GEMEINDE SÖCHTENAU LANDKREIS ROSENHEIM BEBAUUNGSPLAN MIT INTEGRIERTEM GRÜNORDNUNGSPLAN NR. 24 "GEWERBEGEBIET SCHWABERING-SÜD" 3. ÄNDERUNG BEGRÜNDUNG

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1 GEMEINDE SÖCHTENAU LANDKREIS ROSENHEIM BEBAUUNGSPLAN MIT INTEGRIERTEM GRÜNORDNUNGSPLAN NR. 24 "GEWERBEGEBIET SCHWABERING-SÜD" 3. ÄNDERUNG BEGRÜNDUNG Fertigstellungsdaten: Vorentwurf: Entwurfsverfasser: Huber Planungs-GmbH Hubertusstr. 7, Rosenheim Tel , Fax

2 "Gewerbegebiet Schwabering-Süd" Begründung zur 3. Änderung 2 TEIL I. PLANUNGSBERICHT Planungsgrundlage / Bestand Die Gemeinde Söchtenau besitzt einen wirksamen Flächennutzungsplan mit integriertem Landschaftsplan sowie einen Gewässerentwicklungsplan. Außerdem wurden und werden umfangreiche Dorferneuerungsmaßnahmen und Flurumlegungen zusammen mit dem Amt für Ländliche Entwicklung für Oberbayern durchgeführt, bei denen ebenfalls die meisten Gemeindeteile landschaftsplanerisch untersucht und bewertet sowie gestaltet wurden. Dabei wurden v.a. in den Hauptorten Söchtenau, Schwabering und Untershofen / Krottenmühl sowie gegenwärtig in Berg umfangreiche Maßnahmen zur Verbesserung und Erhalt des Dorfbildes, der Infrastruktur und der Ortsstruktur durchgeführt. Hierbei wurde auch festgestellt, dass diese Hauptorte nicht geeignet sind für die Ansiedlung von Gewerbegebieten, außer Erweiterungen bestehender kleiner ortsansässiger Gewerbebetriebe. Auch die weiteren kleineren Orte sind nicht geeignet für die Ansiedlung von Gewerbegebieten. Die Kiesabbaufläche mit Betonwerk in Dingbuch ist noch langfristig in Betrieb und die Rekultivierung sieht eine hochwertige ökologische Aufwertung vor. Außerdem sind in der Gemeinde Söchtenau umfangreiche Schutzgebiete, insbesondere entlang des Simssees sowie der ausgedehnten Moorgebiete zwischen Söchtenau und Schwabering, ausgewiesen. Die verbleibenden Flächen sind z.t. große landwirtschaftliche Vorrangflächen, insbesondere nordwestlich von Söchtenau (die besten Böden der Gemeinde). Hierzu wurden auch umfangreiche Bewertungen und Flurzusammenlegungen durch das Amt für Ländliche Entwicklung Oberbayern durchgeführt, um die bestehenden landwirtschaftlichen Betriebe dauerhaft wettbewerbsfähig zu halten. Somit verblieb als sinnvolle Erweiterung für den dringenden Bedarf (Betriebe aus dem Gewerbegebiet Schwabering drohten sonst mit dem Abzug aus Söchtenau) nur die Erweiterung des Gewerbegebietes in Schwabering. Hier entstand vor Jahren auf einem ehemaligen Kiesabbaugebiet neben einer großen, neu errichteten Asphaltmischanlage ein Gewerbegebiet, das jedoch bereits vollständig bebaut ist. Außerdem wurde im Norden davon ein Sondergebiet (Solaranlage) ausgewiesen und mit Solarmodulen bebaut. Durch das bereits bestehende große Gewerbegebiet, das zudem durch seine Lage kaum einsehbar ist und keine Fernwirkung aufweist, war im Gewerbegebiet Schwabering die sinnvollste Erweiterung möglich. Die Vorteile waren

3 "Gewerbegebiet Schwabering-Süd" Begründung zur 3. Änderung 3 Die durch die Dorferneuerung ortsplanerisch aufgewerteten Hauptorte Söchtenau, Schwabering und Untershofen / Krottenmühl sowie Berg können von störenden Gewerbegebietsausweisungen verschont bleiben (eine GE-Ausweisung dort würde die umfangreichen Dorferneuerungsmaßnahmen wieder zunichte machen). Die Hauptorte mit intakter Dorfstruktur werden von Gewerbe entlastet. Eine Zersplitterung von kleinen Gewerbegebieten in der Gemeinde wird vermieden (dorfverträgliche kleine Handwerksbetriebe in den Orten ja, aber keine großen, die Dorfstruktur störenden Betriebe). Im Gewerbegebiet Schwabering sind auch langfristige Erweiterungen in einem geeigneten landschaftlichen Umfeld möglich. Die Erschließung im Gewerbegebiet Schwabering ist vollständig vorhanden, was einen geringen Flächenbedarf und eine besonders wirtschaftliche Erschließung ermöglicht. Direkte Anbindung an die Staatsstraße 2095 Rosenheim - Bad Endorf, ohne in der Gemeinde Söchtenau noch ein Wohngebiet zu tangieren. Sehr gute Einbindung durch Eingrünung im Zusammenhang mit bestehender Bepflanzung möglich. Keine Immissionsprobleme mit angrenzender Wohnbebauung. Gute Baugrundverhältnisse. Aus diesem Grund wurde ein Gesamtkonzept für die Weiterentwicklung des Gewerbegebiets in Schwabering aufgestellt und der Flächennutzungsplan geändert (9. Änderung). Aufbauend auf dieses Gesamtkonzept wurde für den südlichen Teil als erster Schritt zur Umsetzung des Gesamtkonzepts ein weiterer Bebauungsplan für ein Gewerbegebiet aufgestellt. Dieser Bebauungsplan - Bebauungsplan mit integriertem Grünordnungsplan Nr. 24 "Gewerbegebiet Schwabering Süd" - ist rechtskräftig. Diese Flächen sind inzwischen ebenfalls vollständig vergeben und bestehende, neu angesiedelte Betriebe müssen inzwischen schon wieder erweitern. Zudem wurde eine weitere Fläche verfügbar, die bereits ebenfalls schon vergeben ist. Aus diesem Grund muss der Bebauungsplan "Gewerbegebiet Schwabering Süd" wieder erweitert werden.

4 "Gewerbegebiet Schwabering-Süd" Begründung zur 3. Änderung 4 Planung Planliche und textliche Festsetzungen zur Gebäudegestaltung, zur Nutzung und zur Eingrünung wurden bei der 3. Änderung des Bebauungsplanes an die des Bebauungsplanes Nr. 24 und seiner beiden Änderungen angelehnt, um ein einheitlich gestaltetes Gewerbegebiet zu erreichen und die Erweiterung ebenfalls harmonisch in das Landschaftsbild einzupassen, z.b. Dachneigung, Dachdeckung, Begrenzung der Wand- und Firsthöhen, Festsetzungen zur weiteren Baugestaltung. Als Eingrünung wurde dort, wo das Gewerbegebiet nicht an Wald grenzt, eine überwiegend vierreihige Pflanzung mit einer Gesamtbreite von 10 m incl. Abstandsfläche festgesetzt. Abweichend vom rechtskräftigen Bebauungsplan und seiner beiden Änderungen wurden insbesondere folgende Festsetzungen und Erweiterungen aufgenommen Erweiterung der GE-Fläche im Südwesten auf Teilen der Flurstücke 3181, 3182 und 3182/3 aufgrund zusätzlichen Grunderwerbs durch einen Bauherrn zur Betriebserweiterung um ca. 35 m (die zukünftige Baufläche liegt auf Teilen der bisherigen Ausgleichsfläche; ein entsprechender Ausgleich dafür wird erbracht). Erweiterung der GE-Fläche im Bereich der Fl.Nrn und 3422 (nachdem diese Grundstücke nun ebenfalls innerhalb des Gesamtkonzepts verfügbar sind, werden sie unverzüglich einer geplanten Bebauung zugeführt). Immissionsschutz Im Rahmen der Flächennutzungsplanänderung wurde eine schalltechnische Untersuchung durchgeführt, die besagt, dass die Gewerbegebietserweiterung unproblematisch ist. Im Rahmen dieser dritten Bebauungsplanänderung wird diese Untersuchung für die 3. Änderung angepasst (Ingenieurbüro R. Greiner).

5 "Gewerbegebiet Schwabering-Süd" Begründung zur 3. Änderung 5 Erschließung Verkehrserschließung Die Verkehrserschließung erfolgt wie bisher direkt von der bestehenden Gemeindeverbindungsstraße aus, die in die St 2095 mündet. An der St 2095 sind die erforderlichen Abbiegespuren bereits vorhanden. Von der bestehenden Gemeindeverbindungsstraße zweigt eine im weiteren Verlauf 6,5 m breite Straße mit Bankett ab, die vorerst in einer Wendeplatte mit einer anschließenden Stichstraße endet. Gegenüber dem rechtskräftigen Bebauungsplan wurde die Straße um mehrere Meter vom Wald abgerückt. Außerdem sind im Bebauungsplan Sichtdreiecke mit 10 m x 200 m festgesetzt. Zwei bestehende Feldwege sind zu erhalten. Die bestehende Feldwegzufahrt zur St 2095 darf nur von land- und forstwirtschaftlichen Fahrzeugen sowie von Fußgängern und Radfahrern benutzt werden. Schmutzwasser Der Schmutzwasserkanal ist vorhanden und muss nur noch in der geplanten Straße mit den Hausanschlüssen erstellt werden. Regenwasser Regenwasser ist entsprechend den technischen Vorschriften zu versickern. Ein entsprechendes Bodengutachten wurde erstellt (vgl. Umweltbericht, Schutzgüter Boden und Wasser). Dabei ist das Niederschlagswasser von Gebäuden und Hofflächen jeweils auf den privaten Grundstücken zu versickern. Das Oberflächenwasser von öffentlichen Straßenflächen wird auf öffentlichen Grünflächen versickert. Die Dimensionierung der Versickerungseinrichtungen wurde bei der Erschließungsplanung berechnet und auf ein 100jähriges Niederschlagsereignis mit Sicherheitszuschlag ausgelegt. Die Versickerung für die bestehende Gewerbefläche funktioniert seit Jahren vollkommen problemlos und ist ausreichend dimensioniert. Stromversorgung Die Stromversorgung erfolgt mittels Anschluss an das Leitungsnetz des E-Werks Stern Bad Endorf.

6 "Gewerbegebiet Schwabering-Süd" Begründung zur 3. Änderung 6 Eingriffsregelung in der Bauleitplanung Da sich gegenüber dem rechtskräftigen Bebauungsplan die Eingriffsflächen etwas verschieben (Erweiterung des Gewerbegebiets im Südwesten) wird die Eingriffsregelung in der Bauleitplanung neu abgehandelt. Die neuen Ausgleichsflächen werden ebenfalls wie die übrigen Ausgleichsflächen dem Ökokonto gemeldet und sind Bestandteil der 3. Änderung des Bebauungsplans. Die Ermittlung des Ausgleichsbedarfs ist aus nachfolgender Tabelle ersichtlich. Die Ausgleichsberechnung und die genauen Maßnahmenbeschreibungen werden zusammen mit der unteren Naturschutzbehörde im weiteren Verfahren konkretisiert und für das Verfahren nach 3 (2) und 4 (2) BauGB in Plan und Begründung eingearbeitet. Tabelle Ausgleich Ausgleich Gemeinde Söchtenau Fl.Nr und 3425 Teil, Wald wird GE Eingriffsfläche Wald qm, Ausgleich 1:1, Ausgleich qm./. Restfläche Fl.Nr. 4387, qm noch auszugleichen qm Bei einem Ausgleichsfaktor von 0,8 ist der Ausgleich qm x 0,8 = qm./ qm = qm. Ausgleich Fa. Dettendorfer Erweiterungsfläche GE neu qm (GE hier bisher qm) GE neu qm = Ausgleich zusätzlich x 0,6 = qm qm Ausgleich, der entfällt, 1:1 = qm Ausgleich notwendig neu = qm Die Ausgleichsflächen der Randflächen (extensive Wiesenflächen außerhalb der Eingrünung sind ungefähr deckungsgleich, neu qm = ca. alt) Aufwertung Fläche Wald, 100% Laubholz einschl. Tanne, bei Innthal, qm x 0,8 = qm Restfläche auf Wiese bei Innthal = 890 qm

7 "Gewerbegebiet Schwabering-Süd" Begründung zur 3. Änderung 7 Gutachten Die bisherigen Gutachten und Fachplanungen zum rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 24 bleiben weiterhin gültig und gelten auch für die 3. Änderung des Bebauungsplans. Schalltechnische Untersuchung vom , Ingenieurbüro Greiner - diese wird gegenwärtig vom Ing.büro Greiner für die 3. Änderung angepasst und im weiteren Verfahren in den Plan eingearbeitet - sap-vorprüfung vom März 2012, Dipl.Biologe Axel Beutler sap-prüfung vom August 2012, Dipl.Biologe Axel Beutler Geologische Untersuchung vom , Ohin GmbH

8 "Gewerbegebiet Schwabering-Süd" Begründung zur 3. Änderung 8 TEIL II. UMWELTBERICHT Kurzdarstellung des Inhalts und wichtiger Ziele der Bauleitplanung In der Gemeinde Söchtenau liegt westlich von Schwabering ein größeres Gewerbegebiet und eine große Kiesfläche mit einer Asphaltmischanlage sowie eine große Fläche, die mit Solarmodulen belegt ist. Nachdem das bestehende Gewerbegebiet incl. seiner Erweiterung (Bebauungsplan Nr. 24 Gewerbegebiet Schwabering Süd) vollständig belegt ist und hier wieder dringender Erweiterungsbedarf für angesiedelte Betriebe besteht, beabsichtigt die Gemeinde Söchtenau die Erweiterung des Gewerbegebietes in Richtung Südwesten. Gleichzeitig soll die im bisherigen Bebauungsplan Nr. 24 dargestellte Waldfläche auf Fl.Nr und 3422 ebenfalls GE-Fläche werden. Dies war bereits bei der Entwicklung des Gesamtkonzeptes geplant. Grundlagen der Planung für die dritte Änderung waren der rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 24 und seine beiden bisherigen Änderungen. Beschreibung der Umwelt und ihrer Bestandteile Schutzgut Mensch Das bestehende Gewerbegebiet bietet zahlreichen Personen einen ortsnahen Arbeitsplatz. Durch die Lage werden keine Wohnsiedlungen weder durch die Betriebe selbst, noch durch den Lieferverkehr beeinträchtigt. Durch die Bebauungsplanänderung entstehen zusätzliche Arbeitsplätze und bestehende Arbeitsplätze können erhalten werden. Schutzgut Pflanzen und Tiere Das bestehende Gewerbegebiet ist für die Pflanzen- und Tierwelt überwiegend von geringer Bedeutung. Dies gilt für die intensiv landwirtschaftlich genutzten Flächen. Die überwiegend mit Fichten bestockten Waldflächen der Gemeinde sind ebenfalls nicht von besonderer ökologischer Bedeutung (Gutachten A. Beutler). Schutzgut Boden, Schutzgut Wasser Für Boden und Wasser sind die Flächen von geringer Bedeutung. Im bestehenden Gewerbegebiet überwiegend versiegelte Flächen, in den Erweiterungsflächen intensiv landwirt-

9 "Gewerbegebiet Schwabering-Süd" Begründung zur 3. Änderung 9 schaftlich genutzte Flächen bzw. Fichtenreinbestände. Der Boden, der gegenwärtig landund forstwirtschaftlich genutzt wird, stellt zwar ein gewisses Standortpotential für eine natürliche Vegetation und ein Retentionsvermögen für Niederschlagsereignisse dar, da jedoch bei einer Nichtdurchführung der Planung die Flächen weiterhin land- bzw. forstwirtschaftlich genutzt würden, scheidet die Entwicklung einer natürlichen Vegetation aus. Das Oberflächenwasser wird wie bisher versickert. Die Versickerung ist problemlos möglich. Schutzgut Klima und Luft Vom bestehenden Gewerbegebiet gehen keine schädlichen Emissionen aus. Die Erweiterungsflächen sind ebenfalls nur von geringer Bedeutung für Klima und Luft. Schutzgut Landschaftsbild Die jetzt geplante Erweiterungsfläche ist wenig einsehbar und hat keine Trennwirkung. Zudem ist sie teils von Fichtenwald (teilweise mit Laubbäumen am Rande) umgeben. Schutzgut Kultur- und sonstige Sachgüter Kulturgüter sind nicht vorhanden. Als Sachgüter sind die Grundstücksflächen als auch die bereits vorhandene Erschließung zu nennen. Sichtbeziehungen zu Baudenkmälern sind nicht vorhanden. Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes bei Durchführung der Planung Schutzgut Mensch Durch die Planung entstehen neue ortsnahe Arbeitsplätze bzw. bestehende bleiben erhalten, da ansonsten bereits ansässige Betriebe absiedeln würden. Zur Vermeidung störender Lärmemissionen wurde eine schalltechnische Untersuchung durchgeführt. Durch die weite Entfernung von Wohngebäuden sind jedoch keine Störungen zu erwarten. Schutzgut Pflanzen und Tiere Durch die Planung wird die vorhandene Pflanzen- und Tierwelt nur gering beeinflusst. Durch die Anlage von Ausgleichsflächen entstehen ökologisch wertvolle neue Flächen. Besonders wertvolle Pflanzen- und Tierbestände konnten auf den Erweiterungsflächen nicht festgestellt werden, wie die sap-prüfung des Dipl.Biologen Beutler gezeigt hat, so dass durch die Planung keine wertvollen Bestände zerstört werden. Bestehende Randbäume um die Gewerbegebietsausweisung werden erhalten. Sie hätten ansonsten bei der üblichen forstwirtschaftli-

10 "Gewerbegebiet Schwabering-Süd" Begründung zur 3. Änderung 10 chen Nutzung gefällt werden können. Im Rahmen der Bebauungsplanänderung werden detaillierte Ausgleichs- und Vermeidungsmaßnahmen festgelegt, um ökologisch wertvollere Bereiche zu erhalten. Schutzgut Boden, Schutzgut Wasser Die Schutzgüter Boden und Wasser werden nur geringfügig beeinflusst. Die überwiegende Planungsfläche wird gegenwärtig intensiv land- und forstwirtschaftlich genutzt. Oberflächenwasser wird wieder versickert. Eine Bodenuntersuchung durch einen Dipl.Geologen ergab folgenden Bodenaufschluss: 0,4 m Oberboden, 3,6 m verwitterter Geschiebemergel, anschließend Vorstoßschotter; Grundwasser in der Schürfe bis in eine Tiefe von 8,5 m (Ende der Schürfe) wurde nicht angetroffen. Zur Berechnung von Sickereinrichtungen wurde ein k f - Wert von 1,3 x 10-4 m/s angegeben. Im Rahmen der Objektplanung wird eine detaillierte Entwässerungsplanung erstellt. Ausreichend Flächen stehen auch für die Erweiterungsflächen des Gewerbegebiets zur Verfügung. Schutzgut Klima und Luft Durch die Planung entstehen kaum Auswirkungen auf Klima und Luft, da die geplanten Betriebe in der Erweiterungsfläche kaum Emissionen verursachen. Der geringfügige Luftaustausch im Bereich der 110-kV-Leitung wird durch die Bebauungsplanänderung nicht beeinflusst. Schutzgut Landschaftsbild Durch die Lage, umgeben vom bestehenden Gewerbegebiet sowie teilweise von Wald, hat die Planung kaum Auswirkungen auf das Landschaftsbild. Außerdem werden umfangreiche Eingrünungsmaßnahmen festgesetzt. Schutzgut Kultur- und sonstige Sachgüter Auf Kulturgüter hat die Planung keinen Einfluss. Durch die Planung werden die geplanten Bauflächen im Wert wesentlich erhöht.

11 "Gewerbegebiet Schwabering-Süd" Begründung zur 3. Änderung 11 Maßnahmen zur Vermeidung, zur Verringerung und zum Ausgleich umweltschädlicher Auswirkungen Maßnahmen zum Ausgleich Anlage von Ausgleichsflächen, Umfang siehe Begründung Maßnahmen zur Vermeidung und Verringerung umweltschädlicher Auswirkungen umfangreiche Eingrünungsmaßnahmen Festsetzung von detaillierten Emissionskontingenten auch im Bebauungsplanerweiterungsgebiet Beschreibung der verwendeten Methodik und Hinweise auf Schwierigkeiten und Kenntnislücken Hinweise auf Schwierigkeiten und Kenntnislücken lagen nicht vor, da bereits für die frühere Planung umfangreiche Untersuchungen durchgeführt wurden bzw. werden. geologische Untersuchungen (OHIN) spezielle artenschutzrechtliche Vorprüfung und Prüfung (BEUTLER) schalltechnische Untersuchung (GREINER) Einblick in den Flächennutzungsplan mit integriertem Landschaftsplan Einblick in das Arten- und Biotopschutzprogramm Einblick in die amtliche Biotopkartierung Bayern Flachland Maßnahmen zur Überwachung Kontrolle der in der Bebauungsplanänderung detailliert bezeichneten und festgesetzten Ausgleichsmaßnahmen durch die Gemeinde Kontrolle der in der sap-prüfung festgesetzten Schutz-, Vermeidungs- und Ausgleichsmaßnahmen Kontrolle der Eingrünungsmaßnahmen

12 "Gewerbegebiet Schwabering-Süd" Begründung zur 3. Änderung 12 Allgemein verständliche Zusammenfassung / Zusammenfassende Erklärung Durch die umfangreichen Untersuchungen und Gutachten kann sichergestellt werden, dass bei Berücksichtigung der im Bebauungsplanverfahren festgesetzten Vermeidungs-, Verringerungs- und Ausgleichsmaßnahmen keine wesentlichen negativen Auswirkungen auf die Umwelt entstehen. Im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sowie der Öffentlichkeit wird der weitere Umfang und Detaillierungsgrad des Umweltberichts ermittelt und dieser fortgeschrieben. Söchtenau, Rosenheim, S. F o r s t n e r Erster Bürgermeister Huber Planungs-GmbH