Asset Deal vs Share Deal Erwerb einer Immobilie aus einer Insolvenz IMMODIENSTAG

Transkript

1 Asset Deal vs Share Deal aus einer Insolvenz

2 KAPP & PARTNER Rechtsanwälte GmbH Seit Partner; 2 Konzipienten 4 Juristen 17 Mitarbeiter Spezialgebiete Insolvenz- und Sanierungsrecht Immobilienrecht, Real-Estate Unternehmens- und Gesellschaftsrecht

3 ImmoDienstag Graz ImmoDienstag Team Graz Mag. Mario Kapp Mag. Raffaela Lödl-Klein Termine

4 Kauf einer Immobilie von der späteren Schuldnerin Verkäufer ist in wirtschaftlichen Problemen Anfechtungsrelevanter Sachverhalt? 27 ff IO Immobilienexperten kennen den wahren Wert der Liegenschaft Anfechtung -> Herstellung des Zustandes wie vor der angefochtenen Rechtshandlung 156 ff StGB Betrügerische Krida / Beitragstäterschaft

5 Kauf einer Immobilie von der späteren Schuldnerin Kauf in der Krise Lückenlose Dokumentation Erhöhtes Risiko Belastbares Sachverständigengutachten

6 Kauf einer Immobilie von der späteren Schuldnerin Grundbuchsperre 13 IO Eintragungen im Grundbuch: o o NACH Insolvenzverfahrenseröffnung nur dann zulässig, wenn sich Rang nach einem VOR der Eröffnung liegenden Tag richtet ( 13 IO) Bestand bei Eröffnung Anmerkung der Rangordnung, kann Eintragung bewilligt werden, wenn o o Titelurkunde VOR dem Tag der Eröffnung ausgefertigt war und Tag der Ausfertigung sich aus gerichtlicher / notarieller Beglaubigung ergibt o o Für Rang maßgebend: Regeln des 29 GBG Grundbuchsperre ( 13 IO): Wirkung erst am Tag, der der öffentlichen Bekanntmachung (Edikt) folgt

7 Kauf einer Immobilie von der späteren Schuldnerin Einlagenrückgewähr 82 ff GmbHG Kapitalerhaltungsgrundsatz Kaufpreis fließt nicht zur Gänze an die Verkäuferin Rechtsfolge -> Nichtigkeit

8 Insolvenz Insolvenzwirkungen Allgemeines/Verfahrensabläufe Zentrale Rechtsquelle des Insolvenzrechts = Insolvenzordnung (IO) 4 Grundvarianten: 1. Sanierungsverfahren ohne Eigenverwaltung 2. Sanierungsverfahren mit Eigenverwaltung Konkursverfahren mit Sonderbestimmungen 3. Konkursverfahren 4. Schuldenregulierungsverfahren ( Privatinsolvenz )

9 Insolvenz Insolvenzwirkungen

10 Insolvenz Insolvenzwirkungen Wirkungen der Insolvenzeröffnung Zentrales insolvenzrechtliches Prinzip = Gleichheitsgrundsatz (Paritätsprinzip par conditio creditorum) 2 Abs 1 IO: Rechtswirkungen mit Beginn des Tages, der der öffentlichen Bekanntmachung im Insolvenzedikt folgt Erfasst grds das gesamte der Exekution unterworfene Schuldnervermögen Rechtshandlungen nach Verfahrenseröffnung sind den Insolvenzgläubigern gegenüber (relativ) unwirksam ( 3 Abs 1, 171 Abs 3 IO) Grundbuchssperre gem 13 IO

11 Ausgangssituation Schuldner ist Eigentümer einer Liegenschaft. Die Liegenschaft ist daher Teil der Insolvenzmasse. Verwertungsvarianten (Asset Deal / Share Deal): A) freihändige Veräußerung B) gerichtliche Veräußerung

12 119 IO o Vorrang der freihändigen Verwertung gegenüber gerichtlicher Veräußerung -> höherer Erlös o Gerichtliche Veräußerung NUR, wenn auf Antrag des Insolvenzverwalters vom Insolvenzgericht beschlossen

13 A) Freihändige Veräußerung - Systematischer Ablauf Schätzung der Liegenschaft durch SV Veröffentlichung in der Ediktsdatei ( 117 Abs 2 IO) / Beiziehung von Maklern Bieterverfahren Genehmigung durch Gläubigerausschuss und Insolvenzgericht ( 117 Abs 1 IO)

14 Öffentliche Bekanntmachung in der Ediktsdatei 117 Abs 2 IO Beabsichtigte Veräußerung /Verpachtung vom Insolvenzverwalter öffentlich bekannt zu machen ( 117 Abs 2 IO) Ohne Veröffentlichung kein Verkauf ( 117 Abs 3 IO) Dauer der Bekanntmachung: (mind) 14 Tage (bei drohendem Wertverlust: Verkürzung auf 8 Tage) Frist muss vor Genehmigung durch den Gläubigerausschuss abgelaufen sein Veröffentlichung in Ediktsdatei, Zeitungen oder Mitteilungsblättern

15 Genehmigungspflichten isd 117 IO Genehmigungsverfahren: Prüfung Rechtmäßigkeit / Zweckmäßigkeit 117 Abs 1 Z 3 IO: freiwillige Veräußerung / Verpachtung unbeweglicher Sachen Genehmigung Gläubigerausschuss + Insolvenzgericht Gerichtliche Genehmigung ist zu versagen, wenn Preis nicht angemessen ist ODER Angemessenheit nicht beurteilt werden kann Verkauf = zweckmäßig, wenn von SV ermittelter Schätzwert bei VK erzielt wird und andere Verwertung nicht erweislich vorteilhafter ist

16 Freihändige Veräußerung einer belasteten Liegenschaft isd 120 IO Insolvenzverwalter kann bei mit Absonderungsrechten belasteten unbeweglichen Sachen des Schuldners jederzeit durch Bezahlung der Pfandschuld in das Pfandrecht eintreten Verständigung der Absonderungsberechtigten Widerspruch innerhalb von 14 Tagen Nach Rechtskraft des Meistbotsverteilungsbeschlusses: Bewilligung der Löschung der auf der veräußerten Liegenschaft haftenden und nicht übernommenen Lasten gem 237 Abs 3 EO durch das Insolvenzgericht über Antrag des Käufers Insolvenzgericht kann somit die lastenfreie Übereignung der vom Insolvenzverwalter freihändig veräußerten Liegenschaft auch ohne Mitwirkung der Absonderungsgläubiger durchführen (OGH 8 Ob 39/90)

17 B) Gerichtliche Veräußerung Auf gerichtliche Veräußerungen sind grundsätzlich die Vorschriften der Exekutionsordnung sinngemäß anzuwenden ( 119 Abs 2 IO)

18 Einzelfragen freihändige Verwertung Überbot Bestimmungen der EO sind nicht auf die freihändige Veräußerung einer Liegenschaft anzuwenden. Überbot vor insolvenzgerichtlicher Genehmigung des Kaufvertrags Insolvenzgericht kann Kaufvertrag mit Bestbieter die Genehmigung versagen, wenn aufgrund eines nachträglichen Kaufangebots ein erheblicher Nettomehrerlös erzielt werden kann. Überbot nach insolvenzgerichtlicher Genehmigung des Kaufvertrags uu Erfolg durch Rekurs -> strenger Maßstab / große Zurückhaltung

19 Einzelfragen freihändige Verwertung Gewährleistungsansprüche Freihändiger Verkauf der Liegenschaft -> Gewährleistungsansprüche sind nach dem allgemeinen Zivilrecht zu beurteilen ( 922 ff ABGB, 9 Abs 1 KSchG) Im Rahmen der insolvenzrechtlichen gerichtlichen Veräußerung nach 119 Abs 2 IO ivm 189 Abs 2 und 278 Abs 3 EO ausgeschlossen Praxis: Weitgehender Gewährleistungsausschluss

20 Share Deal Immobiliengesellschaft Abtretung Fortführung TH-Erlag SP-Annahme Bestätigung Bestätigung

21 Vorteile Share Deal + Vertragsverhältnisse bleiben aufrecht + Nachteilige Verträge können begünstigt gekündigt werden (Schadenersatz = Insolvenzforderung) + Verlustvorträge + Verträge (Kreditverträge) können in Hinblick auf die Bestätigung des Sanierungsplans adaptiert werden + Lastenfreistellungsanspruch

22 Nachteile Share Deal - Annahme des Sanierungsplans ist ungewiss - Fortführungsfinanzierung erforderlich - Gesetzlich vorgeschriebene Quote ist aufzubringen - Absonderungsrechte (Pfandrechte) bleiben grundsätzlich bestehen

23 Asset Deal Immobiliengesellschaft Assets (Liegenschaften) Verkauf Kaufpreis Verteilung / Sanierungsplan

24 Vorteile Asset Deal + Kein Investment in die Vergangenheit + Dienstnehmer müssen nicht übernommen werden + Ausschluss von Haftungen, bspw gem 14 BAO (Abgabenverbindlichkeiten, Sozialversicherungsbeiträge, Ansprüche aus Arbeitsverhältnissen) + Lastenfreier Erwerb ( 120 IO ivm 237 EO)

25 Nachteile Asset Deal - Keine Gewährleistung (-> keine insolvenzgerichtliche Genehmigung) - Verträge werden nicht übernommen -> Nachverhandlungen erforderlich (Einzelrechtsnachfolge) - Intransparentes Bieterverfahren

26 Ausblick Mehr Insolvenzen im Immobilienbereich Steigende Zinsen Unternehmen mit geringem Eigenkapital Organisatorische / strukturelle Schwächen Banken sind bereit höheres Risiko einzugehen

27 Danke für Ihre Aufmerksamkeit KAPP & PARTNER Rechtsanwälte GmbH Mag. Mario KAPP Mag. Raffaela LÖDL-KLEIN