IMMOBILIENMANAGEMENT MARKT BERICHT Der Wohnungsmarkt in Leipzig Miete Wohneigentum Investment

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1 IMMOBILIENMANAGEMENT MARKT BERICHT 21 Der Wohnungsmarkt in Leipzig Miete Wohneigentum Investment AUSGABE NOVEMBER 21

2 HAFTUNGSAUSSCHLUSS Der PISA-Marktbericht wurde mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt. Er dient lediglich der Information. PISA IMMOBILIENMANAGEMENT GmbH & Co. KG übernimmt für die Genauigkeit, Vollständigkeit und Richtigkeit des Marktberichtes keine Haftung. Der Marktbericht ersetzt keine Beratung im Hinblick auf Kauf- oder Mietentscheidungen. Allein durch den Abruf des PISA-Marktberichtes kommt kein Vertragsverhältnis zwischen dem Nutzer und PISA IMMOBILIENMANAGEMENT GmbH & Co. KG zustande. Der PISA-Marktbericht ist urheberrechtlich geschützt. Verwertungen des PISA-Marktberichtes sind nur mit vorheriger schriftlicher Zustimmung durch die PISA IMMOBILIENMANAGEMENT GmbH & Co. KG erlaubt.

3 MARKTBERICHT 21 INHALTSVERZEICHNIS Leipzig strahlt der Aufschwung hält an... Interview Timo Pinder, Geschäftsführer PISA IMMOBILIENMANAGEMENT GmbH & Co. KG Mehr Neubau für moderate Mieten... Interview Prof. Dr. habil. Kerry-U. Brauer, Direktorin Staatliche Studienakademie Leipzig Leipzigs Kurve zeigt weiterhin nach oben... Die Stadt Leipzig im Überblick Miete, Wohneigentum, Investment Digitalisierung: Abrechnung aus einer Hand... 1 Interview Stephan Klan, Abteilungsleiter Energielösungen Markt Leipziger Stadtwerke Grundrisse in Zeiten steigender Mieten... 1 Ralf Hug von pmhle GmbH zu neuen Ansätzen im Wohnungsbau Miete, Wohneigentum, Investment Stadtbezirk Nord... 1 Stadtbezirk Nordost Stadtbezirk Nordwest... 2 Stadtbezirk Alt West... 3 Stadtbezirk West... 3 Stadtbezirk Mitte... 3 Stadtbezirk Ost... 2 Stadtbezirk Südost... Stadtbezirk Süd... Stadtbezirk Südwest... Methodisches Vorgehen... Danksagung... 2 Impressum... 3 Marktbericht 21 3

4 INTERVIEW LEIPZIG STRAHLT DER AUFSCHWUNG HÄLT AN Timo Pinder, Geschäftsführer PISA IMMOBILIENMANAGEMENT GmbH & Co. KG Setzt sich die hohe Dynamik des vorigen Jahres fort oder tritt das von Ihnen prognostizierte Abflachen des Mietpreisanstiegs ein? Meine Vorhersage ist eingetreten, jedoch bezog sie sich vor allen Dingen auf den Neubau beziehungsweise Erstbezug. Die Preise haben sich 217 in diesem Teilmarkt moderater entwickelt, als das 21 der Fall war. Die Preiskurve flacht insbesondere bei Erstbezugswohnungen im Neubau oder nach Sanierung ab. So stieg im Jahr 217 die Angebotsmiete im Erstbezug von 7, Euro/m² auf,2 Euro/m² (Median). Dies entspricht einem Anstieg um, Prozent. Im Vorjahr war dagegen noch ein Anstieg um 11, Prozent zu verzeichnen. Bei den Wohnungen im Bestand setzt sich der Trend des Vorjahres fort, die Preise entwickelten sich mit gleichbleibend moderater Dynamik. Hier stiegen die Medianmieten von,1 Euro/m² (21) auf,37 Euro/m² im Jahr 217. Der Anstieg der Angebotspreise liegt damit analog zum Vorjahr bei knapp, Prozent. Wie erklären Sie sich diese Entwicklungen? Die Leipziger ziehen laut Angaben des Amtes für Statistik und Wahlen Leipzigs immer noch sehr häufig um. 217 waren dies immerhin 1. Leipziger, die sich innerhalb der Stadt eine neue Wohnung suchten. Die Nachfrage nach Wohnungen in gutem Zustand, die aber keine Erstbezugswohnungen sind, ist ungebrochen hoch, auch aufgrund des zwar abflachenden, aber dennoch deutlich vorhandenen Zuzugs in die Stadt. Auf dem Neubausektor ist die Nachfrage wegen der höheren Preise verhaltener. Besonders sehr große Wohnungen ab, m² stehen leer. Hier hat Leipzig das eigentliche Problem: Es wird viel gebaut, aber oft zu teuer bzw. nicht an der Nachfrage orientiert. Für Menschen mit geringerem Einkommen und Familien mit zwei oder drei Kindern sind diese oft nicht erschwinglich. Das kann tendenziell zu einem Verfall der angestrebten Neubaumieten führen. Was bedeutet das für die kommenden Monate? Aus meiner Sicht dreht sich der Markt nicht so schnell. Es gibt noch keinen Grund zur Besorgnis. Aber wir müssen bei den geplanten Neubauprojekten genau justieren und für die kommenden Jahre schauen, dass nicht zu viel gebaut wird, was aufgrund hoher Grundstücks- und Baupreise nicht wirtschaftlich vermietet werden kann. PISA IMMOBILIENMANAGEMENT

5 Im Vergleich zu anderen Großstädten sind die Neubaumieten in Leipzig dennoch deutlich geringer. Ist hier nicht eine Anpassung zu erwarten? Bleibt die hohe Umzugsbereitschaft der Leipziger erhalten, wird sich zeitverzögert das gesamte Mietniveau weiter erhöhen. Dank eines stetigen Wachstums der Anzahl der Arbeitsplätze sowie der Einkommen kann Leipzig diese Entwicklung verkraften. Entsprechend wird es in Zukunft möglich sein, einige Neubauwohnungen für 11, Euro/m² bis, Euro/m² zu vermieten. Dies braucht aber in der breiten Masse noch Zeit. Hat sich an dem Mangel an Familienwohnungen etwas geändert? Diese Frage muss man stadtteilbezogen diskutieren. Es gibt Ortsteile wie Schönefeld, in denen stehen zahlreiche Familienwohnungen leer, die mit, bis 9, Euro Warmmiete erschwinglich sind. Das heißt aus meiner Sicht, dass der Druck, in diese sicherlich auch weniger attraktiven Ortsteile auszuweichen und beliebte Stadtbezirke zu verlassen, noch nicht so groß ist. Natürlich bleibt in den beliebten Vierteln also Connewitz, Südvorstadt, Schleußig oder Plagwitz die Familienwohnung mit vier bis fünf Zimmern Mangelware. Zieht hier jemand aus einer Wohnung aus, vermieten wir diese in der Regel nahtlos weiter. Im höheren Preissegment ist die Auswahl beachtlich. Passt sie zur Nachfrage? Wir stellen im aktuellen Marktbericht fest, dass die Preisdifferenzierung bei den Wohnungen im höheren Preissegment größer geworden ist. Sie bewegt sich bei den 2, Prozent der teuersten Wohnungsangebote zwischen 9,1 Euro/m² und,2 Euro/m². Aus unserer Sicht passt dieses Angebot noch nicht zum nachgefragten Preissegment. Wie ich aber eben erläutert habe, kann ein Anpassungseffekt aufgrund des zeitlich verzögerten Preisanstiegs im Bestand eintreten. In den nächsten Monaten wird sich zeigen, welche Preise am Markt tatsächlich Bestand haben. An der Beliebtheit von Connewitz und der Südvorstadt hat sich nichts geändert. Welche Chancen gibt es, hier noch zu bauen? Die Chance, privat zu bauen, ist vom Tisch. Die Zulassung von Stadthäusern bzw. Einfamilienreihenhäusern war aus städteplanerischer Sicht ungünstig und ist deshalb auch politisch nicht mehr gewollt. Investoren nutzen dagegen aktuell jede sich bietende Chance, Mehrfamilienhäuser zu errichten, was die rege Bautätigkeit im Süden belegt. Die Verdichtung wird sich hier in den kommenden Jahren fortsetzen. Stadtbezirke wie Nordost sind fast außerhalb des Radars. Welche Voraussetzungen muss die Stadt schaffen, damit Investoren auch hier bauen? Das ist aus meiner Sicht keine Frage der Stadt, denn infrastrukturell ist in dem genannten Stadtbezirk fast alles erledigt. Wir haben hier herrliche Wohngegenden, Schulen, Kindergärten und Nahversorgung. Ob ein Investor an einem bestimmten Ort baut, hängt stattdessen von dem Verhältnis zwischen Grundstückseinkaufspreis plus Baukosten einerseits und der erzielbaren Miete andererseits ab. Und letztere ist aufgrund eines noch breit verfügbaren Angebotes in diesem Stadtbezirk zu gering. Die Nachfrage kann man nicht städtisch beeinflussen. Sie beraten Investoren deutschlandweit bei ihrem Markteintritt oder bei Transaktionen in Leipzig. Ist die Messestadt immer noch das bessere Berlin? Diese Aussage ist sicherlich etwas plakativ. Fakt ist aber, dass Leipzig strahlt. Zwischen 2 und 21 ist die Anzahl der Erwerbstätigen um fast, Prozent auf 32.7 gestiegen. Leipzig ist ein Magnet: Universitäten und Hochschulen mitten in der Stadt, Forschungseinrichtungen, Biotechnologie, Theater, Musikszene, Raum für Künstler und Gründer, dazu viel Grün und das Neuseenland vor der Tür. Die Wohnungen sind im Vergleich zu Berlin immer noch erschwinglich. Und die Leute wollen etwas erreichen. Aus ganz Deutschland kommen junge Menschen hierher zum Studieren und Arbeiten. Start-ups sowie junge Firmen, die sich ansiedeln, sind die treibende Kraft der Stadt. Sie sorgen für weiteren Aufschwung. Wie setzen sich die angestrebten Portfolios der Kapitalgeber zusammen, wie hoch ist das Interesse an Bestandsgebäuden? Wir beobachten in den letzten Jahren, dass Leipzig immer stärker in den Fokus institutioneller Anleger rückt. Nachgefragt sind besonders größere Volumina, die in Leipzig jedoch nur selten angeboten werden. Das Interesse an Bestandsgebäuden bleibt nach wie vor sehr groß, jedoch sinkt das Angebot am Markt weiter. Laut Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses in der Stadt Leipzig wurden 217 insgesamt nur 9 Mehrfamilienhäuser verkauft. Ein Jahr zuvor waren es 9 und 21 sogar 71. Microliving ist einer der Trends des Jahres 21. Das heißt: sehr kleine Wohnungen, hohe Quadratmeterpreise. Bleibt dieser Trend? Und kann er den Wohnungsmangel entschärfen? Der Trend hat seine Berechtigung, besonders auch in Leipzig, wo die studentische Nachfrage nach solchen Wohnformen stetig steigt. In der breiten Masse ist er allerdings noch nicht angekommen. Ich denke, dass Microliving den Wohnungsmangel in Leipzig nur marginal entschärft, denn für Familien ist diese Wohnform keine Option. Wohl aber muss man beim Neubau von neuen Quartieren auf kleinere, praktische Grundrisse achten, um bezahlbare Mieten zu erreichen. Ein gutes Beispiel dafür sind die Planungen am Eutritzscher Freiladebahnhof. Das ist die Zukunft. Marktbericht 21

6 INTERVIEW MEHR NEUBAU FÜR MODERATE MIETEN Prof. Dr. habil. Kerry-U. Brauer, Direktorin der Staatlichen Studienakademie Leipzig Der vorliegende PISA-Marktbericht wurde zum zweiten Mal in Zusammenarbeit mit einem Professorenteam der Berufsakademie Sachsen, Staatliche Studienakademie Leipzig erarbeitet. Mit Prof. Dr. habil. Kerry-U. Brauer sprachen wir über die aktuellen Ergebnisse. 217 betrug die Medianmiete in Leipzig,2 Euro /m 2. Das sind fünf Prozent mehr als im Vorjahr, aber viel weniger Anstieg als im Jahr zuvor. Geht den Mieten die Puste aus? Wir hatten in den vergangenen Jahren einen sich rasant entwickelnden Wohnungsmarkt. Nach den langen Zeiten von hohen Leerstandsraten sind wir in den letzten Jahren in Marktverhältnisse gekommen, in denen Investitionen wieder rentabel werden. Auch das ist ein Ausdruck für die Attraktivität einer Stadt. Entscheidend ist die Balance zwischen Wohnungsangebot und -nachfrage. Und wenn die Mieten jetzt nicht mehr so steigen, ist das im Interesse der Balance eine gesunde Entwicklung. In der Stadt entstehen eine Menge Neubauten. Wie kann sich durch deren Fertigstellung das Gefüge innerhalb der Mietpreise verschieben? Bedingt durch die stark gestiegenen Bau- und Grundstückskosten können Neubauten objektiv nur in einem Preissegment ab ca., Euro / m² angeboten werden. Ob und wie sich das Preisgefüge langfristig verändern wird, hängt von mehreren Faktoren ab. Das sind natürlich die Anzahl neu gebauter Wohnungen, aber auch die Umzugswilligkeit der Bewohner und letztlich ebenso das verfügbare Einkommen. Bestandswohnungen dominieren bei weitem. Wir haben in Leipzig einen Bestand von 33.9 Wohnungen. Im Jahr PISA IMMOBILIENMANAGEMENT

7 217 kamen 1. Wohnungen (Anzahl der Baufertigstellungen) auf den Markt. Das entspricht nicht mal einem halben Prozent vom Wohnungsbestand. Maßgebliche Änderungen im Preisgefüge wären nur dann möglich, wenn wesentlich mehr gebaut werden würde. Die Zuwanderung in die Messestadt schwächt sich ab. Finden sich dennoch genug Abnehmer für die Neubauwohnungen? Für die Nachfrage nach neuen Wohnungen ist einerseits die Zuwanderung, andererseits die Einkommensentwicklung wesentlich. Wie groß sich die Zielgruppe für das Preisniveau ab, Euro / m² in Leipzig darstellt, ist eine Frage der weiteren wirtschaftlichen Entwicklung der Stadt. Dass sich hier eine Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage entwickelt, ist nicht ausgeschlossen. Das Problem besteht dann auf beiden Seiten, beim Anbieter und beim Nachfrager. Die Leipziger Kaufkraft gilt als eher gering. Im Ranking der Gesellschaft für Konsumforschung taucht sie mit 2. Euro pro Jahr und Einwohner auf Platz 33 von 1 Städten deutlich unter dem Schnitt auf. Trotz der im Vergleich zu anderen deutschen Kommunen eher geringen Mieten, gehen auch hier die Menschen auf die Straße. Welche Zukunftsprognose geben Sie diesem Konflikt? Inwieweit es ein Konflikt wird, hängt von allen Beteiligten einschließlich der Medien ab. Ich denke, dass mit einer sachlichen Diskussion mit fundiertem Austausch der Argumente von Anbietern und Nachfragern sich gar kein Konflikt entwickeln muss. Dazu muss aber die Diskussionsbereitschaft bestehen. Die Mietpreisentwicklung ist ein Resultat aus einer Vielzahl von Faktoren. Die Hauptursache liegt in den gestiegenen Grundstücks- und Baukosten. Der massive Anstieg der Baukosten hängt einerseits mit der gestiegenen Nachfrage nach Bauleistungen zusammen, wird aber andererseits maßgeblich durch stetig steigende Vorschriften, wie Energieeinsparverordnung, Brandschutzanforderungen, städtebauliche Wettbewerbe etc. verursacht. Die Kritik an diesen Rahmenbedingungen kommt bisher fast ausschließlich aus der Wohnungswirtschaft und kaum aus der Mieterschaft. Anbieter und Nachfrager sitzen hier sprichwörtlich in einem Boot. Glauben Sie, dass politische Einflussnahme wie beispielsweise das Einführen der Mietpreisbremse etwas verbessert? Wohnen ist ein nicht substituierbares Grundbedürfnis. Schon aus diesem Grund wird es immer politische Einflussnahme geben, und das ist auch richtig so. Die Mietpreisbremse scheint mehr populistisch motiviert, als tatsächlich zielorientiert zu sein. Mehr bezahlbarer Wohnraum kommt damit nicht auf den Markt. Vielmehr gilt es, die Rahmenbedingungen für den Bau preiswerteren Wohnraums zu schaffen. Ich denke hier an die Entschlackung baurechtlicher Vorschriften oder an eine Art Typenbauweise, wodurch Kosteneinsparungen erzielt werden können. Sicher sind auch steuerliche Anreize oder die Bereitstellung von Fördermitteln für die Schaffung preiswerten Wohnraums denkbar. Hier halte ich aber die Subjektförderung (Wohngeld) für zielführender als die Objektförderung, das heißt die Bereitstellung von Fördermitteln für Wohnungsbau. Auf diese Weise können Haushalte mit niedrigem Einkommen zielgerichteter unterstützt werden, Getthoisierungen und Fehlbelegungen werden vermieden. Die Kehrseite der Subjektförderung besteht aber darin, dass die damit verbundenen Haushaltsausgaben schwerer kalkulierbar sind. Das dürfte auch der Hauptgrund sein, dass von politischer Seite die Objektförderung stärker im Focus ist. Die Analyse des Leipziger Marktes gemeinsam mit PISA IMMOBILIENMANAGEMENT erscheint bereits zum zweiten Mal. Für verschiedene Ortsteile gibt es nur sehr wenig Material, weil dort kaum Transaktionen stattfinden. Können Sie bitte kurz den empirischen Weg hin zum fertigen Marktbericht skizzieren. Die Methode der Marktberichterstellung ist unverändert geblieben. Auch dieses Jahr haben wir für die Analyse der Mietpreisentwicklung Daten aus der Angebotsdatenbank von Immobilienscout2 bereinigt und mit den Methoden der deskriptiven Statistik bis auf Ortsteilebene ausgewertet. Ausgangsbasis fü das Jahr 217 waren.9 Datensätze. Nach der Bereinigung von Dubletten gingen 2.3 Datensätze in die Auswertung ein. Es gibt eine Reihe von Ortsteilen, in denen weniger investiert wurde, sei es durch geringeres Interesse von Investoren oder fehlender Möglichkeiten, da bereits in den vergangenen Jahren die Immobilienpotenziale weitgehend ausgeschöpft wurden. In diesen Ortsteilen sind zwangsläufig die Angebote und damit die auswertbaren Daten geringer. Während bei den Mietpreisen die Angebotspreise ausgewertet wurden, beruhen die Kaufpreisangaben auf den Erhebungen des Gutachterausschusses der Stadt Leipzig, die im Grundstücksmarktbericht publiziert sind. Hier sind die tatsächlich gezahlten Kaufpreise eingeflossen. Die Staatliche Studienakademie Leipzig der Berufsakademie Sachsen feierte in diesem Jahr ihr 2-jähriges Bestehen. Nach 2 Jahren Studium für die Immobilienwirtschaft welchen Einfluss hat eine solche Einrichtung wie Ihre auf die Entwicklung des Immobilienmarktes in Mitteldeutschland? Den Immobilienmarkt an sich beeinflussen wir weniger. Aber sicher haben wir ganz maßgeblich zur Professionalisierung in der Branche beigetragen. Mittlerweile haben mehr als 1. Absolventen erfolgreich ihr Studium der Immobilienwirtschaft bei uns abgeschlossen. Viele sind in Führungspositionen bei den unterschiedlichen Akteuren auf dem Immobilienmarkt. Dass wir uns darüber sehr freuen und auch ein bisschen stolz darauf sind, können Sie sich sicher vorstellen. Marktbericht 21 7

8 STADT LEIPZIG LEIPZIGS KURVE ZEIGT WEITERHIN NACH OBEN MIETE Die positive Entwicklung der Stadt Leipzig als attraktiver Wohnstandort hält weiterhin an. Die hohe Zufriedenheit mit den Lebensbedingungen in der Stadt belegt die kommunale Bürgerumfrage. Signifikant angestiegen ist die Zufriedenheit mit dem Angebot an Ausbildungs- und Arbeitsplätzen (vgl. Amt für Statistik und Wahlen Leipzig). Die Anzahl der Erwerbstätigen stieg von 2 bis 21 um fast, Prozent auf 32.7 an (vgl. Arbeitskreis Erwerbstätigenrechnungen des Bundes und der Länder, Stand /217). Arbeitsplätze entstanden durch Gewerbeansiedlungen im Leipziger Norden (BMW, Porsche, DHL), aber auch zentrumsnah in der Biotechnologie, Gesundheitswirtschaft, Umwelttechnik und in der Medienund Kreativwirtschaft. Hieraus resultiert der anhaltende Zuzug in die Stadt. Seit 211 beträgt das jährliche, positive Wanderungssaldo zwischen. und 1. Einwohner, wobei sich die Zuwanderung gegenüber dem Vorjahr abschwächte (21: , 217: +.7). Die Attraktivität der Stadt spiegelt sich in den weiter gestiegenen Angebotsmieten wider. Bei den Bestandswohnungen wurden 217 im Median Wohnungen zu,37 Euro/m² angeboten. Der Anstieg der Angebotspreise liegt analog zum Vorjahr wieder bei knapp, Prozent. Beim Erstbezug fällt der Preisanstieg aller angebotenen Wohnungen flacher aus. Im Jahr 217 betrug die Angebotsmiete im Median,2 Euro/m², was einem Anstieg um, Prozent entspricht. Im Vorjahr war dagegen noch ein Anstieg um 11, Prozent zu verzeichnen. Allerdings ist die Preisdifferenzierung bei den Wohnungen im höheren Preissegment größer geworden und bewegt sich bei den 2, Prozent der teuersten Wohnungsangebote zwischen 9,1 Euro/m² und,2 Euro/m². Inwieweit diese Angebotspreise sich in abgeschlossenen Mietverträgen wiederfinden, kann leider nicht belegt werden. Die höheren Preise für Erstbezugswohnungen sind dabei vor allem mit den damit verbundenen Investitionskosten und auch in der Regel mit einer höheren Qualität begründet. Unverändert ist die räumliche Differenzierung der Mietpreisangebote in der Stadt Leipzig. Nach wie vor sind Angebote im Stadtbezirk West am niedrigsten und im Stadtbezirk Mitte Daten und Fakten zur Stadt Leipzig Einwohner (Hauptwohnsitz) Haushalte Wanderungssaldo je 1. Einwohner 23,7 2,2 23, 17,2 Median des Haushalts-Nettoeinkommens (Euro je Monat) Median Miete Erstbezug 217,2 Median Miete Bestand 217,37 Quelle: Amt für Statistik und Wahlen der Stadt Leipzig LEIPZIG Nord 2 Nordost 3 Ost Südost Süd Mitte 7 Südwest West 9 Alt-West Nordwest 3 ERLÄUTERUNGEN ZU DEN ABBILDUNGEN 1 3 Anzahl der ausgewerteten Datensätze 2 % der nächst teuren Wohnangebote 2 % der Wohnangebote unmittelbar über dem Median Median 2 % der Wohnangebote unmittelbar unter dem Median 2 % der nächst preiswerteren Wohnangebote nicht dargestellt % der teuersten und preiswertesten Wohnangebote 7 PISA IMMOBILIENMANAGEMENT

9 Miete (Euro / m 2 ) 1 2 Erstbezug Bestand Abb. 1: ERSTBEZUG UND BESTAND Zeitliche Entwicklung der Angebotsmieten Miete (Euro / m 2 ) 1 West Nordost Alt-West Ost Südwest Leipzig Nordwest Südost Nord Süd Mitte Abb. 2: ERSTBEZUG Räumlich gegliederte Verteilung der Angebotsmieten Miete (Euro / m 2 ) West Nordost Ost Nordwest Alt-West Südost Leipzig Nord Südwest Süd Mitte Abb. 3: BESTAND Räumlich gegliederte Verteilung der Angebotsmieten 217 Miete (Euro / m 2 ) Leipzig Mittelwert Leipzig 1 2 Wohnungsgröße (m 2 ) Abb. : ERSTBEZUG UND BESTAND Zusammenhang zwischen Angebotsmiete und Wohnungsgröße 217 Marktbericht 21 9

10 am höchsten. Der Stadtbezirk Mitte punktet mit hoher urbaner Lebensqualität, der Grünlage am Rosental und am Clara- Zetkin-Park sowie mit der in weiten Teilen dominierenden außergewöhnlichen Gründerzeitarchitektur. Die Preisspanne angebotener Wohnungen liegt hier beim Erstbezug zwischen 7, Euro/m² und, Euro/m² und bei angebotenen Bestandswohnungen zwischen, Euro/m² und, Euro/m². Die Punktwolke in Abbildung zeigt die große Spreizung der Angebote nach Mietpreis in Euro/m² und Wohnungsgröße. Der Mittelwert angebotener Wohnungen liegt in Leipzig bei,9 Euro/m², die Wohnungsgröße bei,97 m². Trotz stetig gestiegener Mietpreise verzeichnet Leipzig nach wie vor gegenüber anderen attraktiven Großstädten in Deutschland ein günstiges Mietpreisniveau. Da in die Auswertung der Mietangebote ausschließlich Daten von Immobilienscout2 eingeflossen sind, wird vermutet, dass der tatsächliche Angebotspreis eher noch geringer ist. Wohnungsgenossenschaften und auch das kommunale Wohnungsunternehmen vermieten häufig nicht über dieses Portal und bieten auch Wohnungen unterhalb dieses Preises an. Hinzu kommt, dass in der vorliegenden Studie nicht belegt werden kann, inwieweit sich die Mietpreisangebote in tatsächlichen Mietvertragsabschlüssen wiederfinden. Bei der Analyse der Kaufpreisentwicklung für Eigentumswohnungen werden die tatsächlich gezahlten mittleren Kaufpreise dargestellt, die im Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses der Stadt Leipzig erfasst sind. Unterschieden wird zwischen Erst- und Wiederverkauf von Wohnungen. Beim Erstverkauf wird zwischen neu gebauten und sanierten Wohnungen unterschieden. Erstmalig zum Verkauf stehende Wohnungen sind nach wie vor signifikant teurer als der Wiederverkauf. Jedoch ist beim Erstverkauf neu gebauter Wohnungen (inklusive Stellplatz) mit einem Preis von Euro/m² der geringste Preisanstieg mit, Prozent gegenüber dem Vorjahr zu verzeichnen. Der größte Preisanstieg ist beim Wiederverkauf sanierter Altbauwohnungen mit 1,1 Prozent zu verzeichnen, auch wenn diese weiterhin unter den Wiederverkaufspreisen neuer Wohnungen (Baujahr nach 199) liegen. Beim Wiederverkauf sanierter Altbauwohnungen wurden im Mittel 1.72 Euro/m², beim Wiederverkauf neuer Wohnungen 1.7 Euro/m² gezahlt. Vergleicht man die Kaufpreisentwicklung 217 mit dem Preisniveau von 21, sind die Preise sanierter Altbauwohnungen sowohl im Erst- als auch im Wiederverkauf mit 3, bzw. 31, Prozent am stärksten angestiegen. Erstverkauf Neubau Erstverkauf Sanierung 3.9 Wiederverkauf Neubau 1.7 Wiederverkauf Sanierung 1.72 ERLÄUTERUNGEN ZU DEN ABBILDUNGEN BIS Anzahl der ausgewerteten Datensätze Kaufpreis-Maximum Kaufpreis-Mittelwert Kaufpreis-Minimum Nord Ost Süd Alt-West Südost Leipzig Nordwest Südwest West Mitte Nordost Abb. : Erstverkauf Neubau 217 (inklusive Tiefgaragen- bzw. Stellplatzanteil) PISA IMMOBILIENMANAGEMENT

11 Alt-West Südwest Nord Südost Leipzig Süd Nordwest Ost Nordost Mitte West Abb. : Erstverkauf sanierter Altbau 217 (ohne Tiefgaragen- und Stellplatzanteil) Südost Ost Alt-West Nordost Nordwest West Leipzig Süd Südwest Nord Mitte Abb. 7a: Wiederverkauf Neubau 217 (inklusive Tiefgaragen- bzw. Stellplatzanteil) Ost Nordost Alt-West Nordwest Leipzig Südost Nord Südwest Süd Mitte West Abb. 7b: Wiederverkauf sanierter Altbau 217 (ohne Tiefgaragen- und Stellplatzanteil) Erstverkauf Neubau (mit Stellplatz) Erstverkauf sanierter Altbau (ohne Stellplatz) Wiederverkauf Neubau (mit Stellplatz) Wiederverkauf sanierter Altbau (ohne Stellplatz) Abb. : Zeitliche Entwicklung der mittleren Kaufpreise Marktbericht 21 11

12 Mehrfamilienhaus saniert 1.11 Mehrfamilienhaus unsaniert Nordost Ost Nordwest Alt-West Südost Leipzig Südwest Nord Süd Mitte West Abb. 9: INVESTMENT Mehrfamilienhaus saniert Nordwest Südwest Nordost Ost Nord Leipzig Südost Alt-West Süd Mitte West Nordwest Südwest Nordost Ost Nord Leipzig Südost Alt-West Süd Mitte West Abb. : INVESTMENT Mehrfamilienhaus unsaniert 217 (mit und ohne Denkmaleigenschaft) Datenquelle Abb. bis : Grundstücksmarktbericht 217 des Gutachterausschuss in der Stadt Leipzig shutterstock.com, Bildagentur Zoonar GmbH PISA IMMOBILIENMANAGEMENT

13 INVESTMENT Während die Nachfrage nach Immobilieninvestments in Leipzig nach wie vor hoch ist, sinkt das Angebot immer drastischer. Das führt zu weiter sinkenden Kauffallzahlen. Wurden 21 noch 71 Mehrfamilienhäuser verkauft, so waren es 21 noch 9 und 217 nur noch 9 (Quelle: Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses in der Stadt Leipzig). Im vorliegenden Bericht greifen wir die Preise für sanierte Mehrfamilienhäuser im Wiederverkauf sowie unsanierte Mehrfamilienhäuser mit und ohne Denkmaleigenschaft im Wiederverkauf heraus. Mit 22 bilden die sanierten Häuser das größte Teilsegment aller verkauften Mehrfamilienhäuser, gefolgt von den unsanierten mit. Darüber hinaus erfasste der Gutachterausschuss in der Stadt Leipzig eine Reihe von z. B. teilsanierten Häusern, komplexem Wohnungsbau etc., die hier wegen der geringen Fallzahl von der Betrachtung ausgeschlossen wurden. Die hohe Nachfrage und das geringe Angebot führen erneut zu stark gestiegenen Preisen. So stiegen die durchschnittlichen Kaufpreise für ein saniertes Mehrfamilienhaus um 1,7 Prozent (21: +2, Prozent) von 1.23 Euro/m² auf aktuell 1.11 Euro/m². Für die unsanierten Mehrfamilienhäuser war wie schon im Vorjahr ein Preisanstieg von fast Prozent zu verzeichnen (+, Prozent). Im Durchschnitt liegt der Kaufpreis hier aktuell bei 19 Euro/m². Die meisten Kaufgelegenheiten boten sich im Stadtbezirk Ost. Hier stieg entgegen dem Trend in der restlichen Stadt die Anzahl der Kauffälle bei den sanierten Mehrfamilienhäusern von 3 auf 3 im Jahr 217. Bei den unsanierten Mehrfamilienhäusern lag der Stadtbezirk Ost ebenfalls an der Spitze mit 2 und damit einem Drittel aller Kauffälle. An der Preisspitze rangiert bei den sanierten Mehrfamilienhäusern erneut der Stadtbezirk Mitte (Mittelwert: 1.92 Euro/m², +, Prozent). Bei den unsanierten Häusern wurden die höchsten Kaufpreise im Stadtbezirk Süd erzielt (Mittelwert: 1.72 Euro/m²,, Prozent bei nur zwei verkauften Häusern). Im Stadtbezirk Mitte wurden dagegen gar keine Kauffälle registriert. Marktbericht 21 13

14 INTERVIEW DIGITALISIERUNG: ABRECHNUNG AUS EINER HAND Was ist eine moderne Messeinrichtung? Eine moderne Messeinrichtung kann anders als die bisher verbauten Zähler, die lediglich den Gesamtverbrauch aufsummieren den Energieverbrauch pro Tag, Woche, Monat und Jahr aufzeichnen. Die Werte bleiben 2 Monate lang gespeichert und können jederzeit abgerufen werden. So haben die Nutzer erstmals einen detaillierten Überblick über ihren Stromverbrauch und können beispielsweise von zeit- und lastabhängigen Tarifen profitieren. Entsprechend der Vorgabe des Gesetzgebers müssen die als grundzuständige Messstellenbetreiber agierenden Netzbetreiber eine funktionierende Infrastruktur für den intelligenten Betrieb von Messstellen zur Verfügung stellen. Der Einbau moderner Messeinrichtungen ist in Neubauten Pflicht, ältere Immobilien werden Schritt für Schritt nachgerüstet. In Leipzig werden sie im Netzgebiet der Netz Leipzig GmbH sukzessive eingebaut. Stephan Klan, Leipziger Stadtwerke, Abteilungsleiter Energielösungen Markt Foto: Leipziger Stadtwerke Digitalisierung und Energiewende gehen Hand in Hand, so will es der Gesetzgeber. Eine wichtige Säule ist der Umbau des Messwesens für die Wohnungswirtschaft eine große Herausforderung. Doch das sogenannte Smart Metering bietet auch eine ganze Reihe von Vorteilen. Wie Immobilienbesitzer und -verwalter mit den richtigen Lösungen vom technologischen Wandel profitieren können, erklärt Stephan Klan, Abteilungsleiter Energielösungen Markt von den Leipziger Stadtwerken. Das Messwesen soll digitalisiert werden. Was bedeutet das im Einzelnen? Digitalisierung des Messwesens meint den Rollout von modernen Messeinrichtungen und intelligenten Messsystemen. Die Grundlage ist das Gesetz zur Digitalisierung der Energiewende von 21. Damit möchte der Gesetzgeber eine Optimierung des Verbrauchsverhaltens und eine bessere Auslastung und Steuerung der Energienetze erreichen. Zudem sollen Digitalisierung und Vernetzung gefördert werden. Und was meint intelligentes Messsystem? Wird eine moderne Messeinrichtung über ein Smart-Meter- Gateway in ein Kommunikationsnetz eingebunden, spricht man von einem intelligenten Messsystem. Sie sollen vor allem bei Nutzern mit einem Jahresstromverbrauch von über. Kilowattstunden zum Einsatz kommen. Aus den Verbrauchsdaten lassen sich unter anderem zielgenaue Effizienzund Sparmaßnahmen ableiten, zum Beispiel die verstärkte Nutzung günstiger Tarife. Allerdings ist der Starttermin für den Einsatz intelligenter Messsysteme aktuell noch offen, weil noch nicht ausreichend gesetzeskonforme Smart-Meter-Gateway-Modelle zur Verfügung stehen. Es ist davon auszugehen, dass die Zertifizierungen bis Anfang 219 abgeschlossen sind. Diese Wartezeit nutzen wir, um uns und unsere Kunden optimal auf den intelligenten Messstellenbetrieb vorzubereiten. So können unsere Kunden von der neuen Technologie profitieren, sobald sie zur Verfügung steht. Welche Vorteile hat der intelligente Messstellenbetrieb für die Wohnungswirtschaft? Bereits heute sind Aspekte des Smart Metering für die Wohnungswirtschaft nutzbar. Das ist attraktiv, weil es die gesamten Mess- und Abrechnungsprozesse wesentlich beschleunigt und vereinfacht. Bislang hat man das alles manuell erledigt, was enorm aufwändig und zudem fehleranfällig war. Die digitale Erfassung und Übermittlung des Stromverbrauchs liefert Vermietern und Immobilienverwaltern eine diskussionsfreie Grundlage zur Abrechnung der Verbrauchsdaten. Und weil jede einzelne Messstelle separat registriert wird, ist es vor allem bei großen Immobilienbeständen deutlich leichter, die Energieverbräuche korrekt zu erfassen, richtig zuzuordnen und verbrauchsgerecht abzurechnen. Die Verbräuche sind vollkommen transparent, die Abrechnung kann weitgehend automatisiert und integriert das heißt parallel auf Objekt- 1 ADVERTORIAL LEIPZIGER STADTWERKE

15 und Nutzerebene erfolgen. Diese Bündelung von Metering und Submetering spart viel Zeit, Aufwand und Geld auch, weil der Hausbesitzer oder -verwalter es nur noch mit einem einzigen Dienstleister zu tun hat, der alle Mess- und Abrechnungsleistungen aus einer Hand bietet. Zum Beispiel die Leipziger Stadtwerke? Wir bieten den Immobilienunternehmen schon jetzt eine komfortable Lösung zur Prozessoptimierung an sehr effizient und vollautomatisiert: die integrierte Abrechnung für Heiz- und Betriebskosten. Dabei werden über eine gemeinsame Web-Schnittstelle standardisierte Datensätze ausgetauscht und können schnell verarbeitet werden. Die Kunden erhalten druck- und versandfertige Abrechnungen und sparen dadurch bei der Heiz- und Betriebskostenabrechnung Zeit und Kosten und das Jahr für Jahr. Stichwort Heizkosten: Wird sich die Digitalisierung des Messwesens neben dem Strom auch auf andere Medien auswirken? Ja, und zwar im Wege der sogenannten Spartenbündelung. Der Gesetzgeber sieht vor, dass Smart Meter auch für andere Medien eingesetzt werden können, zum Beispiel Gas oder Wärme, was das Mess- und Abrechnungsprozedere weiter vereinfacht. Wir wollen und werden aber auch hier noch weiter gehen und unseren Kunden Messdienstleistung UND Energielieferung im Paket anbieten. So reduzieren sich die Austausch-Prozesse zwischen Messdienst, Lieferant und Kunde auf ein Minimum. Der Kunde erhält von uns am Anfang die benötigte Energie und am Ende die fertigen Abrechnungen für sämtliche Medien inklusive der Verteilrechnungen für die einzelnen Nutzer. Effizienter und bequemer geht es nicht. Auch dafür stellen sich die Leipziger Stadtwerke schon jetzt auf, schließlich gehört das Messwesen neben der Energielieferung seit jeher zu unseren Kernkompetenzen. Da bringen wir nicht nur das nötige Fachwissen, sondern auch umfassende Erfahrung mit. Die Leipziger Stadtwerke können also viel mehr als nur Energie zu liefern? Die Wohnungswirtschaft steht aktuell vor vielen Herausforderungen, zu denen Digitalisierung und Energiewende gehören. Als Partner der Wohnungswirtschaft auf dem Weg in eine energie- und kosteneffiziente Zukunft unterstützen wir unsere Kunden dabei, diese optimal zu meistern. Die Ziele sind klar: Kosteneinsparungen und CO 2 -Reduktion. Aber um im sehr komplexen Themenfeld Energie den individuell richtigen Weg zu finden, braucht es einen erfahrenen Energiepartner als Lotsen. Diesen Part übernehmen wir für unsere Kunden sehr gern, denn wir verstehen uns als Manager der Energiewende. Jeder Kunde hat andere energetische Voraussetzungen, deshalb bieten wir einen 3 -Lösungsansatz, der die flexible und individuelle Kopplung verschiedener Maßnahmen und Technologien erlaubt. Wir begleiten unsere Kunden dabei über den kompletten Lebenszyklus einer Immobilie hinweg von der Errichtung der Heizungsanlagen und der Installation der Zähler über die Energielieferung bis hin zur Abrechnung aller Medien bis auf Mieterebene. Zudem bieten wir mit unseren erfahrenen Ingenieuren eine laufende Überprüfung des energetischen Gesamtkonzepts an und optimieren beispielsweise Heizungs-, Beleuchtungs- und Klimaanlagen. Dabei empfehlen wir selbstverständlich auch den Einsatz alternativer Technologien wie Photovoltaikanlagen. Ganzheitlich, zukunftsfähig, gesetzeskonform, wirtschaftlich: Nennen Sie uns ein aktuelles Beispiel? Unibail-Rodamco-Westfield betreibt in Deutschland aktuell 2 Shoppingcenter, darunter in Leipzig die Höfe am Brühl und das Paunsdorf Center. Die Unternehmensgruppe hat sich in der im Herbst 21 veröffentlichten CSR- und Nachhaltigkeitsstrategie Better Places 23 höchste Standards und Ziele gesetzt, nicht nur in energetischer, sondern auch in ökonomischer und sozialer Hinsicht. Diese Selbstverpflichtung wird sehr ernst genommen und unternehmensweit überaus konsequent umgesetzt. Im Rahmen dieser Vorgaben von Unibail-Rodamco- Westfield haben wir zunächst die komplette Wärmelieferung und -abrechnung für die Höfe am Brühl und das Paunsdorf Center in Leipzig übernommen. Weil das sehr gut läuft, folgten für die Heizkostenabrechnung weitere Verträge, so für die Düsseldorf Arcaden, die Wilmersdorfer Arcaden in Berlin und die Pasing Arcaden in München. Nach und nach werden auch andere deutsche Standorte hinzukommen. Und seit 2 engagieren sich die Leipziger Stadtwerke für das Zukunftsthema Elektromobilität. Mit über 17 Ladepunkten haben wir das Fundament für eine flächendeckende Ladeinfrastruktur gelegt ein Thema, das für die Wohnungswirtschaft ebenfalls immer wichtiger wird: Denn mit der Nachfrage nach Elektroautos steigt parallel die Nachfrage nach Lademöglichkeiten im Wohn- und Arbeitsumfeld. Auch hier bieten wir unseren Kunden schon jetzt individuelle, bedarfsgerechte und wirtschaftliche Lösungen an. Leipziger Stadtwerke in Zahlen* Mitarbeiter: 2 Umsatz: 2.17,9 Mio. Euro Investitionen: 3,7 Mio. Euro Stromabsatz:.2 GWh Gasabsatz: 9.33 GWh Fernwärme: 1.37 GWh Energieanlagen dezentral, bundesweit: 3 (davon KWK-Anlagen) Abgerechnete Nutzeinheiten im Bereich Submetering: ca.. * Stand: Marktbericht 21 1

16 ADVERTORIAL GRUNDRISSE IN ZEITEN STEIGENDER MIETEN Wir waren seit Ende 21 an einem größeren Prozess einer Wohnbauquartiersentwicklung in Leipzig Mitte beteiligt, im Frühjahr 21 übergaben wir das Projekt mit rund Wohneinheiten im ersten Bauabschnitt an einen institutionellen Investor. Damals erschienen uns Wohnungen mit etwa 9 Quadratmetern im Dreizimmerbereich, etwa 11 Quadratmetern im Vierzimmerbereich und bis zu 17 im Fünfzimmerbereich angemessen und gut in der Topinnenstadtlage vermietbar. Kunden für Penthouses bis zu 2 Quadratmeter waren problemlos zu finden. Stand heute sind auch Prozent von rund. Quadratmetern zu einer durchschnittlichen Miete von 11, netto kalt vermietet. Diese Miete ist auch der Lage und Ausstattung geschuldet: Maßgefertigte, raumhohe Küchen, Einbauschränke und Bäder mit großformatigem Feinsteinzeug, Garderobenschränke, Lichtfugen gehören zum Standard. Budget gesprengt Das werden wir an guten und mittleren Standorten nicht wieder so realisieren können egal, mit welcher Ausstattung wir bauen. Diese Art Wohnungen sprengen aufgrund ihrer Größe die zur Verfügung stehende Warmmiete der meisten Mieter. Unsere Investoren rechnen heute mit einer Nettokaltmiete von mindestens 11, Euro /m 2, bei einer Wohnfläche in normalen Lagen. Um das zu erreichen, benötigen wir ganz andere Ansätze und Lösungen beim Raumprogramm. Dabei geht es um bis Quadratmeter große Zwei-Raum-Wohnungen, die optimalerweise sogar WG-tauglich sein sollen. Um Drei- Zimmerwohnungen mit bis 7 Quadratmetern Wohnfläche, bei denen die größeren mit Gäste-WC beziehungsweise Zweitbad aufwarten. Die Vier-Raum-Wohnung liegt dann bei Größen ab Quadratmetern. Natürlich sind alle mit Balkonen, Loggien oder Terrassen versehen, natürlich sind alle barrierefrei. Auch das Thema offene Küche ist mit einer einfachen, drei Meter langen Küchenzeile nicht abgetan. Heutzutage sollen Küchen am besten halboffen an der Fensterfront sein, damit sie natürlich belüftet werden. Wenn sie offen sind, dann nur mit einer Kochinsel beziehungsweise einem Tresen mit kleiner Frühstücksbar. Richtige Syntax Wir sind der Überzeugung, dass zukünftige Projektentwicklungen die aktuell zuhauf als Forward Deal verkauft werden nur mit einer extrem durchdachten Grundriss-Syntax erfolgreich sind. Dass die Grundrisse so lala sind, was hier beispielsweise meint: zu groß, mit Durchgangszimmern, fehlenden Balkonen, das wird zukünftig nicht mehr für einen Projekterfolg reichen. Klare Prozent der Wohnungen müssen zukünftig bei den geforderten Zielmieten auf den potentiellen Nutzer passen: Ansonsten werden die von den Developern kalkulierten Mieten, die über die Multiplikatoren auch den Kaufpreis widerspiegeln, nicht erreicht. Das führt bei unseren Kunden aktuell dazu, dass übernommene Projektentwicklungen mit jüngerem Baurecht von uns mit den oben erwähnten Ansätzen komplett neu geplant werden. Mit den zeitgemäßen Grundrisslösungen gehen allerdings auch neue Genehmigungsverfahren einher. pmhle Architekten, Leipzig Geschäftsführer Ralf Hug ist Industriedesigner und bezeichnet sich selbst als Quereinsteiger. Vor 2 Jahren begann er für Architekturbüros deutschlandweit in der Projektenwicklung zu arbeiten, seit Unternehmensgründung 2 ist er bei der pmhle. Das Unternehmen beschäftigt 1 Mitarbeiter, davon elf Berufsträger. Bisher kann die pmhle Architekten auf geplante Wohneinheiten sowie 32 fertig gebaute Wohnungen verweisen. pmhle GmbH Hinrichsenstraße 31, leipzig Tel ADVERTORIAL pmhle GmbH

17 ÜBERSICHT STADTBEZIRKE UND ORTSTEILE NORD 1 Eutritzsch 2 Gohlis-Mitte 3 Gohlis-Nord Gohlis-Süd Seehausen Wiederitzsch NORDOST 7 Mockau-Nord Mockau-Süd 9 Plaußig-Portitz Schönefeld-Abtnaundorf 11 Schönefeld-Ost Thekla NORDWEST 13 Lindenthal 1 Lützschena-Stahmeln 1 Möckern 1 Wahren ALT-WEST 17 Böhlitz-Ehrenberg 1 Burghausen- Rückmarsdorf 19 Leutzsch 2 Lindenau 21 Altlindenau 22 Neulindenau WEST 23 Grünau-Nord 2 Grünau-Mitte 2 Grünau-Ost 2 Grünau-Siedlung 27 Lausen-Grünau 2 Miltitz 29 Schönau MITTE 3 Zentrum 31 Zentrum-Ost 32 Zentrum-Süd 33 Zentrum-Südost 3 Zentrum-West 3 Zentrum-Nord 3 Zentrum-Nordwest OST 37 Althen-Kleinpösna 3 Anger-Crottendorf 39 Baalsdorf Engelsdorf 1 Heiterblick 2 Mölkau 3 Neustadt-Neuschönefeld Paunsdorf Sellerhausen-Stünz Volkmarsdorf SÜDOST 7 Holzhausen Liebertwolkwitz 9 Meusdorf Probstheida 1 Reudnitz-Thonberg 2 Stötteritz SÜD 3 Connewitz Dölitz-Dösen Lößnig Marienbrunn 7 Südvorstadt SÜDWEST Großzschocher 9 Hartmannsdorf- Knautnaundorf Kleinzschocher 1 Knautkleeberg-Knauthain 2 Plagwitz 3 Schleußig Marktbericht 21 17

18 STADTBEZIRK NORD DER NORDEN BLEIBT ATTRAKTIVER WOHNSTANDORT MIETE Im Stadtbezirk Nord sind vor allem Gohlis-Süd und Gohlis- Mitte, die an das Stadtzentrum angrenzen, seit jeher beliebte Wohnstandorte. Gohlis-Nord, Eutritzsch und Wiederitzsch werden infolge der regen Investitionstätigkeit aufgewertet. Durch die Nähe zu den Gewerbeansiedlungen (Porsche, BMW und DHL) wächst hier die Nachfrage, aber auch, weil attraktive Naherholungsgebiete durch die Renaturierung von ehemaligen Braunkohlegebieten entstehen. Die Bestandsmieten entwickeln sich mit zunehmender Dynamik. Während im Jahr 21 die Angebotsmiete noch bei,3 Euro/m² (Median) lag, wurde 217 mit,7 Euro/m² eine Steigerung um fast 1, Prozent erreicht. Diese Steigerung vollzog sich über die Jahre relativ gleichmäßig. Im Vergleich zum Vorjahr liegt sie bei, Prozent. Sichtbar bleibt, dass die Mietdifferenzierung bei den über dem Median liegenden Angeboten deutlich größer ist, als bei den preiswerteren Wohnungen. 217 lagen 7 Prozent der angebotenen Wohnungsmieten im Bestand unter 7,7 Euro/m². Während beim Erstbezug in den ersten Betrachtungszeiträumen kaum Veränderungen der Mietpreisangebote (Median) zu registrieren waren, zeichnet sich ein doch signifikanter Anstieg seit 21 ab. Die Mieten stiegen von 7,1 Euro/m² im Jahr 21 auf,2 Euro/m² im Jahr 217. Das entspricht einem Preisanstieg von 21, Prozent, der sich jedoch nur in den letzten beiden Betrachtungszeiträumen vollzog. Hier wird deutlich, dass der Stadtbezirk zunehmend in den Blickpunkt von Investoren rückt. In den Abbildungen 2 und 3 spiegelt sich die Preisverteilung der Angebotsmieten in den Ortsteilen im Jahr 217 wider. Die höchsten Mieten werden erwartungsgemäß in den zentrumsnahen Ortsteilen erzielt. Das höchste Wachstum in den Angebotsmieten ist in Gohlis-Mitte mit 13, Prozent für die Bestandsmieten und in Gohlis-Nord mit 7,9 Prozent für die Erstbezugsmieten zu verzeichnen. Abbildung zeigt, dass im Stadtbezirk Nord häufig größere Wohnungen als im gesamten Stadtgebiet angeboten werden. Im Mittelwert beträgt die Wohnungsgröße 7,2 m² (Stadt Leipzig:,97 m²) und der mittlere Mietpreis, Euro/m² (Stadt Leipzig:,9 Euro/m²). Daten und Fakten zum Stadtbezirk Nord Leipzig Anteil Einwohner (Hauptwohnsitz) ,9 % Haushalte , % Wanderungssaldo je 1. Einwohner 17,2 19,2 1, 1, 17,2 Median des Haushalts-Nettoeinkommens (Euro je Monat) k. A. 2.1 k. A Median Miete Erstbezug 217,2 Median Miete Bestand 217,7 Quelle: Amt für Statistik und Wahlen der Stadt Leipzig NORD 1 Gohlis-Süd 2 Gohlis-Mitte 3 Gohlis-Nord Wiederitzsch Seehausen Eutritzsch ERLÄUTERUNGEN ZU DEN ABBILDUNGEN 1 3 Anzahl der ausgewerteten Datensätze 2 % der nächst teuren Wohnangebote 2 % der Wohnangebote unmittelbar über dem Median Median 2 % der Wohnangebote unmittelbar unter dem Median 2 % der nächst preiswerteren Wohnangebote nicht dargestellt % der teuersten und preiswertesten Wohnangebote 1 PISA IMMOBILIENMANAGEMENT

19 Miete (Euro / m 2 ) Miete (Euro / m 2 ) Miete (Euro / m 2 ) Miete (Euro / m 2 ) Abb. 1: ERSTBEZUG UND BESTAND Zeitliche Entwicklung der Angebotsmieten Abb. 2: ERSTBEZUG Räumlich gegliederte Verteilung der Angebotsmieten Abb. 3: BESTAND Räumlich gegliederte Verteilung der Angebotsmieten Erstbezug Wiederitzsch Gohlis-Süd Eutritzsch Gohlis-Mitte Nord Gohlis-Nord Seehausen Seehausen Gohlis-Nord Eutritzsch Nord Wiederitzsch Gohlis-Süd Gohlis-Mitte Bestand Leipzig Nord Mittelwert Leipzig Mittelwert Nord 1 2 Wohnungsgröße (m 2 ) Abb. : ERSTBEZUG UND BESTAND Zusammenhang zwischen Angebotsmiete und Wohnungsgröße 217 Marktbericht 21 19

20 Der in den Jahren 21 bis 21 zu verzeichnende Anstieg der mittleren Kaufpreise für Eigentumswohnungen setzte sich fort. Im Erstverkauf Neubau ist im Vergleich zu 21 ein Anstieg von 23,7 Prozent zu verzeichnen, während dieser für Erstverkauf Sanierung gar bei 32, Prozent liegt. Im Jahr 217 konnten hier beim Erstverkauf im Durchschnitt Kaufpreise von 3.9 Euro/m² (Erstverkauf Neubau) beziehungsweise von 3.2 Euro/m² (Erstverkauf Sanierung) erzielt werden. Nach einem Rückgang der mittleren Preise beim Wiederverkauf Neubau 21 stiegen diese 217 wieder auf Euro/m² um 2, Prozent gegenüber dem Vorjahr und um 22, Prozent gegenüber 21. Deutlicher fällt die Preissteigerung beim Wiederverkauf sanierter Altbau mit 17, Prozent gegenüber dem Vorjahr und mit 3, Prozent gegenüber 21 aus. Hier liegen die mittleren Kaufpreise 217 bei 1.1 Euro/m². ERLÄUTERUNGEN ZU DEN ABBILDUNGEN BIS 9 Anzahl der ausgewerteten Datensätze Kaufpreis-Maximum Kaufpreis-Mittelwert Kaufpreis-Minimum Eutritzsch Gohlis-Mitte Nord Gohlis-Süd Gohlis-Nord Wiederitzsch Seehausen Abb. : Erstverkauf Neubau 217 (inklusive Tiefgaragen- bzw. Stellplatzanteil) korrigierte Werte gemäß Gutachterausschuss Gohlis-Süd Nord Eutritzsch Gohlis-Mitte Gohlis-Nord Wiederitzsch Seehausen Abb. : Erstverkauf sanierter Altbau 217 (ohne Tiefgaragen- und Stellplatzanteil) Wiederverkauf Neubau (inklusive Tiefgaragen- bzw. Stellplatzanteil) Wiederverkauf sanierter Altbau (ohne Tiefgaragen- bzw. Stellplatzanteil) Abb. 7: Wiederverkauf 217, Stadtbezirk Nord 2 PISA IMMOBILIENMANAGEMENT

21 Erstverkauf Neubau (mit Stellplatz) Erstverkauf sanierter Altbau (ohne Stellplatz) Wiederverkauf Neubau (mit Stellplatz) Wiederverkauf sanierter Altbau (ohne Stellplatz) Abb. : Zeitliche Entwicklung der mittleren Kaufpreise Erstverkauf Neubau 3.9 Erstverkauf sanierter Altbau 3.2 Wiederverkauf Neubau Wiederverkauf sanierter Altbau 1.1 INVESTMENT Dass der Stadtbezirk Nord zu den beliebten Wohnlagen gehört, spiegelt sich auch im großen Interesse der Investoren sowie in den deutlichen Preissteigerungen wider. Insgesamt konnten im vergangenen Jahr 33 sanierte Mehrfamilienhäuser verkauft werden, jeweils elf in Eutritzsch, Gohlis-Nord und Gohlis-Süd. Innerhalb eines Jahres stiegen die mittleren Kaufpreise um 3,9 Prozent von Euro/m² (21) auf 1.1 Euro/m² im Jahr 217. Damit lag der Mittelwert des Stadtbezirkes Nord rund 2 Euro/m² über dem Leipziger Mittelwert. Die Preise schwankten zwischen Euro/m² im Minimum und 2. Euro/m² im Maximum. Die Chancen, unsanierte Mehrfamilienhäuser für eine Sanierung zu erwerben, sind offenbar nach wie vor gering. Nur drei Kauffälle wurden hier 217 registriert mit Kaufpreisen zwischen 77 Euro/m² und 1.2 Euro/m². Der Mittelwert liegt mit 77 Euro/m² leicht unter den mittleren Kaufpreisen der Stadt (19 Euro/m²) Eutritzsch Gohlis-Mitte Nord Gohlis-Süd Gohlis-Nord Wiederitzsch Seehausen Abb. 9: INVESTMENT Mehrfamilienhaus saniert 217 Datenquelle Abb. bis 9: Grundstücksmarktbericht 217 des Gutachterausschuss in der Stadt Leipzig Marktbericht 21 21

22 STADTBEZIRK NORDOST PREISWERT MIT VIELFÄLTIGER STRUKTUR MIETE Der Stadtbezirk Nordost weist eine heterogene Wohnungsstruktur auf. Der östlichste Ortsteil Plaußig-Portitz besteht fast ausschließlich aus älteren Einfamilienhauswohnsiedlungen. Das sich daran anschließende Thekla bildet eine Mischung aus dörflicher Wohnstruktur und einem Wohngebiet aus den siebziger Jahren (Plattenbau). Auch Mockau-Nord ist in der Gebäudestruktur heterogen, mit Einfamilienhäusern, Wohngebäuden aller Epochen sowie Gewerbeimmobilien am westlichen Rand. Der Stadtbezirk Nordost weist nach dem Stadtbezirk West die niedrigsten Mieten auf. Die Angebotsmieten im Bestand (Median) entwickelten sich von, Euro/m² im Jahr 21 auf, Euro/m² im Jahr 217. Signifikant ist der geringere Preisanstieg im letzten Jahr mit nur noch 2, Prozent gegenüber dem Vorjahr mit, Prozent. Beim Erstbezug war von 21 zu 21 sogar eine rückläufige Entwicklung der Mietpreisangebote zu verzeichnen. Seitdem stiegen sie jedoch wieder an und liegen nunmehr bei 7,11 Euro/m². Der Anstieg der Mietpreisangebote beim Erstbezug lag 217 nur bei 1,7 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Drei Viertel der angebotenen Wohnungen lagen unter, Euro/m². Zu berücksichtigen ist, dass dieser Stadtbezirk bisher weniger im Fokus der Investoren stand. In Abbildung 2 wird deutlich, dass für die meisten Ortsteile die Anzahl der Datensätze für eine Auswertung zu gering ist. In Abbildung ist zu erkennen, dass die Mietwohnungen im Stadtbezirk häufig kleiner und günstiger sind als im übrigen Stadtgebiet. Die Mietwohnungsangebote bewegen sich im Vergleich zu allen Angeboten der Stadt Leipzig im unteren Bereich. Die mittlere Wohnungsgröße beträgt 1,2 m² (Stadt Leipzig:,97 m²), der mittlere Mietpreis,9 Euro/m² (Stadt Leipzig:,9 Euro/m²). Daten und Fakten zum Stadtbezirk Nordost Leipzig Anteil Einwohner (Hauptwohnsitz) , % Haushalte ,9 % Wanderungssaldo je 1. Einwohner 2,1 3,9 33, 17,2 17,2 Median des Haushalts-Nettoeinkommens (Euro je Monat) k.a. 1.3 k. A Median Miete Erstbezug 217 7,11 Median Miete Bestand 217, Quelle: Amt für Statistik und Wahlen der Stadt Leipzig NORDOST Schönefeld-Abtnaundorf 2 Mockau-Süd 3 Mockau-Nord Plaußig-Portitz Thekla Schönefeld-Ost ERLÄUTERUNGEN ZU DEN ABBILDUNGEN 1 3 Anzahl der ausgewerteten Datensätze 2 % der nächst teuren Wohnangebote 2 % der Wohnangebote unmittelbar über dem Median Median 2 % der Wohnangebote unmittelbar unter dem Median 2 % der nächst preiswerteren Wohnangebote nicht dargestellt % der teuersten und preiswertesten Wohnangebote 22 PISA IMMOBILIENMANAGEMENT

23 Miete (Euro / m 2 ) Miete (Euro / m 2 ) Miete (Euro / m 2 ) Miete (Euro / m 2 ) Abb. 1: ERSTBEZUG UND BESTAND Zeitliche Entwicklung der Angebotsmieten 9 7 Thekla Mockau-Nord Schönefeld-Ost Mockau-Süd Nordost Schönefeld- Abtnaundorf Plaußig-Portitz Abb. 2: ERSTBEZUG Räumlich gegliederte Verteilung der Angebotsmieten Schönefeld-Ost Mockau-Nord Nordost Mockau-Süd Schönefeld- Thekla Plaußig-Portitz Abtnaundorf Abb. 3: BESTAND Räumlich gegliederte Verteilung der Angebotsmieten Wohnungsgröße (m 2 ) Abb. : ERSTBEZUG UND BESTAND Zusammenhang zwischen Angebotsmiete und Wohnungsgröße 217 Erstbezug Bestand Leipzig Nordost Mittelwert Leipzig Mittelwert Nordost Marktbericht 21 23

24 Der Stadtbezirk wurde bisher von Investoren kaum wahrgenommen. In den Jahren 21 bis 217 gab es keinen Neubau von Eigentumswohnungen. Auch die Anzahl sanierter Altbauwohnungen im Erstverkauf ist mit nur zwölf außerordentlich gering. Unter diesem Aspekt kann der Kaufpreis von 3. Euro/m² als zweithöchster Mittelwert nach dem Stadtbezirk Mitte nicht interpretiert werden. Die erzielten Kaufpreise für Eigentumswohnungen beim Wiederverkauf rangieren mit 1.1 Euro/m² bei neu gebauten Eigentumswohnungen (nach 199) und mit 1.17 Euro/m² bei sanierten Altbauwohnungen im städtischen Vergleich im unteren Bereich. Auffallend ist, dass völlig gegen den Trend zur gesamtstädtischen Entwicklungen, die Preise beim Wiederverkauf neuer Wohnungen sogar gefallen sind. Aber auch hier muss zur Vermeidung von Fehlinterpretationen auf die sehr geringe Kauffallzahl von nur fünf hingewiesen werden. ERLÄUTERUNGEN ZU DEN ABBILDUNGEN BIS 9 Anzahl der ausgewerteten Datensätze Kaufpreis-Maximum Kaufpreis-Mittelwert Kaufpreis-Minimum Aufgrund fehlender Kauffälle entfällt diese Abbildung. Abb. : Erstverkauf Neubau 217 (inklusive Tiefgaragen- bzw. Stellplatzanteil) Mockau-Süd Schönefeld-Ost Nordost Schönefeld- Thekla Mockau-Nord Plaußig-Portitz Abtnaundorf Abb. : Erstverkauf sanierter Altbau 217 (ohne Tiefgaragen- und Stellplatzanteil) Wiederverkauf Neubau (inklusive Tiefgaragen- bzw. Stellplatzanteil) Wiederverkauf sanierter Altbau (ohne Tiefgaragen- bzw. Stellplatzanteil) Abb. 7: Wiederverkauf 217, Stadtbezirk Nordost 2 PISA IMMOBILIENMANAGEMENT

25 Erstverkauf Neubau (mit Stellplatz) Erstverkauf sanierter Altbau (ohne Stellplatz) Wiederverkauf Neubau (mit Stellplatz) Wiederverkauf sanierter Altbau (ohne Stellplatz) Abb. : Durchschnittliche Kaufpreise Eigentumswohnungen Wiederverkauf Neubau 1.1 Erstverkauf sanierter Altbau 3. Wiederverkauf sanierter Altbau 1.17 INVESTMENT Im Stadtbezirk Nordost gab es im Investmentsektor nur wenig Bewegung. Der Gutachterausschuss in der Stadt Leipzig registrierte im vergangenen Jahr nur acht Kauffälle für sanierte Mehrfamilienhäuser, so wenig wie in keinem anderen Stadtbezirk. Jeweils vier Häuser wurden in den zentrumsnahen Ortsteilen Mockau-Süd und Schönefeld-Abtnaundorf veräußert. Die erzielten Preise stiegen um jeweils rund Euro/m² im Vergleich zum Vorjahr. So lag 217 der Mittelwert bei 1.11 Euro/m² (21: 1.23 Euro/m²), das Minimum stieg von 2 Euro/m² auf 7 Euro/m², das Maximum von Euro/m² auf 1.9 Euro/m² innerhalb eines Jahres. Die Preise für unsanierte Wohnhäuser schwankten zwischen 3 Euro/m² und 1.17 Euro/m². Allerdings wurden auch hier nur sechs Kauffälle gezählt. Mit einem Mittelwert von 7 Euro/m² lag der Stadtbezirk Nordost nur wenig unter dem Leipziger Durchschnitt (19 Euro/m²) Mockau-Süd Nordost Schönefeld- Schönefeld-Ost Thekla Mockau-Nord Plaußig-Portitz Abtnaundorf Abb. 9: INVESTMENT Mehrfamilienhaus saniert 217 Datenquelle Abb. bis 9: Grundstücksmarktbericht 217 des Gutachterausschuss in der Stadt Leipzig Marktbericht 21 2

26 STADTBEZIRK NORDWEST DER NORDWESTEN ENTWICKELT SICH WEITER MIETE Der Stadtbezirk Nordwest ist mit Lindenthal, Lützschena-Stahmeln und Teilen von Wahren ländlich geprägt. Die stadtnäheren Bereiche von Wahren und Möckern zeichnen sich durch Immobilien aus verschiedenen baulichen Epochen aus. Durch Gewerbeansiedlungen im Norden, Naherholungsmöglichkeiten im Auenwald in Wahren sowie die Entwicklung der Kasernenstandorte gewinnt der Stadtbezirk Nordwest weiter an Attraktivität als Wohnstandort. Diese Vorteile beginnen sich nun auch in den immobilienwirtschaftlichen Aktivitäten widerzuspiegeln. Erste Projekte im Rahmen der Entwicklung der Kasernenstandorte sind an den Markt gekommen und beeinflussen vor allem den Ortsteil Möckern, während in den anderen Ortsteilen der Mietmarkt weiter unberührt vom Leipzig-Hype bleibt. Der Mietwohnungsmarkt ist im Stadtbezirk weiter sehr homogen. Die Preisspanne angebotener Bestandswohnungen bewegt sich 217 zwischen,2 Euro/m² (Lützschena- Stahmeln) und,23 Euro/m² (Lindenthal). Der Preisanstieg von 21 auf 217 beträgt damit lediglich 17,3 Prozent und liegt deutlich unter dem Anstieg für die Stadt Leipzig insgesamt. Weiter auffällig bleibt wieder der Ortsteil Lützschena- Stahmeln mit einer Preisspanne von,7 Euro/m² bis 9, Euro/m². Aufgrund der geringen Datenbasis können für den Erstbezug nur Aussagen für Möckern gemacht werden. Die Daten zeigen, dass die Neubauaktivitäten in den anderen Ortsteilen sehr begrenzt vorhanden sind. Das Interesse der Investoren ist weiter gering. In Möckern weisen die Erstbezugsmieten jedoch eine Steigerung gegenüber 21 in Höhe von, Prozent auf. 217 liegt der Median bei, Euro/m². Die Heterogenität des Angebotes nimmt abgeleitet aus der Mietpreisspanne jedoch ab. Während 21 die Mietpreisangebote zwischen, Euro/m² und, Euro/m² lagen, bildet 217 das Angebot nur noch eine Spanne zwischen,7 Euro/m² und 9, Euro/m² ab. Abbildung zeigt, dass die angebotenen Wohnungen im Vergleich zu Leipzig im Durchschnitt auch weiterhin insgesamt kleiner und preiswerter sind. Die mittlere Wohnungsgröße beträgt,71 m² (Stadt Leipzig:,97 m²) und der mittlere Mietpreis,7 Euro/m² (Stadt Leipzig:,9 Euro/m²). Daten und Fakten zum Stadtbezirk Nordwest Leipzig Anteil Einwohner (Hauptwohnsitz) , % Haushalte , % Wanderungssaldo je 1. Einwohner 17, 23,7 32, 11,1 17,2 Median des Haushalts-Nettoeinkommens (Euro je Monat) k. A. 1.1 k. A Median Miete Erstbezug 217, Median Miete Bestand 217,2 Quelle: Amt für Statistik und Wahlen der Stadt Leipzig NORDWEST 3 1 Möckern 2 Wahren 3 Lützschena-Stahmeln Lindenthal 2 1 ERLÄUTERUNGEN ZU DEN ABBILDUNGEN 1 3 Anzahl der ausgewerteten Datensätze 2 % der nächst teuren Wohnangebote 2 % der Wohnangebote unmittelbar über dem Median Median 2 % der Wohnangebote unmittelbar unter dem Median 2 % der nächst preiswerteren Wohnangebote nicht dargestellt % der teuersten und preiswertesten Wohnangebote 2 PISA IMMOBILIENMANAGEMENT

27 Miete (Euro / m 2 ) Miete (Euro / m 2 ) Miete (Euro / m 2 ) Miete (Euro / m 2 ) 9 7 Abb. 1: ERSTBEZUG UND BESTAND Zeitliche Entwicklung der Angebotsmieten 9 7 Abb. 2: ERSTBEZUG Räumlich gegliederte Verteilung der Angebotsmieten Abb. 3: BESTAND Räumlich gegliederte Verteilung der Angebotsmieten Abb. : ERSTBEZUG UND BESTAND Zusammenhang zwischen Angebotsmiete und Wohnungsgröße 217 Erstbezug Lindenthal Lützschena-Stahmeln Wahren Nordwest Möckern Lützschena-Stahmeln Möckern Nordwest Wahren Lindenthal Bestand Leipzig Nordwest Mittelwert Leipzig Mittelwert Nordwest Wohnungsgröße (m 2 ) Marktbericht 21 27

28 Die Datenbasis für den Wohneigentumsmarkt verdeutlicht die fehlende Investitionsbereitschaft und die mangelnden Investitionsmöglichkeiten in diesem Stadtbezirk. Während 21/1 noch Verkaufsfälle sanierter Wohnungen vorlagen, ergibt sich für 217 nur eine Zahl von 92 im Erstverkauf, davon 27 im Neubausegment und im Wiederverkauf. Der größte Anteil an Verkaufsfällen ist in Möckern zu verzeichnen. Hier liegen die mittleren Preise für den Ersterwerb bei 3.7 Euro/m² (Neubau) und 3.77 Euro/m² (sanierter Altbau). Zu beachten ist die geringe Kauffallzahl im Vorjahr. Beim Wiederverkauf sanierter Wohnungen ist ein Preisanstieg gegenüber dem Vorjahr zu verzeichnen. 217 wurden 1.21 Euro/m² und damit 1, Prozent mehr als 21 erreicht. Beim Wiederverkauf neuer Wohnungen stiegen die Preise 217 um lediglich 7, Prozent auf 1.1 Euro/m². ERLÄUTERUNGEN ZU DEN ABBILDUNGEN BIS 9 Anzahl der ausgewerteten Datensätze Kaufpreis-Maximum Kaufpreis-Mittelwert Kaufpreis-Minimum Nordwest Möckern Wahren Lützschena-Stahmeln Lindenthal Abb. : Erstverkauf Neubau 217 (inklusive Tiefgaragen- bzw. Stellplatzanteil) korrigierte Werte gemäß Gutachterausschuss in der Stadt Leipzig Nordwest Möckern Wahren Lützschena-Stahmeln Lindenthal Abb. : Erstverkauf sanierter Altbau 217 (ohne Tiefgaragen- und Stellplatzanteil) Wiederverkauf Neubau (inklusive Tiefgaragen- bzw. Stellplatzanteil) Wiederverkauf sanierter Altbau (ohne Tiefgaragen- bzw. Stellplatzanteil) Abb. 7: Wiederverkauf 217, Stadtbezirk Nordwest 2 PISA IMMOBILIENMANAGEMENT

29 Erstverkauf Neubau (mit Stellplatz) Erstverkauf sanierter Altbau (ohne Stellplatz) Wiederverkauf Neubau (mit Stellplatz) Wiederverkauf sanierter Altbau (ohne Stellplatz) Abb. : Z eitliche Entwicklung der mittleren Kaufpreise Erstverkauf Neubau 3.7 Erstverkauf sanierter Altbau 3.77 Wiederverkauf Neubau 1.1 Wiederverkauf sanierter Altbau 1.21 INVESTMENT Der Nordwesten gehört auch im Bereich des Investments nicht zu den besonders attraktiven Stadtbezirken von Leipzig. Mit insgesamt 1 Kauffällen, davon 1 sanierte und vier unsanierte Mehrfamilienhäuser, registrierte der Gutachterausschuss sehr wenige Investitionen. Die Preise bleiben vergleichsweise moderat, obwohl sie hier um etwa ein Drittel gegenüber 21 anstiegen. Sanierte Mehrfamilienhäuser wurden 217 zwischen 2 Euro/m² und 2.19 Euro/m² (beides Möckern) veräußert. Damit ergibt sich ein durchschnittlicher Verkaufspreis von 1.2 Euro/m² im Stadtbezirk mit einer theoretischen Steigerung (geringe Anzahl von Kauffällen) von 32,1 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Von den 1 sanierten Mehrfamilienhäusern lagen acht in Möckern, fünf in Wahren und eins in Lützschena-Stahmeln. Für die vier registrierten unsanierten Mehrfamilienhäuser wurde ein durchschnittlicher Kaufpreis von 72 Euro/m² erzielt (Minimum: 37 Euro/m², Maximum: 99 Euro/m²). Das entspricht einer Steigerung von 23,1 Prozent Wahren Nordwest Möckern Lützschena-Stahmeln Lindenthal Abb. 9: INVESTMENT Mehrfamilienhaus saniert 217 Datenquelle Abb. bis 9: Grundstücksmarktbericht 217 des Gutachterausschuss in der Stadt Leipzig Marktbericht 21 29

30 STADTBEZIRK ALT-WEST EIN WOHNSTANDORT ETABLIERT SICH WEITER MIETE Der Stadtbezirk Alt-West bildet eine Mischung aus den eher ländlich geprägten Ortsteilen Böhlitz-Ehrenberg und Burghausen-Rückmarsdorf sowie den vorwiegend urbanen Ortsteilen Leutzsch, Lindenau, Altlindenau und Neulindenau. Die Attraktivität dieser vier Ortsteile ist zunehmend sowohl an steigenden Bevölkerungszahlen ablesbar, als auch an der positiven Entwicklung der Immobilienangebote. Bei den Bestandsmieten setzt sich der kontinuierliche Preisanstieg der letzten Jahre fort. Die Mietpreisangebote erhöhten sich im Median von,1 Euro/m² (21) auf, Euro/m² (217). Das ist ein Anstieg um 17, Prozent. Die Entwicklung gilt dabei für alle Ortsteile des Stadtbezirkes. Das Angebot zeigt sich als sehr homogen mit einer Mietpreisspanne im Median von nur knapp über 1, Euro/m² über alle Ortsteile. Die Miethöhen im Bestand unterscheiden sich im gesamten Stadtbezirk nur wenig. Die Mediane aller Ortsteile liegen zwischen,3 Euro/m² (Neu-Lindenau) und, Euro/m² (Lindenau). Von allen Bestandsmietangeboten lagen 7, Prozent unter, Euro/m². Auch beim Erstbezug weist der Anstieg des Medians zwischen 21 und 217 auf die wachsende Attraktivität dieses Stadtbezirkes hin. So stiegen die Mietangebote von 21 zu 217 um, Prozent relativ gleichmäßig über die Betrachtungsjahre an. Die Angebotsmieten liegen zwischen 7,21 Euro/m² in Leutzsch sowie,7 Euro/m² in Lindenau. In Burghausen lagen keine auswertbaren Datenmengen vor. Dreiviertel der Wohnungen werden unter,3 Euro/m² angeboten. Die Punktwolke in Abbildung zeigt auch in Alt-West, dass in diesem Stadtbezirk kleine und mittlere Wohnungsgrößen im Vergleich zum Gesamtangebot der Stadt Leipzig überwiegen. Die mittlere Wohnungsgröße beträgt, m² (Stadt Leipzig:,97 m²), der mittlere Mietpreis liegt bei, Euro/m² (Stadt Leipzig:,9 Euro/m²). Daten und Fakten zum Stadtbezirk Alt-West Leipzig Anteil Einwohner (Hauptwohnsitz) , % Haushalte ,9% Wanderungssaldo je 1. Einwohner 3, 3, 2,9 17,7 17,2 Median des Haushalts-Nettoeinkommens (Euro je Monat) k. A. 1. k. A Median Miete Erstbezug 217 7, Median Miete Bestand 217, Quelle: Amt für Statistik und Wahlen der Stadt Leipzig 3 ALT-WEST 1 Neulindenau 2 Burghausen Rückmarsdorf 3 Böhlitz-Ehrenberg Leutzsch Altlindenau Lindenau 2 1 ERLÄUTERUNGEN ZU DEN ABBILDUNGEN 1 3 Anzahl der ausgewerteten Datensätze 2 % der nächst teuren Wohnangebote 2 % der Wohnangebote unmittelbar über dem Median Median 2 % der Wohnangebote unmittelbar unter dem Median 2 % der nächst preiswerteren Wohnangebote nicht dargestellt % der teuersten und preiswertesten Wohnangebote 3 PISA IMMOBILIENMANAGEMENT

31 Miete (Euro / m 2 ) Abb. 1: ERSTBEZUG UND BESTAND Zeitliche Entwicklung der Angebotsmieten Miete (Euro / m 2 ) Miete (Euro / m 2 ) Miete (Euro / m 2 ) Leutzsch Neulindenau Alt-West Altlindenau Böhlitz-Ehrenberg Lindenau Burghausen- Rückmarsdorf Abb. 2: ERSTBEZUG Räumlich gegliederte Verteilung der Angebotsmieten Neulindenau Böhlitz-Ehrenberg Leutzsch Alt-West Altlindenau Burghausen- Lindenau Rückmarsdorf Abb. 3: BESTAND Räumlich gegliederte Verteilung der Angebotsmieten Erstbezug Bestand Leipzig Alt-West Mittelwert Leipzig Mittelwert Alt-West 1 2 Wohnungsgröße (m 2 ) Abb. : ERSTBEZUG UND BESTAND Zusammenhang zwischen Angebotsmiete und Wohnungsgröße 217 Marktbericht 21 31

32 Der kontinuierliche Preisanstieg beim Erstverkauf von Eigentumswohnungen im Stadtbezirk Alt-West setzt sich fort. Neu gebaute Wohnungen wurden 217 zu durchschnittlich 3.2 Euro/m² veräußert, was einem Preisanstieg um 3, Prozent gegenüber 21 entspricht. Für den Erstverkauf sanierter Wohnungen wurden 217 im Durchschnitt Euro/m² erzielt,, Prozent mehr als 21. Beim Wiederverkauf kosteten die neu gebauten Wohnungen 1.2 Euro/m², die sanierten Wohnungen im Durchschnitt Euro/m². Das entspricht bei neu gebauten Wohnungen einem Preisanstieg von 2,1 Prozent. Hier ist jedoch zu berücksichtigen, dass die Datenbasis für 21 sehr gering war. Beim Wiederverkauf sanierter Wohnungen wird ein Anstieg von 9,7 Prozent verzeichnet. Insgesamt wurden für den Stadtbezirk 1 Verkaufsfälle im Erstverkauf und 217 Verkaufsfälle im Wiederverkauf berücksichtigt. ERLÄUTERUNGEN ZU DEN ABBILDUNGEN BIS 9 Anzahl der ausgewerteten Datensätze Kaufpreis-Maximum Kaufpreis-Mittelwert Kaufpreis-Minimum Altlindenau Alt-West Lindenau Leutzsch Neulindenau Böhlitz-Ehrenberg Burghausen- Ehrenberg Rückmarsdorf Abb. : Erstverkauf Neubau 217 (inklusive Tiefgaragen- bzw. Stellplatzanteil) korrigierte Werte gemäß Gutachterausschuss in der Stadt Leipzig Altlindenau Leutzsch Alt-West Lindenau Neulindenau Böhlitz-Ehrenberg Burghausen- Ehrenberg Rückmarsdorf Abb. : Erstverkauf sanierter Altbau 217 (ohne Tiefgaragen- und Stellplatzanteil) Wiederverkauf Neubau (inklusive Tiefgaragen- bzw. Stellplatzanteil) Wiederverkauf sanierter Altbau (ohne Tiefgaragen- bzw. Stellplatzanteil) Abb. 7: Wiederverkauf 217, Stadtbezirk Alt-West 32 PISA IMMOBILIENMANAGEMENT

33 Erstverkauf Neubau (mit Stellplatz) Erstverkauf sanierter Altbau (ohne Stellplatz) Wiederverkauf Neubau (mit Stellplatz) Wiederverkauf sanierter Altbau (ohne Stellplatz) Abb. : Zeitliche Entwicklung der mittleren Kaufpreise Erstverkauf Neubau 3.2 Erstverkauf sanierter Altbau Wiederverkauf Neubau 1.2 Wiederverkauf sanierter Altbau INVESTMENT Im Investmentbereich bestätigt sich der Trend aus dem Mietwohnungsbereich auch 217: Viele Ortsteile erleben eine Renaissance als Wohnstandorte. Investoren können gute Renditen erwarten, was sich in vielen Verkaufsfällen widerspiegelt. So wurden in Alt-West 3 sanierte und 13 unsanierte Mehrfamilienhäuser verkauft. Mit jeweils zehn Kauffällen bei sanierten Mehrfamilienhäusern sind Altlindenau und Leutzsch besonders gefragt. Die Kaufpreise liegen zwischen 1 Euro/m² und 2.1 Euro/m². Der Mittelwert für den gesamten Stadtbezirk stieg im Vergleich zum Vorjahr um 2, Prozent auf 1.3 Euro/m². Die Preise der 13 unsanierten Mehrfamilienhäuser liegen zwischen 1 Euro/m² im Minimum und 1. Euro/m² im Maximum. Der Mittelwert erhöhte sich im Vergleich zu 21 (mit 1 Kauffällen) sehr deutlich um,3 Prozent auf 97 Euro/m² Lindenau Böhlitz-Ehrenberg Altlindenau Alt-West Altlindenau Alt-West Neulindenau Leutzsch Burghausen- Ehrenberg Rückmarsdorf Abb. 9: INVESTMENT Mehrfamilienhaus saniert 217 Datenquelle Abb. bis 9: Grundstücksmarktbericht 217 des Gutachterausschuss in der Stadt Leipzig Marktbericht 21 33

34 STADTBEZIRK WEST ATTRAKTIVITÄT MIT POTENZIAL MIETE Die Charakteristik des Stadtbezirkes West ist wesentlich durch die Plattenbausiedlung Grünau geprägt. Lediglich die Ortsteile Grünau-Siedlung und Miltitz weisen andere Merkmale auf. Grünau-Siedlung ist eine historisch gewachsene Einfamilienhaussiedlung, Miltitz ein ländlich geprägter Standort, der 1999 in die Stadt Leipzig eingemeindet wurde. Das Interesse seitens der Investoren ist an diesem Standort nach wie vor gering. Stadtentwicklungsmaßnahmen sorgen jedoch weiterhin für eine hohe Wohnzufriedenheit der dort lebenden Bevölkerung. Die Dominanz der Plattenbaugebiete spiegelt sich auch in den Daten wider. Der Stadtbezirk West weist das geringste Angebotsmietniveau der gesamten Stadt auf. Die Bestandsmieten liegen im Median 217 bei,3 Euro/m². Das entspricht einer Steigerung um, Prozent zum Vorjahr. Auch die geringen Preisdifferenzierungen deuten auf die Homogenität des Angebotes hin. So liegen 9, Prozent der Angebotsmietpreise im Bestand in einem Korridor von 2, Euro/m². Lediglich im Ortsteil Grünau-Siedlung weitet sich dieser Wert auf 3, Euro/m² aus. Das geringe Investoreninteresse wird auch durch die weitaus geringere Anzahl an Angebotsfällen im Erstbezug deutlich. Während im Bestand auf eine Fallzahl von mehr als 1. zurückgegriffen werden konnte, liegt die Fallzahl im Erstbezug nur bei 13 für den gesamten Stadtbezirk. Für die Ortsteile Miltitz und Schönau können auf dieser Basis keine Aussagen getroffen werden. Aussagekräftiger sind die Fallzahlen nur für Lausen-Grünau mit,13 Euro/m² im Median und Grünau-Mitte mit 7, Euro/m². Festzustellen ist dabei, dass die Angebotsmieten für Lausen-Grünau damit sogar unter dem Niveau von 21 (,31 Euro/m²) liegen. Für Grünau-Mitte kann die Steigerung mangels Fallzahlen für 21 nicht ermittelt werden. Abbildung zeigt, dass die mittlere Wohnungsgröße mit 9,2 m² (Leipzig:,97 m²) deutlich unter dem Durchschnitt der Stadt liegt, ebenso wie der mittlere Angebotsmietpreis mit nur,3 Euro/m² (Leipzig:,9 Euro/m²). Daten und Fakten zum Stadtbezirk West Leipzig Anteil Einwohner (Hauptwohnsitz) ,% Haushalte ,7% Wanderungssaldo je 1. Einwohner 22, 27,, 19,7 17,2 Median des Haushalts-Nettoeinkommens (Euro je Monat) k. A. 1.3 k. A Median Miete Erstbezug 217,7 Median Miete Bestand 217,3 Quelle: Amt für Statistik und Wahlen der Stadt Leipzig WEST 1 Lausen-Grünau 2 Miltitz 3 Grünau-Nord Schönau Grünau-Ost Grünau-Mitte 7 Grünau-Siedlung ERLÄUTERUNGEN ZU DEN ABBILDUNGEN 1 3 Anzahl der ausgewerteten Datensätze 2 % der nächst teuren Wohnangebote 2 % der Wohnangebote unmittelbar über dem Median Median 2 % der Wohnangebote unmittelbar unter dem Median 2 % der nächst preiswerteren Wohnangebote nicht dargestellt % der teuersten und preiswertesten Wohnangebote 3 PISA IMMOBILIENMANAGEMENT

35 Miete (Euro / m 2 ) Miete (Euro / m 2 ) Miete (Euro / m 2 ) Miete (Euro / m 2 ) Abb. 1: ERSTBEZUG UND BESTAND Zeitliche Entwicklung der Angebotsmieten Abb. 2: ERSTBEZUG Räumlich gegliederte Verteilung der Angebotsmieten Abb. 3: BESTAND Räumlich gegliederte Verteilung der Angebotsmieten Erstbezug Schönau Lausen-Grünau West Miltitz Grünau-Nord Grünau-Siedlung Grünau-Mitte Grünau-Ost Grünau-Nord Grünau-Mitte West Lausen-Grünau Grünau-Ost Grünau-Siedlung Schönau Miltitz Bestand Leipzig West Mittelwert Leipzig Mittelwert West Wohnungsgröße (m 2 ) Abb. : ERSTBEZUG UND BESTAND Zusammenhang zwischen Angebotsmiete und Wohnungsgröße 217 Marktbericht 21 3

36 Die äußerst geringe Anzahl an Kauffällen in diesem Stadtbezirk führt auch für 217 dazu, auf eine grafische Darstellung zu verzichten. Für das Jahr 217 wurden nur zehn Transaktionen im Wiederverkauf Neubau mit durchschnittlich 1. Euro/ m² realisiert. In allen anderen Segmenten, das heißt beim Erstverkauf Neubau, Erstverkauf Sanierung sowie Wiederverkauf Sanierung, wurden für das Jahr 217 keine Kauffälle registriert. Abbildungen und entfallen aufgrund fehlender Kauffälle. ERLÄUTERUNGEN ZU DEN ABBILDUNGEN 7 UND Aufgrund fehlender Kauffälle entfallen diese Angaben. Abb. 7: Wiederverkauf 217, Stadtbezirk West Anzahl der ausgewerteten Datensätze Kaufpreis-Maximum Kaufpreis-Mittelwert Kaufpreis-Minimum Wiederverkauf Neubau (inklusive Tiefgaragen- bzw. Stellplatzanteil) Wiederverkauf sanierter Altbau (ohne Tiefgaragen- bzw. Stellplatzanteil) Erstverkauf Neubau (mit Stellplatz) Wiederverkauf Neubau (mit Stellplatz) Abb. : Zeitliche Entwicklung der mittleren Kaufpreise INVESTMENT 217 wurden keine Verkaufsfälle für sanierte und unsanierte Mehrfamilienhäuser registriert. Die Plattenbauten gehören zum großen Teil Wohnungsgenossenschaften und anderen Bestandshaltern, deren Immobilien nicht zum Verkauf stehen. Abbildung 9 entfällt aufgrund fehlender Kauffälle. Datenquelle Abb. 7 und : Grundstücksmarktbericht 217 des Gutachterausschuss in der Stadt Leipzig 3 PISA IMMOBILIENMANAGEMENT

37 DualES StuDium Berufsakademie Sachsen, Staatliche Studienakademie Leipzig Bankwirtschaft Immobilienwirtschaft Controlling Steuerberatung / Wirtschaftsprüfung Informatik Service Engineering Berufsakademie Sachsen Staaliche Studienakademie Leipzig Schönauer Straße 113a 27 Leipzig

38 STADTBEZIRK MITTE ZENTRUMSLAGEN SEHR BELIEBT MIETE Der Stadtbezirk Mitte ist nach wie vor der beliebteste Wohnstandort in Leipzig. Hervorragende Infrastruktur mit einer Fülle an Einzelhandel, Gastronomie, Bildungs- und Kulturangeboten sowie Gesundheitseinrichtungen trifft hier auf attraktive Gründerzeitimmobilien und Stadtvillen verbunden mit viel Grün. Von 21 bis 217 stiegen die Mietpreisangebote der Bestandswohnungen von,79 Euro/m² auf 7,9 Euro/m² das entspricht 17, Prozent. Die Preisspanne oberhalb des Medians ist relativ groß. Mietpreise im oberen Fünftel bewegten sich zwischen 9,2 Euro/m² und, Euro/m², wobei die maximalen Mietwohnangebote (je, Prozent der preiswertesten und teuersten) unberücksichtigt bleiben. Beim Erstbezug im Jahr 217 lag der Median der Mietpreisangebote bei, Euro/m². Der Anstieg der Angebotsmieten beim Erstbezug im Median gegenüber dem Vorjahr ist mit,7 Prozent (21) und mit,3 Prozent (217) fast unverändert. Die Preise im oberen Fünftel der angebotenen Mieten pendelten sich zwischen 11,9 Euro/m² und, Euro/m² ein. Im Ortsteil Zentrum-Südost werden im Stadtbezirk Mitte die höchsten Mieten im Median beim Erstbezug mit,97 Euro/m² und bei Bestandswohnungen mit, Euro/m² angeboten. Das hohe Preisniveau in diesem Ortsteil überrascht, verfügen doch Zentrum-Süd oder Zentrum- West über attraktivere Lagen aufgrund des hohen Anteils von Grünflächen. In diesen beiden Ortsteilen sind die Möglichkeiten für Neubau oder für die Sanierung von Altbauten langsam ausgeschöpft. Hohe Mietpreisangebote sind beim Erstbezug immer dort zu verzeichnen, wo wie in Zentrum-Südost in größerem Umfang neue Wohnungen auf den Markt kommen. In der Punktwolke (Abb. ) wird deutlich, dass sowohl die angebotenen Mieten als auch die Wohnungsgrößen jeweils im Mittelwert wesentlich über den städtischen Werten liegen. Die Wohnungsgröße beträgt 2,22 m² (Stadt Leipzig:,97 m²) und der Mietpreis,72 Euro/m² (Stadt Leipzig:,9 Euro/m²). Daten und Fakten zum Stadtbezirk Mitte Leipzig Anteil Einwohner (Hauptwohnsitz) ,9% Haushalte ,9% Wanderungssaldo je 1. Einwohner 27, 9,9,7 19, 17,2 Median des Haushalts-Nettoeinkommens (Euro je Monat) k. A. 1.9 k. A Median Miete Erstbezug 217, Median Miete Bestand 217 7,9 Quelle: Amt für Statistik und Wahlen der Stadt Leipzig MITTE 1 Zentrum-Süd 2 Zentrum-West 3 Zentrum-Nordwest Zentrum-Nord Zentrum-Ost Zentrum 7 Zentrum-Südost ERLÄUTERUNGEN ZU DEN ABBILDUNGEN 1 3 Anzahl der ausgewerteten Datensätze 2 % der nächst teuren Wohnangebote 2 % der Wohnangebote unmittelbar über dem Median Median 2 % der Wohnangebote unmittelbar unter dem Median 2 % der nächst preiswerteren Wohnangebote nicht dargestellt % der teuersten und preiswertesten Wohnangebote 3 PISA IMMOBILIENMANAGEMENT

39 Miete (Euro / m 2 ) Abb. 1: ERSTBEZUG UND BESTAND Zeitliche Entwicklung der Angebotsmieten Miete (Euro / m 2 ) Miete (Euro / m 2 ) Miete (Euro / m 2 ) Zentrum Zentrum-Nord Zentrum-West Zentrum-Ost Mitte Zentrum- Zentrum-Süd Zentrum-Südost Nordwest Süd Südost Abb. 2: ERSTBEZUG Räumlich gegliederte Verteilung der Angebotsmieten Zentrum-Nord Zentrum-Ost Zentrum- Zentrum-West Mitte Zentrum-Süd Zentrum Zentrum-Südost Nordwest Süd Südost Abb. 3: BESTAND Räumlich gegliederte Verteilung der Angebotsmieten Erstbezug Bestand Leipzig Mitte Mittelwert Leipzig Mittelwert Mitte 1 2 Wohnungsgröße (m 2 ) Abb. : ERSTBEZUG UND BESTAND Zusammenhang zwischen Angebotsmiete und Wohnungsgröße 217 Marktbericht 21 39

40 Analog zu den Mietpreisen sind auch die Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Stadtbezirk Mitte im städtischen Vergleich am höchsten. Die Entwicklung ist in Abbildung ersichtlich. Im Erstverkauf wurden 217 für neu gebaute Wohnungen im Mittel 3.93 Euro/m² gezahlt, für sanierte Wohnungen sogar.27 Euro/m². Signifikant ist der Preisanstieg beim Erstverkauf sanierter Wohnungen. Hier stiegen die Preise um 1,3 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Die Wiederverkaufspreise sind zwar mit 2.27 Euro/m² für neue Wohnungen (Baujahr nach 199) wesentlich, weisen aber einen analogen Preisanstieg mit 1,2 Prozent gegenüber dem Vorjahr auf. Die Wiederverkaufspreise für sanierte Wohnungen liegen bei 2.13 Euro/m². Hier beträgt der Preisanstieg zum Vorjahr,2 Prozent. ERLÄUTERUNGEN ZU DEN ABBILDUNGEN BIS 9 Anzahl der ausgewerteten Datensätze Kaufpreis-Maximum Kaufpreis-Mittelwert Kaufpreis-Minimum Zentrum-West Zentrum- Zentrum-Nord Mitte Zentrum-Südost Zentrum-Süd Zentrum-Ost Zentrum Nordwest Südost Abb. : Erstverkauf Neubau 217 (inklusive Tiefgaragen- bzw. Stellplatzanteil) Zentrum- Zentrum-Ost Mitte Zentrum-Süd Zentrum-West Zentrum Zentrum-Südost Zentrum-Nord Nordwest Südost 2 1 Abb. : Erstverkauf sanierter Altbau 217 (ohne Tiefgaragen- und Stellplatzanteil) Wiederverkauf Neubau (inklusive Tiefgaragen- bzw. Stellplatzanteil) Wiederverkauf sanierter Altbau (ohne Tiefgaragen- bzw. Stellplatzanteil) Abb. 7: Wiederverkauf 217, Stadtbezirk Mitte PISA IMMOBILIENMANAGEMENT

41 Erstverkauf Neubau (mit Stellplatz) Erstverkauf sanierter Altbau (ohne Stellplatz) Wiederverkauf Neubau (mit Stellplatz) Wiederverkauf sanierter Altbau (ohne Stellplatz) Abb. : Zeitliche Entwicklung der mittleren Kaufpreise Erstverkauf Neubau 3.93 Erstverkauf sanierter Altbau.27 Wiederverkauf Neubau 2.27 Wiederverkauf sanierter Altbau 2.13 INVESTMENT Der Stadtbezirk Mitte steht bei Investoren im Fokus. Jedoch ist die Zahl der Kauffälle mangels Angebot noch einmal gesunken. 217 wurden hier lediglich zwölf sanierte Mehrfamilienhäuser veräußert (21: 2). Die Preise liegen dabei deutlich höher als im Rest der Stadt. Die Höchstwerte durchbrachen mit 3. Euro/m² erstmals die 3.-Euro-Marke. Im Minimum erzielten Verkäufer einen Preis von 1.3 Euro/m². Der Mittelwert für den Verkauf sanierter Mehrfamilienhäuser liegt in diesem Stadtbezirk bei 1.92 Euro/m². Den höchsten Mittelwert erreicht mit 2.9 Euro/m² der Ortsteil Zentrum- Nordwest mit dem lukrativen Waldstraßenviertel. Allerdings wechselten hier auch nur drei Häuser den Besitzer. 217 wurden keine unsanierten Mehrfamilienhäuser am Markt gehandelt Zentrum-Ost Zentrum-West Zentrum-Nord Zentrum-Süd Mitte Zentrum- Zentrum Zentrum-Südost Nordwest Südost Abb. 9: INVESTMENT Mehrfamilienhaus saniert 217 Datenquelle Abb. bis 9: Grundstücksmarktbericht 217 des Gutachterausschuss in der Stadt Leipzig Marktbericht 21 1

42 STADTBEZIRK OST ENTWICKLUNGSPOTENZIAL AM STADTRAND MIETE Der Stadtbezirk Ost bildet in Teilen die östliche Stadtgrenze Leipzigs. Dies betrifft die Ortsteile Heiterblick, Engelsdorf und Althen-Kleinpösna. Ein Teil der Ortsteile ist ländlich geprägt und umfasst einen hohen Anteil von Einfamilienhäusern. Parallel dazu sind Wohnimmobilien aus allen baulichen Epochen, ein Plattenbaugebiet aus den 19er Jahren und neu gebaute Eigentumswohnungen zu finden. Die Angebotsmieten im Bestand haben sich im Stadtbezirk Ost von 21 bis 217 von durchschnittlich,92 Euro/m² auf, Euro/m² erhöht. In den letzten beiden Jahren stiegen die Mietpreisangebote um jeweils,1 Prozent. Dabei ist jedoch zu beachten, dass drei Viertel der Bestandswohnungen unter,7 Euro/m² angeboten werden. Auch im Erstbezug stiegen die Mietpreisangebote von,3 Euro/m² (21) auf 7, Euro/m² (217) an. Im Vorjahr war eine Preissteigerung um 7,7 Prozent zu verzeichnen. Trotz Preissteigerungen rangiert der Stadtbezirk im stadtweiten Vergleich im unteren Bereich. Beim Erstbezug liegen drei Viertel der angebotenen Wohnungen unter einem Mietpreis von 7,9 Euro/m². Auffällig ist jedoch die große Preisdifferenzierung bei den angebotenen Wohnungen im Erstbezug. So bewegen sich 2, Prozent der teuersten Wohnangebote zwischen,1 Euro/m² (Althen-Kleinpösna) und 13,9 Euro/m² (Paunsdorf). In der Abbildung und im Vergleich zum Vorjahr wird deutlich, dass sich die Mietwohnungsangebote im Stadtbezirk den gesamtstädtischen Werten preislich angenähert haben, jedoch nicht in der Wohnungsgröße. Im Mittelwert beträgt die Wohnungsgröße,22 m² (Stadt Leipzig:,97 m²) und der Mietpreis,3 Euro/m² (Stadt Leipzig:,9 Euro/m²). Daten und Fakten zum Stadtbezirk Ost Leipzig Anteil Einwohner (Hauptwohnsitz) ,2% Haushalte ,1% Wanderungssaldo je 1. Einwohner 39,3 9,3 3,2 2, 17,2 Median des Haushalts-Nettoeinkommens (Euro je Monat) k. A. 1.7 k. A Median Miete Erstbezug 217 7, Median Miete Bestand 217, Quelle: Amt für Statistik und Wahlen der Stadt Leipzig OST 1 Althen-Kleinpösna 2 Baalsdorf 3 Mölkau Anger-Crottendorf Neustadt-Neuschönefeld Volkmarsdorf 7 Sellerhausen-Stünz Paunsdorf 9 Heiterblick Engelsdorf ERLÄUTERUNGEN ZU DEN ABBILDUNGEN 1 3 Anzahl der ausgewerteten Datensätze 2 % der nächst teuren Wohnangebote 2 % der Wohnangebote unmittelbar über dem Median Median 2 % der Wohnangebote unmittelbar unter dem Median 2 % der nächst preiswerteren Wohnangebote nicht dargestellt % der teuersten und preiswertesten Wohnangebote 2 PISA IMMOBILIENMANAGEMENT

43 Miete (Euro / m 2 ) Miete (Euro / m 2 ) Miete (Euro / m 2 ) Miete (Euro / m 2 ) Abb. 1: ERSTBEZUG UND BESTAND Zeitliche Entwicklung der Angebotsmieten Althen- Engelsdorf Mölkau Paunsdorf Pauns- Sellerhausen- Ost Volkmars- Anger- Heiterblick Heiter- Neustadt- Baalsdorf Kleinpösna Stünz dorf Crottendorf Neuschöne- feld Abb. 2: ERSTBEZUG Räumlich gegliederte Verteilung der Angebotsmieten Paunsdorf Baalsdorf Sellerhausen- Seller- Althen- Anger- Ost Volkmars- Neustadt- Engelsdorf Mölkau Heiterblick Stünz Kleinpösna Crottendorf dorf Neuschöne- feld Abb. 3: BESTAND Räumlich gegliederte Verteilung der Angebotsmieten Wohnungsgröße (m 2 ) Abb. : ERSTBEZUG UND BESTAND Zusammenhang zwischen Angebotsmiete und Wohnungsgröße 217 Erstbezug Bestand Leipzig Ost Mittelwert Leipzig Mittelwert Ost 1 2 Marktbericht 21 3

44 Im Stadtbezirk liegenfür den Erstverkauf neu gebauter Wohnungen im Jahr 217 nur sechs Kauffälle vor. Im Mittelwert wurden 3.17 Euro/m² erzielt. Der Preisanstieg gegenüber 21 (2.21 Euro/m²) ist signifikant, aber aufgrund der geringen Kauffallzahlen nicht interpretierbar. Interessant ist, dass beim Erstverkauf von sanierten Altbauwohnungen (7 Kauffälle) ein höherer Mittelwert mit 3.32 Euro/m² erzielt wurde als beim Neubau. Auch in diesem Stadtbezirk sind die Wiederverkaufswerte wesentlich niedriger. Hier wurden im Mittel 1.1 Euro/m² für neu gebaute Wohnungen (Baujahr nach 199) und 1.7 Euro/m² für sanierte Altbauwohnungen gezahlt, was einem Preisanstieg von 9, bzw. 1, Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht. ERLÄUTERUNGEN ZU DEN ABBILDUNGEN BIS 9. Anzahl der ausgewerteten Datensätze Kaufpreis-Maximum Kaufpreis-Mittelwert Kaufpreis-Minimum Engelsdorf Ost Sellerhausen- Seller- Neustadt- Volkmars- Anger- Paunsdorf Baalsdorf Althen- Mölkau Heiterblick Stünz Neuschönefeld dorf Crottendorf Kleinpösna 2 Abb. : Erstverkauf Neubau 217 (inklusive Tiefgaragen- bzw. Stellplatzanteil) Neustadt- Volkmars- Anger- Ost Paunsdorf Sellerhausen- Seller- Baalsdorf Althen- Engelsdorf Mölkau Heiterblick Neuschönefeld dorf Crottendorf Stünz Kleinpösna Abb. : Erstverkauf sanierter Altbau 217 (ohne Tiefgaragen- und Stellplatzanteil) Wiederverkauf Neubau (inklusive Tiefgaragen- bzw. Stellplatzanteil) Wiederverkauf sanierter Altbau (ohne Tiefgaragen- bzw. Stellplatzanteil) Abb. 7: Wiederverkauf 217, Stadtbezirk Ost PISA IMMOBILIENMANAGEMENT

45 Erstverkauf Neubau (mit Stellplatz) Erstverkauf sanierter Altbau (ohne Stellplatz) Wiederverkauf Neubau (mit Stellplatz) Wiederverkauf sanierter Altbau (ohne Stellplatz) Abb. : Zeitliche Entwicklung der mittleren Kaufpreise Erstverkauf Neubau 3.17 Erstverkauf sanierter Altbau 3.32 Wiederverkauf Neubau 1.1 Wiederverkauf sanierter Altbau 1.7 INVESTMENT Der Osten stand 217 im Fokus der Investoren. Es ist der Stadtbezirk mit den meisten Verkaufsfällen im Jahr 217. Insgesamt wechselten 3 sanierte Mehrfamilienhäuser den Besitzer. Die Preise liegen, verglichen mit den anderen Stadtbezirken, am unteren Ende bei einem Mittelwert von Euro/m². Ein maximaler Verkaufspreis wurde mit 1.7 Euro/ m² für ein Haus in Anger-Crottendorf erzielt. Am preiswertesten war ein Haus in Neustadt-Neuschönelfeld für 3 Euro/m². Auch bei den unsanierten Mehrfamilienhäusern wurden mit 2 Kauffällen stadtweit die meisten registriert. Das entspricht insgesamt einem Drittel aller Kauffälle Leipzigs. Sie sind mit Preisen zwischen 1 Euro/m² und Euro/m² noch günstiger als im Rest der Stadt. Der Mittelwert liegt mit 71 Euro/m² allerdings nur Euro/m² unter dem Durchschnittspreis der kompletten Stadt. Im Vergleich zum Vorjahr kletterte der Mittelwert immerhin um 271 Euro/m² bzw., Prozent, was das knappe Angebot bei hoher Nachfrage anschaulich belegt Engelsdorf Engels- Paunsdorf Anger- Ost Seller- Volkmars- Neustadt- Baalsdorf Althen- Mölkau Heiterblick Crottendorf hausendorf Neuschönefeld Kleinpösna Stünz Abb. 9: INVESTMENT Mehrfamilienhaus saniert 217 Datenquelle Abb. bis 9: Grundstücksmarktbericht 217 des Gutachterausschuss in der Stadt Leipzig Marktbericht 21

46 STADTBEZIRK SÜDOST MODERATE PREISANSTIEGE IN ALLEN BEREICHEN MIETE Der Stadtbezirk Südost ist in Holzhausen, Liebertwolkwitz, Meusdorf und in Teilen von Probstheida eher dörflich bzw. durch Einfamilienhausstrukturen geprägt. In Stötteritz und Reudnitz- Thonberg dominiert dagegen die Blockrandbebauung von Mehrfamilienhäusern. Die Mietpreisangebote für Bestandswohnungen haben sich von 21 bis 217 von,1 Euro/m² auf,3 Euro/ m² (Median) erhöht. Die Angebotspreise legten 217 gegenüber dem Vorjahr um,1 Prozent zu. Von den angebotenen Wohnungen lagen drei Viertel unter 7,2 Euro/m². Die dargestellten teuersten 2, Prozent der Angebote bewegten sich im Bereich von 7,2 Euro/m² bis 9, Euro/ m². Beim Erstbezug stiegen von 21 bis 217 die Mietpreisangebote von 7, Euro/m² auf, Euro/m². Analog zur Preisentwicklung bei den Bestandswohnungen erreichten die Mietpreisangebote beim Erstbezug auch um, Prozent gegenüber dem Vorjahr. Auffällig ist, dass die Differenzierung beim Erstbezug wesentlich geringer geworden ist. Ganz besonders betrifft das die teuersten 2, Prozent angebotener Wohnungen. Bestand hier im Jahr 21 eine Preisspanne von 3,7 Euro/m² (7,3 bis 11, Euro/m²), betrug diese 217 nur noch,1 Euro/m² (9,2 bis, Euro/m²). Der Spitzenwert von 11, Euro/m² aus dem Jahr 21 konnte nicht wieder erreicht werden. Reudnitz-Thonberg weist die geringste Preisdifferenzierung beim Erstbezug und den höchsten Median mit, Euro/m² auf. Dagegen ist beim Angebot von Bestandswohnungen in diesem Ortsteil die größte Preisdifferenzierung zu verzeichnen. Ein Fünftel der preiswerteren Wohnungen beläuft sich zwischen,1 Euro/m² und,91 Euro/m², wogegen ein Fünftel der teuersten Wohnungen zwischen 7, Euro/m² und 13,9 Euro/m² angeboten wird. Erstbezüge fanden in den Ortsteilen Holzhausen, Probstheida, Liebertwolkwitz und Meusdorf so gut wie nicht statt, was ein Indiz für die geringe Investitionstätigkeit ist. Abbildung verdeutlicht, dass die angebotenen Wohnungspreise und -größen im Stadtbezirk Südost fast den gesamtstädtischen Werten entsprechen. Die Wohnungsgröße beträgt 7,2 m² (Leipzig:,97 m²) und der Mietpreis 7, Euro/m² (Leipzig:,9 Euro/m²). Daten und Fakten zum Stadtbezirk Südost Leipzig Anteil Einwohner (Hauptwohnsitz) ,3% Haushalte ,% Wanderungssaldo je 1. Einwohner 2,3 2, 19,3 2,1 17,2 Median des Haushalts-Nettoeinkommens (Euro je Monat) k. A k. A Median Miete Erstbezug 217, Median Miete Bestand 217,3 Quelle: Amt für Statistik und Wahlen der Stadt Leipzig SÜDOST 1 Liebertwolkwitz 2 Meusdorf 3 Probstheida Stötteritz Reudnitz-Thonberg Holzhausen ERLÄUTERUNGEN ZU DEN ABBILDUNGEN 1 3 Anzahl der ausgewerteten Datensätze 2 % der nächst teuren Wohnangebote 2 % der Wohnangebote unmittelbar über dem Median Median 2 % der Wohnangebote unmittelbar unter dem Median 2 % der nächst preiswerteren Wohnangebote nicht dargestellt % der teuersten und preiswertesten Wohnangebote PISA IMMOBILIENMANAGEMENT

47 Miete (Euro / m 2 ) Abb. 1: ERSTBEZUG UND BESTAND Zeitliche Entwicklung der Angebotsmieten Miete (Euro / m 2 ) Miete (Euro / m 2 ) Miete (Euro / m 2 ) Abb. 2: ERSTBEZUG Räumlich gegliederte Verteilung der Angebotsmieten Holzhausen Probstheida Liebertwolkwitz Liebert- Stötteritz Südost Meusdorf Reudnitzwolkwitz Thonberg Abb. 3: BESTAND Räumlich gegliederte Verteilung der Angebotsmieten Erstbezug Probstheida Holzhausen Stötteritz Liebertwolkwitz Liebert- Meusdorf Südost Reudnitzwolkwitz Thonberg Bestand Leipzig Südost Mittelwert Leipzig Mittelwert Südost Wohnungsgröße (m 2 ) Abb. : ERSTBEZUG UND BESTAND Zusammenhang zwischen Angebotsmiete und Wohnungsgröße 217 Marktbericht 21 7

48 Eigentumswohnungen wurden im Stadtbezirk nur in den innenstadtnahen Ortsteilen Reudnitz-Thonberg und Stötteritz verkauft. Für alle anderen Ortsteile liegen für 217 weder beim Erst- noch beim Wiederverkauf Kauffälle vor. Die Kaufpreise im Erstbezug von neu gebauten Wohnungen mit 3.7 Euro/m² und von sanierten Altbauwohnungen mit 3.3 Euro/m² bewegen sich im annähernd gleichen Preisniveau. Unterschiede bestehen jedoch beim Wiederverkauf. Bei neuen Wohnungen (Baujahr nach 199) wurden im Durchschnitt nur 1.31 Euro/m² gezahlt, während beim Wiederverkauf sanierter Altbauten 1. Euro/m² anfielen. Eine signifikante Preissteigerung ist beim Wiederverkauf sanierter Altbauten zu verzeichnen. Hier stiegen die Kaufpreise 217 gegenüber dem Vorjahr im Mittel um 2, Prozent ( Kauffälle) an. ERLÄUTERUNGEN ZU DEN ABBILDUNGEN BIS 9. Anzahl der ausgewerteten Datensätze Kaufpreis-Maximum Kaufpreis-Mittelwert Kaufpreis-Minimum Stötteritz Südost Reudnitz-Thonberg Holzhausen Probstheida Liebertwolkwitz Liebert- Meusdorf Thonberg wolkwitz Abb. : Erstverkauf Neubau 217 (inklusive Tiefgaragen- bzw. Stellplatzanteil) Reudnitz-Thonberg Südost Stötteritz Holzhausen Probstheida Liebertwolkwitz Liebert- Meusdorf Thonberg wolkwitz Abb. : Erstverkauf sanierter Altbau 217 (ohne Tiefgaragen- und Stellplatzanteil) Wiederverkauf Neubau (inklusive Tiefgaragen- bzw. Stellplatzanteil) Wiederverkauf sanierter Altbau (ohne Tiefgaragen- bzw. Stellplatzanteil) Abb. 7: Wiederverkauf 217, Stadtbezirk Südost PISA IMMOBILIENMANAGEMENT

49 Erstverkauf Neubau (mit Stellplatz) Erstverkauf sanierter Altbau (ohne Stellplatz) Wiederverkauf Neubau (mit Stellplatz) Wiederverkauf sanierter Altbau (ohne Stellplatz) Abb. : Zeitliche Entwicklung der mittleren Kaufpreise Erstverkauf Neubau 3.7 Erstverkauf sanierter Altbau 3.3 Wiederverkauf Neubau 1.31 Wiederverkauf sanierter Altbau 1. INVESTMENT Mit 2 Kauffällen registrierte der Gutachterausschuss in der Stadt Leipzig 217 deutlich weniger sanierte Mehrfamilienhäuser als noch ein Jahr zuvor (21: ). Davon entfielen zwölf auf Stötteritz und zehn auf den Ortsteil Reudnitz-Thonberg. Aufgrund des knappen Angebotes stiegen die Preise kontinuierlich, aber nicht so deutlich wie in anderen Stadtbezirken. Der mittlere Kaufpreis erhöhte sich um 13,1 Prozent auf Euro/m². Das Minimum lag bei 71 Euro/m², das Maximum bei 2.7 Euro/m². Beide Werte wurden in Stötteritz erfasst. Insgesamt vier Kauffälle (21: drei) konnten bei den unsanierten Mehrfamilienhäusern verzeichnet werden. Die Preise lagen hier zwischen 32 Euro/m² und 1.9 Euro/m² bei einem Mittelwert von 91 Euro/m² Liebertwolkwitz Probstheida Holzhausen Südost Stötteritz Reudnitz- Thonberg Meusdorf Abb. 9: INVESTMENT Mehrfamilienhaus saniert 217 Datenquelle Abb. bis 9: Grundstücksmarktbericht 217 des Gutachterausschuss in der Stadt Leipzig Marktbericht 21 9

50 STADTBEZIRK SÜD GEFRAGTER DYNAMISCHER STANDORT MIETE Der Stadtbezirk Süd ist seit vielen Jahren einer der begehrtesten Wohnstandorte Leipzigs. Aufgrund der unmittelbaren Nähe zum Connewitzer Wald und zum Neuseenland sowie der urbanen Qualität werden vor allem die Südvorstadt und Connewitz von Studenten und jungen Familien geschätzt. Daneben bestehen die Ortsteile Marienbrunn, Lößnig, Dölitz- Dösen aus einem Mix von Mehrfamilienhäusern aller Epochen und Einfamilienhäusern (vorwiegend aus den 193er Jahren). Die großen Unterschiede in den Ortsteilen dieses Stadtbezirkes werden an den verfügbaren Datensätzen vor allem beim Erstbezug deutlich. Von 172 Erstbezugsangeboten entfielen auf die Südvorstadt und Connewitz. Beide Standorte erfreuen sich bei Investoren großer Beliebtheit. Beim Erstbezug werden im Median Wohnungen zu 9,9 Euro/m² angeboten, was eine Preissteigerung von nahezu, Prozent gegenüber dem Vorjahr bedeutet. Wird die Entwicklung der Angebotspreise der Erstbezugswohnungen von 21 bis 217 betrachtet, stiegen diese von 7, Euro/m² auf 9,9 Euro/m² im Median an. Das entspricht einem Preisanstieg um 1,3 Prozent und ist Ausdruck der sehr hohen Entwicklungsdynamik dieses Stadtbezirkes. Die Angebotsmieten für Wohnungen in der Südvorstadt sind mit, Euro/m² im Median erwartungsgemäß am höchsten. Die Angebotsmieten für Bestandswohnungen liegen im Stadtbezirk wesentlich unter den Angeboten für den Erstbezug. Im Zeitverlauf entwickelten sich die Mietpreisangebote von, Euro/m² (21) auf,97 Euro/m² (217). Der Preisanstieg war hier gegenüber dem Erstbezug wesentlich moderater. Die teuersten Mietangebote im Bestand (oberes Fünftel) bewegen sich in Connewitz zwischen 7,9 Euro/m² und 11,77 Euro/m² sowie zwischen,33 Euro/m² und,31 Euro/m² in der Südvorstadt. Abbildung zeigt, dass die angebotenen Wohnungspreise über dem städtischen Durchschnitt liegen und die Wohnungsgrößen im Stadtbezirk Süd in etwa dem städtischen Durchschnitt entsprechen. Die mittlere Wohnungsgröße beträgt 9,1 m² (Leipzig:,97 m²) und der mittlere Mietpreis 7,9 Euro/m² (Leipzig:,9 Euro/m²). Daten und Fakten zum Stadtbezirk Süd Leipzig Anteil Einwohner (Hauptwohnsitz) ,2% Haushalte ,7% Wanderungssaldo je 1. Einwohner 11, 13,2,, 17,2 Median des Haushalts-Nettoeinkommens (Euro je Monat) k. A. 1. k. A Median Miete Erstbezug 217 9,9 Median Miete Bestand 217,97 Quelle: Amt für Statistik und Wahlen der Stadt Leipzig SÜD 1 Connewitz 2 Südvorstadt 3 Marienbrunn Lößnig Dölitz-Dösen ERLÄUTERUNGEN ZU DEN ABBILDUNGEN 1 3 Anzahl der ausgewerteten Datensätze 2 % der nächst teuren Wohnangebote 2 % der Wohnangebote unmittelbar über dem Median Median 2 % der Wohnangebote unmittelbar unter dem Median 2 % der nächst preiswerteren Wohnangebote nicht dargestellt % der teuersten und preiswertesten Wohnangebote PISA IMMOBILIENMANAGEMENT

51 Miete (Euro / m 2 ) Miete (Euro / m 2 ) Miete (Euro / m 2 ) Miete (Euro / m 2 ) Abb. 1: ERSTBEZUG UND BESTAND Zeitliche Entwicklung der Angebotsmieten Abb. 2: ERSTBEZUG Räumlich gegliederte Verteilung der Angebotsmieten Abb. 3: BESTAND Räumlich gegliederte Verteilung der Angebotsmieten Erstbezug Marienbrunn Lößnig Dölitz-Dösen Süd Connewitz Südvorstadt Marienbrunn Lößnig Dölitz-Dösen Connewitz Süd Südvorstadt Bestand Leipzig Süd Mittelwert Leipzig Mittelwert Süd 1 2 Wohnungsgröße (m 2 ) Abb. : ERSTBEZUG UND BESTAND Zusammenhang zwischen Angebotsmiete und Wohnungsgröße 217 Marktbericht 21 1

52 Der Erstverkauf von neu gebauten Eigentumswohnungen fand 217 ausschließlich im Ortsteil Südvorstadt statt. Die erzielten Kaufpreise stiegen gegenüber dem Vorjahr um nur 1,3 Prozent auf 3.7 Euro/m² im Mittel. Die Kaufpreise für den Erstverkauf sanierter Altbauwohnungen lagen im Mittel mit 3.71 Euro/m² darüber. Hier umfasste der Preisanstieg jedoch 1, Prozent gegenüber dem Vorjahr. Beim Wiederverkauf von Eigentumswohnungen sind die Preisunterschiede zwischen neuen Wohnungen (Baujahr nach 199) und sanierten Altbauwohnungen mit 1.7 Euro/m² und 1.7 Euro/m² marginal. ERLÄUTERUNGEN ZU DEN ABBILDUNGEN BIS 9 Anzahl der ausgewerteten Datensätze Kaufpreis-Maximum Kaufpreis-Mittelwert Kaufpreis-Minimum Süd Südvorstadt Connewitz Dölitz-Dösen Marienbrunn Lößnig Abb. : Erstverkauf Neubau 217 (inklusive Tiefgaragen- bzw. Stellplatzanteil) Südvorstadt Süd Dölitz-Dösen Connewitz Marienbrunn Lößnig Abb. : Erstverkauf sanierter Altbau 217 (ohne Tiefgaragen- und Stellplatzanteil) Wiederverkauf Neubau (inklusive Tiefgaragen- bzw. Stellplatzanteil) Wiederverkauf sanierter Altbau (ohne Tiefgaragen- bzw. Stellplatzanteil) Abb. 7: Wiederverkauf 217, Stadtbezirk Süd 2 PISA IMMOBILIENMANAGEMENT

53 Erstverkauf Neubau (mit Stellplatz) Erstverkauf sanierter Altbau (ohne Stellplatz) Wiederverkauf Neubau (mit Stellplatz) Wiederverkauf sanierter Altbau (ohne Stellplatz) Abb. : Zeitliche Entwicklung der mittleren Kaufpreise Erstverkauf Neubau 3.7 Erstverkauf sanierter Altbau 3.71 Wiederverkauf Neubau 1.7 Wiederverkauf sanierter Altbau 1.7 INVESTMENT Trotz großer Attraktivität konnten im Jahr 217 nur 1 Kauffälle in der Kategorie sanierte Mehrfamilienhäuser und zwei in der Kategorie unsanierte Mehrfamilienhäuser registriert werden. Der Markt bietet Investoren derzeit nur sehr selten Kaufoptionen. In beiden Bereichen wurden Höchstpreise erzielt. Jeweils acht sanierte Mehrfamilienhäuser wurden in der Südvorstadt und in Connewitz verkauft, jeweils nur eins in Lößnig und Dölitz-Dösen. Der mittlere Kaufpreis stieg um 23,9 Prozent auf 1.23 Euro/m². Das Minimum lag bei 72 Euro/m² (Lößnig), das Maximum bei 2. Euro/m² (Südvorstadt). Nachdem bereits 21 nur drei unsanierte Wohnhäuser verkauft wurden, registrierte der Gutachterausschuss 217 in der Stadt Leipzig ebenfalls nur zwei Kauffälle. Die Kosten lagen im ersten bei 77 Euro/m², im zweiten bei 1.7 Euro/m² Lößnig Dölitz-Dösen Connewitz Süd Südvorstadt Marienbrunn Abb. 9: INVESTMENT Mehrfamilienhaus saniert 217 Datenquelle Abb. bis 9: Gutachterausschuss Leipzig, Grundstücksmarktbericht 217 Marktbericht 21 3

54 STADTBEZIRK SÜDWEST SZENEVIERTEL MIT ANSPRUCHSVOLLEN WOHNBAUTEN MIETE Der Stadtbezirk Südwest ist in seiner Struktur sehr heterogen. Während Plagwitz, Schleußig und Kleinzschocher dicht bebaut und urban geprägt sind, dominieren in Großzschocher, Knautkleeberg-Knauthain und Hartmannsdorf-Knautnaundorf in weiten Teilen Einfamilienhaussiedlungen und landwirtschaftlich genutzte Flächen. Die ländlich geprägten Ortsteile profitieren vom Leipziger Neuseenland östlich des Stadtbezirkes. Schleußig ist aufgrund seiner Lage am Clara-Zetkin-Park sehr beliebt. Plagwitz genießt über die Stadtgrenzen Leipzigs hinaus große Bekanntheit. Der Standort ist durch eine ausgeprägte Kunst-, Kultur- und Start-up-Szene charakterisiert, was maßgeblich zu seinem innovativen, modernen und jungen Image beigetragen hat. Es ist ein starkes Wohnquartier, in dem in den letzten Jahren enorm viele Projekte entwickelt wurden. Die Steigerung der Angebotsmieten im Bestand erhöht sich im Betrachtungszeitraum leicht. Während von 21 auf 21 noch eine Steigerung von 9,1 Prozent zu verzeichnen war, betrug diese ein Jahr später, Prozent. 217 ist ein Anstieg der Angebotsmieten im Bestand von, Prozent auf, Euro/m² festzustellen. Die höchsten Mieten werden nach wie vor in Plagwitz mit 7, Euro/m² sowie in Schleußig mit 7,32 Euro/m² erzielt. Im Erstbezug ist nunmehr eine Abflachung der Steigerungsraten zu erkennen. Gegenüber dem Vorjahr veränderten sich die Mietpreisangebote um lediglich knapp 2, Prozent und stiegen von 7,9 Euro/m² 21 auf, Euro/m² 217. In der Punktwolke von Abbildung wird die Heterogenität des Angebotes im Stadtbezirk jedoch weniger deutlich. Ein Großteil der Angebote bewegt sich im Bereich bis 7 m² (Mittelwert:,3 m²) sowie im Preisgefüge von, Euro/m² bis 7, Euro/m² (Mittelwert:,93 Euro/m²). Im Stadtvergleich zeigt sich, dass der Stadtbezirk Südwest das gesamtstädtische Niveau widerspiegelt. Daten und Fakten zum Stadtbezirk Südwest Leipzig Anteil Einwohner (Hauptwohnsitz) ,3% Haushalte ,% Wanderungssaldo je 1. Einwohner 1,3 1, 1, 13, 17,2 Median des Haushalts-Nettoeinkommens (Euro je Monat) k. A. 1.7 k. A Median Miete Erstbezug 217, Median Miete Bestand 217, Quelle: Amt für Statistik und Wahlen der Stadt Leipzig SÜDWEST 1 Hartmannsdorf- Knautnaundorf 2 Knautkleeberg- Knauthain 3 Großzschocher Kleinzschocher Plagwitz Schleußig 2 3 ERLÄUTERUNGEN ZU DEN ABBILDUNGEN 1 3 Anzahl der ausgewerteten Datensätze 2 % der nächst teuren Wohnangebote 2 % der Wohnangebote unmittelbar über dem Median Median 1 2 % der Wohnangebote unmittelbar unter dem Median 2 % der nächst preiswerteren Wohnangebote nicht dargestellt % der teuersten und preiswertesten Wohnangebote PISA IMMOBILIENMANAGEMENT

55 Miete (Euro / m 2 ) Abb. 1: ERSTBEZUG UND BESTAND Zeitliche Entwicklung der Angebotsmieten Miete (Euro / m 2 ) Miete (Euro / m 2 ) Miete (Euro / m 2 ) Großzschocher Kleinzschocher Hartmannsdorf- Südwest Plagwitz Schleußig Knautkleeberg- Knauthain- Knautnaundorf Knauthain Abb. 2: ERSTBEZUG Räumlich gegliederte Verteilung der Angebotsmieten Kleinzschocher Hartmannsdorf- Großzschocher Südwest Plagwitz Schleußig Knautkleeberg- Knauthain- Knautnaundorf Knauthain Abb. 3: BESTAND Räumlich gegliederte Verteilung der Angebotsmieten Erstbezug Bestand Leipzig Südwest Mittelwert Leipzig Mittelwert Südwest 1 2 Wohnungsgröße (m 2 ) Abb. : ERSTBEZUG UND BESTAND Zusammenhang zwischen Angebotsmiete und Wohnungsgröße 217 Marktbericht 21

56 Für die Ortsteile Großzschocher, Knauthain-Knautkleeberg sowie Hartmannsdorf-Knautnaundorf liegen für den Erstverkauf keine Kauffälle im Neubaubereich vor. In den urban geprägten Ortsteilen ist nach immensen Steigerungen in den Vorjahren 217 ein leichter Preisrückgang von 1, Prozent zu verzeichnen, der Mittelwert liegt nun bei Euro/m². Die höchsten Kaufpreise werden in Schleußig mit einem Mittelwert in Höhe von.3 Euro/m² nachgewiesen. Die Preisentwicklung beim Erstverkauf sanierter Wohnungen fällt mit einem Plus von,7 Prozent zwar moderater als in den Vorjahren aus, aber dennoch positiv aus. Hier wurden 217 Kaufpreise von 3.1 Euro/m² erzielt. Im Wiederverkauf sinken die Preise in der Neubaukategorie deutlich und liegen 217 im Durchschnitt bei 1.7 Euro/m² (, Prozent gegenüber dem Vorjahr). Beim Wiederverkauf sanierter Wohnungen ist nach moderaten Entwicklungen in den Vorjahren wieder ein Preisanstieg zu verzeichnen, der bei 2, Prozent liegt und einen aktuellen Mittelwert von 1.7 Euro/m² widerspiegelt. ERLÄUTERUNGEN ZU DEN ABBILDUNGEN BIS 9 Anzahl der ausgewerteten Datensätze Kaufpreis-Maximum Kaufpreis-Mittelwert Kaufpreis-Minimum Kleinzschocher Südwest Plagwitz Schleußig Großzschocher Knautkleeberg- Knauthain- Hartmannsdorf- Knauthain Knautnaundorf Abb. : Erstverkauf Neubau 217 (inklusive Tiefgaragen- bzw. Stellplatzanteil) Kleinzschocher Großzschocher Plagwitz Südwest Knautkleeberg- Knauthain- Schleußig Hartmannsdorf- Knauthain Knautnaundorf Abb. : Erstverkauf sanierter Altbau 217 (ohne Tiefgaragen- und Stellplatzanteil) Wiederverkauf Neubau (inklusive Tiefgaragen- bzw. Stellplatzanteil) Wiederverkauf sanierter Altbau (ohne Tiefgaragen- bzw. Stellplatzanteil) Abb. 7: Wiederverkauf 217, Stadtbezirk Südwest PISA IMMOBILIENMANAGEMENT

57 Erstverkauf Neubau (mit Stellplatz) Erstverkauf sanierter Altbau (ohne Stellplatz) Wiederverkauf Neubau (mit Stellplatz) Wiederverkauf sanierter Altbau (ohne Stellplatz) Abb. : Zeitliche Entwicklung der mittleren Kaufpreise Erstverkauf Neubau Erstverkauf sanierter Altbau 3.1 Wiederverkauf Neubau 1.7 Wiederverkauf sanierter Altbau 1.7 INVESTMENT Im Investmentbereich führen die starke Nachfrage und das knappe Angebot zu hohen Kaufpreisen. Im Einzelfall werden für sanierte Mehrfamilienhäuser Spitzenpreise bis zu 2. Euro/m² (Kleinzschocher) erzielt. Diese Preise werden nur von städtischen Zentrumslagen getoppt. Da unter den 2 Kauffällen offenbar auch das eine oder andere Schnäppchen mit einem Preis von minimal 7 Euro/m² möglich war, pendelte sich der Mittelwert bei 1. Euro/m² ein. Dieser liegt leicht über dem städtischen Durchschnittswert von 1.11 Euro/m² und 1, Prozent über dem Mittelwert vom Vorjahr. Die 2 Kauffälle wurden zur Hälfte in Kleinzschocher getätigt, weitere acht fanden in Plagwitz statt sowie drei in Schleußig und zwei in Großzschocher. Die Preise für unsanierte Mehrfamilienhäuser (acht Kauffälle) schwanken zwischen 1 Euro/m² und 1.2 Euro/m². Sie stiegen damit im Mittel um 2,7 Prozent im Vergleich zu 21 auf 72 Euro/m² Großzschocher Kleinzschocher Südwest Plagwitz Schleußig Knautkleeberg- Knauthain- Hartmannsdorf- Knauthain Knautnaundorf Abb. 9: INVESTMENT Mehrfamilienhaus saniert 217 Datenquelle Abb. bis 9: Grundstücksmarktbericht 217 des Gutachterausschuss in der Stadt Leipzig Marktbericht 21 7

58 STATISTIK METHODISCHES VORGEHEN ZIELSTELLUNG UND EINORDNUNG DER UNTERSUCHUNG Das Ziel der statistischen Analyse bestand darin, die kurzfristige zeitliche Entwicklung der Angebotsmieten (im Sinne von Kaltmieten, das heißt ohne Betriebs- und sonstige Nebenkosten) in der Stadt Leipzig abzubilden. Dabei sollten auch kleinräumige Unterschiede sichtbar gemacht werden. Zu diesem Zweck wurde die Angebotsdatenbank von Immobilienscout2 für die Jahre 21, 21, 21 und 217 adäquat bereinigt und mit den Methoden der deskriptiven Statistik bis auf Ortsteilebene detailliert ausgewertet. Eine Auswahl der wichtigsten Ergebnisse wurde für die vorliegende Publikation zusammengestellt und kommentiert. An dieser Stelle sei darauf hingewiesen, dass sowohl die Beschränkung auf Angebotsmieten als auch die Beschränkung auf einen Angebotskanal bei der Interpretation zu berücksichtigen sind: Neben den Angebotsmieten existieren weiterhin die Kategorien Neuvertragsmieten, Bestandsmieten sowie ortsübliche Vergleichsmieten. Diese Mietkategorien bleiben in der vorliegenden Studie unberücksichtigt. Da jedoch Preisverhandlungen bei der Vermietung von Wohnraum im Unterschied zum Verkauf eine geringe Rolle spielen, wird unterstellt, dass die Angebotsmieten die Neuvertragsmieten widerspiegeln. Die Beschränkung auf nur einen Angebotskanal (Immobilienscout2) führt dazu, dass die ausgewertete Stichprobe nicht notwendigerweise repräsentativ für den Mietwohnungsmarkt in Leipzig ist. Es wird vermutet, dass das tatsächliche Preisniveau unter dem in der Studie ermittelten Preisniveau liegt. Wohnungsgenossenschaften und auch das kommunale Wohnungsunternehmen vermieten häufig nicht über dieses Portal und bieten auch Wohnungen unterhalb des ermittelten Preisniveaus an. Eine inferenzstatistische Interpretation der errechneten Kennzahlen, etwa in Form von Konfidenzintervallen oder Hypothesentests, wird dadurch erschwert. BEREINIGUNG DER DATENBASIS Zunächst wurde die Datenbasis um offensichtlich falsch zugeordnete und nicht interpretierbare Datensätze reduziert (Verminderung um,2 Prozent). Im zweiten Schritt wurden mutmaßlich redundante Daten herausgefiltert. Dies ist erforderlich, da Mietobjekte häufig von mehreren Anbietern parallel vermarktet werden und somit mehrfach in der Angebotsdatenbank erscheinen. Für das Jahr 217 wurden.9 Datensätze gezählt, von denen nach der Bereinigung 2.3 Datensätze in die Auswertung eingingen. Seit 21 konnten damit 27. Datensätze bearbeitet werden, von denen Datensätze in die Berechnung einflossen. Das ist eine Reduzierung der Datenbasis um, Prozent. Die anschließende Auswertung der bereinigten Datenbasis wurde für die Stadt Leipzig insgesamt und darüber hinaus für jeden der zehn Stadtbezirke separat durchgeführt. Die wichtigsten Ergebnisse sind für jede dieser elf Gebietsgliederungen nach demselben Muster dargestellt und zwar in Gestalt von zehn Abbildungen. Diese Abbildungen werden im Folgenden anhand charakteristischer Beispiele erläutert. PISA IMMOBILIENMANAGEMENT

59 ERLÄUTERUNG DER ABBILDUNGEN 1 BIS 3 Die Abbildungen 1 bis 3 beinhalten für verschiedene Zeiträume, Bauzustände und örtliche Teilgebiete eine kompakte Darstellung der Verteilung der Angebotsmietpreise. Die Darstellung soll anhand eines Beispiels (Abbildung 2, Stadtbezirk Leipzig-Nord, Jahr 217) erläutert werden: Erstbezug Bestand Miete (Euro / m 2 ) Wiederitzsch Gohlis-Süd Eutritzsch Gohlis-Mitte Nord Gohlis-Nord Seehausen Abb. 2: ERSTBEZUG Räumlich gegliederte Verteilung der Angebotsmieten 217 Die farbigen Säulen repräsentieren insgesamt jeweils 9, Prozent der Mietangebote des betreffenden Stadtbezirkes bzw. Ortsteils. Je, Prozent der Angebote mit den kleinsten Mietpreisen und, Prozent der Angebote mit den größten Mietpreisen bleiben in den Abbildungen unberücksichtigt. Im Jahr 217 lagen bspw. die zentralen 9, Prozent der Angebotsmietpreise im Stadtbezirk Nord zwischen ca., Euro/m² und ca. 9, Euro/m². Die vier farblich unterschiedlich markierten Bereiche innerhalb der Säulen markieren so genannte Quantilsbereiche, mit deren Hilfe die Preisspannen der Mietangebote verdeutlicht werden: ERLÄUTERUNGEN ZU DEN ABBILDUNGEN 1 3 Anzahl der ausgewerteten Datensätze 2 % der nächst teuren Wohnangebote 2 % der Wohnangebote unmittelbar über dem Median Median 2 % der Wohnangebote unmittelbar unter dem Median 2 % der nächst preiswerteren Wohnangebote nicht dargestellt % der teuersten und preiswertesten Wohnangebote Aus der Höhe der vier Teilsäulen kann auf die Preisspannen der Mietangebote geschlossen werden. Im Beispiel sind etwa die Angebote in Eutritzsch und Gohlis-Süd preislich heterogener als in Gohlis-Mitte und Gohlis-Nord. Die mittlere Trennlinie zwischen den beiden oberen und den beiden unteren Säulen markiert den so genannten Median. Der Median trennt also die Mietangebote in die obere Hälfte der, Prozent teuersten und die untere Hälfte der, Prozent preisgünstigsten Angebote. Er ist insofern ein typischer Mietpreis, als dass er in der geordneten Liste aller Mietpreise genau in der Mitte liegt. Dieser statistische Parameter wird gern als Alternative für den arithmetischen Mittelwert verwendet, da er im Gegensatz zum Mittelwert tolerant gegenüber Ausreißern ist. Auf der Sekundärachse ist zusätzlich die im jeweiligen Fall analysierte Anzahl von Datensätzen abgetragen worden. In denjenigen Fällen, in denen weniger als 2 Datensätze für eine Analyse zur Verfügung standen, wurde anstelle der Quantilsbereiche lediglich der Median eingezeichnet, um Fehlinterpretationen zu vermeiden. In den (seltenen) Fällen, in denen auch dies nicht möglich war ( Datensätze), fehlt auch die Angabe des Medians (im Bsp.: Seehausen). Marktbericht 21 9

60 ERLÄUTERUNG DER ABBILDUNG Die Verteilung der Angebotsmietspreise hängt von zahlreichen Faktoren, wie z. B. der Wohnungsgröße, der Raumanzahl, dem Baujahr, dem Zustand usw. ab. In Abbildung wird für das Jahr 217 anhand eines Streudiagramms die Abhängigkeit des Angebotsmietpreises von der Wohnungsgröße sichtbar gemacht: Miete (Euro / m 2 ) Wohnungsgröße (m 2 ) Leipzig Nord Mittelwert Leipzig Mittelwert Nord 1 2 Abb. : ERSTBEZUG UND BESTAND Zusammenhang zwischen Angebotsmiete und Wohnungsgröße 217 Dargestellt sind zwei Punktwolken, in denen jeder Datenpunkt einem Eintrag in der Angebotsdatenbank für das Jahr 217 entspricht. Die helle Punktwolke repräsentiert das Streudiagramm für Leipzig, die dunkle Punktwolke das Streudiagramm für den betreffenden Stadtbezirk (im Bsp.: Nord). Auf diese Art und Weise wird ersichtlich, ob in dem betreffenden Stadtbezirk tendenziell eher vergleichsweise größere oder kleinere Wohnungen bzw. teurere oder günstigere Wohnungen angeboten werden. Die im Diagramm zusätzlich durch kleine farbige Quader dargestellten Punkte repräsentieren die so genannten Schwerpunkte der Punktwolken. Die Koordinaten dieser Punkte entsprechen den Mittelwerten (in diesem Fall nicht dem Median!) der Wohnungsgrößen und Mietpreise des jeweiligen Datenbestandes. Eine weiterführende Analyse könnte zum Beispiel mit Hilfe segmentierter Regressionsmodelle erfolgen. ERLÄUTERUNG DER ABBILDUNGEN BIS Um einen groben Vergleich der Mietpreisentwicklung mit der Kaufpreisentwicklung bei Eigentumswohnungen (Sondervermögen) zu ermöglichen, wurden für die Abbildungen bis einige Daten aus den Grundstücksmarktberichten der Stadt Leipzig übernommen. In den Abbildungen und sind die Kaufpreise für die einzelnen Ortsteile im Vergleich zum gesamten Stadtbezirk dargestellt, wobei Abbildung die Werte für den Erstverkauf im Neubau angibt und Abbildung den Erstverkauf nach Sanierung. Abbildung 7 zeigt die Kaufpreise für den Wiederverkauf im Neubau und im Sanierungsbereich an. Wegen der geringen Fallzahl wurde hier auf eine Darstellung auf Ortsteilebene verzichtet. Im Kapitel Leipzig zeigt Abbildung 7a die Preise für den Wiederverkauf im Neubau vergleichend im Überblick für alle Stadtbezirke, Abbildung 7b für die Kategorie Wiederverkauf sanierter Altbau. In Abbildung sind die mittleren Kaufpreise für die Jahre 21 bis 217 für folgende Kauffälle bei Eigentumswohnungen dargestellt: Erstverkauf Neubau (mit Stellplatz), Erstverkauf sanierter Altbau (ohne Stellplatz), Wiederverkauf Neubau (mit Stellplatz), Wiederverkauf sanierter Altbau (ohne Stellplatz). Die Kategorien ohne Stellplatz wurden verwendet, da hier in der Regel die Anzahl der Kauffälle deutlich höher lag als in der jeweiligen Kategorie mit Stellplatz. Mit Neubau werden im Grundstücksmarktbericht alle nach 199 gebauten Eigentumswohnungen erfasst. ERLÄUTERUNGEN ZU DEN ABBILDUNGEN BIS Anzahl der ausgewerteten Datensätze Kaufpreis-Maximum Kaufpreis-Mittelwert Kaufpreis-Minimum PISA IMMOBILIENMANAGEMENT

61 Eutritzsch Gohlis-Mitte Nord Gohlis-Süd Gohlis-Nord Wiederitzsch Seehausen Abb. : Erstverkauf Neubau 217 (inklusive Tiefgaragen- bzw. Stellplatzanteil) korrigierte Werte gemäß Gutachterausschuss in der Stadt Leipzig Gohlis-Süd Nord Eutritzsch Gohlis-Mitte Gohlis-Nord Wiederitzsch Seehausen Abb. : Erstverkauf sanierter Altbau 217 (ohne Tiefgaragen- und Stellplatzanteil) Wiederverkauf Neubau (inklusive Tiefgaragen- bzw. Stellplatzanteil) Wiederverkauf sanierter Altbau (ohne Tiefgaragen- bzw. Stellplatzanteil) Abb. 7: Wiederverkauf 217, Stadtbezirk Nord Erstverkauf Neubau (mit Stellplatz) Erstverkauf sanierter Altbau (ohne Stellplatz) Wiederverkauf Neubau (mit Stellplatz) Wiederverkauf sanierter Altbau (ohne Stellplatz) Abb. : Zeitliche Entwicklung der mittleren Kaufpreise Marktbericht 21 1

62 ERLÄUTERUNG DER ABBILDUNGEN 9 UND Für den Investmentbereich werden für die einzelnen Ortsteile Kaufpreise für Mehrfamilienhäuser aus dem Jahr 217 jeweils mit Minimum, Mittelwert und Maximum dargestellt. Dazu wurden ebenfalls Daten aus dem Grundstücksmarktbericht der Stadt Leipzig übernommen. Abbildung 9 zeigt dabei die Kaufpreise für sanierte Mehrfamilienhäuser im Wiederverkauf (ohne sanierungsunbeeinflusste Kauffälle) bezogen auf die Wohnfläche und nach Ortsteilen gegliedert. Abbildung stellt die Kaufpreise für unsanierte Mehrfamilienhäuser mit und ohne Denkmaleigenschaften nach Ortsteilen gegliedert dar. Wegen der geringen Kauffallzahlen wird auf eine Darstellung auf Ortsteilebene verzichtet, sodass diese Grafik nur im Kapitel Leipzig zu finden ist. ERLÄUTERUNGEN ZU DEN ABBILDUNGEN 9 UND Anzahl der ausgewerteten Datensätze Kaufpreis-Maximum Kaufpreis-Mittelwert Kaufpreis-Minimum Eutritzsch Gohlis-Mitte Nord Gohlis-Süd Gohlis-Nord Wiederitzsch Seehausen Abb. 9: INVESTMENT Mehrfamilienhaus saniert 217 DANKSAGUNG PISA IMMOBILIENMANAGEMENT GmbH & Co. KG bedankt sich bei seinen Partnern für die vielfältige Unterstützung bei der Entstehung des aktuell vorliegenden Marktberichtes 21. Ein besonderer Dank gilt dem Professorenteam der Staatlichen Studienakademie Leipzig, Berufsakademie Sachsen mit Frau Prof. Dr. habil. Kerry-U. Brauer, Direktorin der Staatlichen Studienakademie Leipzig, Frau Prof. Dr. Bettina Lange sowie Herrn Prof. Dr. Ralf Guckel. In ihrer Verantwortung lag die gesamte statistische Datenbereinigung und Auswertung des Zahlenmaterials sowie deren redaktionelle Aufbereitung. Des Weiteren bedanken wir uns für eine Förderung des Freistaates Sachsen sowie ganz besonders bei den Sponsoren dieser Ausgabe: den Leipziger Stadtwerken und Ralf Hug vom Architektur- und Planungsbüro pmhle GmbH. Auch der betreuenden Agentur W&R IMMOCOM mit Geschäftsführer Michael Rücker gilt unser Dank für Layout, Gestaltung, Redaktion und Umsetzung. Die vorliegende Publikation ist das Ergebnis einer Kooperation zwischen PISA IMMOBILIENMANAGEMENT GmbH & Co. KG sowie der Staatlichen Studienakademie Leipzig, Berufsakademie Sachsen. Diese Maßnahme wird mitfinanziert durch Steuermittel auf der Grundlage des von den Abgeordneten des Sächsischen Landtages beschlossenen Haushaltes. 2 PISA IMMOBILIENMANAGEMENT

63 Impressum Herausgeber I Copyright PISA IMMOBILIENMANAGEMENT GmbH & Co. KG Grassistraße 2 7 Leipzig Geschäftsführer: Timo Pinder, Dipl.-Betriebswirt (BA) Tel.: Fax: info@pisa-immobilien.de Beratung I Methodik I Redaktion Berufsakademie Sachsen Staatliche Studienakademie Leipzig Schönauer Straße 113a 27 Leipzig Tel.: info@ba-leipzig.de Layout I Konzept I Redaktion W&R Media KG Richterstraße 7 Leipzig Tel.: info@wundr.de W&R IMMOCOM ist eine Marke der W&R Media KG.

64 Wir machen Sie stärker. Energielösungen für das Wohnen von morgen Energieverbräuche transparent und effizient erfassen, verteilen und abrechnen die Zukunft des Messwesens ist digital und vernetzt. Profitieren Sie mit uns als starkem Partner an Ihrer Seite von den Vorteilen der neuen Technologie aus einer Hand heute und in Zukunft.