Ledeburg und Burg wertermittlung Immobilien 2013/14. im grünen Nordwesten Hannovers

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1 Ledeburg und Burg wertermittlung Immobilien 2013/14 im grünen Nordwesten Hannovers

2 2/3 Die Stadtteile Burg und Ledeburg Abseits der Hektik Stadtteil Burg, auch liebevoll Harzer-Viertel genannt, verdankt seinen Spitznamen den Straßenbezeichnungen. Sämtliche bekannten Städte des Harzes, von Harzburg über Goslar bis Wernigerode sind vertreten. Die Bebauung ist geprägt von Ein- und Zweifamilienhäusern aus den 30er Jahren, genossenschaftlichem Wohnungsbau, sowie neuerer Mehrfamilienhäuser. Die Goslarsche Straße ist ein gutes Beispiel für die typische Bebauung dieses Stadtteiles. Typisch für Burg: die Goslarsche Straße. In Ledeburg sind etwa 70 % der Gebäude Einfamilienhäuser mit gepflegten Vorgärten. Viele der Häuser stammen noch aus den 1920er Jahren und sind im Krieg nicht zerstört worden. Es gibt nur wenige Ausnahmen von Baugebieten neueren Datums. Wie die Sackgasse Feldmannhof, wo durch die Teilung vormals sehr langer Grundstücke und den Bau einer Stichstraße in den 90er Jahren ein ruhiges Familienwohngebiet entstanden ist. Auch das Gebiet um den Kurländer Weg kann an dieser Stelle genannt werden.

3 D ie Stadtteile Burg und Ledeburg zeichnen sich durch eine gute Verkehrsanbindung aus. Mit der S-Bahn ist die In nenstadt und Langenhagen schnell zu erreichen, zwei Buslinien und der Stadtbahnanschluss vervollständigen noch das öffentliche Verkehrsangebot. Weiterhin lebt das Gebiet durch einen gesunden Branchenmix mit Kleingewerben, Ärzten und Industrie. In den letzten Jahren haben sich auch noch verschiedene Nahver sorger angesiedelt. Die Nähe zur Innenstadt aber dennoch viel Grün machen den Reiz aus. Angeblich soll man in Ledeburg mit der Straße Am Fuhrenkampe auch die schönste Lindenallee Hanno vers finden. Pläne für die Wohnbebauung kann man dem Wohnkonzept 2025 der Landeshauptstadt Hannover entnehmen. In Ledeburg ist auf dem Gelände der ehemaligen Grundschule Kreuzriede ein Plangebiet entstanden. Vorwiegend zweigeschossiger Wohnbau für Einfamilienhäuser- oder Doppelhaushälften und ein Bereich für dreigeschossigen Geschosswohnbau sind vorgesehen. Die Schule wird derzeit noch von der IGS Stöcken als Ausweichquartier genutzt, da die Schule in Stöcken gerade saniert und erweitert wird. Im Stadtteil Burg ist zurzeit keine neue Wohnbebauung vorgesehen. Auch nicht auf der brachliegenden Fläche der Bode Panzer am Entenfang. Entlang des Vinnhorster Weges gibt es im Wohnkonzept 2025 sogenannte Vorschauflächen, potentielle Wohnbauflächen, die sich für eine wohnbauliche Nutzung eignen. Damit ist jedoch lediglich die Absicht beschrieben, langfristig gegebenenfalls Kleingärten am Vinnhorster Weg für eine wohnbauliche Nutzung in Betracht zu ziehen und weiter zu prüfen. Diese vage Entwicklungsperspektive beschreibt einen Zeitraum bis 2025.

4 4/5 Mehr Nachfrage als Angebote Die Werte steigen Jahr Preisentwicklung beim Verkauf von Einfamilienhäusern in E/m².

5 A us diesem Mangel an verfügbaren Grundstücken wurden von Erwerbern in der Vergangenheit vereinzelt bebaute Grundstücke gekauft um das vorhandene Gebäude abzureißen, um nach eigenen Vorstellungen einen Neubau zu errichten. Zum Verkauf kamen in der Vergangenheit wenn überhaupt nur Ein- oder Zweifamilienhäuser aus den 20er/30er Jahren. Die Nachfrage ist wesentlich höher als das Angebot, das führt auch zu einem schnellen Absatz der angebotenen Immobilien. Das gute Zinsniveau und verknappende Angebot haben eine Steigerung des durchschnittlichen Quadratmeterpreises zur Folge. Allgemein ist festzustellen, das man für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 140 m² Wohnfläche und Grundstück heute ausgeben muss. Abhängig natürlich von Lage, Größe, Alter und Ausstattung. Der Preisanstieg ist erst in den letzten drei Jahren entstanden. In der Übersicht links ist zu erkennen, dass nach einer langen Stagnation und sogar einem kleinen Abfall der Preise in , seit 2010 ein rascher Preisanstieg zu verzeichnen ist. Auch wenn die gefühlten Preise wesentlich höher sind, ist anzumerken, dass das Preisniveau von Vor 20 Jahren noch nicht erreicht ist. Dadurch entsteht zwischen Verkäufer und Käufer ein Konflikt. Die damaligen Erwerbs- und Baukosten liegen über den realisierbaren Verkaufspreisen. Die Käufer dagegen erwarten renovierte und energetisch effiziente Häuser. Darum ist es durchaus sinnvoll jemanden beim Kauf oder Verkauf an der Seite zu haben, der sich mit der Marktsituation, Bewertung und Vertragsgestaltung auskennt.

6 6/7 Faktoren zur Wertermittlung I Grundstück Grundstücksfläche m² Einfluss der Grundstücksgröße auf den m²-preis. Auswirkung auf den m²-preis der Wohnfläche in E

7 D ie errechneten Preise beziehen sich auf ein Normobjekt. Die Verkaufspreise sind repräsentativ für ein massives, verputztes, freistehendes Ein- oder Zweifamilienhaus mit Garage und voller Unterkellerung. Die Wohnfläche beträgt 140 m², das Grundstück hat eine Größe von 600 m². Unser Normobjekt verfügt über eine mittlere Ausstattung und wurde in den 30er Jahren gebaut. Um sich einen Eindruck vom tatsächlichen Wert seines Eigentums zu verschaffen müssen mehrere Einflussfaktoren berücksichtigt werden. Für Verkaufsobjekte mit abweichenden Merkmalen zum Normobjekt, müssen Zu- und Abschläge berechnet werden. Bei fehlender Unterkellerung wird ein Abschlag von 4-8 % des Verkaufspreises vorgenommen. Der Wertunterschied einer fehlenden oder zusätzlichen Garage liegt bei ca Sollte das zu bewertende Objekt nicht massiv gebaut sein, zum Beispiel bei Fertighäusern in Leichtbau weise wird ein Abschlag von 4-10 % des Verkaufspreises vorgenommen. Die Ausstattung eines Objektes darf nicht außer Acht gelassen werden. Bei einfachen Ausstattungsmerkma len und Renovierungsbedarf sind Abschläge von bis zu 150 /m² zu erwarten. Ist hingegen die Ausstattung gehoben, können Preise erzielt werden, die den Wohnflächenpreis um 100 /m² bis zu 250 /m² ansteigen lassen. Die Größe des Grundstückes spielt bei der Berechnung eine wichtige Rolle, abweichende Flächen zum Normobjekt (600m²) wirken sich vermindernd oder erhöhend auf den durchschnittlichen Wohnflächenquadratmeterpreis aus. Die Grafik links zeigt die möglichen Preisveränderungen in den Stadtteilen Burg und Ledeburg.

8 8/9 Faktoren zur Wertermittlung II Wohnfläche Wohnfläche m² 100 m² 120 m² 140 m² 160 m² 180 m² 200 m² Einfluss der Wohnfläche auf den m²-preis. Zu- oder Abschlag auf den m²-preis der Wohnfläche in E

9 D as gleiche gilt für abweichende Wohnflächen. Ein großes Objekt, zum Beispiel durch ein ausgebautes Dachgeschoß oder Kellerumbau zu Wohnräumen senkt den durchschnitt lichen Wohnflächenquadratmeterpreis beim Verkauf (s. Grafik links). Die von uns ausgewerteten Zahlen beziehen sich auf die Verkaufsfälle der letzten 10 Jahre unter Berücksichtigung unserer Marktkenntnisse und Beobachtungen, der Auskünfte des Gutachterausschusses und der Grundstücksmarktberichte des GAG (Gutachterausschuss für Grundstückswerte Hannover), sowie dem Fachbereich Planen und Stadtentwicklung der Landeshauptstadt Hannover, und sind mit größter Sorgfalt zusammengestellt und berechnet worden. Die vorgenannten Zahlenwerke stellen nur Richtwerte dar, detaillierte Informationen zur Bewertung können bei der mußmann immobilien gmbh erfragt- bzw. eingesehen werden. Individuelle Marktwertermittlungen nimmt unser Sachverständigenbüro vor. Für alle weiteren Fragen des Verkaufes, des Kaufes und der Bewertung steht Ihnen unser Team gerne zur Verfügung. Man sagt, sie sei die schönste Lindenallee Hannovers: die Straße Am Fuhrenkampe.

10 10 /11 Wir freuen uns auf Ihren Anruf! Mein Name ist Heiner Flenche. Ich bin bei der mußmann immobilien gmbh für die Vermittlung von hochwertigen Wohn- und Anlageimmobilien, sowie Gewerbeeinheiten zuständig. Mit langjähriger Lebens- und Immobilienerfahrung stehe ich Ihnen in allen Fragen des Kaufes, des Verkaufes und der Vermietung zur Verfügung. Ich versichere Ihnen Kompetenz und Branchenkenntnis. Ich freue mich darauf, Sie kennenzulernen Mein Name ist Verena Tamborini und ich wurde 1973 in Hannover geboren. Nach erfolgreichem Wirtschaftsabitur und Ausbildung zur Kauffrau in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, bildete ich mich noch zur Fachwirtin in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft fort. Bei der mußmann immobilien gmbh betreue ich den Bereich Akquise und Marketing. Gerne kümmere ich mich um die Außendarstellung Ihrer Immobilie und rücke sie mit gepflegten Exposés und Internetdarstellungen ins rechte Licht. Sie erreichen mich unter:

11 Heiko Mußmann Ich bin Geschäftsführer der mußmann immobilien gmbh und 41 Jahre alt. Nach meiner Ausbildung zum Kaufmann in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft folgte die Fachwirtfortbildung. Als Gründungsmitglied des Vereins geprüfter Immobilienmakler unterstütze ich die Forderung des Immobilienverbandes IVD, einen Sach- und Fachkundenachweis für Makler und Verwalter einzuführen. Ich bin geprüfter Sachverständiger für Immobilienbewertung (EIPOS) und Mitglied im Bundesverband Deutscher Sachverständiger und Fachgutachter e.v. Ihr freundlicher und kompetenter Erstkontakt: Sabine Flieger. Ich stehe Ihnen am Telefon oder im Büro gern Rede und Antwort. Zu meinem Aufgabenbereich gehören insbesondere alle anfallenden kaufmännischen Verwaltungsaufgaben, zum Beispiel Schriftverkehr, Terminierung und Buchhaltung. Zu den Geschäftszeiten erreichen Sie mich unter Kontakt:

12 Ledeburg Burg Hannover Herausgeber: mußmann immobilien gmbh Innersteweg Hannover Telefon Büro/Verwaltung: 0511/ Telefon Vermietung/Verkauf: 0511/ Bürozeiten: Mo-Do: und Uhr Fr: Uhr Außerhalb der Bürozeiten nach Vereinbarung Demnächst unsere neue Adresse: Alte Herrenhäuser Straße Hannover Redaktion: Verena Tamborini Layout und Satz: ff.mediengestaltung GmbH Druck: Druckerei Jevtovic GbR Auflage: 500 Exemplare