Die Boomtown leipzig wächst nachhaltig Interview Timo Pinder, geschäftsführer PIsA IMMobILIeNMANAgeMeNT gmbh & Co. Kg

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1 MARKTbeRICHT 217 INHALTsVeRZeICHNIs Die Boomtown leipzig wächst nachhaltig... 4 Interview Timo Pinder, geschäftsführer PIsA IMMobILIeNMANAgeMeNT gmbh & Co. Kg transparenz schaffen... 6 Interview Prof. Dr. habil. Kerry-u. brauer, Direktorin staatliche studienakademie Leipzig leipzigs Kurve zeigt nach oben... 8 Die stadt Leipzig im Überblick Miete, Wohneigentum, Investment Energielösungen für das Wohnen von morgen Leipziger stadtwerke urbane gebiete als wichtige alternative bskp Dr. broll schmitt Kaufmann & Partner Die Menschen zahlen für Qualität pmhle gmbh Miete, Wohneigentum und Investment stadtbezirk Nord... 2 stadtbezirk Nordost stadtbezirk Nordwest stadtbezirk Alt West stadtbezirk West stadtbezirk Mitte... 4 stadtbezirk ost stadtbezirk südost stadtbezirk süd stadtbezirk südwest Methodisches Vorgehen... 6 Danksagung Impressum Marktbericht 217 3

2 INTeRVIeW DIe boomtown LeIPZIg WäCHsT NACHHALTIg timo Pinder, geschäftsführer PIsA IMMobILIeNMANAgeMeNT gmbh & Co. Kg Herr Pinder, PIsA gibt zum zweiten Mal einen Marktbericht heraus. Wie wichtig sind valide Daten für das tägliche geschäft, aber auch für Investoren? Seitdem wir im letzten Jahr erstmalig den PISA-Marktbericht herausgegeben haben, gibt es für alle Marktteilnehmer einen konkreten, verlässlichen Anhaltspunkt über genaue Preise in allen Ortsteilen der Stadt. Was früher nach dem Bauchgefühl entschieden wurde, lässt sich nun mit dem Marktbericht schwarz auf weiß nachvollziehen. Der Markt kann damit gerade in Zeiten eines dynamischen Wachstums besser beurteilt werden. Mietern bietet er eine seriöse Entscheidungshilfe, Maklern eine Orientierung, und Investoren inden Auskünfte, die ihre Entscheidung pro Leipzig auf eine feste Basis stellen. Valide Zahlen stellen immer einen Standortvorteil dar. Wir sind uns sicher, dass die resonanz und das Interesse am PISA-Marktbericht auch dieses Mal sehr groß sein wird. Was sind für sie die drei wichtigsten bzw. überraschendsten Thesen aus der aktuellen untersuchung? Erstens überrascht mich, dass wir im Erstbezug nur einen Ortsteil haben, der im Median über 1, Euro/m² liegt. Dies ist das Zentrum-Nordwest, besser bekannt als das Waldstraßenviertel, mit 1,5 Euro/m². Betrachtet man die zehn Stadtbezirke Leipzigs, zu denen jeweils mehrere Ortsteile gehören, dann ist es der Stadtbezirk Mitte, in dem auch das Waldstraßenviertel liegt, der erwartungsgemäß den höchsten Median im Erstbezug aufweist. Dieser liegt bei 9,5 Euro/m². Zweitens liegt der mittlere Angebotsmietpreis für alle Bestands- und Erstbezugswohnungen bei 6,6 Euro/m². Er ist seit 214 von 5,81 Euro/m² um 14 Prozent gestiegen. Leipzigs Mieten weisen damit im Vergleich zu anderen Städten wie Berlin (9, Euro/m²) nach wie vor ein eher niedriges Niveau auf. Die Preisanstiege auf dem Wohneigentumsmarkt sind drittens deutlich höher. Im Jahr 216 wurden beim für neu gebaute Eigentumswohnungen inklusive Stellplatz im Durchschnitt 3.54 Euro/m², für sanierte Eigentumswohnungen ohne Stellplatz Euro/m² gezahlt, was einem Preisanstieg um 18,6 Prozent bzw. 21,5 Prozent entspricht. hier hat ein Aufholprozess gegenüber anderen attraktiven Metropolen wie Berlin, köln, Frankfurt am Main oder hamburg eingesetzt, die für kapitalanleger von jeher interessanter sind. Außerdem spiegelt sich darin das deutlich gestiegene Interesse an Wohneigentum sowohl bei Selbstnutzern als auch bei Investoren aus ganz Deutschland wider. Wie würden sie die Zukunftsaussichten beschreiben? steigt das Preisniveau weiter? In Leipzig leben heute rund 7. Menschen mehr als noch 211. Der enorme Zuzug schwächt sich allerdings gerade ab. In diesem Jahr erwarten die Statistiker ein Wachstum um höchstens 1. Personen und damit weniger als 215 und 216. Spannend ist, dass inzwischen nicht mehr vorranging Menschen aus den mitteldeutschen Bundesländern herziehen, sondern aus anderen Großstädten und aus dem Ausland. Der Druck auf den Markt wird sich auch wegen der vielen projekte vermutlich nicht weiter erhöhen. Ich denke, dass die Mieten im Bestand dennoch steigen werden. Dafür spricht die relativ niedrige Mietpreisbelastung im Gegensatz zu anderen Städten. Bei Leipziger haushalten ließen durchschnittlich 22,6 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens in die kaltmiete. Es gibt viele Städte, in denen die Mietpreisbelastung über 3, Prozent liegt. In vielen westdeutschen großstädten sind Mietpreise von 1, bis 12, euro/m² Normalität. sind Wohnungen in diesem bereich in Leipzig gefragt? Diese Preise sind für projekte auch in Leipzig keine Seltenheit mehr. Insbesondere in der Südvorstadt, in Schleußig, Plagwitz, Gohlis und im gesamten Stadtbezirk Mitte 4 PISA IMMOBILIENMANAGEMENT

3 werden Preise über 1, Euro/m² verlangt. Gelegentlich werden sie auch in Stötteritz, Probstheida, reudnitz-thonberg, Möckern, Lindenau und Alt-Lindenau aufgerufen. Die hohe Nachfrage danach können wir in der Praxis bestätigen: Unsere -Vermietungsprojekte in den hochpreisigen Lagen sind regelmäßig innerhalb kurzer Zeit vermietet. Das belegt das große Interesse daran. Die durchschnittliche Wohnungsgröße liegt laut Ihren Zahlen bei 69,44 m². Ist diese Zahl konstant geblieben oder hat sie sich geändert? Die durchschnittliche Wohnungsgröße ist in den letzten Jahren leicht gestiegen. 211 lag sie bei 69, m². Der Trend hin zu großen Wohnungen lässt aber mit den steigenden Preisen nach, so dass Projektentwickler zunehmend auf praktische und effektive Grundrisse setzen, insbesondere im. Welche Wohnungstypen (größen) werden aktuell besonders stark nachgefragt? Besonders nachgefragt werden ganz klar große Wohnungen für Familien mit praktischen und efizienten Grundrissen ab vier und fünf Zimmern sowie kompakte Single-Appartements mit mindestens zwei räumen und einer Größe von 3, bis 5, m². Wir stellen zudem fest, dass die Nachfrage nach großzügigen 6- und 7-raumwohnungen immer wieder auftaucht, der Markt hier aber nur ein sehr begrenztes Angebot aufzuweisen hat. Welche bedeutung hat barrierearmes/barrierefreies Wohnen? Das Thema gewinnt immer mehr an Bedeutung. Die Zahl der Einwohner über 7 Jahre steigt in Leipzig kontinuierlich. Insbesondere in den mittleren und niedrigen Preisgruppen ist der Bedarf nicht abgedeckt. Leipzig hat hier, wie viele andere deutsche Städte, Nachholbedarf. Die meisten projekte werden barrierearm beziehungsweise barrierefrei gebaut, jedoch ist eine Nachrüstung sowohl in den Gründerzeitbauten, also auch in den Plattenbauten eher schwierig. So ist die Möglichkeit, Fahrstühle einzubauen begrenzt, ebenso fest verbaute Schwellen zu Bad und Balkon zu entfernen. Beim Betreuten Wohnen steht Leipzig laut einer aktuellen Studie der TErrAGON INVESTMENT Gmbh im deutschlandweiten Vergleich dagegen sehr gut da. Das Unternehmen ermittelte für die 3 größten deutschen Städte die Anzahl an Apartments je 1 Senioren. Die Messestadt gehört nach Frankfurt am Main (1,5 Prozent) zu den am besten gerankten Städten mit 9,5 Prozent (3. Platz hamburg mit 6,3 Prozent). es heißt sehr oft, dass die Ansprüche der Mieter immer weiter steigen. Können sie diesen Trend bestätigen? Wenn ja: Was verlangt der Mieter heute? Die Mieter sind sich der Leipziger Marktsituation durchaus bewusst. Ihr Anspruchsdenken bezieht sich vorranging auf den Service des Maklers, also von der kontaktaufnahme über die Besichtigung bis hin zur reibungslosen Abwicklung des Mietvertrages. Bei den Wohnungen selbst sind die Ansprüche relativ reell, das heißt eine hohe Qualität und exklusive Ausstattung rechtfertigen einen höheren Preis. Der Mietermarkt, wie wir ihn viele Jahre in Leipzig hatten, wandelt sich langsam in einen Vermietermarkt. Wir sind aber von Berliner Verhältnissen weit entfernt. konkret ist in der Ausstattung quer durch alle Preissegmente ein Balkon das A und O. Im hochpreissegment geht es dann um funktionale Querschnitte, hochwertige Materialien und Barrierefreiheit. In der Mittelklasse wird auf zeitgemäße Badverliesung und Bodenbeläge Wert gelegt. eigentum gilt nicht mehr nur als eine Absicherung für das Alter, sondern wird auch für Investoren interessant, da die Preise in den Top 7 durch die Decke gehen. Wie ist der aktuelle Durchschnitts-Quadratmeterpreis bei eigentumswohnungen in Leipzig im erst- und? Aktuell liegen wir wie oben erwähnt beim einer sanierten Eigentumswohnung ohne Stellplatz im Durchschnitt bei Euro/m², im bereich sind es 3.54 Euro/m². Die Preise für den liegen deutlich darunter: Für sanierte Wohnungen sind es Euro/m², für neu gebaute Wohnungen Euro/ m². Der Preisanstieg ist hier auch nicht ganz so groß wie beim. Er liegt bei 17,5 Prozent bzw. 14,4 Prozent. Im Vergleich zu den Mietpreisen mit einem Preisanstieg von 11, Prozent ist der Anstieg hier deutlich höher. Welche stadtteile liegen in der beliebtheit beim Kaufen vorn? gibt es unterschiedliche begehrlichkeiten von eigennutzern und Investoren bei der standortwahl? Wenn man die Beliebtheit an den Preisen festmacht, dann sind das ganz klar die Zentrumslagen sowie die bekannten Magneten Schleußig, Plagwitz, Südvorstadt, aber auch reudnitz-thonberg, Stötteritz, Lindenau und Gohlis-Mitte. Selbstnutzer legen dabei besonders großen Wert auf Wohnqualität, Lage und Wohnungsquerschnitt und sind im Gegenzug bereit, höhere kaufpreise zu zahlen. Für Investoren zählen dagegen ausschließlich die Objektparameter. Gekauft wird daher im gesamten Stadtgebiet. In Leipzig sind Selbstnutzer im Vergleich zu Investoren nach wie vor in der Minderheit. In vielen großstädten sind gruppenbesichtigungen die Norm. gibt es so etwas auch in Leipzig? Man kann davon ausgehen, dass auf nahezu jede Wohnung mehrere Interessenten kommen. Gruppenbesichtigungen sind in Leipzig deshalb leider inzwischen auch an der Tagesordnung. Unser Unternehmen lehnt dies jedoch ab. Wir legen großen Wert auf individuelle Besichtigungstermine, was mit richtiger Organisation und enger Taktung auch möglich ist. Die Wohnungsbesichtigungen inden dabei meist in bewohntem Zustand statt, damit keine Leerstandszeiten entstehen. Marktbericht 217 5

4 INTeRVIeW TRANsPAReNZ schaffen Was ist neu im Vergleich zur ersten Aulage im vorigen Jahr? Der vorliegende zweite Marktbericht wurde auf der Grundlage einer verbesserten statistischen Methodik erarbeitet und dahingehend erweitert, dass nicht nur die aktuellen Mietpreise, sondern die Preisentwicklung der letzten drei Jahre einbezogen wurde. Auf dieser Grundlage konnte die hohe Dynamik des Marktes aufgezeigt werden. Eine weitere Neuerung besteht in der Visualisierung und detaillierten Darstellung angebotener Mietpreise. So werden für die Stadt Leipzig insgesamt, für jeden Stadtbezirk und innerhalb der Stadtbezirke für jeden Ortsteil die Mietpreisangebote differenziert nach Preisspannen dargestellt. Die Abhängigkeit der Preise von der Wohnungsgröße lässt sich anhand von Streudiagrammen erkennen. Bei den Ausführungen pro Stadtbezirk wurden darüber hinaus die kaufpreise bei Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäusern auf Grundlage der Grundstücksmarktberichte der Stadt Leipzig abgebildet. Damit werden den Akteuren am Markt noch mehr Informationen zur Verfügung gestellt. Prof. Dr. habil. Kerry-u. Brauer, Direktorin der staatlichen studien- akademie Leipzig Der vorliegende PIsA-Marktbericht 217 wurde erstmalig in Zusammenarbeit mit einem Professorenteam der berufsakademie sachsen, staatliche studienakademie Leipzig erarbeitet. Mit Prof. Dr. habil. Kerry-u. brauer sprachen wir über Neuerungen und ergebnisse. Warum engagiert sich die staatliche studienakademie Leipzig bei der erarbeitung eines Marktberichtes für die stadt Leipzig? Für uns ist es ein hochinteressantes Projekt. Ein solcher Wohnungsmarktbericht liegt im Interesse aller Marktakteure, er schafft Transparenz über die Entwicklung der Angebotsmieten in der Stadt. Der Marktbericht gibt nicht nur Investoren Aufschluss darüber, welche renditeerzielungsmöglichkeiten für sie entstehen, sondern er ist auch für die Stadt ein Seismograf, um wohnungspolitische und städtebauliche Entwicklungskonzepte zu prüfen und weiter zu entwickeln. Nicht zuletzt tragen wir mit diesem Wohnungsmarktbericht unserem ureigenen Geschäft rechnung dem Wissenstransfer in die Branche. Die sehr enge Verbindung zwischen Theorie und Praxis, wie sie seit fast 25 Jahren mit der Studienrichtung Immobilienwirtschaft an der Berufsakademie Sachsen praktiziert wird, können wir damit auf das Gebiet der Marktforschung ausweiten. Wie wurden die Daten erhoben? Welche Herausforderungen mussten sie meistern? Für die Studie wurde die Angebotsdatenbank von Immobilienscout24 für die Jahre 214, 215 und 216 bereinigt und mit den Methoden der deskriptiven Statistik bis auf Ortsteilebene detailliert ausgewertet. Eine der größten herausforderungen war die Frage, wie man die Datenqualität verbessern kann und beispielsweise die Vielzahl von Dubletten beseitigt. Dies konnten wir halbautomatisch lösen. Durch diese Methode sind aus der ursprünglichen Datenbasis von Datensätzen schlussendlich Datensätze in die Auswertung eingegangen. Wie wird mit Wohnungsgenossenschaften oder kommunalen unternehmen umgegangen, die nur selten auf dem Portal ihre Wohnungen anbieten, aber große bestände haben? Wir müssen darauf hinweisen, dass die Beschränkung auf die Angebotsmieten und die Beschränkung auf nur einen Angebotskanal bei der Interpretation der Ergebnisse zu berücksichtigen sind. So gehen Wohnungen, die nicht über Immobilienscout24 beworben wurden, nicht in die Studie ein. Wohnungsgenossenschaften und auch das kommunale Wohnungsunternehmen vermieten häuig nicht über dieses Portal und bieten auch Wohnungen unterhalb des ermittelten Preisniveaus an. Wir vermuten deshalb, dass das tatsächliche Preisniveau unter dem in der Studie ermittelten Preisniveau liegt. 6 PISA IMMOBILIENMANAGEMENT

5 Bestand anzahl Datensätze Miete (Euro / m2) Erstbezug anzahl Datensätze Miete (Euro / m2) abb. 1: ErSTBEZUG UND BESTAND Zeitliche Entwicklung der Angebotsmieten West Nordost Ost Nordwest Nord Alt-West Leipzig Südwest Südost Süd Mitte anzahl Datensätze Miete (Euro / m2) abb. 2: ErSTBEZUG räumlich gegliederte Verteilung der Angebotsmieten 216 West Nordost Ost Nordwest Alt-West Südost Leipzig Nord Südwest Süd Mitte Miete (Euro / m2) abb. 3: BESTAND räumlich gegliederte Verteilung der Angebotsmieten 216 Leipzig Mittelwert Leipzig 2 Wohnungsgröße (m ) 2 abb. 4: ErSTBEZUG UND BESTAND Abhängigkeit der Angebotsmiete von der Wohnungsgröße 216 Marktbericht 217 9

6 Alt-West Südwest Ost Süd Nordwest Nordost Leipzig Südost Nord Mitte West abb. 6: WOhNEIGENTUM Alt-West Südost Ost West Süd Nordwest Leipzig Nord Nordost Südwest Mitte abb. 7: WOhNEIGENTUM 216 (mit Stellplatz) Nordost Ost Nordwest Alt-West Südost Südwest Leipzig Nord Süd Mitte West abb. 8: WOhNEIGENTUM abb. 9: WOhNEIGENTUM Durchschnittliche kaufpreise Eigentumswohnungen Marktbericht

7 INTeRVIeW energielösungen FÜR DAs WoHNeN VoN MoRgeN energie intelligent steuert. In welchen bereichen bzw. für welche energiefragen bieten die Leipziger stadtwerke Lösungen an? Wir bieten einen 36 -Lösungsansatz, weil wir wissen, dass man kosteneinsparungen und co 2 -Optimierung meist nur durch die kopplung verschiedener Maßnahmen und Technologien erreichen kann. Jeder kunde hat andere energetische Voraussetzungen und genau das versuchen wir in unserem Lösungsansatz zu berücksichtigen. Das Portfolio reicht von der Analyse über die Optimierung von heizungs-, klima- und Beleuchtungsanlagen bis zur Energieerzeugung, -beschaffung und -lieferung. Wir empfehlen auch den Einsatz alternativer Technologien, z. B. Photovoltaik-Anlagen. ergeben Photovoltaikanlagen wirtschaftlich sinn? Auf jeden Fall. Strom aus Sonnenlicht ist eine echte Alternative, da er in der regel deutlich günstiger ist als Strom aus dem öffentlichen Netz. Sie reduzieren Energiekosten und machen sich unabhängiger von Preisschwankungen am Strommarkt. stephan Klan, Leipziger stadtwerke, Abteilungsleiter energielösungen Markt Foto: Leipziger stadtwerke Hohe energetische Anforderungen, Digitalisierung, steigende Ansprüche auf Mieterseite und dabei trotzdem wirtschaftlich handeln die Wohnungswirtschaft steht vor vielen Herausforderungen. es gibt aber auch Lösungen, wie stephan Klan von den Leipziger stadtwerken erklärt. Die Rahmenbedingungen für die Wohnungsbranche haben sich in den letzten Jahren grundlegend verändert. Vor welchen Aufgaben steht die Wohnungswirtschaft heute? Die speziischen herausforderungen sind vielfältig. So sind zahlreiche neue gesetzliche Anforderungen und Normen umzusetzen. Eines der jüngsten Beispiele ist das GebäudeEnergieGesetz, das voraussichtlich 218 in kraft treten soll und bisherige Verordnungen zusammenführt. Die Wohnungsbaubranche klagt, dass sich seit 199 die Zahl der Normen und Vorschriften von auf 2. vervierfacht hat. Gleichzeitig wird bezahlbarer Wohnraum in den Ballungsräumen benötigt. Auch bei den barrierearmen und barrierefreien Wohnungen gibt es aufgrund des demographischen Wandels einen Nachholbedarf. Darüber hinaus gehört die Energiewende zu den Themen, die die Wohnungswirtschaft aktuell beschäftigen. Viele Immobilienunternehmen fragen sich, wie man energie und Kosten sparen kann, efizienter heizen und dabei betriebs- und Heizkostenabrechnung sind meist eine zeitaufwändige sache. Wie kann man Heizkosten transparent und zeitsparend verteilen und abrechnen? Mit einer integrierten Abrechnung für heiz- und Betriebskosten gibt es für Unternehmen der Wohnungswirtschaft eine komfortable Lösung zur Prozessoptimierung efizient und vollautomatisiert. Durch eine gemeinsame Web-Schnittstelle werden Standard-Datensätze ausgetauscht und können schnell verarbeitet werden. Sie erhalten druck- und versandfertige Abrechnungen und sparen dadurch Zeit und kosten für die jährliche heiz- und Betriebskostenabrechnung. ganzheitlich, zukunftsfähig, wirtschaftlich: Nennen sie uns ein beispiel? Die Baugenossenschaft Leipzig eg stand vor einigen Jahren vor der Frage, wie die Wärmeversorgung ihrer Wohnungseinheiten in Zukunft aussehen soll. Gewünscht waren von Seiten des kunden eine deutlich bessere co 2 -Bilanz, möglichst geringe Eigeninvestitionen und stabile Preise auf niedrigem Niveau. Wir haben dem kunden mit der Umstellung auf die umweltfreundliche Leipziger Wärme ein rundum-sorglos-paket geschnürt: Preisstabilität, Vertrags- und Planungssicherheit für mindestens 15 Jahre, dazu keinerlei Aufwand für Wartung, Instandhaltung und Betriebsführung. Laufendes Monitoring und Datenauswertung durch die Stadtwerke werden künftig noch weiter ausgebaut und perfektioniert. Der Einsatz modernster Technik und die Übernahme sämtlicher Installations- und Entsorgungsarbeiten bei der Errichtung der 14 ADVErTOrIAL LEIPZIGEr STADTWErkE

8 INTeRVIeW urbane gebiete ALs WICHTIge ALTeRNATIVe um den großen Flächenengpässen für dringend erforderlichen Wohnungsneubau zu begegnen, soll es das urbane gebiet als ergänzung zu den bisherigen baugebietskategorien der baunutzungsverordnung geben. Weiterhin wurde die Möglichkeit geschaffen, Außenbereichslächen, die an einen im Zusammenhang bebauten ortsteil angrenzen, für die Wohnbebauung mit einzubeziehen. Wie bewerten sie diese Neuerungen? Grundsätzlich ist darin eine künftig als positiv zu bewertende Projektentwicklungsgrundlage für kommunen wie Leipzig sowie für Investoren zu sehen. Dabei muss man die Bedeutung der beiden Neuerungen, die einen ganz wichtigen Part der BauGB-Novelle 217 ausmachen, unterscheiden. Zunächst einmal wurde ein neuer Baugebietstypus, das Urbane Gebiet, geschaffen, er soll der Nachverdichtung von Innenstadtlagen dienen und die Umnutzung ehemaliger Gewerbe- und Industriebereiche fördern, das Nebeneinander von Wohnen und Arbeiten besser ermöglichen. Dabei muss die Mischung von Wohnen und Gewerbe/Arbeiten, anders als beim Mischgebiet, nicht gleichgewichtig sein. Vor allem kommen damit urbane Gebiete als Alternative für Mischgebiete in Betracht. Ein gleichermaßen wichtiges Instrument ist die regelung im neuen 13 b BauGB zur Einbeziehung von Außenbereichslächen im sog. beschleunigten Verfahren. Damit können künftig Bebauungspläne mit einer Grundläche von bis zu einem hektar für Wohnnutzung im beschleunigten Verfahren aufgestellt werden. Grundvoraussetzung ist, dass die Grundstücke des Außenbereiches an bebaute Ortsteile anschließen. Bernd Morgenroth, Rechtsanwalt und Fachanwalt für bau- und Architektenrecht Foto: bskp bernd Morgenroth ist Rechtsanwalt und Fachanwalt für bau- und Architektenrecht in Dresden und berlin. er betreut und begleitet als verantwortlicher Partner für die Rechtsanwalts-, steuerberatungs- und Wirtschaftsprüfungskanzlei bskp mit seinem Team bundesweit Mandate im bereich der Projektentwicklung und Immobilientransaktionen, so auch seit mehreren Jahren u. a. in Leipzig, Dresden und Chemnitz. er verfügt über langjährige erfahrung im bereich des bau-, Immobilien- und Planungsrechts, doziert und veröffentlicht regelmäßig zu diesen Themen. Wie sehen sie das Thema urbanes gebiet für Leipzig? Grundsätzlich ist das zu begrüßen. In Leipzig gibt es in vielen Stadtlagen Optimierungs- und Verbesserungsmöglichkeiten, gegebenenfalls in B-Planbereichen, in denen schon ein Mischgebiet ausgewiesen ist. Ein Beispiel in Leipzig wäre der Bebauungsplan Nr. 426, die Neubebauung Brandenburger Straße/ hofmeisterstraße/hahnekamm im östlichen Zentrum. Ziel ist ein nutzungsgemischtes, urbanes Quartier mit Büronutzung, hotel, Dienstleistungen, Einzelhandelsnutzung wie aber auch Wohnnutzung, inklusive einer kompakten Blockrandstruktur mit klar deinierten öffentlichen räumen und einer gesteuerten Durchmischung verschiedener innenstadttypischer Nutzungen. Nach der Einordnung als urbanes Gebiet könnte mehr Wohnraum umgesetzt werden. Die Gebietskategorisierung käme auch Stadtteillagen wie reudnitz oder Stötteritz zugute. Wie sehen sie die Möglichkeiten für die einbeziehung von Außenbereichslächen in der stadt Leipzig? hier fallen mir zusätzliche Flächen für Wohnraumnutzung im Leipziger Süden hin nach Markkleeberg ein. Ein Planbeispiel wäre die Schaffung zusätzlicher Bebauungslächen im Außenbereich in Angrenzung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 386, dem Wohngebiet östlich kaninchensteig (Stadtbezirk Südwest, Ortsteil knautkleeberg-knauthain). Man darf dabei generell nicht übersehen, dass es sich bei dieser regelung nicht um eine Umsetzung im rahmen des bebauten Innenbereichs nach 34 handelt und damit eben nicht einem deutlich einfacheren und schnelleren Verfahren zur Schaffung von Baurecht unterliegt. Wermutstropfen dieser als vorläuig zu bezeichnenden Regelungen ist, dass das Verfahren zur Aufstellung eines entsprechenden b-plans bis zum förmlich eingeleitet werden muss und der satzungsbeschluss bis zum 16 ADVErTOrIAL BSkP Dr. BrOLL SchMITT kaufmann & PArTNEr

9 zu fassen ist. Womit könnte ein Investor vor diesem Hintergrund agieren? Alle Investoren, die solche Gebiete im Blick haben, sollten initiativ an die kommune herantreten und beispielsweise mit dem Mittel des vorhabenbezogenen Bebauungsplans die Baureifmachung diskutieren. Gerade im Bereich des beschleunigten Verfahrens nach 13 b BauGB kann die Schaffung von Baurecht schneller erfolgen. Nichtsdestotrotz muss ein Zeitraum von wenigstens anderthalb bis zwei Jahren bis zum Satzungsbeschluss angesetzt werden. Das Wort urban zieht große Kreise. Welche erleichterung hat diese einführung aus Ihrer sicht gebracht? Deutlich vereinfacht wird die Möglichkeit, eine hohe Bebauungsdichte zu ermöglichen. Der Nutzungskatalog des urbanen Gebietes kommt den real existierenden Bedürfnissen der Praxis deutlich mehr entgegen als der des Mischgebietes. Ungeeignet ist allerdings das Gebiet für neue Entwicklungen außerhalb des Innenstadtbereiches. Es geht hier vorrangig um Nachverdichtungen im innerstädtischen Bereich, gerade dort gibt es in Leipzig nach meiner Auffassung sehr viele Möglichkeiten, mehr Wohnraum zu schaffen. Zukunftsfähige Quartiere sollen zeitnah entstehen. Zeitnah wird im Duden wie folgt deiniert: so, dass es für die gegenwart wichtig und von bedeutung ist. Aber ziehen sich nicht viele Projekte in die Länge? Das Wort zeitnah ist im behördlichen Sinn zu relativieren. Es ist festzustellen, dass gerade in Städten wie Leipzig ein massiver Anstieg der Projektentwicklungen zu verzeichnen ist. Bedingt dadurch haben die kommunen einen großen rückstand bei der Bearbeitung, auch wegen fehlender Fachkräfte in den jeweiligen Fachämtern. Es ist sehr auffällig, dass das beschleunigte Verfahren nach 13 b BauGB leider nicht in der praktischen Umsetzung so schnell abläuft, wie es ursprünglich angedacht bzw. beabsichtigt war. Die entsprechende Straffung der innerbehördlichen Entscheidungsprozesse und die Zusammenführung der entsprechenden Ergebnisse der Fachbehörden erfolgt teilweise sehr schleppend. Für sehr sinnvoll erachte ich regelmäßige Sitzungen mit der Amtsleitung sowie den beteiligten Fachbehörden, um die jeweiligen Aufgaben sowie deren Abarbeitung innerhalb klar deinierter Zeiträume zielführend und strukturiert zu besprechen. Flexibler, bedarfsgerechter und letztendlich bezahlbarer bau war die Prämisse der Novelle. Wird dieses Ziel mit der baugb-novelle erreicht? Das zu beurteilen, ist verfrüht, die Novelle gibt es erst seit Mai 217. Es ist immer ein Leichtes, neu geschaffene Gesetze und Verordnungen zu kritisieren. Wichtiger ist, dass damit konstruktiv umgegangen wird. Optimierungsmöglichkeiten kann man im hinblick auf die Baurechtschaffung im Bereich des 34 BauGB sehen. Die Einbeziehung von Außenbereichslächen betrifft gerade solche Bereiche nicht, sie ist immer noch der Bauleitplanung und damit einem deutlich langsameren Prozess vorbehalten. hier sollten perspektivisch bessere Möglichkeiten für die kommunen geschaffen werden, schneller Baurecht und damit mehr Wohnraum schaffen zu können. Investoren müssen sich immer öfter den Vorwurf gefallen lassen, dass sie zu renditeorientiert sind. Welchen Konlikten sind Projektentwickler aus Ihrer sicht derzeit ausgesetzt? Diese Frage ist etwas zu vielschichtig, um sie kurz zu beantworten. Lassen Sie mich es so formulieren: Leider gibt es zu viele Grundstücke, die immer wieder weiterverkauft und weitervermarktet werden, um einen bestmöglichen Verkaufspreis zu erzielen. Damit wird der Ankauf immer teurer, was ich als erstes Problem sehen würde. Zudem sehen sich Projektentwickler sowie Investoren, die schnellstmöglich etwas umsetzen wollen, häuig mit viel und langsamer Bürokratie konfrontiert. Ohne ein funktionierendes Netzwerk und eine kooperative wie koordinierte handlungsweise Schulter an Schulter mit der kommune sind im Bereich der Bauleitplanung Projekte nur schwerfällig, mitunter gar nicht umsetzbar. Und: Jeder Projektentwickler muss letztendlich renditeorientiert arbeiten, daran wird sich nichts ändern. Das beschleunigte Verfahren nach 13 b baugb sehen viele als einen wichtigen ersten Ansatz zur schaffung von mehr Wohnraum innerhalb kurzer Zeit. Welche praktischen erfahrungen haben sie damit? Wir begleiten seit Jahren Projekte, auch im Bereich des 13 b BauGB. Allerdings ist das Wort beschleunigt dabei zu relativieren, denn selbst solche Verfahren dauern manchmal sogar zwei bis drei Jahre bis zum Satzungsbeschluss als Grundlage des jeweiligen Baurechtes. Diese Länge kann nicht der Wille des Gesetzgebers sein. Wir verstehen uns hinsichtlich dieser Problematik als Berater und Wegbereiter, indem wir versuchen, unsere Möglichkeiten und Erfahrungen bei einer problemlösenden kommunikation mit einzubringen, außer der jeweiligen rechtlichen Expertise, um die wir von den jeweiligen Investoren oder kommunen gebeten werden. eine vorläuige Regelung besagt, dass das Verfahren zur Aufstellung eines entsprechenden b-plans zur einbeziehung von Außenbereichslächen bis zum förmlich eingeleitet werden muss und der satzungsbeschluss bis zum zu fassen ist. gilt hier: gut gedacht, aber schlecht gemacht? Nach meiner Auffassung ist dieser Zeitraum zu kurz bemessen. Man darf dabei allerdings nicht vergessen, dass es sich um eine Ausnahmeregelung und keinen regelfall handelt. Grundsätzlich steht diese regelung im Widerspruch zum Grundsatz Innenentwicklung vor Außenentwicklung. Man beindet sich im Spannungsfeld zwischen dem Wunsch nach Schaffung von mehr Wohnraum und einer schnelleren Verfahrensdauer, andererseits aber auch der Gefahr der Überplanung und möglichen Zersiedlung. Grundsätzlich ist die regelung zu begrüßen. Marktbericht

10 WoHNeIgeNTuM Die Anzahl neugebauter Eigentumswohnungen ist im Stadtbezirk relativ gering. Allerdings wurden im großen Umfang Bestandsobjekte (revitalisierte kasernenareale) saniert, was sich in hohen Verkaufszahlen für Eigentumswohnungen widerspiegelt. 215/16 wurden 458 sanierte Wohnungen verkauft, der Großteil mit Stellplatz. In die Auswertung sind nur die Wohnungen ohne Stellplatz eingelossen, um die Vergleichbarkeit zu anderen Stadtbezirken herstellen zu können. Beim sanierter Eigentumswohnungen stiegen die Preise von 214 bis 216 um 14, Prozent. 216 konnten im Durchschnitt Euro/m² erzielt werden. Beim waren die kauffälle sehr gering (nur sieben in Möckern), weshalb der erzielte Durchschnittswert von Euro/m² vorsichtig zu interpretieren ist. Beim sanierter Wohnungen ist von 214 zu 216 ein leichter Preisrückgang zu verzeichnen. Wurden 214 im Durchschnitt 1.86 Euro/m² erzielt, waren es 215 nur noch 929 Euro/m² und 216 dann 1.63 Euro/m². Beim neuer Wohnungen gab es 215 gegenüber 214 ebenfalls einen leichten rückgang. Allerdings stiegen die Preise 216 wieder an. Sie lagen im Durchschnitt bei Euro/m², was einem Anstieg um 21,2 Prozent entspricht Möckern Nordwest Wahren Lützschena-Stahmeln Lindenthal abb. 5: WOhNEIGENTUM Wahren (4 Verkaufsfälle) Nordwest Möckern Lützschena-Stahmeln (2 Verkaufsfälle) Lindenthal abb. 6: WOhNEIGENTUM 216 Wohneigentum (mit Stellplatz) Wohneigentum abb. 7: kaufpreise Eigentumswohnungen PISA IMMOBILIENMANAGEMENT

11 abb. 8: WOhNEIGENTUM Durchschnittliche kaufpreise Eigentumswohnungen INVesTMeNT Investoren inden im Nordwesten der Stadt vergleichsweise moderate Preise vor. Der Stadtbezirk proitiert von der wirtschaftlichen Entwicklung im Norden der Stadt und dem ungebrochenen Zuzug. Objekte am Stadtrand rücken so in den Fokus der Investoren. Sanierte Mehrfamilienhäuser wurden 216 zwischen 437 Euro/m² (Möckern) und 1.51 Euro/m² (Wahren) veräußert. Damit ergibt sich ein durchschnittlicher Verkaufspreis von 975 Euro/m² im Stadtbezirk. Insgesamt fanden Datenquelle: Gutachterausschuss Leipzig, Grundstücksmarktbericht sanierte Mehrfamilienhäuser einen neuen Besitzer, davon 12 in Möckern und sechs in Wahren. Die Zahl der verkauften unsanierten Mehrfamilienhäuser iel noch etwas geringer aus. Von den elf verkauften häusern lagen sechs in Möckern, drei in Wahren und zwei in Lindenthal. Tendenziell wurden in Wahren leicht höhere Preise als in den Nachbarortsteilen erzielt. Bei einem Mittelwert von 546 Euro/m² wurden hier unsanierte Mehrfamilienhäuser für bis zu 742 Euro/m² verkauft. In Möckern lagen die Preise im Mittelwert bei 499 Euro/m² und im Maximum bei 692 Euro/m² Wahren Nordwest Möckern Lützschena-Stahmeln Lindenthal abb. 9: INVESTMENT Mehrfamilienhaus saniert Lindenthal Nordwest Möckern Wahren Lützschena-Stahmeln abb. 1: INVESTMENT Mehrfamilienhaus unsaniert 216 Marktbericht

12 stadtbezirk ost HoHes PoTeNZIAL FÜR INVesToReN MIeTe Der Stadtbezirk Ost bildet zum Teil die östliche Stadtgrenze Leipzigs. Dies betrifft die Ortsteile heiterblick, Engelsdorf und Althen-kleinpösna. Aufgrund seiner randlage ist auch dieser Bezirk in Bezug auf seine Wohnstruktur sehr heterogen. Seine Ortsteile sind weitgehend ländlich geprägt und verfügen über einen hohen Anteil von Einfamilienhaussiedlungen. Die Angebote von Mietwohnungen für den Erstbezug nach oder sind wegen der geringen Datenlage für einige Ortsteile nicht auswertbar (siehe Abbildung 2). Bei den Angebotsmieten für Bestandswohnungen liegen im Jahr 216 für den Ortsteil Baalsdorf nur fünf Datensätze, für Althen-kleinpösna nur 39 Datensätze vor. Die Angebotsmieten im Bestand haben sich im Stadtbezirk Ost von 214 bis 216 von durchschnittlich 4,92 Euro/m² auf 5,55 Euro/m² erhöht, was einem Anstieg um 12,8 Prozent entspricht. Die Mietpreise liegen im Jahr 216 bei drei Viertel der angebotenen Bestandswohnungen unter 6,32 Euro/m². Im Erstbezug war ein Preisanstieg von 214 (5,63 Euro/m²) zu 215 (6,8 Euro/m²) zu verzeichnen. Der Anstieg zu 216 war jedoch maßgeblich geringer (7,1 Euro/m²). Im Vergleich zu anderen Ortsteilen fällt die Preisdifferenzierung bei den angebotenen Wohnungen im Erstbezug eher gering aus. So bewegen sich 2, Prozent der teuersten Wohnangebote zwischen 7,6 Euro/m² und 8,5 Euro/m². Beim Erstbezug liegen drei Viertel der angebotenen Wohnungen unter einem Mietpreis von 7,61 Euro/m². In der Abbildung 4 wird deutlich, dass sich die Mietwohnungsangebote im Stadtbezirk im Vergleich zu allen Angeboten der Stadt Leipzig im unteren Bereich bewegen. Sie sind meist preiswerter und kleiner. Die mittlere Wohnungsgröße beträgt 65,86 m² (Stadt Leipzig: 69,44 m²) und der mittlere Mietpreis 6,1 Euro/m² (Stadt Leipzig: 6,6 Euro/m²). Daten und Fakten zum Stadtbezirk Ost Leipzig 215 / Anteil Einwohner (hauptwohnsitz) / 14, % Haushalte / 13,9 % Wanderungssaldo je 1. Einwohner 39,3 49,3 3,2 Haushalts-Nettoeinkommen (Median in Euro/Monat auf Basis der kommunalen Bürgerumfrage 215) k. A euro euro Median Miete Erstbezug 216 7,1 Median Miete Bestand 216 5,55 Quelle: Stadt Leipzig: Ortsteilkatalog 216 Ost 1 Althen-Kleinpösna 2 baalsdorf 3 Mölkau 4 Anger-Crottendorf 5 Neustadt-Neuschönefeld 6 Volkmarsdorf 7 sellerhausen-stünz 8 Paunsdorf 9 Heiterblick 1 engelsdorf ERläutERungEn Zu DEn abbildungen 1 3 Anzahl der ausgewerteten Datensätze 2 % der nächst teuren Wohnangebote 25 % der Wohnangebote unmittelbar über dem Median Median 25 % der Wohnangebote unmittelbar unter dem Median 2 % der nächst preiswerteren Wohnangebote nicht dargestellt 5% der teuersten und preiswertesten Wohnangebote 44 PISA IMMOBILIENMANAGEMENT

13 WoHNeIgeNTuM Im Stadtbezirk liegt für den Zeitraum von 214 bis 216 nur ein Verkaufsfall für den für das Jahr 216 vor, bei dem Euro/m² erzielt wurden. Beim sanierter Eigentumswohnungen ist ein kontinuierlicher Preisanstieg von Euro/m² im Jahr 214 auf Euro/m² im Jahr 216 zu verzeichnen, was einem Preisanstieg um 26, Prozent entspricht. Beim neuer Wohnungen wurden 216 im Durchschnitt Euro/m² erzielt, was gegenüber 214 einen Preisanstieg um 17, Prozent bedeutet. Beim sanierter Wohnungen konnten 216 nur 971 Euro/m² erzielt werden, was im Preisniveau weit unter den anderen Stadtbezirken (mit Ausnahme des Stadtbezirkes Nordost) liegt, jedoch einem Anstieg von 3, Prozent gegenüber dem Jahr 214 entspricht. Diese Preisentwicklung verdeutlicht, dass dieser investorenseitig bisher wenig beachtete Stadtbezirk infolge der positiven gesamtstädtischen Entwicklung zunehmend nachgefragt wird Engelsdorf (1 Verkaufsfall) Ost Volkmarsdorf Sellerhausen- Stünz Paunsdorf Mölkau Angercrottendorf Neustadt- Neuschönefeld heiterblick Baalsdorf Althenkleinpösna abb. 5: WOhNEIGENTUM Volkmarsdorf Ost Sellerhausen- Stünz Paunsdorf Mölkau (1 Verkaufsfall) (1 Verkaufsfall) Neustadt- Neuschönefeld Angercrottendorf heiterblick Engelsdorf Baalsdorf Althenkleinpösna abb. 6: WOhNEIGENTUM Wohneigentum (mit Stellplatz) Wohneigentum abb. 7: kaufpreise Eigentumswohnungen PISA IMMOBILIENMANAGEMENT

14 abb. 8: WOhNEIGENTUM Durchschnittliche kaufpreise Eigentumswohnungen INVesTMeNT Der Stadtbezirk Süd ist für Investoren nach wie vor attraktiv. Dabei fällt auch 216 die Südvorstadt besonders auf. Von den 27 verkauften sanierten Mehrfamilienhäusern des Stadtbezirkes fanden 13 und damit fast die hälfte der kauffälle in diesem Ortsteil statt. In der Südvorstadt wurden zugleich die höchsten kaufpreise des Stadtbezirkes registriert. Sie erreichten im Mittelwert Euro/m² und stiegen im Maximum bis auf Euro/m². Überdurchschnittliche Preise Datenquelle: Gutachterausschuss Leipzig, Grundstücksmarktbericht ergaben sich auch in connewitz mit einem Mittelwert von Euro/m² und Euro/m² im Maximum. Unter dem Mittelwert des Stadtbezirkes (1.31 Euro/m²) liegen die Ortsteile Marienbrunn (1.25 Euro/m²) und Dölitz-Dösen (968 Euro/m²). Im Stadtbezirk Süd konnten 216 mangels Angebot nur drei unsanierte Mehrfamilienhäuser verkauft werden. Der höchste Preis wurde auch hier in der Südvorstadt erzielt mit Euro/m², gefolgt von connewitz mit 94 Euro/m² und Dölitz-Dösen mit 853 Euro/m² Dölitz-Dösen Marienbrunn Süd connewitz Südvorstadt Lößnig abb. 9: INVESTMENT Mehrfamilienhaus saniert Dölitz-Dösen (1 Verkaufsfall) connewitz (1 Verkaufsfall) Süd Südvorstadt (1 Verkaufsfall) Marienbrunn Lößnig abb. 1: INVESTMENT Mehrfamilienhaus unsaniert 216 Marktbericht

15 abb. 8: WOhNEIGENTUM Durchschnittliche kaufpreise Eigentumswohnungen INVesTMeNT Im Investmentbereich unterscheiden sich die kaufpreise für Mehrfamilienhäuser in den einzelnen Ortsteilen des Stadtbezirkes Südwest stark (Abb. 9 und 1). Besonders hohe Preise ließen sich 216 in Schleußig für sanierte Mehrfamilienhäuser (26 kauffälle) mit maximal Euro/m² und Euro/m² im Durchschnitt erzielen. Diese Preise werden nur von städtischen Zentrumslagen getoppt. In den anderen Ortsteilen pendeln sich die Preise im Mittel leicht unter dem Datenquelle: Gutachterausschuss Leipzig, Grundstücksmarktbericht städtischen Durchschnitt von 1.23 Euro/m² ein und liegen bei 1.12 Euro/m² (Großzschocher), Euro/m² (Plagwitz) und Euro/m² (kleinzschocher). In knautkleeberg-knauthain wechselte nur ein saniertes Wohngebäude für Euro/m² den Besitzer. Die Preise für unsanierte Mehrfamilienhäuser (11 kauffälle) variieren stark. Sie schwanken im Mittel zwischen 139 Euro/m² (Plagwitz) und 913 Euro/m² (knautkleeberg-knauthain). Den absolut niedrigsten Preis der Messestadt für ein unsaniertes Mehrfamilienhaus verbuchte der Ortsteil Plagwitz mit einem Preis von 65 Euro/m² Schleußig Großzschocher Plagwitz kleinzschocher Südwest knautkleebergknauthain abb. 9: INVESTMENT Mehrfamilienhaus saniert 216 (1 Verkaufsfall) hartmannsdorfknautnaundorf Plagwitz Großzschocher (1 Verkaufsfall) Schleußig Südwest kleinzschocher knautkleebergknauthain hartmannsdorfknautnaundorf abb. 1: INVESTMENT Mehrfamilienhaus unsaniert 216 Marktbericht