Sozialreferat. Telefסּn: Telefax: Neufassung

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1 Telefסּn: Telefax: Sozialreferat Seite 1 von 11 Amt für Wohnen und Migration S-III- W/ML Kein Missbrauch des Mietrechts als Wachstumsbeschleunigungsprogramm BA- Antrag Nr / B des Bezirksausschusses des Stadtbezirkes 05 - Au- Haidhausen vom Senkung der Kappungsgrenze auf 10 % Antrag des Mieterbeirates vom Keine Angleichung der Kündigungsfristen im Wohnraummietrecht Antrag Nr. 1/2010 des Mieterbeirates vom Sitzungsvorlage Nr / V Anlagen Beschluss des Sozialausschusses vom (VB) Öffentliche Sitzung I. Vortrag des Referenten Der Bezirksausschuss des Stadtbezirkes 05 - Au- Haidhausen hat am den als Anlage 1 beigefügten Antrag gestellt. Der Antrag wurde einstimmig beschlossen. Der Mieterbeirat der Landeshauptstadt München, der sich als ehrenamtliches Gremium insbesondere für den Erhalt preiswerten Wohnraumes einsetzt und die Interessen der Mieterinnen und Mieter gegenüber dem Stadtrat, der Verwaltung und der Öffentlichkeit vertritt, hat in seiner Vollversammlung am den als Anlage 3 beigefügten Antrag gestellt. Auch dieser Antrag wurde einstimmig beschlossen. Zudem hat der Mieterbeirat in seiner öffentlichen Vollversammlung vom den als Anlage 4 beigefügten Antrag gestellt. Der Antrag wurde mit 3 Gegenstimmen beschlossen. Das Sozialreferat nimmt zu den Anträgen wie folgt Stellung:

2 Seite 2 von Antrag des Bezirksausschusses 05 vom und Antrag des Mieterbeirates vom Kündigungsfristen im Mietrecht Seit der Mietrechtsreform zum sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) für Mieterinnen bzw. Mieter und Vermieterinnen bzw. Vermieter unterschiedliche Kündigungsfristen geregelt. So bestimmt 573 c Abs. 1 BGB, dass die dreimonatige Kündigungsfrist sich bei einem länger als 5 bzw. 8 Jahre andauernden Mietverhältnis für den Vermieter um jeweils 3 Monate verlängert. Sie kann für Vermieterinnen und Vermieter also maximal 9 Monate betragen, während für die Mieterinnen und Mieter in der Regel 3 Monate gelten. Vor der Mietrechtsreform galten einheitliche Kündigungsfristen für beide Vertrags- partner, die bei einem länger als 10 Jahre andauernden Vertragsverhältnis sogar 12 Monate betragen konnten. Der aktuelle Koalitionsvertrag der neuen Bundesregierung zwischen CDU, CSU und FDP sieht in den Zeilen 5074 und 5075 vor Die Kündigungsfristen für Vermieter und Mieter sollen einheitlich sein. (vgl. Anlage 2). Ob damit eine Rückkehr zu den alten Regelungen des BGB oder eine neue Regelung dergestalt gemeint ist, dass für beide Vertragspartner die kurze, dreimonatige Frist gelten soll, bleibt dabei unklar. Der Oberbürgermeister hat im Deutschen Städtetag bereits vor einer Reduzierung des Mieterschutzes gewarnt und die Verkürzung der Kündigungsfristen zu Lasten der Mieter abgelehnt Einschätzung der Mietberatungsstelle In der Landeshauptstadt München werden die höchsten Mieten der Bundesrepublik gezahlt und bezahlbarer Wohnraum ist nach wie vor sehr knapp. Aus Sicht der Mieterschaft ist deshalb die geltende Regelung der unterschiedlichen Kündigungs- fristen für Mieterinnen bzw. Mieter und Vermieterinnen bzw. Vermieter vorteilhaft und eine Verbesserung im Vergleich zu den vor der Reform geltenden Regelungen: Mieterinnen bzw. Mieter mit Kündigungsabsicht können schnell und damit flexibel auf den Markt reagieren, da sie meist eine kurze Kündigungsfrist einhalten müssen (Ausnahmen sind bei Altverträgen, also vor der Reform geschlossenen

3 Seite 3 von 11 Mietver- hältnissen möglich). Sie müssen bei einem Umzug nicht unnötig lange doppelte Mieten bezahlen; dies kann sich ein großer Anteil der Mieterschaft nicht leisten, zumal die doppelte Mietzahlung auch von den Soziahilfeträgern nicht bezuschusst wird. Umgekehrt können sie sich im Falle eines lang andauernden Mietverhältnisses und der vom Vermieter ausgesprochenen Kündigung ausreichend auf dem Markt umsehen und eine Ersatzwohnung zu möglichst günstigen Konditionen suchen. Sollten Vermieterinnen und Vermieter künftig berechtigt sein, mit derselben, kurzen Frist zu kündigen und die Mieterin bzw. der Mieter nicht rechtzeitig eine neue Wohnung finden, droht ihr bzw. ihm im schlimmsten Fall Obdachlosigkeit, denn es ist in München sehr schwer, schnell eine bezahlbare Ersatzwohnung zu bekommen. Würden die Kündigungsfristen allerdings dergestalt angeglichen, dass beide Vertragspartner die längere Frist, aktuell also maximal 9 Monate zu berücksichtigen hätten, würde dies zu einer großen Inflexibilität der Mieterinnen und Mieter führen, worauf der Mieterbeirat in seinem Antrag auch hinweist. Eine Angleichung der Kündigungsfristen ist deshalb aus Sicht der Mieterinnen und Mieter nicht wünschenswert. Jede Verschlechterung der Mieter- Situation hat in München einen besonderen Effekt, da die ohnehin schon schwierige Ausgangslage der Mieterschaft auf dem Vermietermarkt noch weiter verschärft wird. Die Mietberatungsstelle unterstützt daher den o.g. Antrag des Bezirksausschusses des 5. Stadtbezirkes in Ziffer 1 sowie den Antrag des Mieterbeirates. 1.2 Münchner Bündnis für Wohnungsbau Das "Münchner Bündnis für Wohnungsbau" war erstmals 1997 erfolgreich etabliert worden. Damals hatten örtliche Initiativen im Münchner Osten und im Westen der Stadt Bürgerentscheide gegen Wohnungsbauprojekte initiiert. In der Folgezeit wurde das Bündnis für Wohnungsbau immer dann aktiviert, wenn ein breiter Konsens in aktuellen wohnungspolitischen Fragen notwendig war. In den Jahren 2001 bis 2005 kamen die Vertreterinnen bzw. Vertreter der Wirtschaftskammern, der großen Immobilieninvestoren, der Münchner Wohnungs- und Bauwirtschaft, der Gewerkschaften und Wohlfahrtsverbände, aus der Kreditwirtschaft und vom Mieter- wie vom Haus- und Grundbesitzerverein dreimal zusammen, um einvernehmliche

4 Seite 4 von 11 Appelle bzw. Resolutionen an die Bundespolitik zu stellen, die auf eine Verbesserung der investiven Rahmenbedingungen zielten Einschätzung des Referates für Stadtplanung und Bauordnung Im Gegensatz zum Mieterbeirat und den Mietertagen sind im Bündnis für Wohnungsbau schwerpunktmäßig die Wohnungsproduzenten bzw. - anbieter und nicht die Nachfrager (Mieterinnen und Mieter) vertreten. Daher erscheint es eher unwahrscheinlich, dass eine Resolution zur Beibehaltung des Status- Quo im Mietrecht dort einvernehmlich verabschiedet werden würde. Dies macht auch die im Antrag Nr / B des Bezirksausschusses des 5. Stadtbezirkes vom zitierte Äußerung des Präsidenten des Bayerischen Baugewerbever- bandes deutlich. Es wird empfohlen, die Forderungen zur Beibehaltung des Status- Quo im Mietrecht über andere Gremien (Mieterbeirat) bzw. Verbände (Städtetag) zu transportieren. Das Sozialreferat schließt sich dieser Einschätzung an. Der Mieterbeirat, der sich in seiner ersten öffentlichen Sitzung am konstituiert hat, befasst sich mit Strategien und Aktionen zum Schutz der Münchner Mieterschaft. Dieses Gremium setzt sich aus von den einzelnen Bezirksausschüssen entsandten Personen zusammen, die nach der Mieterbeiratssatzung vierteljährlich dem entsendenden Bezirksausschusses über die Arbeit des Mieterbeirates berichten. Damit wird der Forderung des Bezirksausschusses des 5. Stadtbezirkes, alle Bezirksausschüsse einzubeziehen, ausreichend Rechnung getragen. 2. Antrag des Mieterbeirates vom Der Antrag zielt auf die Regelungen des BGB zur Mieterhöhung ab. Diese finden sich in den 558 ff. BGB. Sind die dort genannten Voraussetzungen erfüllt, können Ver- mieterinnen und Vermieter in einem Zeitraum von 3 Jahren jeweils eine Mieterhöhung in Höhe von bis zu maximal 20 % vornehmen. Diese sogenannte Kappungsgrenze darf zudem die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreiten; es wird dabei nicht auf persönliche Einkommensverhältnisse von Mieterinnen und Mietern abgestellt. München weist seit Jahren bundesweit die höchsten Mieten auf. Auch das Sozialreferat teilt deshalb grundsätzlich die Ansicht des

5 Seite 5 von 11 Mieterbeirates, dass eine gesetzliche Bestimmung, die die bisherige Kappungsgrenze von 20 % auf 10 % in Gebieten mit gefährdeter Wohnungsversorgung senkt, einen sozialen Faktor schaffen würde, der verhindert, dass Mieterhöhungen Mieter und Mieterinnen finanziell überfordern und unter Umständen zur Aufgabe ihrer Wohnungen zwingen. 577 a Abs. 2 BGB sieht beispielsweise ebenfalls eine beschränkende Regelung bei Umwandlung von Miet- in Wohnungseigentum vor, wenn eine ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde gefährdet ist. Die Landesregierungen werden hier ermächtigt, entsprechende Rechtsverordnungen zum Schutz der Bevölkerung zu erlassen. Dies wäre nach Ansicht des Sozialreferates auch zur Begrenzung des Mietanstiegs in diesen Gebieten sozialpolitisch notwendig. 3. Stellungnahmen der städtischen Wohnungsbaugesellschaften Der vorliegende Beschlussentwurf wurde dem Sozialausschuss bereits am vorgelegt. Herr Stadtrat Offman beantragte die Vertagung des Beschlusses und ersuchte zu den angesprochenen Themen - asymmetrische Kündigungsfristen und - Senkung der Kappungsgrenze auf 10 % die städtischen Wohnungsbaugesellschaften zu befragen und das Ergebnis in eine neuerliche Beschlussvorlage einzuarbeiten. Das Sozialreferat kam der Bitte nach und hat zwischenzeitlich die städtischen Wohnungsbaugesellschaften GWG, GEWOFAG, Heimag und die MGS um Stellungnahmen gebeten, die nachfolgend zusammengefasst wiedergegeben werden Schreiben der MGS vom (Anlage 5) Beim Wohnungsbestand der MGS handelt es sich fast ausschließlich um geförderten Wohnungsbau, weshalb die in dieser Beschlussvorlage aufgezeigten Problematiken nicht zum Tragen kommen. Da außerdem der Wohnungsbestand seit dem von der GWG verwaltet wird, wurde um Verständnis gebeten, dass keine weitergehende Stellungnahme abgegeben werde Schreiben der GWG vom (Anlage 6) Die GWG führt aus, dass die Änderung von Kündigungsfristen für den Vermieter faktisch keine Bedeutung habe. Ein gerichtliches Räumungsverfahren zur Durchsetzung eines berechtigten

6 Seite 6 von 11 Kündigungsinteresses dauere ca. 6 Monate, bis zu einem Räumungstermin vergingen sogar bis zu 9 Monate. Dies hieße, dass je nach Kündigungsfrist innerhalb von 12 bis 18 Monaten geräumt werden könne. Unabhängig von Kündigungsfristen vorausgesetzt die Mietpartei zieht auf Grund einer rechtswirksamen Kündigung nicht aus muss sich der Vermieter auf einen längeren Zeitraum bezüglich der Umsetzung eines Mietverhältnisses einstellen. Demgegenüber könnten die Mieter ohne Angabe von Gründen stets ordentlich oder unter Angaben von Gründen fristlos kündigen. Die derzeit im BGB festgelegten Fristen, die die Mieter im Rahmen ihrer Kündigung einhalten müssen, sind aus Sicht der Wohnungsbaugesellschaft als angemessen zu betrachten, um dem Mobilitätsinteresse Rechnung zu tragen. Zusammenfassend bestünde demnach keine Veranlassung, die bestehenden gesetzlichen Regelungen zu ändern. Alle wirtschaftlich orientierten Vermieter sind nach Aussage der GWG bestrebt, die jeweils höchstmögliche ortsübliche Miete zu erzielen. Wenn sie stets diesem Prinzip folgen, ergäbe sich für die Vermieter daher nur dann ein Erhöhungs- spielraum, wenn ein Anstieg der ortsüblichen Miete dies zuließe. In all diesen Fällen käme in der Regel die Kappungsgrenze nicht zum Tragen, da eine Anhebung der Miete z. B. im Rahmen der Erhöhung des Mietspielraums auf der Basis eines Mietspiegels allgemein unter 10 % bliebe. In Einzelfällen verzichte der Vermieter freiwillig bei bestimmten Mietverhältnissen auf die Ausschöpfung seines Mieterhöhungsspielraums über einen längeren Zeitraum. Hier habe er derzeit die Möglichkeit, auf der Basis der Einschränkung von 20 % eine zeitlich nachgezogene Mieterhöhung dann umzusetzen, wenn er es für wirtschaftlich notwendig erachtet. Eine weitere Einschränkung unterhalb 20% hält die GWG in diesen Fällen für eine Benachteiligung der Vermieterinteressen. In diesem Zusammenhang weist die GWG darauf hin, dass der GWG als städtischer Wohnungsbaugesellschaft per Aufsichtsratsbeschluss die Kappungsgrenze auf 15 % festgesetzt worden ist. Ein besonderer Fall bestünde nach Aussage des Unternehmens aber, wenn Wohnungen aus der sozialen Bindung fallen und anschließend die marktübliche Miete erhoben werden darf. In diesen Fällen des Wechsels von einer Kostenmiete zu einer Marktmiete käme die Kappungsgrenze von 20 % zum Tragen. Ausgehend von einer ausgelaufenen Kostenmiete von z.

7 Seite 7 von 11 B. 4,00 / m² monatlich könnten die Vermieter derzeit eine Mietanhebung von 0,80 / m² monatlich vornehmen. Bis zum Erreichen der eigentlichen Marktmiete von (in diesem Fall) 8,00 / m² vergingen bei einem bestehenden Mietverhältnis insgesamt 12 Jahre. Auch in diesem Fall sieht die GWG keinen Anlass zur Änderung der bestehenden Rechtslage Schreiben der GEWOFAG vom (Anlage 7) Auch nach Auffassung dieser Wohnungsbaugesellschaft besteht für eine Vereinheitlichung der Kündigungsfristen im Wohnraummietrecht keine Veranlassung. Die bisher im Gesetz verankerten unterschiedlichen Fristen seien interessensgerecht. Dies gelte insbesondere für den Münchener Wohnungsmarkt, da hier die längeren Kündigungsfristen für den Vermieter durchaus zumutbar seien. Andererseits solle die einzelne Mietpartei jedoch die Möglichkeit haben, flexibel zu reagieren. Eine Senkung der Kappungsgrenze auf 10 % in drei Jahren wäre für die GEWOFAG und ihre Tochtergesellschaften hinnehmbar. Wie die GWG weist auch dieses Unternehmen darauf hin, dass bei den städtischen Gesellschaften die Möglichkeit der Mieterhöhung auf Grund eines Aufsichtsratsbeschlusses ohnehin auf 15 % in drei Jahren beschränkt sei. Die Bestandsmieten der GEWOFAG lägen zudem jedoch ohnehin meist erheblich unter dem Münchener Mietniveau. Die GEWOFAG gibt zu Bedenken, dass von einer niedrigeren Kappungsgrenze Mieterinnen und Mieter aller Einkommensschichten profitieren würden, was nicht bedarfsgerecht sein könne. Es könne auch dazu führen, dass Mietparteien mit höherem Einkommen in ihren günstigen Wohnungen verblieben, so dass Mieterinnen und Mieter mit niedrigem und mittlerem Einkommen auf teure Neuvermietungen angewiesen wären. Für die breite Masse der Münchener Vermieter habe eine Beschränkung der Kappungsgrenze auf 10 % in drei Jahren vermutlich erhebliche Auswirkungen, da sie die Investitionsbereitschaft der Vermieter empfindlich beeinträchtigen würde. Zwar könnten die Kosten einer energetischen Sanierung auch mit 11 % der Gesamtkosten auf die Miete umgelegt werden. Viele Vermieter würden jedoch stattdessen den Weg der Erhöhung nach der Vergleichsmiete wählen, da die Erhöhung um die

8 Seite 8 von 11 Modernisierungsanteile wesentlich zeitaufwendiger und unsicherer sei, in den seltensten Fällen jedoch wirklich kostendeckend. Würde jedoch infolge der Senkung der Kappungsgrenze auf 10 % der Weg der Mieterhöhung im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete uninteressant, stünde nach Ansicht der GEWOFAG zu befürchten, dass viele Vermieter ganz auf energetische Modernisierungen verzichten und dadurch die Energiekosten für die Mieterseite wesentlich höher stiegen als durch eine Senkung der Kappungsgrenzen an Mietsteigerung verhindert werden kann. Dies könne auf keinen Fall im Sinne der Mieterinnen und Mieter sein. In der Gesamtwürdigung rät die GEWOFAG deshalb von einer Senkung der Kappungsgrenze ab. Diese Erwägungen sind nachvollziehbar. Das Sozialreferat schlägt deshalb vor, die Anträge des Bezirksausschusses 05 sowie des Mieterbeirates hinsichtlich der Kappungsgrenze dergestalt zu unterstützen, dass diese auf 15 % gesenkt werden sollte. Gleichzeitig schlägt das Sozialreferat vor, weitere, mieterentlastende Forderungen an die Gesetzgebung zu stellen. Beispielsweise im Rahmen des Bündnis München sozial wurde erst kürzlich wieder darauf hingewiesen, dass dies gerade in der Stadt mit den höchsten Mieten Deutschlands dringend notwendig ist. Denkbar wäre, darauf hinzuwirken, dass in den Mietspiegel ein größerer Anteil Bestandsmieten einfließen kann. Bisher können nur solche Mieten abgebildet werden, die in den vergangenen 4 Jahren vereinbart oder geändert wurden (Definition der ortsüblichen Vergleichsmiete, 558 Abs. 2 BGB). Damit sind naturgemäß gerade solche Mieten ausgeschlossen, die über einen langen Zeitraum unverändert und damit günstiger geblieben sind. In der Folge steigen mit jedem neuen Mietspiegel die Mieten an. Würde der jetzige 4- Jahres- Zeitraum erweitert oder auf ihn sogar verzichtet werden, stellten sich die Mieten anders dar. Eine weitere Möglichkeit der Mieterentlastung ist die Senkung der Modernisierungsumlage aus 559 BGB von derzeit 11 % auf 9 % bei gleichzeitiger zeitlicher Befristung dieser Umlagemöglichkeit. Werden Modernisierungsmaßnahmen nach 559 BGB durchgeführt, kann die jährliche Miete auf Grund der derzeit geltenden gesetzlichen Bestimmungen um 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten dauerhaft erhöht werden, d.h. die

9 Seite 9 von 11 Mieterin bzw. der Mieter hat rein rechnerisch bereits nach 9 Jahren die Modernisierungsmaßnahmen der Vermieterin bzw. des Vermieters bezahlt. Bei einem Ansatz von 9 % wäre dies erst nach 11 Jahren der Fall. Die Modernisierungskosten sollten dabei künftig als Mietzuschlag geführt werden, der nach der Refinanzierung der Kosten wegfallen und nicht als Bestandteil späterer Mieterhöhungen in die Grundmiete einfließen soll. Normale Mieterhöhungen nach 558 BGB sollten dabei nur auf der Grundmiete basieren dürfen, ohne dass die Modernisierungsumlage in diese Basis mit einfließt. Auf diese Weise würde die momentan noch mögliche Doppelbelastung aus Mieterhöhungen der ortsüblichen Vergleichsmiete nach 558 BGB und durch Modernisierung nach 559 BGB deutlich entschärft. Die Sitzungsvorlage ist mit dem Referat für Stadtplanung und Bauordnung abgestimmt. Anhörung des Bezirksausschusses In dieser Beratungsangelegenheit ist die Anhörung eines Bezirksausschusses nicht vorgesehen (vgl. Anlage 1 der BA- Satzung). Dem Korreferenten, Herrn Stadtrat Benker, dem Verwaltungsbeirat, Herrn Stadtrat Offman, der Stadtkämmerei, der Frauengleichstellungsstelle, dem Referat für Stadtplanung und Bauordnung, der Vorsitzenden, den Fraktionssprecherinnen und Fraktionssprechern und der Kinder- und Jugendbeauftragten des Bezirksausschusses des 5. Stadtbezirkes, dem Mieterbeirat der Landeshauptstadt München und dem Sozialreferat/Stelle für interkulturelle Arbeit ist ein Abdruck der Sitzungsvorlage zugeleitet worden. II. Antrag des Referenten 1. Der Oberbürgermeister und die Stadtratsfraktionen der Landeshauptstadt München werden gebeten, sich weiterhin sowohl im Deutschen Städtetag als auch auf allen politischen Ebenen dafür einzusetzen, dass es nicht, wie im Koalitionsvertrag der neuen Bundesregierung vorgesehen, zu einer Angleichung der Kündigungsfristen im Wohnraummietrecht zu Lasten der Mieterinnen und Mieter kommt. Für Mieter soll die Frist wie bisher 3 Monate

10 Seite 10 von 11 betragen. Vermieter hingegen sollen weiterhin an eine längere Frist gebunden sein. 2. Es ist nicht Aufgabe des Münchner Bündnisses für Wohnungsbau, sondern die des Mieterbeirates, Strategien und Aktionen zum Schutz der Münchner Mieterschaft zu entwickeln und umzusetzen. 3. Der Oberbürgermeister setzt sich dafür ein, dass der Gesetzgeber in Gebieten mit erhöhtem Wohnbedarf die Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen von derzeit 20 % in drei Jahren auf 15 % senkt. 4. Der Oberbürgermeister setzt sich dafür ein, dass der Gesetzgeber die Definition der ortsüblichen Vergleichsmiete aus 558 Abs. 2 BGB bezüglich des 4- Jahres- Zeitraumes zumindest erweitert. 5. Der Oberbürgermeister setzt sich dafür ein, dass der Gesetzgeber die Modernisierungsumlage aus 559 BGB von 11 % auf 9 % bei gleichzeitiger zeitlicher Befristung auf die Refinanzierung der Modernisierungskosten senkt. 6. Der Antrag Nr / B des Bezirksausschusses des Stadtbezirkes 05 - Au- Haidhausen vom ist geschäftsordnungsgemäß behandelt. 7. Die Anträge des Mieterbeirates vom und sind geschäftsordnungsgemäß behandelt. 8. Dieser Beschluss unterliegt nicht der Beschlussvollzugskontrolle. III. Beschluss nach Antrag. Der Stadtrat der Landeshauptstadt München

11 Seite 11 von 11 Die Vorsitzende Der Referent Christine Strobl Bürgermeisterin Friedrich Graffe Berufsm. Stadtrat IV. Abdruck von I. mit III. über den Stenographischen Sitzungsdienst an das Direktorium Dokumentationsstelle an die Stadtkämmerei an das Revisionsamt z.k. V. Wv. Sozialreferat 1. Die Übereinstimmung vorstehenden Abdrucks mit der beglaubigten Zweitschrift wird bestätigt. 2. An die Frauengleichstellungsstelle An das Direktorium- HA II/BA An das Referat für Stadtplanung und Bauordnung An das Referat für Stadtplanung und Bauordnung, HA III/1 2 An die Vorsitzende, die Fraktionssprecherinnen und Fraktionssprecher und die Kinder- und Jugendbeauftragte des 5. Stadtbezirkes (4- fach) An den Mieterbeirat der Landeshauptstadt München An das Sozialreferat, S- III- M z.k. Am I.A.