RICS / IMMOEBS Regionaltreffen bei KPMG

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1 RICS / IMMOEBS Regionaltreffen bei KPMG Steuern bei Immobilientransaktionen- Trends und Taktiken Uwe Demel, KPMG, Partner, Tax Hans-Christoph Graessner, KPMG, Senior Manager, Tax Marion Lattmann, KPMG, Senior Managerin, Tax Düsseldorf, den 26. September 2012

2 Agenda Steuern bei Immobilientransaktionen Trends und Taktiken I KPMG und die Immobilienexperten von KPMG II Immobilienbezogene Dienstleistungen III Grunderwerbsteuer IV Umsatzsteuer V Gewerbesteuer 1

3 I. KPMG und die Immobilienexperten von KPMG KPMG ist eine der größten Wirtschaftsberatungsgesellschaften KPMG Historie 1890: Gründung als Deutsch-Amerikanische Treuhand-Gesellschaft in Berlin zum Schutz deutscher Kapitalanlagen in Nordamerika 1931: Gesetzliche Pflichtprüfung von Aktiengesellschaften; Zulassung als Wirtschaftsprüfungsgesellschaft 1979: Gründung der Auslandsorganisation Klynveld Main Goerdeler (KMG) 1986: Zusammenführung von KMG und Peat Marwick International zum weltweiten KPMG-Verbund 2007ff: Zusammenschluss von KPMG in Deutschland, UK und der Schweiz zur KPMG Europe LLP mit nachfolgendem Beitritt von Spanien, Belgien, den Niederlanden, der Gemeinschaft Unabhängiger Staaten sowie von Luxemburg, der Türkei, Norwegen, Jordanien, Kuwait und Saudi Arabien Hinweis: KPMG Standorte KPMG in Deutschland Hamburg Bremen Bielefeld Berlin Hannover Halle Dortmund Essen Leipzig Dresden Düsseldorf Köln Jena Frankfurt Mainz Saarbrücken Nürnberg Mannheim Stuttgart Regensburg Augsburg Freiburg München KPMG International Netzwerk rechtlich selbstständiger, nationaler Firmen mit rund Mitarbeitern in 152 Ländern Eines der weltweit führenden Wirtschaftsprüfungsund Beratungsunternehmen mit rund Partnern Weltweit einheitliche Struktur nach Geschäftsbereichen und Branchen $22,71 Mrd. Umsatz im Geschäftsjahr 2011 (a) KPMG Europe LLP Größte und leistungsstärkste Wirtschaftsprüfungsund Beratungsgesellschaft in 18 Ländern Europas mit rund Mitarbeitern 4,59 Mrd. Umsatz im Geschäftsjahr 2011 (a) KPMG in Deutschland Geschäftsbereiche (Anzahl fachlicher Mitarbeiter) Audit (3.008) Tax (2.145) Advisory (1.894) 23 Standorte in 6 Regionen 1,2 Mrd. Umsatz im Geschäftsjahr

4 I. KPMG und die Immobilienexperten von KPMG Global sind wir in allen wichtigen Wirtschaftsregionen präsent Globales Real Estate Netzwerk Das globale Real Estate-Netzwerk von KPMG setzt sich aus erfahrenen Spezialisten der einzelnen Mitgliedsfirmen auf der ganzen Welt zusammen und kommt bei länderübergreifenden Projekten zum Einsatz Jedes nationale Team hat umfangreiche Kenntnis des jeweiligen Immobilienmarktes und ist intensiv in allen Branchen sowie in den jeweiligen KPMG-Landesorganisationen vernetzt Vorteile für unsere Mandanten Ein zentraler Ansprechpartner der alle immobilienbezogenen Dienstleistungen anbieten kann und der die internationalen Teams koordiniert und steuert Basis für die Bearbeitung komplexer internationaler Fragestellungen mit einem einheitlichen Qualitätsanspruch Erprobte Zusammenarbeit über Landesgrenzen hinaus Direkter Zugriff auf regionale und lokale Sektor-Expertise Das Globale Real Estate Netzwerk ist eine zusätzliche Ressource, die Ihnen zur Verfügung steht, wann und wo auch immer Sie sie benötigen Erklärung: Real Estate Spezialist in der Region Amerika Real Estate Spezialist in der Region Europa, Mittlerer Osten und Afrika Real Estate Spezialist in der Region Asien und Pazifik 3

5 II. Immobilienbezogene Dienstleistungen Die Dienstleistungen von KPMG spiegeln die vielfältigen Bedürfnisse unserer Mandanten wider Immobilienstrategie und Projektentwicklung Immobilienstrategie und Projektentwicklung Immobilienstrategieberatung Standortberatung Beratung bei steuerlicher Strukturierung des Projektes Beratung im Gesellschaftsrecht (a) Beratung bei der Bildung von Joint Ventures (a) Bau- und Projektberatung Beratung im Bauplanungs- und Bauordnungsrecht (a) Erstellung von Musterverträgen und Klauselprüfung (a) Finanzierung und Kapitalbeschaffung Konzeption und Beratung von offenen und geschlossenen Fonds Beratung bei der Eigen- und Fremdkapitalbeschaffung Finanzwirtschaftliche, steuerliche, rechtliche (a) Beratung und Strukturierung bei Ankaufsfinanzierung und Refinanzierung Ankauf von Immobilien (einschließlich Portfolien und Gesellschaften) Ankauf von Immobilien (einschl. Portfolien und Gesellschaften) Transaktionsberatung für den Käufer (M&A) und Vertragsgestaltung (a) Financial, Tax, Property, Legal (a) Due Diligence Bewertungen beim Ankauf Kaufpreisallokationen Begleitung bei Going Private Berichterstattung über Compliance, Erfolg und Zielerreichung Jahresabschlussprüfung Koordination globaler Objektprüfungen Bewertung nach 68 II und 70 II InvG Bescheinigungen nach 5 InvStG Portfolioanalyse und -benchmarking Erstellung von in- und ausländischen Steuererklärungen, Betriebsprüfungsbegleitung Begleitung bei IFRS-Umstellungen Auditierung nach den Compliance-Standards der deutschen Immobilienwirtschaft Prüfungen nach REIT-G Bescheinigung der Einhaltung der Global Investment Performance Standards (GIPS) Bescheinigung der Einhaltung der Investors in Non-listed Real Estate Vehicles (INREV) - Standards Quick Scan der Mieterbonität Beurteilung von Risikomanagementsystemen Hinweis: (a) Rechtsberatungsleistungen werden durch die KPMG Rechtsanwaltsgesellschaft mbh erbracht Veräußerung von Immobilien (einschließlich Portfolien und Gesellschaften) Financial, Tax, Property, Legal (a) Vendor Due Diligence Vendor Assistance Bewertungen beim Verkauf Sale-and-Lease-Back-Beratung Transaktionsberatung für den Verkäufer (M&A) und Vertragsgestaltung (a) Beratung bei Börsengängen REIT-Strukturierung Steueroptimierung bei Exit Optimierung von Portfolien und Prozessen Finanzwirtschaftliche, steuerliche und rechtliche (a) Beratung bei Umwandlungen und Restrukturierungen Unterstützung im Kostenmanagement Steueroptimierung Prozessoptimierung Portfoliooptimierung Erstellung von Asset Management- und Property Management-Verträgen (a) Erstellung und Review von Planungsmodellen 4

6 III. Grunderwerbsteuer (1/5) GrESt 2013 (voraussichtlich) Bremen Nordrhein- Westfalen Rheinland- Pfalz Hessen Schleswig- Holstein Hamburg Niedersachsen Thüringen Mecklenburg- Vorpommern Sachsen- Anhalt Berlin Brandenburg Sachsen Bundesland Steuersatz seit Erhöhung ab auf Steuersatz Baden-Württemberg 3,5% ,0% Bayern - - Berlin ,5% 5,0% Brandenburg ,0% Bremen ,5% Hamburg ,5% Hessen ,0% Mecklenburg-Vorpommern ,0% Niedersachsen ,5% Nordrhein-Westfalen ,0% Rheinland-Pfalz ,0% Saarland Baden- Württemberg Bayern Saarland Sachsen - - 4,5% 5,0% Sachsen-Anhalt ,0% Schleswig-Holstein ,0% Thüringen 3,5% ,0% 5

7 III. Grunderwerbsteuer (2/5) Steuerbare Rechtsvorgänge (u.a.) Asset Deal ( 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG) Share Deal ( 1 Abs. 2a GrEStG für PersG, 1 Abs. 3 GrEStG für KapG und PersG) Rückgängigmachung von Erwerbsvorgängen Verkäufer muss seine ursprüngliche Rechtsstellung wiedererlangen Vorsicht: Eine ordnungsgemäße Anzeige i. S. d. 18 und 19 GrEStG des vorherigen Erwerbs ist Voraussetzung für eine Rückgängigmachung ( 16 Abs. 5 GrEStG) GrESt-Blocker ( RETT-Blokker ) Ziel: Vermeidung der Grunderwerbsteuer durch Etablierung einer Blokker-KG ( 1 Abs. 3 GrEStG) Etablierung einer Blokker-GmbH ( 1 Abs. 2a GrEStG) Gesetzgeberische Maßnahmen wahrscheinlich (Jahressteuergesetz 2013?) 6

8 III. Grunderwerbsteuer (3/5) Beispiel: RETT-Blokker-KG-Struktur Alternative: Schrittweise Veräußerung einer immobilienhaltenden KG GmbH 1 94,9% 94,9% KG 5,1 % Dritter 5,1% (oder weniger) Käufer 100% 1. Schritt: Kauf - 94,9%-Kommanditist-Anteil - Komplementär-GmbH GmbH Verkäufer 94,9% 0% 5,1 % GmbH 2 KG 2. Schritt: Ausübung Kaufoption nach 5 Jahren hinsichtlich des 5,1%-Kommanditist-Anteils 7

9 III. Grunderwerbsteuer (4/5) Grunderwerbsteuerliche Konzernklausel neue koord. Ländererlasse vom Wesentliche Voraussetzungen nach allgemeinen Verständnis Reorganisation zivilrechtlich im Wege der Verschmelzung, Spaltung oder Vermögensübertragung bzw. im Wege entsprechender Umwandlungen nach dem Recht eines EU-/EWR-Mitgliedsstaats Auslösung eines begünstigten Erwerbsvorgangs durch Reorganisation Vorliegen eines Konzernsachverhalts Beteiligte der Reorganisation: herrschende Unternehmen und abhängige Gesellschaften bzw. ausschließlich abhängige Gesellschaften Vorliegen der Mindestbeteiligungsquote von 95%, Unternehmereigenschaft des herrschenden Unternehmens und die 5-jährige Vor- und Nachbehaltensfrist 8

10 III. Grunderwerbsteuer (5/5) Grunderwerbsteuerliche Konzernklausel neue koord. Ländererlasse vom Wesentliche Änderungen / Klarstellung durch die koord. Ländererlasse Keine Befreiung bei Verschmelzung von 100%-iger Tochtergesellschaft auf deren Muttergesellschaft (Arg.: Untergang des Konzernverbunds) Begriff des herrschendendes Unternehmens = umsatzsteuerliches Unternehmen ausreichend Prüfungsreihenfolge zur Bestimmung des herrschenden Unternehmens im Konzernverbund Vorbehaltsfrist bei sog. verbundgeborenen Gesellschaften 9

11 IV. Umsatzsteuer (1/3) Keine Geschäftsveräußerung im Ganzen Veräußerung deutschen Grundbesitzes ist grundsätzlich in Deutschland umsatzsteuerbar. Aber: Umsätze, die unter das Grunderwerbsteuergesetz fallen, sind umsatzsteuerfrei. Jedoch: Verkäufer kann ggf. zur Umsatzsteuer optieren. (auch Teiloption möglich) Geschäftsveräußerung im Ganzen (GiG) Geschäftsveräußerung im Ganzen ist nicht umsatzsteuerbar. Wesentliche Kriterien: Betrieb im Ganzen, vermietetes Grundstück (Fortführung des Unternehmens), Tätigkeit des Veräußerers. Übertragung von Gesellschaftsanteilen idr keine GiG. Bei einer GiG ist keine Option zur Umsatzsteuer möglich (Problem: Irrtümlich angenommene GiG). Erwerber tritt in die Rechtsstellung des Veräußerers ein. Insbesondere: Fortführung des Berichtigungszeitraumes nach 15a UStG 10

12 IV. Umsatzsteuer (2/3) Irrtümlich angenommene Geschäftsveräußerung im Ganzen Liegt bei der Veräußerung des Grundstücks eine GiG vor? Hintergrund: Option muss bis zum Eintritt der formellen Bestandskraft der Steueranmeldung erfolgen (Abschn. 9.1 Abs. 3 UStAE), nicht mehr bis zur materiellen Bestandskraft erhebliche Verkürzung der Ausübungsfrist. Risiko: Bei nicht fristgerechter Ausübung führt dies aufgrund des Vorliegens eines steuerfreien Ausgangsumsatzes und mangels Option zur Vorsteuerberichtigung nach 15a UStG beim Veräußerer. Lösung: Statt einer bedingten Option Aufnahme einer unbedingten Option zur Umsatzsteuerpflicht (Volloption/Teiloption) im Kaufvertrag, sofern von der Finanzverwaltung später keine Geschäftsveräußerung im Ganzen angenommen werden sollte. Alternativ: Einholung einer verbindlichen Auskunft 11

13 IV. Umsatzsteuer (3/3) Beispiel zur Vorsteuerkorrektur nach 15a UStG Immobilienbesitzer I hat an Anfang 2010 umfangreiche Sanierungen an einer ihm gehöhrenden Immobilie (voll steuerpflichtig vermietet) vorgenommen und dabei EUR als Vorsteuer abgezogen. Anfang 2011 wurde die Immobilie nur noch zu 50 % für vorsteuerabzugsberechtigende Zwecke verwendet. Anfang 2012 wird die Immobilie als Geschäftsveräußerung im Ganzen an den Käufer K veräußert % = I muss in EUR an Vorsteuern zurückzahlen. Vorsteuerabzug in 2010 bleibt unangetastet. K muss in den Jahren 2012 bis zum Ende des Vorsteuerberichtigungszeitraumes 2019 jährlich EUR an Vorsteuern an das Finanzamt zurückzahlen (Fortsetzung des Berichtigungszeitraumes nach 15a Abs. 10 UStG). 12

14 V. Gewerbesteuer (1/2) Vermeidung der Gewerblichkeit Reine Vermietung: Vermögensverwaltung Vorsicht: gewerbliche Infektion (atypische Nebenleistungen) Gewerbliche Entprägung bei KG-Struktur Veräußerung: 3-Objektgrenze Erweiterte Kürzung gem. 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG Generell: Kürzung des Gewinns um 1,2% des Einheitswertes des Grundbesitzes Ausnahme: Ausschließliche Verwaltung eigenen Grundbesitzes, dann 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG (Achtung: Betriebsvorrichtungen, atypische Nebenleistungen) Nutzung von Hebesatzunterschieden Hebesatz München: 490% Gewerbesteuersatz 17,15% Hebesatz Grünwald: 240% Gewerbesteuersatz 8,4% 13

15 V. Gewerbesteuer (2/2) Treuhänderische Vermietung von Betriebsvorrichtungen Mietanteil der Betriebsvorrichtungen PropCo GmbH Mietvertrag über Betriebsvorrichtungen/ Treuhandvertrag BV GmbH Transfer des Eigentums Transfer des Eigentums Mietvertrag über Immobilie und Betriebsvorrichtungen Immobilie Volle Mietzahlung Verkäufer Betriebsvorrichtungen Mieter 14

16 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Barbarossaplatz 1a Köln Uwe Demel Partner +49 (221) Hans-Christoph Graessner Senior Manager +49 (221) Marion Lattmann Senior Managerin +49 (221) Die enthaltenen Informationen sind allgemeiner Natur und nicht auf die spezielle Situation einer Einzelperson oder einer juristischen Person ausgerichtet. Obwohl wir uns bemühen, zuverlässige und aktuelle Informationen zu liefern, können wir nicht garantieren, dass diese Informationen so zutreffend sind wie zum Zeitpunkt ihres Eingangs oder dass sie auch in Zukunft so zutreffend sein werden. Niemand sollte aufgrund dieser Informationen handeln ohne geeigneten fachlichen Rat und ohne gründliche Analyse der betreffenden Situation KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, eine Konzerngesellschaft der KPMG Europe LLP und Mitglied des KPMG-Netzwerks unabhängiger Mitgliedsfirmen, die KPMG International Cooperative ( KPMG International ), einer juristischen Person schweizerischen Rechts, angeschlossen sind. Alle Rechte vorbehalten. KPMG und das KPMG-Logo sind eingetragene Markenzeichen von KPMG International. Alle Rechte vorbehalten. Der Name KPMG, das Logo und cutting through complexity" sind eingetragene Markenzeichen von KPMG International.