Baurecht für die kommunale Praxis

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1 Baurecht für die kommunale Praxis Grundzüge des öffentlichen und privaten Baurechts von Norber t Portz Beigeordneter beim Deutschen Städte- und Gemeindebund Dr. Peter Runkel Ministerialrat im Bundesministerium für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau 3., überarbeitete und erweiterte Auflage ERICH SCHMIDT VERLAG

2 Vorwort Inhaltsverzeichnis Abkürzungsverzeichnis Teil A Öffentliches Baurecht Randnummer I. Die Funktion des öffentlichen Baurechts II. Gesetzgebungskompetenz und Grundlagen des öffentlichen Baurechts III. Das öffentliche Baurecht in seiner Anwendung Bauleitplanung Die Bedeutung der Bauleitplanung Bauleitplanung als Aufgabe der Gemeinde Erforderlichkeit der Bauleitplanung Anpassung an die Ziele der Raumordnung Abstimmungsgebot mit benachbarten Gemeinden Gemeinsame Planung mehrerer Gemeinden Verhältnis der Bauleitplanung zu den Fachplanungen Aufgabe, Mittel und Grundsätze der Bauleitplanung Aufgabe der Bauleitplanung Die Bauleitplanung Der Flächennutzungsplan Der Bebauungsplan Der städtebauliche Rahmenplan Die Grundsätze der Bauleitplanung Das Abwägungsgebot Umweltschützende Belange in der Abwägung Berücksichtigung der Landschaftsplanung und von Fachplanungen des Umweltschutzes Berücksichtigung der naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung Berücksichtigung der Ergebnisse einer Umweltverträglichkeitsprüfung UVP-pflichtige Bebauungspläne Umweltverträglichkeitsprüfung

3 1.5.4 Berücksichtigung der EU-Fauna-Flora-Habitat- Richtlinie und der Vogelschutzrichtlinie Kommunalverfassungsrechtliche Grundsätze bei der Aufstellung der Bauleitpläne Grundsatz der Befassung des zuständigen Gemeindeorgans Grundsatz der Sitzungsöffentlichkeit Grundsatz des Mitwirkungsverbots befangener Gemeinderatsmitglieder Das Aufstellungsverfahren Aufstellungsbeschluß Mitteilung der Planungsabsicht und Anfrage nach Zielen der Raumordnung Erarbeitung eines Planentwurfes Vorgezogene Bürgerbeteiligung Beteiligung der Träger öffentlicher Belange Einschaltung eines Dritten Abstimmung mit benachbarten Gemeinden Grenzüberschreitende Unterrichtung Planauslegung und Auslegungsbekanntmachung Verfahren zur Prüfung der Anregungen Änderung des Planentwurfs Abschließender Beschluß über den Bauleitplan Die Genehmigung der Bauleitpläne und sonstiger Satzungen Wirksamwerden und Bekanntmachung der Bauleitpläne Vereinfachtes Verfahren Planerhaltung bei Mängeln des Flächennutzungsplans und der Satzungen Generell unbeachtliche Verfahrens- und Formfehler Nur bei fristgerechter Rüge beachtliche Fehler Grundsätzlich beachtliche Verfahrens- und Formfehler Ergänzendes Verfahren zur Planerhaltung Heilungsvorschriften nach Landesrecht Rechtsschutz gegen Bauleitpläne und Satzungen; Wegfall der aufschiebenden Wirkung Rechtsschutz des Bürgers gegen den Flächennutzungsplan Rechtsschutz des Bürgers gegen den Bebauungsplan und sonstige Satzungen Wegfall der aufschiebenden Wirkung von Widerspruch und Anfechtungsklage

4 Beschränkung von Rechtsmitteln in den neuen Ländern Möglichkeiten der Gemeinde Bauleitplanung und Amtshaftung Amtspflichtverletzung gegenüber einem Dritten Amtspflichtverletzung bei Altlastengrundstücken Inhalt der Bauleitpläne Inhalt des Flächennutzungsplans Inhalt des Bebauungsplans Die Baunutzungsverordnung (BauNVO) Die Art der baulichen Nutzung ( 1 15 BauNVO) Typik der Baugebiete Möglichkeiten der Feinsteuerung durch die Gemeinde Besondere Anlagen ( BauNVO) Der Störbegriff Allgemeine Voraussetzungen für die Zulässigkeit von Anlagen ( 15 BauNVO) Gebot der Rücksichtnahme Das Maß der baulichen Nutzung ( 16 21a BauNVO) Die Grundflächenzahl Die Geschoßflächenzahl Die Baumassenzahl Die Zahl der Vollgeschosse Die Höhe baulicher Anlagen Die Bauweise ( 22 BauNVO) Überbaubare Grundstücksfläche ( 23 BauNVO) Verhältnis zu den landesrechtlichen Grenzabstandsvorschriften Die Planzeichenverordnung (PlanzV) Städtebauliche Verträge Allgemeine Grundsätze Vertragliche Vereinbarungen zur Vorbereitung oder Durchführung städtebaulicher Maßnahmen durch den Vertragspartner auf eigene Kosten Verträge zur Förderung und Sicherung der mit der Bauleitplanung verfolgten Ziele Vertragliche Vereinbarung zur Übernahme von Kosten und sonstigen Aufwendungen Vorhaben- und Erschließungsplan Allgemeine Voraussetzungen Der Plan des Vorhabenträgers Antrag auf Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens Bebauungsplanverfahren Bebauungsplan und Durchführungsvertrag

5 Zulässigkeit des Vorhabens und Durchführung des Bebauungsplans Die Sicherung der Bauleitplanung Die Veränderungssperre ( 14, BauGB) Voraussetzung zum Erlaß einer Veränderungssperre Inhalt der Veränderungssperre Verfahren zum Erlaß der Veränderungssperre Geltungsdauer Entschädigungspflicht Die Zurückstellung von Baugesuchen ( 15 BauGB) Die Teilungsgenehmigung ( 19, 20 BauGB) Die Bezeichnung des Bebauungsplans Zuständigkeit und Frist Landesregelungen Versagungsgründe und Grundbuchsperre Sicherung von Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktionen ( 22 BauGB) Die gesetzlichen Vorkaufsrechte ( BauGB) Arten der Vorkaufsrechte Voraussetzung zur Ausübung des Vorkaufsrechts Verfahren Zeitpunkt Vorkaufsrecht zugunsten Dritter Abwendung des Vorkaufsrechts Wirkung des Vorkaufsrechts und zu zahlender Preis Rechtsschutz und Überleitungsvorschrift Zulässigkeit von Vorhaben Strukturen der 29ff. BauGB Anwendungsbereich 29 und 38 BauGB Vorhaben im unbeplanten Innenbereich 34 Abs. 1 und 2 BauGB Grundzüge des 34 Abs. 1 BauGB Tatsächliche Baugebietstypen nach 34 Abs. 2 BauGB Naturschutzrechtliche Eingriffsregelung und Prüfung nach der FFH-Richtlinie Abgrenzung des Innenbereichs vom Außenbereich; Satzungen nach 34 Abs. 4 und 35 Abs. 6 BauGB Abgrenzungsprüfung Klarstellungs-, Abrundungs- und Entwicklungssatzung Außenbereichssatzung Vorhaben im Außenbereich nach 35 BauGB Privilegierte Vorhaben

6 2.5.2 Sonstige Vorhaben Begünstige Vorhaben Nutzungsänderung bisher landwirtschaftlich genutzter Gebäude Weitere Begünstigungstatbestände Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans; Ausnahmen und Befreiungen; Vorhaben während der Planaufstellung Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans 30 BauGB Ausnahmen und Befreiungen 31 BauGB Vorhaben während der Planaufstellung 33 BauGB Einvernehmen der Gemeinde und evtl. Zustimmung der höheren Verwaltungsbehörde 36 BauGB Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben Planverwirklichungsinstrumente Bodenordnung, Enteignung, Erschließung Bodenordnung Umlegung Voraussetzungen für ein Umlegungsverfahren Umlegungsverfahren Verteilung Umlegungsplan Kostenregelungen Freiwillige Umlegung Grenzregelung Enteignung Verfassungsrechtliche Einordnung Planakzessorische Enteignung Zulässigkeit der Enteignung Entschädigung Veräußerungspflicht der Gemeinde Rückenteignung Enteignungsverfahren Erschließung Begriff der Erschließungsanlage Aufgabe der Gemeinde Erschließungsvertrag Bindung an den Bebauungsplan Beitragsfähiger Erschließungsaufwand Verteilung des Erschließungsaufwandes

7 3.3.7 Abschnittsbildung, Vorausleistungen, Kostenspaltung, Erschließungseinheit und Ablösung Besonderes Städtebaurecht Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen Rechtliche Grundlagen zur Durchführung von städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen Grundsätze der städtebaulichen Erneuerung Verfahren der städtebaulichen Erneuerung Beschluß über den Beginn der vorbereitenden Untersuchungen Sanierungsträger und andere Beauftragte Beteiligung und Mitwirkung der Betroffenen und öffentlichen Aufgabenträger Durchführung vorbereitender Untersuchungen Förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets durch die Gemeinde Wahl des Sanierungsverfahrens Begrenzung des Sanierungsgebiets Inhalt der Sanierungssatzung Verfahren zur Inkraftsetzung der Sanierungssatzung Schaffung einer geeigneten Planungsgrundlage Durchführung der Ordnungs- und Baumaßnahmen Die sanierungsrechtlichen Steuerungsinstrumente Steuerliche Erleichterungen Abschluß städtebaulicher Sanierungsmaßnahmen Abwicklung der Sanierung Erhebung von Ausgleichsbeträgen Gesetzliche Verankerung der Städtebauförderung Städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen Voraussetzungen für eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme Vorbereitende Untersuchungen Förmliche Festlegung durch Satzung Vollzug der Entwicklungsmaßnahme Abschluß der Entwicklungsmaßnahme Anpassungsgebiete Städtebauliche Gebote Grundsätzliches Das Baugebot Das Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot Das Pflanzgebot Das Rückbau- und Entsiegelungsgebot

8 5. Landschaftsplanung und naturschutzrechtliche Eingriffsregelung im Baurecht Bedeutung der Landschaftsplanung für die Bauleitplanung Die naturschutzrechtliche Eingriffsregelung im Baurecht Die Grundsätze der naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung Die naturschutzrechtliche Eingriffsregelung in der Bauleitplanung Naturschutzrechtliche Prüfungen Einordnung in das System der Bauleitplanung Verwirklichung der Vermeidung und des Ausgleichs der zu erwartenden Eingriffe Zuordnung von Darstellungen und Festsetzungen Die naturschutzrechtliche Eingriffsregelung bei der Vorhaben-Genehmigung Vollzug der Festsetzungen für Ausgleichsmaßnahmen in Bebauungsplänen und in bestimmten anderen städtebaulichen Satzungen Kostenerstattung Verteilung der Kosten für von der Gemeinde durchgeführte Sammel-Ausgleichsmaßnahmen Entkoppelung der Vorhaben-Genehmigungsverfahren vom Vollzug der zugeordneten Ausgleichsmaßnahmen Bauordnungsrecht Gesetzliche Grundlagen Landesbauordnungen Baunebenrecht Anwendungsbereich und wichtige Begriffe Anwendungsbereich Wichtige Begriffe Bauordnungsrechtliche Generalklausel, technische Regeln Generalklausel Technische Regeln Nutzung des Grundstücks Verkehrliche Erschließung Abstandsvorschriften Verunstaltungsschutz Verunstaltungsverbot Werbeanlagen, Warenautomaten

9 6.6 Anforderungen an die Bauausführung Anforderungen an die Baustelle Standsicherheit und Dauerhaftigkeit Baulicher Brandschutz Wärmeschutz, Schallschutz, Erschütterungsschutz Bauprodukte Stellplätze Bauaufsichtsbehörde und Baugenehmigungspflicht Bauantrag und Beteiligungen Bauantrag Beteiligung von Stellen, Körperschaften und Behörden Beteiligung der Nachbarn Baugenehmigung Baulast Baueinstellung, Beseitigung baulicher Anlagen, nachträgliche Anforderungen und Duldung Das immissionsschutzrechtliche Genehmigungsverfahren Rechtsschutz des Bauherrn, der Gemeinde und des Nachbarn gegen bauaufsichtliche Einzelentscheidungen Rechtsschutz des Bauherrn Rechtsschutz der Gemeinde Rechtsschutz des Nachbarn Nachbarwiderspruch Nachbarschützende Vorschriften Verzicht, Verwirkung und Rechtsmißbrauch Zivilrechtlicher Nachbarschutz Erhaltungssatzung, Gestaltungssatzung, Denkmalschutz Erhaltungssatzung nach 172 BauGB Satzungsarten Vorläufige Sicherung der Erhaltungsziele Sonstige Satzung Genehmigungstatbestände und Erörterungspflicht der Gemeinde Genehmigungsversagungsgründe Übernahmeanspruch, Vorkaufsrecht und Ordnungswidrigkeiten Gestaltungssatzung nach den Landesbauordnungen Allgemeine Gestaltungssatzung Gestaltungssatzung in historischen Stadtteilen

10 8.2.3 Satzungsverfahren Denkmalschutzrecht der Länder Begriff des Denkmals Unterschutzstellung von Denkmälern Rechtsfolgen der Unterschutzstellung Teil B Privates Baurecht I. Gegenstand des privaten Baurechts II. Bedeutung des kommunalen Beschaffungswesens III. Die VOB in ihrer Anwendung Die VOB als ausgewogenes Regelungswerk Die Neufassung der VOB Rechtscharakter der VOB Allgemeingeltung der VOB für die Gemeinden Die Auftragsvergabe nach der VOB/A Die rechtliche Bedeutung der VOB/A Grundsätze der Vergabe Grundvoraussetzungen zur Anwendung der VOB/A Der Ablauf des Vergabeverfahrens Prüfung der Vergabeart ( 3 VOB/A) Öffentliche Ausschreibung ( 3 Nr. 2 VOB/A) Beschränkte Ausschreibung ( 3 Nr. 3 Abs. 1 VOB/A) Beschränkte Ausschreibung nach öffentlichem Teilnahmewettbewerb ( 3 Nr. 3 Abs. 2 VOB/A) Freihändige Vergabe ( 3 Nr. 4 VOB/A) Aufforderung zur Angebotseinreichung ( 17 VOB/A) Mindesterfordernisse der öffentlichen Bekanntmachung ( 17 Nr. 1 Abs. 2 und Nr. 2 VOB/A) Versendung und Inhalt der Vergabeunterlagen Aufforderung zur Angebotsabgabe Die Bewerbungsbedingungen Die Vertragsbedingungen Die Leistungsbeschreibung Einzelheiten der Leistungsausschreibung Abgabe des Angebots durch den Auftragnehmer Der Eröffnungsvorgang Aufklärung des Angebotsinhalts und Prüfung der Angebote Wertung der Angebote ( 25 VOB/A) Zuschlag Abschluß des Vertrages

11 Aufhebung der Ausschreibung Nicht berücksichtigte Bewerbungen und Angebote Vergabevermerk EG-weite Auftragsvergabe Besonderheiten aufgrund der Baukoordinierungsrichtlinie (BKR) Ausweitung des Anwendungsbereichs Schwellenwert zur Anwendung der a-paragraphen Neue Verfahrensregeln Besonderheiten aufgrund der Sektorenrichtlinie (SKR) Die Ausführung der Bauleistung nach der VOB/B Grundsätzliches Vertragspflichten des Auftragnehmers während der Bauausführung Pflicht zur eigenverantwortlichen Leistungserbringung Ausführungsfristen Prüfungs- und Hinweispflicht Erbringung zusätzlicher Leistungen Vertragspflichten und -rechte des Auftraggebers während der Bauausführung Bereitstellungspflicht des Auftraggebers Koordinierungs- und Mitwirkungspflicht Überwachungs- und Anordnungsrecht Ansprüche des Auftraggebers bei nicht ordnungsgemäßer Vertragserfüllung Beseitigungs-, Mängel- und Schadensersatzansprüche vor der Abnahme Schadensersatzanspruch wegen nicht fristgerechter Leistung Kündigung durch den Auftraggeber Haftung der Vertragsparteien Die Vertragsstrafe Die Gewährleistung Grundsätzliches Der allgemeine Gewährleistungstatbestand Gewährleistungsbefreiung bei Mängelursachen aus dem Bereich des Auftraggebers Verjährungsfrist Mängelbeseitigung Minderung der Vergütung Der Schadensersatzanspruch

12 4.5 Ansprüche des Auftragnehmers bei Vertragsstörungsfällen Ansprüche wegen Behinderung und Unterbrechung der Ausführung Anspruch wegen übergegangener Vergütungsgefahr Kündigung durch den Auftragnehmer Die Abnahme Begriff und Wesen der Abnahme Rechtmäßigkeit und Formen der Abnahme Die Verweigerung der Abnahme Die Abrechnung der Bauleistungen Die Zahlung der Vergütung Die Sicherheitsleistung Streitigkeiten IV. Verdingungsordnung für freiberufliche Leistungen, VOF (Grundzüge) Tatsächlicher und rechtlicher Hintergrund Anwendungsbereich der VOF Beschränkung der VOF auf freiberufliche Leistungen Nicht eindeutig und erschöpfend beschreibbare Leistungen Anwendungsgrad der VOF Die wesentlichen Regelungen der VOF Berechnung des Auftragswerts Vergabeverfahren Teilnehmer am Vergabeverfahren Aufgabenbeschreibung Bekanntmachung Auswahl der Bewerber Auftragserteilung Formale Voraussetzungen Wettbewerbe Besondere Vorschriften zur Vergabe von Architektenund Ingenieurleistungen V. Grundzüge der HOAI Rechtsnatur des Architekten- und Ingenieurvertrags Vergabe von Architekten- und Ingenieurleistungen im Wettbewerb Vertragsschluß, Kostenvereinbarung, Vollmacht, Kündigung, Koppelungsverbot

13 4. Honorarermittlung, Höchst- und Mindestpreischarakter der HOAI Honorarrechnung Kostensparendes Bauen Urheberrecht des Architekten Haftung Literaturverzeichnis Stichwortverzeichnis