Landesverband West informiert...

Transkript

1 Landesverband West informiert... Informationen für Verwalter, Beiräte, Wohnungseigentümer Ausgabe Nr. 08/2008 Zusammengestellt u. teilweise kommentiert von Ingo Dittmann Der gläserne Mieter oder wann der Mieter lügen darf Vor der Vermietung von Wohnraum hat der Vermieter ein erhebliches Interesse daran, möglichst viel über seinen künftigen Mieter zu erfahren. Dem steht das Interesse des Mieters am Schutz seiner Privatsphäre gegenüber. Bei der Abwägung der beiderseitigen Interessen neigen die Gerichte zunehmend dazu, Mieter vor allzu intensiver Ausforschung durch Vermieter zu schützen. Wie bei einem Einstellungsgespräch ist auch hier zwischen zulässigen und unzulässigen Fragen zu unterscheiden. Nur wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an einer Frage hat und der Mieter diese bewusst unwahr beantwortet, kann das für ihn nachteilige Folgen haben. Zweifellos zulässig sind Fragen des Vermieters nach den wirtschaftlichen Verhältnissen des Mieters. Hierzu zählen insbesondere Angaben zum Nettoverdienst. Der Vermieter darf auch die Vorlage einer aktuellen Verdienstbescheinigung und/oder eine Selbstauskunft bei der SCHUFA verlangen. Nicht zu beanstanden sind ferner Erkundigungen nach laufenden Pfändungen oder einer vom Mieter abgegebenen eidesstattlichen Versicherung bzw. einer Insolvenz. Nachfragen des Vermieters beim Arbeitgeber oder einem früheren Vermieter sind ohne vorherige Einverständniserklärung des Mieters tabu. Erlaubt sind auch Fragen nach dem Personenstand und wohl auch nach dem Alter des Mieters. Sind bei der Vermietung besondere Personengruppen privilegiert (z. B. Bundesbedienstete, Studenten, Sozialhilfeempfänger), darf selbstverständlich auch danach gefragt werden. Damit ist das Fragerecht des Vermieters in der Regel aber erschöpft. Insbesondere sind Fragen nach bestehender Schwangerschaft, Vorstrafen, Religionszugehörigkeit, Krankheiten oder Behinderungen, Einkommen des Partners (sofern dieser nicht Vertragspartei wird) oder Grund für die Beendigung des letzten Mietverhältnisses im Regelfall unzulässig. Wird der Mieter bei der bewusst falschen Antwort einer zulässigen Frage ertappt, kann der Vermieter vor Einzug des Mieters den Vertrag wegen Irrtums oder gar arglistiger Täuschung anfechten. Ist der Mieter jedoch erst einmal in die Wohnung eingezogen, hat der Vermieter kaum noch eine Chance, das Mietverhältnis wegen der unrichtigen Angaben vorzeitig zu beenden, wenn sich der Mieter nichts zu Schulden kommen lässt, insbesondere wenn er seine Miete stets pünktlich zahlt. Hat sich der Mieter jedoch fälschlicherweise als solvent ausgegeben und zahlt er bereits nach kurzer Zeit seine Miete nicht (pünktlich), kann der Mieter u.u. fristlos

2 Wohnungseigentum AKTUELL Seite 2 kündigen und sogar Schadensersatz verlangen. Hinweis: Ungefragt muss der Mieter aber nichts von sich preisgeben. Geht der Vermieter ohne nähere Erkundigungen von der Bonität seines künftigen Mieters aus oder nimmt er ohne weiteres an, das Mieterpaar sei verheiratet, steht ihm kein Anfechtungsrecht zu. gefunden by (c) 2003 Benkelberg Verwaltungsbeiräte müssen Jahresabrechnung genau prüfen Die Beiräte müssen gemäß Paragraf 29 des Wohnungseigentümergesetzes die Gesamt- und Einzelabrechnungen auf rechnerische sowie sachliche Richtigkeit hin kontrollieren. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann zur Unterstützung des Verwalters einen aus drei Wohnungseigentümern bestehenden Verwaltungsbeirat wählen. Vorrangige Aufgabe der Beiratsmitglieder ist die Prüfung der Jahresabrechung und des Wirtschaftsplans. "Dies sollten die Beiräte sorgfältigst tun, denn sie haften für die Richtigkeit und können sich unter Umständen schadenersatzpflichtig machen", sagt Anette Rehm von der Quelle Bausparkasse und macht auf die oft übersehene Haftungsproblematik aufmerksam. Die Beiräte müssen gemäß Paragraf 29 des Wohnungseigentümergesetzes die Gesamt- und Einzelabrechnungen auf rechnerische sowie sachliche Richtigkeit hin kontrollieren. Dazu gehört beispielsweise, ob die Kontobelege der Gemeinschaft und Rechnungen des Verwalters stimmen, alle Hausgelder beglichen worden sind und der richtige Verteilungsschlüssel angewandt wurde. Jedes Mitglied des Beirats haftet individuell für eigenes Verschulden. Entsteht ein Schaden durch Verschulden des Beirats, haften die Beiratsmitglieder als Gesamtschuldner (OLG Düsseldorf, Az. 3 WX 221/97). "Beiräte sollten sich daher eingehend über ihre Aufgaben und ihre Risiken informieren", rät daher Anette Rehm. Quelle: Verwalterentlastung Ein dem Verwalter Entlastung erteilender Beschluss der Eigentümer entspricht nach Meinung des BGH grundsätzlich ordnungsgemäßer Verwaltung. Der Beschluss hat zwar die Wirkung eines negativen Schuldanerkenntnisses der Wohnungseigentümer, jedoch nur für Sachverhalte, die den Eigentümern bekannt oder bei sorgfältiger Prüfung erkennbar waren. Die Eigentümer müssen dem Verwalter aber auch ein hohes Maß an persönlichen Vertrauen entgegenbringen; um dieses zu erhalten besteht kein Grund dem Verwalter das Misstrauen auszusprechen, indem ihm für seine ordnungsgemäße Tätigkeit keine Entlastung erteilt wird (BGH, Beschluss vom , Az.: ZB 11/03). In einer weiteren Entscheidung hat der BGH außerdem klargestellt, dass ein Beschluss über die Verwalterentlastung auch bei einem ausgeschiedenen Verwalter als ordnungsgemäß anzusehen ist (BGH, Beschluss vom , Az.: V ZB 40/03).

3 Wohnungseigentum AKTUELL Seite 3 Wohnungseigentümer ersetzt blinde Fenster Kostentragung Ist in der Teilungserklärung einer Wohnungseigentumsgemeinschaft geregelt, dass der jeweilige Besitzer Schäden an Türen und Fenstern seines Sondereigentums selbst zu ersetzen hat, so gehört dazu auch der Austausch "blind" gewordener Scheiben Oberlandesgericht Düsseldorf, 3 Wx 185/04 Bekannt? Übertragung des Stimmrechts zur Verwalterwahl zulässig Auf der Tagesordnung einer Wohnungseigentümerversammlung stand u. a. die (Wieder-) Wahl des Hausverwalters. Bei der Abstimmung gab der bisherige Verwalter unter Vorlage entsprechender Vollmacht die Stimmen mehrerer verhinderter Eigentümer ab. Er wurde schließlich wiedergewählt. Einer der Miteigentümer hielt diese Verfahrensweise für unzulässig und focht den Beschluss an. Das Oberlandesgericht Hamburg bestätigte jedoch die Wiederwahl. Die Richter waren der Auffassung, dass der wiedergewählte Verwalter sehr wohl berechtigt war, für die von ihm vertretenen Eigentümer abzustimmen, da er bei der Abstimmung allein die Interessen der von ihm Vertretenen wahrzunehmen hatte. Nur ihnen war er gegebenenfalls zur Rechenschaft verpflichtet. Das Gericht sah daher keinen Grund, die verhinderten Wohnungseigentümer vor die Alternative zu stellen, entweder auf die Verwalterauswahl keinen Einfluss nehmen zu können oder an der Versammlung teilnehmen zu müssen. Beschluss des OLG Hamburg vom Wx 116/00 WoM 2002, 109 RdW 2002, 413 gefunden by (c) 2003 Benkelberg Sonderumlage zur Behebung des Liquiditätsmangels Die Erhebung einer Sonderumlage zur Behebung des Liquiditätsmangels auf dem Geschäftskonto der Gemeinschaft durch Beschluss der Eigentümerversammlung widerspricht auch gegenüber dem Ersteher von Wohnungs- und Teileigentum regelmäßig nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, weil durch die Umlage nicht der Voreigentümer von der Verpflichtung zur Zahlung rückständiger Wohngelder befreit, sondern zum Nutzen der derzeitigen Miteigentümer die Zahlungsunfähigkeit der Gemeinschaft abgewendet werden soll. OLG Celle, Beschluss vom W 217/03 Sonderumlage ohne Beschlussanfechtung gültig Ein Beschluss, der für eine Sonderumlage einen von der Teilungserklärung abweichenden Verteilungsschlüssel festlegt, ist gültig, wenn er nicht innerhalb der Frist des 23 Abs. 4 WEG angefochten wird. (BayObLG, Beschluss vom Z BR 135/02)

4 Wohnungseigentum AKTUELL Seite 4 Erwerber von Wohneigentum haftet für Wohngeldrückstände In einer aktuellen Entscheidung des Bayerischen Oberlandesgerichts (AZ: 2 Zbr 151/01) wurde folgendes festgestellt: Die in einer Gemeinschaftsordnung enthaltene Regelung, wonach auch der Neuerwerber einer Eigentumswohnung für Wohngeldrückstände des Voreigentümers haftet, ist wirksam. Sogar ein rechtswidriger, jedoch bestandskräftiger Eigentümerbeschluss ändert daran nichts. Quelle: Rechtsanwalt Christian Willert Kanzlei Härting Umlage von Gartenpflege auch bei drastischen Eingriffen In einem Mietvertrag wurden u. a. die Kosten für die Gartenpflege auf den Mieter umgelegt. Als eine Hecke von vier auf zweieinhalb Meter gekürzt wurde, meinte der Mieter, bei dieser Maßnahme handele es sich nicht mehr um Gartenpflege, sondern um eine Gartenumgestaltung, deren Kosten allein der Vermieter zu tragen habe. Das Amtsgericht Steinfurt hielt die Heckenbeschneidung trotz des drastischen Umfangs noch für eine notwendige Gartenpflege, deren Kosten auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Urteil des AG Steinfurt vom C 543/05 Hausbesitzer Zeitung Heft 4/2007, Seite 18 gefunden by (c) 2003 Benkelberg Wohnungseigentümer haften bei versäumter Beschlussfassung Wohnungseigentümer dürfen ihre Pflicht zur ordnungsgemäßen Verwaltung nicht vernachlässigen. Andernfalls können sie bei Verschulden gegenüber einem einzelnen Eigentümer für dadurch entstandene Schäden haften. Über diese Entscheidung des Kammergerichts Berlin informiert Hermann Michels von der Quelle Bausparkasse. Ein Wohnungseigentümer konnte seine Wohnung nicht vermieten, da für die Sanierung des Bades eine von der Gemeinschaft zu tragende Sanierung des Fußbodens erforderlich war. Die dazu dringend notwendige Beschlussfassung wurde jedoch unterlassen. Und zwar schuldhaft, urteilte das Gericht und gestand dem geschädigten Wohnungseigentümer einen Schadensersatzanspruch gegen die restliche Wohnungseigentümergemeinschaft zu (Kammergericht Berlin Az. 24 W 97/03). Da durch die Verzögerung der pünktliche Einzug des Mieters nicht möglich war, mussten die anderen Wohnungseigentümer den Mietausfall plus Zinsen ersetzen. Quelle:

5 Wohnungseigentum AKTUELL Seite 5 Abberufung des Verwalters durch Neubestellung Der Beschluss mit sofortiger Wirkung einen neuen Verwalter zu bestellen indiziert in der Regel die Abberufung des bisherigen Verwalters. BayObLG, Beschluss vom Z BR 126/02 Übertrieben reinlich Vermieter darf nicht zweimal pro Woche Hausputz abrechnen Die Sauberkeit von Treppenhaus und Fluren in Wohnanlagen ist immer wieder Gegenstand gerichtlicher Auseinandersetzungen. Häufig dreht sich der Prozess um die Frage, wie oft denn eigentlich geputzt werden muss. Einmal pro Woche reicht, entschied nun ein Richter nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS. (Amtsgericht Regensburg, Aktenzeichen 11 C 3715/03) Der Fall: Selbstverständlich ist ein Eigentümer oder Verwalter gehalten, die gemeinschaftlich genutzten Flächen in seinem Mietshaus sauber zu halten entweder per Arbeitsteilung der Bewohner über die Hausordnung oder durch die Beauftragung einer Firma. Letzteres geschah in einer Regensburger Appartementanlage. Zweimal wöchentlich rückte eine Putzkolonne an, kehrte und wischte die Flure. Das war einem Mieter, der dies über die Umlage der Betriebskosten mitfinanzieren sollte, eindeutig zu viel. Er zog vor den Kadi, um feststellen zu lassen, wie viel Reinlichkeit geboten ist. Das Urteil: Diese Frequenz etwa acht Mal pro Monat sei eindeutig übertrieben und entspreche nicht mehr dem Gebot der Wirtschaftlichkeit, beschied das Amtsgericht Regensburg. Selbst bei einer Vielzahl von Mietern reiche es, die Reinigungsfirma im Wochenrhythmus zu bestellen. Auch beim Fensterputzen im Treppenhaus wurde der Vermieter eines Besseren belehrt: Er war der Meinung gewesen, das sei vier Mal pro Jahr erforderlich. Die Hälfte sei auch genug, hieß es im Urteil. Quelle: Einberufung der Eigentümerversammlung fehlerhaft Beschlüsse, die in einer fehlerhaft einberufenen Eigentümerversammlung gefasst wurden, sind nicht ungültig, wenn ausgeschlossen werden kann, dass die Beschlüsse ohne den Mangel anders gefasst worden wären. Wurden die Beschlüsse in einer späteren Eigentümerversammlung von den Eigentümern bestätigt, so kann hiervon ausgegangen werden. (BayObLG, Urt. v , Az.: 2 Z BR 96/02) Ermittlung eines Abstimmungsergebnisses a) Soweit durch Gemeinschaftsordnung oder Eigentümerbeschluss nichts anderes geregelt ist, kann der Leiter einer Wohnungseigentümerversammlung das tatsächliche Ergebnis einer Abstimmung grundsätzlich auch dadurch feststellen, dass er bereits nach

6 Wohnungseigentum AKTUELL Seite 6 der Abstimmung über zwei von drei - auf Zustimmung, Ablehnung oder Enthaltung gerichteten - Abstimmungsfragen die Zahl der noch nicht abgegebenen Stimmen als Ergebnis der dritten Abstimmungsfrage wertet (sog. Subtraktionsmethode).*) b) Durch die Subtraktionsmethode kann das tatsächliche Abstimmungsergebnis allerdings nur dann hinreichend verlässlich ermittelt werden, wenn für den Zeitpunkt der jeweiligen Abstimmung die Anzahl der anwesenden und vertretenen Wohnungseigentümer und - bei Abweichung vom Kopfprinzip - auch deren Stimmkraft feststeht. Jahresabrechnung, Anfechtung Wohnungs-/Teileigentümer veranlassten eine Anfechtung des Beschlusses über die Jahresabrechnung, weil diese dem in der Gemeinschaftsordnung festgelegten Kostenverteilungsschlüssel widersprach. Das Gericht entschied, dass die Anwendung eines der Gemeinschaftsordnung widersprechenden Verteilungsschlüssel keine Abänderung der Gemeinschaftsordnung darstellt. Folglich ist der Beschluss über diese Jahresabrechnung nicht nichtig. Die gerichtliche Anfechtung allein bewirkt keine Ungültigkeit des Beschlusses, nur die Aufhebung des Beschlusses durch das Gericht. Eine Verweigerung eventueller Nachzahlungen durch die anfechtenden Eigentümer erfolgte zu Unrecht (BayObLG, Beschluss vom , Az.: 2Z BR 41/02). Berechnung der Stimmenmehrheit in der Versammlung In der Wohnungseigentümerversammlung ist die Stimmenmehrheit nur nach der Zahl der abgegebenen Ja- und Nein-Stimmen zu berechnen. Stimmenthaltungen werden nicht mitgezählt.bayoblg, Beschluss vom Z BR 21/01 Haftung der Eigentümergemeinschaft bei unterlassener Instandsetzung Die Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums gehört zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung, die jeder Eigentümer verlangen kann. Sie obliegt den Wohnungseigentümern. Unterlässt es die Eigentümergemeinschaft, einen Beschluss über die dringend notwendige Sanierung einer undichten Dachterrasse zu fassen, sind die Eigentümer einem hiervon betroffenen Miteigentümer schadensersatzpflichtig. In dem vom Bayerischen Obersten Landesgericht entschiedenen Fall konnte dieser die unter der Dachterrasse gelegenen Räume infolge der Verzögerungen über Jahre hinweg nicht vermieten. Der Verwalter des Anwesens ist demgegenüber nur verpflichtet, die Gemeinschaft auf die Notwendigkeit der Reparatur hinzuweisen und die beschlossenen Maßnahmen umzusetzen. Da der Verwalter selbst stets auf die erforderliche Beschlussfassung gedrängt hatte, traf ihn im vorliegenden Fall kein eigenes Verschulden an dem entstandenen Schaden. Beschluss des BayObLG vom ZBR 27/02 RdW 2003, 191 gefunden by (c) 2003 Benkelberg Praxistipp: Gerichtliche Zustellung an die Eigentümer über den Verwalter Entgegen der Bestimmung des 27 Abs. 2, Ziff. 3 WEG stellen die Gerichte zur eigenen Entlastung (statt allen restlichen Eigentümern) dem Verwalter die Beschlussanfechtung eines Eigentümers mit dem Hinweis: Bitte in formieren Sie die Eigentümer in geeigneter Weise zu.

7 Wohnungseigentum AKTUELL Seite 7 Nach inzwischen herrschender Rechtsmeinung handelt es sich bei den daraus entstehenden Kosten (Zeit, Kopien, Porto etc.) um Kosten der ordnungsmäßigen Verwaltung, die von allen Eigentümern (auch dem Antragsteller) anteilig zu tragen sind. Eine klare Regelung im Verwaltungsvertrag vermeidet unnötigen Streit und ist daher sehr nützlich. Beschluss des Monats! NOCHMALS: BESCHLUSSSAMMLUNG VERHINDERT WILLKÜRLICHE ANFECHTUNG MANGELS PROTOKOLL- ZUSENDUNG Ficht ein Wohnungseigentümer vorsorglich fristwahrend alle Beschlüsse einer Eigentümerversammlung an, weil er das Versammlungsprotokoll nicht rechtzeitig erhalten hat und nimmt er später die Klage zurück, hat er die Verfahrenskosten zu tragen, nicht aber wie nach bisheriger Rechtsprechung - der Verwalter, so das LG München mit Beschluss vom 06. Februar Im entschiedenen Fall hatte ein Verwalter nach der Eigentümerversammlung eine Niederschrift angefertigt, diese aber nicht versandt, weil erforderliche Unterschriften von Wohnungseigentümern fehlten. Das Landgericht entschied, dass durch die Einführung der Beschluss-Sammlung jeder Eigentümer die verlässliche Möglichkeit habe, bereits wenige Tage nach der Eigentümerversammlung nachzuprüfen, welche Beschlüsse gefasst wurden. Er muss nicht mehr auf das Protokoll warten. Damit besteht keine Grundlage mehr für eine vorsorgliche Anfechtung von Eigentümerbeschlüssen vor Erhalt des Protokolls. Praxistipp Dies gilt natürlich nur, wenn der Verwalter seiner Verpflichtung zur Führung der Beschluss-Sammlung aus 24 Abs. 7 und 8 WEG nachkommt und die Eintragungen tatsächlich unverzüglich erledigt. Dabei gilt nach Auffassung des Landgerichts München die Eintragung nach einer Woche bereits nicht mehr als unverzüglich! Es muss daher im eigenen Interesse des Verwalters liegen, die Eintragung in die Beschluss-Sammlung tatsächlich kurzfristig nach der Eigentümerversammlung vorzunehmen. Einerseits verhindert er damit seine Abberufung aus wichtigem Grund, 26 Abs. 1 Satz 4 WEG. Andererseits werden ihm bei gleichwohl erfolgender vorsorglicher Beschlussanfechtung durch einen Wohnungseigentümer entgegen der bisherigen Rechtsprechung die Verfahrenskosten nicht mehr auferlegt werden können. Autor: Susanne Tank - tank@bethgeundpartner.de Fundstelle: LG München, Beschluss vom 06. Februar 2008, 1 T 22613/07, WuM 2008, 243 ff. Verwalterhonorar: Welche Grenzen gelten für die Vereinbarung von Sondervergütungen? Der konkrete Fall: In einer - vom Bauträger verfassten - Teilungserklärung findet sich zum Verwalterhonorar folgende Sondervergütungsregelung: Säumige Wohnungs-/Teileigentümer zahlen für den Mehraufwand des Verwalters für die Dauer der Säumnis die doppelte, bei gerichtlichen Maßnahmen die dreifache Verwaltergebühr jährlich.

8 Wohnungseigentum AKTUELL Seite 8 Diese Regelung wird in den Verwaltervertrag übernommen. Da es sich um eine sehr große Wohnanlage handelt, führt sie allein in den Jahren 2002 bis 2005 zu Mehreinnahmen des Verwalters von rd ,00. Ein Wohnungseigentümer möchte diese Sondervergütung nicht mehr hinnehmen. Er beantragt vor Gericht die Feststellung, dass diese Klausel in der Teilungserklärung unwirksam ist. Worum es geht: Sondervergütungen, z. B. für das Bearbeiten von Gerichtsverfahren, sind grundsätzlich zulässig. Fraglich ist nur, in welcher Höhe. Ein Pauschalbetrag von 120,00 wurde für unbedenklich gehalten. Wie entscheidet das OLG Hamm? Das Gericht gibt dem klagenden Wohnungseigentümer Recht und stellt die Nichtigkeit der betreffenden Regelung in der Teilungserklärung fest. Die in der Teilungserklärung bestimmte Sondervergütung ist grob unbillig. Zwar dürfen die Wohnungseigentümer durchaus Vereinbarungen treffen, in welcher Weise der Verwaltervertrag auszugestalten ist, das kann auch - wie hier - durch Bestimmungen in der Teilungserklärung geschehen. Die Grenze ist jedoch dort überschritten, wo Bestimmungen grob unbillig oder sittenwidrig sind. Die grobe Unbilligkeit der Sondervergütungsregelung ergibt sich hier nach Ansicht des Gerichts aus Folgendem: Sie berücksichtigt ausschließlich die Interessen des Bauträgers. Sie ist für die Wohnungseigentümergemeinschaft in keiner Weise von Vorteil, da die sie gegenüber dem Verwalter für die doppelte und dreifache Gebühr haftet, ohne dass sie sich im Zahlungsrückstand befinden muss (Zusatzvergütungen schuldet immer nur die Gemeinschaft, nicht der einzelne Eigentümer), Dies bedeutet eine finanzielle Knechtschaft der Wohnungseigentümer, was man auch an der dadurch erzielten Mehrvergütung des Verwalters von rd ,00 sieht. (OLG Hamm, Beschl. v W 224/07) Was sagt Ihr Anwalt? Laut Rechtsprechung darf auch eine Zusatzvergütung vereinbart werden, die sich an den Anwaltsgebühren ausrichtet. (BGH, V ZB 9/92) Quelle: Seminarankündigung! Das 5. BFW-Bonner Fachseminar Wohnungseigentums- und Mietrecht in der Verwalterpraxis für Wohnungseigentümer-/innen/Beiräte und Verwalter mit interessanten Themen und bekannten Referenten findet am im Bonner Bristol statt. Hier können Sie die Einladung herunterladen >>> Einladung Das Lächeln eines Verwalters ist die eleganteste Art, seinem Gegner die Zähne zu zeigen Trotz sorgfältiger Recherchen wird keine Gewähr für die Richtigkeit der Informationen übernommen. In eigener Sache: Wir sind daran interessiert, auch Berichte, Erfahrungen, Fragen von interessierten Verwaltern / Beiräten / Wohnungseigentümern/Rechtsanwälten zu veröffentlichen. Für die Zusendung von Beiträgen/interessanten Beschlüssen wären wir Ihnen daher unter dittmann@wohnungsverwalter.de oder unterstehenden Anschriften sehr dankbar.