LOGISTIKSTANDORTE DEUTSCHLAND 2010

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1 SCI/VERKEHR KÖLN 2010 LOGISTIKSTANDORTE DEUTSCHLAND 2010 RATING VON LOGISTIKIMMOBILIEN PRODUKTINFORMATION

2 Logistikstandorte Deutschland 2010 trotz Wirtschaftskrise weiter ausgebaut Der Logistikimmobilienmarkt war im Krisenjahr 2009 weniger stark von der Wirtschaftskrise betroffen als angenommen. Logistikdienstleister haben zwar nicht in dem Maße wie in den Jahren zuvor investiert und Projektentwickler nur noch bereits vermietete Logistikflächen gebaut, jedoch haben gerade Handelsunternehmen ihre bereits geplanten Lagerkonsolidierungen realisiert. Trotz Wirtschaftskrise wurden in Deutschland 2009 ca. 4,5 Mio. m 2 moderne Logistiklagerfläche in rund 200 Neu- und Ausbauten errichtet und insgesamt 2,7 Mrd. Euro investiert. Das Krisenjahr 2009 ergibt ein recht differenziertes Bild der deutschen Logistikstandorte. So gibt es beispielsweise einen klaren Trend hin zu weniger aber hochwertigeren Logistikimmobilien. Demnach sind in Deutschland derzeit ca. 310 Mio. m 2 Logistiklagerflächen in Betrieb wurden im Vergleich zu 2008 zwar 4 % weniger Logistikimmobilien gebaut und die Fläche ging um 8 % zurück. Der Rückgang betraf jedoch größtenteils reine Neubauten, Erweiterungsflächen stiegen im Jahr 2009 an. Pro Neubau wurde auch mehr (im Schnitt ca. 17 Mio. Euro) investiert. Die aktuelle Studie, die erstmals ein Rating der Logistikimmobilien beinhaltet, basiert auf einer Datenbank mit heute rund Lagerstandorten. Aufgrund der von SCI Verkehr zugrunde liegenden Prognose der Wachstumsraten sowie des Ausgangsniveaus im Jahr 2009 erwartet SCI Verkehr für 2015 ein Marktvolumen für Neuinvestitionen in Logistikimmobilien von ca. 3,37 Mrd. Euro bei einem CAGR von 3,4 % ein Wert, der in etwa dem in den vorangegangenen Jahren prognostizierten Niveau entspricht. Weitere Schlaglichter: Für Bestandsimmobilien, die den vom Markt geforderten Standards nicht entsprechen, wird es künftig schwieriger werden, geeignete Mieter zu finden. Marktgängige Bestandsimmobilien in guten Lagen werden wegen ihrer relativ hohen Betriebskosten durch niedrige Mieten zu vermarkten sein, um im Wettbewerb mit neuen Immobilien zu bestehen. Besondere Bedeutung bekommt der Zukunftstrend Green Logistics. Es zeigt, sich, dass viele Immobilienbesitzer mit Blick auf die steigende 2. Miete mittlerweile bereit sind, in nachhaltige Maßnahmen zu investieren. Die SCI Kompaktstudien sind ein neues Produkt von SCI Verkehr, mit dem SCI Verkehr sein breites Angebot an Studien und Beratungsleistungen ergänzt, um aktuelle Themen und Herausforderungen in einem kondensierten Format darzustellen und zu bewerten. Die Studie ist in digitaler Form zum Preis von 250, Euro erhältlich, die Printversion kostet 300, Euro, die Kombination 350, Euro jeweils zzgl. MwSt. Der zusätzliche Erwerb der Datenbank in digitaler Form ist für 2.250, Euro zzgl. Versandkosten und MwSt. möglich. Ihr Ansprechpartner Katja Wittke Tel.: +49 (221) Fax: +49 (221) k.wittke@sci.de 2 SCI Verkehr GmbH

3 INHALT 1 Executive Summary Zielsetzung Ergebnisse Rahmenbedingungen Die europäische Logistikbranche Zusammenspiel externer Marktfaktoren Affinität von Logistikansiedlungen Affinität nach Standorttypen Affinität nach Verkehrsinfrastruktur Rating des nationalen Logistikimmobilienmarktes Makroökonomische Faktoren Marktfaktoren Marktvolumen Marktprognose Nachfrage Angebot und Mietmarkt Standortfaktoren Verkehrsanbindung Funktionalität und Zentralisierungsgrad Ansiedlungspolitik Drittverwendbarkeit Hallentyp Hallengröße und -höhe Berücksichtigung von Green Logistics Regionaler Logistikimmobilienmarkt Deutsche Logistikregionen Bestand an Logistikimmobilien nach Regionen Profile ausgewählter Logistikregionen SCI Verkehr GmbH

4 ABBILDUNGEN Abbildung 1: Global Player der Logistik Abbildung 2: Affinität von Logistikansiedlungen zu Autobahnen Abbildung 3: Affinität von Logistikansiedlungen zu Bahnladestellen Abbildung 4: Einflussfaktoren Logistikimmobilienrating Abbildung 5: Logistikimmobilien-Rating Abbildung 6: Entwicklung von BIP und Güterverkehrsaufkommen Abbildung 7: Geschäftsklima-Index Abbildung 8: Steigerungsraten Logistikimmobilien Abbildung 9: Markttreiber Logistikimmobilien in Deutschland Abbildung 10: Entwicklung und Prognose Logistikimmobilien Abbildung 11: Auftragslage im gewerblichen Hochbau Deutschland Abbildung 12: Entwicklung Arbeitsmarkt erweiterte Logistikbranche Abbildung 13: Logistikimmobilien nach Branchen Abbildung 14: Outsourcingintensive Branchen Abbildung 15: TOP 10 der Logistikneubauten in Deutschland Abbildung 16: Gründe für die Entstehung neuer Logistikimmobilien Abbildung 17: Finanzierungsformen Logistikimmobilien Abbildung 18: Leerstandsquote Logistikimmobilien in Deutschland Abbildung 19: Bewertung von Standortfaktoren Abbildung 20: Verkehrsanbindung von Logistikimmobilien in Deutschland Abbildung 21: Funktionen von Logistikimmobilien in Deutschland Abbildung 22: Standorte von Logistikimmobilien in Deutschland Abbildung 23: Bauart von Logistikimmobilien Abbildung 24: Durchschnittliche Größe neugebauter Logistikimmobilien Abbildung 25: Höhe neugebauter Logistikimmobilien Abbildung 26: Green Logistics als Trend der Logistikbranche Abbildung 27: Maßnahmen für Green Logistics Abbildung 28: Beispiele für Green Logistics Abbildung 29: Entwicklung der TOP-10-Logistikregionen Abbildung 30: Anteil der Logistikimmobilien pro Bundesland im Vergleich Abbildung 31: Bestand an modernen Logistikimmobilien in Deutschland Abbildung 32: Neu- und Ausbauten Abbildung 33: Top-30-Kreise/Städte für die Logistik-Beschäftigung in Deutschland SCI Verkehr GmbH

5 AUSZUG AUS DER STUDIE 3 Rating des nationalen Logistikmarktes Die Grundlage für eine funktionierende und erfolgreiche Logistik bilden nicht nur gute verkehrsgeographische Bedingungen oder andere Suprastrukturen wie der Arbeitsmarkt. Auch eine moderne Logistikimmobilie besitzt aufgrund steigender logistischer Anforderungen eine entscheidende Bedeutung für den Erfolg. Sie hat einen wesentlichen Einfluss auf die Effizienz und Effektivität des Logistikgeschäftes des einzelnen Unternehmens und bestimmt damit entscheidend den wirtschaftlichen Erfolg. Insbesondere die im vorangegangenen Kapitel aufgezeigten Trends der zunehmenden Globalisierung und des Outsourcings begünstigten das steigende Interesse von Akteuren des Logistikimmobilienmarktes in Deutschland. Um die steigenden Anforderungen ihrer Kunden zu erfüllen, sehen sich die Logistikdienstleister zunehmend damit konfrontiert, ihre Logistikflächen durch zeitgemäße Immobilien zu ersetzen. Aber auch Handels- und Industrieunternehmen, die ihre Logistik noch in Eigenregie durchführen, sehen sich gezwungen, bestehende Logistikimmobilien zu modernisieren oder in neue Immobilien zu investieren. Basierend auf den rund Datensätzen deutscher Logistikimmobilien in der SCI/Logistikdatenbank konnte SCI Verkehr die wichtigsten Mikro- und Makrofaktoren der deutschen Logistikimmobilien analysieren und eine Systematik für ein Logistikimmobilienrating entwickeln. Neben immobilienspezifischen Bewertungen, die sich hauptsächlich auf Mikrofaktoren beziehen, wird auch eine marktseitige Bewertung vorgenommen, die für die Wertbestimmung einer Logistikimmobilie, eines Standortes oder einer gesamten Region von großer Relevanz ist. Die folgenden Kategorien werden berücksichtigt: Abbildung 4: Einflussfaktoren Logistikimmobilienrating SCI Verkehr verwendet dabei eine Methodik, die auf einer erweiterten Nutzwertanalyse fußt. Dabei wird jeweils der Nutzen der einzelnen Marktakteure und Teilfaktoren gegeneinander saldiert, um zu einer gesamten Marktbetrachtung in Bezug auf Gewichtung und Rating zu gelangen. Für den nationalen Logistikimmobilienmarkt 2009/10 kommt SCI Verkehr dabei zu folgender Bewertung: 5 SCI Verkehr GmbH

6 Faktoren Gewichtung Rating MAKROÖKONOMIE 2 -- Verkehrsentwicklung Logistikmarkt 1 -- Wirtschafts- und Finanzmarkt 3 -- MARKTLAGE 2 + Marktvolumen und -prognose 2 + Nachfrage 1 + Angebot und Mietmarkt 3 - STANDORT 1 ++ Verkehrsanbindung 1 ++ Funktionalität und Zentralisierungsgrad 2 ++ Ansiedlungspolitik 2 + DRITTVERWENDBARKEIT 1 + Hallentyp 1 + Hallengröße und -höhe 1 ++ Abbildung 5 Logistikimmobilien- Rating Nachhaltigkeit, "Green Logistics" 2 + Gewichtung: 1=sehr wichtig, 2= wichtig, 3=weniger wichtig Rating:++ = sehr gut, + = gut,- = neutral, -- = schlecht, --- = mangelhaft Den nationalen Logistikimmobilienmarkt 2009/10 bewertet SCI Verkehr somit generell mit einer positiven Tendenz. Nachdem eine Erholung der Wirtschafts- und Finanzkrise absehbar ist und von führenden Wirtschaftsinstituten bereits für 2010 leicht positive Steigerungsraten prognostiziert werden, rechnet SCI Verkehr mit einer Erholung des Logistikimmobilienmarktes bis Basierend auf unserer Prognose der Wachstumsraten sowie des Ausgangsniveaus in 2009 von ca. 2,7 Mrd. Euro erwartet SCI Verkehr für 2015 ein Marktvolumen für Neuinvestitionen in Logistikimmobilien von ca. 3,37 Mrd. Euro bei einem CAGR von 3,4 %. In den folgenden Kapiteln werden diese Faktoren weiter detailliert und die Gewichtung des Ratings näher erläutert. 6 SCI Verkehr GmbH

7 4.2 Bestand an Logistikimmobilien nach Regionen Der Bestand an Logistikimmobilien in Deutschland ergibt ein regional heterogenes Bild, analog der definierten Logistikregionen. Die Daten der SCI/Logistikdatenbank der deutschen Logistikimmobilien zeigen deutlich einen besonderen regionalen Schwerpunkt in Nordrhein- Westfalen. Knapp 25 % der analysierten Standorte sind in diesem westlichen Bundesland anzutreffen. Eine weitere Ballung liegt in Süddeutschland. Mit einem Anteil von 17 % an den bundesweit untersuchten Immobilien weist der Freistaat Bayern einen hohen Anteil auf, dicht gefolgt von dem Nachbarland Baden-Württemberg mit fast 16 %. Alle anderen Bundesländer halten nur einstellige Anteile am Gesamtmarkt. Beim Vergleich dieser Anteile mit den jeweiligen gesamtwirtschaftlichen Kennzahlen der Bundesländer ergibt sich auch auf Länderebene eine deutliche Korrelation der in der SCI/Logistikdatenbank analysierten Logistikimmobilien mit dem Anteil am BIP und dem Bevölkerungsanteil der jeweiligen Bundesländer. Anteil an Deutschand in % 25 Logistikimmobilienbestand der Bundesländer im Vergleich Baden-Württemberg Bayern Berlin Brandenburg Bremen Hamburg Hessen Mecklenburg-Vorpommern Niedersachsen Nordrhein-Westfalen Rheinland-Pfalz Logistikimmobilien BIP Bevölkerung Fläche Saarland Sachsen Sachsen-Anhalt Schleswig-Holstein Thüringen SCI Verkehr GmbH Abbildung 30: Anteil der Logistikimmobilien pro Bundesland im Vergleich Quelle: SCI/Logistikdatenbank, eigene Berechnungen Die nachfolgenden regionalen Übersichtskarten stellen den Bestand aller in der SCI/Logistikdatenbank enthaltenen Logistikimmobilien dar. Sie beinhalten sowohl Immobilien im Eigennutz der Verlader, Immobilien von Logistikdienstleistern als auch berichtete Leerstände. Sie spiegeln die oben ermittelten regionalen Anteile wider und somit die Abhängigkeit von Logistikstandorten zu wirtschaftlichen Kernzonen. Darüber hinaus sind jedoch auch ganz deutlich die verkehrsinfrastrukturellen Knoten zu erkennen. Interessanterweise sind bei den Neubauaktivitäten im Jahr 2009 keine nennenswerten Abweichungen zu erkennen, abgesehen von einigen zusätzlich besonders aktiven Regionen. Bei näherer Betrachtung der regionalen Standorte zeigt sich, dass Logistikdienstleister einen anderen regionalen Fokus haben als Unternehmen aus Industrie und Handel. Der Anteil der Logistikdienstleister an den Logistikstandorten ist in Nordrhein-Westfalen höher als in Bayern und Baden-Württemberg. Damit bestätigt sich, dass neben den industriellen Standorten auch die vorhandenen Absatzpotenziale durch eine hohe Bevölkerungsdichte eine große Bedeutung haben. 7 SCI Verkehr GmbH

8 Bei der Betrachtung der Neubauten im Jahr 2009 in nachfolgender Karte ergeben sich derzeit besonders dynamische Logistikregionen wie das Hamburger Umfeld, die Region Ulm/Augsburg sowie der Kölner Speckgürtel und Mannheim/Ludwigshafen, in denen vor allem Logistikdienstleister und der Handel ihre Distributionsläger konsolidieren. Aus- und Neubauten von Zulieferern und Produzenten der Automobilindustrie trugen dagegen zu starken Flächenzuwächsen in Kassel (VW OT Lager), dem Saarland (Goodyear/Dunlop) und dem Stuttgarter Raum (DB Ersatzteile) bei. Abbildung 32 Neu- und Ausbauten schwach mittel stark Neu- und Ausbauten SCI Verkehr GmbH

9 SCI/LOGISTIKDATENBANK Die SCI/Logistikdatenbank beinhaltet knapp Datensätze zu deutschen Logistikimmobilien. Unterteilt ist die Datenbank u. a. nach Verladern, Logistikdienstleistern und Leerständen. Lieferbares Format: digital als EXCEL-Datei BEISPIELDATENSÄTZE Datenfelder Beispieldatensatz 1 Beispieldatensatz 2 Beispieldatensatz 3 Unternehmen KEP-Dienst 123 Spedition XZY Spedition ABC Straße Blaue Liede 12 Hettlicher Masch 15/17 Silbersteinstraße 16 PLZ Stadt Hauneck Osnabrück Schweinfurt Gesamtfläche in qm Logistik Lagerfläche in qm Lagerbauart Mittelhohes Lager Mittelhohes Lager Hochregallager (ab 10m) Baujahr , 2009 Branche Logistikdienstleister Logistikdienstleister Logistikdienstleister Technische Anmerkungen Unterflurkettenförderanlage. 2 Folienverpackungsma- AKL Barcode. schinen, Solarstromanlage. Logistische Aktivität Umschlagslager Regionallager Zentrallager, Kommissionierung, Vertragsverlängerung für weitere 2 Jahre ab 2010 Kunden Gerry Weber Ovako Tube & Ring AB Allgemeine Anmerkungen Umschlagzentrum. Zwei- Schicht-Betrieb qm Halle, Erweiterung bis 5500 qm (Bauarbeiten laufen während des Betriebs.), Inbetriebnahme: September Ebenen Kapazität Hängeware: Teile Kapazität Palettenware: Stellplätze Stellage: lfd. Meter Umschlag pro Jahr: Teile April 2008: aut. Logistikzentrum bis zu 15 Mio. Teile/Jahr. LVS Software: Log- Control. 9 SCI Verkehr GmbH

10 Bestellformular Logistikstandorte Bitte per Fax zurücksenden an: + 49 (221) SCI Verkehr GmbH Büro Köln z.hd. Herrn Christian Beßler Hiermit bestelle ich die Kompaktstudie Logistikstandorte Deutschland 2010 Anzahl Ausgabe Sprache Einzelpreis* Gesamtpreis* Erstexemplar (Print) Deutsch weitere Exemplare** Deutsch 50 PDF Exemplar*** Deutsch 250 PDF+ 1 Printexemplar*** Deutsch 350 Datentabelle in Excel Deutsch Gesamtpreis* Firma Ansprechpartner (Titel / Vorname / Name) Position Anschrift (Straße / PLZ / Ort) ggf. Umsatzsteuer-Identifikations-Nr. (bei Bestellern aus Ländern der EU verbindlich) ggf. andere Rechnungsanschrift oder Bestellnummer Telefon Fax Die Bezahlung soll per Vorkasse oder Kreditkarte**** erfolgen. Bitte buchen Sie den Betrag von meiner Kreditkarte ab. Visa Eurocard / Mastercard Kartennummer / / / Gültig bis Prüfziffer Datum Unterschrift / Stempel * Alle Preise verstehen sich zzgl. MWSt. und evtl. anfallender Versandkosten ** Nur in Verbindung mit einem Erstexemplar *** Elektronische Fassung der Studie (Einzelplatzversion/PDF). Maximal drei Nutzer möglich. Druckoption erlaubt. **** Zzgl. 5% Kreditkartenkosten Den Bestellungen liegen die Allgemeinen Geschäftsbedingungen der SCI Verkehr GmbH in der Fassung vom zugrunde. Gerichtsstand ist Hamburg. SCI Verkehr GmbH Büro Köln Registergericht Schanzenstraße 117 Vor den Siebenburgen 2 Amtsgericht Hamburg Hamburg Köln Geschäfts-Nr. 66 HR B Tel: Tel: Deutsche Bank Hamburg Fax: Fax: BLZ: Kontonummer

11 Büro Hamburg SCI Verkehr GmbH Schanzenstraße Hamburg Tel.: +49 (0) Fax: +49 (0) Impressum: SCI Verkehr GmbH Büro Köln SCI Verkehr GmbH Vor den Siebenburgen Köln Tel.: +49 (0) Fax: +49 (0) Büro Berlin SCI Verkehr GmbH Novalisstraße Berlin Tel.: +49 (0) Fax: +49 (0)