Markt boomt. DTZ Research INVESTMENT MARKET UPDATE. Deutschland Q Inhalt. Autorin. Kontakte

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1 DTZ Research INVESTMENT MARKET UPDATE Markt boomt Deutschland Q Februar 15 Inhalt Transaktionsvolumen Renditen 8 Renditespannen 8 Ausblick 9 Transaktionen 1 Kennzahlen 11 Definitionen 11 Die Neuinvestitionen in gewerbliche Immobilien und Entwicklungsgrundstücke erreichten im vierten Quartal mit 14,37 Mrd. den dritthöchsten Quartalswert der der letzten zehn Jahre. 14 insgesamt schloss mit einem Transaktionsvolumen von 39,84 Mrd. (siehe Abbildung 1). Der fünfte Anstieg in Folge war mit gut 3% der zweitstärkste nach 1 (+83%). Allein die acht größten Käufe, alle zwischen 3 und 8 Mio., sorgten in Q4 für ein Volumen von 3,6 Mrd.. 14 insgesamt gab es 18 Transaktionen ab 3 Mio.. Mit zusammen 7,8 Mrd. decken sie % des Jahresvolumens ab. Das Portfoliovolumen erholte sich in Q4 nach den schwachen Sommermonaten und erreichte 4,39 Mrd.. Im Gesamtjahr summierten sich die Portfoliokäufe auf 1,38 Mrd.. Gleichwohl dominierten Einzelobjektkäufe mit einem Anteil von 69% am Gesamtvolumen das Geschehen. In Büroobjekte wurde in Q4 mit 6,4 Mrd. genauso viel neu investiert wie in Q und Q3 zusammen. Der Jahreswert von fast 17 Mrd. deckt 43% des gesamten Transaktionsvolumens 14. Die Käufe von Industrie-/ Logistikobjekten und von Hotelobjekten erreichten mit 3,3 Mrd. bzw.,9 Mrd. langjährige Höchstwerte. Ausländisches Kapital investierte 14 mit mehr als 18 Mrd. fast doppelt so viel in deutsche Gewerbeimmobilien wie 13. Der Anteil am Gesamtvolumen ist mit 46% jedoch noch weit entfernt von den Höchstwerten der Jahre 5 bis 8. Der Wettbewerb um attraktive Produkte sorgte im vierten Quartal für weitere Preissteigerungen bei Büroobjekten und Logistikobjekten. Wir erwarten, dass die hohe Nachfrage nach deutschen Gewerbeimmobilien auch 15 anhält und dass das Transaktionsvolumen mindestens das Niveau von 14 erreichen wird. Der Druck auf die Kaufpreise bleibt hoch. Autorin Ursula-Beate Neißer Head of Research Germany +49 () ursula-beate.neisser@dtz.com Kontakte Magali Marton Head of EMEA Research +33 () magali.marton@dtz.com Hans Vrensen Global Head of Research +44 () hans.vrensen@dtz.com Abbildung 1 Transaktionsvolumen in Deutschland, Mrd. EUR (P) (P) = Prognose Investment Market Update 1

2 Deutschland Q4 14 Transaktionsvolumen Q4 pusht Jahresergebnis auf fast 4 Mrd. Das vierte Quartal 14 erwies sich als Rekordquartal: Die Neuinvestitionen in gewerbliche Immobilien und Entwicklungsgrundstücke stiegen gegenüber Q3 um 7% und erreichten mit 14,37 Mrd. einen Wert, der in den letzten zehn Jahren nur von Q und Q3 des Jahres 7 übertroffen worden war (siehe Abbildung ). Vor allem großvolumige Transaktionen hoben den Q4-Wert: Allein die acht größten Käufe, jeweils zwischen 3 und 8 Mio. stark, summierten sich auf 3,6 Mrd. und deckten 5% des Quartalswertes. Neben vier überregionalen Portfoliokäufen waren dies vier Einzelobjekttransaktionen ausschließlich in Frankfurt. Ausländisches Kapital hatte an diesen acht Käufen einen Anteil von etwas mehr als der Hälfte. 14 insgesamt schloss mit einem Transaktionsvolumen von 39,84 Mrd.. Der fünfte Anstieg in Folge war mit gut 3% der zweitstärkste nach 1. Absolut liegt das Transaktionsvolumen 14 rund 9,3 Mrd. über dem des Vorjahres. % des Jahreswertes durch Käufe ab 3 Mio. Im Gesamtjahr 14 wurden 18 Transaktionen mit einem Kaufpreis ab 3 Mio. registriert. Diese summierten sich auf 7,8 Mrd. bzw. % des Jahresergebnisses. Gegenüber 13 liegt die Zahl der Transaktionen um 1 höher und das Volumen hat sich mehr als verdoppelt. Weitere gut 1 Mrd. wurden 14 durch Transaktionen im dreistelligen Bereich unterhalb von 3 Mio. generiert (siehe Abbildung 3). Die größte Transaktion des Jahres fand in Q1 statt, als Patrizia Immobilien 18 langfristig an das Land Hessen vermietete Bürogebäude im Wert von rund 1 Mrd. erwarb. Die zweitund drittgrößte Transaktion wurde im vierten Quartal registriert. In Frankfurt wechselte das PalaisQuartier mit Büroturm, Hotelturm, Shopping-Center und Thurn- und Taxispalais für rund 8 Mio. den Eigentümer. Mit dem Kauf von 4 Median- Kliniken für rund 75 Mio. erweiterte der US-amerikanische Medical Properties Trust sein Portfolio in Deutschland. Portfolioanteil steigt auf 31% Das Portfoliovolumen erholte sich nach einem schwachen Q und einem noch schwächeren Q3 zum Jahresende hin wieder und überstieg in Q4 mit 4,39 Mrd. auch den hohen Wert aus Q1 (4,5 Mrd. ). Nicht zuletzt die vier Portfolios, die für jeweils mindestens 3 Mio. den Eigentümer wechselten und sich auf rund 1,7 Mrd. summierten, sorgten für das hohe Ergebnis. Neben den bereits genannten Median-Kliniken wurden 17 deutschlandweit gestreute Einzelhandelsobjekte, ein Paket mit Büroobjekten in vier der Top 5 Märkte und ein Paket von acht Liegenschaften in sechs Städten verkauft. Insgesamt liegt das Portfoliovolumen 14 bei 1,38 Mrd.. Die Portfoliokäufe sind gegenüber 13 mit 65% doppelt so stark gestiegen wie das gesamte Transaktionsvolumen und haben ihren Anteil am Gesamtmarkt von 5% auf 31% erhöht. Etwa drei Viertel des Portfoliovolumens ergab sich durch fast 4 Paketkäufe im Wert von jeweils mindestens 1 Mio.. Dazu kommen weitere mehr als doppelt so viele Käufe von kleineren und Kleinstpaketen (siehe Abbildung 4). Abbildung Gewerbliches Transaktionsvolumen in Deutschland nach Quartalen, Mrd. EUR Abbildung 3 Gewerbliches Transaktionsvolumen 14 nach Größenklassen, Mio. EUR Abbildung 4 Einzelobjektvolumen und Portfoliovolumen, Mrd. EUR % % Q1 Q Q3 Q % unter 1 Mio. 1 bis 99 Mio. ab 3 Mio Einzelne Gebäude Portfolios Investment Market Update

3 Deutschland Q4 14 Ausländisches Kapital bleibt unterhalb der 5%-Marke Ausländisches Kapital zeigte über den Gesamtverlauf des Jahres 14 ein stabil hohes Interesse an deutschen Gewerbeimmobilien. Insgesamt investierten ausländische Anleger mit mehr als 18 Mrd. fast doppelt so viel wie 13. Der Anteil am Gesamtvolumen ist mit 46% jedoch noch weit entfernt von den Höchstwerten der Jahre 5 bis 8, als 6 bis 75% erreicht worden waren (siehe Abbildung 5). Das Hauptinteresse der Anleger lag auf Büroobjekten gefolgt von Einzelhandelsobjekten. Auch Industrie- und Logistikobjekte wurden geschätzt. Zwar war das absolute Volumen im letztgenannten Bereich deutlich geringer als das Volumen, das in Büro- und Einzelhandelsobjekte floss, doch relativ war der ausländische Anteil mit fast 7% am Sektorvolumen Industrie/Logistik überdurchschnittlich stark. Wichtigste Herkunftsregionen des nichtdeutschen Kapitals waren Nordamerika, das Vereinigte Königreich und Asien. Ebenso waren nicht eineindeutig einer Region zuzuordnende Investoren, wie beispielsweise Blackstone, die das Kapital aus verschiedenen Ländern/Regionen bündeln, stark am Markt tätig. Und auch Frankreich war aufgrund der Käufe von Unibail Rodamco (5% am CentrO Oberhausen und Anteile an mfi) sowie des Rückkaufs von selbst betriebenen Hotels durch die Accor Hotelgruppe eine wichtige Kapitalquelle. Dominanz von Büroobjekten Höchstwerte bei Industrie-/Logistikobjekten und Hotels Büroobjekte bestätigten ihre Position als Produkt der ersten Wahl: in sie wurde im vierten Quartal mit 6,4 Mrd. genauso viel neu investiert wie in Q und Q3 zusammen. Insbesondere der Kauf von einigen großvolumigen Bürohochhäusern in Frankfurt im Rahmen von Einzelobjekttransaktionen (Messeturm, Silberturm, WinX, IBC Tower) ist erwähnenswert. Dazu kommen mehrere großvolumige überregionale bzw. nationale Portfolios mit Büroschwerpunkt. Abbildung 5 Transaktionsvolumen und Anteil ausländischen Kapitals, Mrd. EUR 6 4 Abbildung 6 Transaktionsvolumen insgesamt Transaktionsvolumen nach Sektoren 14, Mio. EUR 7% 8% % 43% 1% 75% 5% 5% % Anteil Ausländer Büro Einzelhandel Industrial Sonstige Insgesamt wurden 14 fast 17 Mrd. neu in Büroobjekte investiert (siehe Abbildung 6). Der Anstieg von 31% gegenüber dem Vorjahr entspricht dem Gesamttrend. Der Anteil von 43% am gesamten Transaktionsvolumen ist vergleichbar mit dem der beiden Vorjahre (siehe Abbildung 7). Größte Einzelobjekttransaktion war der Kauf des Frankfurter Silberturms durch Samsung SR Management für etwa 45 Mio. (Q4); größte Portfoliotransaktion war das bereits erwähnte Büropaket mit hessischen Objekten (Q1). Auch wenn das Hauptinteresse der Investoren sich auf vollvermietete Objekte in sehr guter Lage richtete, so fanden doch auch Objekte mit einem Potenzial zur Aufwertung bzw. mit Nachvermietungserfordernis an als sicher vermarktbar eingestuften Standorten Käufer. Ebenso hielt das Interesse an Altbestandsobjekten an, die in hervorragenden Lagequalitäten das Potenzial für eine Kernsanierung oder Abriss/Neubau boten. Abbildung 7 Büroinvestments, Mrd. EUR Büro 6% 5% 4% 3% % 1% % Anteil am Gesamtvolumen Investment Market Update 3

4 Deutschland Q4 14 Einzelhandelsobjekte wurden 14 stark nachgefragt, doch das Transaktionsvolumen blieb mit 8,8 Mrd. leicht unter dem Niveau von 13 (9 Mrd. ) (siehe Abbildung 8). Hier machte sich das Fehlen großvolumiger Investitionsmöglichkeiten bemerkbar. Bei großen Shopping-Centern bester und guter Qualität war der Markt aufgrund der vielen Transaktionen in den Jahren vor 14 nahezu leergeräumt. Die Käufe von Geschäftshäusern, Super- und Fachmärkten oder Fachmarktzentren konnten den Mangel nicht ausgleichen. CentrO Oberhausen, Kö-Galerie, das Allee Center in Remscheid und der Anteilskauf an mfi durch Unibail Rodamco sind die größten Transaktionen im Shopping-Center-Sektor mit Preisen von jeweils über 1 Mio. und einer Summe von rund 1,8 Mrd.. Das MyZeil Shopping-Center in Frankfurt wurde als Teil des PalaisQuartiers verkauft. Portfoliotransaktionen wurden vor allem im Supermarkt/Discountersektor abgeschlossen und mit SB-Warenhäusern und Fachmärkten/Fachmarktzentren. Größtes Portfolio war der Kauf des Christie-Portfolios mit vier Fachmarkt-/Shopping-Centern im Umfeld von Berlin für rund 4 Mio. (Q1). Der Anteil von Portfolios am gesamten Transaktionsvolumen mit Einzelhandelsobjekten liegt bei knapp 35% und damit leicht über dem Durchschnitt. Überdurchschnittlich gut entwickelten sich die Neuinvestitionen in Industrie- und Logistikimmobilien (siehe Abbildung 9). Das Transaktionsvolumen stieg um 61% und erreichte mit 3,34 Mrd. den mit Abstand höchsten Wert der letzten zehn Jahre. Überdurchschnittlich hoch ist auch der Portfolioanteil, der mit 43% mehr als 1 Prozentpunkte über dem Wert des Gesamtmarktes liegt. Nur mit Portfolios konnten im Industrie- /Logistiksektor Käufe im dreistelligen Millionenbereich getätigt werden. Dabei lag 14 die Obergrenze bei 3 Mio., die bereits im ersten Quartal durch einen Paketverkauf an SELP Segro European Logistics Partnership erreicht worden war. Als volumenstärkstes Einzelobjekt ging ein Daimler Logistikzentrum in Offenbach an der Queich im dritten Quartal an ein Multi Family Office aus der Golfregion. Dass die größten Transaktionen durch ausländische Investoren erfolgten, zeigt erneut deren starke Ausrichtung auf großvolumige Investments, unterstreicht aber auch die hohe Attraktivität, die das Produkt Industrie/Logistik mittlerweile genießt. Insgesamt stand ausländisches Kapital hinter fast 7% des Transaktionsvolumens. Eine Sonderkonjunktur verzeichneten 14 Hotelinvestments, die sich gegenüber 13 auf,9 Mrd. verdoppelten (siehe Abbildung 1). Allein die fünf größten Transaktionen trugen gut 4% dazu bei. Darunter waren sowohl Portfolios als auch Einzelobjekte. Größte Transaktion (Q) war der Rückkauf eines europäischen Hotelpaketes durch die Accor Group, die die von ihr betriebenen Hotels 7 an Moorpark verkauft hatte. Der deutsche Teil umfasste 67 Objekte mit einem Wert von rund 43 Mio.. Bereits im ersten Quartal waren im Rahmen eines Paketes von 18 Holiday Inn Hotels 11 deutsche Objekte für 35 Mio. an einen internationalen Fonds gegangen. Die beiden größten Einzelobjekttransaktionen waren jeweils im dreistelligen Millionenbereich der Verkauf des Fünf-Sterne-Hotels The Charles in München an einen deutschen Investor (Q) und des Luxushotels Hilton Frankfurt an London and Regional Properties (Q3). Abbildung 8 Einzelhandelsinvestments, Mrd. EUR 5 5% 4% 15 3% 1 % 5 1% % Einzelhandel Anteil am Gesamtvolumen Abbildung 9 Industrialinvestments, Mrd. EUR 4 1% 3 8% 6% 4% 1 % % Industrial Anteil am Gesamtvolumen Abbildung 1 Hotel- und sonstige Investments, Mrd. EUR 15 1% 1 8% 9 6% 6 4% 3 % % Hotels Andere Anteil am Gesamtvolumen Investment Market Update 4

5 Deutschland Q4 14 Balance zwischen Top 5 Märkten und sonstigen Märkten Über das Gesamtjahr 14 hinweg teilt sich das Transaktionsvolumen nahezu hälftig auf die Top 5 Märkte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München mit zusammen 19,485 Mrd. und die sonstigen Märkte in Deutschland mit,355 Mrd. auf. Dabei hatte sich in den Top 5 Märkten das Transaktionsvolumen von Quartal zu Quartal von 3,6 Mrd. bis auf über 7, Mrd. erhöht, während in den sonstigen Märkten bei relativ schwachen Ergebnissen in Q und Q3 ein starkes Anfangsquartal (6,4 Mrd. ) und ein noch stärkeres Schlussquartal (über 7,1 Mrd. ) registriert wurde. Gegenüber dem Jahr 13 stieg das Transaktionsvolumen in den sonstigen Märkten um mehr als 4%, in den Top 5 Märkten war der Anstieg mit 19% nur halb so hoch (siehe Abbildung 11). Wie bereits in den beiden Vorjahren floss in den Top 5 Märkten das Transaktionsvolumen mit rund 6% in erster Linie in Büroobjekte. Der Anteil von Handelsobjekten lag bei 1%. Außerhalb der Top 5 Märkte war keine Dominanz für einen einzigen Sektor feststellbar. Doch lag mit 6% der Anteil des Volumens, das in Büroobjekte floss, höher als in den Vorjahren, während der Anteil von Handelsobjekten (3%) niedriger war. Münchner Markt vorne Frankfurt fast gleichauf Auch wenn der Münchener Markt mit einem Transaktionsvolumen von 1,48 Mrd. im vierten Quartal den Wert des dritten Quartals um 11% verfehlte, so hat er doch über das Gesamtjahr hinweg seine Position als umsatzstärkster Investmentmarkt bestätigt. Insgesamt wechselten Immobilien und Entwicklungsgrundstücke für 5,9 Mrd. den Eigentümer. Das Vorjahresergebnis wurde um 8% übertroffen, der Mittelwert der vorangegangenen zehn Jahre 4 bis 13 um 7%. Investiert wurde in erster Linie in Büroobjekte, auf die über 6% des Transaktionsvolumens entfielen. Handelsobjekte trugen rund 1% zum Ergebnis bei und Hotels rund 9% (siehe Abbildung 1). Das Jahresergebnis ist umso bemerkenswerter, da keine Transaktion oberhalb der 3 Mio. -Schwelle am Münchener Markt registriert wurde. Der höchste Kaufpreis wurde für den Bürokomplex Theresie (Q3) mit 57 Mio. bezahlt. Für jeweils Mio. wechselten in getrennten Transaktionen und mit unterschiedlichen Käufern zwei Bürogebäude in Unterföhring, die von der Allianz genutzt werden, den Eigentümer. Darüber hinaus wurde für das Fünf-Sterne-Hotel in den Lenbachgärten ein Preis in dieser Größenordnung vereinbart. Abbildung 11 Top 5 Märkte und sonstige Regionen, Mrd. EUR Top 5 Märkte sonstige Märkte Abbildung 1 Gewerbeinvestments München, Mrd. EUR 8 9% 75% 6 6% 4 45% 3% 15% % Büroinvestments Andere Anteil Büroinvestments Investment Market Update 5

6 Deutschland Q4 14 Der Frankfurter Markt profitierte von einem außergewöhnlich starken vierten Quartal, in dem mit,855 Mrd. mehr Kapital in Immobilien und Entwicklungsgrundstücke floss als in den drei Quartalen davor zusammen. Allein fünf Transaktion summierten sich auf knapp, Mrd.. Bei vier dieser Transaktionen wechselten reine Bürohochhäuser den Eigentümer: der langfristig an die Deutsche Bahn AG vermietete Silberturm, der das Stadtbild prägende Messeturm, das an Union Investment vorvermietete Bürohochhausprojekt WinX am Mainufer und der IBC Tower in der City West in Messenähe. Das fünfte und mit 8 Mio. volumenstärkste Objekt war das PalaisQuartier mit u.a. dem Büroturm Nextower, einem Hotelhochhaus und dem Einkaufszentrum MyZeil. Abbildung 13 Gewerbeinvestments Frankfurt, Mrd. EUR % 75% 6% 45% 3% 15% % Insgesamt wurden 14 am Frankfurter Markt Immobilien für gut 5 Mrd. umgeschlagen und damit 4% mehr als 13 (siehe Abbildung 13). Der Mittelwert der vorangegangenen zehn Jahre 4 bis 13 wurde um knapp 7% übertroffen. Nicht zuletzt aufgrund der Transaktionen im vierten Quartal erreicht in Frankfurt der Anteil des Kapitals, das in Büroobjekte floss, mit über 7% den höchsten Wert der Top 5 Märkte. Die Investitionen in Handelsobjekte blieben unter 5%, wobei der Verkauf des MyZeil Shopping-Centers als Teil des PalaisQuartiers zum Sektor Sonstiges gerechnet wurde. Der Berliner Markt verfehlte im vierten Quartal mit einem Transaktionsvolumen von 1,18 Mrd. das Ergebnis des dritten Quartals um 11%. Gleichwohl war Q4 das zweitbeste Quartal des Jahres und das Jahresergebnis von 3,78 Mrd. macht Berlin knapp vor Hamburg zum drittstärksten Investmentmarkt 14. Im Vergleich zu 13 stieg das Transaktionsvolumen um 8%, der Mittelwert der vorangegangenen zehn Jahre 4 bis 13 wurde um 3% übertroffen (siehe Abbildung 14). Der Fokus der Investoren lag auf Büroinvestments, doch blieb deren Anteil am Gesamtvolumen unter 5%. Handelsobjekte trugen knapp % zum Transaktionsvolumen bei und Hotels rund 1%. In dieser Struktur zeigt sich die Vielfalt des Angebotes am Berliner Gewerbeimmobilienmarkt. Wie in München, gab es auch in Berlin keine Transaktion oberhalb von 3 Mio.. Der höchste Kaufpreis wurde mit 3 Mio. für die Bürohochhausentwicklung Upper West bezahlt. Weitere erwähnenswerte Käufe im Bürosegment waren der Kauf des sanierungs- und entwicklungsbedürftigen Tacheles-Komplexes, der in einen Wohn- und Geschäftshauskomplex umgewandelt werden soll oder der Kauf des Büroparks Anthropolis, der ein neues Branding erhalten soll. Beide Investments unterstreichen das Vertrauen, das Investoren in die Entwicklung des Büromarktes Berlin haben. Im Handelssegment sind erwähnenswert der Verkauf des Kudamm-Karrees und des Karstadt-Hauses in Wilmersdorf. Büroinvestments Andere Anteil Büroinvestments Abbildung 14 Gewerbeinvestments Berlin, Mrd. EUR 8 8% 6 6% 4 4% % % Büroinvestments Andere Anteil Büroinvestments Investment Market Update 6

7 Deutschland Q4 14 Am Hamburger Markt stieg das Transaktionsvolumen im Jahr 14 von Quartal zu Quartal stetig an und erreichte mit 1,9 Mrd. in Q4 seinen Höchstwert. Das Jahresergebnis von 3,65 Mrd. liegt um 9% über dem Wert von 13 und 56% über dem Mittelwert der vorangegangenen zehn Jahre (siehe Abbildung 15). Mit rund 55% des Transaktionsvolumens waren Büroinvestments die bevorzugte Anlageklasse, Handelsobjekte folgen mit 1%. Die größte Transaktion wurde im vierten Quartal getätigt. Der US-amerikanische Investor Hines erwarb im Überseequartier ein mischgenutztes Portfolio aus fünf Objekten für publizierte 35 Mio.. Die zweitgrößte Transaktion war der Kauf der Tanzenden Türme im dritten Quartal für 165 Mio.. Erwähnenswert war im Bürosegment darüber hinaus der Verkauf des Atlantic Hauses, des Sumatrakontors oder des Büroobjektes Millerntorplatz 1. Im Handelssegment wurde die größte Transaktion im zweiten Quartal getätigt, als Pramerica das Karstadt-Sporthaus für 11 Mio. erwarb. Der Düsseldorfer Markt schloss das Jahr 14 mit einem Transaktionsvolumen von 1,95 Mrd.. Der Wert liegt 55% über dem Mittelwert der Jahre 4 bis 13, und 14 ist das viertstärkste Jahr seit 4 (siehe Abbildung 16). Grund für das im Vergleich zum Vorjahr um 8% schwächere Ergebnis war das fehlende Angebot an geeigneten Objekten. Büroobjekte waren mit mehr als 6% wie bereits im Vorjahr das bevorzugte Anlageprodukt. In Handelsobjekte flossen aufgrund des Verkaufs der Kö-Galerie mit den Kö-Höfen sowie des Karstadt-Warenhauses und Karstadt-Sporthauses mehr als 4 Mio. und machten den Sektor zum zweitstärksten. Der Anteil von 1% am Gesamtvolumen ist knapp vor Berlin der höchste in den Top 5 Märkten. Die größten Transaktionen im Bürosegment waren der Verkauf der Herzogterrassen im ersten Quartal für rund 3 Mio., der Verkauf eines Teils der Metro-Zentrale im zweiten Quartal für knapp Mio. und der Kauf der restlichen Anteile am kernsanierten Dreischeibenhaus durch Black Horse Investments für ein deutsches Family Office. Abbildung 15 Gewerbeinvestments Hamburg, Mrd. EUR 6 8% 5 6% 4 3 4% % 1 % Büroinvestments Andere Anteil Büroinvestments Abbildung 16 Gewerbeinvestments Düsseldorf, Mrd. EUR 3 9% 75% 6% 45% 1 3% 15% % Büroinvestments Andere Anteil Büroinvestments Investment Market Update 7

8 Deutschland Q4 14 Renditen Der Wettbewerb um attraktive Produkte sorgte im vierten Quartal für erneute Preissteigerungen im Spitzensegment: leicht niedrigere Anfangsrenditen gegenüber Q3 gelten für Büroobjekte in Berlin, Frankfurt und München sowie für Logistikobjekte im Düsseldorfer, Frankfurter und Münchner Markt. Im Gesamtjahr 14 sind die Anfangsrenditen für Büroobjekte im Spitzensegment zwischen 1 (München) und 4 (Düsseldorf/Frankfurt) Basispunkten gefallen, für moderne Büroobjekte im CBD zwischen (München) und 45 (Düsseldorf/Frankfurt) Basispunkten und für moderne Objekte in dezentralen Lagen zwischen (München) und 65 (Düsseldorf) Basispunkten. Nur in Berlin blieb die Anfangsrendite für moderne Objekte in dezentralen Lagen stabil. Für erstklassige Logistikobjekte waren die Preissteigerungen moderater. In Hamburg blieb die Anfangsrendite unverändert. In den anderen vier Top Regionen sank sie zwischen 1 (Frankfurt/München) und 15 (Berlin) Basispunkten. Die Preise für Einzelhandelsobjekte im Spitzenbereich bestätigten ihr Niveau über das Gesamtjahr hinweg. Tabelle 1 zeigt die Renditespannen für die verschiedenen Sektoren und Qualitäten. Abbildung 17 zeigt, wie sich die Mittelwerte aus den jeweiligen Spitzenrenditen in den Top 5 Märkten in den Jahren seit 5 entwickelt haben. Abbildung 17 Bruttoanfangsrenditen* für Prime Objekte, Jahresende 9% 7% 5% 3% Büro in Prime Lage Geschäftshaus/ Einzelhandelsobjekt in Top-Einkaufslage Shopping Center Industrial (modern, mind. 1. m² Hallenfläche) * Mittelwert der Bruttoanfangsrenditen in den Top 5 Märkten Renditespannen Tabelle 1 Renditespannen für gewerbliche Immobilien Ende 14 Bruttoanfangsrenditen (%) Objekttyp Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg München Büroobjekt: Spitzenobjekt in der bevorzugten Lage 4,45-5,7 4,75-5,5 4,6-5,15 4,55-5,55 4,45-5,15 Büroobjekt: modernes Objekt im CBD 5,5-6,5 5,5-5,9 4,95-5,55 5, - 5,55 5,15-5,9 Büroobjekt: modernes Objekt in dezentraler Lage 6,65-8,15 6,5-7,7 6,5-6,9 6,5-6,9 6,5-7,7 Geschäftshaus/Einzelhandelsobjekt in bevorzugter innerstädtischer Einkaufslage Shopping-Center in etablierter Einkaufslage in der Innenstadt (min. 1. m² Mietfläche) Supermarkt im Marktgebiet (Neubau, Laufzeit Mietvertrag mind. 1 Jahre) Discounter im Marktgebiet (Neubau, Laufzeit Mietvertrag mind. 1 Jahre) Fachmarktzentrum im Marktgebiet (modernes Objekt, Laufzeit Mietvertrag der Ankermieter mind. 1 Jahre) 4,55-5,9 4,55-5,9 4,55-5,9 4,55-5,9 4,15-5,55 5,5-6,65 5,5-6,5 5,5-6,5 5,5-6,5 5,15-5,9 6,9-7,7 6,9-7,7 6,9-7,7 6,9-7,7 6,9-7,7 7,7-8,4 7,7-8,4 7,7-8,4 7,7-8,4 7,7-8,4 6,9-7,7 6,9-7,7 6,9-7,7 6,9-7,7 6,9-7,5 Logistik-/Industrieobjekt (modern, ab 1. m² Hallenfläche) 7,4-8, 7, - 7,7 6,9-7,5 7, - 7,55 6,8-7,55 Basis: Voll vermietete Objekte, gute Mieter; Rendite, die realistisch unter den aktuellen Marktbedingungen zu erzielen ist. Investment Market Update 8

9 Deutschland Q4 14 Ausblick Alles deutet darauf hin, dass die hohe Nachfrage nach Investitionsmöglichkeiten in deutsche Gewerbeimmobilien auch 15 anhält und dass das Transaktionsvolumen mindestens das Niveau von 14 erreichen wird (siehe Abbildung 18). Nach wie vor ist sehr viel Kapital am Markt, das nach einer Anlage sucht. Ein Ende des Kapitalflusses ist derzeit nicht abzusehen, zumal neue Investoren auf den Markt drängen. Immobilien gehören dabei angesichts niedriger Zinsen zu den präferierten Anlageprodukten. Der deutsche Markt ist aufgrund seiner Größe, seiner Liquidität, seiner regionalen Vielfalt und seiner wirtschaftlichen Stärke eines der attraktivsten Ziele in Kontinentaleuropa. Zusätzlich erhöht der gesunkene Wert des Euro gegenüber dem US-Dollar die Attraktivität einer Anlage in Deutschland. Als Engpass könnte sich die Struktur des Angebots erweisen, das viel stärker noch als in den beiden Vorjahren von managementintensiven Objekten beherrscht wird und auch sicherheitsorientierte Anleger zu Kompromissen herausfordert (siehe Abbildung 19). Andererseits sind Bestandshalter dabei, aus Einzelobjekten neue Pakete zu schnüren und am Markt anzubieten, was dem Bedarf gerade ausländischer Investoren nach großvolumigen Anlagemöglichkeiten entgegenkommt. Der Nachfragedruck dürfte auch die Kaufpreise weiter steigen lassen. Gleichwohl könnte für einzelne Objekte und einzelne Standorte auch bereits eine kritische Schwelle erreicht sein, die höhere Preise nur singulär durchsetzbar macht. Abbildung 18 Prognose Transaktionsvolumen, Mrd. EUR (P) = Prognose Abbildung 19 Angebot und Nachfrage für Büroobjekte, 1= sehr gering; 5= sehr hoch Objekt mit Entwicklungspotenzial, CBD Top Objekt, Top Lage Objekt mit Leerstand, CBD Angebot Nachfrage Objekt modern, etablierte Bürolage Objekt modern, Streulage Investment Market Update 9

10 Deutschland Q4 14 Transaktionen Tabelle Die großen Transaktionen Q4 14 Gebäude / Adresse Käufer Verkäufer Preis (Mio. EUR)* PalaisQuartier, Frankfurt Deutsche Asset & Wealth Management/ ECE KP Investments (Rabo RE Group) Paket mit 4 Median-Kliniken, deutschlandweit Medical Properties Trust Waterland 75 Silberturm, Frankfurt Samsung SR Management IVG Institutional Fund 45 Paket mit 17 Einzelhandelsobjekten, deutschlandweit Sunrise Properties UK aus Insolvenz (ehem. Treveria) Büroprojekt WinX, Frankfurt Susanne Klatten DIC/ DIC Asset AG 35 Büroportfolio Quattro, Berlin, Hamburg, München, Offenbach IBC Turm, Frankfurt Paket mit acht Liegenschaften, Städte in Süd-/Westdeutschland * teils Marktschätzungen Invesco (für Employees Provident Fund) RFR Holding/ Deutsche Rückversicherung AG/ Verband öffentlicher Versicherungen HIH Hamburgische Immobilienhandlung (für Spezialfonds) 8 36 AEW 315 Ivanhoe Cambridge Europe (Caisse des Depot Quebec) 3 Dibag 3 Investment Market Update 1

11 Deutschland Q4 14 Kennzahlen Tabelle 3 Gewerbliches Transaktionsvolumen, Mio. EUR zu 13 in % Durchschnitt zu Durchschnitt 9-13 (%) Insgesamt % % Einzelobjekttransaktionen % % Portfoliotransaktionen % % Sektoren Büro % % Einzelhandel % % Industrie und Logistik % % Sonstige % % Regionen außerhalb der Top 5 Märkte % % in den Top 5 Märkten % % Märkte Berlin % 79 14% Düsseldorf % % Frankfurt % 47 8% Hamburg % % München % % Definitionen Berichtsgegenstand: Aufnahme in die Statistik: Transaktionsvolumen: Rendite: Erfasst werden die Käufe von Immobilien mit gewerblicher Nutzung einschließlich der Käufe von Grundstücken, auf denen ein Objekt für die gewerbliche Nutzung entstehen wird. Die Zuordnung zu den Sektoren erfolgt nach der Schwerpunktnutzung. Mischobjekte werden dem Bereich Sonstiges zugeordnet. Ausschlaggebend für die zeitliche Zuordnung einer Transaktion ist der Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung. Informationen über Transaktionen sind häufig erst zeitverzögert verfügbar, dies bedingt ggf. Revisionen der ausgewiesenen Transaktionsvolumina. Summe aller für die registrierten Käufe vereinbarten Kaufpreise. Angegeben ist die erzielbare Anfangsrendite für Spitzenobjekte. Sie basiert auf der Jahresmieteinnahme und dem Kaufpreis. Investment Market Update 11

12 EMEA John Forrester CEO +44() 396 Germany Yvo Postleb Country Head Germany +49 () yvo.postleb@dtz.com Investment Javier Gomez International Investment Germany +49 () javier.gomez@dtz.com Investment Jörg Neunzig Head of Retail Investment Germany +49 () joerg.neunzig@dtz.com Investment Ingo Spangenberg Head of Industrial & Logistics Services Germany +49 () ingo.spangenberg@dtz.com Investment Thomas Hermann Head of Office & Retail Investment Berlin +49 () thomas.hermann@dtz.com Investment Ralf Kühnert Head of Office Investment Düsseldorf +49 () ralf.kuehnert@dtz.com Investment Oliver Herrmann Head of Office & Retail Investment Hamburg +49 () oliver.herrmann@dtz.com Disclaimer Immobilientransaktionen sollten nur in Verbindung mit spezifischer, qualifizierter und professioneller Beratung eingesetzt werden und sich nicht alleine auf diesen Report stützen. Der Bericht stützt sich auf Fakten und Informationen, die wir aufs Sorgfältigste geprüft haben. Gleichwohl übernimmt DTZ keinerlei Haftung für jeglichen Schaden oder Verlust, der Folge einer eventuellen Ungenauigkeit oder Unvollständigkeit im Bericht ist. Die Daten und Informationen dieses Berichts dürfen ohne vorherige Erlaubnis von DTZ weder in Teilen, noch als Ganzes, veröffentlicht, reproduziert oder zitiert werden. Bei jeglicher Wiedergabe ist DTZ als Quelle anzugeben. DTZ Februar 15 Unsere Veröffentlichungen finden Sie unter Global Headquarters 77 West Wacker Drive 18th Floor Chicago, IL 661 USA phone fax info@dtz.com German Headquarters Bürohaus an der Alten Oper Neue Mainzer Straße D-6311 Frankfurt am Main phone +49 () fax +49 () info.germany@dtz.com