Aktuelle Herausforderungen in der Immobilienbewertung

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1 Aktuelle Herausforderungen in der Immobilienbewertung Dr. Anja Disput Frankfurt, November Taylor Wessing Deutschland 1

2 > Bewertungsergebnis hat Auswirkungen insbesondere auf Finanzierung Investmentbegeisterung > Eine wertstabile Immobilie ist gekennzeichnet durch Wirksamkeit der Nutzungs-/Mietverhältnisse Drittverwendungsfähigkeit Integration von Nachhaltigkeitsmerkmalen Lage, Lage, Lage > Was können Rechtsanwälte hier eigentlich tun? Bewertungsrisiken beseitigen, also insbesondere Drittverwendungsfähigkeit erhöhen Bestehende Nutzung sichern und optimieren 2011 Taylor Wessing Deutschland 2

3 I. Drittverwendungsfähigkeit erhöhen II. Bestehende Nutzung sichern und optimieren - Pflicht und Kür 2011 Taylor Wessing Deutschland 3

4 I. Drittverwendungsfähigkeit erhöhen II. Bestehende Nutzung sichern und optimieren - Pflicht und Kür 2011 Taylor Wessing Deutschland 4

5 I. Drittverwendungsfähigkeit erhöhen > Flexibilität und Drittverwendungsfähigkeit sind ein wichtiger Faktor > Grundsätzlich alles, was die Nutzung einschränkt, schränkt auch die spätere Weitervermietung bzw. Nachnutzung ein > Case Study 2011 Taylor Wessing Deutschland 5

6 I. Drittverwendungsfähigkeit erhöhen - Case Study What s wrong with this picture? 2011 Taylor Wessing Deutschland 6

7 I. Drittverwendungsfähigkeit erhöhen - Case Study > Situation: Bebautes Grundstück Grundstück liegt im Bereich eines Bebauungsplans Art der Nutzung: Industriegebiet Langfristig vermietet als Büro-/Verwaltungsgebäude 2011 Taylor Wessing Deutschland 7

8 I. Drittverwendungsfähigkeit erhöhen - Case Study > Problematik: BauNVO: Industriegebiet dient ausschließlich der Unterbringung von Gewerbebetrieben Zulässig nach BauNVO: Gewerbebetriebe aller Art Lagerhäuser, Lagerplätze Öffentliche Betriebe Tankstellen Ausnahmsweise zulässig: Wohnung für Betriebszugehörige Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche oder sportliche Zwecke Nutzung Büro-/Verwaltungsgebäude nicht vorgesehen Taylor Wessing Deutschland 8

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10 I. Drittverwendungsfähigkeit erhöhen - Case Study > Wie kam es zur Baugenehmigung? Baulast eingetragen Baulasten sind öffentlich-rechtliche Verpflichtungen des Grundstückseigentümers gegenüber der Bauaufsichtsbehörde zu einem sein Grundstück betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen Bsp.: Zufahrt-, Stellplatz-, Abstandsflächen-, Vereinigungsbaulast Gibt es nicht in Bayern und Brandenburg 2011 Taylor Wessing Deutschland 10

11 I. Drittverwendungsfähigkeit erhöhen - Case Study Baulast regelte: Befreiung von Festsetzungen des B-Plan Festlegung, dass das Gebäude nur als Verwaltungsgebäude der auf dem Nachbargrundstück stehenden Produktionsstätte zu nutzen ist Mit Baulast können grundsätzlich bauordnungsrechtliche Hindernisse beseitigt werden hier wird Bauplanungsrecht modifiziert Bauvorhaben war eigentlich unzulässig 2011 Taylor Wessing Deutschland 11

12 I. Drittverwendungsfähigkeit erhöhen - Case Study > Folge: Worst case: Schwarzbau, Abriss, Schadensersatzansprüche des Mieters Fast der worst case: kein Abriss, aber auch keine Anschlussnutzung mit anderem Mieter und/oder keine sonstigen Veränderungen am Gebäude möglich 2011 Taylor Wessing Deutschland 12

13 I. Drittverwendungsfähigkeit erhöhen - Case Study > Was nun? > Änderung des Bebauungsplans: Industriegebiet wird zu Gewerbegebiet Folge: die Art der baulichen Nutzung wird geändert Gewerbegebiet dient vorwiegend der Unterbringung nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben Zulässig u.a. auch: Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude > Ergebnis: Bewertungsergebnis steigt 2011 Taylor Wessing Deutschland 13

14 I. Drittverwendungsfähigkeit erhöhen II. Bestehende Nutzung sichern und optimieren - Pflicht und Kür 2011 Taylor Wessing Deutschland 14

15 I. Drittverwendungsfähigkeit erhöhen II. Bestehende Nutzung sichern und optimieren - Pflicht 2011 Taylor Wessing Deutschland 15

16 II. Bestehende Nutzung sichern und optimieren -Pflicht > Pflicht: Bestehende Nutzung sichern Wirksamkeit der Vereinbarung - Schriftformerfordernis Sinn und Zweck der Schriftform: Erwerberschutz und Beweisbarkeit Entwicklungen in der Rechtsprechung: Einmalige Abreden bedürfen nicht der Schriftform Angebot und Annahme» Verspätete Gegenzeichnung oder verspätete / fehlende Zusendung trifft keine Aussage über die Schriftform Form und Wirksamkeit der Urkunde sind voneinander zu trennen Vorsicht bei: Unterzeichnung durch mehrere Vertreter Schriftform kann jederzeit nachgeholt werden 2011 Taylor Wessing Deutschland 16

17 I. Drittverwendungsfähigkeit erhöhen II. Bestehende Nutzung sichern und optimieren - Kür 2011 Taylor Wessing Deutschland 17

18 II. Bestehende Nutzung sichern und optimieren -Kür > Kür: Pimp my Mietvertrag Green Lease Situation: Bestandsgebäude, welches Investitionen erforderlich macht, um Energie einzusparen Überlegung: Führt Fehlen von Nachhaltigkeit (in Zukunft) möglicherweise zu Abschlägen in der Bewertung? Mietverhältnis wird an Nachhaltigkeitsgrundsätzen ausgerichtet 2011 Taylor Wessing Deutschland 18

19 II. Bestehende Nutzung sichern und optimieren -Kür > Kür: Pimp my Mietvertrag Green Lease Gestaltungsmöglichkeiten: Rechtlich verbindlich oder Absichtserklärung? Festlegung konkreter Nachhaltigkeitsziele im Mietvertrag Investor-Nutzer-Dilemma Grundsatz: Nebenkosten trägt der Mieter 2011 Taylor Wessing Deutschland 19

20 II. Bestehende Nutzung sichern und optimieren -Kür > Kür: Pimp my Mietvertrag Green Lease Mietkonzepte: Triple-Net Investitionen des Vermieters müssen in der Miete mitabgegolten werden, da alle Einsparungen beim Mieter verbleiben Inklusivmiete Reduzierung der Nebenkosten kommt allein Vermieter zu Gute dann sinnvoll, wenn Nutzerverhalten nicht bzw. weniger ausschlaggebend ist Nettomiete Verteilung der Nebenkosten nach Erreichung von Nachhaltigkeitszielen 2011 Taylor Wessing Deutschland 20

21 II. Bestehende Nutzung sichern und optimieren -Kür > Kür: Pimp my Mietvertrag Green Lease Investitionsrücklage: Eingesparte Nebenkosten werden auf einem Investitionskonto eingezahlt Vermieter zahlt Betrag in gleicher Höhe ein Investitionen werden zur Modernisierung verwendet, die dem Mieter zu Gute kommt 2011 Taylor Wessing Deutschland 21

22 II. Bestehende Nutzung sichern und optimieren -Kür > Kür: Pimp my Mietvertrag Green Lease Energetische Investitionen: Durch den Mieter: Keine Rückbauverpflichtung für vom Mieter vorgenommene energetisch sinnvollen Einbauten; Zeitwertersatz am Ende der Mietzeit Durch den Vermieter: Duldungsverpflichtung und Verzicht auf Mietminderungen und Kündigung bei energetischer Sanierung/Modernisierung Kommunikations- und Kooperationspflichten zwischen den Parteien 2011 Taylor Wessing Deutschland 22

23 Fazit > Bewertungsergebnis kann optimiert werden > Ansatzpunkte: Steigerung der Drittverwendungsfähigkeit Ausschöpfen von Gestaltungsmöglichkeiten bei den bestehenden Nutzungsverhältnissen > Erforderlich ist meist eine langfristige Planung 2011 Taylor Wessing Deutschland 23

24 Vielen Dank! Dr. Anja Disput Partnerin, Frankfurt > Real Estate Kontaktdetails T: +49 (0) E: 2011 Taylor Wessing Deutschland 24

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