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2 Bauauftragsrechnung I Der Aufbau der Bauauftragsrechnung: Die Bauauftragsrechnung definiert sich durch bestimmte Kalkulationsstufen: vor Vertragsabschluss nach Vertragsabschluss Darüber hinaus beinhaltet die Nachkalkulation die Überprüfung von Kalkulationsansätzen Bauauftragsrechnung II Die Phasen der Bauauftragsrechnung Auftragsverhandlung Angebotslegung Nachtragskalkulation Arbeitskalkulation (Arbeits-) Vorbereitung Abwicklung Angebotskalkulation Auftragskalkulation Vorkalkulation Arbeitskalkulation Nachtragskalkulation Nach- Kalkulation Angebotskalkulation Auftragskalkulation Arbeitskalkulation Baut auf der Ablaufplanung auf, die im Zuge einer detaillierten Arbeitsvorbereitung im Anschluss an die Auftragserteilung erfolgen muss! Folgende Aufgaben hat die Arbeitskalkulation: Überprüfung (erneut) des Preisniveaus respektive der Soll-Spanne des angestrebten Deckungsbeitrags Richtschnur der wirtschaftlichen Bauabwicklung Vorgabe für Kosten- und Leistungskontrolle Grundlage der periodischen Leistungsermittlung Copyright Prof. Alexander Bubenik 1

3 Beispiel: Beschaffungsinformationen Preisspiegel: Titel 2.20 Projekt XYZ Datum/Stand: OZ Kurztext Menge Einheit Budget [!] Günstigst [!] Mittel [!] NU A [!] NU B [!] NU C [!] NU D [!] 2.20 Trockenbauarbeiten Gipskartonwandarbeiten 10 Vorsatzschale 200,00 m 2 EP? 41,43 43,68 41,43 42,92 44,23 46,15 GP? 8286, , , , , ,00 Rang 100% 105% 100% 104% 107% 111% 20 Zulage UK 110,00 m 2 EP? 28,45 32,58 29,25 28,45 32,55 40,05 GP? 3129, , , , , ,50 Rang 100% 114% 103% 100% 114% 141% 30 Revisionsklappe 15 St EP? 20,65 24,03 26,40 27,60 21,45 20,65 GP? 309,75 360,38 396,00 414,00 321,75 309,75 Rang 100% 116% 128% 134% 104% 100% 40 Ständerwand 350,00 m 2 EP? 43,89 46,53 43,89 46,68 47,30 48,25 GP? 15361, , , , , ,50 Rang 100% 106% 100% 106% 108% 110% 50 Wandaussparrung 12 St EP? 11,30 12,75 15,50 11,30 12,70 11,50 GP? 135,60 153,00 186,00 135,60 152,40 138,00 Rang 100% 113% 137% 100% 112% 102% 2.20 Trockenbauarbeiten GP? 27222, , , , , ,75 Rang 100% 107% 101% 105% 108% 114% Aktuellere Informationen als Ergebnis von Anfragen! Budgetbildung Methodik: Ermittlung / Festlegung der Spanne (Deckungsbeitrag), die zur Deckung der festen Kosten (z.b. allgemeine Geschäftskosten, Bauzinsen etc.) nötig ist. Daraus Ableitung der Budgets, die der Baustelle zur Deckung der auftragsabhängigen Kosten zur Verfügung stehen (Teilkostenrechnung)! Vertragspreis./. Deckungsbeitrag Budgetvorgabe Achtung: Differenziere möglichst präzise zwischen auftragsabhängigen und -unabhängigen Kosten, sonst entsteht ein falsches Bild! Nachtragskalkulation Gewinn ergibt sich als Deckungsbeitragüberschuss! Entstehen nach Vertragsabschluß Ansprüche auf Anpassung der Vergütung, wird zur Klärung der Anspruchshöhe eine Nachtragskalkulation notwendig. Typische Beispiele: Mengenabweichung: 2 (3) VOB/B Leistungsübernahme durch den AG: 2 (4) VOB/B Leistungsänderung: 2 (5) VOB/B Zusatzleistung: 2 (6) VOB/B Planungsleistungen: 2 (9) VOB/B Entschädigungs-/Schadenersatzansprüche Copyright Prof. Alexander Bubenik 2

4 Menge Entwicklung des Angebotspreises Kurzbeschreibung der Teilleistungen und Kalkulationsansätze Verrechnungssätze: Bauvorhaben: Menge x Einheit je Einheit ohne Zuschläge ohne Zuschläge Lohn SoKo Fremdl. Lohn SoKo Fremdl. [h] [!] [!] [h] [!] [!] Nachkalkulation Nachkalkulation (nach klassischem Verständnis): Ermittlung und Auswertung von während der Bauausführung festgestelltem Verbrauch an Zeiten, Stoffen etc. und Kosten. Die Basis bildet eine aktuelle Arbeitskalkulation, aus der sich im Hinblick auf die Bauleistung Sollwerte für die einzelnen Größen ermitteln lassen. Beispiele: Wandschalung 0,8 h/m 2 Betonstahl 105 kg/m 3 Beton Aufwandswert Kennziffer Gliederung der Kalkulation Einzelkosten der Teilleistungen + Gemeinkosten der Baustelle Herstellkosten + Allgemeine Geschäftskosten Selbstkosten + Wagnis und Gewinn Angebotssumme ohne Umsatzsteuer Angebotskalkulation Position Vor Beginn der Kalkulation ist die Bauaufgabe ingenieurmäßig zu analysieren! Einzelkosten der Teilleistungen Gemeinkosten der Baustelle Umsatzbezogene Gemeinkosten Verrechnungs-/ Zuschlagssätze Lohnkosten Allgemeine Geschäftskosten Lohnkosten Sonstige Kosten Herstellkosten Bauzinsen Angebotssumme (netto) Sonstige Kosten Wagnis & Gewinn Fremdleistungen Fremdleistungen Einheitspreis * Vordersätze Einheit Wagnis und Gewinn entsprechen der unternehmerischen Erwartung/ Einschätzung von Risiko und Chance! Gemeinkostenumlage Copyright Prof. Alexander Bubenik 3

5 Vorarbeiten zur Angebotsbearbeitung Analyse Ausschreibung In situ Erkundung Arbeitsvorbereitung Mengengerüst Fertigungstiefe Dokumentation BE - Plan Bauablauf Geräteeinsatz Personaleinsatz Stoffkosten Gerätekosten Mittellohn Kalkulation über die Endsumme Analyse der Ausschreibungsunterlagen Sie dient der Erfassung der vom Auftraggeber abgefragten Bauleistung: Technische Spezifikation Terminliche Randbedingungen Organisatorische Randbedingungen Vertragliche Randbedingungen Auslegungsspielräume etc. In situ Erkundungen Erkundung und Besichtigung projektrelevanter Standorte, insbesondere: Baugelände Geologie, Umfeld, logistische Voraussetzungen etc. Musterprojekte/Musterobjekte Ausführungsstandards, betriebliche Abläufe etc. Wichtig: Dokumentation der angetroffen Verhältnisse!!! Copyright Prof. Alexander Bubenik 4

6 Mengengerüst Überprüfen/Aufstellen des Mengengerüsts: Hauptmassen/-mengen Plausibilität, Stoffauszüge, Rezepturen Bauhilfsstoffe Zuordnung, Stoffauszüge Preisanfragen Lieferanten, Losgrößen, Gebinde, Logistik und Preisstrukturen Achtung: Ist für den Bieter (aufgrund seiner fachlichen Kenntnisse) eine Leistungsbeschreibung erkennbar fehlerbehaftet, so obliegt im eine Hinweis- oder Erkundigungspflicht! Problem: Mengenungenauigkeit 2 (3) VOB/B Mengen EP Anpassung beim Einheitspreisvertrag 1. Weicht die ausgeführte Menge der unter einem Einheitspreis erfassten Leistung oder Teilleistung um nicht mehr als 10 v. H. von dem im Vertrag vorgesehenen Umfang ab, so gilt der vertragliche Einheitspreis. 2. Für die über 10 v. H. hinausgehende Überschreitung des Mengenansatzes ist auf Verlangen ein neuer Preis unter Berücksichtigung der Mehr- oder Minderkosten zu vereinbaren. 3. Bei einer über 10 v. H. hinausgehenden Unterschreitung des Mengenansatzes ist auf Verlangen der Einheitspreis für die tatsächlich ausgeführte Menge der Leistung oder Teilleistung zu erhöhen... Dies gilt nur für Ungenauigkeiten bei der Mengenermittlung, jedoch nicht für Änderungen der Ausführungsmenge als Ergebnis einer Anordnung des Auftraggebers. Teilleistungen ohne Vordersatz 1. Alternativpositionen Wahlpositionen zur Realisierung von Ausführungsvarianten nach Vertragsabschluss ohne Erfordernis einer neuen Preisvereinbarung. 2. Eventualpositionen Bedarfspositionen, die bei Bedarf zur Ausführung kommen. Sie werden bei der Ermittlung der Zuschlagsätze zur Umlage der Gemeinkosten nicht berücksichtigt. Es erfolgt in jedem Fall die Beaufschlagung mit umsatzbezogenen Gemeinkosten. Achtung: Für diese Leistungen werden nur Einheitspreise angeboten und vereinbart. Die Preisgestaltung muss unbedingt auf die Gemeinkostendeckung achten! Copyright Prof. Alexander Bubenik 5

7 Fertigungstiefe Entscheidung: Eigenleistung oder Fremdleistung Make or Buy? Fremdleistung Selbstständige und nicht selbstständige Fremdleistungen, Leistungsvollständigkeit Nachunternehmerleistung Fremdarbeit Kapazitäten, Wirtschaftlichkeit, Risikoabwägung Angebotseinholung Wichtig: Einfluss auf die AGK s und GdBK s berücksichtigen! Exkurs: Make or Buy Sie ist schwer zu imitieren (Wettbewerbsseite) Sie ist durch einen Lernprozess entstanden: (Know-how-Seite) Buy Forciert Fremdbezug Kernkompetenz: Portfolioanalyse zeichnet sich durch vier Merkmale aus: Sie umfasst einen wesentlichen Strategische Bedeutung Teil der Wertschöpfungskette (Kostenseite) Sie trägt entscheidend zum Kundennutzen bei (Ertragsseite) Buy Gezielter Fremdbezug Make Kernkompetenz Buy Selektiv Fremdbezug Erfolgsrelevanz Outsourcing nennt man den Fremdbezug bisheriger Eigenleistung. Contracting ist der Fremdbezug von Fremdleistungen (die bis dato keine Eigenleistung darstellten). Arbeitsvorbereitung 1. Bauablaufplanung 2. Geräteeinsatzplanung. 3. Personaleinsatzplanung Die Arbeitsvorbereitung entwirft einen denkbaren und wahrscheinlichen Bauablauf für die Zwecke der Kalkulation: 4. Planung der Baustelleneinrichtung Wichtig: Grad der Detaillierung meist gering! Copyright Prof. Alexander Bubenik 6

8 Dokumentation Interne Dokumentation Externe Dokumentation Die strukturierte Protokollierung Auszug der aus internen aller (auch internen) Festlungen, Annahmen, Ergebnisse von Erkundungen, Antworten auf Anfragen bei Dokumentation zur Darlegung der Einflussfaktoren, welche preisbildenden Charakter haben oder aus vertraglichen der ausschreibenden Stelle Gesichtspunkten gegenüber inklusive der Arbeitsschritte Dritten (Bauherr, Lieferanten und Zwischenergebnisse, etc.) formal festgehalten werden welche zum Angebot geführt müssen. haben. Angebotsschreiben 1. Geltungsbereich Leistungsabgrenzungen, Bindefristen, Ansprechpartner etc. 2. Festlegungen Annahmen und Auslegungen, welche sich in der Preisbildung niedergeschlagen haben 3. Abstimmungen Abstimmungen mit und getätigte Aussagen der ausschreibenden Stelle, welche für die Preisbildung von Bedeutung sind 4. Geplanter Einsatz von Fremdunternehmern Beachte die Bestimmungen des 4 Nr. 8 VOB/B Preisvorbehalte 1. Bindungsfrist Kalendarisches Datum zu dem eine (Fest) Preisbindung endet. 2. Steuergleitklausel Zuordnung des Risikos aus einer möglichen Änderung des gesetzlichen Steuersatzes der Umsatzsteuer (in der Regel zur Risikosphäre des Auftraggeber). Achtung: Der Zeitpunkt der Steuerschuld ist in aller Regel der Tag der Abnahme. 3. Stoffpreisgleitklausel Anpassungsmechanismus aus Preisänderungen bezogen auf einen vertraglich gesetzten Stoffrichtpreis. 4. Lohngleitklausel Anpassungsmechanismus für noch nicht ausgeführte Bauleistungen bei Veränderung des Bundesecklohnes. Copyright Prof. Alexander Bubenik 7

9 Lohngleitklausel Anpassung der Einheitspreise [EFB-LGI] Promillesatz [ ] der Änderung der Einheitspreise noch nicht ausgeführter Bauleistung für jeden Cent Änderung des Bundesecklohnes. Eine zusätzliche Vergütung erfolgt nur jenseits der Bagatelleschwelle von 0,5 % der Abrechnungssumme. Der Bundesecklohn ist nach dem 5 Absatz 1 des Bundesrahmentarifvertrages für das Baugewerbe der Tarifstundenlohn des Spezialfacharbeiters. Beispiel: Angebotssumme Lohnkosten EKdT Lohn- und Gehaltskosten der GkdB Der Bundesecklohn von 15,76 /h erhöht sich nach der Hälfte der Bauleistung um 5%. Bestimme die Mehrvergütung? Kalkulation und Pauschalverträge Detailpauschalverträge Durch die differenzierte Leistungsbeschreibung erfolgt die Kalkulation im Allgemeinen klassisch als Zuschlagskalkulation über die Endsumme. Die Pauschalierung bezieht sich nur auf die Vergütung und kann nach Prüfung der Mengen erfolgen. Globalpauschalverträge Im Normalfall erfolgt die Leistungsbeschreibung nach Leistungsprogramm. Somit ist die Leistung - zumindest in Teilbereichen - global d. h. nur allgemein bestimmt. Der komplexe Pauschalvertrag ist der Vertragsprototyp des Schlüsselfertigbaus! Kalkulationsgliederung SF - Bau Bau-/Lieferleistungen Baustelleneinrichtung (einmalig + laufend) Organisation und Management Planungsleistung Sonderkosten und Risiken Herstellkosten Allgemeine Geschäftskosten Bauzinsen Selbstkosten Wagnis und Gewinn Angebotssumme (netto) EKdT: Einzelkosten der Teilleistungen GKdB: Gemeinkosten der Baustelle Kostenarten EkdT (Eigen-/Fremdleistung) Kostenarten GKdB (Personal, Geräte, Stoffe, Fremdleistung) Projekt-/Bauleitung, Planungskoordination, Bauüberwachung etc. Objektplanung, Tragwerksplanung etc. über erforderliche Leistungsbilder Finanzierung (nicht Bauzinsen), Gebühren, Projektwagnisse etc. gemäß gewöhnlicher Nomenklatur Copyright Prof. Alexander Bubenik 8

10 EKdT bei SF-Kalkulationen Zwingend erforderlich ist es für jede Form der Kostenermittlung, dass der zu erbringende Leistungsumfang erkannt, erfasst und bewertet wird. Es empfiehlt sich, 1. Ausschreibungsunterlagen auf Plausibilität zu prüfen 2. Teilleistungen in LVs (Gewerke, Lose, Titel, Positionen) aufzugliedern 3. Ausführungsmengen zu bestimmen Leistungsbestandteile und Vergabeeinheiten (beispielhaft) BST - Dienste Container - Büros - Sanitär - Magazin.. Baubehelfe - Gerüste - Rüstungen. Hebezeuge - Krane - Steiger Tragwerk Baugrube - Verbau - Erdarbeiten - Bohrarbeiten Konstruktion - Stahlbeton - Mauerwerk - Stahl Abdichtung* - Dränarbeiten *Abdichtung Zuordnung je nach Abgrenzung Hülle Abdichtung* - schwarz - braun. Fassade - Metallbau - Naturstein - Außenputz. Dach - Dachdecker - Begrünung. TGA Mechanisch - Heizung - RLT - Sanitär Fördertechnik - Aufzüge - Fahrsteige - Fahrtreppen -... RB - Ausbau Hydraulische Verkehrswege Werkstoffe - Straßenbau - Putz - Pflaster - Estrich Endausbau - Wandbeläge - Türen - Oberbeläge Elektrotechnik - Schwach- u. Trockenbau - Trennwände Landschaftsgärtnerische - Starkstrom - Decken Arbeiten - Blitzschutz - Fußböden - Drainagen. - Pflanzarbeiten Außenanlagen Kosteninformationen zu Fremdleistungen Die größte Kalkulationssicherheit ergeben Anfragen bei Fachunternehmern - insbesondere bei Teilleistungen, für die Erfahrungswerte nicht herangezogen werden können. 1. Homogene und kongruente Vertragssituation anstreben 2. Vergleichbarkeit der Teilleistungen sicherstellen 3. Bietermotivation berücksichtigen Copyright Prof. Alexander Bubenik 9

11 Kosten für Organisation und Koordination Die klassische Jahres-Bauleitungsleistung im SF-Bauen kann mit circa 4 Mio. [netto] abgeschätzt werden. Der Einsatz sog. Poliere beschränkt sich auf die Führung bzw. Überwachung baulicher Gewerke (ohne TGA und Fassade). Sonderkosten entstehen in aller Regel für die Planungskoordination bei komplexen Globalpauschalverträgen. Kosten der Planungsleistung Der typische Umfang der Planungsleistungen eines Generalunternehmers bei einem komplexen Globalpauschalvertrag umfasst LPh 4 (Ergänzung Genehmigungsplanung) LPh 5 (Ausführungsplanung) LPh 6 und 7 (Vergabe der Fremdleistung) LPh 9 (Anteil Dokumentation) Objektplanung (inklusive Fassade, raumbildender Ausbau, Frei- und Verkehrsanlagen) Tragwerksplanung (umfassend) Technische Ausrüstung (Gebäudetechnik) Beratungsleistungen (z. B. Bauphysik) Generalunternehmerzuschlag [GU-Z] Pauschale Angebotssumme Einzelkosten der Teilleistungen GU-Z I GkdB AGK W&G Einzelkosten der Teilleistungen + GKdB GU-Z II AGK W&G Einzelkosten der Teilleistungen + GkdB + AGK GU-Z III W&G Copyright Prof. Alexander Bubenik 10