Marktbericht Investmentmarkt Deutschland

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1 Savills Research Deutschland Marktbericht Investmentmarkt Deutschland Zusammenfassung Investmentmarkt Deutschland im Überblick Die nun seit Jahren extrem niedrigen Zinsen, gepaart mit soliden wirtschaftlichen Fundamentaldaten, wirken für den deutschen Gewerbeinvestmentmarkt wie ein Katalysator. Insgesamt 39,8 Mrd. Euro wurden hierzulande investiert und damit nochmals 7 % mehr als im Jahr davor. Die gestiegene Risikobereitschaft der Investoren hatte zur Folge, dass die Renditen im Non-Core-Bereich im vergangenen Jahr erstmals stärker zurückgingen als im Spitzensegment. Gleichwohl bleiben Non-CoreInvestments attraktiv. Ausländische Investoren sorgten für mehr als die Hälfte des Transaktionsvolumens, wobei vor allem Asiaten ihren Marktanteil steigerten. Dieser Trend dürfte sich fortsetzen und in diesem Jahr zu einem Umsatz von mehr als Mrd. Euro führen. Der Anteil des Transaktionsvolumens, der nicht auf die Top--Standorte entfällt, stieg ebenso wie die Aktivität in den B-Lagen der A-Städte. Kurzum: ABBAStrategien haben sich nach jahrelanger Abstinenz wieder etabliert. Niedrige Zinsen und solide Wirtschaftsdaten sorgen dafür, dass sich der Boom am deutschen Investmentmarkt auch 1 fortsetzen wird. Andreas Wende, COO Savills Germany, Head of Investment Germany savills.de/research 1

2 Real- und Finanzwirtschaft Deutsche Wirtschaft blieb hinter den Erwartungen zurück % - so lautete im Dezember 13 die Wachstumsprognose für die deutsche Wirtschaft im Jahr. Tatsächlich wuchs die deutsche Wirtschaft im vergangenen Jahr um 1, % und damit zwar solide (Zehn- Jahres-Mittel: 1, %), aber durchaus deutlich weniger stark als Ende 13 prognostiziert wurde. Die Gründe für das unerwartet niedrige Wachstum sind vielfältig, einer davon ist jedoch die anhaltende Wachstumsschwäche in der Eurozone. Positiv ist, dass der gemeinsame Währungsraum die zwei Jahre währende Rezession hinter sich lassen konnte und die Wirtschaftsleistung im vergangenen Jahr um voraussichtlich knapp 1 % zugenommen hat. Allerdings verläuft die Rückkehr auf einen soliden Wachstumspfad schleppend und ist nach wie vor mit Rückschlägen verbunden. So schrumpfte die italienische Wirtschaft auch im vergangenen Jahr - das dritte in Folge - und die zweitgrößte Volkswirtschaft der Währungsunion, Frankreich, stagnierte de facto (voraussichtlich +, %). Allein die Schwäche zweier so wichtiger deutscher Handelspartner hat die hiesige Wirtschaft im vergangenen Jahr erheblich belastet. Ebenfalls negativ auf den Export wirkten sich die geopolitischen Krisenherde, insbesondere der Konflikt um die Ukraine, aus. Hinzu kamen kleinere Belastungsfaktoren, etwa das Hochwasser in weiten Teilen Deutschlands im Frühjahr sowie mehrere Bahn- und Lufthansa-Streiks im Herbst. Schwache Investitionen, solider Außenbeitrag, starker Konsum Aufgrund der genannten Negativeinflüsse hat die deutsche Konjunkturlokomotive im Laufe des letzten Jahres etwas an Fahrt verloren. Vor allem die Investitionen entwickelten sich erneut schwach, was sich mit der nach wie vor hohen Unsicherheit durch Eurokrise, Ukraine-Krise, aber auch durch die zunehmend rigide und unstete Wirtschafts- und Standortpolitik der Bundesregierung erklären lässt. Besser entwickelten sich dagegen Exporte und Konsum. Die Exporte stiegen angesichts der Rahmenbedingungen im letzten Jahr um beachtliche 3,7 %. Da die Importe um 3,3 % zulegten, trug der Außenhandel im Jahr, Prozentpunkte zum Wachstum bei. Noch besser entwickelte sich der private Konsum, der um 1,1 % gewachsen ist. Dieses überdurchschnittliche Wachstum fußt nicht nur auf einem realen Wachstum von Löhnen und Gehältern, sondern auch auf der erneut verbesserten Lage am Arbeitsmarkt. Ende Dezember lag die (saisonbereinigte) Arbeitslosenquote bei nur noch, % und damit so niedrig wie nie zuvor seit der Wiedervereinigung Deutschlands (Abb. 1). Beides spiegelt sich im extrem guten Verbraucherklima wider. Der von der GfK ermittelte Konsumklimaindex lag zuletzt bei 9, Punkten und erreichte damit den höchsten Stand seit Dezember (Abb. ). ABB. 1 Arbeitsmarkt Beschäftigung überspringt 3-Mio.-Marke % Quelle: Bundesagentur für Arbeit, Focus Economics ABB. Konsumklima Private Haushalte bleiben spendabel Quelle: GfK Arbeitslosenquote Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte Millionen TAB. 1 Volkswirtschaftliche Kennziffern im Überblick* Deutliche Aufhellung ab erwartet Kennziffer (% ggü. Vorjahr) Ø 9-13 Bruttoinlandsprodukt 1, 1,7 1,9 1,7,8 Private Konsumausgaben 1,1 1,3 1, 1,,9 Industrielle Produktion -,,3,,, Verbraucherpreise 1, 1, 1,8,1 1,7 Exporte,,,1, 3,1 Importe 1,,,7, 3, ABB. 3 Leitzins und Inflation Zinsen praktisch Null, Inflation geht trotzdem zurück % 3 1 Inflation EZB-Leitzins Quelle: Statistisches Bundesamt, Focus Economics / * teilweise vorläufige Werte; 1-17 Prognosen Quelle: Statistisches Bundesamt, Bundesbank, Focus Economics savills.de/research

3 Deflationsgespenst zwingt EZB zum Handeln Von einer gesunden Situation am Arbeitsmarkt und damit einhergehenden Lohn- und Gehaltssteigerungen kann in vielen anderen Ländern der Eurozone keine Rede sein. Im Durchschnitt der Eurozone lag der Anteil der Arbeitslosen an der Erwerbsfähigenzahl Ende des letzten Jahres bei 11, %, in mehreren Ländern ist sogar etwa jeder Vierte oder Fünfte arbeitslos. Dies wiederum ist einer der Gründe für die im Jahresverlauf kontinuierlich gesunkene Inflationsrate. Im November fiel sie auf,3 %, gleichbedeutend mit dem niedrigsten Stand seit fünf Jahren. Folglich behielt die Europäische Zentralbank (EZB) ihre extrem expansive Geldpolitik auch im vergangenen Jahr bei und lockerte die Zügel sogar weiter. In zwei Schritten senkte sie den Hauptrefinanzierungssatz von den ohnehin schon rekordniedrigen, % auf, % (Abb. 3). Die Einlagefazilität senkte sie sogar erstmals in ihrer Historie auf einen negativen Wert. Doch trotz dieser Maßnahmen entfernte sich die Teuerungsrate in der Eurozone stetig weiter vom Zielwert der EZB (unter, aber nahe %), unter anderem wegen des zuletzt deutlich gesunkenen Ölpreises und den damit einhergehenden niedrigeren Energiekosten für die Verbraucher. Solange die Inflationsrate in der von EZB-Präsident Mario Draghi benannten Gefahrenzone von unter 1 % bleibt, wird die EZB höchstwahrscheinlich weitere geldpolitische Maßnahmen ergreifen, um das Gespenst Deflation zu vertreiben. Für die meisten Beobachter gehört zu diesem Maßnahmenpaket auch ein umfangreicher Ankauf von Staatsanleihen zur Ausdehnung der EZB-Bilanzsumme, obwohl diese rechtlich äußerst umstritten sind. Geringer Außenwert des Euro und billiges Öl als Konjunkturimpulse für 1 Die außergewöhnlichen geldpolitischen Maßnahmen sowie die wirtschaftliche Schwäche haben auch dazu geführt, dass der Euro gegenüber anderen wichtigen Leitwährungen - und hier insbesondere gegenüber dem US- Dollar - deutlich an Wert verloren hat. Bekam man Anfang für einen Euro noch USD 1,3, so waren es zu Beginn des Jahres 1 weniger als USD 1,. Eine Fortsetzung dieses Trends in Richtung Währungsparität halten viele Ökonomen für wahrscheinlich. Diese Abwertung wiederum dürfte der Wirtschaft in der Eurozone zusammen mit dem niedrigen Ölpreis nennenswerte konjunkturelle Impulse bescheren. Vor allem die stark von Exporten abhängige deutsche Wirtschaft sollte dies positiv zu spüren bekommen. Einige Indikatoren deuteten jüngst tatsächlich auf eine Zunahme der konjunkturellen Dynamik hin. So stoppte der ifo-geschäftsklimaindex Ende letzen Jahres seine im Frühjahr begonnene Talfahrt und stieg im November sowie Dezember jeweils leicht an. Dabei verbesserten sich sowohl die Lageeinschätzungen als auch die Zukunftserwartungen der befragten Unternehmen (Abb. ). Auch die Aufträge der deutschen Industrie nahmen zuletzt nach einer lange währenden Schwächeperiode in der Tendenz wieder zu und geben Anlass zu Optimismus im Hinblick auf die Entwicklung der Produktionstätigkeit in den nächsten Monaten. Aber auch in diesem Jahr dürfte es erneut der private Konsum sein, der den größten Wachstumsbeitrag leistet. Zwar bleibt aufgrund der gegenläufigen Effekte abzuwarten, wie sich die gesetzlichen Änderungen bei Rente und Mindestlohn langfristig auswirken - und manches spricht für eine nachhaltige Schwächung der deutschen Wirtschaft - aber zumindest in diesem Jahr dürften diese beiden Maßnahmen unter dem Strich für eine weitere Belebung des Konsumklimas sorgen. Trotz der nach wie vor vorhandenen Risiken - jüngst nahmen etwa die Diskussionen um einen Grexit, also das Ausscheiden Griechenlands aus der Eurozone, wieder zu - könnte dies alles dafür sorgen, dass die Ausgangslage dieses Mal umgekehrt ist, dass also das derzeit für das Jahr 1 prognostizierte Wirtschaftswachstum in Höhe von 1,3 % tatsächlich übertroffen wird. Abb. Geschäftsklimaindex Stimmungstief scheint überwunden Quelle: cesifo Geschäftsklima Geschäftsbeurteilung Geschäftserwartungen Gespenst Deflation Auswirkungen auf Immobilien Die Inflationsrate in Europa ist in den vergangenen Jahren stetig gesunken. Trotz massiver Interventionen der Europäischen Zentralbank setzte sie ihren Abwärtstrend bis zuletzt fort. Angesichts der nach wie vor schwachen wirtschaftlichen Dynamik ist eine länger anhaltende Deflationsperiode ein durchaus mögliches Szenario. Für die Immobilienmärkte hätte eine solche Entwicklung zum Teil gravierende Konsequenzen, darunter die folgenden drei: Indexierte Mietverträge wären aus Mietersicht wegen der nominal sinkenden Miete höchst attraktiv. Investoren und Eigentümer werden dagegen Mietverträge ohne Indexierung bevorzugen. Zwar würden die Nominalzinsen weiter sinken, die negative Inflationsrate würde allerdings zu einem über dem Nominalzins liegenden Realzins führen. Hinzu käme, dass Verbindlichkeiten real im Wert stiegen, so dass der Einsatz von Fremdkapital wenig sinnvoll wäre. Folglich würde die für Immobilieninvestitionen zur Verfügung stehende Geldmenge sinken und die Immobilienpreise würden fallen. Da ein Deflationsszenario zugleich eine Welt mit stagnierender oder gar schrumpfender Wirtschaft wäre, würden Immobilieninvestoren wieder sehr viel risikoaverser agieren und stärker als zuletzt auf das Core-Segment fokussieren, um beispielsweise ihre Mietausfallrisiken zu minimieren. Die Immobilienpreise im Core-Segment würden deshalb weniger stark reagieren als jene im Non-Core-Segment. savills.de/research 3

4 Investmentmarkt Wirtschaftliche Stärke Deutschlands + Zinstief = Boom am Investmentmarkt Deutschlands nach wie vor starke wirtschaftliche Stellung in Europa, gepaart mit den nun schon seit Jahren extrem niedrigen Zinsen, wirkt für den deutschen Gewerbeinvestmentmarkt wie ein Katalysator: Etwa 39,8 Mrd. Euro wurden im vergangenen Jahr in deutsche Gewerbeimmobilien investiert und damit nochmals 7 % mehr als im bereits umsatzstarken Vorjahr. Ein bemerkenswertes Schlussquartal - in den drei Monaten von Oktober bis Dezember wurden Gewerbeimmobilien für mehr als 1 Mrd. Euro gehandelt (Abb. ) - deutet zudem auf eine Fortsetzung der Rallye im laufenden Jahr hin. Breitere Marktaktivität - ABBA-Strategien etablieren sich Das vergangene Jahr war nicht einfach nur durch mehr Aktivität geprägt, sondern das Marktgeschehen hat sich gegenüber den Vorjahren auch weiter ausdifferenziert. Dies zeigt sich sowohl beim Blick auf die gehandelten Nutzungsarten, die regionale Verteilung des Transaktionsgeschehens als auch die Struktur von Käufern und Verkäufern. Zwar entfielen im vergangenen Jahr % des gesamten Transaktionsvolumens auf das Bürosegment (Abb. ; 13: %), dieser hohe Anteil spiegelt jedoch eher das verfügbare Angebot als die Nachfrage wider. Insbesondere bei Handelsobjekten sorgt der Mangel an zum Verkauf stehenden Objekten für eine Limitierung des Transaktionsvolumens. Beispiel Shopping-Center: Hier verzehnfachte sich das Transaktionsvolumen zwischen 9 und 11 auf knapp, Mrd. Euro, seitdem ging es deutlich zurück. Im vergangenen Jahr flossen nur noch etwas mehr als 1, Mrd. Euro in Einkaufszentren. Dieser Rückgang liegt jedoch nicht in einer sinkenden Nachfrage begründet, sondern resultiert aus dem mangelnden Angebot. Denn allein in den Jahren 9 bis 11 wechselten etwa neunzig Center - und damit fast ein Viertel des Gesamtbestandes in Deutschland - den Eigentümer. Da die Käufer zumeist strategische Investoren mit langfristiger Halteabsicht waren, sind die Objekte dem Investmentmarkt entsprechend lange entzogen. Doch auch die anderen Nutzungssegmente sind von einem Nachfrageüberhang geprägt, vor allem im Hinblick auf gut vermietete und gut gelegene Objekte in den Top-Standorten. Vor diesem Hintergrund setzte sich das Ausweichen der Investoren auf Städte abseits der großen Metropolen auch im vergangenen Jahr fort. Exakt die Hälfte des Transaktionsvolumens entfiel auf Städte und Gemeinden abseits der Top--Standorte (Abb. 7; 13: %). In den Top wiederum verschob sich das Transaktionsgeschehen wegen des extrem intensiven Investorenwettbewerbs um Objekte in den Innenstädten zunehmend in die City-Randlagen. Dies zeigt: ABBA- Strategien, d. h. die gezielte Akquisition von Objekten in den B-Lagen der A-Städte oder in den A-Lagen der B-Städte, haben sich im vergangenen Jahr wieder etabliert, nachdem fünf Jahre lang eine extreme Core- Fokussierung zu beobachten war. Erstmals stärkere Renditerückgänge bei Non-Core als bei Core Nach wie vor präferieren die meisten Investoren zwar den Kauf von Core-Objekten, allerdings ist der Nachfrageüberhang hier inzwischen so groß, dass sie zumindest in Einzelfällen auf andere Risikoklassen ausweichen müssen, um überhaupt Objekte kaufen zu können. Denn um sich eines der wenigen begehrten Core-Objekte zu sichern, müssen Rekordpreise gezahlt werden. Die Spitzenrenditen haben ihre bisherigen Tiefststände aus dem Jahr 7 inzwischen deutlich unterboten (Abb. 8). Bei Büros lag die Nettoanfangsrendite Ende bei,3 % im Durchschnitt der Top--Standorte (13:, %), bei Geschäftshäusern waren es 3,9 % (13:,1 %). Allerdings drückt sich die steigende Risikobereitschaft der Investoren auch in der Preisentwicklung aus: Erstmals in diesem Zyklus gingen im vergangenen Jahr die Renditen im Non-Core-Segment stärker zurück als die Spitzenrenditen. So sanken die Bürorenditen für B-Objekte in den B-Lagen der Top im Jahresverlauf um durchschnittlich Basispunkte auf, % - im Gegensatz zum Core- Segment wurden die Tiefststände hier jedoch bei Weitem noch nicht erreicht. Es kann jedoch davon ausgegangen werden, dass die Non- Core-Renditen auch im laufenden Jahr stärker zurückgehen werden ABB. Transaktionsvolumen Die Marke von Mrd. Euro dürfte bald fallen Mrd. Euro ,97 Transaktionsvolumen 1,8 3,3 1,3,9 11, / * Prognose,3 11,9 rollierendes Transaktionsvolumen der letzten 1 Monate,33 1,7, 1 1,97 7, 13,3, ,9 1, 7,1 savills.de/research 8,7 ABB. Transaktionsvolumen nach Nutzungsart Büroanteil steigt erneut Entwicklungsgrundstücke 3% Hotel 8% Industrie / Logistik 8% Einzelhandel 1% 1% 1, * Büro % ABB. 7 Transaktionsvolumen nach Standort Drei Städte mit mindestens Mrd. Euro % Frankfurt 1% München 11% Berlin 1% Hamburg 9% Düsseldorf Köln % 3% Mrd. Euro

5 Asiatische Investoren etablieren sich zunehmend. Im vergangenen Jahr erreichten sie bereits einen Marktanteil von % - Tendenz steigend. Marcus Lemli, CEO Savills Germany, Head of Investment Europe ABB. 8 Renditen* Spitzenrenditen haben neue historische Tiefststände erreicht 7 Büro Geschäftshaus 1a-Lage als die Spitzenrenditen und sich die Renditekompression somit fortsetzt. Fast alle Investorentypen auf der Käuferseite aktiv Wie bereits erwähnt, hat sich das Marktgeschehen auch im Hinblick auf die handelnden Akteure verbreitert. Ein Blick auf Abbildung 9 zeigt, dass beinahe alle wesentlichen Investorentypen sowohl in nennenswertem Umfang auf der Käufer- als auch auf der Verkäuferseite tätig waren. Die aktivste Käufergruppe bildeten dabei, wie schon in den Jahren zuvor, Spezialfonds, die Objekte für insgesamt fast 7 Mrd. Euro erwarben. Zugleich zeichnete diese Gruppe mit mehr als 3,1 Mrd. Euro im vergangenen Jahr für das höchste Nettoinvestitionsvolumen (Ankaufs- abzüglich Verkaufsvolumen) verantwortlich. Gemessen an dieser Kennziffer folgen ihnen Immobilien AGs / REITs (,3 Mrd. Euro), Versicherungen / Pensionskassen (,1 Mrd. Euro) sowie Private-Equity-Fonds (1, Mrd. Euro). Dies sind zugleich jene vier Gruppen, die im vergangenen Jahr per Saldo mindestens 1 Mrd. Euro in deutsche Gewerbeimmobilien investiert haben und die zudem das komplette Risikospektrum von konservativ (Versicherungen) bis opportunistisch (Private-Equity-Fonds) abbilden. Corporates nutzen Niedrigzinsumfeld für strategische Käufe Wie attraktiv Immobilien als Asset-Klasse im derzeitigen Kapitalmarktumfeld sind, zeigen auch die hohen Investitionsvolumina von Corporates sowie Privatinvestoren / Family Offices. Obwohl beide Gruppen keine typischen Immobilieninvestoren sind, haben sie jeweils deutlich mehr als, Mrd. Euro investiert und damit mehr als in jedem der fünf vorangegangenen Jahre. Vor allem das hohe Investitionsvolumen der Corporates ist bemerkenswert, zeigt es doch, dass Unternehmen mit hohen Barreserven diese lieber in (eigengenutzte) Immobilien investieren, statt das Geld zu Niedrigstzinsen liquide zu halten oder - angesichts des nach wie vor unsicheren wirtschaftlichen Umfeldes in Europa - in ihr Kerngeschäft zu investieren. Vor allem Handelsketten nutzten im vergangenen Jahr überschüssige Reserven für den strategischen (Rück-) Kauf eigengenutzter Immobilien, so etwa Metro und Edeka. Letztere erwarb zudem ein momentan noch an PwC vermietetes Büroobjekt in Hamburg zur späteren eigenen Nutzung. Offene Publikumsfonds kaum noch von Bedeutung In fast krassem Gegensatz zu den bisher diskutierten Investorengruppen stehen die offenen Publikumsfonds. Einst waren sie die prägenden Akteure am hiesigen Investmentmarkt und beeinflussten dessen Zyklik maßgeblich. Im vergangenen Jahr dagegen spielten sie als Investorengruppe am deutschen Markt kaum noch eine Rolle und waren zudem überwiegend auf der Verkäuferseite tätig. Zwar verwalten die Fonds nach wie vor ein Vermögen von etwa 8 Mrd. Euro. Von diesem Gesamtvolumen entfällt allerdings fast ein Fünftel auf eingefrorene oder in Auflösung befindliche Fonds und zwei Drittel des verbleibenden Volumens werden von lediglich vier Fonds verwaltet. Entsprechend wenige Fonds traten im vergangenen Jahr als Käufer auf, zumal sie ihre Ankäufe überwiegend außerhalb Deutschlands tätigten. Die dominierende Rolle der Publikumsfonds haben nun die Spezialfonds übernommen, die in den letzten fünf Jahren mehr als 1 Mrd. Euro in deutsche Gewerbeimmobilien investierten und damit weit mehr als jede andere Investorengruppe. Höhere Aktivität von Ausländern Mit dem geringen Engagement der offenen Publikumsfonds korrespondiert auch, dass der % 3 1 / * Durchschnitt der der Top - bis einschließlich 11 ohne Köln ABB. 9 Transaktionsvolumen nach Investorentyp Sehr breite Aktivität ABB. 1 Transaktionsvolumen nach Käuferherkunft Ausländer vorn Frankreich % Offener Spezialfonds Immobilien AG / REIT Versicherung / Pensionskasse Private-Equity-Fonds Corporate Staatsfonds Privatinvestor / Family Office Wohnungsbaugesellschaft Öffentliche Hand r Asset-Manager Geschlossener Fonds Offener Publikumsfonds Bank Bauträger / Projektentwickler Schweiz % Großbritannien 9% % USA 1% Käufe Verkäufe Nettoinvestitionen Mio. Euro Deutschland 8% savills.de/research

6 Anteil der einheimischen Käufer am Gesamtmarkt im letzten Jahr deutlich zurückgegangen ist. Nach % im Jahr 13 lag ihr Anteil im letzten Jahr bei nur noch etwa 8 %. Dies bedeutet zugleich, dass deutsche Investoren ihr Ankaufsvolumen gegenüber dem Vorjahr reduzierten: Investierten sie 13 ca., Mrd. Euro, so waren es im vergangenen Jahr nur noch etwa 18,9 Mrd. Euro. Dieser Rückgang lässt sich fast vollständig den offenen Publikumsfonds zuschreiben, die ihr Ankaufsvolumen gegenüber dem Vorjahr um mehr als 1, Mrd. Euro reduzierten. Ausländische Investoren glichen diesen Rückgang allerdings mehr als aus: Sie investierten knapp 1 Mrd. Euro - 1 Mrd. Euro mehr als im Jahr davor. Am aktivsten waren dabei Investoren aus den USA mit einem Anteil von 1 % am gesamten Transaktionsvolumen, gefolgt von britischen (9 %) und französischen Käufern ( %). Die größte Steigerung des Ankaufsvolumens war allerdings bei Investoren aus Asien zu beobachten: Sie erhöhten ihren Anteil am gesamten Transaktionsvolumen von 1, % im Jahr 13 auf knapp % im letzten Jahr. Dabei ist zu beobachten, dass sie zunehmend direkt und zum Teil auch ohne lokale Partner investieren. Dies, und das insgesamt gestiegene Interesse asiatischer Investoren am deutschen Markt dürften dazu führen, dass sie ihr Ankaufsvolumen im laufenden Jahr weiter erhöhen. 1 steigt der Nachfrageüberhang weiter an Da auch Investoren aus anderen Regionen ihr Engagement im laufenden Jahr nochmals erhöhen dürften, wird noch mehr Geld für Immobilieninvestments zur Verfügung stehen als im Jahr zuvor. Folglich wird das Transaktionsvolumen höchstwahrscheinlich den Vorjahreswert und damit auch die Marke von Mrd. Euro deutlich übertreffen. Zugleich bedeutet dies, dass der Nachfrageüberhang nicht nur bestehen bleibt, sondern noch höher ausfällt. Dadurch erhöht sich der Druck auf die Renditen weiter, aufgrund der höheren Risikobereitschaft der Investoren vor allem im Non-Core- Segment. Gleichwohl dürften Non- Core-Investments weiterhin in vielen Fällen die gegenüber Core-Immobilien attraktivere Rendite-Risiko-Relation aufweisen. Denn während sich die Kapitalwerte im Spitzensegment schon sehr weit von den Mieten entfernt haben, ist dies im Non-Core-Bereich noch nicht so stark ausgeprägt (Abb. 11). Entsprechend geringer ist das Risiko im Falle eines - derzeit noch nicht absehbaren - Zinsanstiegs. Abb. 11 Kapitalwerte und Mieten im Spitzenund Non-Core-Segment im Vergleich* 9 = Kapitalwert A-Objekt in A-Lage Kapitalwert B-Objekt in B-Lage Miete A-Objekt in A-Lage Miete B-Objekt in B-Lage / * jeweils Durchschnitt für Büros in den Top--Standorten Savills Deutschland Für weitere Informationen wenden Sie sich bitte an Marcus Lemli CEO Germany +9 () mlemli@savills.de Andreas Wende Investment +9 () awende@savills.de Marcus Mornhart Office Agency +9 () mmornhart@savills.de Karsten Nemecek Corp. Finance - Valuation +9 () knemecek@savills.de Draženko Grahovac Corp. Finance - Valuation +9 () dgrahovac@savills.de Matthias Pink Research +9 () mpink@savills.de Savills ist eines der führenden, weltweit tätigen Immobiliendienstleistungs-Unternehmen mit Hauptsitz und Börsennotierung in London. Das Unternehmen wurde 18 gegründet und blickt auf eine lange Geschichte mit überwältigendem Wachstum zurück. Savills setzt Trends statt ihnen zu folgen und verfügt heute über mehr als Büros und Partner in Amerika, Europa, Afrika, dem asiatisch-pazifischen-raum sowie dem Nahen Osten mit über 7. Mitarbeitern. In Deutschland ist Savills Immobiliendienstleister mit rund 1 Mitarbeitern in sieben Büros an den wichtigsten Immobilienstandorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart präsent. Diese Publikation dient allein informativen Zwecken. Wir übernehmen keine Haftung für Verluste, Kosten oder sonstige Schäden, die aus der Verwendung der veröffentlichten Informationen resultieren. Die Informationen beruhen auf Quellen, die von uns als verlässlich eingestuft wurden, wir können jedoch nicht dafür garantieren, dass diese Informationen korrekt oder vollständig sind. Eine Vervielfältigung dieser Publikation oder von Teilen davon bedarf der vorherigen schriftlichen Genehmigung durch Savills. Savills Januar 1 Connecting people & property savills.de/research