KAPITALANLAGE. Seniorenzentrum Küpper Carree Dinslaken-Hiesfeld. Pflegeimmobilien MIETRENDITE 5 %

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1 KAPITALANLAGE Pflegeimmobilien MIETRENDITE 5 % Seniorenzentrum Küpper Carree Dinslaken-Hiesfeld

2 2 Seniorenzentrum Küpper Carree 4-9 INVESTMENT IMMOBILIE RECHTLICHES

3 INHALT 4 Kapitalanlage 6 Vorteile 8 Anlageobjekt 10 Dinslaken 12 Standort 14 Objekt 16 Grundrisse 20 Betreiber 22 Informationen

4 4 Seniorenzentrum INVESTMENT Küpper Carree Vermögensaufbau & Altersvorsorge Eingriffe wie z.b. die Finanzmarktsteuer, die sich auf die Attraktivität einiger Anlageklassen belastend auswirken können. Langfristige Kapitalanlagen müssen sorgfältiger geprüft werden und bedürfen einer laufenden Kontrolle. Für den Privatanleger eine große Herausforderung. Wie kann der Anleger in der Zukunft sein Vermögen sichern? Die Entwicklung im Immobiliensektor gibt den Anlegern recht: Bei Beachtung einiger Grundregeln kann das Immobilieninvestment eine profitable und wertstabile Anlage sein. Dazu zählt die sorgfältige Auswahl des Standortes mit allen erforderlichen Analysen, die Lage und die Qualität des Objektes nach neuesten Energievorschriften aber auch die professionelle Verwaltung der Immobilie mit vorteilhaft ausgestalteten Mietverträgen. Hier ist es wichtig, das richtige Objekt und vor allem den richtigen Initiator zu finden. Immobilien gelten als Sachwerte, die eine hohe Sicherheit als Kapitalanlage bieten. Ende 2013 lag das Immobilienvermögen in der Bundesrepublik bei rund 5,5 Billionen Euro, wie der Bundesverband deutscher Banken feststellte, das sind rund 500 Milliarden Euro mehr als bei der letzten Erhebung zwei Jahre zuvor. Demgegenüber kam Ende 2013 ein Geldvermögen von 5,15 Billionen Euro - dazu zählen etwa Sparkonten, Bargeld, Aktien und Ansprüche gegenüber Versicherungen. Damit macht das Immobilienvermögen rund die Hälfte des Gesamtvermögens aus. Und die Entwicklung geht weiter: Wertverluste durch Bankenkrisen, rückläufige Kapitalmarktzinsen und sinkende Erträge aus Lebensversicherungen fördern den Trend zum Immobilieneigentum, sei es zur Eigennutzung oder zur Kapitalanlage. Die Zukunft ist unsicherer geworden, Inflation oder Deflation können in Zukunft das Vermögen gefährden, hinzu kommen staatliche VERBRAUCHERPREISINDEX / Deutschland / kalenderund saisonbereinigt/ insgesamt 2010 = 100% KURZgefasst hohe Sicherheit als Kapitalanlage rund die Hälfte des Geldvermögens in Immobilien profitable und wert stabile Anlage Quelle: Deutsche Bundesbank

5 KAPITALANLAGE UMLAUFRENDITEN Inland Inhaberschuldverschreibungen / mittlere Restlaufzeit von über 9 bis einschl. 10 Jahren / Monatswerte Quelle: Deutsche Bundesbank

6 6 Seniorenzentrum INVESTMENT Küpper Carree Pflegeimmobilie als Kapitalanlage Komplette Pflegeheime wurden in der Vergangenheit meist von Investoren wie Investmentfondgesellschaften, Banken und Versicherungen unter soliden langfristigen Renditegesichtspunkten erworben. Die Aufteilung der Objekte in Teileigentum analog zum Wohnungsmarkt hat das Angebot in eine neue Richtung gelenkt und ist damit auch für den Privatanleger äußerst lukrativ geworden. Kunden erwerben hier ein Appartement mit grundbuchamtlicher Absicherung analog zum Immobilienkauf einer Eigentumswohnung. Der Betreiber des Pflegeheimes schließt einen langfristigen Mietvertrag mit dem Käufer ab, der gleichzeitig eine Inflationskompo nente enthält. So ist der Käufer gegen die Auswirkungen der Infla tion geschützt. Langfristige Mietverträge mit Laufzeiten von mindestens 20 Jahren mit Betreibern der Pflegeheime sichern hier Renditen von 4,0-5,5 % auch bei noch nicht erfolgter Belegung des eigenen Appartements. Der Betreiber des Pflegeheims ist für die Instandhaltung im Gebäude verantwortlich, sowie für die Abführung der so genannten Nebenkosten wie Strom, Gas, Wasser etc. Mieterkontakt, Schönheitsreparaturen und die regelmäßige Erstellung von Nebenkostenabrechnungen entfallen hier für den Eigentümer. Ein großer Vorteil gegenüber der klassischen Vermietung einer Eigentumswohnung. PFLEGEAPPARTEMENT ODER EIGENTUMSWOHNUNG beispielhafte Vergleichskriterien Mieterwechsel Pflegeappartement Eigentumswohnung Aufgrund langfristiger Vermietung entfällt eine wiederkehrende Mietersuche. Es besteht die Gefahr wechselnder Mieter und damit verbundener Leerstand. Instandhaltungskosten Pflegeappartement Eigentumswohnung Großteil der Instandhaltungskosten kann auf den Mieter umgelegt werden. Im Wohnraummietvertrag können Instandhaltungspflichten eingeschränkt auf die Mieter übertragen werden. Mieteinnahmen Pflegeappartement Eigentumswohnung Aufgrund langfristiger Mieteinnahmen Kalkulationssicherheit. Risiko schwankender Bonität privater Mieter, Mehrkosten bei Renovierung durch Mieterwechsel. KURZgefasst lukrative und langfristige Rendite grundbuchamtliche Absicherung langfristiger Mietvertrag

7 VORTEILE ALTERUNG DER BEVÖLKERUNG 300% STEIGENDER PFLEGEBEDARF (betreute Personen in Mio.) 250% 200% 150% 4,1 Mio über 80- Jährige 10,2 Mio zu Hause in Heimen 0,6 0,7 1,0 1,1 1,3 1,5 100% 50% 40 Mio 30- bis 65- Jährige 29 Mio 1,4 1,6 1,9 2,2 2,4 2,7 0% Quelle: Stat. BA Quelle: Stat. BA DEMOGRAFISCHE ENTWICKLUNG IN DEUTSCHLAND Jahre Männer Frauen Männer Frauen Männer Frauen Quelle: Stat. BA

8 8 Seniorenzentrum INVESTMENT Küpper Carree Kapitalanlage Pflegeimmobilien INVESTIEREN SIE ZUKUNFTSORIENTIERT Monatliche Mietzahlungen durch einen Mietvertrag mit 20 Jahren Laufzeit und einer zweimaligen anschließenden mieterseitigen Verlängerungsoption um jeweils 5 Jahre! Die Miete fließt monatlich, unabhängig ob Ihr Pflegeappartement belegt ist oder nicht. 1 Verminderte Vermieterrisiken, da der Betreiber die Kosten für Wartung und Instandhaltung übernimmt (mit Ausnahme der Kosten für Dach und Fach). 1 Gute Bauqualität durch neueste Standards und Baubeschreibung. Inflationsgeschützte Investition durch indexierte Mietverträge. Mietsteigerungen erhöhen den Wert der Immobilie. 1 Steuerliche Vorteile durch Abschreibung des Gebäudes und des Inventars. Bevorzugtes Belegungsrecht für Sie und Ihre Familie, das bedeutet Sicherheit im Bedarfsfall. Renomierter und erfahrene Betreiber mit derzeit 16 Pflegeeinrichtungen. Wirtschaftliche Flexibilität: Schenkung oder Beleihung Ihres Pflegeappartements durch Eintragung im Grundbuch. Grundbuchliche Absicherung: Sie haben alle Rechte an Ihrem Pflegeappartement und können diese vererben, verschenken, beleihen oder verkaufen. Kein Mieterkontakt: Die Vermietung Ihres Appartements ist Betreibersache. Konjunkturunabhängiger Wachstumsmarkt der Zukunft: Schon heute kann vieler Orts der Bedarf an Pflegeplätzen nicht mehr gedeckt werden und es bestehen zum Teil lange Wartelisten. 1 Zur genauen Erläuterung siehe Mietvertrag

9 ANLAGEOBJEKT Entstehung einer Pflegeimmobilie 4. FERTIGSTELLUNG & NUTZUNG»» Übergabe an den Betreiber / Mieter ZEITLICHER ABLAUF 3. BAUPHASE & REALISATION»» Überwachung und Kontrolle der Bauentwicklung und des Baufortschrittes»» Umsetzung der Betreiberanforderungen und sonstigen baulichen Vorgaben 2. PLANUNG & KONZEPTION»» Bauliche und architektonische Planung in Abstimmung mit den Wünschen des Betreibers / Mieters»» Klärung von baulichen Gegebenheiten und rechtlichen Rahmenbedingungen 1. BEDARFSERMITTLUNG > BETREIBERGEWINNUNG > GRUNDSTÜCKSAUSWAHL»» Nachweis der Realisierbarkeit durch die Erstellung einer Markt & Bedarfsanalyse (Ermittlung von Altersstruktur, Einzugsgebiet, Infrastruktur, Lage- und Standortqualität, Wettbewerbssituation etc.)»» Auswahl eines geeigneten Betreibers / Mieters»» Sicherung eines geeigneten Grundstücks

10 10 Seniorenzentrum IMMOBILIE Küpper Carree Seniorenzentrum Küpper Carree Dinslaken-Hiesfeld Dinslaken, die 800 Jahre alte Stadt mit ca Einwohnern liegt am unteren Niederrhein. Im Nordwesten des Ruhrgebietes gelegen, gehört sie zum Regierungsbezirk Düsseldorf. Mit direkter Anbindung an die Autobahn 3 und 59 erreichen Sie die Zentren des Ruhrgebietes und die Stadt Düsseldorf, mit ihrer berühmten Einkaufsstraße, der Königsallee und dem internationalen Flughafen in ca. 30 Minuten. Die Einkaufsstadt Venlo in den Niederlanden ist ebenfalls nur ca. 40 km entfernt. Im Dinslakener Stadtteil Hiesfeld entsteht das Seniorenzentrum Küpper Carree. Das Moderne Seniorenzentrum entsteht auf einer Grundstücksfläche von ca Quadratmetern. Die Einrichtung mit insgesamt 3 Stockwerken wird über 80 Einzelappartements mit gehobenem Ambiente verfügen. Neben mehreren Wohngruppenräumen, Therapieräumen und Gemeinschaftsräumen wird es zudem eine Caféteria und einen hauseigenen Friseur geben. Ein gemütlich gestalteter Innenhof lädt die Bewohner zum Austausch und Verweilen ein. Mit dem Seniorenzentrum Küpper Carree wird für Menschen, die einer umfassenden Betreuung bedürfen, ein Ort der Ruhe und des Wohlfühlens geschaffen. Die Ausstattung entspricht den modernsten Anforderungen und gewährleistet eine individuelle Betreuung auf höchstem Niveau. Das Gestaltungskonzept zielt darauf ab, die Selbstbestimmung der Bewohner zu bewahren und das Miteinander zu fördern. Die stationäre Pflegeeinrichtung bietet pflegebedürftigen Menschen jeder Pflegestufe ein Zuhause. unverbindliche Illustration

11 Dinslaken-Hiesfeld 80 Pflegeappartements KURZgefasst zentral gelegen (Niederlande/Düsseldorf) Schnittstelle von Niederrhein und Ruhrgebiet sehr gute Infrastruktur und Verkehrsanbindung

12 12 Seniorenzentrum IMMOBILIE Küpper Carree Die Lage der Immobilie Dinslaken, die 800 Jahre alte Stadt mit ca Einwohnern liegt am unteren Niederrhein. Im Nordwesten des Ruhrgebietes gelegen, gehört sie zum Regierungsbezirk Düsseldorf. Mit direkter Anbindung an die Autobahn 3 und 59 erreichen Sie die Zentren des Ruhrgebietes und die Stadt Düsseldorf, mit ihrer berühmten Einkaufsstraße, der Königsallee und dem internationalen Flughafen in ca. 30 Minuten. Die Einkaufsstadt Venlo in den Niederlanden ist ebenfalls nur ca. 40 km entfernt. Dinslaken besticht nicht nur durch die Nähe zu den Ballungsräumen des Ruhrgebietes und Rheinlandes. Die Stadt zwischen Stadt Dinslaken Niederrhein und Ruhrgebiet, auch Das grüne Tor zum Ruhrgebiet genannt, grenzt an zahlreiche Naherholungsgebiete, die durch eine einzigartige und bezaubernde Naturlandschaft, aber auch durch historische Einblicke überzeugt. Bei einem Spaziergang oder einer Eindhoven Njmegen NL Venlo Dinslaken-Hiesfeld Dortmund Düsseldorf Hannover Wanderung durch das Naturschutzgebiet der Rheinauen kommen Sie voll auf Ihre Kosten. Dieses Naherholungsgebiet erhält seinen besonderen Charakter durch Hecken und die typisch niederrheinischen Kopfweiden. Zahlreiche vom Aussterben bedrohte Tier- und Pflanzenarten finden hier ihre Heimat. Die Entdeckungstour der Geschichte der Stadt führt Sie entlang des Wasserlaufs des Rotbachs. Verschlungene Wege, Sehenswürdigkeiten und Restaurants am Streckenrand laden zu kulturellen und kulinarischen Zwischenstopps ein. Köln Brüssel Belgien Reims Mets Frankreich LU Chaumont Wesel Trier Wiesbaden Saarbrücken 58 Frankfurt am Main Stuttgart Dorsten Würzburg 8 CH Zürich Dinslaken-Hiesfeld Bottrop Gelsenkirchen Duisburg Oberhausen Essen Bochum Mülheim an der Ruhr Krefeld Ratingen Velbert Düsseldorf Wuppertal Neuss Stadt Dinslaken

13 STANDORT Oder erleben Sie ruhige und entspannte Radtouren z. B. auf der 3-Flüsse-Route, insgesamt fahren Sie 143 km Radweg durch die landschaftlich vielfältige Region mit einzigartigen Naturerscheinungen. Rotbach Dinslaken ist traditionell eine starke Einkaufsstadt in der Region. Trotz des großen Wettbewerbs mit den umliegenden Ober- und Mittelzentren konnte sich insbesondere die Innenstadt, aber auch Sterkrader Straße Stadt Dinslaken Krrenglerstraße das Stadtteilzentrum Hiesfeld gut behaupten und ihr eigenes Profil bewahren. Hochstraße Kanzlerstraße Rolandstraße Das Seniorenzentrum wird im Stadtteil Hiesfeld erbaut, hier finden Sie eine erstklassige Wohnlage und alles für den täglichen Bedarf. Mit einem Wochenmarkt, Restaurants, Cafés, Boutiquen, Banken, Apotheken und Ärzte ist eine sehr gute Infrastruktur vorhanden. Siegfriedstraße Attraktiv ist zudem eine Wanderung durch das Naturschutzgebiet Küpperstraße Hiesfelder Wald, verschiedene thematische Rundwege laden Sie zu Spaziergängen und Ausflügen ein. Lanwehrstraße N Siegfriedstraße Stadt Dinslaken KURZgefasst sehr gute Infrastruktur und Verkehrsanbindung Nähe zu den Ballungsräumen des Ruhrgebiets Düsseldorf und die Niederlande sind gut und schnell erreichbar zental und zugleich ruhige Lage Küpperstraße direkte Autobahnanbindung A3 und A59

14 14 Seniorenzentrum IMMOBILIE Küpper Carree Seniorenzentrum Küpper Carree Dinslaken-Hiesfeld Objektangaben Lage Vertriebskoordinator Seniorenzentrum Küpper Carree Dinslaken-Hiesfeld Küppestr. / Ecke Siegfriedstr., Dinslaken-Hiesfeld verkehrsgünstig und zentrumsnah Die Vertriebskoordination übernimmt die WI-IMMOService GmbH mit Sitz in Hildesheim (Niedersachsen). Übergabe an den Betreiber voraussichtlich Oktober 2016 Erste Mietzahlung voraussichtlich Januar 2017 Kaufpreise & Zahlungsweise Sicherheit gemäß 632a BGB Erwerbsnebenkosten Verwaltung Instandhaltungsrücklage Abschreibung Instandhaltung / Instandsetzung Belegungsrecht Mietvertrag 30,0 % nach Beginn der Erdarbeiten 28,0 % nach Rohbaufertigstellung, einschließlich Zimmerarbeiten 11,9 % nach Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen sowie für die Rohinstallation der Heizungsanlage, für die Rohinstallation der Sanitäranlagen, für die Rohinstallation der Elektroanlagen 7,0 % nach Fenstereinbau einschließlich Verglasung 6,3 % für den Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten und für den Estrich 13,3 % für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich, für die Fassadenarbeiten, nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe 3,5 % nach vollständiger Fertigstellung Der Käufer ist berechtigt 5% des Kaufpreises bei der ersten Kaufpreisrate einzubehalten, soweit der Verkäufer bei Fälligkeit der ersten Kaufpreisrate keine anderweitige Sicherheit für die rechtzeitige und mangelfreie Herstellung geleistet hat. Grunderwerbsteuer: 6,5 % / ca. 2,0 % Notar- und Grundbuchkosten pro Pflegeappartement 12,00 monatlich inkl. MwSt. 170,00 p.a. (voraussichtlich) 2 % auf das Gebäude gesonderte AfA (Abschreibung für Abnutzung) auf Inventar von 6.500,00 pro Pflegeappartment Die Betreiberin hat nach mangelfreier Herstellung des Objekts die Instandhaltungen, Instandsetzungen, Wartungen und Schönheitsreparaturen des Pachtgegenstandes grundsätzlich auf eigene Kosten vorzunehmen. Der Verpächterin dagegen obliegt die Instandhaltung und Instandsetzung von Dach und Fach (näheres hierzu, Seite 27 und 28). Sie erhalten für sich und Ihre Angehörigen ein bevorzugtes Belegungsrecht durch den Betreiber. Die Laufzeit des Mietvertrages beträgt 20 Jahre mit zweimaliger anschließender mieterseitigen Verlängerungsoption um jeweils 5 Jahre. EnEV Bedarfsausweis; Energiebedarfswert 64,0 kwh/(m²a); Baujahr 2015; Energieträger Kraft-Wärmekopplung fossil; Energieeffi zienzklasse B

15 OBJEKT Überzeugen Sie sich live vom Baufortschritt des Seniorenzentrums Küpper Carree in Dinslaken-Hiesfeld Aktueller Baustand: LIVE WEBCAM auf Fertigstellung voraussichtlich Oktober 2016 Bitte QR-Code mit Smartphone fotografieren.

16 16 Seniorenzentrum IMMOBILIE Küpper Carree Erdgeschoss N Pflegeappartements Anteilige Pflegefunktions- und Gemeinschaftsflächen unverbindliche Illustration

17 GRUNDRISSE 1. Obergeschoss N Pflegeappartements Anteilige Pflegefunktions- und Gemeinschaftsflächen Beispielbilder

18 18 Seniorenzentrum IMMOBILIE Küpper Carree 2. Obergeschoss N Pflegeappartements Anteilige Pflegefunktions- und Gemeinschaftsflächen Beispielbilder

19 Einzelappartement Beispiel Einrichtungsbeispiel: Einzelappartement Virtueller Rundgang auf 80 EINZELAPPARTEMENTS: Kaufpreise: ,00 BEISPIELRECHNUNG EUR KAUFPREIS ,00 ANTEIL GEBÄUDE ,00 GRUNDSTÜCK 7.500,00 INVENTAR 6.500,00 MIETE p.a ,50 pro Monat 534,38 MIETRENDITE 5,0 % Die Berechnung bezieht sich auf den Zeitraum ab Erhalt der Mieteinnahmen, d. h. voraussichtlich Januar Bei der Berechnung der ausgewiesenen Mietrendite ( Nominalverzinsung ) wurde aus Vereinfachungs gründen darauf verzichtet, die Zins- und Zinseszinsvorteile der unterjährigen Mieteinnahmen mit aufzunehmen. Ebenso sind die Kosten der Mietverwaltung, der WEG-Verwaltung sowie die Instandhaltungsrücklage nicht in die Berechnung mit eingeflossen. ca. 45,20 Quadratmeter mietrelevante Gesamtfläche

20 20 Seniorenzentrum IMMOBILIE Küpper Carree CURATA Care Holding Vorwort Wir werden immer älter. Die durchschnittliche Lebenserwartung hat sich in den letzten 100 Jahren fast verdoppelt. Gründe dafür sind nicht allein die enormen Möglichkeiten der modernen Medizin, sondern auch die insgesamt besseren Lebensverhältnisse. Vorstellung der CURATA Care Holding GmbH Die CURATA Gruppe wurde 2003 gegründet und ist spezialisiert auf die Übernahme und Sanierung bestehender Pflegeeinrichtungen sowie die Entwicklung und Inbetriebnahme von neuen Pflegeeinrichtungen. Die Pflege der CURATA Pflegeeinrichtungen orientiert sich an den Mit zunehmendem Alter sind jedoch zahlreiche ältere Menschen nicht mehr in der Lage, ihr Leben allein zu meistern. Sie brauchen Anregungen, Rat, Unterstützung und Hilfe. Bedürfnissen ihrer Bewohnerinnen und Bewohner. Sie achtet die Würde und Individualität des Menschen und betrachten ihn im Sinne der Ganzheitlichkeit als eine Einheit von Körper, Geist und Seele. Vor allem wollen Menschen im Alter nicht auf Lebensqualität verzichten, sie wünschen sich altersgerechte Lebensbedingungen, Selbstbestimmung und Komfort. Ziel der CURATA ist es, älteren pflegebedürftigen Menschen bei der Bewältigung ihrer aktuellen Lebenssituation Hilfe zu geben, damit sie auch weiterhin ein selbst bestimmtes, weitgehend selbstständiges Wir haben es uns zur Aufgabe gemacht, diesem Anspruch gerecht zu werden. Mit der CURATA Gruppe, die ihren Sitz in Düsseldorf hat, leiten wir in Deutschland derzeit 16 Pflegeeinrichtungen, die jeweils in privater Trägerschaft geführt werden. und bedürfnisorientiertes Leben führen können. In ihren Pflegeeinrichtungen schafft sie individuelle und altersgerechte Wohnformen für Menschen mit unterschiedlichem, individuellen Pflege- und Betreuungsbedarf. Die Mitarbeiter identifizieren sich mit diesen Zielen und setzen sie mit fachlicher Kompetenz und sozialem Engagement um. Jeder einzelne Mitarbeiter trägt durch seine persönliche Leistung und sein Engagement zur Qualität der Gesamtleistung und zum Erreichen der Damit versorgen wir insgesamt Senioren (1.364 Bewohner im Bereich vollstationäre Pflege sowie 40 im Bereich Betreutes Wohnen) und beschäftigen mehr als engagierte Mitarbeiter, die eine optimale Versorgung unserer Senioren gewährleisten. Unternehmensziele bei. Die Pflege orientiert sich an den neuesten pflegewissenschaftlichen Erkenntnissen. Die CURATA stellt einen hohen Anspruch an die Qualität ihrer Arbeit und versucht, diesem Anspruch täglich erneut Durch die hohe Akzeptanz und die überaus positive Resonanz sehen wir uns in unserem Unternehmensziel bestätigt, weiterhin zu expandieren. gerecht zu werden. Das Erreichte wird kontinuierlich weiterentwickelt und verbessert. Dies wird insbesondere mit einrichtungsübergreifenden Qualitätszirkeln und unseren regelmäßig stattfindenden Tagungen aller Einrichtungs- und Pflegedienstleitungen gefördert. Michael Gordon Matthias Gülich CURATA - 1. Platz in 2012 bei den MDK Bewertungen der 50 größten Pflegeheimbetreiber Deutschlands

21 BETREIBER Pflegekonzept Die Intensität der Pflegebeziehung bestimmen alle am Pflegeprozess Beteiligten im Rahmen der persönlichen, institutionellen sowie gesetzlichen Bedingungen. Wir fühlen uns mitverantwortlich, eine Atmosphäre zu schaffen, die eine aktive Auseinandersetzung des Bewohners und deren Angehörige mit seiner Situation ermöglicht. Wir gewähren aufgrund unserer Professionalität in allen Bereichen pflegerische, praktische, soziale und gesundheitsfördernde Kompetenzen. Wir sehen uns als Partner im multidisziplinären Team mit unseren Kooperationspartnern und sichern die Bereitschaft zur Zusammenarbeit zu. Leitziele 1. Der Bewohner erlangt durch individuelle Pflege und soziale Betreuung die Befriedigung seiner physischen, emotionalen, geistigen, psychosozialen und rehabilitativen Bedürfnisse. 2. Der Bewohner erfährt eine optimale Unterstützung durch effektive Kommunikation, Kooperation und Koordination aller Berufsgruppen. 3. Der Bewohner profitiert von der regelmäßigen Bewertung der geplanten und erbrachten Pflege unter Einhaltung bestehender, anerkannter pflegewissenschaftlicher Erkenntnisse. 4. Der Bewohner erhält professionelle Pflege und Betreuung. Diese wird durch aktuelle Aus-, Fort- und Weiterbildung aller Mitarbeiter sichergestellt. 5. Der Bewohner zieht Nutzen aus einem Arbeitsklima, das die berufliche Motivation der Mitarbeiter fördert: Der Handlungs- und Entscheidungsspielraum ist so gestaltet, dass die Mitarbeiter in der Geschäftsführende Gesellschafter: Michael Gordon, Matthias Gülich Prokuristen: Dr. Brigitte Fuest (Personal,Vertragswesen, Marketing) Barbara Flöder (operative Leitung) Lage sind, ihr Verantwortungsbewusstsein, ihre persönlichen, fachlichen und kreativen Fähigkeiten sowie ihr Führungspotential einzubringen und zu erhöhen. 6. Der Bewohner profitiert von einer bedarfsgerechten, zeitgemäßen und funktionstüchtigen Ausstattung des Sachbedarfs und Berücksichtigung von Wirtschaftlichkeit und Effektivität. 7. Der Bewohner erlebt, dass zwischen seinen Angehörigen und der Einrichtung eine Kommunikation gepflegt wird, die Vertrauen schafft. 16 Pflegeeinrichtungen in Deutschland Pflege- und Wohnplätze Mitarbeiter KURZgefasst

22 22 Seniorenzentrum RECHTLICHES Küpper Carree Rechtliche Grundlagen Nachfolgend lesen Sie zusammengefasst alles Wissenswerte rund um das Projekt, über die Rechte und Pflichten der Käufer, die Vertragsgrundlagen, Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung sowie über den Kaufvertrag selbst. Änderungen sind zwar nicht geplant aber denkbar. Darauf wird ausdrücklich hingewiesen. Kurzüberblick Die SachwertPflege GmbH wird in Dinslaken-Hiesfeld/Nordrhein-Westfalen ein Pflegeheim, das Seniorenzentrum Küpper Carree, mit insgesamt 80 Pflegeappartements errichten. Die SachwertPflege GmbH bietet das mit Teilungserklärung vom (Nr. 670 der Urkundenrolle für 2015) in Wohnungseigentum aufgeteilte Sondereigentum an einem oder mehreren Pflegeappartements zum Kauf an. Das Pflegeheim ist langfristig (20 Jahre plus 2 x 5 Jahre Option) an die CURATA Care Holding GmbH mit Sitz in Düsseldorf, Zollhof 30, als Betreiberin verpachtet. Es ist ein WEG-Verwalter bestellt, der sich u.a. um Instandhaltung und Instandsetzung der Immobilie kümmert, soweit diese dem Verpächter obliegt. Der mit der WEG-Verwaltung beauftragte Verwalter soll auch im Rahmen des gleichen Verwaltervertrages die Miet-/Pachtverwaltung übernehmen. Im Rahmen einer Vereinbarung über die Übernahme von Preopening-Kosten erhält die Betreiberin eine Unterstützung für die Aufwendungen in der Inbetriebnahmephase. Zusätzlich sind die ersten sechs Monate ab Übergabe an die Betreiberin pachtfrei gestellt (siehe Pre-Opening-Kosten). Der Käufer erwirbt das Sondereigentum an einem Pflegeappartement verbunden mit einem Anteil am Gemeinschaftseigentum. Der Käufer übernimmt anteilig die Rechte und Pflichten aus dem Pachtvertrag mit der Betreiberin sowie dem Vertrag über die WEG-Verwaltung. Der Käufer erhält den auf seinen Miteigentumsanteil entfallenden Pachtzins abzüglich der anteiligen Kosten. Die SachwertPflege GmbH Die SachwertPflege GmbH hat Ihren Sitz in Voerde mit der Geschäftsanschrift Weseler Straße 102, Voerde und ist im Handelsregister des Amtsgerichts Duisburg unter HRB eingetragen. Die Gesellschaft wird durch die Geschäftsführer Herrn Norbert Dreyer und Herrn Boris Striebing vertreten. Das Stammkapital der Gesellschaft beträgt ,00 Euro. Es handelt sich um eine Gesellschaft, die seit besteht und deren Gesellschaftszweck die Projektierung, der Bau und der Verkauf von Altenpflegeheimen ist. Das Seniorenzentrum Küpper Carree In Abstimmung mit der Stadt Dinslaken wurde das Projekt das Seniorenzentrum Küpper Carree mit Baugenehmigung der Stadt Dinslaken vom (AZ: ) sowie der Nachtragsgenehmigung hinsichtlich einer Grundrissänderung der Stadt Dinslaken vom (AZ: ) positiv verbeschieden. Es soll eine auf alle Pflegestufen eingestellte Pflegeeinrichtung errichtet werden. Es werden 80 Pflegeplätze in einzelnen Pflegeappartements entstehen. Die Pflegeappartements werden gemäß den Vorgaben des Pachtvertrages vom als Sondereigentumseinheiten mit jeweils gleichen Grundflächen von 45,20 m² angeboten. Jedes der angebotenen Pflegeappartements besteht aus einem Wohn-/Schlafraum sowie einem Bad mit WC. Hinsichtlich der Ausstattung der Pflegeappartements wird auf die Baubeschreibung verwiesen. Das Grundstück Der mit der Pflegeeinrichtung beplante Grundbesitz befindet sich in Dinslaken-Hiesfeld, Küpperstraße 52; Flur 42, Flurstück 1002 und 343, und ist zunächst vorgetragen im Grundbuch des Amtsgerichts Dinslaken von Hiesfeld in Blatt 877 unter der laufenden Nr. 78 und Blatt 726 unter der laufenden Nr. 5. Es hat gemäß den Angaben des Grundbuches eine Gesamtfläche von m². Da das Seniorenzentrum Küpper Carree mit Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung des Notars Dieter Hülsemann mit Amtssitz in Dinslaken am , Nr. 60 der Urkundenrolle für 2015, entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) in der Weise aufgeteilt und vollzogen wurde, dass mit jedem Miteigentumsanteil das Sondereigentum an einem nicht zu Wohnzwecken dienenden Raum (Pflegeappartements) verbunden ist (Teileigentum), wurden das Grundbuchblatt 726 geschlossen und jede der 80 Sondereigentumseinheiten auf einem separaten Grundbuchblatt erfasst. Die Abteilung II dieser Grundbuchblätter sind lastenfrei. In Abteilung III der Grundbuchblätter ist unter der laufenden Nummer 1 eine gesamthaftende Finanzierungsgrundschuld in Höhe von ,00 Euro eingetragen. Dieses Grundpfandrecht wird vom Käufer nicht übernommen. Die

23 INFORMATIONEN dem Grundpfandrecht zugrunde liegenden Verbindlichkeiten werden aus dem Kaufpreis Zug um Zug gegen Löschung des Grundpfandrechtes im Grundbuch abgelöst. Sollten weitere Finanzierungsgrundpfandrechte durch die Verkäuferin bestellt werden, verpflichtet sich der Käufer hierzu, den Vorrang vor seiner nachbewilligten Erwerbsvormerkung im Grundbuch einzuräumen, wenn bei der Vorrangseinräumung die spätere Lastenfreistellung im Sinne von 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MaBV sichergestellt ist. Ferner kann es für die Erschließung des Grundstücks sowie für eine Sicherung von Ver- und Entsorgungsanlagen und technischen Anlagen zur Eintragung entsprechender Grunddienstbarkeiten oder beschränkt persönlichen Dienstbarkeiten zugunsten des jeweiligen Ver- und Entsorgungsunternehmen oder sonstiger Dritter kommen. Soweit es zur Nutzung der aneinandergrenzenden Grundstücke und übrigen Nachbargrundstücken erforderlich ist, kann es zur Eintragung von Geh- und Fahrtenrechten kommen. Die Verkäuferin wird vom Käufer bevollmächtigt, bis zu einem Jahr nach Eigentumsumschreibung, auf Kosten der Verkäuferin und ggf. der übrigen Anlieger für die Erschließung des Grundstücks Dienstbarkeiten, Reallasten und / oder Baulasten zu bestellen. Die insoweit bestellten Dienstbarkeiten, Reallasten und / oder Baulasten sind vom Käufer zu übernehmen und seinerseits an etwaige Rechtsnachfolger weiterzugeben bzw. sind die Rechtsnachfolger seitens der Käufers ebenfalls zu verpflichten. Das Baurecht Eine förmliche Baugenehmigung für das Seniorenzentrum Küpper Carree wurde mit Bescheid vom durch die Stadt Dinslaken unter Bedingungen, Auflagen und Hinweisen erteilt (AZ: ). Darüber hinaus wurde mit Bescheid vom eine Nachtragsgenehmigung hinsichtlich einer Grundrissänderung unter Bedingungen, Auflagen und Hinweisen erteilt (AZ: ). Die in der Baugenehmigung und Nachtragsgenehmigung enthaltenen Bedingungen und Auflagen schränken den geplanten Betrieb des Pflegeheims nicht ein. CURATA Care Holding GmbH als Betreiberin Den Betrieb des Seniorenzentrums Küpper Carree übernimmt die CURATA Care Holding GmbH, welche das Objekt gesamtflächig mit einem am abgeschlossenen Vertrag gepachtet hat. Die CURATA Care Holding GmbH hat ihren Sitz unter der Geschäftsanschrift Zollhof 30, Düsseldorf und ist im Handelsregister des Amtsgerichts Düsseldorf unter der HRB eingetragen. Die Gesellschaft wird durch die Geschäftsführer Herrn Michael Gordon und Herrn Matthias Gülich vertreten. Der Pachtvertrag Mit der zukünftigen Betreiberin des Seniorenzentrums Küpper Carree wurde am ein Pachtvertrag mit einer festen Laufzeit von 20 Jahren abgeschlossen. In diesem Vertrag wurde auch eine zusätzliche Verlängerungsoption für die Pächterin von zweimal fünf Jahren vereinbart. Der Pachtvertrag wurde durch den Nachtrag " I. zum Pachtvertrag vom ergänzt." Der Käufer übernimmt mit Abschluss des Kaufvertrages alle Rechte und Pflichten aus dem Pachtvertrag und seinen Anlagen in Bezug auf den von ihm jeweils erworbenen Kaufgegenstand (Teileigentum und Anteil Gemeinschaftseigentum). Der Pachtvertrag geht damit vollwirksam auf die Gemeinschaft bzw. die einzelnen Käufer für deren Anteil am Gesamtobjekt über, um eine einheitliche Nutzung während der gesamten Dauer des Pachtvertrages zu sichern. Die Betreiberin trägt während der Pachtzeit die gesamten Betriebskosten i. S. des 2 der Betriebskostenverordnung und Nebenkosten sowie alle wiederkehrenden öffentlichen Lasten für den Pachtgegenstand und seinen Betrieb. Die Betreiberin hat sämtliche Versorgungsverträge und sonstige Verträge direkt mit den jeweiligen Unternehmen abzuschließen und abzurechnen. Soweit dies nicht möglich ist, darf die Verpächterin Vorauszahlungen und etwaige Umlageschlüssel nach billigem Ermessen festsetzen. Die Betreiberin hat darüber hinaus die Kosten der Bedienung der technischen Anlagen wie z.b. der Heizungs-und Lüftungsanlagen sowie deren technischen Überwachung, der Unterhaltung, Wartung einschließlich der TÜV-Prüfungen zu tragen. Sie hat die Kosten der Schnee- und Eisbeseitigung sowie die der Pflege und Reinigung sämtlicher Außenanlagen wie Grünpflege und die Kosten der Reinigung des Hauses sowie die Kosten der Schädlingsbekämpfung zu tragen. Die Kosten des Ersetzens oder Ergänzens der Bepflanzung, des Aufstellens und der Pflege von Hydrokulturen und Topfpflanzen sind von der Betreiberin zu tragen. Dies gilt auch für die Kosten der Versicherung gegen Feuer-, Sturm, Glas- und Wasserschäden, die Kosten der Gebäudehaftpflichtversicherung und damit verbundenen oder ergänzende Haftpflichtversicherungen, soweit die entsprechenden Versicherungen nicht durch die Eigentümer abgeschlossen und nachgewiesen wurden. Darüber hinaus sind die Kosten des Betreibens von Gemeinschaftsantennenund Musikübertragungsanlagen von der Betreiberin zu tragen. Die Betreiberin hat die Kosten für die Betriebs-, Unterhaltungs-, Wartungs- und sonstige Nebenkosten sowie die Kosten der Heizung, Wasser, Strom, Abwasser und Kanalgebühren zu tragen. Die Betreiberin trägt zudem alle mit dem Gewerbebetrieb verbundenen Steu-

24 24 Seniorenzentrum RECHTLICHES Küpper Carree ern und Abgaben. Werden öffentliche Abgaben neu eingeführt oder entstehen Kosten, die mit der Bewirtschaftung des Pachtobjekts unmittelbar oder mittelbar zusammenhängen, neu, oder erhöhen sich diese, können diese Kosten ebenfalls von der Verpächterin bzw. den Eigentümern vom Zeitpunkt ihrer Entstehung an in Rechnung gestellt werden. Der mit der Betreiberin auf 20 Jahre fest abgeschlossene Pachtvertrag kann durch die Eigentümer innerhalb der Pachtzeit vorzeitig aus wichtigem Grunde gekündigt werden. Ein solches außerordentliches Kündigungsrecht steht den Eigentümern insbesondere dann zu, wenn ein Insolvenzverfahren über das Vermögen der Betreiberin eröffnet oder mangels Masse abgelehnt wurde, die Zwangsvollstreckung über das Vermögen der Betreiberin erfolgt und soweit die Vollstreckungsmaßnahme nicht binnen zwei Monaten spätestens bis zur Verwertung des gepfändeten Vermögensgegenstandes wieder aufgehoben wird, wenn die Betreiberin mit der Entrichtung des Pachtzinses an zwei aufeinanderfolgenden Terminen oder mehr als zwei Terminen in Verzug ist und der fällige Betrag die Höhe von zwei monatlichen Pachtzinsen erreicht, wenn die Betreiberin die erforderliche Erlaubnis zum Betrieb des Pflegeheims von der Heimbehörde nicht erteilt wurde oder widerrufen worden ist, wenn Verstöße der Betreiberin gegen gesetzliche Vorschriften, wodurch die Fortführung des Pachtobjekts gefährdet wird vorliegen und wenn die Betreiberin ungeachtet schriftlicher Abmahnungen einen vertragswidrigen Gebrauch des Pachtobjekts fortsetzt, der die Rechte und Interessen der Verpächterin in nicht unerheblichem Umfang verletzt oder die ihr obliegende Sorgfalts-, Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht vernachlässigt. Im Übrigen kann sich die Verpächterin hinsichtlich des Vorliegens eines außerordentlichen Kündigungsgrundes auf die gesetzlichen Vorgaben berufen. Eine Kündigung der Verpächter (Eigentümer) kann nur durch eine einheitliche Entscheidung aller Eigentümer nach einem mehrheitlich gefassten Beschluss der Eigentümergemeinschaft erfolgen. Der Pachtvertrag kann nur als Ganzes gekündigt werden. Die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung Das Seniorenzentrum Küpper Carree wurde mit Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung des Notars Dieter Hülsemann mit Amtssitz in Dinslaken am , Nr. 60 der Urkundenrolle für 2015, entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) in der Weise aufgeteilt und vollzogen, dass mit jedem Miteigentumsanteil das Sondereigentum an einem nicht zu Wohnzwecken dienenden Raum (Pflegeappartements) verbunden ist (Teileigentum). Insgesamt werden bei dem Objekt 80 Teil- bzw. Sondereigentumseinheiten geschaffen. Jede dieser 80 Sondereigentumseinheiten wird im Grundbuch des Amtsgerichts Dinslaken für Hiesfeld separat auf einem eigenen Grundbuchblatt erfasst. In Abschnitt IV 1 Ziffer 1 der Gemeinschaftsordnung ist die einheitliche Nutzung aller Sondereigentumseinheiten als Seniorenpflegeheim bestimmt worden. Diese Zweckbestimmung ist Grundlage für das gesamte Verhältnis der Teileigentümer untereinander sowohl nach dem Gesetz als auch nach den getroffenen Vereinbarungen und allen sonstigen Verträgen. Diese besondere Gebrauchsregelung kann nur durch Vereinbarung aller Sonder- und Teileigentümer geändert werden. Darüber hinaus verzichtet der Käufer zur Erreichung dieses Zwecks auf eine eigene Verwaltung seiner Sondereigentumseinheit. Die einzelnen Eigentümer haben kein Recht ihr Sondereigentum zu bewohnen bzw. selbst zu vermieten, sondern müssen in die Nutzung ihres Sondereigentums an die von der Betreiberin ausgewählten Personen einwilligen. In Abschnitt IV 13 Ziffer 4 der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung hat sich der Veräußerer (der teilende Eigentümer) vorbehalten, in der Zeit solange er noch Eigentümer ist, Änderungen der Gemeinschaftsordnung vornehmen zu dürfen. Dies betrifft sämtliche Bereiche des Sondereigentums, des Gemeinschaftseigentums und etwaig zugewiesener bzw. noch zuzuweisender Sondernutzungsrechte. Die Kaufimmobilie Die SachwertPflege GmbH wird die Pflegeeinrichtung nach den Vorgaben der anerkannten und bewährten Regeln der Technik errichten. Der Käufer erwirbt von der SachwertPflege GmbH das Teileigentum an einem Pflegeappartement verbunden mit dem zugehörigen Anteil am Gemeinschaftseigentum. Hinsichtlich der Beschaffenheit und Ausstattung der Kaufimmobilie wird auf die ausführliche und jederzeit gesondert einsehbare Baubeschreibung verwiesen. Der Kaufpreis Im Kaufpreis ist enthalten: schlüsselfertige Erstellung sämtliche Baunebenkosten sämtliche Erschließungs- und Anschlusskosten für die erstmalige Herstellung alle Herstellungsbeiträge nach dem Kommunalabgabengesetz Zuschuss für Einrichtung und Möblierung

25 INFORMATIONEN Im Kaufpreis ist nicht enthalten und daher vom Käufer zu tragen: Kosten für Notar, Grundbuchamt und sonstigen Behörden für den Kaufvertrag Grunderwerbsteuer (derzeit 6,5%) Finanzierungskosten für den Kaufpreis, Grundschuldbestellung, Zwischenfinanzierung des Kaufpreises usw. Die Bezugsfertigkeit der Seniorenresidenz Küpper Carree ist spätestens zum geplant und soll auch zu diesem Datum der Betreiberin übergeben werden. Der Kaufpreis ist ein Festpreis und untergliedert sich in zwei Bereiche: Der Anteil von Grund und Boden, Baukosten und die mitverkauften Einrichtungsgegenstände bei den Pflegeappartements. Der Kaufpreisteil Grund und Boden, Baukosten ist in folgenden Raten fällig: 30,0 % nach Beginn der Erdarbeiten 28,0 % nach Rohbaufertigstellung einschließlich Zimmererarbeiten, 11,9 % nach Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen, sowie für die Rohinstallationen der Heizungsanlagen, für die Rohinstallation der Sanitäranlagen, für die Rohinstallation der Elektroanlagen, 7,0 % nach Fenstereinbau einschließlich Verglasung 6,3 % für den Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten und für den Estrich 13,3 % für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich, für die Fassadenarbeiten, nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe, 3,5 % nach vollständiger Fertigstellung, Der Kaufpreisteil Einrichtung wird unter Berücksichtigung der vorstehenden Voraussetzungen fällig und zahlbar in Höhe von 96,5 % nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe und in Höhe von 3,5 % nach vollständiger Fertigstellung, da die Möblierung mit den beweglichen Einrichtungsgegenständen erst kurz vor der Bezugsfertigkeit der Anlage stattfindet. Gemäß den gesetzlichen Vorgaben ( 632a BGB) ist der Käufer berechtigt, 5 % des Kaufpreises bei der ersten Abschlagszahlung einzubehalten, wenn der Verkäufer bei Fälligkeit der ersten Kaufpreisrate keine anderweitige Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des Kaufgegenstandes ohne wesentliche Mängel in Höhe von 5 % des gesamten Kaufpreises geleistet hat. Damit würde sich die erste Kaufpreisrate von 30 % auf 25 % reduzieren. Die einbehaltenen 5 % sind dann zur Zahlung fällig, wenn der Vertragsgegenstand vertragsgemäß ohne wesentliche Mängel fertiggestellt ist. Im Übrigen gelten hier die gesetzlichen Vorschriften. Der Kaufpreis ist nach Rechtswirksamkeit des Vertrages und Vorliegen aller zu seinem Vollzug erforderlichen Genehmigungen sowie Vollmachstbestätigungen des Verkäufers bzw. Fälligkeitsvoraussetzungen innerhalb von 10 Tagen zahlbar und fällig. Fälligkeitsvoraussetzungen sind u.a. der Vollzug der Begründung von Wohnungseigentum. Ebenso muss eine Auflassungsvormerkung für den Erwerber im Grundbuch eingetragen sein. Des Weiteren müssen dem Notar die erforderlichen Lastenfreistellungsunterlagen vorliegen, die der Käufer nicht zu übernehmen hat. Alternativ zu vorgenannten Voraussetzungen ist Fälligkeitsvoraussetzung einzelner Kaufpreisraten die Bestätigung des Notars über das Vorliegen einer Bürgschaftserklärung gemäß 7 MaBV zur Absicherung aller etwaigen Ansprüche des Käufers auf die Rückgewähr oder Auszahlung der von ihm geleisteten Vermögenswerte. Weitere Fälligkeitsvoraussetzung für beide Varianten ist in jedem Fall das Vorliegen der Baugenehmigung. Diese liegt jedoch bereits vor. Die Bezahlung sämtlicher Teilbeträge erfolgt mit befreiender Wirkung ausschließlich auf das in der Lastenfreistellungserklärung angegebene Konto. Der Käufer hat eine Abnahme des Sondereigentums und des Gemeinschaftseigentums durchzuführen. Die Verkäuferin wird hierzu nach erfolgter technischer Abnahme durch die Betreiberin das Abnahmeprotokoll dem Käufer übersenden mit der Bitte, sich zu seiner rechtsgeschäftlichen Abnahme zu erklären. Schweigen des Käufers soll demnach in diesem Zusammenhang als Zustimmung zur Abnahme gelten. Will der Käufer die zwischen Verkäufer und Betreiberin erfolgte technische Abnahme nicht als rechtsgeschäftliche Abnahme billigen, muss er innerhalb von 15 Werktagen nach Erhalt des Abnahmeprotokolls dieser widersprechen. Im Falle des Widerspruches des Käufers ist eine gesonderte Abnahme durch den Käufer durchzuführen. Mit der Besitzübergabe des Kaufgegenstandes an die Betreiberin gehen Besitz, Nutzen und Lasten auf den Käufer über. Der Verkäufer haftet jedem Käufer gegenüber für Sachmängel am Bauwerk nach den Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches. Die Gewährleistungsfrist für Mängel am Bauwerk beträgt fünf Jahre, für Arbeiten am Grundstück sowie etwaige Einrichtungsgegenstände beträgt diese Frist zwei Jahre.

26 26 Seniorenzentrum RECHTLICHES Küpper Carree Die bevorzugte Belegung Die Eigentümer erhalten im Hinblick auf ihre Eigentümerstellung von der Betreiberin für sich und ihre nächsten Familienangehörigen ein Recht auf bevorzugte Belegung in allen Pflegeeinrichtungen der CURATA Care Holding GmbH. Im Bedarfsfall können die Berechtigten bei der Erstbelegung, sofern das gewünschte Pflegezimmer noch nicht anderweitig vergeben wurde, sofort in den Pflegebereich aufgenommen werden. Voraussetzung ist das Vorliegen einer Pflegestufe des Betroffenen und die Gewährleistung der Pflege laut jeweils gültigem Heimvertrag. Tritt der Bedarfsfall erst später ein, wird dem Berechtigten eine schnellstmögliche Aufnahme des nächst freiwerdenden Pflegeplatzes ohne Rücksicht auf eine eventuell bestehende Warteliste zugesichert. Im Übrigen haben die Eigentümer grundsätzlich nicht das Recht, ihr Sondereigentum selbst zu nutzen, also aufgrund ihrer Eigentümerstellung ihr eigenes Appartement zu bewohnen. Eine Kündigung wegen einer beabsichtigten Eigennutzung ist nicht möglich. Bei Eigennutzung oder Nutzung durch einen Familienangehörigen wird zwischen der Betreiberin und dem künftigen Bewohner ein Heimvertrag abgeschlossen, im Rahmen dessen das dort vereinbarte Entgelt zu bezahlen ist. Der Käufer erhält weiterhin seinen monatlichen Anteil am Pachtzins ausgezahlt. Die Eigentümer können im Rahmen des Verkaufs oder einer sonstigen Rechtsnachfolge (z.b. an Käufer bzw. Erben) nur diese Form der vertraglich vorgesehenen Belegungsweise in Bezug auf ihr Sondereigentum weiterreichen. Die pre-opening-kosten Für die Betreiberin eines Pflegeheims wie der CURATA Care Holding GmbH fallen im Zuge der Eröffnung des Hauses Vorlaufkosten an. Ähnlich wie bei Hotels, Kongresszentren, Ferienanlagen oder Kliniken ist die Betreiberin in der ersten Betriebsphase mit dem Problem konfrontiert, dass hohen Anlaufkosten zunächst keine Vollauslastung gegenüber steht. Es dauert erfahrungsgemäß ca. 12 bis 18 Monate, bis der Betrieb seine wirtschaftliche Auslastung erreicht. Die Anlaufverluste, die bis zur Vollauslastung entstehen, werden pre-opening-kosten genannt. Um der Betreiberin in Bezug auf diese Vorlaufkosten entgegenzukommen und ihr den Anlauf ihres Unternehmens zu erleichtern, ist es üblich, der Betreiberin seitens der Eigentümer zu Beginn des Pachtverhältnisses vertragliche Vergünstigungen einzuräumen. Im Rahmen des Pachtvertrages vom hat die Sachwert- Pflege GmbH der Betreiberin zur Übernahme von pre-opening- Kosten zugestanden, einen Kostenzuschuss für die verpächterseitig einzubringende und pächterseitig zu beschaffende Möblierung zu leisten. Dabei erhält die Pächterin von der Verpächterin einen pauschalen Zuschuss für die Ausstattung in Höhe von Euro 6.500,00 brutto je Bewohnerbett. Insgesamt beträgt der Zuschuss daher für 80 Bewohnerbetten Euro ,00 brutto. Darüber hinaus hat die SachwertPflege GmbH der Betreiberin mit Pachtvertrag vom zugestanden, den Pachtgegenstand die ersten sechs Monate nach Übergabe pachtfrei zu nutzen. In dieser Anlaufphase ist die Pachtzinszahlung der Betreiberin vollständig ausgesetzt. Da der Käufer den Kaufgegenstand zur Kapitalanlage erwirbt, verpflichtet sich die SachwertPflege GmbH jedoch zur Überbrückung der pachtfreien Opening-Phase, an den Käufer ab dem vierten Monat des Beginns des Pachtvertrages für die Dauer von 3 Monaten einen Pachtersatz in Höhe des Pachtzinses gemäß 3 des Pachtvertrages zu zahlen. Damit verkürzt sich die pachtzinsfreie Zeit für den Erwerber auf drei Monate. Die Übergabe an die Betreiberin soll am erfolgen, sodass erstmalig mit Beginn des Monats April 2017 die geschuldete Pacht seitens der Betreiberin geleistet wird. Ab Januar bis einschließlich März 2017 leistet die Verkäuferin an den Käufer den Pachtersatz. Der Kaufvertrag Der Kaufvertrag mit den Erwerbern ist formbedürftig, das heißt er muss von einem amtlich bestellten Notar beurkundet werden. Jeder zukünftige Käufer erhält mindestens 14 Tage vor Beurkundung des Kaufvertrags eine Abschrift der Teilungserklärung mit Anlagen. Als Anlagen liegen der Teilungserklärung folgende Urkunden bei: Anlage 1: Aufteilungsplan nebst Schnitt- und Ansichtszeichnungen Anlage 2: Pachtvertrag nebst Lageplan Pachtgrundstück, Baupläne und Zeichnungen Grundrisszeichnungen, Bau- und Leistungsbeschreibung, Raumbuch mit Flächenaufstellung, Inventarliste, Schnittstellenplan, Freiflächenplanung, Handelsregisterablichtung Verpächter, Handelsregisterablichtung Pächter sowie 1. Nachtrag zum Pachtvertrag Anlage 3: Entwurf Verwaltervertrag Anlage 4: Musterkaufvertrag Anlage 5: Auszug aus dem Baulastenverzeichnis

27 INFORMATIONEN Der Pachtertrag Solange und soweit der Betrieb des Pflegeheims auf der Grundlage eines Generalpachtvertrages durch einen einheitlichen Betreiber/ Pächter erfolgt, sind alle betreffenden Sondereigentümer an der aus der Verpachtung der Sondereigentumseinheiten und der Infrastruktur erzielten Pacht unabhängig von der Kalkulation des Betreibers allein nach dem Verhältnis der auf die Sondereigentumseinheiten entfallenden Miteigentumsanteile beteiligt. Auf die Belegungsfrequenz der einzelnen Sondereigentumseinheiten kommt es daher nicht an. Nach Abzug der laufenden monatlichen Instandhaltungsrücklage, der WEG-Verwaltergebühren und sonstiger Kosten, die nicht auf die Betreiberin umzulegen sind (z.b. Kontoführungsgebühren, Kosten für Eigentümerversammlungen, pächterseitig nicht übernommene Instandhaltungskosten) wird die Pachteinnahme den einzelnen Eigentümern gutgeschrieben. Um den Entwicklungen in der Zukunft Rechnung zu tragen, ist die vom Betreiber zu zahlende Pacht durch eine Wertsicherungsklausel im Pachtvertrag an den vom statistischen Bundesamt festgelegten Verbraucherpreisindex (Basis 2007 = 100) gekoppelt. Sollte sich, beginnend ab Vertragsschluss oder gegenüber der letzten Pachtanpassung dieser Index um mehr als 10 % ändern, so ändert sich auch die vereinbarte Pacht um 75,00 % der jeweils eingetretenen Veränderung des Verbraucherpreisindex. Die Änderung des Pachtzinses wird ab dem auf die Änderung folgenden Monats wirksam. Bevor eine Partei von der jeweils anderen Partei keine Anpassungsabrechnung erhalten hat, treten die Voraussetzungen des Zahlungsverzuges nicht ein. Da die Anpassung erst jeweils nach Erreichen eines bestimmten Indexstandes mit Beginn des Vertragsschlusses erfolgt und die Pachtzinsänderung nur zu 75 % vorgenommen wird, gewährleistet sie keinen vollen Inflationsausgleich. Die vereinbarte Wertsicherung der Pacht stellt jedoch eine rechtlich sichere Basis dar, um eine angemessene Anpassung durchführen zu können. In den ersten drei Monaten ab Inbetriebnahme hat der Käufer wegen der Verrechnung mit den übernommenen Verpflichtungen aus der Pre-opening-Vereinbarung keine Pachteinnahmen (siehe oben). Die WEG-Verwaltung Bei einem Objekt wie dem Seniorenzentrum Küpper Carree ist für die Eigentümer eine umfassende und sachkundige Verwaltung noch wichtiger als für die Eigentümer einer normalen Wohnanlage. Anders als bei traditionellen Wohnungseigentümergemeinschaften wird hier - solange die gemeinsame Nutzung als Pflegeeinrichtung fortbesteht - das Sondereigentum mitverwaltet. Ebenso gilt es hier darüber hinaus noch das Verhältnis der Eigentümer zum Betreiber zu begleiten und zu überwachen. Für einen Zeitraum von drei Jahren, beginnend 12 Monate nach Anlegung der Wohnungsgrundbücher durch das Grundbuchamt, wird die Rheinische Immobilien, Verwaltung u. Anlagen Aktiengesellschaft, Rheinallee 3, Duisburg, eingetragen im Handelsregister des Amtsgerichts Duisburg unter HRB Nr und vertreten durch den Vorstand Frau Diplom-Volkswirtin Kerstin Hein, zum WEG-Verwalter bestellt. Die Bestellung des Verwalters erfolgte mit der Teilungserklärung. Die Verwaltergrundgebühr beträgt je Sondereigentumseinheit Euro 12,00 brutto monatlich. Hinzu kommen weitere Kosten für Sonderleistungen, falls diese anfallen und abgerufen werden. Die Mietverwaltung Die mit der WEG-Verwaltung beauftragte Rheinische Immobilien, Verwaltung u. Anlagen Aktiengesellschaft, soll auch im Rahmen des gleichen Verwaltervertrages die Miet-/Pachtverwaltung übernehmen. Der Verwalter hat insbesondere die Zahlung der seitens des Betreibers geschuldeten Pacht zu überwachen und diese treuhänderisch für die Gemeinschaft der Eigentümer zu verwalten. Sie kehrt die Pachterträge nach Abzug der Kosten monatlich an die Eigentümer nach Miteigentumsanteilen aus. Für den Pachtverwaltungsaufwand erhält der Verwalter ein Zusatzhonorar zu der oben genannten Verwaltergrundgebühr in Höhe von 3 % zzgl Ust (z. Zt. 19 %), damit also 3,57 % der vereinbarten Pachten. Die Instandhaltung/Instandsetzung Grundsätzlich ist es Aufgabe der Eigentümergemeinschaft, für die Bereiche des Gemeinschaftseigentums Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung zu ergreifen. Gleiches gilt für die Sondereigentümer im Bereich des Sondereigentums. Im Rahmen des Pachtvertrages mit der Betreiberin des Seniorenzentrums Küpper Carree wurde ein Teil der Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten der CURATA Care Holding GmbH, als Betreiberin auferlegt. Die Betreiberin ist danach zur ordnungsgemäßen Instandhaltung und