Bezahlbarer Wohnraum: Ein leeres Versprechen?

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1 : Ein leeres Versprechen? Michael Kroll Regensburg Kooperationsveranstaltung Bündnis 90/Die Grünen, RaumFair eg und tagespunkt.wirtschaft Michael Kroll: Bezahlbarer Wohnraum: Leeres Versprechen?, Seite 1 von 31

2 Michael Kroll... hat eine Ausbildung als Zimmermann abgeschlossen bevor er Architektur an der FH Regensburg studiert hat Weiterbildung zum Immobilienfachwirt... ist nach Jahren der Selbständigkeit und einem Ausflug in den Journalismus 2005 zum gemeinschaftlichen Bauen und Wohnen gekommen Gründungsmitglied der NaBau eg (Mitglied im Vorstand) Gründung der RaumFair eg (Mitglied im Vorstand)... zusammen mit Thomas Winter als Projektentwickler und steuerer für gemeinschaftliche Wohnprojekte in der ContemPlan GbR tätig... Mitgliedschaften im Verein MeGeWo, im FORUM Gemeinschaftliches Wohnen e. V. und im Bundesverband Baugemeinschaften e.v. sowie engagiert bei Regensburg-Inklusiv... seit 2013 Mitglied im KV Bündnis 90/Die Grünen Liste 4, Platz 18 Michael Kroll: Bezahlbarer Wohnraum: Leeres Versprechen?, Seite 2 von 31

3 ... Die Frage Was ist bezahlbarer Wohnraum? Michael Kroll: Bezahlbarer Wohnraum: Leeres Versprechen?, Seite 3 von 31

4 ... das meinen andere Joachim Wolbergs Wohnen ist ein Grundrecht für einen Normalverdiener ist mit 8,30 Euro pro Quadratmeter die Obergrenze erreicht Christian Schelgl Wohnen ist mehr als ein Grundrecht Regensburger Modell: 9,03 (8,85) Euro pro Quadratmeter Prof Dr. Tobias Just 30 bis 35 Prozent des verfügbaren Haushaltseinkommens Michael Kroll: Bezahlbarer Wohnraum: Leeres Versprechen?, Seite 4 von 31

5 ... das meinen andere Ulrich Maly Auf Dauer aber ist es sinnvoller, preiswerten Wohnraum zu schaffen, statt steigende Mieten durch hohe Sozialleistungen bekämpfen zu müssen. Deutschland geht aber zurzeit den umgekehrten Weg: Das Land gibt im Jahr 1,5 Milliarden Euro für den sozialen Wohnungsbau aus - und 15,5 Milliarden Euro für Wohngeld und Unterkunftskosten. Michael Kroll: Bezahlbarer Wohnraum: Leeres Versprechen?, Seite 5 von 31

6 ... das meinen andere Becker/Nickelkoppe GB Stadtbau Die Wohnungsknappheit in Wachstumsregionen kann nur bewältigt werden, wenn auch der Neubau für mittlere Einkommen wirkungsvoll und gezielt gefördert wird. Die Ankurbelung des sozialen Wohnungsbaus reicht allein aber nicht aus. Sie muss um eine Wohnungsbauförderung für die Mitte ergänzt werden. Michael Kroll: Bezahlbarer Wohnraum: Leeres Versprechen?, Seite 6 von 31

7 ... Wie ist die Situation in Rgbg? Mietspiegel 2014: 7,69 Euro/qm (s. Anlage 1) Angebotsmieten 35 % über Vergleichsmiete (s. Anlage 2) Schwund an Miet- und sozial geförderten Wohnungen (A3 und A4) Michael Kroll: Bezahlbarer Wohnraum: Leeres Versprechen?, Seite 7 von 31

8 ... Wie ist der Bedarf in Rgbg? Bedarf an Geschosswohnungen? (A5) Bedarf an Mietwohnungen? Bedarf an sozial geförderten Wohnraum? Michael Kroll: Bezahlbarer Wohnraum: Leeres Versprechen?, Seite 8 von 31

9 ... Wer baut die... Mietwohnungen? sozial geförderten Wohnungen? Michael Kroll: Bezahlbarer Wohnraum: Leeres Versprechen?, Seite 9 von 31

10 ... baut die Stadtbau? Bis 2020 errichten wir 760 Mietwohnungen neu. Wohnungen in Bestand (GB 2012) WE (8% vom Gesamtbestand) WE mit Mietpreisbindung WE rund (1/3 des Bestandes) Neubau bis WE (130 Mio.) derzeit 370 WE ( 77 Mio.) im Schnitt 78 WE/a Zitat empirica-studie 400 WE/a in MFH bis 2029 Michael Kroll: Bezahlbarer Wohnraum: Leeres Versprechen?, Seite 10 von 31

11 ... Wo entstehen die Wohnungen? unter 50% in neu ausgewiesenem Bauland durch Aufstellung von B-Plänen auf städtischen Flächen, für die Baurecht existiert (Anlage 6) Michael Kroll: Bezahlbarer Wohnraum: Leeres Versprechen?, Seite 11 von 31

12 ... Welchen Einfluss kann die Stadt nehmen? 20% Regeln in B-Plänen weitere in Kaufverträgen/städtebaulichen Verträgen Michael Kroll: Bezahlbarer Wohnraum: Leeres Versprechen?, Seite 12 von 31

13 ... Welchen Einfluss nimmt die Stadt? Fachprogramm Wohnen II, % Regel, % Regeln, 2013 Vorgabe Mietobergrenze, 2014 Michael Kroll: Bezahlbarer Wohnraum: Leeres Versprechen?, Seite 13 von 31

14 Miete Eigentum sozial gefördert frei finanziert städt. gefördert(*) verbindlich 20% B-Plan Maß und Art der Nutzung/B-Plan (**) Maß und Art der Nutzung/B-Plan (**) Kaufvertrag städtebaul. Vertrag Kaufvertrag städtebaul. Vertrag Kaufvertrag städtebaul. Vertrag *) Wohnen in der Stadt **) EH, MFH Michael Kroll: Bezahlbarer Wohnraum: Leeres Versprechen?, Seite 14 von 31

15 ... Kosten Was kostet das Bauen? Was sind die Gestehungskosten? Grundstück Nebenkosten Baukosten Michael Kroll: Bezahlbarer Wohnraum: Leeres Versprechen?, Seite 15 von 31

16 ... Das Grundstück Grundstückspreis ist nicht gleich Grundstückspreis Anteil auf den Quadratmeter Wohnraum Bebauung/GFZ Geschossflächenzahl Bauform/WFl Wohnfläche Anteil des Grundstückspreises am Wohnraum Etwa das 1,3-fache Michael Kroll: Bezahlbarer Wohnraum: Leeres Versprechen?, Seite 16 von 31

17 ... weitere Grundstückskosten Erwerbsnebenkosten Grunderwerbssteuer Notarkosten Grundbucheintrag Eintrag von Grundschulden Maklerprovision insgesamt etwa 10% vom reinen Grundstückspreis Michael Kroll: Bezahlbarer Wohnraum: Leeres Versprechen?, Seite 17 von 31

18 ... Die Baunebenkosten Architekt Statik, Haustechnik, Landschaftsplanung Gutachten, Genehmigungen, Prüfgebühren Ablösen Verwaltungsleistungen des Bauherren Bauzeitzinsen rund 16 bis 20% der Baukosten Michael Kroll: Bezahlbarer Wohnraum: Leeres Versprechen?, Seite 18 von 31

19 ... Die Baukosten Baukosten in Veröffentlichungen nur Baukosten ohne Tiefgarage Anhaltspunkt sozial geförderter Wohnraum /qm bis /qm Baukosten im Sinne der DIN Baukonstruktion (KG 300) und Technische Anlagen (KG 400) sonstige Baukosten Herrichten und Erschließen (KG 200), rund 3% Außenanlagen (KG 500), rund 5% Ausstattung und Kunstwerke (KG 600) Michael Kroll: Bezahlbarer Wohnraum: Leeres Versprechen?, Seite 19 von 31

20 ... Die Gestehungskosten 350,00 Grundstück 385,20 Baukosten 1.725,00 Baunebenkosten 310, ,70 bei Baukosten EUR/qm Baunebenkosten 18% Michael Kroll: Bezahlbarer Wohnraum: Leeres Versprechen?, Seite 20 von 31

21 ... Finanzierung I Wie wird das Bauen finanziert? Bauträger (Wohnungen im individuellen Eigentum) Verkauf ab Plan Bauträgeraufschlag 15-35% Wohnungsunternehmen (Wohnungen im Bestand) Vermietung ab Fertigstellung Eigenkapital und Fremdkapital EK-Rendite 3-4% Wohnungsgenossenschaften (Wohnungen im Gemeinschaftseigentum) Beteiligung in der Planung Vermietung ab Fertigstellung Eigenkapital und Fremdkapital EK-Rendite 0-2% Michael Kroll: Bezahlbarer Wohnraum: Leeres Versprechen?, Seite 21 von 31

22 ... Investoren, Bauträger, Wohnungsunternehmen, Genossenschaften Wer baut was warum? Investoren geschlossene offene Immobilienfonds (z.b. GmbH & Co KG, AG) Renditeorientiert Verpflichtung gegenüber Anlegern Bauträger Verkauf von Einzelwohnungen (WEG, MaBV) Verkauf von kompletten Wohngebäuden (zur Weitervermietung) verdeckte Bauherrenmodelle Renditeorientiert Michael Kroll: Bezahlbarer Wohnraum: Leeres Versprechen?, Seite 22 von 31

23 ... Wohnungsunternehmen, Genossenschaften Wer baut was warum? Wohnungsunternehmen Bewirtschaftung langfristig Bewirtschaftung mittelfristig (späterer Verkauf) Vermietung nach Mietrecht, Anpassung an Mietspiegel Gewinnorientiert Wohnungsgenossenschaften Bewirtschaftung langfristig keine Aufteilung und Veräußerung Kostenmiete, Anpassung nur nach Mitgliederentscheid Orientierung an sozialer Rendite Michael Kroll: Bezahlbarer Wohnraum: Leeres Versprechen?, Seite 23 von 31

24 ... Finanzierung II Kosten für Mieter/Nutzer? Kostenmiete (keine Marktmiete) Kapitaldienst muss erwirtschaftet werden Bewirtschaftungskosten müssen aufgebracht werden Kostenmiete 350,00 550, ,00 Grundstück 385,20 599, ,70 Baukosten 1.725, , ,00 Baunebenkosten 310,50 310,50 310, , , ,20 Kapitaldienst 3,5% 7,06 7,68 9,09 Bewirtschaftung 20 /a 1,67 1,67 1,67 Kostenmiete 8,73 9,35 10,76 Michael Kroll: Bezahlbarer Wohnraum: Leeres Versprechen?, Seite 24 von 31

25 ... Finanzierung III weitere Kosten für Mieter/Nutzer? Nebenkosten/Betriebskosten (zweite Miete) Stellplatzkosten Mobilitätskosten Michael Kroll: Bezahlbarer Wohnraum: Leeres Versprechen?, Seite 25 von 31

26 ( Was kann die Kommune tun? )... Maßnahmen I: Förderung Mietwohnungsbau - Förderprogramm Mietwohnungsbau - Quoten für geförderten und Mietwohnraum (mit Aufteilungsverbot) - Quoten für Baugemeinschaften (Wohnprojekte/Selbstnutzer) - Grundstücksvergabe direkt an Bauwillige (Festpreise) - Grundstücke nach Konzept, nicht nach Höchstpreis vergeben - Grundstücksvergabe auf Erbbaurecht - vergünstigte Grundstückspreise für Wohnungsunternehmen und Baugemeinschaften - Einheitliche und Verbindliche Vergabekriterien - Liegenschaftsreport - Ankauf von Belegungsrechten - Altlastenfreiheit herstellen - Baugrunduntersuchung durchführen Michael Kroll: Bezahlbarer Wohnraum: Leeres Versprechen?, Seite 26 von 31

27 ( Was kann die Kommune tun? )... Maßnahmen II: Lebendige Quartiere - Stadt der kurzen Wege (lebendige Stadtteile, Mobilität) - integrierte Stadtentwicklung (Ämter übergreifende Planung) - Entwicklung von städtischen Flächen in Eigenregie - städtebauliche Wettbewerbe statt Realisierungswettbewerbe - Mischung der Wohnformen Nutzungen Bewohner Akteure - Erhaltungssatzungen/Umwandlungsverbot - Sanierungsgebiete/Entwicklungsmaßnahmen - Vorkaufsrechte nutzen Michael Kroll: Bezahlbarer Wohnraum: Leeres Versprechen?, Seite 27 von 31

28 ( Was kann die Kommune tun? )... Maßnahmen III: Transparenz und Teilhabe - B-Plan Entwurf - städtebaulicher Wettbewerb - Nutzungskonzepte mit Teilnehmern des Wohnungsmarkts erarbeiten - Planungsworkshop mit Bürgern/Entscheidung für Nutzungsvarianten - Ausschreibung nach Konzepten - öffentliche Auslegung und Diskussion von Nutzungs- und Bebauungskonzepten - öffentlich zugängliche Sitzungen der Vergabe- und Planungsausschüsse - Arbeitssitzungen im Stadtrat (Diskussion, Alternativen) - Veröffentlichung von städtebaulichen Verträgen - Grundstücksreport (regelmäßiger Bericht zur Liegenschaftspolitik) - Fortschreibung und Evaluierung von Beschlüssen zur Stadtentwicklung (beispielsweise Regensburg-Plan 2005 oder Fachprogramm II) - Einrichten von städtischen Immobilienfonds (Bürger investieren in ihre Stadt/Infrastruktur) Michael Kroll: Bezahlbarer Wohnraum: Leeres Versprechen?, Seite 28 von 31

29 ( Was kann die Kommune tun? )... Reduzierung weiterer Kosten - Sozialgerechte Bodennutzung (SoBoN, München) - innovative Energiekonzepte (PV/Solar, Quartierslösungen) - Stellplatzschlüssel anpassen - ÖPNV stärken - CarSharing fördern (Stellplätze anbieten) - Anteil an Betriebskosten niedrig halten (kommunale Abgaben) - Baugemeinschaften fördern Schaffung von Infrastruktur Bürgerschaftlich organisierte Versorgungsangebote Grundsätzlich keine Spekulation - Bauzentrum einrichten (Bau-, energetische, soziale, gestalterische sowie Versorgungs- und Mobilitätsfragen) Michael Kroll: Bezahlbarer Wohnraum: Leeres Versprechen?, Seite 29 von 31

30 ( Was können Bund und Länder tun? ) - Kappungsgrenze 15% (Mietpreisbremse Bestandsmieten) - Begrenzung der Wiedervermietungspreise auf 10% über Mietpreisspiegel (Mietpreisbremse II) - Grundstückpreisbremse (Verkauf nach Bodenrichtwert) - Denkmalabschreibung vs. Förderung von Hausbesitzern - Mehrwertsteuer auf Herstellungskosten 7% statt 19% - reduzierte Grunderwerbssteuer für Wohnungsunternehmen - Gebühren bei Eintragung von Grundschulden - keine öffentliche Ausschreibung bei kleinen Projekten - Prüfungs- und Genehmigungsgebühren reduzieren - günstigster und teuerster Bieter bei öffentlichen Ausschreibungen streichen Michael Kroll: Bezahlbarer Wohnraum: Leeres Versprechen?, Seite 30 von 31

31 Entsteht nur durch konsequentes, kooperatives und langfristiges Handeln! Michael Kroll: Bezahlbarer Wohnraum: Leeres Versprechen?, Seite 31 von 31

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