«Spychermatte» Planungsbericht nach Art. 47 RPV Änderung im Zonenplan Änderung im Bau- und Zonenreglement Bebauungsplan

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1 Gemeinde Wikon Öffentliche Au age «Spychermatte» Planungsbericht nach Art. 47 RPV Änderung im Zonenplan Änderung im Bau- und Zonenreglement Bebauungsplan 22. September 2016

2 Impressum Kontakt: Gemeindeverwaltung Wikon Heimatweg Wikon Bearbeitung: Burkhalter Derungs AG Rüeggisingerstrasse Emmenbrücke burkhalter@bdplan.ch Stand: Letzte Änderung: 22. Sept Eingabe zur Vorprüfung: 05. April 2016 Öffentliche Au age: Beschlossen durch Gemeindeversammlung: Eingabe zur Genehmigung: Projekt: 91201_3 / Datei: Planungsbericht_Spychermatte_160922

3 Inhaltsverzeichnis 1. Ausgangslage Rechtsgültige Nutzungsplanung Absicht Projekt «Spychermatte» 2 2. Inhalt der Änderungen Änderung im Zonenplan Änderung im Bau- und Zonenreglement 6 3. Reserven und Bedarf Baulandreserven Einwohnerkapazität Bedarfsbegründung Öffentliche Interessen Auswirkungen Flächenbeanspruchung / Haushälterische Bodennutzung Landwirtschaft / Fruchtfolge ächen FFF Erschliessung und Verkehrsaufkommen Lärmschutz (Emissionen und Immissionen) Grundwasserschutz Planungsablauf Kantonale Vorprüfung Mitwirkung Öffentliche Planau age Einspracheverfahren Beschlussfassung Genehmigung Umsetzung Kantonaler Richtplan Berücksichtigung der Ziele und Grundsätze RPG 18 Anhang 1: Übersicht Baulandreserven (Stand per 31. Dezember 2015) Anhang 2: Prüfbericht Aussenlärm (Grolimund & Partner, 17. März 2016) Anhang 3: Flächenberechnung nach SIA 416

4 1 1. Ausgangslage 1.1 Rechtsgültige Nutzungsplanung Der heute geltende Zonenplan und das Bau- und Zonenreglement der Gemeinde Wikon wurden am 21. September 2005 von der Gemeindeversammlung beschlossen und mit RRE 543 vom 9. Mai 2006 vom Regierungsrat genehmigt. Seither wurden folgende Änderungen vorgenommen: Änderung Zonenplan BZR Genehmigung Heimatweg x RRE Nr vom Industriestrasse x RRE Nr vom Einführung Gefahrenzonen x x RRE Nr. 935 vom Änderung Gebühren x RRE Nr. 935 vom Industriezone Bahnhof x x RRE Nr. 865 vom Tab. 1: Änderungen des Zonenplans sowie des Bau- und Zonenreglements seit dem 21. September Absicht Herausforderungen der Gemeinde Die Gemeinde Wikon liegt zwar innerhalb des Kantons Luzern an peripherer Lage, ist aber in Bezug auf die Verkehrsknotenpunkte des Mittellandes günstig gelegen. Es besteht eine gute Verkehrsanbindung in Richtung Luzern, Bern, Basel und Zürich. In der Gemeinde wohnen rund 1'450 Personen, es bestehen zudem zirka 800 Arbeitsplätze. Wikon ist Teil der Agglomeration Zofi ngen. Der Bahnhof Zofi ngen ist mit dem Bus aus dem Gebiet der Zonenplanänderung in wenigen Minuten erreichbar. Wikon positioniert sich als attraktiver Wohnstandort in einer intakten Dorfgemeinschaft. Die vorliegenden Anpassungen der Nutzungsplanung sind das Resultat eines mehrjährigen Prozesses. Die Gemeinde Wikon will damit einige drängende Herausforderungen angehen. Dies sind insbesondere: - Die demographische Entwicklung hin zu einer älter werdenden Bevölkerung bei gleichzeitigem Mangel an geeignetem Wohnraum. - Fehlende Plätze in Alters- und Pfl egeheimen, wachsende Kosten in der stationären und ambulanten Pfl egefi nanzierung. - Fehlende Strukturen für Kinder- und Altenbetreuung: Raumbedarf für ein Mittagstischangebot für Schüler und Senioren. - Mangel an Hausärzten. - Fehlende Einkaufsmöglichkeiten und Dienstleistungsangebote im Dorf Vorbereitende Untersuchungen 2010 wurde in der Gemeinde Wikon eine Arbeitsgruppe gebildet, welche eine Bevölkerungsbefragung zum Thema «Wohnen im Alter» durchgeführt hat. Die Befragung wurde an alle Einwohner der Gemeinde im Alter von über 55 Jahren verschickt. Eingegangen sind 140 Rückmeldungen, was einer Rücklaufquote von 38% entspricht.

5 2 71 % der Rückmeldungen erfolgte durch Personen, welche in einem eigenen Haus oder einer Eigentumswohnung lebten. Die Umfrage hat ergeben, dass die Bewohner grossmehrheitlich mit der jetzigen Wohnform zufrieden sind und auch im höheren Alter gerne in Wikon wohnhaft bleiben möchten. Bei einem Auszug aus dem eigenen Haus wären insbesondere 2 ½ und 3 ½ Zimmer-Wohnungen gefragt. Erwünscht sind hindernisfreie Wohnungen mit Lift und einem ergänzenden Betreuungsangebot bei Bedarf, welches insbesondere die Möglichkeit eines Notrufes, die Betreuung in Krisensituationen sowie einen Mahlzeitendienst umfasst. Sehr wichtig war für die Befragten zudem die Nähe zum öffentlichen Verkehr sowie die Möglichkeit eines Einkaufsangebots in der Nähe. Die Gemeinde Wikon hat sich zum Ziel gesetzt, diesem Bedürfnis gerecht zu werden und Land zur Verfügung zu stellen, auf welchem ein Wohnprojekt entstehen soll, in welchem ein generationenübergreifendes Wohnen möglich ist. Zum einen soll dadurch die Möglichkeit geboten werden, dass ältere Menschen möglichst lange selbständig in der eigenen Wohnung leben können und zum anderen jungen Familien eine Chance eröffnet wird, im Einklang und mit gegenseitigem Aushelfen mit der älteren Generation zu leben. So sollen Kinderbetreuungsangebote und Hilfsdienste für ältere Menschen den Alltag aller Generationen erleichtern hat die Gemeinde eine Studie in Auftrag gegeben, in welcher verschiedene Standorte für das Projekt «Spychermatte» (dazumals «Wohnen mit Dienstleistungen») geprüft wurden. In der Studie (verfasst durch planteam/ altervia) wurden aus zuerst acht Varianten die drei Standorte Spycher, Zentrum und Schulhaus genauer untersucht. Neben der erwähnten Wohnnutzung sollte auch ein Laden realisiert werden. Es bestehen keine bereits eingezonten Flächen für die vorgesehene Nutzungskombination und für ein Projekt dieser Grösse. Der Standort Spycher (s. Abb. 1 und Abb. 2) wurde gemäss der Studie 2010 favorisiert, vorausgesetzt, dass die Verkaufssperre auf dem Grundstück Nr. 262 abgelöst und übertragen werden kann. Abb. 1: Parzelle Nr. 262, Blick Richtung Norden Abb. 2: Parzelle Nr. 262 mit Spycher 1.3 Projekt «Spychermatte» Studienauftrag 2013 Die Gemeinde Wikon als Eigentümerin des Grundstücks Nr. 262 und der benachbarten Parzelle Nr. 263 hat 2013 einen Studienauftrag unter sechs eingeladenen Architekturbüros durchgeführt. Die Wettbewerbsausschreibung (dazumals unter dem Namen «Wohnen mit Dienstleistungen) erfolgte auf Grundlage eines konkreten Raumprogramms, in welchem neben einem differenzierten Wohnungsmix auch Räume für öffentliche Nutzungen, ein Ladenlokal sowie Raumangebote für Arztpraxis, Physiotherapie und Coiffeur vorgesehen waren. Der bestehende Spycher sollte in die Umgebung der Bebauung integriert werden. Das Konzept «Kaleidoskop» der Alberati Architekten, Zofi ngen (s. Abb. 3 und Abb. 4) ging siegreich aus dem Verfahren hervor. Die Architekten dieses Konzepts sehen eine differenzierte, an den dörfl ichen Charakter angepasste Bebauung vor. Nebst einer öffentlich zugänglichen Begegnungszone bei Spycher, welche zwischen der

6 3 bestehenden Bushaltestelle und dem geplanten Ladenlokal zu liegen kommt, ist die Schaffung eines 350 m 2 grossen, rückwärtig orientierten Dorfplatzes vorgesehen. An diesen gliedern sich die öffentlichen Nutzungen (Mehrzweckraum, Mittagstisch, etc.) an. Die Wohnbauten an fl ach geneigter Hanglage sind als Ensemble von jeweils zwei Bauten vorgesehen. Die Ergebnisse des Wettbewerbs wurden 2013 öffentlich präsentiert. Abb. 3: Überbauungskonzept «Kaleidoskop» Abb. 4: Visualisierung «Kaleidoskop» Projektentwicklung tellco Vorsorge AG In der Zeitspanne von Juli 2013 bis Oktober 2014 fanden diverse Sondierungsgespräche mit möglichen Investoren statt. Bedingung war, dass die Investoren die Finanzierung für die weitere Planung auf Basis des Wettbewerbsresultates übernehmen. Ursprünglich wollte die Gemeinde das Land im Baurecht abgeben. Sie entschied sich aufgrund der schwierigen Verhandlungen jedoch für den Verkauf wurde eine Zusammenarbeitsvereinbarung mit der tellco Vorsorge AG, als Immobiliendienstleister der Pensionskasse Pro, getroffen. In der Folge wurde die Planung weitergeführt. Unter anderem wurden Kosten ermittelt, Vorabklärungen mit möglichen Nutzern geführt und raumplanerische Auskünfte eingeholt. Im Herbst 2015 wurden Gespräche mit den Anstössern sowie eine öffentliche Orientierung durchgeführt. Die Arbeiten wurde dabei durch ein Projektteam begleitet, in welchem nebst der Gemeinde und der tellco Vorsorge AG auch Alberati Architekten und Ortsplaner vertreten waren.

7 Vorabklärungen Kanton Bereits vor der Durchführung des Wettbewerbsverfahrens erfolgte 2012 eine Vorabklärung zu einer möglichen Umzonung bei der Dienststelle rawi wurde auf Grundlage des Wettbewerbsverfahren eine zweite Vorabklärung beim rawi eingeholt. Im Rahmen der Vorabklärungen wurde vom Kanton auch eine Etappierung der Einzonung verlangt. 2015/16 haben diesbezüglich mehrere Gespräche zwischen Kanton, Gemeinde, Ortsplaner und der tellco Vorsorge AG stattgefunden. Eine Etappierung der Einzonung würde jedoch zu einer Planungs- und Finanzierungsunsicherheit für das gesamte Projekt führen. Aus wirtschaftlichen und politischen Gründen wäre eine solche Etappierung problematisch und würde das Gesamtprojekt in Frage stellen. Mit der vorgesehenen Etappierung der Überbauung im Bebauungsplan soll sichergestellt werden, dass keine Bauten «auf Vorrat» erstellt werden Bebauungsplan, Verhältnis zum Bau- und Zonenreglement Parallel zur vorliegenden Anpassung der Nutzungsplanung wurde der Bebauungsplan der Alberati Architekten AG, Zofi ngen erarbeitet. Dieser basiert auf Grundlage des Studienauftrags 2013 (vgl ). Das zulässige Mass der Nutzung wird im Bebauungsplan durch die Festsetzung von Gebäudekoten in m ü.m. sowie durch Baubereiche defi niert. Gemäss der Flächenberechnung nach SIA 416 (vgl. Anhang 3) resultiert aus dem Projektentwurf, welcher dem vorliegenden Bebauungsplan zugrunde liegt, eine Geschossfl äche (GF) von 7'946 m 2 für die Wohnnutzung sowie eine Geschossfl äche von insgesamt 2'979 m 2 für die Gewerbe- und Dienstleistungsnutzung. Bei einer Gleichsetzung von GF nach SIA 416 und AGF gemäss PBG des Kantons Luzern würde mit dem vorliegenden Bebauungsplan eine Gesamtgeschossfl äche von 10'925 m 2 und somit eine Ausnützungsziffer (AZ) von rund 0.63 erreicht. In der Dorfzone ist gemäss Art. 7 eine AZ von 0.55 zulässig. Die Überschreitung dieser AZ im Rahmen des Bebauungsplans beträgt somit rund 15%. Gemäss 68 PBG kann «der Bebauungsplan die Bau- und Zonenordnung näher bestimmen und dabei von dieser Ordnung abweichen». Die vorgesehene Abweichung von rund 15% kann vor dem Hintergrund von 68 PBG (sowie der aktuellen Rechtssprechung in diesem Zusammenhang) als vertretbar beurteilt werden.

8 5 2. Inhalt der Änderungen 2.1 Änderung im Zonenplan Folgende Änderungen sind im Zonenplan durchzuführen (s. Tab. 2 und Abb. 5): Die Parzellen Nrn. 261, 262 und 263 (teilweise) werden von der öffentlichen Zone bzw. dem übrigen Gebiet neu der Dorfzone zugewiesen. Bei der Parzelle Nr. 127 (Kantonsstrasse) ergibt sich eine geringfügige technische Bereinigung (Umzonung vom übrigen Gebiet b ins übrige Gebiet a). Insgesamt werden folgende Flächen ein- und umgezont: Parzellennummer Fläche [m 2 ] Zone bestehend Zone neu Übriges Gebiet b Dorfzone '151 Übriges Gebiet b Dorfzone 263 2'626 Zone für öffentl. Zwecke Dorfzone Total Dorfzone neu 17' Übriges Gebiet b Übriges Gebiet b Total technische Bereinigung Strassenparzelle Tab. 2: Von der Zonenplanänderung betroffene Flächen 48 In Zusammenhang mit der geplanten Veräusserung des Areals Spychermatte an die Investoren soll eine Grenzbereinigung durchgeführt werden. Die Grundstücke auf der Darstellung des neuen Zonenplans entsprechen bereits dieser projektierten Mutation. Perimeter Zonenplanänderung Zonenplaninhalt bestehend Zone für öffentliche Zwecke (ÖZ) (2'626 m²) Übriges Gebiet (gem. 56 Abs. 1b) (ÜGb) (14'666 m²) Zonenplaninhalt neu Dorfzone (D) (17'244 m²) Übriges Gebiet (gem. 56 Abs. 1a) (ÜGa) (48 m²) Abb. 5: Zonenplan bestehend (links), Zonenplan neu (rechts)

9 6 2.2 Änderung im Bau- und Zonenreglement In Art. 7 des Bau und Zonenreglements der Gemeinde Wikon wird die Dorfzone D und deren Zweck defi niert. Der Artikel wird wie folgt geändert (Änderungen in rot): Art. 7 Dorfzone (D) 1 Die Zone bezweckt die Erhaltung und die massvolle Entwicklung des alten Dorfkerns im Oberdorf und im Adelboden. 2 Nutzung: Wohnen und höchstens mässig störendes Gewerbe, öffentliche Nutzungen. 3 Geschosszahl: maximal 3 Vollgeschosse. 4 Ausnützung: AZ maximal Bestehende Volumen dürfen genutzt werden, auch wenn dadurch die zulässige Ausnützungsziffer überschritten wird. 5 Bauweise: Wesentliche Erweiterungen sowie Neu- und Erschliessungsbauten sind nur aufgrund eines Bebauungs- oder Gestaltungsplanes möglich. 6 Bebauungsrichtplan: Auf den Grundstücken östlich der Luzernerstrasse sind wesentliche bauliche Veränderungen nur aufgrund eines Bebauungsplanes oder Bebauungsrichtplanes, welcher Möglichkeiten für eine spätere Überbauung des hinterliegenden Landes aufzeigt, möglich. 7 Dachgestaltung, Dachaufbauten: Die Dächer sind bei Neu- und Umbauten hinsichtlich Firstrichtung, Neigung, Dachvorsprung und Eindeckung (Materialien, Farbe) dem Charakter des Ortsbildes anzupassen. Dachaufbauten sind nur zulässig, wenn sie in einem angemessenen Verhältnis zum Dachkörper stehen und sich in Grösse und Gestaltung gut in das Gesamtbild einordnen. Liegende Dachfenster, Dacheinschnitte und kleine Flachdächer sind nur dort zulässig, wo der Gesamtbau und das Ortsbild nicht nachteilig geprägt werden. 8 Fassaden: Die Fassaden sind in ortsüblicher Bauweise zu erstellen. Für die Fassaden sind nur Materialien zu verwenden, die mit dem Ortsbildcharakter vereinbar sind. 9 Abbruch: Bauten und Anlagen dürfen nur dann abgebrochen werden, wenn triftige Gründe hierfür vorliegen und das Ortsbild dadurch langfristig nicht beeinträchtigt wird. 10 Baulinien: Der Gemeinderat kann für die Dorfzone einen ortsbildgerechten Baulinienplan erlassen. 11 Lärmempfi ndlichkeitsstufe: III

10 7 3. Reserven und Bedarf 3.1 Baulandreserven In der Gemeinde Wikon bestehen gemäss LUBAT 2015 (Stand ) in den reinen Wohnzonen und in den gemischten Zonen folgende Baulandreserven: Wohnzonen 2: Dorfzone: 1.16 ha 0.66 ha In den übrigen Wohnzonen und gemischten Zonen bestehen keine Reserven. Die Baulanderserven sind in Anhang 1 per 31. Dezember 2015 detailliert ausgewiesen. Aufgrund der aktuellen Bautätigkeit kann davon ausgegangen werden, dass diese Baulandreserven bis zur voraussichtlichen Genehmigung dieser Zonenplanänderung (Ende 2016/Anfang 2017) um ca. 20 % abnehmen werden. 3.2 Einwohnerkapazität Aus den gemäss Anhang 1 aufgeführten Reserven lässt sich aufgrund der Vorgaben gemäss LUBAT folgende Einwohnerkapazität errechnen: Zonentyp Fläche m 2 Einwohnerkapazität SOLL Einwohner/ha Einwohnerkapazität Wohnzone 2A 5' Wohnzone 2B 5' Wohnzone 2C 1' Dorfzone 6' Total 18' Tab. 3: Einwohnerkapazität der Bauzonenreserven per 31. Dezember Bevölkerungswachstum gemäss Kant. Richtplan 2015 Gemäss dem Kantonalen Richtplan 2015 liegt die Gemeinde Wikon auf der Entwicklungsachse zwischen Sursee und Zofi ngen. Die Gemeinde wird somit der Kategorie A (Gemeinde auf der Hauptentwicklungsachse) zugewiesen. In dieser Gemeindekategorie sind die Bauzonenreserven auf ein jährliches Bevölkerungswachstum von 0.75% für die nächsten 15 Jahre zu dimensionieren. Die Einwohnerzahl würde somit zwischen Ende 2014 und Ende 2030 von 1'442 auf 1'625 Personen steigen. Dies entspricht einem Zuwachs von 183 Personen in 15 Jahren. Unter Abzug der Einwohnerkapaziät von 101 Personen innerhalb der Bauzonenreserven errechnet sich ein Einzonungsbedarf für zusätzliche 82 Einwohner bis ins Jahr Wohnungsspiegel und Einwohnerdichte Aufgrund des Wohnungsspiegels des aktuellen Projekts «Kaleidoskop» errechnet sich folgende Einwohnerkapazität der vorliegenden Zonenplanänderung:

11 8 Wohnungstyp Anzahl Wohnungen Annahmen durchschnittliche Anzahl Einwohner pro Wohnung Einwohnerkapazität 2 ½ -Zimmerwohnung ½ -Zimmerwohnung ½ -Zimmerwohnung ½ -Zimmerwohnung Gesamt Tab. 4: Errechnete Einwohnerkapazität auf Grundlage Projekt «Kaleidoskop» Aus der Einwohnerkapazität von 156 Personen errechnet sich eine durchschnittliche Wohnungsbelegung von Die durchschnittliche Wohnungsbelegung in der Gemeinde Wikon liegt bei Der Wohnungsspiegel in der Gemeinde weist jedoch im Vergleich zum Projekt Kaleidoskop einen wesentlich höheren Anteil an grösseren Wohnungen auf. Abb. 6: Anteile der Wohnungsgrössen: Vergleich Projekt «Kaleidoskop mit gesamter Gemeinde Wikon Mit den vorliegenden Anpassungen an der Nutzungsplanung können die Voraussetzungen für eine Bebauung mit kleineren und mittelgrossen Wohnungen geschaffen werden, welche in der Gemeinde Wikon heute weitgehend fehlen. Damit kann auch die Einwohnerdichte pro ha in der Dorfzone und somit in der Gemeinde generell erhöht werden. Dichte Einwohner pro Hektare (E/ha) IST SOLL Projekt Kaleidoskop Dorfzone Tab. 5: Dichte Einwohner/ha: Vergleich IST/SOLL mit Projekt «Kaleidoskop»

12 9 3.3Bedarfsbegründung Der Bedarf zur Anpassung der Nutzungsplanung gemäss den Vorgaben im Kantonalen Richtplan (S1-6) wird folgendermassen begründet: Anforderung 1: «Einzonungen sind nur noch innerhalb des Siedlungsgebietes möglich und dürfen 8 Prozent (Z-Gemeinden), 6 Prozent (A-Gemeinden) oder 4 Prozent (L-Gemeinden) der Bauzonenfl äche per Ende 2014 nicht übersteigen». Die vorliegende Anpassung an der Nutzungsplanung befi ndet sich vollumfänglich innerhalb des bestehenden Siedlungsgebiets, sie umfasst Flächen, welche heute als Reservezone oder als öffentliche Zone ausgeschieden sind. Vom übrigen Gebiet werden 1.47 ha neu der Dorfzone zugewiesen. Diese Fläche entspricht 2.1 % der gesamten Bauzone der Gemeinde Wikon von ha. Der massgebende Wert von 6% für A-Gemeinden wird somit eingehalten Anforderung 2: «Die Nachweise zu den Bauzonenreserven und -kapazitäten gemäss Koordinationsaufgabe S1-5 liegen vor». Diese Nachweise liegen vor, s. Kap. 3.1 und 3.2 sowie Anhang Anforderung 3: «Die Nutzungsreserven der Bauzonen sind weitgehend ausgeschöpft, d.h. es gibt innerhalb der Bauzonen keine für das Vorhaben geeignete Reserven in Form von unüberbauten Flächen oder in Form von Umnutzungs- oder Verdichtungsmöglichkeiten.» Für das Vorhaben bestehen in Wikon keine geeigneten Zonen. Mit Ausnahme einer zerstückelten Reserve in der Dorfzone (im Gebiet des alten Dorfkerns) befi nden sich alle Reserven in der zweigeschossigen Wohnzone W2. Das Gebiet im alten Dorfkern ist aufgrund der Erschliessungssituation (abseits der Kantonsstrasse) und der bestehenden kleinteiligen Bebauungsstruktur für das geplante Vorhaben ungeeignet. Umnutzungs- und Verdichtungsmöglichkeiten bestehen nicht im erforderlichen Ausmass Anforderung 4: «Der Bedarf ist gemäss den Entwicklungsprioritäten und den Wachstumswerten für Neueeinzonungen nachgewiesen» Die Bauzonenereserven werden in den vorangehenden Kapiteln detailliert behandelt. Gemäss diesen Berechnungen besteht bis ins Jahr 2030 ein theoretischer Einzonungsbedarf für 82 Einwohner. Mit der vorliegenden Zonenplanänderung wird eine Kapazität für 156 Einwohner geschaffen. Ein Teil dieser Einwohnerkapazität (ca. 10 bis 15 %) wird durch die Umzonung nicht mehr benötigter Fläche in der öffentlichen Zone als Verdichtung innerhalb des bestehenden Baugebietes erreicht. Nebst der Tatsache, dass alle anderen Anforderungen für Neueinzonungen gemäss Richtplan S1-6 erfüllt sind, können für die vorliegenden Änderungen der Nutzungsplanung folgende Argumente angeführt werden: Mit der vorliegenden Anpassung der Nutzungsplanung soll in der Gemeinde Wikon ein Dorfzentrum entstehen. Die Bedarfsbegründung ist daher in einem grösseren Zusammenhang und unter Berücksichtigung von verschiedenen Politikfeldern zu betrachten. Die Gemeinde möchte mit der vorliegenden Anpassung der Nutzungsplanung verschiedenen Herausforderungen aktiv begegnen, namentlich: - Der demographischen Entwicklung hin zu einer älter werdenden Bevölkerung, bei gleichzeitigem Mangel an geeignetem Wohnraum. - Der Förderung eines «Generationenwechsels» in den bestehenden zweigeschossigen Wohnzonen durch die Schaffung eines entsprechenden Angebotes an kleineren, zentral gelegenen Wohnungen.

13 10 - Fehlenden Plätzen in Alters- und Pfl egeheimen für die Gemeinde Wikon. - Wachsenden Kosten in der stationären und ambulanten Pfl egefi nanzierung. - Fehlenden Strukturen für Kinder- und Altenbetreuung. - Fehlendem Raum für ein Mittagstischangebot für Schüler und Senioren. - Dem Mangel an Hausärzten. - Fehlenden Einkaufsmöglichkeiten und Dienstleistungsangeboten im Dorf. Das Landpreis- und Mietzinsniveau liegt in der Gemeinde Wikon vergleichsweise tief. Das Gesamtprojekt inklusive Nutzungen im öffentlichen Interesse funktioniert unter einer gesamtheitlichen Kostenbetrachtung in der vorliegenden Grösse und Nutzungskonzeption. Für die Gemeinde Wikon ist es von grosser Bedeutung, dass die Nutzungen in öffentlichem Interesse bereits mit der ersten Bauetappe realisiert werden. Dies ist im Bebauungsplan entsprechend festgelegt Anforderung 5: «Der erwartete Bauzonenfl ächenbedarf pro Einwohner wird mindestens gehalten oder verringert. Einzonungen müssen deshalb eine ausreichende Dichte aufweisen.» Die Anforderung wird erfüllt, der erwartete Bauzonenfl ächenbedarf pro Einwohner kann verringert werden (s. Kap ) Anforderung 6: «Die Bauzonenerweiterung ist überkommunal abgestimmt (Wohn-, Misch- und weitere Gebiete durch Kanton; Arbeitsplatzgebiete durch regionale Entwicklungsträger).» Wikon ist als einzige Gemeinde des Kantons Luzern Teil der Agglomeration Zofi ngen. Die Einzonung weist eine sehr gute Erschliessung an den Stadtkern von Zofi ngen und den Bahnhof auf. Der Gemeindeverband Zofi ngenregio wurde bereits in der Planungsphase mit einbezogen. Das Projekt wird von Zofi ngenregio unterstützt Anforderung 7: «Für die Bauzonenerweiterung muss nach Massgabe des (jeweils geltenden) öv-berichts die Angebotsstufe 3 (Z1-Z3 Gemeinden) beziehungsweise die Angebotsstufe 2 (weitere Gemeindekategorien) erreicht werden. Es besteht kein Anspruch auf einen öv - Angebotsausbau.» Die Bushaltestelle «Hotel Adelboden» befi ndet sich gleich angrenzend zum Planungsgebiet. Sie wird durch die Linien 8 und 9 bedient. Beide Linien fahren im Stundentakt (ca. 30 Minuten versetzt zueinander). Es gibt keinen Verdichtungstakt in den Hauptverkehrszeiten. Die Linie 8 verfügt über 17 und die Linie 9 über 15 Kurspaare. Der Stundentakt entspricht pro Linie nach 5 ÖVV der Angebotsstufe 2 (s. Tab. 6). Jedoch ist die Anzahl Kurspaare pro Tag eher knapp bemessen. Zwischen Reiden und Zofi ngen verlaufen die Buslinien 8 und 9 parallel, jeweils um eine halbe Stunde versetzt. So liegt es nahe, diese beiden Linien kombiniert zu betrachten. Dies würde bezüglich des Takts einer Angebotsstufe 3 entsprechen. Neben der Buserschliessung liegt das Gebiet innerhalb des Einzugsgebietes des Bahnhofes Brittnau-Wikon (ca. 750 m Luftlinie). Hier verläuft die S8 (Luzern-Sursee-Olten). Angesichts der Fussdistanz sowie der effektiven Fahrzeiten spielt diese Verbindung jedoch eine untergeordnete Rolle.

14 11 Angebotsstufen nach 5 ÖVV Buslinien Bahn Kombiniert S8 Takt 4/d 1/h 2/h 4/h 1/h 1/h 2/h 1/h Verdichtung Nein Nein Ja Nein Nein Nein Nein Kurspaare Tab. 6: Angebotsstufen des öffentlichen Verkehrs Anforderung 8: «Die Bauzonenerweiterung muss dem kommunalen Siedlungsleitbild und dem Erschliessungsrichtplan entsprechen.» In der Gemeinde Wikon besteht noch kein Siedlungsleitbild. Die letzte Gesamtrevision der Ortsplanung wurde 2006 genehmigt, seither sind einige wenige Anpassungen an der Nutzungsplanung erfolgt. Ein ortsplanerischer Handlungsdruck besteht zurzeit nicht. Ein grosser Teil der langfristigen, potenziellen Einzonungsreserven befi n- den sich im Besitz der Gemeinde. Das Zustandekommen der Zentrumsbebauung bildet eine massgebliche Voraussetzung, um die Inhalte eines künftigen Siedlungsleitbilds erarbeiten zu können. Der Gemeinderat Wikon hat an seiner Klausursitzung vom 29. Juni 2015 eingehend über das weitere Vorgehen in der Ortsplanung diskutiert. Er hat sich dafür entschieden, das vorliegende Zentrumsprojekt der Erarbeitung eines Siedlungsleitbilds vorzuziehen. Ein Siedlungsleitbild soll ab ca erarbeitet werden Anforderung 9: «Die Erschliessbarkeit ist rechtlich, technisch und fi nanziell nachzuweisen.» Die Erschliessung der zur Einzonung vorgesehenen Fläche besteht bereits. Sie erfolgt für den MIV ab der Kantonsstrasse via die bestehende Adelbodenstrasse. Die Erschliessung durch den öffentlichen Verkehr erfolgt über die unmittelbar benachbarte Bushaltestelle Adelboden. Die Erschliessung an das Fusswegnetz der Gemeinde wird im Bebauungsplan geregelt Anforderung 10: «Es muss Gewähr bestehen, dass das neu eingezonte Land innerhalb der Frist von spätestens 15 Jahren der Überbauung zugeführt wird. Die Gemeinde kann dazu mit der Eigentümerschaft vertraglich regeln, in welchem Zeitraum das Baugesuch, die Erschliessung und die Überbauung erfolgen müssen.» Die Modalitäten zwischen der Gemeinde als heutiger Grundeigentümerin und der tellco Vorsorge AG als Projektrealisatorin sind vertraglich detailliert geregelt. Mit einer entsprechenden Bestimmung im Bebauungsplan wird zudem geregelt, aufgrund welcher Voraussetzungen der Gemeinderat nach Realisierung der 1. Etappe eine 2. Bauetappe bewilligen kann. Die Nutzungen im öffentlichen Interesse werden zudem zwingend mit der 1. Etappe der Bebauung realisiert Anforderung 11: «Falls die Einzonungsfl äche grösser als 1 ha ist, muss ein Bebauungskonzept vorliegen.» Es liegt ein Bebauungsplan vor, welcher auf Grundlage eines Studienauftrags durch die Gemeinde erarbeitet wurde. Die Anpassungen der Nutzungsplanung werden parallel mit dem Bebauungsplan erarbeitet.

15 Anforderung 12: «Falls Fruchtfolgefl ächen beansprucht werden, müssen diese gemäss Artikel 30 Absatz 1bis RPV sowie gemäss 3 PBV kompensiert werden. Diese Kompensation kann unter Einverständnis der betroffenen Gemeinden auch überkommunal erfolgen.» Die betroffenen Flächen sind bereits eingezont (öffentliche Zone) oder als Reservezone ausgeschieden. Die Flächen sind gemäss kantonalem Geoportal somit nicht als Fruchtfolgefl ächen (FFF) ausgewiesen. Der betroffene Boden weist aber voraussichtlich die Qualität einer FFF auf. Für die Fläche der Reservezone ist gemäss dem Vorprüfungsbericht vom 11. August 2016 nach neuer Vollzugspraxis im Kanton Luzern ein Fruchtfolgefl ächen-kompensationsprojekt zu erarbeiten (vgl. 4.2). 3.4 Öffentliche Interessen Die vorliegende Anpassung der Nutzungsplanung beinhaltet nebst der Einzonung eines Bereichs einer Reservezone auch die Umzonung von rund 0.26 ha öffentlicher Zone auf der Parzelle Nr Gemäss Zweckbestimmung für die öffentlichen Zonen in Anhang 1 BZR Wikon ist für diese Fläche die Nutzweise für «Gemeindeverwaltung, Feuerwehr, Werkhof, Zivilschutz» vorgesehen. Ein Bedarf für die Erweiterung der Gemeindeverwaltung und der angrenzenden Zivilschutzanlage (beide aus den 1970er-Jahren) besteht nicht. Eine Entlassung dieser Fläche aus der öffentlichen Zone ist aus Sicht der Gemeinde Wikon möglich, da: - Mit der vorliegenden Anpassung der Nutzungsplanung die Grundlage für die Realisierung einer Dorfkernbebauung geschaffen wird. Mit dieser Bebauung sollen auch verschiedene Nutzungen im öffentlichen Interesse realisiert werden. - Mit einer entsprechenden Anpassung im BZR in der Dorfzone generell auch öffentliche Nutzungen zulässig sind. Dies entspricht auch dem übergeordneten Recht gemäss 44 PBG des Kantons Luzern betreffend den zulässigen Nutzungen in der Kern- und Dorfzone.

16 13 4. Auswirkungen Im Folgenden werden die einzelnen Sachbereiche abgehandelt, welche für die Beurteilung einer Zonenplanänderung gemäss Art. 47 RPV relevant sein können. Sachthemen nicht relevant relevant Kapitel Flächenbeanspruchung / Haushälterische Bodennutzung x 4.1 Landwirtschaft / Fruchtfolgefl ächen FFF x 4.2 Schutzobjekte, Natur- und Landschaftsschutz x 1) Erschliessung und Verkehrsaufkommen x 4.3 Lärmschutz (Emissionen und Immissionen) x 4.4 Wald x 2) Gewässerraum-Freihaltung x 3) Grundwasserschutz x 4.5 Schutz vor Naturgefahren (Gefahrenkarte, Massnahmen) x 4) NIS-Verordnung x 5) Störfallvorsorge x 6) Begründung: 1) Es sind keine Schutzobjekte oder Schutzzonen durch die Umzonung betroffen. 2) Es ist kein Wald vorhanden. 3) Es ist kein Gewässer vorhanden. 4) Der Zonenplan weist keine Gefahrenzonen aus. Nach der Gefahrenkarte sind keine Gefahren vorhanden. 5) Es sind keine NIS-relevanten Anlagen in der Nähe. 6) Die Konsultationskarte der Dienststelle Umwelt und Energie weist keine Risken in der Nähe auf. 4.1 Flächenbeanspruchung / Haushälterische Bodennutzung Durch die Einzonung der Reservezone (übriges Gebiet b) in die Dorfzone wird das Baugebiet um rund 1.45 ha erweitert. Die betroffene Fläche ist dreiseitig von bereits überbauten Bauzonen umgeben. Die gesamte Reservezone bildet eine Lücke im Siedlungsgebiet zwischen der Dorfzone entlang der Kantonsstrasse und der Einfamilienhausbebauung am Hangfuss. Sie ist als langfristige Entwicklungsreserve des Baugebiets der Gemeinde Wikon vorgesehen. Mit der Einzonung kann eine gemischte Zentrumsnutzung mit einer vergleichsweise hohen Einwohnerdichte erreicht werden (s. Kap auf Seite 7).

17 Landwirtschaft / Fruchtfolge ächen FFF Das Gebiet wird heute landwirtschaftlich genutzt. Durch die Lage als «Insel» innerhalb des Baugebietes werden die landwirtschaftlichen Nutzungsmöglichkeiten etwas eingeschränkt. Da die von der Umzonung betroffene Fläche teilweise bereits als öffentliche Zone (Fläche 2'626 m 2 ) beziehungsweise als Reservezone (14'151m 2 ) ausgeschieden ist, wird sie im kantonalen Geoportal nicht als FFF ausgewiesen. Der betroffene Boden weist aber voraussichtlich die Qualität einer FFF auf. Für die Fläche in der Reservezone (14'151m 2 ) ist gemäss dem Vorprüfungsbericht vom 11. August 2016 nach neuer Vollzugspraxis im Kanton Luzern ein umsetzbares und rechtlich gesichertes Fruchtfolgefl ächen-kompensationsprojekt zu erarbeiten. Dieses ist spätetestens im Rahmen des Genehmigungsverfahrens den zuständigen Kantonalen Stellen einzureichen. Das Kompensationsprojekt wird parallel zum weiteren Planungsverfahren erarbeitet. Das Vorgehen richtet sich gemäss der aktuellen «Arbeitshilfe Kompensationsprojekte für Fruchtfolgefl ächen» des Kantons Luzern. Abb. 7: Fruchtfolgefl ächen Quelle: Erschliessung und Verkehrsaufkommen Erschliessung MIV Die Erschliessung durch den motorisierten Individualverkehr (MIV) erfolgt über die Adelbodenstrasse ab der Luzernerstrasse. Die Adelbodenstrasse wird dabei ausgebaut und mit Parkplätzen erweitert (gemäss Bebauungsplan). Gemäss Bebauungsplan und aktuellem Projektstand ist folgende Anzahl Parkplätze vorgesehen: Aussenparkplätze Nutzung Anzahl Parkplätze Kunden, Geschäfte 17 Besucher Wohnen 24 Gesamt Aussenparkplätze 41 Parkplätze Tiefgarage Wohnen 142 Gesamt Tiefgarage 142 Total 183 Tab. 7: Anzahl Parkplätze

18 15 Ein Umweltverträglichkeitsbericht wird aufgrund dieser Anzahl Parkplätze nicht benötigt. Bei der nahegelegenen Verkehrszählstelle «Wikon Zentrum» auf der Kantonsstrasse wurde für das Jahr 2014 ein DTV von 6'292 Fahrzeuge gemessen. Es ist davon auszugehen, dass der erwartete Mehrverkehr ab der Kantonsstrasse ohne Linksabbiegestreifen in die Adelbodenstrasse bewältigt werden kann. Die Sichtverhältnisse bei der Einmündung bleiben unverändert, der entsprechende Abschnitt der Kantonsstrasse mit den strassenbegleitenden Fusswegen und den Einmündungen wurde vor wenigen Jahren saniert. Erschliessung ÖV Die Bushaltestelle Hotel Adelboden befi ndet sich in unmittelbarer Nähe. Diese wird durch die Linien 8 (Zofi n- gen-reiden-st. Urban) und 9 (Zofi ngen-reiden-richtenthal) jeweils im Stundentakt (halbstündlich versetzt) bedient. Nach Zofi ngen Bahnhof benötigt man 5 bis 6 Minuten - nach Reiden Bahnhof 7 bis 9 Minuten (vgl ). 4.4 Lärmschutz (Emissionen und Immissionen) Mit der Einzonung in die Dorfzone wird das Planungsgebiet der Lärmempfi ndlichkeitsstufe III zugewiesen. Dabei sind die Planungswerte einzuhalten (60 dba tags, 50 dba nachts). Gemäss dem «Prüfbericht Aussenlärm» vom 17. März 2016 (Anhang 2) sind diese Werte entlang der strassenseitigen Fassade teilweise überschritten. Die Überschreitungen sind vergleichsweise gering und beschränken sich auf einen Teil der Fassade. Die im Prüfbericht unter Kap. 4 vorgeschlagenen Massnahmen sind mit dem Baugesuch zu konkretisieren. 4.5 Grundwasserschutz Das Gebiet liegt im Gewässerschutzbereich Au. In einem Gewässerschutzbereich Au dürfen keine Anlagen erstellt werden, welche den mittleren Grundwasserspiegel unterschreiten. Sofern die Durchfl usskapazität um nicht mehr als 10% verringert wird, ist die Erteilung einer Ausnahmebewilligung möglich (Anhang 1 4, Ziffer 2 GschV). Abb. 8: Gewässerschutzbereich Au Quelle:

19 16 5. Planungsablauf 5.1 Kantonale Vorprüfung Die Zonenplanänderung Spychermatte, die Anpassung am BZR der Gemeinde Wikon sowie der Entwurf des Bebauungsplans wurden am 5. April 2016 dem Bau-, Umwelt- und Wirtschaftsdepartement zur Vorprüfung eingereicht. Im Vorprüfungsberichts vom 11. August 2016 werden die Unterlagen als «gut und weitgehend vollständig erarbeitet» sowie als recht- und zweckmässig beurteilt. Vorbehalte bezüglich der Genehmigungsfähigkeit werden keine angebracht. Zu folgenden Sachbereichen sind im Vorprüfungsbericht Anmerkungen auf gesetzliche Vorgaben sowie Empfehlungen enthalten: Nr. Inhalt Vorprüfungsbericht (VP-Bericht) vom 11. August Wohnen mit Dienstleistungen: 2.1 x - 2. Bodenschutz und Fruchtfolgefl ächen 2.2 x ja Kapitel VP-Bericht Anmerkung Empfehlung Berücksichtigung 3. Abstimmung Siedlung und Verkehr 2.3 x x teilweise 4. Gewässer 2.4 x ja 5. Lärmschutz 2.5 x ja 6. Natur und Landschaft 2.6 x ja 7. Zonenplan 3. x ja 8. Bebauungsplan und - Vorschriften 5. x x teilweise Die Inhalte des Vorprüfungsberichts werden folgendermassen berücksichtigt: Zu Nr. 1: Die Empfehlung «die Anzahl der Wohnungen primär auf den kommunalen Bedarf auszurichten» erfolgt aufgrund der Stellungnahme durch zofi ngenregio vom 13. Mai Die Empfehlung hat keine direkten Auswirkungen auf die Vorlage. Die im Bebauungsplan vorgesehene Etappierung des Bauvorhabens wird auch durch zofi ngenregio unterstützt. Zu Nr. 2: Die Anmerkungen bezüglich Fruchtfolgenfl ächen werden für die weitere Planung berücksichtigt (vgl. 4.2). Zu Nr. 3: Die Empfehlungen aus der Stellungnahme durch zofi ngenregio vom 13. Mai 2016 bezüglich einer Querungshilfe über die Kantonsstrasse sowie einem durchgehenden Fussweg Richtung Schulanlagen und altem Dorfkern wird von der Gemeinde unterstützt. Diese Massnahmen lassen sich allerdings nicht mit dem vorliegenden Planungsverfahren umsetzen, sondern sind von der Planung des Kantons (Kantonsstrasse), beziehungsweise von der Zustimmung der Stimmbevölkerung (Fussweg) abhängig. Die Realisierung eines Fusswegs wurde vor einigen Jahren bereits einmal der Stimmbevölkerung vorgelegt, damals aber abgelehnt. Die Anmerkung des vif betreffend der Einhaltung der entsprechenden VSS Normen wird berücksichtigt, der Bebauungsplan wird bis zur Beschlussfassung entsprechend ergänzt. Zu Nr. 4: Die vorgeschlagene Ergänzung der Dienststelle uwe gemäss Stellungnahme vom 24. Mai 2016 wird in die Vorschriften zum Bebauungsplan übernommen. Zu Nr. 5: Die vorgeschlagenen Ergänzungen der Dienststelle uwe gemäss Stellungnahme vom 24. Mai 2016 werden in die Vorschriften zum Bebauungsplan übernommen. Zu Nr. 6: Die empfohlene Ergänzungen der Dienststelle lawa gemäss Stellungnahme vom 03. Mai 2016 werden in die Vorschriften zum Bebauungsplan übernommen.

20 17 Zu Nr. 7: Die im Vorprüfungsbericht vom 11. August 2016 erwähnte Differenz im Katasterplan ist dadurch begründet, dass über das Gebiet eine provisorische Grenzmutation besteht. Der bestehende Spycher und seine unmittelbare Umgebung sollen im Rahmen der vorliegenden Anpassung der Nutzungsplanung abparzelliert werden (neue Parzellen Nr. 851). Die provisorische Mutation ist im Kantonalen Geoportal noch nicht ersichtlich. Für die Darstellung der Zonenplanänderung wurde bei der Darstellung des bestehenden Zustands die heutige rechtsgültige Parzellierung gewählt, die Darstellung des neuen Zustands entspricht der provisorischen Mutation, welche in Abstimmung mit der vorliegenden Zonenplanänderung rechtlich umgesetzt werden soll. Zu Nr. 8: Die im Vorprüfungsbericht vom 11. August 2016 vorgeschlagenen Anpassungen am Bebauungsplan werden mit Ausnahme des Fuss- und Velowegs in den Bebauungsplan bzw. dessen Vorschriften übernommen. Die Realisierung eines separaten Velo- und Fusswegs in Richtung des alten Dorfkerns soll aus rechtlichen und politischen Gründen nicht dem Bebauungsplan verknüpft werden. Die Realisierung einer solchen Verbindung wird vom Gemeinderat aber befürwortet. 5.2 Mitwirkung Aufgrund der Tragweite des Projekts für die Gemeinde Wikon wurden in den vergangenen Jahren verschiedene Mitwirkungsmassnahmen zur vorgesehenen Anpassung der Nutzungsplan durchgeführt, namentliche durch Umfragen, öffentliche Präsentationen sowie Gespräche mit der Nachbarschaft: Umfragen: : schriftliche Bedarfsumfrage der Bevölkerung betreffend gewünschter Wohnformen im Alter : Start Bevölkerungsumfrage betreffend möglicher KITA/Mittagstischangebote im Projekt Spychermatte - Öffentliche Präsentationen und Diskussionen : Erstinformation der Bevölkerung zu einem möglichen Projekt Wohnen mit Dienstleistungen : Informationsveranstaltung für die Bevölkerung betreffend Vorstellung des Siegerprojektes des Studienauftrags für das Projekt Wohnen mit Dienstleistungen : Regelmässige Information und Diskussion der Bevölkerung an den Gemeindeversammlungen : Informationsveranstaltung für die gesamte Bevölkerung zum Projekt Wohnen mit Dienstleistungen : Abstimmung und Gutheissung des Planungsberichts Wohnen mit Dienstleistungen anlässlich der Gemeindeversammlung April 2016: Informationsanlass für die Ortsparteien zum Projekt Wohnen mit Dienstleistungen, welches neu den Titel: Spychermatte erhält. - Ende April 2016: Aufschaltung der website: sowie Erstellung einer Bannerpräsentation im Gemeindehaus Mai 2016: Information der Bevölkerung über den aktuellen Projektstand anlässlich der Gemeindeversammlung : Der Gemeinderat bittet die Baukommission um eine schriftliche Stellungnahme zum Projekt : geplante Orientierung über das Projekt Spychmatte anlässlich der Gemeindeversammlung. - Frühjahr 2017: geplante Abstimmung über das Projekt und den damit verbundenen Verfahren.

21 18 Gespräch mit Nachbarn: : Informationsveranstaltung für die direkten Anstösser/Nachbarn des Projekts Wohnen mit Dienstleistungen. 5.3 Öffentliche Planau age 5.4 Einspracheverfahren 5.5 Beschlussfassung 5.6 Genehmigung

22 19 6. Umsetzung Kantonaler Richtplan Es bestehen keine Vorgaben aus dem Kantonalen Richtplan (Karte), welche der Zonenplanänderung widersprechen. Der Bezug zum Richtplantext (Bedarfsbegründung) wird in Kap. 3.3 detailliert erläutert. 7. Berücksichtigung der Ziele und Grundsätze RPG In Bezug auf Art. 1 des Raumplanungsgesetzes (RPG) wird wie folgt Stellung genommen: 1 «Bund, Kantone und Gemeinden sorgen dafür, dass der Boden haushälterisch genutzt und das Baugebiet vom Nichtbaugebiet getrennt wird. Sie stimmen ihre raumwirksamen Tätigkeiten aufeinander ab und verwirklichen eine auf die erwünschte Entwicklung des Landes ausgerichtete Ordnung der Besiedlung. Sie achten dabei auf die natürlichen Gegebenheiten sowie auf die Bedürfnisse von Bevölkerung und Wirtschaft.» Die Einzonung schliesst (teilweise) eine Lücke im bestehenden Siedlungskörper. Die neue Dorfzone ist von drei Seiten mit Bauzonen umgeben. 2 «Sie unterstützen mit Massnahmen der Raumplanung insbesondere die Bestrebungen,» a. «die natürlichen Lebensgrundlagen wie Boden, Luft, Wasser, Wald und die Landschaft zu schützen;» Es sind keine besonders schützenswerten Güter in der Umgebung vorhanden, respektive keine wesentlichen Auswirkungen nach Abschluss der Bauphase auf die Luft etc. zu erwarten. a bis. «die Siedlungsentwicklung nach innen zu lenken, unter Berücksichtigung einer angemessenen Wohnqualität;» Siehe Begründung gemäss Art. 1 Abs. 1 RPG. b. «kompakte Siedlungen zu schaffen;» Siehe Begründung gemäss Art. 1 Abs. 1 RPG. b bis. «die räumlichen Voraussetzungen für die Wirtschaft zu schaffen und zu erhalten;» Mit den vorgesehenen Anpassungen der Nutzungsplanung werden auch die Voraussetzung für Ladenlokale und geschäftliche Nutzungen geschaffen. c. «das soziale, wirtschaftliche und kulturelle Leben in den einzelnen Landesteilen zu fördern und auf eine angemessene Dezentralisation der Besiedlung und der Wirtschaft hinzuwirken;» Die vorgesehene Schaffung eines neuen Ortszentrums entspricht dem Ziel einer angemessenen Dezentralisation der Besiedlung und der Wirtschaft gut. d. «die ausreichende Versorgungsbasis des Landes zu sichern;» Die landwirtschaftlich nutzbare Fläche wird verringert. e. «die Gesamtverteidigung zu gewährleisten.»

23 20 Die Landesverteidigung ist durch die Zonenplanänderung nicht betroffen. In Bezug auf Art. 3 RPG wird wie folgt Stellung genommen: 2 «Die Landschaft ist zu schonen. Insbesondere sollen» a. «der Landwirtschaft genügende Flächen geeigneten Kulturlandes, insbesondere Fruchtfolgefl ächen, erhalten bleiben»: Siehe Begründung gemäss Art. 1 Abs. 1 RPG und Kap. 4.2 auf Seite 14. b. «Siedlungen, Bauten und Anlagen sich in die Landschaft einordnen»: Das Siedlungsgebiet wird durch die Zonenplanänderung geschlossen. c. «See- und Flussufer freigehalten und öffentlicher Zugang und Begehung erleichtert werden»: Es sind keine Oberfl ächengewässer oder eingedolte Gewässer betroffen. d. «naturnahe Landschaften und Erholungsräume erhalten bleiben»: Für das Gebiet kann keine besondere Qualität bezüglich Erholungsmöglichkeiten festgestellt werden. Als Erholungsraum gilt eher der in der Nähe liegende Wald oder die Spazierwege entlang der Wigger. e. «die Wälder ihre Funktion erfüllen können»: Durch die Umzonung werden keine Waldgebiete tangiert. 3 «Die Siedlungen sind nach den Bedürfnissen der Bevölkerung zu gestalten und in ihrer Ausdehnung zu begrenzen. Insbesondere sollen:» a. «Wohn- und Arbeitsgebiete einander zweckmässig zugeordnet sein und schwergewichtig an Orten geplant werden, die auch mit dem öffentlichen Verkehr angemessen erschlossen sind» Das Gebiet liegt direkt an einer Bushaltestelle, welche von zwei Linien zusammen kombiniert im Halbstundentakt bedient wird. So bestehen gute Anbindungen zu den Bahnhöfen Zofi ngen und Reiden. a bis. «Massnahmen getroffen werden zur besseren Nutzung der brachliegenden oder ungenügend genutzten Flächen in Bauzonen und der Möglichkeiten zur Verdichtung der Siedlungsfl äche» Siehe Begründung gemäss Art. 1 Abs. 1 RPG. b. «Wohngebiete vor schädlichen oder lästigen Einwirkungen wie Luftverschmutzung, Lärm und Erschütterungen möglichst verschont werden» Während der Bauphase sind die erforderlichen Massnahmen zu treffen um die entsprechenden Grenzwerte einzuhalten und die Beeinträchtigungen gegenüber der Nachbarschaft möglichst gering zu halten. Bezüglich den Lärmimmissionen wird auf Kap. 4.4 auf Seite 15 verwiesen. c. «Rad- und Fusswege erhalten und geschaffen werden»

24 21 Gemäss Bebauungsplan ist eine Fusswegverbindung Richtung Gemeindehaus vorgesehen. Somit kann ein durchgängiger Fussweg zwischen der Adelbodenstrasse und dem Juraweg geschaffen werden. d. «günstige Voraussetzungen für die Versorgung mit Gütern und Dienstleistungen sichergestellt sein» Durch die vorgesehene Schaffung von Ladenfl ächen in unmittelbarer Nähe zur Wohnnutzung soll dieses Ziel erreicht werden. e. «Siedlungen viele Grünfl ächen und Bäume enthalten» Durch den Verlust des landwirtschaftlich genutzten Landes geht grundsätzlich eine Grünfl äch verloren. Gemäss den Vorgaben im Bebauungsplan wird die Siedlung jedoch strukturiert und es werden entsprechende Vorschriften bezüglich Freifl ächen und Bepfl anzung erlassen. 4 «Für die öffentlichen oder im öffentlichen Interesse liegenden Bauten und Anlagen sind sachgerechte Standorte zu bestimmen. Insbesondere sollen» a. «regionale Bedürfnisse berücksichtigt und störende Ungleichheiten abgebaut werden» b. «Einrichtungen wie Schulen, Freizeitanlagen oder öffentliche Dienste für die Bevölkerung gut erreichbar sein» c. «nachteilige Auswirkungen auf die natürlichen Lebensgrundlagen, die Bevölkerung und die Wirtschaft vermieden oder gesamthaft gering gehalten werden» Durch die Schaffung von Nutzungen im öffentlichen Interesse kann dieses Ziel sehr gut erreicht werden.