Geschäftsüberblick und Leistungsbilanz zum

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1 Geschäftsüberblick und Leistungsbilanz zum

2 Historie 1992 Mit der Gründung der debis Aviation Leasing GmbH legt die Daimler-Benz InterServices (debis) AG (heute Daimler Financial Services AG), eine 100 %ige Tochtergesellschaft der Daimler-Benz AG (heute Daimler AG), den Grundstein für unseren Erfolg. Das Leistungsspektrum der debis Aviation Leasing GmbH erstreckt sich neben dem konventionellen Leasinggeschäft vorrangig auf die innovative Gestaltung und Durchführung komplexer Leasingtransaktionen Die debis Aviation Leasing GmbH initiiert einen der ersten Flugzeug-Leasingfonds im Publikumsbereich in Deutschland. Finanziert wird ein Airbus A für die Deutsche Lufthansa Aktiengesellschaft. Das Investitionsvolumen dieses Beteiligungsangebotes beträgt DM (rund EUR 98 Mio.) Die neu gegründete debis Fondsmanagement GmbH, ebenfalls eine 100 %ige Tochtergesellschaft der Daimler-Benz InterServices (debis) AG, bietet die ersten Fonds zur Finanzierung von Schienenfahrzeugen, Infrastrukturprojekten und Immobilien an Im Zuge der Erweiterung der Geschäftsfelder auf Cross-Border-Leasingtransaktionen wird die debis Aviation Leasing GmbH umfirmiert in debis Financial Engineering GmbH. In diesem Jahr setzen wir drei Cross-Border-Projekte mit einem Volumen von insgesamt nahezu EUR 500 Mio. um und sind dabei als wirtschaftlicher Berater und Arrangeur für die öffentliche Hand bzw. privatwirtschaftliche Unternehmen tätig Im Zuge der weltweiten Zusammenführung der Finanzdienstleistungen wird die debis Financial Engineering GmbH umfirmiert in DaimlerChrysler Capital Services (debis) Deutschland GmbH. Die Aktivitäten der debis Fondsmanagement GmbH werden ebenfalls unter dem Dach der DaimlerChrysler Capital Services (debis) Deutschland GmbH vereint. DaimlerChrysler Capital Services startet mit einem historischen Transaktionsvolumen von rund EUR 6,3 Mrd. in das neue Jahrtausend Die DaimlerChrysler Capital Services (debis) Deutschland GmbH wird umfirmiert in DaimlerChrysler Services Structured Finance GmbH Anfang 2006 haben die börsennotierte Deutsche Immobilien Holding AG über ihre Tochtergesellschaft DIH Deutsche Immobilien Holding Beteiligungsgesellschaft mbh und die Sparkasse Bremen AG mit ihrer Tochtergesellschaft nwk nordwest Kapitalbeteiligungsgesellschaft der Sparkasse Bremen mbh die Anteile des bisherigen Gesellschafters aus dem DaimlerChrysler-Konzern übernommen Die zunächst als Deutsche Fonds Holding GmbH firmierende Gesellschaft wurde im März 2008 in eine Aktiengesellschaft umgewandelt.

3 Inhaltsverzeichnis 03 Inhaltsverzeichnis Die Deutsche Fonds Holding AG 04 Das Management 04 Auszeichnungen 05 Vorwort 06 Geschäftsentwicklung und Jahresrückblick 08 Gesamtmarkt geschlossene Fonds 08 Geschäftsentwicklung Deutsche Fonds Holding AG 10 Das Jahr 2010 im Überblick 14 Auszahlungen 14 Tilgungen 15 Zweitmarktaktivitäten 15 Das Unternehmen 16 Leistungsspektrum 16 Kunden 16 Geschäftstätigkeit 17 Gesellschaftsstruktur zum Märkte Gesamtmarkt geschlossene Fonds 24 Der deutsche Immobilieninvestmentmarkt 24 Der deutsche Büroflächenmarkt 26 Der deutsche Einzelhandelsflächenmarkt 28 Der deutsche Hotelmarkt 28 Der Markt für Schiffsinvestments 30 Marktüberblick Flugzeuge 32 Marktüberblick Fotovoltaik 34 Fondsergebnisse 2010 im Überblick 36 Einzeldarstellungen Immobilien-, Vermögensstrukturfonds und Mobilienfonds 36 Übersicht kumulierte Ergebnisse 78 Geschlossene Immobilienfonds (Core) 80 Geschlossene Immobilienfonds (Opportunity) 86 Vermögensstrukturfonds 88 Schiffsfonds 90 Medienfonds 92 Mobilienfonds 94 Immobilienleasingfonds 96 Mobilienleasingfonds 98 Flugzeugfonds 100 Bildungsfonds 102 Prüfungsbescheinigung des Wirtschaftsprüfers zur Übersicht 105 Gesellschaftsdaten vom bis Impressum 107

4 04 Die Deutsche Fonds Holding AG Die Deutsche Fonds Holding AG Die Deutsche Fonds Holding AG (DFH) initiiert, platziert und verwaltet seit 1992 geschlossene Fonds für private und institutionelle Investoren und bietet ihren Anlegern unternehmerische Beteiligungen in unterschiedlichen Anlageklassen wie Deutschland-Immobilienfonds und Vermögensstrukturfonds. Die Fonds werden als Publikums- oder Exklusivfonds gestaltet und über ausgewählte, langjährige Vertriebspartner, in erster Linie namhafte deutsche Groß-, Landes- und Privatbanken, im Markt platziert, oder sie werden als Private Placements konzipiert. Die Deutsche Fonds Holding AG wurde 1992 als debis Aviation Leasing GmbH, einer 100 %igen Tochtergesellschaft des damaligen Daimler-Benz-Konzerns (heute Daimler AG), gegründet hat die DIH Deutsche Immobilien Holding Beteiligungsgesellschaft mbh, Delmenhorst, 100 Prozent der Gesellschaftsanteile übernommen. Die Gesellschaft wurde in Deutsche Fonds Holding GmbH umfirmiert, die Umwandlung in Deutsche Fonds Holding AG erfolgte im März Das Management Tobias Börsch, Jahrgang 1965, ist Vorstand und in dieser Position verantwortlich für die Bereiche Akquisition und Konzeption Produkt, Projekt- und Fondsmanagement, Recht, Steuern, Personal und Berichtswesen der Deutschen Fonds Holding AG. Tobias Börsch war nach seinem Studium zum Dipl. Rechtspfleger (FH) und Immobilienökonom (ebs) zunächst als Rechtspfleger beim Amtsgericht Köln sowie als Projektleiter, zuletzt als Prokurist für geschlossene Immobilienfonds, Immobilienakquisition und Fondskonzeption bei der Ideenkapital AG in Düsseldorf tätig. Zwischen 2003 und 2006 war er Geschäftsführer bei der Causalis Investment Concept GmbH in Köln, einem Initiator für geschlossene Fonds. Vor seiner Tätigkeit als Vorstand bei der Deutschen Fonds Holding AG ab 2008 verantwortete er die Immobilienproduktentwicklung bei Dr. Peters in Dortmund. Michael Ruhl, Jahrgang 1970, ist Vorstand und in dieser Position verantwortlich für die Bereiche Eigenkapitalvertrieb, Marketing und Investorenbetreuung sowie Rechnungswesen/Treasury, Controlling und (IT-) Organisation der Deutschen Fonds Holding AG. Nach seiner Ausbildung zum Bankkaufmann bei der Commerzbank AG absolvierte er berufsbegleitend das Studium zum Bankbetriebswirt (Bankakademie). Von 1992 bis 1997 war Michael Ruhl als Individualkundenbetreuer für vermögende Privatkunden und Multiplikator für geschlossene Fondsprodukte und ganzheitliche Finanzplanungen bei der Commerzbank AG tätig und in dieser Zeit auch verantwortlich für den Mitaufbau einer neuen Bankfiliale. Ab 1997 war er als Senior Manager des Bereiches Equity Placement sowie ab 2006 als Mitglied der Geschäftsleitung bei der DFH tätig. Im Jahr 2008 wechselte Michael Ruhl in den Vorstand der Deutschen Fonds Holding AG.

5 Die Deutsche Fonds Holding AG 05 Auszeichnungen Bester Initiator Immobilien National Am 22. März 2011 wurde die Deutsche Fonds Holding AG mit dem diesjährigen Feri EuroRating Award für Geschlossene Beteiligungen in der Kategorie Immobilien National ausgezeichnet. Die Gesamtmarktstudie der Beteiligungsmodelle erfasst seit mehr als 15 Jahren die jährlichen Platzierungsergebnisse aller Initiatoren geschlossener Fonds und wertet diese aus. Für 2010 führt die europäische Ratingagentur Feri EuroRating Services AG als Herausgeber der Studie die DFH mit EUR 173,3 Mio. Eigenkapital als platzierungsstärksten Anbieter bei Immobilienbeteiligungen an. Feri EuroRating Services hat zudem auch in diesem Jahr gemeinsam mit dem Nachrichtensender n-tv die besten Anbieter geschlossener Beteiligungen ausgezeichnet. In acht Anlageklassen sowie drei Sonderkategorien wurden jeweils drei Fondsinitiatoren prämiert. In jeder Assetklasse erhielt der beste Anbieter den Feri EuroRating Award Als bester Initiator im Bereich Immobilien National wurde auf der Verleihung am 22. März 2011 die DFH ausgezeichnet. Damit setzte sie sich gegen 27 Mitbewerber durch. Management-Rating bestätigt hohe Qualität In ihrem Management-Rating vom März 2011 zeichnet das Analysehaus Scope Analysis GmbH die DFH mit der Note A+ aus. Die Beurteilung bescheinigt der Deutschen Fonds Holding AG damit sowohl im Gesamt-Rating als auch in der Management-Leistung eine hohe Qualität für das Immo bilien-segment. Dem Rating zufolge hat sich die Deutsche Fonds Holding AG seit der Emission ihres ersten Fonds im Jahr 1992 als starker Initiator im Markt für Geschlossene Immobilienfonds behauptet. Ausschlaggebend für die gute Bewertung waren insbesondere die ausgewiesene Branchenkompetenz, die langjährige Erfahrung im Markt für Geschlossene Fondsbeteiligungen und das hohe fachliche Know-how. Positiv hebt Scope Analysis zudem die hochwertige Organisations- und Vertriebsstruktur sowie die klare Produkt- und Objektstrategie hervor. Auch die Informationsqualität wird als außergewöhnlich hoch bezeichnet. A+ für hohe Qualität: Im Mittelpunkt des Management Ratings von Scope Analysis stehen die Beurteilung der Unternehmensstruktur, die Kompetenz des Managements sowie die historische Performance des Initiators. Die Deutsche Fonds Holding AG ist Mitglied im VGF Verband Geschlossene Fonds. Der VGF ist die Interessenvertretung der Branche geschlossener Fonds in Deutschland und informiert Politik, Medien und Anleger aktiv und transparent über die Vermögensanlage Geschlossene Fonds. Davon profitieren sowohl Anleger als auch Anbieter geschlossener Fonds. Quelle: Die Feri EuroRating Awards sind ein Qualitätssiegel. Es erlaubt den Anlegern, diejenigen Initiatoren zu identifizieren, die 2010 besonders attraktive Fonds aufgelegt und die Herausforderungen des vergangenen Jahres am besten bewältigt haben, sagt Helmut Knepel, Vorstand von Feri EuroRating.

6 06 Vorwort Vorwort Sehr geehrte Damen, sehr geehrte Herren, am Markt der geschlossenen Beteiligungsmodelle zeichnete sich im Jahr 2010 eine spürbare Erholung ab. Insgesamt erhöhte sich das platzierte Eigenkapital gegenüber dem vorangegangenen Jahr über alle Assetklassen hinweg um knapp 14 Prozent. Einige Segmente konnten starke Zuwächse verzeichnen. Immobilienfonds gehörten im vergangenen Jahr zwar zu den Assetklassen, die gegenüber 2009 Einbußen hinnehmen mussten. Dennoch konnten sie auch dieses Mal wieder ihre führende Position behaupten. Bemerkenswert war dabei insbesondere das starke relative Wachstum der in Deutschland investierenden Fonds. Gründe für die rückläufigen Zahlen beim platzierten Eigenkapital von Immobilienfonds sind zum einen das schwächelnde Geschäft mit Auslandsimmobilien, zum anderen auch die sinkenden Renditen am Immobilienmarkt. Der allgemeine Trend machte sich auch bei der DFH bemerkbar. Konnten noch im Vorjahr 84 Prozent aller laufenden und liquidierten Fonds die prognostizierten Auszahlungen erfüllen, waren es 2010 noch 83 Prozent. Sämtliche Zinsund Tilgungsleistungen aller Beteiligungen wurden 2010 prognosegemäß geleistet brachte die DFH sechs neue Fonds an den Markt. Mit dem Beteiligungsangebot 91 DFH Vermögensstrukturfonds Concentio 2010/2011 hat das Unternehmen einen weiteren Vermögensstrukturfonds aufgelegt. Seit Mitte 2010 bietet die DFH ergänzend dazu mit dem Beteiligungsangebot 92 DFH Ansparplan Concentio auch ein Ansparplan-Konzept für Investitionen in die DFH-Vermögensstrukturfonds an. Die Concentio-Reihe wird auch künftig fortgesetzt: Im September 2011 ging das Beteiligungsangebot 99 DFH Vermögensstrukturfonds Substantio in den Vertrieb. Im Bereich der Immobilienfonds gab es 2010 vier Neuemissionen: Das Beteiligungsangebot 89 DFH Immobilienfonds Bürogebäude Kö, Düsseldorf wurde im Januar aufgelegt und konnte noch im Jahr 2010 voll platziert werden. Auch das Beteiligungsangebot 96 DFH Immobilienfonds Börse/Landesjustizministerium Stuttgart, das die DFH im Oktober 2010 auf den Markt brachte, war bereits im Februar 2011 vollplatziert. Aktuell befinden sich noch die 2010 aufgelegten Fonds Beteiligungsangebot 95 DFH Immobilienfonds Bürogebäude Das Auge, Darmstadt und das Beteiligungsangebot 97 DFH Immobilienfonds Bürogebäude Fürstenhof Frankfurt am Main in Platzierung. Darüber hinaus legte die DFH 2011 das Beteiligungsangebot 98 DFH Immobilienfonds Vodafone Campus Düsseldorf auf. Der Fonds investiert in einen Gebäudekomplex, der für 20 Jahre an die Vodafone D2 GmbH vermietetet ist. Aufgrund der hohen Einnahmensicherheit für die Anleger und des langfristigen Mietvertrags konnten bis Ende August 2011 bereits rund EUR 17,5 Mio. eingeworben werden. Damit fokussiert sich die DFH auch weiterhin auf ihr Kerngeschäft: Über 90 Prozent des 2010 platzierten Eigenkapitals entfielen auf in Deutschland investierende Büro-Immobilienfonds. Insgesamt hat die DFH im Berichtsjahr rund EUR 188 Mio. Eigenkapital (davon rund EUR 173,3 Mio. im Immobilienbereich) bei ihren Anlegern eingesammelt fast viermal so viel wie das im Jahr zuvor platzierte Kapital (EUR 53,2 Mio.). Das Ergebnis bestätigt die DFH in ihrer Strategie und zeigt, dass sicherheitsorientierte geschlossene Fonds mit deutschen Büroimmobilien auch weiterhin stark am Markt nachgefragt werden. Die Leistungen der Deutschen Fonds Holding AG im Immobilienbereich wurden in diesem Jahr gleich zweifach ausgezeichnet: Im März erhielt die DFH den Feri Fund Award 2011 und setzte sich damit als bester Initiator im Bereich Immobilienfonds National gegen 27 Mitwerber durch. Zudem bescheinigte die Ratingagentur Scope Analysis der Deutschen Fonds Holding AG im März mit der Note A+ eine hohe Qualität des Managements und der Gesamtleistung im Immobilienbereich. Diese Erfolge sind nur durch das große Know-how und den hohen Einsatz unserer Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter und unseren Geschäftspartnern möglich gewesen, die zu einer soliden Teamleistung beigetragen haben. Wir möchten uns daher ganz herzlich und ausdrücklich bei jedem Einzelnen bedanken. Aber auch Ihnen, liebe Anleger, danken wir gleichermaßen für das Vertrauen, das Sie uns seit der Gründung unseres Hauses vor über 18 Jahren entgegenbringen. Unser Anspruch ist es, für Sie auch in Zukunft sicherheitsorientierte Beteiligungen zu konzipieren und diese über die komplette Laufzeit zu Ihrer Zufriedenheit zu betreuen. Die vorliegende Leistungsbilanz bietet Ihnen einen Überblick über unsere bisher erbrachten Leistungen, unsere Geschäftsstrategie und unsere Erfahrung. Wie bereits in den Vorjahren basiert die Darstellung unserer Ergebnisse auf den Richtlinien und Vorgaben des VGF Verband für geschlossene Fonds. Stuttgart, 27. September 2011 Deutsche Fonds Holding AG Tobias Börsch (Vorstand) Michael Ruhl (Vorstand)

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8 08 Geschäftsentwicklung und Jahresrückblick Geschäftsentwicklung und Jahresrückblick Gesamtmarkt geschlossene Fonds Im Jahr 2010 erlebte die deutsche Wirtschaft einen starken Wachstumsschub. Der Aufschwung machte sich auch am Markt für geschlossene Beteiligungsmodelle bemerkbar: Hier wurden nach zwei Jahren rückläufiger Platzierungszahlen wieder steigende Volumina verzeichnet. Immobilienfonds: Trotz Rückgang stärkste Assetklasse Wie schon im vorangegangenen Jahr waren Immobilienfonds auch 2010 wieder die mit Abstand gefragteste Assetklasse. Erwartungsgemäß konnte jedoch hier das hohe Niveau des Jahres 2009 im abgelaufenen Geschäftsjahr 2010 nicht erreicht werden. Das Platzierungsvolumen ging gegenüber 2009 um knapp neun Prozent auf EUR 2,3 Mrd. zurück. Damit verringerte sich der Marktanteil auf 37 Prozent, womit Immobilienfonds 2010 nach wie vor das platzierungsstärkste Segment waren. Innerhalb der Immo bilienfonds bauten die Deutschlandfonds ihren Marktanteil 2010 stark aus. Lag ihr Anteil 2009 noch bei 38 Prozent, flossen ihnen 2010 rund 67 Prozent des platzierten Eigenkapitals zu. Besonders New-Energy-Fonds konnten im Jahr 2010 profitieren: Ihr Marktanteil hat sich im Vergleich zum Vorjahr auf 14,8 Prozent verdoppelt. Ihre Position ausgebaut haben auch Spezialitätenfonds, die ihren Marktanteil auf 15 Prozent gesteigert haben. Auch Flugzeugfonds konnten mit 8,5 Prozent ihren respektablen Anteil aus dem Vorjahr leicht erhöhen. Deutschland-Immobilienfonds bauen ihren Marktanteil aus Platziertes Eigenkapital geschlossener Immobilienfonds 2010 nach Regionen: Anteil am Gesamtmarkt der Immo bilienfonds (EUR 2,3 Mrd.) Europa (ohne Deutschland) 24 % USA 2 % Asien 3 % Arabien und Afrika 1 % Australien und Ozeanien 2 % Sonstiges Ausland 1 % Deutschland 67 % Quelle: Feri EuroRating Services AG: Gesamtmarktstudie der Beteiligungsmodelle 2011

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10 10 Geschäftsentwicklung und Jahresrückblick Geschäftsentwicklung Deutsche Fonds Holding AG Im Laufe des Jahres 2010 hat die Deutsche Fonds Holding mit Beteiligungsangeboten, die in deutsche Immobilien in Stuttgart, Frankfurt am Main und Darmstadt investieren, ihr Kerngeschäft weiter ausgebaut. Auf Deutschland-Büro-Immobilienfonds entfielen rund 92 Prozent des 2010 platzierten Eigenkapitals. Knapp sieben Prozent brachten Vermögensstrukturfonds ein. Bereits im ersten Halbjahr 2010 wurden rund EUR 96,3 Mio. erfolgreich am Markt umgesetzt. Insgesamt hat die DFH im Berichtsjahr mit sechs Fonds rund EUR 188 Mio. bei ihren Anlegern eingesammelt fast viermal so viel wie das im Jahr zuvor durch vier Fonds platzierte Kapital (EUR 53,2 Mio.). Das Ergebnis zeigt, dass sicherheitsorientierte geschlossene Fonds mit deutschen Büro-Immobilien auch weiterhin stark am Markt nachgefragt werden. Kumuliert bis zum wurden insgesamt 93 Transaktionen mit einem Gesamtvolumen von über EUR 12 Mrd. am Markt emittiert. Erfahrung zahlt sich aus Das Beteiligungsangebot 89 DFH Immobilienfonds Bürogebäude Kö, Düsseldorf, ging im Januar 2010 in den Vertrieb. Das Investitionsobjekt ist zentral in der Düsseldorfer Königsallee gelegen und langfristig bis 2020 fast komplett an die Commerzbank vermietet. Die konservative Fondskalkulation hat die Anleger überzeugt: Im Berichtsjahr konnte der Fonds voll platziert werden. Die Auszahlungen für das Geschäftsjahr 2010 wurden prognosegemäß erwirtschaftet. Die DFH hat zudem im Oktober 2010 das Beteiligungsangebot 96 DFH Immobilienfonds Börse/Landesjustizministerium Stuttgart auf den Markt gebracht. Bereits im Februar 2011 war der Fonds vollplatziert. Es wurden EUR 38,5 Mio. bei über 950 Anlegern eingesammelt. Das Gesamtinvestitionsvolumen beträgt EUR 60,4 Mio. Investitionsobjekt ist ein Gebäudekomplex bestehend aus drei Büroimmobilien und einem Wohnhaus in der Stuttgarter Innenstadt. Hauptmieter sind die Gruppe Börse Stuttgart und das Land Baden-Württemberg, welches dort das Finanz- und Landesarbeitsgericht unterhält. Hingegen hatten sich bei dem 2009 aufgelegten Bildungsfonds Beteiligungsangebots 94 DFH Bildungsinitiative zum Stichtag noch keine Anleger beteiligt. Bis dato war auch die Investitionsphase noch nicht abgeschlossen. Das Beteiligungsangebot wurde daraufhin zum Jahresende 2010 vom Markt genommen. Das Kerngeschäft im Fokus: Deutsche Büroimmobilien, Im März 2010 legte die Deutsche Fonds Holding das Beteiligungsangebot 95 DFH Immobilienfonds Bürogebäude Das Auge, Darmstadt, auf. Damit können sich Anleger an einer siebengeschossigen Büroimmobilie sowie einem Parkhaus im Technologie Zentrum (TZ) Rhein Main beteiligen. Darmstadt ist ein bedeutender Wissenschaftsstandort und dürfte künftig von demografischen Wanderungsgewinnen profitieren. Nutzer des Objekts ist für rund 14 Jahre hauptsächlich T-Systems, ein Unternehmen der Deutschen Telekom AG. Das Beteiligungsangebot hat ein Gesamtinvestitionsvolumen von EUR 58,8 Mio. Von den rund EUR 32,2 Mio. Eigenkapital waren zum Redaktionsstand bereits rund 60 Prozent eingeworben. Single-Tenant-Strategie, Ebenfalls in der Platzierung befindet sich das Beteiligungsangebot 97 DFH Immobilienfonds Bürogebäude Fürstenhof Frankfurt am Main, dessen Vertrieb im November 2010 startete. Investitionsobjekt ist ein zentral im Bankenviertel in Frankfurt am Main gelegenes Bürogebäude, das bis 2020 langfristig fast vollständig an die Commerzbank AG vermietet ist. Zum Redaktionsstand haben sich Anleger mit einem Eigenkapital in Höhe von EUR 83,4 Mio. beteiligt. Das geplante Eigenkapital von EUR 99,3 Mio. inklusive Agio wird daher am Ende der Platzierungsphase, zum , voraussichtlich erreicht. Der Eigentumsübergang der Fondsimmobilie ist zum erfolgt.

11 Geschäftsentwicklung und Jahresrückblick 11 langlaufende Mietverträge Im dritten Quartal 2011 startete die Deutsche Fonds Holding das Beteiligungsangebot 98 DFH Immobilienfonds Vodafone Campus Düsseldorf. Der Fonds investiert in einen Gebäudekomplex, der aus einem markanten 20-geschossigen Hochhaus sowie drei weiteren Gebäuden und einem angrenzenden Parkhaus bestehen wird. Die Büroobjekte werden voraussichtlich zum übergeben. Alleiniger Mieter wird über 20 Jahre die Vodafone D2 GmbH sein. Das Gesamtinvestitionsvolumen beträgt EUR 361 Mio. Die hohe Einnahmensicherheit für die Anleger und der langfristige Mietvertrag trugen dazu bei, dass zum Redaktionsstand bereits 641 Anleger das Angebot gezeichnet haben. Vermögensstrukturfonds die erfolgreiche Reihe wird fortgesetzt Mit dem Anfang 2010 neu aufgelegten Beteiligungsangebot 91 DFH Vermögensstrukturfonds Concentio 2010/2011 setzt die DFH die im Jahr 2008 gestartete Reihe der Vermögensstrukturfonds fort. Der DFH-Vermögensstrukturfonds Concentio 2010/2011 bietet mit nur einer Beteiligung die Möglichkeit, sich an den Assetklassen Immobilien, Erneuerbare Energien, Mobilien, Private Equity und an weiteren Anlageklassen zu beteiligen. Bis zum befindet sich der Fonds noch in der Platzierung. Zum Redaktionsstand hatten sich bereits Anleger mit einer Summe von rund EUR 26,6 Mio. beteiligt. Für das Geschäftsjahr 2010 konnte der Fonds 2011 zusätzlich zu der vorgesehenen Vorzugsverzinsung von 4,00 Prozent eine Auszahlung in Höhe von 0,25 Prozent leisten und lag somit über der Prognose. Ergänzend zu dem erneut aufgelegten Angebot eines Vermögensstrukturfonds bietet die DFH seit Mitte 2010 auch ein Ansparplan-Konzept das Beteiligungsangebot 92 DFH Ansparplan Concentio an. Der Ansparfonds erlaubt eine sukzessive Investition in die DFH-Vermögensstrukturfonds der Concentio-Reihe. Beginnend mit einer Einmalzahlung kann über eine rund zehnjährige Ansparphase quartalsweise mit Beträgen ab EUR 300 in Vermögensstrukturfonds der DFH investiert werden. Das von 81 Anlegern gezeichnete Eigenkapital betrug zum Redaktionsstand rund EUR 1,4 Mio. Darüber hinaus hat die DFH mit dem Beteiligungsangebot 99 DFH Vermögensstrukturfonds Substantio einen weiteren Vermögensstrukturfonds aufgelegt, der im September 2011 in den Vertrieb ging.

12 12 Geschäftsentwicklung und Jahresrückblick Historisches Transaktionsvolumen (in Mio. EUR) Immobilienfonds Mobilienfonds (Flugzeuge, Schiffe, Schienenfahrzeuge) Spezialitäten (Immobilienleasing-, Mobilienleasing-, Medienfonds) Vermögensstrukturfonds/Ansparplan Private Placements Cross-Border-Leasingtransaktionen Eigenkapital (in Mio. EUR) Immobilienfonds Mobilienfonds (Flugzeuge, Schiffe, Schienenfahrzeuge) Spezialitäten (Immobilienleasing-, Mobilienleasing-, Medienfonds) Vermögensstrukturfonds/Ansparplan Private Placements Cross-Border-Leasingtransaktionen

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14 14 Geschäftsentwicklung und Jahresrückblick Das Jahr 2010 im Überblick Zum des Berichtsjahres hat die DFH 58 Publikumsfonds initiiert, davon befinden sich 27 Beteiligungen in der Bewirtschaftungs-/Investitionsphase. Den größten Anteil stellen mit 14 laufenden Fonds die Core-Immobilienfonds. Einzelheiten zu den Beteiligungsangeboten sind dem Kapitel Fondsergebnisse im Überblick zu entnehmen. Auszahlungen 83 Prozent aller laufenden und liquidierten Fonds erfüllen die Prognosen Rund 83 Prozent aller bis zum laufenden und liquidierten Fonds der DFH leisteten kumuliert die prognostizierten Auszahlungen. Die Darstellung berücksichtigt 54 Fonds. Nicht berücksichtigt wurde das vom Markt genommene Beteiligungsangebot 94 DFH Bildungsinitiative sowie die Fonds Beteiligungsangebot 96 DFH Immobilienfonds Börse/Landesjustizministerium Stuttgart, Beteiligungsangebot 97 DFH Immobilienfonds Bürogebäude Fürstenhof Frankfurt am Main und Beteiligungsangebot 92 DFH Ansparplan Concentio, für die im Berichtsjahr noch keine Auszahlungen prognostiziert waren. Folglich sind diese Fonds sowohl in der nachstehenden Grafik wie auch in den Grafiken zu den Ergebnissen der laufenden Fonds nicht berücksichtigt. Über Prognose entwickelten sich 8 Fonds. 37 Fonds leisteten ihre Auszahlungen prognosegemäß. 9 Fonds konnten die prognostizierten Werte nicht erreichen. 5 der Fonds unter Prognose konnten im Berichtsjahr eine teilweise reduzierte Auszahlung leisten. Unter den verbleibenden 4 Fonds, die nicht prognosegemäß auszahlen, sind auch 2 Mobilienfonds sowie 1 Medienfonds, die aufgrund von Änderungen in der Steuerrechtsprechung ihre Prognosen nicht mehr erfüllen können (keine dem Initiator zuzurechnende Performance-Abweichung). Kumuliert erreichen 83 Prozent aller laufenden und liquidierten Fonds die prognostizierten Auszahlungen über Prognose 8; 15 % unter Prognose 9; 17 % prognosegemäß 37; 68 %

15 Geschäftsentwicklung und Jahresrückblick Prozent aller laufenden Fonds erfüllen die Prognosen Über alle Assetklassen hinweg erfüllten oder übererfüllten rund 67 Prozent aller laufenden Fonds kumuliert bis zum die prognostizierten Auszahlungen. 3 Fonds lagen dabei über den prognostizierten Werten und 13 Fonds entwickelten sich prognosegemäß. 8 Fonds konnten den Prognosen nicht gerecht werden. Berichtsjahr 2010: 63 Prozent aller laufenden Fonds erfüllen die Prognosen Rund 63 Prozent aller laufenden Fonds zahlten wie prognostiziert oder höher aus, 37 Prozent konnten die Erwartungen nicht erfüllen. 5 der 9 Fonds unter Prognose konnten jedoch eine teilweise reduzierte Auszahlung leisten. Für 3 Fonds waren im Berichtsjahr noch keine Auszahlungen vorgesehen, sodass diese Fonds in den Grafiken zu den Ergebnissen der laufenden Fonds nicht berücksichtigt sind. Tilgungen Alle laufenden Fonds erfüllen kumuliert und im Berichtsjahr die Prognosen Sowohl kumuliert als auch im Jahr 2010 erfüllten alle laufenden Fonds aller Assetklassen ihre prognostizierten Tilgungen und Zinszahlungen. Zweitmarktaktivitäten Im Jahr 2010 wurden auf dem Zweitmarkt insgesamt 36 Verkäufe von Anteilen an DFH-Beteiligungsangeboten für rund TEUR registriert. Der durchschnittliche Zweitmarktkurs betrug für Anteile an Deutschland-Immobilienfonds 89,15 Prozent. Im Vorjahr wurde für Anteile an DFH-Deutschland-Immobilienfonds durchschnittlich 83,6 Prozent gezahlt. Kumuliert erreichen 67 Prozent aller laufenden Fonds die prognostizierten Auszahlungen prognosegemäß 13; 54 % Für 2010 erreichten 63 Prozent aller laufenden Fonds die prognostizierten Auszahlungen prognosegemäß 12; 50 % Alle laufenden Fonds erfüllten im Berichtsjahr und kumuliert die prognostizierten Tilgungen prognosegemäß; 100 % über Prognose 3; 13 % unter Prognose 8; 33 % über Prognose 3; 13 % unter Prognose 9; 37 %

16 16 Das Unternehmen Das Unternehmen Die Deutsche Fonds Holding AG (DFH) entstand 1992 als 100 %ige Tochtergesellschaft des damaligen Daimler-Benz-Konzerns hat die DIH Deutsche Immobilien Holding Beteiligungsgesellschaft mbh, Delmenhorst, 100 Prozent der Gesellschaftsanteile übernommen. Die Gesellschaft wurde zunächst in Deutsche Fonds Holding GmbH umfirmiert, die Umwandlung in Deutsche Fonds Holding AG erfolgte im März Leistungsspektrum Seit 1993 ist die DFH am Markt der geschlossenen Fonds erfolgreich aktiv. Von 1993 bis zum Bilanzstichtag wurden alleine und in Zusammenarbeit mit Partnern wie der KGAL GmbH & Co. KG, Grünwald, der Deutschen Bank AG, Frankfurt am Main, der Hannover Leasing GmbH & Co. KG, Pullach im Isartal, und der Sachsenfonds GmbH, Aschheim-Dornach, 73 Beteiligungsangebote (davon 57 Publikumsfonds und 16 Private Placements) ¹) initiiert, platziert und verwaltet. Es werden sowohl Fonds für private als auch für institutionelle Investoren entwickelt und angeboten. Das Angebot der DFH hat sich in den vergangenen Jahren gewandelt: Während früher Flugzeugfonds im Vordergrund standen, sind seit zehn Jahren Deutschland- Immobilienfonds das Kerngeschäft. In den vergangenen fünf Jahren wurden in dieser Anlageklasse 8 Beteiligungsangebote aufgelegt und platziert, 3 davon befinden sich zum in der Platzierung. Daneben werden unternehmerische Beteiligungen wie Vermögensstrukturfonds angeboten. 1) Ohne Berücksichtigung Beteiligungsangebot 94 DFH Bildungsinitiative, das zum aus dem Vertrieb genommen wurde. Kunden Insgesamt haben sich seit 1993 knapp Anleger für Fondsprodukte der DFH entschieden. Die laufende Objektverwaltung, die Verwaltung der Fonds sowie die Betreuung der 27 laufenden Fonds (Stand ) erfolgt durch langjährige Partner oder durch das Unternehmen selbst. Im Jahr 2010 haben über Anleger Fonds der Deutschen Fonds Holding AG gezeichnet. Die Kunden der Deutschen Fonds Holding AG, welche die Produkte des Unternehmens zeichnen, tun dies aus gutem Grund. Das Angebot der DFH spiegelt die Bedürfnisse der Kunden wider: Die Betreuung der Anleger prägt die gesamte Wertschöpfungskette einer Vermögensanlage bei der DFH von der Beratung über das Aufteilung der 57 Publikumsfonds nach Anlageklassen ( ) Sonstige 6 Medienfonds 2 Immobilien Deutschland 17 Flugzeuge und Schienenfahrzeuge 24 Immobilien Ausland 1 Immobilienfonds Opportunity 2 Vermögensstrukturfonds/Ansparplankonzept 4 Schiffe 1

17 Das Unternehmen 17 Management des Anlageobjektes sowie die offene Kommunikation gegenüber den Anlegern bis hin zum Verkauf des Investitionsobjektes ist das Handeln der DFH auf die Zufriedenheit der Kunden ausgerichtet. Geschäftstätigkeit Kumuliert wurden bis zum insgesamt 93 Transaktionen mit einem Volumen von über EUR 12 Mrd. emittiert. Bisher wurden 20 geschlossene Immobilienfonds mit Investitionsobjekten in Deutschland, Asien und den USA aufgelegt. Emittiert wurden in den Jahren 2008 bis 2010 außerdem drei Vermögensstrukturfonds sowie ergänzend dazu ein Ansparfonds, der in die DFH-Vermögensstrukturfonds investiert legte die DFH zudem einen Schiffsfonds, in den Jahren 1993 bis 1998 insgesamt 22 inzwischen liquidierte Flugzeugfonds, in den Jahren 1995 bis 1999 zwei Mobilienfonds, vier Mobilienleasingsowie zwei Immobilienleasingfonds auf. Der Großteil des Investitionsvolumens der Publikumsfonds resultiert mit rund EUR 1,9 Mrd. aus dem Bereich der Immobilienfonds. Zudem wurden von 1995 bis Private Placements mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von über EUR 1 Mrd. aufgelegt. Zum befanden sich mit zwei Immobilienfonds, einem Vermögensstrukturfonds sowie dem Ansparplankonzept vier Beteiligungsangebote in der Platzierungsphase. Die DFH vertreibt vornehmlich über deutsche Groß-, Landes- und Privatbanken Volksbanken 1 % Sparkassen 2 % Direktzeichner 5 % Privatbanken 5 % Sonstige 5 % Landesbanken 19 % Großbanken 63 % Vertriebspartner

18 18 Das Unternehmen Transaktionsübersicht (Stand ) ¹) Anzahl Eigenkapital Investitionsvolumen Soll Ist Soll Ist Publikumsfonds platziert (Investitionsphase abgeschlossen) davon" Geschlossene Immobilienfonds (Core) mit Investitionsobjekten in Deutschland und in den USA Geschlossene Immobilienfonds (Opportunity) mit Investitionsobjekten in Asien ²) Vermögensstrukturfonds 2 / 26 / 26 Schiffsfonds Medienfonds Mobilienfonds Immobilienleasingfonds Mobilienleasingfonds Flugzeugfonds Private Placements Cross-Border-Leasingtransaktionen Platzierte Transaktionen gesamt Publikumsfonds in Platzierung ³) 4 davon Geschlossene Immobilienfonds mit Investitionsobjekten in Deutschland Vermögensstrukturfonds ⁴) 1 / / Ansparplankonzept 1 / / Emittierte Transaktionen gesamt 93 Alle Beträge in Mio. EUR. Rundungsdifferenzen durch EDV-bedingte Auf- und Abrundungen sind möglich. Einzelheiten zu den Beteiligungsangeboten sind dem Kapitel Fondsergebnisse im Überblick zu entnehmen. 1) Ohne Berücksichtigung Beteiligungsangebot 94 DFH Bildungsinitiative, das zum aus dem Vertrieb genommenen wurde. 2) Die Beteiligungsangebote wurden zusammen mit der Sachsenfonds GmbH, Aschheim-Dornach, initiiert. Die in der Tabelle genannten Zahlen beziehen sich auf das Platzierungsvolumen der DFH (40 % bzw. 50 % des jeweiligen Gesamtinvestitionsvolumens). 3) Zum Stichtag befinden sich vier Beteiligungsangebote in der Platzierung, darunter zwei Geschlossene Immobilienfonds (Core), ein Vermögensstrukturfonds sowie das Ansparplankonzept. 4) Da die Vermögensstrukturfonds/Ansparplan konzeptionsbedingt keine Soll-Zahlen im Prospekt ausweisen, sind diese Fonds bei der Summenbildung nur in der Anzahl, nicht jedoch unter Eigenkapital und Investitionsvolumen enthalten.

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20 20 Das Unternehmen Typische Beteiligungsstruktur eines geschlossenen Fonds (unverbindliche, vereinfachte Darstellung der wesentlichen vertraglichen Strukturen) Treuhandkommanditist (GmbH) Eigenkapitalanteil (Beteiligungssumme) indirekt/direkt Anleger Beteiligungsgesellschaft (GmbH & Co. KG) Objektgesellschaft (GmbH & Co. KG) Investitionsobjekt Komplementär (GmbH)

21 Das Unternehmen 21 Geschäftsführender Kommanditist (GmbH) Anbieter Deutsche Fonds Holding AG Bank Fremdkapitalanteil zur Finanzierung des Investitionsobjektes über die Beteiligungsgesellschaft oder je nach Fondsstruktur die Objektgesellschaft Der Anleger beteiligt sich mit seinem Anteil (Beteiligungssumme) indirekt oder direkt über den Treuhandkommanditisten (Treuhänder) an der Beteiligungsgesellschaft. Die Beteiligungsgesellschaft erwirbt das Investitionsobjekt oder beteiligt sich in Abhängigkeit von der Anlageklasse bzw. der Nutzungsart an Objektgesellschaften, die wiederum Eigentümer der Investitionsobjekte sind. Die Deutsche Fonds Holding AG als Anbieter ist i. d. R. über Geschäftsbesorgungsverträge mit der Fondskonzeption, der Eigen kapital- und Finanzierungsvermittlung sowie der laufenden Verwaltung und Geschäftsführung der Beteiligungsgesellschaft beauftragt.

22 22 Das Unternehmen Deutsche Immobilien Holding AG 50 % Topas Investment GmbH 40 % DIH Deutsche Immobilien Holding Beteiligungsgesellschaft mbh 100 % Deutsche Fonds Holding AG Nordwest Industrie Finance GmbH 1) 10 % 1) Vereinfachte Darstellung. Die Gesellschaftsanteile der nwk nordwest Kapitalbeteiligungsgesellschaft der Sparkasse Bremen mbh wurden im Juni 2010 von der Nordwest Industrie Finance GmbH, Frankfurt am Main, übernommen. Gesellschaftsstruktur zum Die Deutsche Fonds Holding AG (DFH) wurde 1992 als debis Aviation Leasing Gesellschaft mit beschränkter Haftung, einer 100 %igen Tochtergesellschaft des damaligen Daimler-Benz-Konzerns (heute Daimler AG), gegründet hat die DIH Deutsche Immobilien Holding Beteiligungsgesellschaft mbh, Delmenhorst, 100 Prozent der Gesellschaftsanteile übernommen. Die Gesellschaft wurde in Deutsche Fonds Holding GmbH umfirmiert, die Umwandlung in Deutsche Fonds Holding AG erfolgte im März Deutsche Immobilien Holding Aktiengesellschaft Die Deutsche Immobilien Holding Aktiengesellschaft (DIH) ist eine bundesweit tätige Immobiliengesellschaft, in der unter einem Dach die Geschäftsfelder Projektentwicklung, Vertrieb und Immobilienverwaltung sowie die Konzeption und Platzierung von Anlageprodukten in jeweilig eigenen Beteiligungen erfolgreich verzahnt sind. Mit der Entwicklung von hochwertigem Wohnungsbau in ausgesuchten Lagen definiert die DIH ihr größtes Geschäftsfeld. Risikoaverse Projektierungen im Gewerbebau bilden einen weiteren Schwerpunkt ihrer Aktivitäten. Komplette Facility-Management- Leistungen ergänzen das Bild. Abgerundet wird es mit der Initiierung, Platzierung und Verwaltung von Anlagefonds mit interessanten Beteiligungsmöglichkeiten. Die operativen Einheiten, die einen eigenständigen Auftritt haben und bei der Deutschen Immobilien Holding AG als Beteiligungsunternehmen gebündelt werden, werden durch die Holdinggesellschaft mit finanziellen Ressourcen ausgestattet und von administrativen Aufgaben entlastet. Naturgemäß verantwortet die Deutsche Immobilien Holding AG die strategischen Vorgaben. Topas Investment GmbH Bei der Topas Investment GmbH mit Sitz in Frankfurt am Main handelt es sich um eine Beteiligungsgesellschaft für Unternehmensbeteiligungen. Nordwest Industrie Finance GmbH Bei der Nordwest Industrie Finance GmbH mit Sitz in Frankfurt am Main handelt es sich um eine Beteiligungsgesellschaft für Unternehmensbeteiligungen. Die Sparkasse Bremen AG Die Sparkasse Bremen wurde 1825 als gemeinnütziger Verein gegründet und seitdem als freie öffentliche Sparkasse in Form eines wirtschaftlichen Vereins betrieben. Seit dem 1. Januar 2004 firmiert der wirtschaftliche Verein als Finanzholding der Sparkasse in Bremen, die ihr operatives Bankgeschäft auf die nicht börsennotierte Die Sparkasse Bremen AG übertragen hat. Mit einer Bilanzsumme von über EUR 11 Mrd. und rund Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern gehört die Sparkasse Bremen zu den zehn größten deutschen Sparkassen. Quelle: Quelle:

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24 24 Märkte 2010 Märkte 2010 Gesamtmarkt geschlossene Fonds ¹, ² Der Markt für geschlossene Fonds hat Feri EuroRating Services zufolge im Jahr 2010 die Trendwende geschafft. Privatanleger investierten insgesamt EUR 6,24 Mrd. über geschlossene Beteiligungsmodelle in die verschiedensten Assetklassen. Im Vergleich zu 2009 konnten die Initiatoren damit 14 Prozent mehr Eigenkapital einsammeln. Die 370 aktiven Initiatoren hatten im vergangenen Jahr 780 geschlossene Be teiligungsmodelle in Platzierung. Die Gesamtzahl der gestatteten Fonds fiel mit 330 deutlich höher aus als im Vorjahr hatten nur 235 geschlossene Beteiligungen die Zulassung der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) erhalten. Einige Fonds wurden von neuen Emissionshäusern aufgelegt. Insgesamt 78 neue Player gab es 2010 am Markt für geschlossene Fonds in Deutschland. Die im Schnitt rund 55 Prozent Eigenkapital der Fonds sammelten die Initiatoren bei insgesamt Anlegern ein, die im Durchschnitt je rund EUR investierten. Vertrieben wurden geschlossene Fonds 2010 zu 53,5 Prozent über Banken, Sparkassen und Genossenschaftsinstitute. Sukzessive hat sich ihr Anteil am eingesammelten Eigenkapital in den vergangenen Jahren verringert entfielen noch 54,8 Prozent des Zeichnungsvolumens auf sie. In den Jahren 2008 bis 2006 lag ihr Anteil am Vertrieb sogar oberhalb von 60 Prozent. Hingegen haben die Sparkassen ihren Anteil am Zeichnungsvolumen 2010 auf 19 Prozent erhöht. Auch die freien Vertriebe gewinnen an Bedeutung: Ihr Marktanteil erhöhte sich auf 28,6 Prozent. Die Nachfrage nach sicherheitsorientierten, klar strukturierten Produkten mit stabilen Cashflows habe Feri zufolge geschlossene Immobilienfonds mit inländischen Investitionszielen im vergangenen Jahr zum Erfolg verholfen. Sie konnten ihren Marktanteil von 17,5 Prozent im Jahr 2009 auf ca. 24 Prozent im Jahr 2010 steigern. Rund 70 Prozent der Anlegergelder, die in geschlossene Immobilienfonds investiert wurden, flossen in Immobilienfonds mit deutschen Objekten. Während Inlands-Immobilienfonds im vergangenen Jahr rund 60 Prozent mehr Anlegergelder auf sich vereinen konnten, sammelten Immobilienfonds mit Auslandsobjekten ca. 50 Prozent weniger Eigenkapital bei Privatanlegern ein. Absolut investierten Privatanleger mehr als EUR 2,3 Mrd. über geschlossene Immobilienfonds in Wohn- und Gewerbeobjekte weltweit. Das sind 37 Prozent des insgesamt in geschlossene Fonds investierten Anlegerkapitals. Damit waren Immobilienfonds 2010 wieder die platzierungsstärkste Assetklasse. Platzierungsstärkster Initiator sowohl in der Kategorie geschlossene Inlands-Immobilienfonds aber auch bei geschlossenen Immobilienfonds insgesamt war mit EUR 173,26 Mio. die Deutsche Fonds Holding vor Marktplayern wie Hamburg Trust, MPC und REAL I.S. Im Initiatoren-Ranking nach Platzierungsergebnis bei allen Assetklassen liegt die Deutsche Fonds Holding mit EUR 188 Mio. auf Rang 6. Mit Schiffsbeteiligungen sammelten die Initiatoren im vergangenen Jahr mit EUR 747,2 Mio. 14 Prozent weniger Anlegergelder ein. Damit sank der Marktanteil dieser Produktgruppe am Gesamtmarkt der geschlossenen Fonds weiter auf 12 Prozent. Während das platzierte Eigenkapitalvolumen bei Schiffs- und auch bei Auslands- Immobilienfonds 2010 gegenüber 2009 zurückging, konnten die Initiatoren in den anderen Assetklassen mit geschlossenen Fonds teils deutlich mehr Anlegergelder einsammeln: Das mit New-Energy-Fonds platzierte Eigenkapital hat sich gegenüber 2009 mehr als verdoppelt. Ein Plus von 40 Prozent verzeichneten Spezialitätenfonds. Bei Private-Equity-Fonds stieg das platzierte Eigenkapital um 34 Prozent, bei Flugzeugfonds, Lebensversicherungsfonds, Medienund Lesingfonds um ca. 30 Prozent. 1 Feri: Markt für geschlossene Fonds schafft Trendwende, Pressemitteilung vom Feri: Gesamtmarktstudie der Beteiligungsmodelle Der deutsche Immobilieninvestmentmarkt Das abgelaufene Jahr bot für den heimischen Immobilienfinanzierungsmarkt im Vergleich zu 2009 ein erstaunlich robustes Umfeld mit günstigen Refinanzierungskonditionen für die Banken und niedrigen Margen für die Kreditnehmer, resümieren Experten des Marktbeobachters CB Richard Ellis die Bedingungen für den deutschen Immobilieninvestmentmarkt.¹ Investitionen in deutsche Immobilien verdoppelt Umfangreich konnten demzufolge private Anleger und institutionelle Investoren im vergangenen Jahr in deutsche Gewerbeimmobilien investieren. Den Statistiken von Jones Lang LaSalle, BNP Paribas Real Estate, CB Richard Ellis und DTZ zufolge haben sich die Direktinvestitionen in deutsche Immobilien 2010 gegenüber 2009 dann auch auf fast EUR 20 Mrd. etwa verdoppelt. Nach deutlicher Zurückhaltung im Jahr zuvor waren ausländische Käufer 2010 wieder verstärkt am deutschen Immobilieninvestmentmarkt aktiv. Zwar bestimmten den Marktbeobachtern zufolge Einzeldeals bis EUR 50 Mio. das Marktgeschehen, doch Transaktionen über EUR 100 Mio. trugen maßgeblich zum Investitionsvolumen bei und erhöhten im letzten Quartal des Jahres das Gesamtinvestitionsvolumen nochmal deutlich. Im Einzelhandelssegment waren wieder verstärkt Portfoliotransaktionen zu sehen. Handels- und Büroimmobilien waren 2010 mit einem Anteil von ca. 80 Prozent am Investitionsvolumen erneut die gefragtesten Nutzungsarten. Die übrigen rund EUR 16 Mrd. entfielen auf Industrie- und Logistikobjekte, Hotel-, Freizeit-, Sozial- und gemischt genutzte Immobilien.², ³, ⁴, ⁵

25 Märkte Privatanleger setzten 2010 auf Immobilienfonds mit deutschen Objekten Marktanteile geschlossener Fonds, 2010 nach platziertem Eigenkapital Sonstige 15,0 % Immobilien Deutschland 24,7 % Private Equity 9,9 % New-Energy-Fonds 14,8 % Immobilien Ausland 12,2 % Flugzeuge 8,5 % Schiffe 12,0 % Lebensversicherungs-Fonds 2,7 % Medien- und Leasingfonds 0,2 % Quelle: Feri EuroRating Services AG Nachfrage trieb Preise und drückte Renditen Die gestiegene Nachfrage nach deutschen Immobilien spiegelte sich in der Preisentwicklung wider. Vor allem der starke Wettbewerb um die nach wie vor gefragten Core-Objekte ließ die Preise steigen. In der Konsequenz sank das Renditeniveau in allen Sektoren. Nach Angaben des Immobilienberaters DTZ sind die Bruttoanfangsrenditen auf dem deutschen Gewerbeimmobilienmarkt 2010 erstmals seit Beginn der Finanz- und Wirtschaftskrise wieder gesunken und haben etwa das Niveau von 2008 erreicht. Bei Büro- und Handelsimmobilien stellten die Experten eine Annäherung der Spitzenrenditen fest. Sie reduzierten sich im Jahresverlauf bei Büroobjekten um insgesamt 36 Basispunkte auf durchschnittlich 5 Prozent. Im Einzelhandelssegment sanken sie bei Shopping Centern um 5 Basispunkte auf 5,25 Prozent und bei Fachmarktzentren um 50 Basispunkte auf 6,00 Prozent.³, ⁶ Die Marktbeobachter gehen davon aus, dass die Renditen sich langsam ihrem Tiefpunkt annähern. Investoren würden wegen der Produktknappheit im Core-Segment ihre Risiko-Rendite-Einstellung nach oben und damit ihren Investitionsfokus hin zu Value-add-Objekten verschieben. Infolge dieser Objekt-Refokussierung rechnen die Experten mit steigenden Immobilieninvestitionen, die 2010 nicht eintrafen, da das Angebot an Core-Produkten in 1A-Lagen begrenzt war.³, ⁴ Deutschland ist attraktiver Immobilienmarkt Marktanalysten attestieren deutschen Gewerbeimmobilien die höchste Attraktivität in Europa. So hat DTZ alle untersuchten deutschen Märkte am Jahresende 2010 als warm oder sogar heiß klassifiziert. Das bedeutet, dass die erwarteten Erträge die risikoadjustierten Renditen übersteigen die Märkte sind mehr als 5 Prozent unterbewertet. Ursache für die positive Einstufung Deutschlands ist den Experten zufolge einerseits die im Vergleich zu Immobilieninvestitionen niedrige Verzinsung von Staatspapieren sowie andererseits das stabile Wirtschaftswachstum, die hohe Flächennachfrage und damit die guten Aussichten auf Mietsteigerungen.⁷, ⁸

26 26 Märkte 2010 In Umfragen sprechen sich auch Immobilieninvestoren für Deutschland aus: So gilt Deutschland für 90 Prozent der von Ernst & Young befragten über 100 am deutschen Immobilienmarkt aktiven Unternehmen und institutionellen Investoren auch 2011 als ein attraktiver oder sehr attraktiver Immobilieninvestmentstandort.⁹ Allein vier deutsche Städte platzieren die von PricewaterhouseCoopers und dem Urban Land Institute befragten 600 europäischen Immobilienexperten unter die Top-Ten, wenn es um die europaweiten Renditechancen von Immobilieninvestitionen geht.¹⁰ In einer Befragung von CB Richard Ellis sprechen sich 18 Prozent mehr europäische Immobilieninvestoren als noch 2009 für Deutschland als attraktivsten Markt in Europa aus.¹¹ Der deutsche Büroflächenmarkt Die robuste Arbeitsmarktentwicklung während der Finanz- und Wirtschaftskrise sowie der positive Ausblick hinsichtlich Konjunktur und Arbeitsmarkt haben das Büro immobiliensegment am stärksten erholen lassen, heißt es im Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft 2011 des Rates der Immobilienweisen. Rasanter Wirtschaftsaufschwung nach der Krise Seit dem Tiefstand im Januar 2009 verbesserte sich die Erwartungshaltung der Branche für die jeweils aktuelle Situation und die künftige Entwicklung der Konjunktur am deutschen Büroimmobilienmarkt. Der Indexwert des vom Immobilienberater King Sturge ermittelten Immobilienklima im Segment Büro hat sich zu Ende 2010 auf über 120 Punkte nahezu verfünffacht. Dies bedeutet, dass die positiven Erwartungshaltungen der befragten Marktteilnehmer überwiegen. Der Büromarktexperte im Rat der Immobilienweisen, Andreas Schulten von BulwienGesa, begründet: Die Wahrscheinlichkeit von Mietausfällen sowie höherer Leerstände habe sich seit Beginn des vergangenen Jahres sukzessive verringert.¹² Zum Jahresende 2010 war die Wirtschaftskraft Deutschlands nach Angaben des Statistischen Bundesamtes nach einem Minus von 4,7 Prozent im Jahr 2009 bereits wieder um 3,6 Prozent gestiegen so stark wie seit der deutschen Wiedervereinigung nicht mehr. Die Wirtschaftsleistung erbrachten im Jahresdurchschnitt 40,5 Mio. Erwerbstätige, womit ein neuer Höchststand erreicht wurde.¹³ Deutliche Stabilisierung an den Top- Bürostandorten Haupteinflussfaktor für die Nachfrage nach Büroflächen ist jedoch lediglich die Zahl der Bürobeschäftigten. BulwienGesa geht im Bundesgebiet von einer positiven Entwicklung aus: Die Experten beziffern den Beschäftigtenzuwachs im Bürosektor für 2010 auf 0,4 Prozent und gehen für 2011 von einem weiteren Anstieg um 0,9 Prozent aus. Dabei sei in den A-Städten mit einem stärkeren Zuwachs um 1,1 Prozent bzw. 1,6 Prozent zu rechnen, da diese besonders vom Zuzug hoch qualifizierter Arbeitnehmer profitieren.¹² Die neun wichtigsten deutschen Bürostandorte sind laut BNP Paribas Real Estate Berlin, Düsseldorf, Essen, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart. Sie erzielten 2010 einen Vermietungsumsatz von mehr als 3,1 Mio. m² Büroflächen. Die Marktbeobachter Jones Lang LaSalle und Savills registrierten in den von ihnen betrachteten sechs bzw. fünf wichtigsten deutsche Büromärkten Flächenvermietungen im Umfang von rund 2,7 Mio. m². Einig sind sich die Experten, dass es nach einem Jahresendspurt ein im langjährigen Vergleich bemerkenswertes Gesamtergebnis im ersten Jahr nach der Krise ist, das von zahlreichen großflächigen Vermietungen geprägt war. Obschon das Gesamtangebot an Büroflächen in den Top-Standorten leicht gesunken ist, erhöhte sich der Leerstand noch einmal leicht. BNP Paribas Real Estate zufolge reicht die Spanne von 4,2 Prozent in Essen bis 14,3 Prozent in Köln. Jones Lang LaSalle beziffert die Quote für die 6 wichtigsten Standorte auf 10,6 Prozent. Mit dem Fokus der Mieter auf hochwertige Büroflächen in zentralen Lagen hat sich das Angebot an modernen Flächen deutlich reduziert und war im vierten Quartal 2010 ein Anstieg der Spitzenmieten zu verzeichnen, der den Mietpreisrückgang der ersten Quartale kompensiert hat. Die Spanne der Höchstmieten reicht laut BNP Paribas Real Estate von EUR 11,50 je m² in Leipzig bis EUR 35,00 je m² in Frankfurt am Main. Die Durchschnittsmieten lagen Savills zufolge zum Jahresende 2010 in allen Märkten über den Vorjahresniveau oder erreichten dieses werde der Mietpreisanstieg Jones Lang LaSalle zufolge alle Märkte erfassen.¹⁴, ¹⁵, ¹⁶ Solide Entwicklung der regionalen Büromärkte Dem Researchanalysten der DekaBank zufolge lohnen sich jedoch nicht nur die Top-Bürostandorte Deutschlands. Zwar wiesen diese aufgrund der besseren Markttransparenz, eines diversifizierteren Dienstleistungssektors und einer umfangreicheren internationalen Klientel eine höhere Liquidität auf und böten deshalb einen leichteren Marktein- und -austritt, jedoch sei damit auch eine höhere Volatilität verbunden. Ihnen bescheinigt der Experte höhere Wertänderungsrenditen. Die regionalen Bürostandorte wiesen höhere Netto- Cashflow-Renditen auf. Die zentralen Bürolagen in den regionalen Immobilienoberzentren brächten niedrigere Leerstände und positive Mietentwicklung bei geringerer Volatilität.¹⁷ Im Durchschnitt sind die Büromieten in den zwölf von DG HYP betrachteten regionalen Oberzentren Augsburg, Bremen, Darmstadt, Dresden, Hannover, Karlsruhe, Köln, Leipzig, Mannheim, Mainz, Münster und Nürnberg während der jüngsten Krise nicht gesunken wird wie 2010 ein Mietanstieg von bis zu 1 Prozent erwartet. Das im Vergleich niedrigere Leerstandsniveau ist entgegen dem Trend gesunken und soll sich weiter auf nur noch knapp über 7 Prozent reduzieren.¹⁸