gang der Leerstandsrate zu beobachten. Die Spitzenmieten konnten vor diesem Hintergrund leicht zulegen. Eine positive Entwicklung der Spitzenmieten wird sich voraussichtlich auch 2013 fortsetzen. In Kuala Lumpur stieg die Leerstandsquote im ersten Halbjahr 2012 leicht an. Bei der Spitzenmiete konnte trotzdem eine leichte Steigerung beobachtet werden. In den kommenden Monaten werden sich die Mietpreise voraussichtlich seitwärts bewegen. Immobilien-Investitionsmärkte Nach einem sehr dynamischen und umsatzstarken Jahr 2011 verlief die erste Jahreshälfte 2012 auf den weltweiten Immobilien- Investitionsmärkten deutlich ruhiger. Angesichts der anhaltenden Sorge um die hohe Staatsverschuldung und das globale Konjunkturwachstum zeigten sich die Investoren insgesamt wieder etwas zurückhaltender. So lag das globale Transaktionsvolumen in der ersten Jahreshälfte 2012 mit EUR 155 Mrd. 1,9 % unter dem Vorjahresergebnis. Gegenüber den ersten drei Monaten des Jahres waren im zweiten Quartal jedoch in allen Regionen wieder steigende Volumina zu erkennen. Auf den europäischen Immobilienmärkten wurden innerhalb des ersten Halbjahres 2012 für EUR 52 Mrd. Gewerbeimmobilien gekauft, das entspricht einem Minus von knapp 10 % gegenüber dem Vorjahresergebnis. Investoren bevorzugten in erster Linie hochwertige Objekte in Großbritannien, Deutschland und Frankreich, während die Transaktionsvolumina in Südeuropa rückläufig waren. Am deutschen Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien wurden in den ersten sechs Monaten des Jahres 2012 rund EUR 9,4 Mrd. investiert. Das sind rund 16 % weniger als im entsprechenden Vorjahreszeitraum. Die Investorennachfrage zeigte sich jedoch insgesamt stabil. Der Rückgang des Transaktionsvolumens liegt in erster Linie in einem begrenzten Angebot an stark nachgefragten Core-Produkten begründet. Der amerikanische Immobilienmarkt war im ersten Halbjahr 2012 das beliebteste Ziel für Immobilieninvestments. Das Transaktionsvolumen betrug hier EUR 65 Mrd. und lag damit rund 2,3 % über dem Vorjahresergebnis. Im asiatisch-pazifischen Raum wurde mit einem Transaktionsvolumen von EUR 38 Mrd. zwar das Vorjahresergebnis um 3,2 % übertroffen. Im zweiten Quartal nahmen jedoch die Aktivitäten wieder etwas ab. Insgesamt stehen aufgrund der bestehenden Marktrisiken nach wie vor Objekte mit langfristig gesicherten Mieteinkünften im Fokus der Investoren. Trotz zunehmender Sorge um die konjunkturelle Entwicklung und die Staatsverschuldung insbesondere in Europa erwarten Immo bilienmarktexperten, dass das Transaktionsgeschehen auf den internationalen Investitionsmärkten in der zweiten Jahreshälfte leicht anziehen wird. Geld- und Kapitalmarkt An den europäischen Rentenmärkten bestimmte im Berichtszeitraum ein weiteres Mal die Staatsschuldenkrise das Geschehen. Nach Südeuropa griff die Krise nun auch erstmals auf den Kern der Währungsunion über. Die zunehmende Skepsis im Hinblick auf eine schnelle Lösung der Schuldenproblematik ließ anfänglich auch die Risikoaufschläge von Staatsanleihen aus Finnland, Frankreich, den Niederlanden und Österreich anziehen. In diesem Zusammenhang wurde ein Verlust der guten und sehr guten Bonitätsnoten einer Reihe von Eurokernstaaten befürchtet, der später dann auch eintrat. Erst zum Jahreswechsel 2011/2012 kam es zu einer Entspannung. Ausschlaggebend war einerseits der EU-Gipfel im Dezember 2011, auf dem eine Reihe von Beschlüssen gefasst wurden, die in einer zukünftigen Fiskalunion münden sollen. Andererseits löste die Bereitstellung unbegrenzter Geldmittel durch die Europäische Zentralbank (EZB) über zwei sogenannte unlimitierte Tendergeschäfte kurzzeitig Euphorie an den Märkten aus. Dadurch konnten die systemischen Risiken erheblich abgemildert und eine drohende Kreditklemme abgewendet werden. Im Anschluss daran wurden neben Staatsanleihen aus der Europeripherie auch Unternehmensanleihen und Pfandbriefe deutlich stärker nachgefragt. In den folgenden Monaten spitzte sich die Situation bis Ende Juli erneut zu. Unter besonderer Beobachtung der Marktteilnehmer stand dabei Spanien. Neben schwachen Konjunkturdaten hatte das Land unter erheblichen Problemen im heimischen Bankensektor zu leiden, die ein hohes staatliches Engagement notwendig machten. Am Rentenmarkt war in diesem Zusammenhang eine deutliche Zweiteilung zu erkennen. Während Papiere aus den Kernländern des Euroraums wie Deutschland und Frankreich gefragt waren, standen Anleihen aus Südeuropa unter Verkaufsdruck. Ausgehend von der EZB setzte jedoch Ende Juli eine Gegenbewegung ein. Die Währungshüter senkten erneut den Leitzins und erklärten, die Gemeinschaftswährung notfalls mit allen erforderlichen Mitteln verteidigen zu wollen. Konkret wurden dazu unlimitierte Staatsanleihekäufe angekündigt unter der Bedingung, dass ein Krisenland zuvor einen Hilfsantrag bei der Eurogruppe stellt. Von der Bekanntgabe profitierten an den Märkten vor allem Papiere mit kurzen Laufzeiten aus Südeuropa, da die EZB Anleihen mit einer Restlaufzeit von bis zu drei Jahren kaufen will Risikobericht Das Risikomanagement ist integraler Bestandteil der Managementprozesse und hilft, Risiken möglichst frühzeitig zu erkennen und daraus resultierende Gefahren für das Sondervermögen abzuwenden. Die Union Investment Real Estate GmbH hat zur Identifizierung, Beurteilung, Steuerung und Überwachung der 7

8 Risikosituation der Sondervermögen ein umfangreiches Risikomanagementsystem im Einsatz. Im Einzelnen werden folgende Risiken behandelt: Adressenausfallrisiken Zur Ermittlung der Durchschnittsbonität der Kreditinstitute wurden Ratings der drei großen Ratingagenturen Standard & Poor s, Moody s und Fitch herangezogen. Liquiditätsanlagen sowie Forderungen aus Devisentermingeschäften bestanden im vergangenen Geschäftsjahr bei insgesamt 22 Kreditinstituten. Die Durchschnittsbonität lag durchgängig zwischen AA und A. Lediglich zwei Institute hatten mit BBB+ ein schlechteres durchschnittliches Rating. Das dort angelegte Volumen liegt zum Berichtsstichtag bei rund 0,06 % des Nettofondsvermögens. Bei Mietvertragsabschluss wird jeder Mieter einer Bonitätsprüfung unterzogen. Bezüglich der zehn größten Mieter im Bestand erfolgt zudem ein regelmäßiges Monitoring. Der Anteil dieser Mieter an der gesamten Fondsmiete schwankte im Berichtszeitraum um 22 % (berechnet nach Jahresnettomietertrag der direkt und indirekt gehaltenen Immobilien). Zinsänderungsrisiken Die Zinsänderungsrisiken betreffen die Fremdfinanzierungen bei auslaufenden Zinsbindungen, die Bewertung der Devisentermingeschäfte sowie die Kapitalanlage. Bei Abschluss neuer oder Prolongation bestehender Fremdfinanzierungen wird neben der aktuellen Zinshöhe je Laufzeit und der Investitionsstrategie insbesondere auf das Gesamtbild der Zinsfestschreibungen im UniImmo: Europa geachtet. Zur Steuerung der kurzfristig endenden Zinsbindungen verfügt die Union Investment Real Estate GmbH über eine täglich aktualisierte Übersicht aller Zinsfestschreibungen. Die Darlehensrestlaufzeiten sind breit diversifiziert. Ein Großteil der Liquidität im UniImmo: Europa wird im Wertpapier-Spezialfonds UIN-Fonds Nr. 577 gehalten. Das Fondsmanagement von Union Investment begleitet und überwacht zeitnah die Anlagepolitik und Steuerung des Fonds. Das Zinsänderungsrisiko innerhalb des UIN-Fonds wird vom verantwortlichen Portfoliomanager gesteuert. Darüber hinaus werden im Rahmen von Stresstests die Auswirkungen der Forderungen bzw. Verbindlichkeiten aus Devisenter- 8

9 mingeschäften sowie der UIN-Fonds auf die Bewertung des Fonds monatlich überwacht. Im abgelaufenen Geschäftsjahr lag das Stresstestergebnis bei einem potenziellen Verlust von maximal 0,13 % des Nettofondsvermögens. Währungsrisiken Der UniImmo: Europa verfolgt grundsätzlich eine risikoarme Währungsstrategie, bei der Währungsrisiken für Vermögenspositionen in Fremdwährung weitgehend abgesichert werden. Die Absicherung der Währungspositionen erfolgt durch Abschluss von Devisentermingeschäften sowie durch Fremdkapitalaufnahme in der Investitionswährung. Zur Steuerung der Währungsrisiken wird täglich die offene Währungsposition ermittelt und überwacht. Monatlich erfolgt darüber hinaus ein Währungsstresstest der offenen Positionen. Die offenen Währungspositionen im UniImmo: Europa beliefen sich auf maximal 0,45 % des Nettofondsvermögens. Der maximale potenzielle Verlust im Stressfall über alle Währungen lag im Berichtszeitraum bei 0,06 % des Nettofondsvermögens. Sonstige Marktpreisrisiken Durch eine breite geografische und sektorale Streuung ist das Portfolio gut diversifiziert, um wirtschaftliche Schwankungen in einzelnen Ländern oder Branchen abfangen zu können. Schwerpunkt des Immobilienportfolios ist mit rund 76 % Europa. Das Portfolio in Deutschland ist nahezu konstant mit etwa 31 % das größte Länderportfolio. Der USA-Anteil im Portfolio erhöhte sich im Geschäftsjahresverlauf von rund 14 % auf rund 18 % zum Geschäftsjahresende. Damit haben die USA die bisherige zweitgrößte Länderallokation Frankreich abgelöst. Der Frankreich-Anteil am Immobilien-Portfolio ist um rund 1 Prozentpunkt leicht zurückgegangen und liegt zum Geschäftsjahresende bei rund 16 %. Hinsichtlich der sektoralen Struktur des Fonds ist der Anteil der drei größten Branchen an der Fondsmiete leicht angestiegen und liegt bei rund 57 % zum Geschäftsjahresende. Der Anteil der größten Branche Konsumgüter lag im Geschäftsjahresverlauf zwischen rund 27 % und 32 %. Basierend auf dem hohen Anteil der Branche Konsumgüter ist das Mieterportfolio aufgrund der Vielzahl kleinerer Einzelhandelsmieter breit diversifiziert. 9

10 Operationelle Risiken Im Berichtszeitraum waren keine nennenswerten operationellen Risiken im Fonds zu verzeichnen. Liquiditätsrisiken Liquiditätsrisiken bestehen im UniImmo: Europa im Wesentlichen bei fälligen Darlehen sowie aus starken unvorhergesehenen Mittelabflüssen. Zur Vermeidung von Liquiditätsrisiken im UniImmo: Europa wurde im Berichtszeitraum stets ein über den gesetzlichen Anforderungen liegender Anteil am Fondsvermögen in liquiden Mitteln gehalten. Der Fonds verfügte im Jahresverlauf über ein Liquiditätspolster zwischen 13 % und 24 % freier Liquidität und konnte jederzeit die Rücknahme von Anteilen bedienen. Die Schwankungen resultieren aus verschiedenen Immobilientransaktionen im Berichtszeitraum. Ein Großteil der Liquidität wird im Wertpapier-Spezialfonds UIN- Fonds Nr. 577 verwaltet. Der Fonds investiert vorrangig in Papiere mit einer hohen Bonität und geringem Risiko. Eine hohe Liquidierbarkeit war im Jahresverlauf stets gegeben. Im Geschäftsjahresverlauf flossen dem Fonds netto inkl. Wiederanlage und Ertragsausgleich EUR 822,9 Mio. zu Anteilwert und Ertragsausschüttung Der Anteilwert (Rücknahmepreis) eines UniImmo: Europa-Anteils betrug zum EUR 56,98, der Ausgabepreis EUR 59,83. Unter Berücksichtigung der am erfolgten Ausschüttung von EUR 2,10 je Anteil beläuft sich der Anlageerfolg im Geschäftsjahr auf EUR 1,34. Dies entspricht einem Zwölf-Monats- Erfolg von 2,4 % (Berechnungsverfahren des BVI Bundesverband Investment und Asset Management e.v.). Für das Geschäftsjahr 2011/2012 werden am EUR 2,00 je Anteil ausgeschüttet. Von der Ausschüttung sind für Privatanleger EUR 0,8106 oder 40,53 % (unter der Berücksichtigung der anrechenbaren Steuern auf die Abgeltungsteuer von 25 %) steuerfrei. Die bei der Verwaltung des Sondervermögens innerhalb des Berichtszeitraumes angefallenen Kosten werden als Quote zum durchschnittlichen Fondsvolumen ausgewiesen ( Total Expense Ratio TER). Für das vergangene Geschäftsjahr betrug die TER 0,68 % Fondsvermögen Die Zahl der umlaufenden Anteile nahm von am auf am zu. Im Geschäftsjahr wurden Anteile im Wert von EUR 694,1 Mio. ausgegeben und Anteile in Höhe von EUR 55,7 Mio. zurück - Wertentwicklung 1) (in %) nach 2,4 1 Jahr 5,0 2 Jahren 7,2 3 Jahren 16,3 5 Jahren 37,4 10 Jahren 1) Nach Berechnungsverfahren des BVI Bundesverband Investment und Asset Management e.v. Von vergangenen Wertentwicklungen kann nicht auf zukünftige geschlossen werden. Wertentwicklung seit Auflegung des Fonds am : 274,76 %. Entwicklung des UniImmo: Europa im Mehrjahresvergleich Mio. EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. EUR Immobilien (direkt gehalten) 3.462, , , ,9 Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften 1) 2.332, , , ,3 Liquiditätsanlagen 2.140, , , ,6 Sonstige Vermögensgegenstände 1.027,8 829,2 698,6 595,4./. Verbindlichkeiten und Rückstellungen 780, , , ,2 Fondsvermögen 8.182, , , ,0 Umlaufende Anteile (Mio. Stück) 143,6 129,1 128,5 115,0 Anteilwert (EUR) 56,98 57,74 58,37 59,41 Ausschüttung je Anteil (EUR) 2,00 2,10 2,10 2,20 Tag der Ausschüttung Ertragschein Nr ) Beteiligungen zum anteiligen Gesellschaftswert. 10

11 genommen. Von dem am ausgeschütteten Ertrag für das Geschäftsjahr 2010/2011 in Höhe von EUR 271,0 Mio. wurden EUR 184,4 Mio. oder 68 % wieder in UniImmo: Europa-Anteilen angelegt. Insgesamt ergibt sich damit ein Netto-Mittelzufluss einschließlich Wiederanlage und Ertragsausgleich von EUR 822,9 Mio. Das Fondsver mögen erhöhte sich von EUR 7.451,7 Mio. auf EUR 8.182,3 Mio. Dies entspricht einer Zunahme des Fondsvermögens von 9,8 %. Anlegerstruktur Privatanleger 93 % nicht aufgliederbar 1) 2 % Ziel-/Dachfonds 2) 2 % institutionelle Anleger 3 % Anlegerstruktur Die dargestellte Anlegerstruktur basiert auf Beständen, die in UnionDepots und Bankdepots gehalten werden, sowie auf An lagen der Ziel-/Dachfonds der Union Investment Gruppe. 2 % der Anlegergelder werden über andere Verwahrarten gehalten; für diesen Anteil ist es aufgrund fehlender Informationen nicht möglich, die Anlegerstruktur aufzugliedern. Per waren Anteile des UniImmo: Europa in 14 Wertpapierfonds mit einem Gesamtvolumen von EUR 167 Mio. enthalten. Anlagevolumen je Anleger 2) Anteil am Gesamtbestand bis 50 Tsd. EUR 64 % bis 100 Tsd. EUR 19 % bis 1 Mio. EUR 13 % mehr als 1 Mio. EUR 4 % 1) 2 % der Anlegergelder werden über andere Verwahrarten gehalten; für diesen Anteil kann die Anleger struktur nicht aufgegliedert werden. 2) Per waren Anteile des UniImmo: Europa in 14 Wertpapierfonds mit einem Gesamt volumen von EUR 167 Mio. enthalten. Dies sind Sondervermögen mit überwiegend fester Immobilien quote in der Fondsstruktur. Deren Anteile sind wiederum auf eine große Anzahl von Anlegern verteilt. 11

12 1.1.6 Immobilienvermögen, Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften Das direkt gehaltene Immobilienvermögen erhöhte sich um 5,5 % von EUR 3.281,4 Mio. auf EUR 3.462,6 Mio. Es setzte sich zum aus 40 Immobilien zusammen. Weiterhin werden 33 Immo bilien über Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften und eine Verwaltungsgesellschaft mit einem Wert von EUR 2.332,7 Mio. gemäß Ver mö gens auf stellung ge halten, wovon sich derzeit drei Immo bilien im Bau befinden. Unter Ein be ziehung der durch Immobilien-Gesellschaften ge haltenen Immobilien (zum anteiligen Sach verständigenwert) beträgt der Durchschnittswert der fertigen Objekte EUR 103,2 Mio. nach EUR 92,2 Mio. im Vorjahr. Der durchschnittliche Wert je Qua drat meter Nutzfläche aller fertigen Immobilien beträgt EUR Der Nutzflächenbestand des Immobilienvermögens sowie der durch Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften gehaltenen Immobilien (jeweils anteilig) erhöhte sich von insgesamt m 2 auf m 2. Zum Berichtsstichtag lag die Vermietungsquote bei 92,1 % des Mietertrages oder 89,0 % der Gesamtnutzfläche. Hinweise zu einzelnen Objekten: Chicago, 111 South Wacker Die Berücksichtigung des vorliegenden Neuaufmaßes für das Gesamtgebäude erhöht die Nutzfläche um 136 m 2. Hofheim am Taunus, Chinon Center Durch Anpassung der Mietflächen nach Beendigung der Mietgarantie verringert sich, entgegen der Angabe im Halbjahresbericht, die Nutzfläche um 207 m 2. Mexiko-Stadt, Santa Fé III Aufgrund der Anpassung des Aufmaßes bei Neuvermietung erhöht sich, entgegen der Angabe im Halbjahresbericht, die Nutzfläche um 320 m 2. San Diego, Paseo Del Mar Die Berücksichtigung der vorliegenden Neuaufmaße für die Gesamtgebäude erhöht die Nutzfläche um 235 m Latente Steuern Die Rückstellungen in der Vermögensaufstellung beinhalten eine Risikovorsorge für latente Steuern. In den meisten Ländern außerhalb Deutschlands, in denen der UniImmo: Europa Immobilien hält, sind im Falle der Veräußerung des Objekts Steuern auf den Veräußerungsgewinn zu zahlen. Bemessungsgrundlage hierfür ist die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem durch die jährlichen Abschreibungen verminderten steuerlichen Buchwert. Diese Steuerpflicht entsteht zwar erst im Falle und mit Veräußerung des jeweiligen Objekts, bildet jedoch bereits heute einen wertmindernden Faktor, der in der Vermögensaufstellung nicht unberücksichtigt bleiben darf. Aus diesem Grund und um eine Gleichbehandlung aller Anleger über die gesamte Halteperi- Aufteilung der Verkehrswerte nach Größenklassen 1) (in %) größer 200 Mio. EUR 13 Objekte 150 bis 200 Mio. EUR 3 Objekte 100 bis 150 Mio. EUR 7 Objekte 50 bis 100 Mio. EUR 20 Objekte 25 bis 50 Mio. EUR 17 Objekte 6,3 8,5 11,3 18,8 53,0 Aufteilung der Verkehrswerte nach wirtschaftlicher Altersstruktur (in %) älter als 20 Jahre (1990 und früher) 15 bis 20 Jahre (1995 bis 1991) 10 bis 15 Jahre (2000 bis 1996) 5 bis 10 Jahre (2005 bis 2001) 7,3 7,0 4,4 5,7 18,4 18,9 31,3 35,5 10 bis 25 Mio. EUR 7 Objekte 1,8 bis 5 Jahre (2006 und später) 34,4 37,1 bis 10 Mio. EUR 3 Objekte 0,3 0 % 15 % 30 % 45 % 60 % 0 % 10 % 20 % 30 % 40 % Objektalter gemäß Sachverständigengutachten 1) Zeitraum nach letztem Umbau gemäß Vermögensaufstellung Teil I 2) 1) Fertiger Bestand, keine Projekte, inkl. über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien zum an teiligen Sachverständigenwert. Die Zuordnung der über Immobilien-Gesellschaften gehaltenen Immo bilien in die entsprechende Größenklasse erfolgt anhand ihres Gesamtverkehrswertes. Bei der Berechnung der prozentualen Verteilung im Portfolio wird nur der im Eigentum des Fonds stehende jeweilige Beteiligungsgrad herangezogen. 1) Fertiger Bestand, keine Projekte, inkl. über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien zum anteiligen Sachverständigenwert. 2) Fertiger Bestand, keine Projekte, inkl. über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien zum an tei ligen Sachverständigenwert (ohne Immobilien-Gesellschaften, die ausschließlich Grundstücke halten). 12

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14 ode der Objekte zu gewährleisten sind derartige, sich über die Haltezeit des Objekts aufbauende latente Steuern auf Veräußerungsgewinne beim UniImmo: Europa mit Ausnahme von zwei Objekten in voller Höhe in die Rückstellungen eingestellt. Für die zwei Objekte werden die Rückstellungen gemäß 31 Abs. 2 Inv RBV linear aufgebaut Immobilienaktivitäten Im Berichtszeitraum wurde der Immobilienbestand des UniImmo: Europa durch drei Ankäufe mit einem Gesamtvolumen von über EUR 539,9 Mio. weiter ausgebaut. Parallel hierzu hat das Fondsmanagement Marktchancen in Deutschland, Frankreich und den USA für sechs Objektverkäufe im Volumen von EUR 284,6 Mio. genutzt. Die Vermietungsquote des Fonds nach Mietertrag lag zum Berichtsstichtag bei 92,1 % und damit in etwa auf dem guten Niveau zum Ende des letzten Geschäftsjahres (92,6 %). Immobilienentwicklungen (Bestandsübergang erfolgt) Boulogne-Billancourt, KINETIK Der Baubeginn der in Boulogne-Billancourt gelegenen Projektentwicklung auf dem ehemaligen Renault Werksgelände ist rechtzeitig im Januar 2012 erfolgt. Mit der Fertigstellung der m 2 Bürofläche wird im Dezember 2013 gerechnet. Das Gebäude wird neben reiner Bürofläche auch über eine Einzelhandelsfläche und ein voll ausgestattetes Betriebsrestaurant im Erdgeschoss in einer Größenordnung von m 2 sowie über 235 Stellplätze in vier Untergeschossen verfügen. Die Arbeiten verlaufen planmäßig. Die Gründungs- und Infrastrukturarbeiten wurden abgeschlossen. Zurzeit wird der Rohbau des Erdgeschosses errichtet. Es werden die Nachhaltigkeitszertifikate BREEAM Very Good und HQE angestrebt. Die Kaufvertragsunterzeichnung sowie der wirtschaftliche Übergang erfolgten am Cardiff, Admiral Cardiff Am wurde im Rahmen eines Direkterwerbs mit Zahlung nach Baufortschritt und Erbpacht der Kaufvertrag für die Projektentwicklung eines m 2 Mietfläche umfassenden Bürohauses in der walisischen Hauptstadt Cardiff geschlossen. Das in der David Street belegene zwölfgeschossige Gebäude ist mit einer Laufzeit von 25 Jahren an die Versicherungsgruppe Admiral vermietet und wird nach Fertigstellung vollvermietet übernommen. Die Bautätigkeiten für die Projektentwicklung des Bürohauses Admiral Cardiff wurden im April 2012 aufgenommen und verlaufen nach Plan. Gegenwärtig wird die zweigeschossige Tiefgarage samt der Gebäudegründung erstellt. Der neue Hauptsitz der Versicherung wird in Premiumlage im Stadtzentrum Cardiffs, nur 400 Meter von der Cardiff Central Rail Station entfernt, errichtet. Gegenüber befindet sich das im Jahr 2008 fertiggestellte St. David s Einkaufszentrum. Der wirtschaftliche Übergang erfolgte am Die Fertigstellung ist für das zweite Quartal 2014 vorgesehen. Für die Immobilie wird eine BREEAM- Excellent -Zertifizierung angestrebt. Ismaning, Adalperostraße Das Bürogebäude hat eine vermietbare Fläche von m 2. Im Jahr 2011 wurde der Antrag auf Modernisierung der Immobilie mit einer Budgetsumme von ca. EUR 3,4 Mio. genehmigt. Als Maßnahmen sind die Erneuerung der Außenanlagen, die architektonische Aufwertung der Eingangsbereiche und Fassaden sowie die Errichtung eines Parkdecks geplant. Nach Erstellung der Bauausführungspläne laufen derzeit die ersten Vergabeverhandlungen. Durch die verspätete Erteilung der Baugenehmigung wird sich die Fertigstellung der Baumaßnahme auf Mitte 2013 verschieben. Kayseri, Forum Kayseri Das mit dem Nachhaltigkeitszertifikat BREEAM Europe Retail 2008 Very Good ausgezeichnete Einkaufszentrum für Einzelhandel, Gastronomie und Kino mit Kfz-Stellplätzen und m 2 Nutzfläche wurde am eröffnet. Es befindet sich in Zentralanatolien in der Provinzhauptstadt Kayseri und verfügt über ein Einzugsgebiet von ca. 1,25 Mio. Einwohnern. Die Mängelbeseitigung wird zurzeit über Ersatzvornahmen zu Lasten des Generalunternehmers bzw. des Projektentwicklers durchge- Immobilienentwicklungen Lfd. Nr. Projekt Mietfläche m 2 Vorvermietungsstand/ Vermietungsstand zum Stichtag in % 1) Gesamtinvestition in Mio. EUR 2) Erwerbsdatum 24 Paris, KINETIK ,0 136, Cardiff, Admiral Cardiff 3) ,0 76,7 4) Pessac, Bois de Bersol ,0 84, Summe ,7 1) Nach Ertrag. 3) SAP Wechselkurs vom ) Voraussichtliche Gesamtinvestition nach erfolgter Fertigstellung. 4) Beteiligungsgesellschaft: Die Beteiligungsquote des UniImmo: Europa beträgt 80,01 %. 14

15 führt. Mit der abschließenden Mängelbeseitigung ist bis zum Jahresende 2012 zu rechnen. Das Shopping-Center wird in einer Gesellschaft gehalten, an der der UniImmo: Europa derzeit 100 % der Anteile hält. Eine vertraglich vereinbarte Rückgabeoption sichert dem Fonds das Recht zu, 50 % der Anteile an den Projektentwickler zurückzugeben. Im Zuge der Ermittlung der finalen Kaufpreis abrechnung werden ebenfalls die Verhandlungen über die Ausübung der Rückgabeoption geführt. Mons, Les Grands Prés Zur Stärkung des Standortes soll das bereits seit 2003 im Bestand der des UniImmo: Europa befindliche Einkaufszentrum Les Grands Prés ( m 2 ) in Mons ein Refurbishment er - halten und mit einem IKEA-Store (ca m 2, nicht im Eigentum des Fonds) im Westen und ca m 2 Verkaufsfläche im Osten erweitert werden. Der mit dem Grundstücksverkauf an IKEA einhergehende Stellplatzverlust wird durch ein von IKEA zu errichtendes Parkhaus kompensiert. Die Steuerung des Projektes einschließlich Planung und Ausführung erfolgt durch den Entwickler. Der Baubeginn ist für Juli 2013 und die Fertigstellung der Maßnahmen für Ende 2015 vorgesehen. Pessac, Bois de Bersol Das Bestandsobjekt aus dem Jahr 1986, bestehend aus einem Einkaufszentrum, einem Retail Park und einem GÉANT Supermarkt (der nicht Teil der Transaktion ist) wurde am angekauft. Bestandteil des Ankaufs ist eine komplette Renovierung des bestehenden Centers sowie eine Erweiterung um ca m 2. Die Union Investment Real Estate GmbH und der Verkäufer haben ein OPCI gegründet, in dem der UniImmo: Europa 80 % der Anteile 15

16 hält. Die restlichen 20 % verbleiben beim Verkäufer, der die anstehenden Entwicklungs- und Baumaßnahmen als Projektentwickler verantwortet. Der Bautenstand liegt per Berichtsstichtag bei etwa 91 % und entspricht damit dem vorgesehenen Plansoll. Die Fertigstellung der gesamten Maßnahme und die Eröffnung erfolgte am Immobilienentwicklungen (Bestandsübergang noch nicht erfolgt) Heddesheim, Multicube Siehe Ankäufe (Bestandsübergang noch nicht erfolgt). Immobilienentwicklungen (Bestandsübergang außerhalb des Berichtszeitraumes) Espoo Alberga B / Alberga C Siehe Ankäufe (Bestandsübergang außerhalb des Berichtszeitraums). Ankäufe (Bestandsübergang erfolgt) Boulogne-Billancourt, KINETIK Siehe Immobilienentwicklungen (Bestandsübergang erfolgt). Cardiff, Admiral Cardiff Siehe Immobilienentwicklungen (Bestandsübergang erfolgt). San Francisco, 555 Mission Street Am wurde im Rahmen eines Direkterwerbes das 33geschossige Büroobjekt 555 Mission Street in San Francisco für den UniImmo: Europa erworben. Das 2008 fertiggestellte und mit LEED-CS- Gold ausgezeichnete Objekt ist ein Class-A- Gebäude. 555 Mission Street ist zum Zeitpunkt der Berichtslegung zu 84,6 % nach Mietertrag an zwölf Mietparteien mit einer durchschnittlichen gewichteten Restlaufzeit von 8,0 Jahren vermietet. Hauptmieter mit einer Laufzeit von 14 Jahren ist ein internationales Beratungsunternehmen. Ins gesamt bietet der von Kohn Pederson Fox konzipierte Bürokomplex m 2 vermietbare Fläche mit sehr effizienten Grundrissen. Das repräsentative, mit hoher Sichtbarkeit ausgestattete Bürohochhaus befindet sich in zentraler Lage des South Financial District. Dieser genießt neben den traditionellen Central-Business-District-Mietern auch bei flächensuchenden Unternehmen der Kreativ- und Technologiebranche eine hohe Zugkraft. Die Immobilie grenzt unmittelbar an die Projektentwicklung des Transbay Transit Center, das nach geplanter Fertigstellung im Jahr 2017 das Drehkreuz für den Bus- und Bahnverkehr der Westküste der USA bilden wird. Die bereits gute Anbindung des Gebäudes zu öffentlichen Verkehrsmitteln wird sich damit nochmals verbessern. Der wirtschaftliche Übergang erfolgte am Ankäufe (Bestandsübergang noch nicht erfolgt) Heddesheim, Multicube Am wurde das Logistikprojekt (ca m 2 Lager - und ca m 2 Bürofläche) Multicube in Heddesheim im Rahmen eines Direkterwerbs angekauft. Das Projekt befindet sich im Rhein-Neckar-Gebiet, einer der umsatzstärksten Logistikregionen Deutschlands, mit einem direkten Anschluss an die Autobahn (A5) und in der Nähe von allen anderen wichtigen Verkehrsträgern (Bahn, Luftfracht und Binnenschifffahrt). Das Objekt ist zu 100 % und für 20 Jahre an ein Logistikunternehmen vermietet. Das Gebäude wurde mit der deutschen Nachhaltigkeitszertifizierung DGNB in Gold vorzertifiziert. Die ersten Teilabnahmen haben bereits im September stattgefunden, sodass derzeit drei der insgesamt zwölf Hallen vom Mieter genutzt werden. Das Projekt mit einer guten Bauqualität befindet sich im Terminplan, die Fertigstellung und Übergabe ist für Dezember 2012 vorgesehen. Ankäufe (Bestandsübergang außerhalb des Berichtszeitraumes) Espoo, Alberga B / Alberga C Am wurden die Büroneubauten Alberga B und Alberga C in Espoo jeweils im Rahmen eines Share-Deals für den UniImmo: Europa erworben. Die Objekte Alberga B und Alberga C sind der zweite und dritte Bauabschnitt der auf fünf Einheiten ausgelegten Projektentwicklung Alberga Business Park, der ebenfalls ein gemeinschaftlich genutztes Parkhaus mit 480 Parkplätzen umfassen wird. Die jeweils neungeschossigen Gebäude verfügen über insgesamt m 2 Mietfläche. Davon entfallen m 2 auf Alberga B und m 2 auf Alberga C. Zum Zeitpunkt der Berichtslegung hat das Objekt Alberga B einen Vorvermietungsstand von 69 % erreicht. Das Objekt Alberga C weist eine Vorvermietungsquote von 7 % auf. Seitens des Projektentwicklers besteht eine dreijährige Mietgarantie nach Fertigstellung für die leerstehenden Flächen. Das Investitionsvolumen beider Gebäude beläuft sich auf insgesamt EUR 48,3 Mio. und umfasst auch den anteiligen Erwerb von Gesellschaftsanteilen an dem Parkhaus, welches im Oktober 2012 fertiggestellt wurde. Für beide Gebäudeteile wird eine Zertifizierung nach dem britischen Nachhaltigkeitsstandard BREEAM in der Stufe Very Good angestrebt. Der Übergang in den Bestand der fertigen Objekte erfolgte für Alberga B am Die Fertigstellung für Alberga C ist für Juni 2013 geplant. Verkäufe (Bestandsübergang erfolgt) Boulogne-Billancourt, Aile Sud Am wurde das neungeschossige Gebäude Aile Sud mit m 2 Bürofläche in Boulogne-Billancourt bei Paris verkauft. Union Investment hatte das Objekt 1999 für den Uni Immo: Europa 16

17 Aktuelle Leerstandsangaben einzelner Objekte 1) Lfd. Nr. Objekt Anteil am Bruttosollmietertrag 2) des Objektes in % zum Anteil am Bruttosollmietertrag 2) des Objektes in % zum Leerstehende Mietfläche in m 2 Anteil am Bruttosollmietertrag 2) des Fonds in % zum Eschborn, Kölner Straße 12 56,26 57, ,18 9 Ismaning, Adalperostraße 82, 84, 86 83,45 50, ,24 31 Den Haag, De Haagsche Zwaan 56,62 0, ,46 34 Madrid, Amura 58,04 54, ,39 47 Brüssel-Zaventem, Corporate Village, Gebäude Bayreuth 43,18 39, ,27 59 Kuala Lumpur, Cap Square Tower 2 64,00 97, ,18 1) Objekte mit mehr als 33 % Leerstandsrate. 2) Mehrwertsteuer nicht enthalten. erworben. Während der Haltedauer von zwölf Jahren produzierte das an einen großen französischen Fernsehsender vermietete Objekt für den Fonds stetige Mieterträge. Der Verkauf erfolgte aufgrund sich bietender Marktchancen über dem Sachverständigenwert. Der wirtschaftliche Übergang erfolgte am Darmstadt, Luisencenter Nach einer Haltezeit von acht Jahren im Portfolio wurde das Einkaufszentrum Luisencenter in Darmstadt im Rahmen eines aktiven Asset-Managements veräußert. Der Verkauf erfolgte über dem zuletzt festgestellten Sachverständigenwert. Der wirtschaftliche Übergang erfolgte am Hamburg, Alstertor 17 / Hermannstraße 3 Am wurde das Büro- und Geschäftshaus Alstertor 17/ Hermannstraße 3 in Hamburg verkauft. Die Immobilie in zentraler Innenstadtlage wurde über dem Sachverständigenwert veräußert. Das Objekt gehörte zu den ersten Investments des UniImmo: Europa. Die Immobilie wurde im Jahr 2007 vollständig saniert und damit die Voraussetzung für den erfolgreichen Verkauf geschaffen. Der wirtschaftliche Übergang erfolgte am Hamburg, Cremon 3 / Hohe Brücke Das unter dem Namen Neptunhaus bekannte Bürohaus im Cremon 3 in Hamburg wurde am aufgrund sich bietender Marktchancen über dem zuletzt festgestellten Sachverständigenwert verkauft. Das nahezu vollvermietete Objekt mit einer Mietfläche von m 2 gehörte seit 1989 zum Portfolio des UniImmo: Europa. Der wirtschaftliche Übergang erfolgte am Marseille, Le Gaymard Am wurde das m 2 Mietfläche umfassende, nahezu vollvermietete Büroobjekt Le Gaymard in Marseille nach einer Haltedauer von rund acht Jahren verkauft. Der erzielte Verkaufserlös lag um rund EUR 5,3 Mio. über dem zuletzt festgestellten Sachverständigenwert. Der wirtschaftliche Übergang erfolgte ebenfalls am Seattle, Adobe Buildings Union Investment hat die starke Nachfrage im US-amerikanischen Büroimmobilienmarkt nach Core-Objekten genutzt und die Fondsimmobilie Adobe Buildings sowie die Immobilien-Gesellschaft in Seattle/Washington mit Gewinn im Rahmen eines Share-Deals veräußert. Der Verkaufspreis liegt über dem dama ligen Ankaufspreis und dem aktuellen Sachverständigenwert. Der m 2 Mietfläche umfassende, aus zwei Gebäudeteilen bestehende Bürokomplex im nördlichen Geschäftszentrum Seattles wurde 2005 für den UniImmo: Europa erworben. Der Gebäudeteil Waterfront ist mit dem Nachhaltigkeitszertifikat LEED EBOM in Platin ausgezeichnet. Der wirtschaftliche Übergang erfolgte am Vermietungssituation Im Verlauf des Geschäftsjahres ist die Vermietungsquote nach Mietertrag leicht von 92,6 % auf 92,1 % (Halbjahr: 92,5 %) gesunken. Die Vermietungsquote des Fonds befindet sich weiterhin auf einem guten Niveau. Im Zuge der Neu- und Nachvermietungsaktivitäten konnten rund m 2 neu- und nachvermietet werden. Zu den größten Vermietungen zählen die Mietvertragsabschlüsse und Verlängerungen in den Objekten Cap Square Tower 2 in Kuala Lumpur (Erstvermietung), Airport Business Park in Vescés (Ungarn) und Parque Industrial Tecnológico II in Mexiko. Es konnten Verträge über ca m 2 ( Cap Square Tower 2 ), ca m 2 ( Parque Industrial Tecnológico II ) und ca m 2 ( Airport Business Park ) abgeschlossen werden. In Deutschland wurden insgesamt ca m 2 vermietet. Davon entfallen ca m 2 auf das Airport-Center Hamburg und ca m 2 auf Abschlüsse in den Gewerbeparks Kirchheim-Heimstetten und Liederbach/Taunus. Außerdem wurden im Münchener Objekt CityQuartier Fünf Höfe Neu- und Nachvermietungen über ca m 2 abgeschlossen. 17

18 Bei den europäischen Objekten wurden insgesamt ca m 2 vermietet. Neben den Neu- und Anschlussvermietungen im Objekt Airport Business Park konnten im florido tower in Wien rund m 2 unter anderem an ein Finanzdienstleitungsunternehmen vermietet werden. Darüber hinaus konnten in den Objekten Saint Martial in Limoges ca m 2 und Les Grands Prés in Mons ca m 2 verlängert werden. In Mexiko-Stadt wurden in den Objekten Montes Urales I und Santa Fé III Mietvertragsverlängerungen sowie Neuabschlüsse u. a. mit Mietern aus der IT-Branche und Beratungsbranche über insgesamt ca m 2 abgeschlossen. In den USA konnten darüber hinaus insgesamt ca m 2 neu- bzw. anschlussvermietet werden. Ziel des Fondsmanagements ist es, die Vermietungsquote, ausgehend vom bereits hohen Niveau, noch zu steigern und zu stabilisieren. Um dieses Ziel zu erreichen, werden bei auslaufenden Verträgen aufgrund des hohen Konkurrenzangebotes und gesunkener Marktmieten Mietanreize wie mietfreie Zeiten und Ausbaukostenzuschüsse für die Mieter erforderlich. Dieser Aufwand belastet kurzfristig die Ertragslage des Fonds, sichert jedoch mittel- und langfristig für unsere Anleger die Ausschüttungsbasis durch die Erwirtschaftung von Ordentlichen Mieterträgen. 1.2 Ausblick Zins- und Devisenkursentwicklungen In den kommenden Monaten muss am europäischen Rentenmarkt weiterhin mit großen Schwankungen gerechnet werden. Nach der Ankündigung der Europäischen Zentralbank (EZB), unbegrenzt Staatsanleihen zu kaufen, hat sich die Lage in Südeuropa zwar entspannt, an den grundsätzlichen Problemen dieser Länder ändert sich vorerst aber wenig. Vor allem in Spanien ist die Haushaltslage derart angespannt, dass die Regierung in Madrid an einem Hilfsantrag nur schwer vorbeikommen dürfte. Bislang hat die spanische Regierung versucht, dies zu verhindern. Sollte Spanien aber weiterhin zögern, den Rettungsschirm in Anspruch zu nehmen, muss wieder mit einem deutlichen Anstieg der Renditen spanischer Papiere gerechnet werden. Ein Übergreifen auf italienische Anleihen wäre dann möglich. Zusätzliche Gefahr droht von den Ratingagenturen. Bleibt ein Hilfsantrag Spaniens aus, wird eine erneute Herabstufung wahrscheinlich. Aus rein wirtschaftlicher Sicht gibt es allerdings erste Erfolge. So haben sich die süd - europäischen Leistungsbilanzdefizite bereits verringert und die Wettbewerbsfähigkeit damit zugenommen. Da die Erholung allerdings noch viel Zeit in Anspruch nehmen wird, dürfte die Zweiteilung am europäischen Rentenmarkt vorerst weiter Bestand haben. Gleiches gilt für das niedrige Renditeniveau in den Kernländern Europas. Folglich sollten Anlagen, die mit einem Risikoaufschlag versehen sind, wie Unternehmensanleihen oder auch Schuldverschreibungen aus den aufstrebenden Volkswirtschaften gefragt bleiben. In den USA können Anfang 2013 auslaufende Steuervergünstigungen zu einer Belastung für die Konjunktur werden. Die Leitzinsen sollten sowohl in den USA als auch in Europa bis auf Weiteres niedrig bleiben. Nachhaltigkeit Verantwortungsbewusstes und ressourcenschonendes Wirtschaften ist auch in der Immobilienbranche zur Voraussetzung geworden, um Werte dauerhaft zu sichern und zu steigern. Die Ent wicklung unseres Immobilien-Portfolios erfolgt daher syste matisch unter Aspekten der Nachhaltigkeit. Die ganzheitliche Betrachtungsweise der Immobilieninvestments über den gesamten Lebenszyklus mit dem Fokus auf die ökonomische Qualität, die Umweltwirkung sowie die funktionalen und sozio-kulturellen Aspekte, folgt dem Ziel, den Anteil von nachhaltigen Immobilien im Bestand des Fonds kontinuierlich auszubauen. Diesem ganzheitlichen Qualitätsverständnis entsprechend, haben wir unsere Prozesse an Standards ausgerichtet, die im ZIA-Leitfaden Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft Kodex, Berichte und Compliance des ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.v. festgelegt sind. Zudem haben wir als Unterzeichner der UN Principles for Responsible Investment (UN PRI) wesent liche Grundsätze für verantwortungsbewusstes Wirtschaften in unser Handeln integriert. Im Rahmen eines zertifizierten Umweltmanagementsystems hat Union Investment sich dazu über alle Geschäfts bereiche hinweg verpflichtet, ihre Umweltleistung unter Einhaltung der gesetz lichen Mindestanforderungen kontinuierlich zu verbessern. Portfoliostrategie Der breit diversifizierte Fonds UniImmo: Europa weist eine ausgewogene und insofern risikoarme Streuung nach Regionen, Standorten, Nutzungsarten und Mietern auf. Zur Betonung des strategischen Fokus des UniImmo: Europa auf europäische Investitionsstandorte sieht das Fondsprofil eine Quote für Investments in Europa, einschließlich Deutschland, von mindestens 60 % vor. Die aktuelle Auslastung liegt bei 76 %. Die größte Länderallo kation des Fonds liegt mit aktuell rund 31 % in Deutschland. Amerika- und Asien/Pazifik-Investments sind mit einer Quote für außereuro päische Immobilien anlagen als Beimischung auf maximal 40 % begrenzt. Sie liegt derzeit bei 24 %. Hinsichtlich der Risikodiversifizierung soll nahezu ausschließlich an etablierten Standorten mit geringem Länderrisiko investiert werden. Die diesbezügliche Zielvorgabe liegt bei mindestens 70 %. In be - grenztem Umfang erfolgt eine Beimischung von prosperierenden Immobilienstandorten mit höherem Länderrisiko, für die aufgrund 18

19 laufender Marktanalysen eine besonders gute Entwicklungschance prognostiziert werden kann. Analog der Verfügbarkeit auf den gewerblichen Immobilienmärkten stehen für den UniImmo: Europa Büroobjekte und hochwertige Shopping-Center im Fokus der Akquisitionstätig keiten. Diversifiziert wird das Portfolio durch die Bei mischung von Hotel immo - bi lien sowie in geringerem Umfang durch Bei mischung weiterer Nutzungen wie Logistikimmobilien. Die Investitionsentscheidungen des Managements fokussieren auf die Erzielung von Ordentlichen Mieterträgen. Zur Gewährleistung des stetigen Mietertrages werden vornehmlich Objekte mit bonitätsstarken Mietvertragspartnern und möglichst langfristigen Mietvertragslaufzeiten erworben. Investitionen in Projektentwicklungen sind in begrenztem Umfang zulässig, wenn potenzielle Risiken aus der Erstvermietung oder den Baukosten vertraglich weitgehend abgesichert sind. Im laufenden Geschäftsjahr soll das Portfolio durch gezielte Investitionen in hochwertige Büro-, Einzel handels- und Hotelimmobilien weiter ausgebaut werden. Hierbei gilt es, gezielt Investitionschancen in Europa sowie in den Regionen Amerika und Asien/Pazifik zu nutzen, um auch außerordentliche Erträge erzielen zu können und das Portfolio weiter zu diversifizieren. Die Entwicklung des Fonds über die letzten Monate hat gezeigt, dass das Portfolio auch in einem schwierigen Marktumfeld gut aufgestellt ist. Gleichzeitig ist es uns gelungen, Marktchancen wahrzunehmen und uns in einer Wiederbelebung der Märkte zu positionieren. Wir freuen uns, den erfolgreichen Weg des Fonds auch weiterhin mit Ihnen beschreiten zu dürfen. Hamburg, im November 2012 Union Investment Real Estate GmbH Die Geschäftsführung Dr. Kutscher (Vorsitzender) Dr. Beck Dr. Billand Noack Regionale Verteilung des Immobilienvermögens 1) Portfolioanteil in % Ziel: % Ziel: bis 40 % % 20 0 Europa 24 % Welt (ex. Europa) Ziel-Korridor IST-Verteilung 1) Bestand inklusive Projekte zum Sachverständigenwert und über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien zum anteiligen Sachverständigenwert. 19

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