Immer Ärger mit den Mietern? Mietrechtliche Probleme der Vermieteten Eigentumswohnung

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1 8. DDIV-Wintertagung 30. Januar 2019 in Leogang, Österreich Immer Ärger mit den Mietern? Mietrechtliche Probleme der Vermieteten Eigentumswohnung Ruth Breiholdt, Rechtsanwältin und Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Hamburg S. 1

2 Programm 1. Besonderheiten bei Vermietung von Sondereigentum im Überblick 2. Wer ist Vermieter in Umwandlungsfällen 3. Gebrauch & Gebrauchsrechte 4. Bauliche Maßnahmen S. 2

3 Teil 1 Besonderheiten bei Vermietung von Sondereigentum im Überblick S. 3

4 Zwei Rechtsgebiete treffen aufeinander Was wird vermietet: Sonder- und/oder Gemeinschaftseigentum? Vermietungsverbot, ggf. welcher Umfang? Vermietung beschränkende Regelung? Zustimmungsvorbehalt zur Vermietung? Überschreitet Nutzung des Gemeinschaftseigentums das Maß nach 13 und 14 Nr. 1 und Nr. 2 WEG nutzen dürfte?... S. 4

5 Bestehen Gebrauchsbestimmungen nach 15 I oder II WEG (Zweckbestimmungen im engeren Sinne), die im Mietvertrag berücksichtigt werden müssten? Eigentümer-Hausordnung? Welcher Abrechungsmaßstab soll im Mietvertrag für die Umlage der Betriebskosten gelten? Stimmen der Abrechnungszeitraum der Wohnungseigentumsanlage und der mietvertraglich vorgesehene überein? S. 5

6 Teil 2 Wer ist Vermieter in Umwandlungsfällen? S. 6

7 Vermietung vom Reißbrett Fall: Eigentümer E schließt mit M unter dem MV über eine noch zu errichtende Ausstellungsfläche in HH-Hafencity ab E teilt auf. Die Ausstellungsfläche wird gebildet aus 16 Teileigentumseinheiten, die E im Februar 2017 vollständig an Teileigentümer TEer Nrn veräußert. TEer Nrn gründen im Mai 2017 Vermieter-GbR, die Vermieterin der Ausstellungsfläche werden soll. Ausstellungfläche wird im Juni 2017 fertiggestellt. Frage: Wer ist am Vermieter? S. 7

8 Der Blick in s Gesetz 566 Kauf bricht nicht Miete (1)Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Über 578 BGB anwendbar auf Geschäftsraum. S. 8

9 Vermietung vom Reißbrett - Abwandlung Fall: Eigentümer E schließt mit M unter dem MV über eine noch zu errichtende Ausstellungsfläche in HH-Hafencity ab E teilt auf. Die Ausstellungsfläche wird gebildet aus 16 Teileigentumseinheiten, die E im September 2017 vollständig an TEer Nrn veräußert, die noch im September 2017 Vermieter-GbR gründen. Ausstellungfläche wird im Juni 2017 fertiggestellt und am übergeben. Frage: Wer ist am (am ) Vermieter? S. 9

10 Abwandlung der Abwandlung Fall: Alles wie gehabt, aber im MV wurde M darauf hingewiesen, dass später Aufteilung und Gründung einer Vermieter-GbR erfolgen wird. Frage: Wer ist am Vermieter? S. 10

11 Vermietung im Zinshaus Fall: MV seit 2010 über Wohnung Nr. 2 + Keller Nr. 4. Natürlich darf M auch Treppenhaus mitbenutzen. Aufteilung in 2014: Wohnungen + Kellerräume jeweils eigenständige Sondereigentumseinheiten. Veräußerung ETW Nr. 2 im November 2015 an A + Keller Nr. 4 im Januar 2016 an B. Frage: Wer ist am und wer am Vermieter? S. 11

12 Vermietung im Zinshaus - Abwandlung Fall: MV seit 2010 über Wohnung Nr. 2 + Keller Nr. 4 + alleiniges Nutzungsrecht Garten. Natürlich darf M auch Treppenhaus mitbenutzen. Aufteilung in 2014: Wohnungen + Kellerräume jeweils eigenständige Sondereigentumseinheiten. Veräußerung ETW Nr. 2 im November 2015 an A + Keller Nr. 4 im Januar 2016 an B. Frage: Wer ist am (alt ) Vermieter? Wie wäre es, wenn am Garten SondernutzungsR zu Gunsten von C, eingetragen im GB im Dezember 2016, besteht? S. 12

13 Teil 3 Gebrauch & Gebrauchsrechte S. 13

14 Der einfache Fall 1 Fall: Wohnungsmieter M nutzt den nach GO gewidmeten Fahrradkeller als Schießstand. Wand infolge der Schießübungen zerlöchert. Kosten der Reparatur: EUR Fragen: Wem stehen ggf. Unterlassungsansprüche zu, + wie werden sie durchgesetzt? Wem stehen ggf. Schadenersatzansprüche zu, + wie werden sie durchgesetzt? S. 14

15 Der Blick in s Gesetz Anspruch V M: 541 BGB: Unterlassungsklage bei vertragswidrigem Gebrauch Setzt der Mieter einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache trotz einer Abmahnung des Vermieters fort, so kann dieser auf Unterlassung klagen. S. 15

16 Anspruch der WEG oder WEer M? 1004 Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch (1) Wird das Eigentum in anderer Weise als durch Entziehung oder Vorenthaltung des Besitzes beeinträchtigt, so kann der Eigentümer von dem Störer die Beseitigung der Beeinträchtigung verlangen. Sind weitere Beeinträchtigungen zu besorgen, so kann der Eigentümer auf Unterlassung klagen. (2) Der Anspruch ist ausgeschlossen, wenn der Eigentümer zur Duldung verpflichtet ist. S. 16

17 Schlagworte für die Diskussion Individualrechte. Geborene Wahrnehmungsbefugnis der WEG: WEG muss Pflichten erfüllen (Verkehrssicherungspflicht, Brandschutz, etc.) oder ist alleinige Trägerin von Rechten (Hausgeld, Schadenersatz/Wiederherstellung Gemeinschaftseigt.). Gekorene Wahrnehmungsbefugnis der WEG: WEer können Individualrechte /-pflichten durch einfachen Mehrheitsbeschluss auf WEG übertragen. S. 17

18 Schlagworte Teil 2 Schadenersatz V aus MV: - schuldhafte Pflichtverletzung (+) - Schaden des V? Schadenersatz WEG vermietenden WEer? S. 18

19 Der vermeintlich einfache Fall 2 Fall: M stellt sein Fahrrad in dem nach GO gewidmeten Fahrradkeller ab, obwohl ihm dieses mietvertraglich untersagt ist. Wegen einer Überfüllung des Fahrradkellers wollen WEer, dass M das zukünftig unterlässt. Frage: Wie und ggf. auf welche Weise können WEer diesen Wunsch durchsetzen? S. 19

20 Der Blick in s Gesetz Was wäre, wenn Fahrrad dem vermietenden WEer gehörte? 13 Rechte des Wohnungseigentümers (2) Jeder Wohnungseigentümer ist zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe der 14, 15 berechtigt. S. 20

21 14 Pflichten des Wohnungseigentümers Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet: 1. die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so instand zu halten von diesen sowie von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst; 2. S. 21

22 Ansprüche WEer WEG Anspruch aus 1004 I BGB i.v.m. 15 III WEG gegen vermietenden WEer bei dessen Fahrrad: (-) Duldungspflicht aus 13 II, 14 I WEG. Anspruch aus 1004 I BGB gegen M (+), da Duldung durch MV ausgeschlossen. Anspruch WEer gegen vermietenden WEer auf Einwirkung gegen M? Anspruchsgrundlage: 15 III i.v.m. 14 Nr. 2 WEG. S. 22

23 Noch ein Blick in s Gesetz Pflichten des Wohnungseigentümers Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet: 2. für die Einhaltung der in Nummer 1 bezeichneten Pflichten durch Personen zu sorgen, die seinem Hausstand oder Geschäftsbetrieb angehören oder denen er sonst die Benutzung der in Sonder- oder Miteigentum stehenden Grundstücks- oder Gebäudeteile überlässt ; S. 23

24 Einwirkungspflicht auf Fremdnutzer Inhalt: Einwirkung auf M, um Störung zu unterbinden. EV kann keine Vorgabe machen, wie. Beschluss, V möge auf M einwirken, Störung zu unterlassen, rechtmäßig. Beschluss, V möge MV kündigen, um Störung zu beseitigen, mangels Beschlusskompetenz nichtig (konstitutive Anspruchsbegründung). Beschluss, V möge aufgefordert werden, MV zu kündigen, anfechtbar: ordngem. Verw. (-), wg. aussichtsloser Prozess. S. 24

25 Durchsetzung Einwirkungspflicht Individualrecht. Vergemeinschaftung. WEG hat gegenüber vermietendem WEer Auskunftsanspruch Name des Mieters. S. 25

26 Der schwierigere Fall 3 Fall: M hält 2 Hunde in der Wohnung. MV enthält keine Regelung. GO sieht vor: je ETW nur 1 Hund! Frage: Kann M erfolgreich auf Beseitigung eines Hundes in Anspruch genommen werden? S. 26

27 Der schwierigere Fall 3 - Abwandlung Fall: M hält 2 Hunde in der Wohnung. MV enthält keine Regelung. EV fasst Beschluss: je ETW nur 1 Hund! Frage: Kann M erfolgreich auf Beseitigung eines Hundes in Anspruch genommen werden? S. 27

28 Schadenersatz der WEG gegen Mieter Fall: M einer ETW benutzten bei Auszug im Juni 2008 mit Edelstahlpaneelen verkleideten Aufzug (Gemeinschaftseigentum) zum Transport von Möbeln. Beschädigung von 6 Paneelen ca. EUR 6.750,00. Klage des V aus abgetretenem Recht der WEG erhoben im Dezember M beruft sich auf Verjährung. BGH, Urt. v , VIII ZR 349/10 S. 28

29 Lösung nach BGH: ohne Erfolg! Schadenersatzanspruch der WEG ist nicht verjährt! Unterliegt der Regelverjährung von 3 Jahren. Mietrechtliche Vorschrift des 548 I BGB (Verjährungsfrist von 6 Monaten ab Rückgabe) ist auf Schadensersatzanspruch einer Wohnungseigentümergemeinschaft wegen der Beschädigung von Gemeinschaftseigentum durch einen Mieter nicht anwendbar. S. 29

30 Teil 4 Bauliche Maßnahmen S. 30

31 WEer beansprucht Personenaufzug für sich Wohnungseigentümer W verklagt alle anderen WEer auf Duldung Einbau Personenaufzug durch ihn auf seine Kosten. W ist 80 Jahre alt, gehbehindert und betreut mit seiner Frau zeitweise die zu 100% schwerbehinderte Enkelin in der Wohnung. Die Wohnung ist im 5. OG. Die EV lehnte den Beschlussantrag ab. Frage: Erfolgsaussichten der Klage? Worauf? BGH, Urt. v , V ZR 96/16 S. 31

32 Lösung nach BGH: Klage unbegründet. Nicht Zustimmung, sondern Duldung. Aber: keine Duldungspflicht. Hier greift 22 I, nicht 22 II WEG. Duldungspflicht (+), wenn bauliche Maßnahme keinen der anderen WEer über das in 14 Nr. 1 WEG vorgegebene Maß hinaus beeinträchtigt. Nachteil verfassungskonform auszulegen. S. 32

33 Art. 3 III 2 GG: Keine Benachteiligung wg. Behinderung. Personenaufzug zu weitgehend. Anspruch könnte auf Einbau eines Treppenlifts bestehen. Ergo: Personenaufzug nein, allenfalls Treppenlift S. 33

34 Zinshaus: Mieter will Treppenlift einbauen Einbau Treppenlift ohne Sicherheit für Rückbaukosten, da einbauende Firma kostenlosen Rückbau bestätigt. Neurologische Grunderkrankung mit Lähmungserscheinungen Sturzgefahr beim Treppensteigen. V lehnt ab, da Treppenlift beim lange beabsichtigten Umbau + übrige Mieter wegen Verengung Treppenhaus störe, + Denkmalschutz entgegenstehe, + Sicherheit für Rückbau nicht ausreiche. (AG Pankow-Weißensee, Urt. v , 3 C 181/12, GE 2013, 555) S. 34

35 554a BGB [Barrierefreiheit] (1) Mieter kann vom Vermieter die Zustimmung zu baulichen Veränderungen oder sonstigen Einrichtungen verlangen, die für eine behindertengerechte Nutzung der Mietsache oder den Zugang zu ihr erforderlich sind, wenn er ein berechtigtes Interesse daran hat. Vermieter kann seine Zustimmung verweigern, wenn sein Interesse an der unveränderten Erhaltung der Mietsache oder des Gebäudes das Interesse des Mieters an einer behindertengerechten Nutzung der Mietsache überwiegt. Dabei sind auch die berechtigten Interessen anderer Mieter in dem Gebäude zu berücksichtigen. ( ) S. 35

36 (2) Vermieter kann seine Zustimmung von der Leistung einer angemessenen zusätzlichen Sicherheit für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes abhängig machen. 551 Abs. 3 und 4 gilt entsprechend. S. 36

37 Lösung Erforderlk. für behindertengerechten Zugang zur Whg.: (+) Berechtigtes Interesse Min: (+) Interessenabwägung: Zukünftige Arbeiten unbeachtlich: unveränderten Erhaltung der Mietsache oder des Gebäudes. Zustimmung nach 554a I 1 BGB betrifft allein V M. Denkmalschutz muss M klären, V kann Denkmalschutzbehörde einschalten. Mitmieter haben sich mit Einbau einverstanden erklärt. S. 37

38 Aber: Verweigerung nach 554a II BGB, da Sicherheitsleistung nicht erbracht. Versprechen Dritter (kostenloser Rückbau) keine ausreichende Sicherheitsleistung. V grundsätzlich nicht zuzumuten, hinsichtlich Sicherheitsleistung das Insolvenzrisiko irgendeines anderen Schuldners zu übernehmen, den er selbst sich nicht als Vertragspartner ausgesucht hat. S. 38

39 ETW: Mieter beansprucht Treppenlift Der gehbehinderte Mieter wendet sich an den WEG- Verwalter. Er fordert Einbau eines Treppenlifts ins 2. OG durch die Gemeinschaft, hilfsweise durch seinen Vermieter, hilfsweise durch ihn selbst auf eigene Kosten. Fragen: Was soll Verwalter tun? Wie ist die Rechtslage? S. 39

40 Überlegungen für die Diskussion M hat gegen V Anspruch aus 554a BGB. M kann von V Zustimmung gem. 554a BGB verlangen. Auch von WEG? V kann M zur Anspruchsverfolgung ermächtigen. M kann V auf Ermächtigung verklagen und dann Wohnungseigentümer auf Duldung. EV muss vorbefasst werden. WEer können von WEer V verlangen, dass er von 554a II BGB ausübt (z.b. Sicherheit). S. 40

41 Modernisierung in der WEG EV beschließt (bestandskräftig) Ersetzung altes leistungsschwaches Kabelnetz durch rückkanalfähiges Multimedianetz. Bis auf eine Wohnung sind alle nachgerüstet. WEer V verweigert Zutritt, da sein hochwertiger Pitchpineboden (Variante: Laminat) in einer Zimmerecke durchbohrt werden soll. Sein Mieter verweigert Zutritt, da seine mit V s Zustimmung eingebaute teure Deckenvertäfelung zerstört werden muss. Frage: Was tun als WEG? S. 41

42 Lösungsansätze für die Diskussion Vorschriftsmäßig angekündigte Modernisierung muss M im Verhältnis zu V mietrechtlich dulden ( 555d BGB). Härtegründe sind hier nicht ersichtlich. WEer haben Anspruch gegen V auf mietrechtliche Einwirkung auf M aus 14 Nr. 2 WEG. (Freiwillige) Ermächtigung der WEG durch WEer V denkbar, damit Verband (WEG) gegen M klagt? Kann WEG Duldungsanspruch des V aus 555d BGB per Mehrheitsbeschluss an sich ziehen ( wegreißen )? Unmittelbare 1004 BGB-Ansprüche der WEer gegen Mieter, den WEG an sich ziehen und verfolgen kann? S. 42

43 Balkoneinhausung EV beschließt bestandskräftig die Einhausung der offenen Bestandsbalkone. Alle Eigentümer wollen das, auch WEer V. Sein Mieter verweigert jedoch Zutritt zur Wohnung und Durchführung der Arbeiten. Frage: Was tun in rechtlicher und taktischer Hinsicht? S. 43

44 Lösungsansätze für die Diskussion Mietrechtlich Balkoneinhausung Modernisierung (-), weil Verlust des Freilufterlebnisses. Wohnungseigentumsrechtlich Modernisierung (+), da ein großzügigerer Modernisierungsbegriff gilt als im Mietrecht. Bestandskraft des Beschlusses bindet nicht M. Ist M Störer gemäß 1004 Abs. 1 BGB, weil er verhindert, dass das gemeinschaftliche Eigentum in den von Eigentümerseite gewollten Zustand versetzt wird? S. 44

45 Der intellektuelle Frühsport ist geschafft vielen Dank und bis später! S. 45