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1 Marktbericht Büroimmobilien Karlsruhe 2017/2018

2 I Kennzahlen Karlsruhe 1 Einwohner Bevölkerungsprognose +4,6 % (bis 2030) Beschäftigungsquote 57,8 % Bürobeschäftigungsquote 47,1 % Arbeitslosenquote 3,7 % Kaufkraftkennziffer 104,7 (pro Einwohner) Zentralitätskennziffer 121,4 Öff. Verschuldung (Euro/Einwohner) I Karlsruhe im Städtevergleich Karlsruhe belegt beim aktuellen Morgenstadt-Index 2 des Fraunhofer Instituts vom September 2016 Rang 1 der 30 Schwarmstädte * Deutschlands und liegt damit noch vor München. Der Index analysiert den Ist-Zustand einer Stadt anhand von 28 Indikatoren der Kategorien Lebensqualität, Resilienz/Zukunftsfähigkeit, Umweltgerechtigkeit und Innovationspotenzial. Nicht nur im Gesamtranking, auch in Sachen Lebensqualität ist Karlsruhe auf dem ersten Platz. Die Stadt zeichnet sich aus durch besonders hohe Lebensqualität, eine niedrige Arbeitslosenquote, vergleichsweise günstigen Wohnraum (unter den Schwarmstädten) und Topwerte bei der Bewertung des ÖPNV und des Fahrradverkehrs (jeweils Rang 2). I Gute Prognosen für Karlsruhe Im Zeichen der Globalisierung verschärft sich auch für die Stadt und die TechnologieRegion Karlsruhe der Wettbewerb um Investitionen sowie um Fach- und Führungskräfte. Entscheidende Faktoren um darin zu bestehen, sind u. a. Infrastrukturausstattung, Bildungsangebote und Lebensqualität. Karlsruhe befindet sich in einer guten Ausgangsposition. Die Prognosen 3 zur Wirtschaftsentwicklung gehen davon aus, dass die Wirtschaftsleistung und das Angebot an Arbeitsplätzen in Karlsruhe auch künftig weiter zunehmen werden. So wird prognostiziert, dass die Anzahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten in Karlsruhe bis 2025 um Personen oder 8,7 % steigt. Die Verschuldung der Stadt ist im Vergleich niedrig und die Wirtschaft gut diversifiziert. Das stellt eine solide Basis auch für wirtschaftlich unruhige Zeiten und beschert Karlsruhe Rang 6 in der Teil-Kategorie Zukunftsfähigkeit. Es gibt eine Smart-City-Strategie und ein besonders günstiges Klima für experimentierfreudige Existenzgründer. Nur München und Freiburg schneiden im Teil-Index Innovative Stadt noch besser ab als die Fächerstadt. Quellen: 1 Real Estate Special, Nord LB/Deutsche Hypo (Erscheinung ) 2 Morgenstadt City Index 2016, Stadt Karlsruhe, Amt für Stadtentwicklung 3 Broschüre Karlsruhe 2020, Integriertes Stadtentwicklungskonzept Rund 80 % der sozialversicherungspflichtigen Arbeitsplätze finden sich mittlerweile im Dienstleistungssektor, der damit zum Motor der positiven Entwicklung am Arbeitsmarkt wird. Demgegenüber wird die Nachfrage nach niedrig qualifizierten Arbeitskräften in Karlsruhe insbesondere im gewerblichen Bereich voraussichtlich weiter sinken. Karlsruhes hat sich als High-Tech-Schmiede, Forschungs-und Wissenschaftsstandort und Innovationszentrum positioniert, ohne die wichtige industrielle und handwerkliche Basis zu vernachlässigen. Dies hat zu einem stabilen wirtschaftlichen Fundament geführt, das auch die jüngsten Krisenzeiten bravourös gemeistert hat. * Als Schwarmstädte bezeichnet man die Städte, die eine besondere Wanderungsbewegung der jährigen aufweist, das sog. Schwarmverhalten. I Marktbericht Investment Büroimmobilien Wohnen Karlsruhe Karlsruhe 2017/2018

I Regionale Büromärkte im Vergleich Regionale Büromärkte und Top-Standorte nach Grösse 4 In einigen Städten sind die Büromärkte kaum noch in der Lage einen stärkeren Zuwachs bei der Bürobeschäftigung

3 I Regionale Büromärkte im Vergleich Regionale Büromärkte und Top-Standorte nach Grösse 4 In einigen Städten sind die Büromärkte kaum noch in der Lage einen stärkeren Zuwachs bei der Bürobeschäftigung 4 zu verkraften. Dieser hohe Zuwachs in den zurückliegenden Jahren und der zugleich eher verhaltene Neubau von Büroflächen haben dazu geführt, dass an praktisch allen betrachteten Standorten jährlich mehr Büroflächen gemietet wurden als neu dazugekommen sind. I Entwicklung der Büroimmobilien am Standort Karlsruhe Der Karlsruher Büromarkt weist einen Büroflächenbestand 5 von rund 2,4 Mio. m 2 auf. Am florierenden Dienstleistungsstandort wuchs die Zahl 4 der Bürobeschäftigten kräftig. Sie legte innerhalb von zehn Jahren um fast 25 % zu, während die Büroflächen nur etwa ein Drittel dieses Zuwachses erreichten. Somit konnte die Leerstandsquote 4 seit 2005 von über 6 % auf deutlich unter 4 % sinken, einer der niedrigsten Werte unter den deutschen Oberzentren. Beim Flächenumsatz 4 brachte das vergangene Jahr den bislang höchsten Wert Bürofläche in Millionen Quadratmetern 2016 Veränderung von 2006 bis 2016 in % hervor: Mit m 2 wurde das Doppelte des Zehnjahresdurchschnitts erreicht. Der enorme Anstieg basiert auf zwei Großabschlüssen: Mieter sind der Kommunale Versorgungsverband Baden-Württemberg mit einem Mietabschluss über ca m 2 und die Drogeriemarktkette dm, die für den Neubau ihrer Zentrale einen Mietvertrag über ca m 2 unterzeichnet hat. Die entsprechenden Flächen werden voraussichtlich 2018 fertiggestellt. Quellen: 4 Bulwien Gesa, RIWIS Report Karlsruhe (Stand Feb. 2017) 5 Bulwien Gesa, Stand 2016 I Marktbericht Büroimmobilien Karlsruhe 2017/2018

4 I Mieten unter der Lupe Die Preisspirale dreht sich auch für 2017 weiter. Wurden für 2016 noch Spitzenmieten 6 in der Innenstadt mit ca. EUR 13,30/m 2 ² ausgewiesen, so werden Büroflächen mittlerweile mit bis zu EUR 14,50/m 2 vermietet 7. Trotz leichter Steigerung der Durchschnittsmieten 7 auf ca. EUR 10,50/m 2 in 2017, kann von einer stabilen Lage und demnach von einem soliden Markt gesprochen werden. Damit bleibt Karlsruhe ein Favorit unter den B-Standorten für Investoren auch wenn die Spitzenmiete deutlich geringer ausfällt als an den Top-Standorten, so zeigen sich Bürostandorte wie Karlsruhe recht stabil. Büromarkt Karlsruhe Prognose 7 Büroflächenbestand m 2 + 4,1 % Flächenumsatz m m 2 Leerstandsquote 3,6 % 4,3 % Innenstadt Spitzenmiete EUR 13,3/m ,8 % EUR 14,50/m 2 Innenstadt Durchschnittsmiete EUR 9,20 m 2 + 8,2 % EUR 10,50/m 2 Peripherie Durchschnittsmiete EUR 6,20 m 2 + 0,0 % EUR 8,50/m 2 Quellen: 6 Bulwien Gesa, RIWIS Report Karlsruhe (Stand Feb. 2017) 7 SEEGER & RUSSWURM Immobilien GmbH (Stand Dez. 2017) I Marktbericht Investment Büroimmobilien Wohnen Karlsruhe Karlsruhe 2017/2018

I Mietpreise nach Stadtteilen B 36 Neureut A 5 Bruchsal B 10 Knielingen Nordweststadt Nordstadt Waldstadt Hagsfeld B 3 Mietpreisspannen (EUR/m 2 /Monat) B 36 Mühlburg City Oststadt Weststadt

5 I Mietpreise nach Stadtteilen B 36 Neureut A 5 Bruchsal B 10 Knielingen Nordweststadt Nordstadt Waldstadt Hagsfeld B 3 Mietpreisspannen (EUR/m 2 /Monat) B 36 Mühlburg City Oststadt Weststadt Daxlanden Grünwinkel Südstadt Südweststadt Oberreut A 5 Beiertheim Bulach Rüppur Dammerstock Ettlingen Aue B 10 Durlach Wolfartsweier Bergwald Rintheim Grünwettersbach Hohenwettersbach A 8 Palmbach Stupferich Durlach 9,50-13,00 Weststadt 10,00-13,00 City 9,00-14,50 Südweststadt 9,00-12,50 Südstadt 7,50-11,50 Oststadt 9,00-14,00 Rüppur 8,50-10,50 Baden-Baden 7,00-11,50 Grünwinkel 7,50-11,50 Ettlingen 6,00-9,50 Hagsfeld 6,50-9,00 Bruchsal 6,50-9,00 Neureut 6,50-9,00 Knielingen 7,50-10,00 Baden-Baden Quelle: 8 SEEGER & RUSSWURM Immobilien GmbH I Marktbericht Büroimmobilien Karlsruhe 2017/2018

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