Quartierplan Sonnenberg

Transkript

1 13. März 2014

2 Inhaltsverzeichnis 1 Ausgangslage Situation Absichten der Grundeigentümerin Überbauungskonzept Planungsrechtliche Ausgangslage 4 2 Erläuterungen Quartierplan Allgemeine Bestimmung Erschliessung Überbauungsbestimmungen Umgebung Übriges 10 3 Verfahren Übergeordnete Planung Information und Mitwirkung Vorprüfung Rechtsverfahren Genehmigung 15 4 Nachweise Allgemeines Siedlung 16 Anhang 18 A2 Lärmberechnung 19 A3 Nachweise 22 Impressum 23 Strittmatter Partner AG St. Gallen, 13. März 2014 Seite 2

3 1 Ausgangslage 1.1 Situation Das Quartierplangebiet Sonnenberg liegt etwas ausserhalb, westlich des Dorfkernes von Walzenhausen, an der Kantonsstrasse nach Wolfhalden. Die AMS Arts Ministry School, als heutige Grundeigentümerin der unüberbauten Teile des Quartierplangebietes und selbst im Quartierplangebiet ansässig, möchte für die unüberbauten Grundstücke und Grundstücksanteile eine Bebauung ermöglichen. Das Architekturbüro Ernst Züst GmbH, Rheineck, hat dazu ein Überbauungskonzept erarbeitet. 1.2 Absichten der Grundeigentümerin Der unüberbaute Teil des Planungsgebietes soll im Wesentlichen in zwei Baufelder aufgeteilt werden. Das Baufeld entlang der Kantonsstrasse soll an Dritte verkauft, das nördlichere Baufeld für den Bedarf der AMS oder ebenfalls auch für Wohnnutzungen Dritter genutzt werden können. Dabei soll im oberen Baufeld eine verdichtete Bauweise ermöglicht werden. Im Gegenzug bleibt eine ebenfalls im oberen Teil des Gebietes liegende Parzelle (Parz. 1534) von Überbauung frei. Die bereits bebauten Teile des Planungsgebietes sollen in ihrem Bestand erhalten bleiben; bauliche Änderungen richten sich nach den Regelbauvorschriften. In Berücksichtigung der Hanglage soll für Neubauten im Baubereich B ein zusätzliches Vollgeschoss realisiert werden können. 1.3 Überbauungskonzept Die Erschliessung des Gebietes soll grundsätzlich nach dem gleichen Konzept erfolgen, wie dies schon der Quartierplan von 1984 vorgesehen hat; die Linienführung wird aber den topografischen Verhältnissen besser angepasst. Die Lage des Einlenkers in die Kantonsstrasse bleibt an gleicher Stelle wie 1984 geplant und wurde vom Architekten bereits mit dem Tiefbauamt des Kantons vorbesprochen. Das Überbauungskonzept sieht im Baubereich entlang der Kantonsstrasse eine Bebauung mit modernen Einfamilienhäusern vor, die in verdichteter Bauweise teilweise auf einem gemeinsamen Sockel erstellt werden sollen. Durch die Wahl der Dachform (Flachdach) sollen die Bauten in ihrer Höhe so beschränkt werden, dass die Aussicht für die bestehenden Bauten im südlich der Kantonsstrasse gelegenen Baugebiet möglichst wenig beeinträchtigt wird. Im zweiten Baubereich sind wahlweise Ein- oder Mehrfamilienhäuser in punktueller Bauweise vorgesehen. Grundsätzlich wird ebenfalls ein modernes Erscheinungsbild mit einheitlichen Bauformen angestrebt. Im Baubereich der heutigen AMS wird ein Ersatzbau des bestehenden Gebäudes Assek. Nr. 941 ermöglicht. Strittmatter Partner AG St. Gallen, 13. März 2014 Seite 3

4 Gemeinde Walzenhausen Abb. 1 Modellfotos Überbauungskonzept 1.4 Planungsrechtliche Ausgangslage Übergeordnete Planungen Der kantonale Richtplan weist das Planungsgebiet als Baugebiet aus. Der kantonale Richtplan sowie der kantonale Schutzzonenplan enthalten keine weiteren relevanten Aussagen zum Planungsgebiet. Strittmatter Partner AG St. Gallen, 13. März 2014 Seite 4

5 Kommunale Planungen Das Gebiet gehört gemäss rechtskräftigem Zonenplan der Gemeinde Walzenhausen (Genehmigung durch den Regierungsrat: ) der Wohnzone W2 sowie teilweise der Grünzone an und ist zu einem Teil überbaut. Seit dem (mit Änderung vom ) besteht für das Gebiet ein rechtskräftiger Quartierplan, der eine geordnete Überbauung und zweckmässige Erschliessung des Gebietes sowie die bauliche Erweiterung einer bestehenden Privatschule ermöglichen sollte. Seit 1984 wurden jedoch weder die Erschliessung noch die bauliche Erweiterung des Gebietes in Angriff genommen. Die baulichen Möglichkeiten, die der rechtskräftige Quartierplan zulässt beziehungsweise vorsieht, sind heute überholt. Durch die Veränderung des Waldbestandes in den vergangenen 20 Jahren entspricht die Abgrenzung des Quartierplangebietes von 1984 nicht mehr den heutigen Gegebenheiten. Mit dem Zonenplan von 1997 wurde die Waldgrenze verbindlich festgelegt und die Zonengrenze entsprechend angepasst. Das eigentliche Baugebiet ist davon zwar nicht betroffen, dafür jedoch der Freihaltebereich bzw. die Grünzone. Mit der Neuerstellung des Quartierplanes können die bestehenden Differenzen des alten Quartierplanes zum Zonenplan eliminiert werden. Gemäss dem Gemeinderichtplan sind im Quartierplangebiet neben den Überbauungs- und Erschliessungsbestimmungen insbesondere die Fuss- und Wanderwegführung sowie die Aussichtslage speziell zu berücksichtigen. Weiteres Das Gebiet ist nicht durch Naturgefahren gefährdet. Förderung der Überbauung Gemäss Art. 56 BauG sind die seit mehr als zehn Jahren unüberbauten Baugebiete entschädigungslos auszuzonen, falls diese nicht vollständig erschlossen sind und mit den Bauarbeiten zur Überbauung nicht begonnen wurde. Das Planungsgebiet ist von dieser Bestimmung betroffen. Da Bauabsichten bestehen und entsprechende Arbeiten laufen (Quartierplan, Überbauungskonzept), wurde die Nutzung als Bauland über den 1. Januar 2014 mit einem verwaltungsrechtlichen Vertrag zwischen Grundeigentümer und Gemeinde gesichert und eine Fristverlängerung beantragt. Strittmatter Partner AG St. Gallen, 13. März 2014 Seite 5

6 2 Erläuterungen Quartierplan Die nachfolgenden Ausführungen zu den materiellen Planinhalten folgen der Terminologie der Sonderbauvorschriften. 2.1 Allgemeine Bestimmung Geltungsbereich Das Planungsgebiet umfasst das Siedlungsgebiet Sonnenberg nördlich der Kantonsstrasse und entspricht ungefähr dem Gebiet des bestehenden Quartierplans. 2.2 Erschliessung Bewegter Verkehr Die Erschliessung ist auf das Überbauungskonzept ausgelegt. Die Einfahrt ab der Kantonsstrasse ins Quartierplangebiet ist im Bereich der heute bestehenden Einfahrt und am gleichen Ort wie die Einfahrt im bestehenden Quartierplan angeordnet. Am Ende des Baubereiches B wird ein Wendeplatz für m-lastwagen erstellt, so dass Lastwagen vorwärts ins Quartier und wieder vorwärts auf die Kantonsstrasse fahren können. Der Einlenkerbereich in die Kantonsstrasse wird so ausgestaltet, dass die für Lastwagen notwendigen Zusatzflächen in anderen Materialien (z.b. Chaussierung, Pflästerung) und überfahrbar ausgebildet werden. Damit kann die dominierende Erscheinung der Verkehrsflächen gemindert und das siedlungsverträgliche Verkehrsverhalten gefördert werden. Mit den Strassenbreiten ist auf den neuen Erschliessungsstrassen mindestens der Begegnungsfall Auto Velo gesichert (Zufahrtsweg gemäss Norm VSS ). Andere Begegnungsfälle können auch über die Vorplätze erfolgen. Die Wegführung des bestehenden kantonalen Wanderweges wird sichergestellt. Zusätzlich werden arealintern weitere Fussgängerverbindungen geschaffen. Mit diesen Fusswegen, welche durch Richtungspunkte ausgeschieden sind, sollen für die Fussgänger kurze und sichere Wege durch das Quartier ermöglicht werden. Ruhender Verkehr Die notwendigen Parkierungsflächen für die Neubauten sind grundsätzlich in den entsprechenden Baubereichen oder direkt angrenzend anzuordnen. Sämtliche für den Publikumsverkehr im Bereich A3 benötigte Parkplätze sind ebenfalls im Quartierplan sicherzustellen und über die neue Strasse zu erschliessen. Strittmatter Partner AG St. Gallen, 13. März 2014 Seite 6

7 Sichtfelder Die notwendigen Sichtfelder für den motorisierten Verkehr und den Langsamverkehr werden gemäss VSS-Normen gesichert. Diese Einschränkungen werden durch das kantonale Tiefbauamt im Grundbuch öffentlich-rechtlich angemerkt. 2.3 Überbauungsbestimmungen Baubereiche Mit den Baubereichen werden zweckmässige Bereiche für die Hauptbauten in Abstimmung mit der Erschliessung festgelegt. Für den Baubereich B werden die notwendigen Abweichungen zur Regelbauweise geregelt. Zusätzliche Erläuterungen dazu sind in Kapitel 4 aufgelistet. Ausnützung In der Wohnzone W2 gilt eine Ausnützungziffer von In den Baubereichen A2, A3, und B wird die maximal mögliche Bruttogeschossfläche pro Baubereich festgelegt. Die mögliche Ausnützung der Parzelle 1534 (Bauverbot / Freihaltebereich F) soll dabei im Baubereich A3 kompensiert werden. Aufgrund der erhöhten Anforderungen und der Konzeptstudie im Baubereich B soll ein Ausnützungsbonus von 10 % (Ausnützungsziffer von 0.55) zur Anwendung kommen. Im Gegenzug verbleibt eine Freifläche inmitten des überbauten Gebietes (F). In den Baubereichen A2 wird die Ausnützungsziffer von 0.5 angewendet. Damit ergeben sich folgende Ausnützungen: Bereich anrechenbare Grundstücksfläche (m 2 ) mögliche anrechenbare Bruttogeschossfläche (m 2 ) mit AZ = 0.5 anrechenbare Bruttogeschossfläche (m 2 ) nach Quartierplan A A B (entspricht AZ = 0.55) F (Bauverbot) Differenz (m 2 ) + 95 Somit wird über das ganze Quartierplangebiet gesehen eine Ausnützung von 0.5 eingehalten, mit Ausnahme des Baubereichs B (AZ = 0.55). Die nachfolgende Übersicht zeigt die Aufteilung der anrechenbaren Grundstücksflächen, die durch die blauen Linien abgegrenzt sind. Strittmatter Partner AG St. Gallen, 13. März 2014 Seite 7

8 Abb. 2 Übersicht anrechenbare Grundstücksflächen Geschossigkeit Gebäudehöhe In Anbetracht der Hanglage wird im Baubereich B ein zusätzliches Vollgeschoss zugelassen. Die Erhöhung der Anzahl Vollgeschosse bedarf auch der Anpassung der Gebäudehöhe. Die Firsthöhe wird nicht erhöht. Abstände Zur Ermöglichung einer verdichteten Bauweise im Baubereich B wird der kleine Grenzabstand von 4.00 auf 3.00 m reduziert, was einen Gebäudeabstand von 6.00 m zulässt. Bebauung Die Baubereiche gegenüber der Kantonsstrasse werden an das Vorprojekt zum Ausbau der Kantonsstrasse Nr. 58 (inkl. neues Trottoir) angepasst. Daher werden sie nicht in Relation zur bestehenden Strasse sondern mit Koordinaten fixiert. Der gesetzliche Strassenabstand von 6.00 m wird eingehalten. Auf Parzelle 1534, dem Freihaltebereich F, besteht ein privatrechtliches Bauverbot (zugunsten Parz. 1044). Strittmatter Partner AG St. Gallen, 13. März 2014 Seite 8

9 Baubereich Lichthof Zur besseren Belichtung und Belüftung der Bauten (Zwischengeschoss) im relativ schmalen Baubereich B wird gegenüber der Kantonsstrasse für die Erstellung eines Lichthofes eine reduzierte Baulinie festgelegt. Die nachfolgende Abbildung zeigt die verwendete Bezeichnung der Geschosse der Bauten in den Beilageplänen im Baubereich B auf: Abb. 3 Geschossigkeit Obergeschoss Erdgeschoss Zwischengeschoss Garagengeschoss Gestaltungsbestimmungen Die bestehenden Bauten im Quartierplangebiet sind, mit Ausnahme des Hauptgebäudes der AMS, einfache, zurückhaltende Volumen vergleichbarer Grösse und Dachform. Alle Gebäude im Quartierplangebiet, inklusive der Bauten der AMS, fügen sich gut und unauffällig in die gewachsene Umgebung ein. Neubauten sind auch in einer neueren, moderneren Ausdrucksform denkbar. Die Anordnung der Bauten soll jedoch weiterhin punktuell bleiben und jeder Baubereich soll in sich über eine Einheitlichkeit verfügen. Die Bauten sind zurückhaltend zu gestalten. Ein spezielles Augenmerk ist auf die Einfügung in die Umgebung zu richten (vergleiche Sonderbauvorschriften). Zur Beurteilung der baulichen Gesamtwirkung kann die Baubewilligungskommission zusätzliche Beurteilungsgrundlagen verlangen. Gemäss Art. 13 SBV werden qualitativ erhöhte Anforderungen an die Bauten und Anlagen gestellt. Dies gilt in Relation zu einem Durchschnittsbau resp. der Regelbauweise. Neben der sorgfältigen Einfügung in die Umgebung kann dies auch durch eine über der Regelbauweise liegende Architektursprache, die Bauweise oder den Umgang mit der Energie erreicht werden. Die Bestimmungen zu den Bereichen Farbgebung, Aussichtschutz und Dachgestaltung der Baubereiche B und A2 sichern eine Qualität der Gestaltung der Bebauung, die über der Regelbauweise liegt. Aus ökologischen Gründen sind im Aussenraum einheimische standortgerechte Pflanzen zu verwenden. Deswegen und auch aus gestalterischen Grün- Strittmatter Partner AG St. Gallen, 13. März 2014 Seite 9

10 den werden Thujahecken und hochstämmige Nadelbäume untersagt. Dies ist keine relevante Einschränkung für die Grundeigentümer, da genügend ökologische Alternativen für immergrüne Pflanzen bestehen. 2.4 Umgebung Die Bestimmungen zur Umgebungsgestaltung dienen wie die vorhergehend erwähnten Gestaltungsbestimmungen der Bebauung dazu, eine gute Einpassung in die Topographie und eine gute Gesamtwirkung zu erzielen. 2.5 Übriges Lärmnachweis Vorgaben Die Baubereiche A1, A4 und B befinden sich in der näheren Umgebung einer massgebenden Lärmquelle. Der Nachweis für die Einhaltung der Belastungsgrenzwerte wird auf den Baubereich B beschränkt. In den Baubereichen A1 und A4 gilt die Regelbauweise. Sie sind entlang der Strasse grösstenteils bereits bebaut. Belastungsgrenzwerte Es gelten die Planungswerte der Empfindlichkeitsstufe ES II gemäss Lärmschutzverordnung. Tag Nacht Planungswerte 55 db(a) 45 db(a) Immissionsgrenzwerte 60 db(a) 50 db(a) Alarmwerte 70 db(a) 65 db(a) Strassenbauprojekt Mit dem neuen Strassenbauprojekt (Kantonsstrasse Nr. 58, Teilstück Sonnenberg - Einlenker Kantonsstrasse Nr. 54, Vorprojekt gemäss Ingenieurbüro Wälli AG, Herisau) entsteht eine geänderte Ausgangslage für die Lärmbeurteilung. Die neue Strasse ist mit einer Breite von 5.5 m und einer leicht geänderten Linienführung vorgesehen. Auf der nördlichen Strassenseite soll ein Trottoir mit einer Breite von 1.5 m entstehen. Bestehende Lärmbeurteilung Vom Tiefbauamt, Departement für Bau und Umwelt des Kantons Appenzell Ausserrhoden, wurde für das Jahr 2010 eine Lärmberechnung für den Sonnenberg erstellt. Diese Lärmberechnung, basierend auf der Schriftenreihe Umwelt Strittmatter Partner AG St. Gallen, 13. März 2014 Seite 10

11 Nr. 15, des Bundesamtes für Umwelt, Wald und Landschaft, ist von dem folgenden Verkehrsaufkommen ausgegangen: Tag Nacht Durchschnittlicher Verkehr Nt / Nn Schwerverkehrsanteil 8 % 4 % Auf der Grundlage eines jährlichen Wachstums von 1 % wird im Jahr 2012 von dem folgenden durchschnittlichen Verkehrsaufkommen ausgegangen: Durchschnittlicher Verkehr Nt / Nn Tag Nacht Lärmbeurteilung Grundlage Die Lärmberechnungen werden mit einem Handberechnungsformular, basierend auf den nachfolgenden Grundlagen, erstellt: Schriftenreihe Umweltschutz Nr. 60, Computermodell zur Berechnung von Strassenlärm; BUWAL, Bern, Mitteilungen zur Lärmschutz-Verordnung (LSV) Nr. 6, Strassenlärm: Korrekturen zum Strassenlärm-Berechnungsmodell; BUWAL, Bern, Immissionspunkt Der Immissionspunkt liegt auf der Grenze des Baubereiches und wurde dort gesetzt, wo der Baubereich am nächsten zur Strasse liegt. Die Häuser des zu Grunde liegenden Architekturprojektes liegen etwa 0.5 m hinter der Baubereichsgrenze. Strittmatter Partner AG St. Gallen, 13. März 2014 Seite 11

12 Abb. 4 Lage des berechneten Immissionspunktes, auf einem Ausschnitt des Quartierplans IP Schnitt A Abb. 5 Schematischer Schnitt A Lärmberechnung Tag Nacht Beurteilungspegel, Lr (gerundet) 55 db(a) 45 db(a) Planungswert 55 db(a) 45 db(a) Über- / Unterschreitung des PW 0 db(a) 0 db(a) Die Planungswerte im EG und im 1. OG sind eingehalten. Somit sind aufgrund der Lärmschutzverordnung keine Lärmschutzmassnahmen notwendig Kehrichtsammelstelle Für das Quartierplangebiet wird eine gemeinsame Kehrichtsammelstelle verlangt. Um unnötige Ein- und Ausfahrten mit Lastwagen zu vermeiden, wird diese am Rande der Kantonsstrasse, im Bereich des Einlenkers, positioniert. Die Standorte der Sammelstelle und der Bushaltestelle sind ausserhalb des Sichtfeldes festzulegen. Strittmatter Partner AG St. Gallen, 13. März 2014 Seite 12

13 2.5.3 Baulicher Zivilschutz Die Anforderungen an den baulichen Zivilschutz richten sich nach dem Bundesgesetz über den Bevölkerungsschutz und den Zivilschutz (BZG), der Verordnung über den Zivilschutz (ZSV), dem kantonalen Baugesetz, dem kantonalen Zivilschutzgesetz (ZG) und der kantonalen Verordnung über den Zivilschutz (ZSV). Die kantonale Verordnung über den Zivilschutz ist in Überarbeitung. Die ab 1. Januar 2012 geltende Revision des Bundesgesetzes über den Bevölkerungsschutz und den Zivilschutz behält das Prinzip der Schutzraumpflicht bei. Im Grundsatz sind neue Schutzräume nur noch bei Grossbauten ab 38 Zimmern zu erstellen. Neue Schutzräume haben mindestens 25 Schutzplätze zu umfassen. Besteht jedoch in einem Beurteilungsgebiet ein Schutzraumdefizit, kann der Kanton gemäss Art. 17 Abs. 6 ZSV auch bei Wohnhäusern mit weniger als 38 Zimmern Schutzräume anordnen. In Einfamilienhäusern sind keine Schutzräume zu erstellen. Wird ein Schutzraum erstellt, der mehr Schutzplätze als gemäss der Bebauung der Baubereiche A2, A3 und B zur Verfügung stellt, so ist der Mehrbedarf mit Ersatzbeträgen zu finanzieren. Strittmatter Partner AG St. Gallen, 13. März 2014 Seite 13

14 3 Verfahren 3.1 Übergeordnete Planung Der Quartierplan steht in keinem ersichtlichen Widerspruch zur Bundesgesetzgebung, zum kantonalen Richtplan, zum kantonalen Schutzzonenplan respektive zur kommunalen Zonen- und Richtplanung. 3.2 Information und Mitwirkung Vorgängig und im Verlaufe der Erarbeitung des Quartierplanes fanden verschiedene Gespräche zwischen dem Architekten der Grundeigentümerin und der Gemeinde statt. Dabei wurden die Rahmenbedingungen für eine Überbauung des Gebietes Sonnenberg festgelegt. Die Bevölkerung wird anlässlich der Planauflage über den Quartierplan informiert. 3.3 Vorprüfung Der wurde dem Departement Bau und Umwelt am 22. März 2011 zur Vorprüfung eingereicht. Mit Bericht vom 5. Mai 2011 nimmt das Planungsamt dazu Stellung. Die Ergebnisse wurden mit dem Planungsamt besprochen und die Unterlagen entsprechend angepasst. Die Unterlagen wurden am 19. September 2013 zu einer zweiten Vorprüfung eingereicht. Mit Bericht vom 7. November 2013 nimmt das Planungsamt dazu Stellung. Die Ergebnisse wurden mit dem Planungsamt am 9. Januar 2014 besprochen und die Unterlagen entsprechend angepasst. Daraus wurden folgende Anpassungen gemacht: Plan: Neu: Beobachtungspunkt vermasst. Neu: Grünzone GR als Hinweis (ersetzt Freihaltebereich F1) Geändert: Strassenprojekt mit Wendehammer als Festlegung. SBV: Neu: Art. 23, Zugang Wasserversorgung (ersetzt Art. 19, Abs. 2) Neu: Art. 20 Abs. 3 und 4 wurden auf Anweisung des Kantons eingefügt. Geändert: Art. 3 Abs. 2 und 3 wurde ergänzt. Geändert: Art. 6 wurde angepasst. Geändert: Art. 10 und 11: In den Baubereiche A2 und A3 (ehemals A und C2) gilt neu die Regelbauweise. Geändert: Art. 11i: Um einen durchgängigen Sockel zu verhindern, sollen nur je zwei Bauten im untersten Geschoss zusammengebaut werden können. Geändert: Art. 16. Abs. 1: Flachdächer sind im Baubereich B nicht mehr zwingend, sondern zulässig. Geändert: Art. 16 Abs. 2: Es sind je Baubereichen die Dächer formal einheitlich zu gestalten. Geändert: Art. 21 wurde gemäss Absprache mit Kanton geändert. Strittmatter Partner AG St. Gallen, 13. März 2014 Seite 14

15 3.4 Rechtsverfahren Für den ist das ordentliche Verfahren gemäss Art. 45 ff Baugesetz durchzuführen. Der Quartierplan wird der öffentlichen Planauflage unterstellt (30 Tage). 3.5 Genehmigung Der tritt mit der Genehmigung durch das Departement Bau und Umwelt in Rechtskraft. Gleichzeitig wird der vom (mit Änderung vom ) aufgehoben. Strittmatter Partner AG St. Gallen, 13. März 2014 Seite 15

16 4 Nachweise 4.1 Allgemeines Nachfolgend sind nur die planungsrelevanten Nachweise erläutert. Die Überprüfung der Vollständigkeit der relevanten Nachweise ist im Anhang A2 dokumentiert. 4.2 Siedlung Abweichungen Regelbauweise und deren Begründung Die folgende Übersicht zeigt die Abweichungen von der Regelbauweise: Regelbauweise Wohnzone W2 Regelung Überbauungsplan für Baubereich B Gebäudehöhe * 8.00 m m Anzahl Vollgeschosse 2 3 Dachgeschoss zulässig nicht zulässig talseitig sichtbare Geschosse 3 4 Gebäudeabstand 8.00 m 6.00 m Gebäudelänge m unbeschränkt innerhalb Baubereich Mehrlängenzuschlag ab m 1/5 der Mehrlänge, entfällt max m Strassenabstand arealintern 4.00 m (Erschliessungsstr.) 3.00 m (Wege) m ** * Gebäudehöhen gemäss Projekt (vgl. Beilagepläne): Baubereich B (EFH): 9.79 / m ** durch die Baubereiche vorgegeben Die Abweichung von der Regelbauweise resultiert aus dem Bestreben im Planungsgebiet, eine angemessene Verdichtung zu erreichen und die Überbauung angemessen in die Hanglage einzupassen. Damit wird der erwünschte haushälterische Umgang mit dem begrenzten Boden unterstützt. Auch die arealinterne Wohnhygiene wird durch die Abweichungen nicht beeinträchtigt, da die Hauptwohnrichtungen freigehalten werden. Das teilweise zusammengebaute Garagengeschoss tritt nicht übermässig oder störend in Erscheinung. Es wird nur aus wenigen Blickrichtungen wahrgenommen. Die Unterschreitung des Strassenabstandes beeinträchtigt die Verkehrssicherheit im Quartier nicht, da weiterhin genügend Abstand der Bauten zur Strasse vorhanden ist und die Verkehrsbelastung minimal ist. Die Vorgaben von Art. 41 BauG über das Verhältnis von Quartierplänen zur Zonenordnung werden eingehalten: Strittmatter Partner AG St. Gallen, 13. März 2014 Seite 16

17 Die Sonderbauvorschriften widersprechen dem Zonenzweck nicht. Die Geschosszahl wird nur im Baubereich B um ein Geschoss erhöht. Durch die Sonderbauvorschriften wird eine einheitliche Gestaltung, eine angemessen Anpassung an das Gelände sowie eine siedlungsverträgliche Einpassung des Lärmschutzes erreicht, was die Überbauung gegenüber der Regelbauweise auszeichnet. Da mit den Baubereichen die Anordnung und Gliederung der Bauten festgelegt wird, kann von der Geschossigkeit sowie von der zonenkonformen Ausnützung abgewichen werden. Die Interessen der Nachbarn werden nicht wesentlich beeinträchtigt. Die Auswirkung der Erhöhung der Geschosszahl im Baubereich B wird reduziert, indem ein zusätzliches Attikageschoss nicht mehr zulässig ist. Weiter wird auch die Fristhöhe nicht erhöht. Somit ergibt sich im Baubereich B sogar eine höhenmässige Beschränkung, da dort Flachdächer zulässig sind. Die Grenzabstände nach Regelbauweise werden eingehalten Weiteres Strassenkapazität Die Kapazität der bestehenden Strassen ist auch mit dem zusätzlichen Verkehr gewährleistet. Entwässerung Die Vorschriften zur Entwässerung und Retention unterstützen die Zielsetzungen der generellen Entwässerungsplanung. Strittmatter Partner AG St. Gallen, 13. März 2014 Seite 17

18 Anhang A1 A2 A3 Projektpläne Architektur (separat) Lärmberechnung Nachweise Strittmatter Partner AG St. Gallen, 13. März 2014 Seite 18

19 A2 Lärmberechnung Strittmatter Partner AG St. Gallen, 13. März 2014 Seite 19

20 Strittmatter Partner AG St. Gallen, 13. März 2014 Seite 20

21 Strittmatter Partner AG St. Gallen, 13. März 2014 Seite 21

22 A3 Nachweise Checkliste Sondernutzungsplanung «Wohnen» Siedlung nicht relevant relevant Abweichungen gegenüber der Regelbauweise vgl. Kap. 4.2 Wohnlichkeit und architektonische Qualität vgl. Kap. 4.2 Haushälterische Bodennutzung vgl. Kap. 4.2 Lärmschutz vgl. Kap Luftverschmutzung und Gerüche x Schutz vor nichtionisierender Strahlung (NIS) x Ortsbildschutz und Kulturdenkmäler x Energie x Etappierung x Störfallvorsorge x Infrastruktur und Wirtschaft nicht relevant relevant Nutzungszuordnung x Kosten / Erträge x Natur und Landschaft nicht relevant relevant Einordnung in die Landschaft oder das Quartier vgl. Kap. 2.4 Förderung Natur im Siedlungsraum x Freihaltung von Bach- und Flussufern x und 4.2 Siedlung und Verkehr nicht relevant relevant Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr x Kapazitätsreserven Strassennetz vgl. Kap. 4.2 Langsamverkehrsnetz vgl. Kap. 2.2 Parkierung und Erschliessung vgl. Kap. 2.2 Wasser und Boden nicht relevant relevant Naturgefahren x Abstimmung Generelle Entwässerungsplanung (GEP) vgl. Kap. 4.2 Belastete Standorte x Strittmatter Partner AG St. Gallen, 13. März 2014 Seite 22

23 Impressum Strittmatter Partner AG Vadianstrasse St. Gallen T: F: Projektleitung Armin Meier dipl. Ing. FH SIA, Raumplaner FSU Wirtschaftsing. FH, Planer Reg. A Fachbearbeitung Samuel Barben BSc FH in Raumplanung 777:002 14:1_:PB_ doc Strittmatter Partner AG St. Gallen, 13. März 2014 Seite 23