Risikofaktoren am gewerblichen Immobilienmarkt und Ausblick 2015

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1 Risikofaktoren am gewerblichen Immobilienmarkt und Ausblick 2015 Ergebnisse einer online-befragung durch JLL-Research im Spätherbst 2014 Helge Scheunemann Head of Research Germany

2 Inhaltsübersicht Informationen zum Fragebogen und zur Stichprobe 1. Teil: Risikofaktoren 2. Teil: Marktentwicklung

3 Informationen zur Stichprobe und zu den Befragten Einladungen an ~1.200 deutsche und internationale Investoren Laufzeit: 29.Okt. bis 14. Nov Rücklauf: 10% 16% Antworten: Herkunftsland 3% 2% 5% 4% 5% 6% Antworten: Investorentyp 4% 3% 6% 5% 24% Aufbau des Fragebogens Sechs Fragen 1. Teil: Risikofaktoren 2. Teil: Marktentwicklung Teil: Statistische Angaben der Befragten Deutschland USA Niederlande 70% UK Frankreich sonstige 6% 8% 15% 18% Asset/Fonds Manager Entwickler Private Investoren Private Equity / Hedge Fonds Banken Immobilien AGs / REITs offene Publikumsfonds Versicherungen / Pensionskassen Spezialfonds Geschlossene Fonds andere 2

4 Teil 1 der Befragung: Risiken Wahrscheinlichkeit einer Beeinflussung der Immobilienmarktentwicklung Risikofaktoren Stärke des Einflusses auf die Immobilienmarktentwicklung Reaktion der Investoren hinsichtlich ihrer Investitionsstrategie 3

5 Demografie und Zinsen/Schulden am wahrscheinlichsten Wahrscheinlichkeit der Beeinflussung Frage 1: Für wie wahrscheinlich halten Sie eine kurzbis mittelfristige Beeinflussung der Immobilienmarktentwicklung in Deutschland durch die folgenden Risikofaktoren? Ergebnisse: - Demografischer Wandel, Zinswende (USA/UK) und Staatsschuldenkrise (EU) haben wahrscheinlichsten Einfluss - Unterschiede zwischen deutschen und internationalen Investoren Top-3 deutsch: Demografie, Staatsschuldenkrise, Zinswende Top-3 international: Zinswende, Deflation, Demografie Deutsche sehen Inflation deutlich wahrscheinlicher als Internationale (0,9 Unterschied) Internationale sehen Ukraine/Russland-Konflikt wahrscheinlicher als deutsche (0,5 Unterschied) Demografischer Wandel 4,0 anstehende Zinswende in 4,0 Staatsschuldenkrise in der EU 3,9 Deflation 3,6 Inflation 3,4 Bankenpleiten 3,3 Ukraine/Russland-Konflikt 3,1 Klimawandel 2,9 sich verschärfende 2,8 Erschöpfung der fossilen 2,7 IS-Terror 2,5 Ausbreitung der Ebola- 2, sehr unwahrscheinlich sehr wahrscheinlich 4

6 Zinswende und Staatsschuldenkrise mit stärksten Einfluss Stärke der Beeinflussung Frage 2: Für wie stark halten Sie kurz- bis mittelfristig den Einfluss dieser Risikofaktoren für die Immobilienmarktentwicklung in Deutschland? anstehende Zinswende in den USA und Großbritannien Staatsschuldenkrise in der EU 3,7 3,7 Ergebnisse: - Finanzthemen wie anstehende Zinswende in USA/UK und Staatsschuldenkrise (EU) haben die stärkste Beeinflussung - Unterschiede hinsichtlich Herkunft: Top-3 deutsch: Zinswende, Staatsschulden, Bankenpleite Top-3 international: Deflation, Zinswende, Staatsschulden Deutsche sehen Inflation deutlich stärker (0,5 Unterschied) als Internationale Internationale sehen Ukraine/Russland-Konflikt deutlich stärker als Deutsche (0,6 Unterschied) Deflation Bankenpleiten Demografischer Wandel Inflation Ukraine/Russland-Konflikt Klimawandel sich verschärfende Migrationsund Flüchtlingsprobleme Erschöpfung der fossilen Rohstoff-Ressourcen IS-Terror Ausbreitung der Ebola-Epidemie 1,9 2,2 2,4 2,4 2,3 2,7 3,3 3,2 3,5 3, sehr gering sehr groß 5

7 Finanzthemen dominieren aber alles nicht so schlimm? sehr groß 5 Stärke der Beeinflussung Mittelwerte der Antworten groß durchschnittlich 3 gering 4 2 Erschöpfung d. Ressourcen Ebola-Epidemie IS-Terror Bankenpleiten Deflation Ukraine/Russland-Konflikt Klimawandel Flüchtlingsprobleme Inflation Staatsschuldenkrise EU Zinswende USA/UK Demografischer Wandel sehr gering sehr unwahrscheinlich unwahrscheinlich weder noch wahrscheinlich sehr wahrscheinlich Wahrscheinlichkeit der Beeinflussung Mittelwerte der Antworten Korrelation: 0,95 Die meisten Punkte liegen unterhalb der Winkelhalbierenden, d.h. die Wahrscheinlichkeit einer Beeinflussung wird höher eingeschätzt als die Stärke einer Beeinflussung. Eine Bankenpleite ist der einzige Risikofaktor, dessen Stärke höher eingeschätzt wird als die Wahrscheinlichkeit. 6

8 Unterschiedliche Bewertungen zwischen deutschen und internationalen Investoren 1,00 Stärke der Beeinflussung Differenz der Mittelwerte Deutsche schätzen als stärker ein Internationale schätzen als Stärker ein Ukraine/Russland-Konflikt Deflation 0,50-0,50 Ausbreitung der Ebola-Epidemie Erschöpfung der fossilen Rohstoff-Ressourcen Demografischer Wandel Inflation sich verschärfende Migrations- und Flüchtlingsprobleme 0,00-1,00-0,50 0,00 0,50 1,00-1,00 Internationale schätzen als wahrscheinlicher ein Deutsche schätzen als wahrscheinlicher ein Wahrscheinlichkeit der Beeinflussung Differenz der Mittelwerte 7

9 Ergebnisse der Analyse Wahrscheinlichkeit und Stärke des Einflusses von Risikofaktoren auf den dt. Immobilienmarkt Es gibt einen starken Zusammenhang zwischen den beiden Fragen, d.h. wenn die Wahrscheinlichkeit eines Einflusses als hoch bewertet worden ist, ist auch die Stärke als hoch bewertet (Korrelation: 0,95). Die meisten Punkte liegen unterhalb der Winkelhalbierenden, d.h. die Wahrscheinlichkeit einer Beeinflussung wird höher eingeschätzt als die Stärke einer Beeinflussung Bankenpleite ist der einzige Risikofaktor, dessen Stärke höher eingeschätzt wird als die Wahrscheinlichkeit (liegt oberhalb der Winkelhalbierenden) Finanzthemen (Schulden, Zinsen, Preisentwicklung, Bankenpleiten) haben die höchsten Werte bei Wahrscheinlichkeit und Stärke der Beeinflussung Analyse nach Herkunft: - Deutsche Investoren sehen Inflation deutlich wahrscheinlicher (Differenz von 0,9); internationale sehen internationale Themen wie Ukraine/Russland-Krise und Ebola-Ausbreitung als wahrscheinlicher - Deutsche Investoren sehen eine höhere Stärke bei Inflation; internationale wiederum die Ukraine/Russland-Krise und Ebola-Ausbreitung 8

10 Weitere Nennungen für Risikofaktoren Mindestens wahrscheinlichem und großem Einfluss auf den Immobilienmarkt in Deutschland Mietpreisbremse fehlende steuerliche Förderung Wohnungsbau Erhöhung Grunderwerbssteuer und Baupreise zu einfache Kreditvergabe bei akt. Zinsen Finanz- und Wirtschaftsfaktoren Zinsentwicklung Impact on non- European equity sources reducing Eurozone spend globale politische Unsicherheit Niedrigzinsperiode Wirtschaftsentwicklung steigende Arbeitslosigkeit Zinsanstieg Verknappungen in Ballungszentren Kaufkraftverlust Rezession Wettbewerbsfähigkeit Liquiditätsstörungen in anderen Finanzmärkten steigende energetische Auflagen Urbanisierung sonstige (politische) Faktoren Landflucht Entwicklung in Nahost 9

11 Ein Drittel der Investoren wird nicht auf Risiken reagieren Reaktion auf Risikofaktoren Frage 3: Werden Sie hinsichtlich Ihrer Investitionsstrategie auf diese Risikofaktoren reagieren? Reaktionen auf Risikofaktoren Ergebnis - Ein Drittel der Investoren wird mit ihrer Investitionsstrategie nicht auf die genannten Risikofaktoren reagieren. - Bei den internationalen Investoren geben 75 % der Befragten an, dass sie auf die Risikofaktoren reagieren werden (damit 11 %-Punkte mehr als die deutschen Investoren). Nein 34% Ja 66% 10

12 aber 66% der Investoren mit folgenden Strategien Beispielhafte Aussagen Target major Cities that have positive demographic trends Der Bedeutung von Makro- und Mikro- Standortrahmenbedingungen sowie der Flexibilität der Immobilien mehr Gewichtung beimessen. Vorsichtiger bei Investitionen We stick with core strategies Focus on good quality assets in tier 1 and 2 cities; limit exposure to short lease durations; reduce portfolio risk by selling riskier / non-core assets Grundlage langfristige Renditen und nicht Yield Gap zwischen Bonds und Real Estate Continue to invest Secure current low interest level for at least 7 years Trotz des wettbewerbsintensiven Marktumfelds erfolgt keine "Aufweichung" der Risikostrategie. Beibehaltung eines konsequent konservativem Finanzierungsprofils mit moderatem Risiko. Fokus auf Asset Management und Vermietungsleistung, Mieterzufriedenheit 11

13 Teil 2 der Befragung: Marktentwicklung 2015 Herkunft des Kapitals, das nach Deutschland fließt Marktentwicklung 2015 Entwicklung von einzelnen Marktparametern bis Ende 2015 Ausweitung von Kaufaktivitäten von Investoren 12

14 Weiteres Auseinanderdriften von Investment- und Vermietungsmarkt erwartet Frage 4: Wie werden sich Ihrer Meinung nach folgende Marktparameter bis Ende 2015 (gegenüber 2014) entwickeln? Ergebnis - Die Hälfte der Befragten erwartet (leicht) steigendes Transaktionsvolumen - Die Hälfte der Befragten erwartet (leicht) sinkende Bürospitzenrenditen - Die Mehrheit der Befragten (46 %) erwartet stabile Bürovermietungsumsätze; 40 % erwarten Rückgänge - Die Hälfte der Befragten erwartet stabile Bürospitzenmieten; ein Drittel sieht einen Anstieg Marktentwicklung bis Ende % 75% 50% 25% 0% sinken leicht sinken stabil leicht steigen steigen (Antwortkategorien nach Anteilen) 13

15 Internationale Investoren für 2015 etwas optimistischer Frage 4: Wie werden sich Ihrer Meinung nach folgende Marktparameter bis Ende 2015 (gegenüber 2014) entwickeln? Transaktionsvolumen 3,4 3,5 3,4 Ergebnisse nach Investorentypen - Internationale Investoren sind etwas optimistischer bei ihrer Erwartung für die zukünftige Marktentwicklung in Deutschland - Asset/Fonds Manager und die Private Equity / Hedge Fonds sind sowohl bei Einschätzung des Investment- als auch des Bürovermietungsmarktes am optimistischsten 2,7 Bürospitzenrenditen 2,7 2,7 2,6 Bürovermietungsumsatz 2,9 2,7 3,1 Bürospitzenmieten 3,2 3,1 1,0 2,0 3,0 4,0 5,0 sinken steigen deutsche Investoren internationale Investoren alle Investoren 14

16 Insbesondere sicherheitsorientierte Investoren werden stärker Frage 5: Welche Investorentypen werden 2015 ihre Kaufaktivitäten am stärksten ausweiten? (bis zu drei Einträge zu wählen) 6% 6% 3% 2% 2% 20% Ergebnisse: - Sicherheitsorientierte Investoren werden ihre Kaufaktivitäten am stärksten ausweiten - Die Top-3 sind als Käufer 2014 eher auf den hinteren Rängen - Versicherungen / Pensionskassen werden von allen Investorenklassen der Befragten immer auf Platz eins oder zwei gesehen - Internationale Investoren sehen Staatsfonds auf Nr. 1 9% 9% 11% Versicherungen / Pensionskassen Staatsfonds Private Equity / Hedge Fonds Entwickler Geschlossene Fonds andere 16% 16% Private Investoren Asset/Fonds Manager Spezialfonds Immobilien AGs / REITs offene Publikumsfonds 15

17 Das meiste Kapital wird aus Asien kommen Frage 6: Aus welchen Ländern / Regionen (außer Deutschland) wird 2015 das meiste Kapital in den deutschen Investmentmarkt fließen? (bis zu drei Einträge zu wählen) 11% 10% 4% 2% 22% Ergebnisse: - Aus Asien und Nordamerika wird das meiste Kapital erwartet - Europäische Investoren kommen auf ein Viertel - Keine Unterschiede zwischen deutschen und internationalen Investoren 14% 16% China sonstige asiatische Länder Großbritannien Frankreich 21% Nordamerika Mittlerer Osten sonstige europäische Länder Japan 16

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