I M M O B I L I E N G E S C H Ä F T - P R Ü F U N G S S A T Z I

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1 I M M O B I L I E N G E S C H Ä F T - P R Ü F U N G S S A T Z I 1

2 2 1 Immobiliengeschäft Aufgaben Bearbeitungszeit: 120 Minuten, 100 Punkte Aufgabe 1: Bausparkassen Neben den Universalbanken bieten auch Spezialbanken Immobilienfinanzierungen an. Auch die sogenannten Bausparkassen gehören zu der Gruppe der Spezialbanken. a) Beschreiben Sie, was unter einer Bausparkassen zu verstehen ist. b) Im Zusammenhang mit der Gewährung von Bauspardarlehen ist die Rede von der Bewertungszahl. Erläutern Sie, was hierunter zu verstehen ist. c) Um in bestimmten Situationen einen zuteilungsreifen Bausparvertrag zu erhalten, sind gewisse Maßnahmen notwendig. Nennen Sie ca) drei Maßnahmen, wenn das Mindestguthaben und die Bewertungszahl noch nicht erreicht sind. cb) cc) eine Maßnahme wenn das Mindestguthaben überschritten ist. eine Maßnahme, wenn zwar das Mindestguthaben erreicht ist, jedoch noch nicht die Bewertungszahl. Aufgabe 2: Erbbaurecht Neben dem Wohnungs- und Teileigentum stellt auch das Erbbaurecht ein grundstücksgleiches Recht dar. a) Erläutern Sie das Wesen des Erbbaurechts. b) Unterscheiden Sie das Erbbaugrundbuch und das Erbbaurechtsgrundbuch hinsichtlich der Eintragungen. c) Im Erbbaurechtsvertrag können auch Verfügungsbeschränkungen festgelegt werden. Nennen Sie insgesamt vier Verfügungsbeschränkungen. Aufgabe 3: Finanzierungsvarianten Die Eheleute Meyer beabsichtigen ein Einfamilienhaus für rd. EUR ,00 zu erwerben. Im Beratungsgespräch hat sich ergeben, dass sich der Finanzierungsbedarf auf rd. EUR ,00 beläuft. Sie als Berater erwähnen, dass bei der Finanzierung verschiedene Finanzierungsvarianten hinsichtlich der Rückzahlungsmodalitäten möglich sind. a) Erläutern Sie den Eheleuten Meyer bei den folgenden Darlehen die Rückzahlungsmodalitäten. Annuitätendarlehen Tilgungsdarlehen (Abzahlungsdarlehen) Festdarlehen

3 3 b) Die Eheleute Meyer interessieren sich für die Variante eines Festdarlehens in Verbindung mit einem neu abzuschließenden Bausparvertrag. Bevor sie jedoch die endgültige Entscheidung treffen, möchten diese von Ihnen die Vor- und Nachteile einen Bausparvertrages erläutert haben. c) Durch einen Arbeitskollegen hat Herr Meyer erfahren, dass eine Förderung über die Kfw-Förderbank möglich sei. Herr Meyer bittet aus diesem Grund, dass Sie ihm das Kfw - Wohnungseigentumsprogramm anhand von vier Merkmalen darstellen. Aufgabe 4: Immobilienfonds Die West-Volksbank eg hat sich dazu entschlossen, ihren vermögenden Privatkunden Immobilienfonds anzubieten. Der Vorstand bittet Sie nun, dass Sie das Thema Immobilienfonds Ihren Mitarbeitern vorstellen. Hierbei sollen Sie folgende Punkte darstellen. a) Rechtliche Rahmenbedingungen b) Anteilsart und Anteilsvergabe c) Schließung des Fonds d) Strukturvorgaben des Vermögens Unterscheiden Sie anhand der genannten Kriterien offene von geschlossenen Immobilienfonds. Aufgabe 5: Objektanalyse Der 16 Abs. 2 Pfandbriefgesetz gibt an, was unter dem Beleihungswert zu verstehen ist. Neben dem Beleihungswert ist auch oftmals die Rede von dem sogenannten Verkehrsbzw. Marktwert. a) Vergleichen Sie den Beleihungswert mit dem Verkehrswert anhand dreier Faktoren. b) Die Beleihungswertgutachten dürfen nur von bestimmten Personen aufgestellt werden, die über die fachliche Eignung verfügen. Nennen Sie drei fachlich geeignete Personen sowie die Voraussetzungen, die an die fachliche Eignung gestellt werden. c) Nicht nur Gutachter müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllen, sondern auch die Objektbesichtigung muss nach bestimmten Regeln erfordern. Aber auch hier gibt es Ausnahmen von der Besichtigung. Schildern Sie kurz die Anforderungen an die Objektbesichtigung sowie drei Ausnahmen. Aufgabe 6: Zwangsvollstreckung Im Jahr 2006 hat die Privatfinanzierungsbank AG den Eheleuten Schulze zum Erwerb eines Einfamilienhauses ein Darlehen in Höhe von ,00 EUR gewährt. Aufgrund der planmäßigen Tilgung und geleisteter Sonderzahlungen beträgt die Restschuld zum noch ,00 EUR. Zur Absicherung des Kredites wurde eine Briefgrundschuld mit 18% Jahreszinsen eingetragen. Diese ist nach 800 ZPO sofort vollstreckbar. Aufgrund der wirtschaftlichen Situation der Eheleute Schulze wurden bereits mehrere Monatsraten nicht mehr bezahlt. Die Privatfinanzierungsbank AG hat daraufhin das Mahnverfahren eingeleitet. Dieses ist zwischenzeitlich abgeschlossen, so dass das Darlehen fällig gestellt worden ist.

4 4 Auch die Frist, mit der die Verwertung der Sicherheiten angedroht worden ist, ist abgelaufen. Aus diesem Grund möchte die Privatfinanzierungsbank AG die Zwangsversteigerung betreiben. a) Erläutern Sie in diesem Zusammenhang, welche Voraussetzungen die Privatfinanzierungsbank zum Betreiben der Zwangsversteigerung erfüllt haben muss. b) Bis zum Zwangsversteigerungstermin müssen bestimmte Handlungen unternommen werden. Beschreiben Sie das Vorgehen und die Wirkungsweise bis zum Versteigerungstermin. c) Im Rahmen der Zwangsversteigerung werden die nachstehenden Begriffe verwendet. Erläutern Sie diese. ca) geringstes Gebot cb) Bargebot cc) Meistgebot

5 5 2 Immobiliengeschäft Lösungshinweise Aufgabe 1: Bausparkassen a) Bausparkassen sind Spezialkreditinstitute, die Einlagen von Bausparern entgegennehmen und den Bausparern Darlehen für wohnungswirtschaftliche Maßnahmen gewähren. b) Nach der Höhe der Bewertungszahl richtet sich die Zuteilungsreife. Eine höhere Bewertungszahl hat Vorrang. Die Zielbewertungszahl ist eine Bewertungszahl an einem bestimmten Stichtag. Zur Ermittlung der Bewertungszahl werden u.a. folgende Faktoren berücksichtigt: zurückgelegte Vertragslaufzeit Bausparguthaben Zinssumme c) ca) - Bausparsumme herabsetzen - Teilbausparvertrag bilden - Sofortaufzahlung und Einstellung der Ratenzahlung cb) cc) - Bausparsumme erhöhen, so dass das Guthaben dem neuen Mindestguthaben entspricht - Einzahlung einstellen und auf Zuteilung warten - der Bausparvertrag wird in voller Höhe von der Hausbank zwischenfinanziert Aufgabe 2: Erbbaurecht a) Das Erbbaurecht ist das veräußerliche und vererbbare Recht auf oder unter einem Grundstück ein Bauwerk zu errichten. = grundstücksgleiches Recht Das Erbbaurecht trennt rechtlich das Eigentum am Gebäude vom Eigentum am Boden und begrenzt zeitlich die Nutzung von Gebäude und Boden. Merkmale des Erbbaurechts: Das Gebäude ist wesentlicher Teil des Erbbaurechts und somit nicht wesentlicher Bestandteil des Grundstücks. Das Grundstück steht nicht im Eigentum des Erbbauberechtigten. Belastung des Erbbaurechts: Das Erbbaurecht kann wie ein Grundstück mit einer Grundschuld belastet werden.

6 6 b) Erbbaugrundbuch (= Grundbuch des Grundstücks) Der Erbbaurechtsgeber ist Eigentümer des Grundstücks. Das Erbbaurecht steht i.d.r. immer an erster Rangstelle in Abteilung II (Ausnahmen können durch landesrechtliche Verordnungen erlassen werden siehe 10 ErbauVO). Erbbaurechtsgrundbuch (= Grundbuch des Gebäudes) Der Erbbauberechtigte ist Eigentümer des Bauwerks. Hier steht das Erbbaurecht im Bestandsverzeichnis. Abteilung II des Grundbuches: 1. Erbbauzins mit Angabe der Höhe und Fälligkeit = Art Reallast für den jeweiligen Grundstückseigentümer 2. Vorkaufsrecht für den Grundstückseigentümer 3. Wertanpassungsklausel = Vormerkung für die Erbbauzinserhöhung c) - Verpflichtung, dass zur Veräußerung des Erbbaurechts der Grundstückseigentümer zustimmen muss. - Verpflichtung, dass zur Belastung des Erbbaurechts mit einem Grundpfandrecht oder einer Reallast der Grundstückseigentümer zustimmen muss. - Inhaltsveränderungen der Grundpfandrechte oder Reallasten bedürfen der Zustimmung des Grundstückseigentümers. - Vereinbarung, dass nur eine bestimmte Summe an Grundpfandrechten überhaupt eintragbar sind (z.b. max. 40% der Baukosten). Aufgabe 3: Finanzierungsvarianten a) Annuitätendarlehen: Die Rückzahlung des Annuitätendarlehens erfolgt in Raten. Hierbei handelt es sich während der Zinsbindungsfrist um gleichbleibende Raten. Die Rate, die der Kunde zu leisten hat, enthält einen Zins- und Tilgungsanteil. Der Zinsanteil innerhalb der Rate sinkt mit abnehmender Restschuld. Der Tilgungsanteil steigt entsprechend um die ersparten Zinsen. Tilgungsdarlehen: Die Rückzahlung des Tilgungsdarlehens erfolgt in Raten. Während der Zinsbindungsfrist ergeben sich sinkende Raten. Auch hier enthält die Rate einen Zins- und Tilgungsanteil. Der Zinsanteil innerhalb der Rate sinkt mit abnehmender Restschuld. Der Tilgungsanteil bleibt jedoch konstant. Festdarlehen: Die Rückzahlung des Festdarlehens erfolgt am Ende der Laufzeit in einer Summe. Während der Zinsbindungsfrist hat der Kunde gleichbleibende Zinszahlungen auf den Nennbetrag zu leisten. Somit enthält die Rate nur einen Zinsanteil und keinen Tilgungsanteil. Die Tilgung erfolgt z.b. über: fällige Kapitallebensversicherungen zuteilungsreife Bausparverträge Investmentsparpläne vereinnahmte Kaufpreise

7 7 b) Vorteile: Der Bausparvertrag bietet den Eheleuten Meyer einen Zinsvorteil nach der Zuteilung. Der Bausparzins ist i.d.r. niedriger als der übliche Bankenzins. Die Eheleute Meyer können sich einen niedrigen Zins in einer Niedrigzinsphase sichern. Während der gesamten Laufzeit ist der Zins fest. Auch während der Ansparphase sind Sonderzahlungen jederzeit möglich. Die Eheleute Meyer können jederzeit und kostenfrei Sondertilgungen leisten. Nachteile: Die Eheleute Meyer erhalten das Bauspardarlehen erst mit Zuteilung nach langer Ansparphase. Das Bauspardarlehen muss mit hohen Rückzahlungsraten zurückgezahlt werden. Während der Ansparphase haben die Eheleute Meyer i.d.r. einen Zinsnachteil. Die Sparbeiträge werden nur gering verzinst. Es kann nach Zuteilung ein Zinsnachteil entstehen, sofern das Marktzinsniveau sinkt. c) Merkmale des Kfw Wohnungseigentumsprogramms: Verwendung: Dieses Kreditprogramm dient der langfristigen Finanzierung des Baus oder Erwerbs von selbstgenutzten Eigenheimen und Eigentumswohnungen in Deutschland. Antragsteller: Antragsteller können alle Privatpersonen sein, die selbstgenutztes Wohneigentum erwerben. Welche Kosten sind förderfähig? Beim Bau: - Kosten des Baugrundstücks - Baukosten inkl. Baunebenkosten - Kosten für Außenanlagen Beim Erwerb: - Kaufpreis inkl. Kaufpreisnebenkosten - evtl. anfallende Modernisierungs-, Instandsetzungs- und Umbaukosten Umfang der Finanzierung: Der Finanzierungsanteil beträgt bis zu 30% der angemessenen Gesamtkosten. Der Kredithöchstbetrag beläuft sich auf EUR. Konditionsgestaltung: * 100% Auszahlung * maximale Kreditlaufzeit 35 Jahre * mindestens 1; max. 5 tilgungsfreie Anlaufjahre * Tilgung in vierteljährlichen Annuitäten

8 8 Aufgabe 4: Immobilienfonds Rechtliche Rahmenbedingungen Offene Immobilienfonds Die Kapitalanlagengesellschaft (Investmentgesellschaft) handelt als Treuhänder. Rechtsform: AG oder GmbH Geschlossene Immobilienfonds Personengesellschaft (GbR, OHG, KG). Ansonsten sind keine weiteren Gesetze zu beachten. Das Kapital der Anleger darf nur von einer Kapitalanlagegesellschaft eingesammelt werden. Das Anlagekapital bildet das Sondervermögen. Das Sondervermögen ist von dem Vermögen der Kapitalanlagengesellschaft getrennt und wird gesondert angelegt. Das Sondervermögen ist bei einer Insolvenz der Kapitalanlagengesellschaft nicht betroffen. Rechtsgrundlagen: Investmentgesetz Kreditwesengesetz Aktiengesetz GmbH-Gesetz Die Gesellschaft ist Eigentümerin der Immobilien. Die Anleger sind Gesellschafter. Anteilsart und Anteilsvergabe Schließung des Fonds Strukturvorgaben des Vermögens Wertpapier; Unbegrenzte Anteilsvergabe gegen Kapitaleinlage Der Fonds ist offen: Fondsvolumen Anzahl der Kapitalanleger Anzahl der Objekte Bei einem offenen Immobilienfonds müssen Strukturvorgaben beachtet werden. Gesellschaftsanteil; Begrenzte Anteilsvergabe Der Fonds wird geschlossen: begrenzte Anzahl der Kapitalanleger begrenzte Anzahl an Objekten Es gibt keine Strukturvorgaben des Vermögens.

9 9 Aufgabe 5: Objektanalyse a) Beleihungswert Bei dem Beleihungswert sind die Vergangenheit, die Gegenwart und die Zukunft entscheidend. Nur dauernde und nachhaltige Eigenschaften der Immobilie dürfen berücksichtigt werden. Bei der Ermittlung des Beleihungswertes steht die dauerhafte Marktgängigkeit (Vermietbarkeit, Verkäuflichkeit) im Vordergrund. Verkehrswert Tag der Bewertung ist entscheidend. Bei dem Verkehrswert handelt es sich um einen Stichtagswert. Die aktuellen Eigenschaften zum Stichtag werden berücksichtigt. Bei der Ermittlung des Verkehrswertes steht die aktuelle / stichtagsbezogene Marktgängigkeit im Vordergrund. b) Personenkreis: IHK Sachverständiger vereidigte Bausachverständige Personen mit der Zertifizierung durch Hyp Zert Sachverständige, die die fachliche Eignung nachweisen können hausinterne Gutachter der Banken Voraussetzungen, die an die fachliche Eignung gestellt werden: Fachlich geeignet ist, wer von der IHK als Sachverständiger bestellt wird oder wer über eine Zertifizierung durch HypZert verfügt. Fachlich geeignet ist, wer die Voraussetzungen zur Bestellung bzw. Zertifizierung erfüllt, ohne dass eine Bestellung bzw. Zertifizierung gegeben ist. Fachlich geeignet ist, wer die fachliche Eignung besitzt, obwohl die Zertifizierungsvoraussetzungen nicht erfüllt sind. Voraussetzung ist eine mindestens fünfjährige praktische Tätigkeit auf dem Gebiet der Grundstückswirtschaft wovon die Person drei Jahre mit der Bewertung von Grundstücken betraut gewesen sein muss. c) Anforderungen an die Objektbesichtigung: Folgendes muss bei der Objektbesichtigung festgestellt werden: Identität des Beleihungsobjektes Lage Ausstattung und Erhaltungszustand Der Gutachter hat ein Besichtigungsprotokoll zu erstellen. Die Besichtigung hat von Innen und Außen zu erfolgen. Neben den reinen Objektfotos sind auch Fotos von der Umgebung zu erstellen. Ausnahmen von der Besichtigung: I) Ausnahmen von der Innenbesichtigung: dem Gutachter müssen die Bewertungsparameter bekannt sein, die Immobilie muss innerhalb der letzten 10 Jahre fertig gestellt worden sein und es muss ein Abschlag von mind. 10% auf den ermittelten Wert vorgenommen werden.

10 10 II) Ausnahmen von der vollständigen Besichtigung: Sofern die Bank alle relevanten Informationen für die Objektbewertung vorliegen hat, kann auf die Besichtigung verzichtet werden. Voraussetzungen: Es handelt sich um eine Eigentumswohnung und eine gleichartige Wohnung in dem Gebäude wurde innerhalb der letzten zwei Jahre besichtigt Das Objekt ist bekannt, d.h. es wurde in den letzten zwei Jahren besichtigt Bei einem neuen Fertighaus ist der Bauplatz des Hauses bekannt und das Fertighaus nach Art und Typ anhand des Herstellerkataloges eindeutig bestimmbar Sofern es sich um ein Einfamilienhaus handelt muss ein gleichartiges Einfamilienhaus in der Siedlung innerhalb der letzten zwei Jahre besichtigt worden sein. Aufgabe 6: Zwangsvollstreckung a) 1) Fälligkeit der Forderung 2) Vorlage der notwendige Vollstreckungsunterlagen Vollstreckungstitel gegen den Schuldner Vollstreckungsklausel Zustellung 3) formloser Antrag des Gläubigers beim zuständigen Vollstreckungsorgan Bei notariellen / gerichtlichen Urkunden muss die Zustellung mindestens 2 Wochen vor der Vollstreckung erfolgen ( 798 ZPO). b) 1) Erfüllung der Voraussetzungen: Fälligkeit der Forderung, Vorlage der notwendige Vollstreckungsunterlagen 2) Formloser Antrag des Gläubigers beim zuständigen Vollstreckungsorgan zur Durchführung der Zwangsversteigerung: Zuständigkeit: Antragstellung beim zuständigen Vollstreckungsgericht - es ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk das zu versteigernde Grundstück liegt. Die funktionelle Zuständigkeit obliegt dem Rechtspfleger. Eine Einleitung des Verfahrens erfolgt durch Antrag des Gläubigers unter Vorlage der o.g. Unterlagen. Ferner muss durch einen Grundbuchauszug nachgewiesen werden, dass der Schuldner Eigentümer des Pfandobjektes ist. 3) Entscheidung des Vollstreckungsgerichts: Prüfung, ob die Voraussetzung zur Vollstreckung vorliegen bei nicht behebbaren Antragsmängeln wird der Antrag abgelehnt ist der Antrag in Ordnung erfolgt die Anordnung der Zwangsversteigerung durch Gerichtsbeschluss 4) Rechtswirkungen der Anordnung: Beschlagnahme des Grundstücks und aller mithaftenden Gegenständ das Grundstück samt Zubehör wird gesichert (Grundstück + Zubehör) es liegt ein relatives Veräußerungsverbot vor der Schuldner kann nicht mehr über das Grundstück verfügen der Schuldner kann das Grundstück aber weiterhin nutzen

11 11 5) Handlungen des Gerichts: der Zwangsversteigerungsvermerk wird in das Grundbuch von Amts wegen eingetragen (er bewirkt jedoch keine Grundbuchsperre) die Verfahrensbeteiligten werden benachrichtigt Zulassung weiterer Gläubiger zum Verfahren (Beitritt) das Gericht entscheidet über Anträge (auf einstweilige Einstellung, Vollstreckungsschutzklage) 6) Vorbereitung des Versteigerungstermins: amtlich vereidigter Gutachter/ Sachverständiger soll eine Verkehrswertschätzung des Objektes vornehmen Anhörung der bekannten Beteiligten von Amts wegen vor der Verkehrswertfestsetzung Festsetzung des Verkehrswertes durch Gerichtsbeschluss des Rechtspflegers Zustellung des Beschlusses über die Verkehrswertfestsetzung an die bekannten Beteiligten der Beschluss kann von den Beteiligten innerhalb von 2 Wochen angefochten werden Bestimmung des Versteigerungstermins Mitteilung an die Beteiligten und Zustellung der Terminbestimmung in der vierten Woche vor dem Versteigerungstermin Bekanntmachung des Versteigerungstermins: * öffentliche Bekanntmachung durch Veröffentlichung im Amtsblatt * Veröffentlichung in Tageszeitungen * Aushänge im Gericht und im Rathaus Bietinteressenten können das Gutachten vor dem Versteigerungstermin einsehen c) ca) geringstes Gebot: Das geringste Gebot ist ein Mindestgebot. Es darf in keinem Versteigerungstermin unterschritten werden. Es setzt sich wie folgt zusammen: Rechte, die dem betreibenden Gläubiger vorausgehen Barteil (geringstes Bargebot) * Gerichtskosten, öffentliche Lasten (Forderungen der Stadt, Gemeinde und Forderungen des Finanzamtes) cb) cc) Bargebot: Das Bargebot setzt sich aus dem Barteil (geringstes Bargebot) sowie einem freiwilligen Mehrgebot zusammen. In diesem Zusammenhang ist zu berücksichtigen, dass man während der Versteigerung nur das Bargebot bietet, d.h. den in bar zu zahlenden Betrag. Meistgebot: Zusammensetzung des Meistgebots: Rechte, die dem betreibenden Gläubiger vorausgehen Bargebot

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