HALBJAHRESBERICHT

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1 HALBJAHRESBERICHT

2 Inhalt Informationen für Investoren 1 Kennzahlen 2 Profil 4 Züblin-Aktie 6 Bericht des Präsidenten Informationen zum Portfolio 10 Gesamtportfolio 12 Portfolio Schweiz 13 Portfolio Deutschland 14 Portfolio Niederlande 15 Portfolio Belgien/Luxemburg 16 Portfolio-Veränderungen im ersten Halbjahr 2001/ Finanzielle Berichterstattung Züblin Immobilien Gruppe 18 Highlights 19 Konsolidierte Erfolgsrechnung 20 Konsolidierte Bilanz 22 Konsolidierte Geldflussrechnung 23 Konsolidierter Eigenkapitalveränderungsnachweis 24 Anhang zur summarischen konsolidierten Halbjahresrechnung 35 Bericht über die Review 36 Begriffsdefinitionen

3 This semiannual report is also available in English.

4 ZÜBLIN IMMOBILIEN GRUPPE Kennzahlen in Mio. CHF bis bis Erfolgsrechnung Mietertrag 38,0 34,0 Betriebsertrag 38,0 34,7 EBITDA 31,0 28,0 Konzerngewinn 12,3 12,5 Konzerngewinn pro Aktie (EPS) in CHF Bilanz Anlage-Immobilien 1 040, ,7 Total Aktiven 1 102, ,4 Eigenkapital 338,1 341,3 Minderheitsanteil 16,7 18,9 Nettoaktiven 2 354,7 360,2 Fremdkapital 747,4 737,2 Nettoaktiven in % der Bilanzsumme 32,2 % 32,8 % Eigenkapital (NAV) pro Aktie in CHF Börsenkurs in CHF Enterprise value (EV) 3 937,7 938,7 Regionale Portfoliostruktur nach Marktwert per % Schweiz 24% Deutschland 27% Niederlande 6% Belgien/ Luxemburg Aktienkapital Aktienkapital 4 282,6 282,8 Genehmigtes Kapital 142,6 142,6 Bedingtes Kapital 60,0 60,0 Free float 69,3 % 69,3 % 1 Konzerngewinn pro Aktie auf durchschnittlicher Anzahl dividendenberechtigter Aktien 2 Nettoaktiven = Eigenkapital + Minderheitsanteile 3 EV = Börsenkapitalisierung + Nettoverschuldung (Net debt) 4 Aktienkapital nach Abzug eigener Aktien Portfoliostruktur nach Anlagekategorien in % des Jahresmietertrags per % Büro 10% Gewerbe/Logistik 11% Detailhandel Begriffsdefinitionen siehe Seite 36 1

5 ZÜBLIN IMMOBILIEN GRUPPE Profil Die Züblin Immobilien Gruppe kauft, bewirtschaftet und verkauft Geschäftsliegenschaften. Einzigartig sind die Fokussierung auf europäische Wirtschaftsregionen und die damit verbundene konsequente Nutzung unterschiedlicher Immobilienmarktzyklen bei Investitionen und Devestitionen. 2

6 ZÜBLIN IMMOBILIEN GRUPPE Profil Ehrgeizige Ziele Eigenkapitalrendite: über 10 Prozent p. a. im Mehrjahresdurchschnitt Gewinnsteigerung: 10 Prozent p.a. im Mehrjahresdurchschnitt Wachstum Portfolio: kurzfristig CHF 2 Mrd. mittelfristig CHF 3 bis 5 Mrd. langfristig CHF 10 Mrd. Klare Strategie Ausnützen der europäischen Immobilienmarktzyklen Anwenden strenger Selektionskriterien bei der Objektevaluation Ausnützen der Wertschöpfungskette: Kaufen, Mehrwerte schaffen, verkaufen Verzichten auf eigene Entwicklungsprojekte 3

7 ZÜBLIN-AKTIE Stabilität trotz schwierigem Börsenumfeld CHF Handelsvolumen in ten grosser Verunsicherung ein attraktives Investment für mittel- und langfristig ausgerichtete Investoren. Weiter weisen Immobilienaktien eine geringe Korrelation zu den traditionellen Aktienmärkten auf und tragen somit dazu bei, Wertschwankungen im Portfolio auszugleichen Handelsvolumen Züblin Inhaberaktie Swiss Performance Index SPI* Wupix-A* *angeglichen Quellen: Datastream/ Wüest & Partner Kursentwicklung der Züblin-Aktie In der ersten Hälfte des Geschäftsjahrs 2001/2002 (1.4. bis ) hat die Züblin-Aktie in einem schwierigen Börsenumfeld ihre Stabilität und Krisenresistenz unter Beweis gestellt. Der Kurs ist in diesen sechs Monaten um 2,2 Prozent von CHF 9.00 auf CHF 8.80 gesunken, während der SPI (Swiss Performance Index) 17,5 Prozent verloren hat. Der Abschlag des Börsenkurses zum inneren Wert der Aktie (Net asset value; NAV) hat sich mit 26,4 Prozent per auf hohem Niveau stabilisiert. Die Umsetzung der klar definierten Strategie wird den inneren Wert der Züblin-Aktie weiter erhöhen. Daraus ergibt sich für die Züblin- Aktie sowohl aus einer Substanz- als auch aus einer Ertragsbetrachtung ein bedeutendes Kurspotenzial. Die Erträge von Immobiliengesellschaften werden wenig durch die rezessiven Tendenzen der Wirtschaft beeinträchtigt. Dies gilt insbesondere für Gesellschaften, deren Fokus auf Wirtschaftsregionen liegt, in denen sich die Immobilienpreise noch in der Phase des Aufschwungs befinden. Immobilienaktien sind daher auch in Zei- Handelsvolumen Vom bis zum wurden an der SWX Swiss Exchange Inhaberaktien der Züblin Immobilien Holding AG im Wert von CHF 39,9 Mio. gehandelt. Das durchschnittliche Tagesvolumen betrug Aktien im Wert von CHF , was im Vergleich zum Geschäftsjahr 2000/2001 einer Steigerung von 11,5 Prozent entspricht. Absolut betrachtet scheint dieses Handelsvolumen klein. In Relation zur Börsenkapitalisierung weist die Züblin-Aktie im Segment der Immobiliengesellschaften an der SWX Swiss Exchange jedoch eines der grössten Handelsvolumen auf. Börsenkurse, Börsenkapitalisierung bis Höchst Tiefst Börsenkapitalisierung per Börsenhandel, Handelssymbole Börsenhandel SWX Swiss Exchange Valorennummer Telekurs-Handelssymbol Reuters-Handelssymbol CHF CHF 6.00 CHF 9.00 CHF 8.80 CHF 251 Mio. ZUB ZUBZ.S 4

8 ZÜBLIN-AKTIE Aktienkapital per Ordentliches Kapital CHF Genehmigtes Kapital CHF eingeteilt in Inhaberaktien zum Nominalwert von CHF 10. Bedingtes Kapital eingeteilt in Inhaberaktien zum Nominalwert von CHF 10. Ausgabe bis zum möglich CHF (für Wandel- und Optionsanleihen) eingeteilt in Inhaberaktien zum Nominalwert von CHF 10. CHF (für Optionsplan) eingeteilt in Inhaberaktien zum Nominalwert von CHF 10. Aktienindizes Die Züblin-Aktie ist in verschiedenen führenden nationalen und internationalen Indizes für Immobilienaktien enthalten und gehört damit zum Anlageuniversum von institutionellen Investoren in der Schweiz und im Ausland. SWX Real Estate Index Wupix-A GPR General EPRA EPRA-Index für Immobilienaktien Der Index der European Public Real Estate Association (EPRA) umfasst gegenwärtig 78 Aktien. Aufgrund von Marktkapitalisierung und Börsenvolumen wurden die Aktien von zwei Schweizer Immobiliengesellschaften im EPRA-Index aufgenommen eine davon ist die Züblin-Aktie. Der Index zeichnet die Entwicklung der börsenkotierten Immobilienaktien in Europa auf und dient als Vergleichsgrösse (Benchmark) für breit diversifizierte Immobilienportfolios. Verschiedene Finanzinstitute haben auf dessen Basis bereits Index- Zertifikate emittiert und bieten damit eine transparente Anlage in ein diversifiziertes europäisches Immobilienportfolio mit einer hohen Liquidität an. Der EPRA-Index setzt Massstäbe, indem er nicht nur Vergleiche innerhalb des Immobiliensegments, sondern auch mit den Indizes anderer Segmente ermöglicht. Bedeutende Aktionäre Mit einem Anteil von 30,7 Prozent der Aktien per ist die Co-operative Investment Fund Westblaak UA, Rotterdam, der grösste Aktionär der Züblin Immobilien Holding AG. Dem Verwaltungsrat und dem Management sind keine weiteren Aktionäre bekannt, welche über fünf Prozent des Aktienkapitals halten. Investor Relations Unsere Website im September von der Wirtschaftszeitung «Finanz und Wirtschaft» als bester Internet-Auftritt aller börsenkotierter Unternehmen in der Schweiz ausgezeichnet, bietet Investoren umfassende Informationen zur Züblin Immobilien Gruppe und ihrem Portfolio. Für die Investor Relations verantwortlich ist Dr. Franz Hidber, Präsident des Verwaltungsrats, Telefon +41 (0) , franz.hidber@zueblin.ch. Agenda 12. Juni 2002 Bilanzpräsentation für Medien und Analysten in Zürich 5. Juli 2002 Ordentliche Generalversammlung in Zürich 5

9 BERICHT DES PRÄSIDENTEN Weiterhin hohe Gewinnqualität Hohe Gewinnqualität durch Erträge aus Vermietungstätigkeit Die Züblin Immobilien Gruppe hat in den ersten sechs Monaten ihres Geschäftsjahrs 2001/2002 einen konsolidierten Konzerngewinn von CHF 12,3 Mio. erwirtschaftet. Dieser Gewinn stammt ausschliesslich aus der Vermietungstätigkeit und entspricht einer Eigenkapitalrendite von 7,4 Prozent p.a. auf dem eingesetzten Eigenkapital. In der Berichtsperiode wurden Liegenschaftsverkäufe eingeleitet, aber noch nicht realisiert. Eine Neubewertung der Immobilien wurde nicht vorgenommen; diese erfolgt jährlich auf den Jahresabschluss. Mit den geplanten Immobilienverkäufen und der Marktwertanpassung der Immobilien sollte auf der Basis dieses Halbjahresgewinns für das ganze Geschäftsjahr das gesetzte Ziel einer Eigenkapitalrendite von 10 Prozent erreicht werden können. In der Berichtsperiode wurde je eine Liegenschaft in Wiesbaden, Deutschland, und in Brüssel, Belgien, mit einem Investitionsvolumen von insgesamt CHF 26 Mio. erworben. Unter Berücksichtigung der Wechselkursveränderungen EUR/CHF von 3,4 Prozent ist der Wert des Portfolios jedoch lediglich von CHF 1032 Mio. auf CHF 1041 Mio. gestiegen. Ereignisse nach dem Bilanzstichtag Nach dem Bilanzstichtag wurden Kaufverpflichtungen im Betrag von CHF 16 Mio. für eine Liegenschaft in Düsseldorf, Deutschland, eingegangen. Zudem wurde ein kleines Objekt in Erfurt, Deutschland, mit Gewinn verkauft. Krisenresistentes Immobilienportfolio Die europäischen Wirtschaftsregionen, in denen Züblin investiert ist, zeichnen sich trotz des generell etwas abgeschwächten Wirtschaftswachstums durch Prosperität aus. Von den Ereignissen des 11. Septembers 2001 ist unser Resultat nur im Währungsbereich betroffen. Zudem bleiben Immobilien mit längerfristig laufenden Mietverträgen selbst in einer Phase der Abschwächung in ihrer Ertragskraft unverändert. Das Züblin-Immobilienportfolio hat sich durch den Branchenmix der Mieter sowie die ausgewogene Struktur der Mietvertragsdauer als krisenresistent erwiesen. Ein weiterer Vorteil ist die Nutzungsflexibilität unserer Immobilien, der wir bereits beim Erwerb einer Liegenschaft grosse Bedeutung zumessen. Da sämtliche Fremdfinanzierungen im Ausland währungskongruent abgeschlossen werden, beschränkt sich das Fremdwährungsrisiko auf das von der Gruppe im Euro-Raum investierte Kapital. Die Abschwächung des Euro im Berichtszeitraum, insbesondere nach dem 11.9., von CHF 1.53 auf CHF 1.48 hat den inneren Wert der Züblin-Aktie (NAV) um 25 Rappen pro Aktie vermindert. Bedeutendes Kurspotenzial In den jüngsten Turbulenzen an den Börsen hat sich die Züblin-Aktie gut gehalten (vgl. Seite 4). Nach wie vor liegt der Aktienkurs deutlich unter dem inneren Wert (NAV) des Züblin-Portfolios. Aufgrund unserer Gewinnqualität und unseres Portfolios sind wir zuversichtlich, dass sich der Kurs verbessern wird. Das Kurspotenzial wird auch von verschiedenen Finanzanalysten bestätigt, welche die Züblin-Aktie zum Kauf empfehlen. 6

10 BERICHT DES PRÄSIDENTEN Aktives Portfolio-Management Der strategische Ansatz beim Portfolio- Management besteht im Ausnützen des Potenzials entlang der ganzen Wertschöpfungskette (Kauf, Bewirtschaftung, Verkauf). In der Evaluationsphase muss das Potenzial für den Mehrwert erkannt werden. In der Bewirtschaftungsphase ist Mehrwert zu schaffen und beim Verkauf gilt es, den Mehrwert zu realisieren. Dabei sind insbesondere in der letzten Phase (Verkauf) auch die steuerlichen Aspekte zu berücksichtigen. Die zukünftige Gewinnqualität der Züblin Immobilien Gruppe basiert auf mehreren Einflussfaktoren, die wir durch aktives Portfolio-Management gezielt steuern. Mietsteigerungspotenzial Bei vielen kurz- und mittelfristig auslaufenden Mietverträgen liegen die Marktmieten über den heutigen Vertragsmieten. Daraus erwartet Züblin ein weiteres Mietzinswachstum. Leerstandsrisiko Aufgrund der hohen Anzahl an Mietverträgen mit einer Laufzeit von mehr als fünf Jahren weist das Züblin-Portfolio ein geringes Leerstandsrisiko auf. Mietermix Züblin verfügt über einen ausgewogenen Mietermix. Einerseits beträgt der Anteil der fünf grössten Mieter lediglich 16,7 Prozent des gesamten Jahresmietertrags und anderseits weist das Portfolio durch den guten Branchenmix eine geringe Krisenanfälligkeit auf. Risikostreuung Die Diversifikation in verschiedene Wirtschaftsregionen und Länder minimiert das Risiko. Mit Blick auf das weitere Wachstum der Züblin Immobilien Gruppe werden laufend neue Wirtschaftsregionen geprüft. Kostenentwicklung Die Züblin Immobilien Gruppe kann die zu erwartenden Kosten weitgehend abschätzen, da insbesondere die Hauptposition «Zinsaufwand» für die zweite Hälfte des Geschäftsjahrs überwiegend fixiert ist. Risikodiversifikation durch Internationalität Im Vergleich zu den rein national tätigen Immobiliengesellschaften verfügt Züblin durch das Ausnützen der zeitverschobenen internationalen Immobilienmarktzyklen über eine wichtige, zusätzliche Dimension in der Diversifikation. Das internationale Netzwerk und die damit verbundene Markttransparenz in den wichtigsten Wirtschaftsregionen Europas ermöglichen uns die konsequente Nutzung dieser Dimension. Dr. Franz Hidber Präsident des Verwaltungsrats 7

11 BERICHT DES PRÄSIDENTEN Der Immobilienmarkt ist durch eine zeitliche Verzögerung der mengenmässigen Anpassung von Angebot und Nachfrage geprägt, welche sich in den Immobilienmarktzyklen widerspiegelt. Diese Inkongruenz führt zu einer grossen Volatilität der Mietpreise, die sich beispielsweise mit der Immobilienuhr von Jones Lang LaSalle plakativ darstellen lässt (siehe Seite 10). Die Position der einzelnen Wirtschaftsregionen auf der Immobilienuhr zeigt, wie schnell sich die Mietzinsen verändern können. Die Züblin Immobilien Gruppe setzt alles daran, diese Veränderungen zu antizipieren und durch aktives Portfolio-Management zu nutzen. Beispielsweise, indem wir in andere, attraktivere Wirtschaftsregionen ausweichen. Management des Immobilien-Risikos Zur Steigerung der Rendite setzt die Züblin Immobilien Gruppe auf ein aktives Portfolio- Management, hohe Qualitätsstandards und ein vorausschauendes Kosten-Management. Das frühzeitige Erkennen von Trends und Risiken ist dabei von grosser Bedeutung. Die Züblin Immobilien Gruppe setzt dazu systematisch ihre professionellen Beurteilungsinstrumente ein vom Kauf bis zum Verkauf. Zu unseren wichtigsten Instrumenten gehören das Züblin Immobilien Rating, der Technische Bericht sowie das Discounted-Cash-Flow-Verfahren (DCF). Dank unserem internationalen Netzwerk und der Zusammenarbeit mit internationalen Immobilienbewertern sind wir in der Lage, die Marktrisiken abzuschätzen. So bewertet Jones Lang LaSalle jede Immobilie vor einem Kaufentscheid. Ebenfalls wird Kauf Bewirtschaftung Verkauf Ausnützen der Wertschöpfungskette In der Phase des Kaufs werden Mehrwerte erkannt, in der Phase der Bewirtschaftung geschaffen und in der Phase des Verkaufs realisiert. Mehrwert erkennen Potenzial für Mehrwert liegt: im Makro-/Mikrostandort; in den Gebäudeeigenschaften; Mehrwert schaffen Instrumente sind: das Marketingkonzept; die Renovation; in der Vermietungssituation. das Flächen- und Risiko- Management. Mehrwert realisieren wenn: Mietsteigerungspotenzial ausgeschöpft; sich der Immobilienmarktzyklus dem Höhepunkt nähert; steueroptimal. 8

12 BERICHT DES PRÄSIDENTEN jährlich für jede Immobilie unseres Portfolios der faire Marktwert nach der DCF-Methode ermittelt. Ein wichtiger Bestandteil dieser Bewertung ist die SWOT-Analyse (Strengths, Weaknesses, Opportunities, Threats). Das Aufzeigen der Risiken jedes einzelnen Objekts gibt uns die entsprechenden Impulse für ein effizientes Immobilien-Management. Mit der DCF-Methode wird über einen Zeithorizont von zehn Jahren die Entwicklung der Zahlungsströme analysiert. Das Auslaufen von Mietverträgen mit allfälligen Mieterwechseln und potenziellen Leerständen sowie deren Auswirkungen auf die Bewertung der Immobilie werden durch diese Methode frühzeitig aufgezeigt. Mit unserer Form des Immobilien- Managements steuern wir sowohl das Vermietungsrisiko als auch das Leerstandsrisiko auf effiziente Weise. Die Betriebskosten können durch Budgetierung sowie das Controlling gesenkt werden. Ausblick Der Fokus der Züblin Immobilien Gruppe liegt auf der gezielten Ausnützung der Immobilienmarktzyklen in europäischen Wirtschaftsregionen. Voraussetzung für die erfolgreiche Umsetzung dieser Strategie ist ein geografisch diversifiziertes Portfolio mit einer Grösse von CHF 3 bis 5 Mrd. Aus diesem Grund haben wir uns ehrgeizige Wachstumsziele gesetzt. Der Ausbau des Portfolios durch den Erwerb von Einzelobjekten bringt uns diesem Wachstumsziel nur langsam näher, zumal wir laufend Einzelobjekte verkaufen, deren Wertsteigerungspotenzial ausgeschöpft ist. Ein Quantensprung im Wachstum kann nur durch den Erwerb ganzer Portfolios oder das Zusammengehen mit einer Immobiliengesellschaft mit gleicher oder ähnlicher Strategie erfolgen. Die Züblin Immobilien Gruppe prüft deshalb aktiv solche Akquisitionsmöglichkeiten. Für die Finanzierung möglicher Transaktionen sind eine ordentliche Kapitalerhöhung oder der Einsatz von genehmigtem Kapital vorgesehen. Bedingung dafür ist, dass der Börsenkurs der Züblin-Aktie deutlich über das aktuelle Niveau steigt. Um diese Vorgabe zu erfüllen, unternehmen wir alles, damit der Kapitalmarkt die Attraktivität der Züblin- Aktie wahrnimmt. Insbesondere liegt uns daran, potenzielle Investoren, wie zum Beispiel Pensionskassen, von den Vorteilen des indirekten Immobilienbesitzes zu überzeugen. Die Züblin Immobilien Gruppe hat weiterhin nicht nur das Wachstum des Portfolios, sondern auch des Gewinns zum Ziel. Basierend auf dem Gewinn aus Vermietungstätigkeit, dem Gewinn aus geplanten Liegenschaftsverkäufen und der Neubewertung des Portfolios erwarten wir für das gesamte Geschäftsjahr 2001/2002 wiederum eine Eigenkapitalrendite von über 10 Prozent. Der Net asset value unserer Aktien sollte bei stabilem EUR/CHF-Wechselkurs per Ende des Geschäftsjahrs ( ) einen Wert zwischen CHF und CHF pro Aktie erreichen. Dr. Franz Hidber Präsident des Verwaltungsrats 9

13 ZÜBLIN-IMMOBILIENPORTFOLIO Gesamtportfolio per Marktentwicklung Die genaue Marktbeobachtung, insbesondere hinsichtlich der Mietpreisentwicklung, ist Voraussetzung, um die Chancen der Immobilienmarktzyklen zu nutzen und interessante Investitionsmöglichkeiten wahrnehmen zu können. In den vergangenen Monaten haben sich die Mietpreissteigerungen in den für die Züblin Immobilien Gruppe relevanten Märkten tendenziell verlangsamt. Die signifikanten regionalen Unterschiede sind vor allem mit Blick auf die Geschwindigkeit der Veränderungen eine grosse Herausforderung für europaweit tätige Investoren, aber sie bie- ten dem marktkundigen Investor auch grosse Chancen. Züblin kann diese dank dem bewährten Netzwerk mit internationalen Partnern optimal nutzen. Aufgrund der wirtschaftlichen Unsicherheit, die sich im letzten Monat verstärkt hat, ist in gewissen Wirtschaftsregionen mit einer Stabilisierung der Immobilienpreise zu rechnen. Aus dieser Entwicklung werden sich für die Züblin Immobilien Gruppe attraktive Kaufgelegenheiten ergeben. Veränderung der Büromieten zwischen dem 1. und 3. Quartal 2001 Quelle: Züblin, Jones Lang LaSalle 10

14 ZÜBLIN-IMMOBILIENPORTFOLIO Portfolio-Entwicklung Aufgrund der konsequenten Anwendung der strengen Züblin-Beurteilungskriterien wurden in den ersten sechs Monaten des Geschäftsjahrs 2001/2002 lediglich zwei Liegenschaften in Wiesbaden und Brüssel im Betrag von EUR 17,6 Mio. erworben. Aufgrund der Abschwächung des EUR/ CHF-Wechselkurses ist der Wert des Portfolios lediglich um 0,9 Prozent von CHF 1031,7 Mio. auf CHF 1040,9 Mio. gestiegen. Eine Neubewertung des Gesamtportfolios wurde für den Halbjahresabschluss nicht vorgenommen. Die Leerstandsquote (CHF) konnte seit dem von 7,8 Prozent auf 7,2 Prozent gesenkt werden. Marktwert * CHF 1040,9 Mio./ EUR 705,0 Mio. Anzahl Liegenschaften 60 Nutzfläche m 2 Jahresmietertrag * CHF 76,1 Mio. Leerstandsquote (CHF)* 7,2 % *Siehe Begriffsdefinitionen Seite 36 Regionale Portfoliostruktur nach Marktwert 43% Schweiz 24% Deutschland 27% Niederlande 6% Belgien/ Luxemburg Portfoliostruktur nach Anlagekategorien in % des Jahresmietertrags 79% Büro 10% Gewerbe/Logistik 11% Detailhandel Portfoliostruktur nach Züblin Immobilien Rating 30% AAA 67% AA 3% A 11

15 ZÜBLIN-IMMOBILIENPORTFOLIO Portfolio Schweiz per Marktwert * CHF 443,7 Mio./ EUR 300,5 Mio. Anzahl Liegenschaften 19 Nutzfläche m 2 Jahresmietertrag * CHF 31,5 Mio. Leerstandsquote (CHF)* 2,76 % *Siehe Begriffsdefinitionen Seite 36 Regionale Portfoliostruktur nach Marktwert 62% Zürich 33% Bern 5% Genfersee Marktentwicklung 1 In der Schweiz erfolgten im letzten Semester einige grössere Immobilientransaktionen wie die Portfolioverkäufe von Swisscom und Novartis. In der Region Zürich, in der sich mehr als die Hälfte des Schweizer Portfolios der Züblin Immobilien Gruppe befindet, ist der Markt für Büroflächen mit einer Leerstandsquote von 0,7 Prozent stark ausgetrocknet. Aufgrund der erhöhten Nachfrage und der Marktkonzentration auf der Investorenseite ist das Preisniveau angestiegen. Da in den nächsten zwei Jahren eine grosse Anzahl neuer Büroflächen auf den Markt kommen wird, ist mit einer Entspannung der Situation zu rechnen. Portfoliostruktur nach Anlagekategorien in % des Jahresmietertrags 68% Büro 18% Gewerbe/Logistik 14% Detailhandel Portfolio-Entwicklung Die meisten der uns angebotenen Objekte haben mit der erzielbaren Rendite nicht unseren Kriterien entsprochen. Deshalb hat Züblin in der Schweiz keine neuen Liegenschaften erworben, sondern sich auf die Schaffung von Mehrwert auf dem bestehenden Portfolio konzentriert: Projektierte Umnutzungen und verschiedene Abschlüsse neuer Mietverträge werden das Marktwertpotenzial des Schweizer Portfolios positiv beeinflussen. 1 Quelle: Jones Lang LaSalle; Marktbericht 2. Quartal

16 ZÜBLIN-IMMOBILIENPORTFOLIO Portfolio Deutschland per Marktentwicklung 1 In Deutschland hat eine merkliche Abkühlung des Wirtschaftsklimas stattgefunden. Die Nachfrage und die Immobilienpreise in den Wirtschaftsregionen wurden davon allerdings nicht spürbar beeinflusst. Die Wirtschaftsregionen profitieren nach wie vor vom weitergehenden Konzentrationsprozess sowie vom Wachstum im Dienstleistungssektor. Zu beachten ist aber, dass in Deutschland signifikante Unterschiede zwischen den einzelnen Wirtschaftszentren bestehen. So wies zum Beispiel Frankfurt im zweiten Quartal 2001 einen Leerstand an Büroimmobilien von 1,8 Prozent auf, während Berlin eine Leerstandsquote von 7 Prozent verzeichnete. Die Regionen Hamburg und Stuttgart, in denen die Züblin Immobilien Gruppe stark vertreten ist, zeichnen sich durch steigende Mieten und rückläufige Leerstände aus. In Stuttgart konnte mit 1,2 Prozent sogar die tiefste Leerstandsquote seit 1995 gemessen werden. In den ländlichen Regionen, in denen Züblin nicht vertreten ist, dürften das verlangsamte Wirtschaftswachstum und das bestehende Überangebot zu einem Abschwung des Marktzyklus führen. Marktwert * CHF 249,0 Mio./ EUR 168,6 Mio. Anzahl Liegenschaften 12 Nutzfläche m 2 Jahresmietertrag * CHF 17,1 Mio. Leerstandsquote (CHF)* 7,2 % *Siehe Begriffsdefinitionen Seite 36 Regionale Portfoliostruktur nach Marktwert 41% Hamburg 37% Stuttgart 13% Frankfurt 9% Berlin Portfoliostruktur nach Anlagekategorien in % des Jahresmietertrags 100% Büro Portfolio-Entwicklung Im vergangenen Halbjahr wurde mit der Umnutzung einer Liegenschaft in Hamburg begonnen, die bis anhin einen grösseren Leerstand aufwies. Seither konnte ein Interesse von potenziellen Mietern und Käufern festgestellt werden. Mit dem Kauf einer Liegenschaft in Wiesbaden ergänzte die Züblin Immobilien Gruppe ihr Portfolio im Wirtschaftsraum Frankfurt. 1 Quelle: Jones Lang LaSalle; Marktbericht 2. Quartal

17 ZÜBLIN-IMMOBILIENPORTFOLIO Portfolio Niederlande per Marktwert * CHF 286,5 Mio./ EUR 194,1 Mio. Anzahl Liegenschaften 25 Nutzfläche m 2 Jahresmietertrag * CHF 22,0 Mio. Leerstandsquote (CHF)* 11,5% *Siehe Begriffsdefinitionen Seite 36 Regionale Portfoliostruktur nach Marktwert 23% Rotterdam 21% Amsterdam 20% Utrecht 14% Den Haag 22% Übrige Portfoliostruktur nach Anlagekategorien in % des Jahresmietertrags 84% Büro 10% Gewerbe/Logistik 6% Detailhandel Marktentwicklung 1 In den Niederlanden hat sich das Wirtschaftswachstum von 4 Prozent p.a. im Jahr 2000 auf unter 3 Prozent p.a. für das laufende Jahr reduziert. Amsterdam weist wie in den vergangenen Jahren ein deutlich höheres Wachstum als die übrigen Regionen auf, obwohl sich in dieser Region die Abschwächung in der Medienindustrie negativ auswirken dürfte. Das unterschiedliche Wirtschaftswachstum in den einzelnen Regionen beeinflusst auch die Immobilienmärkte. In Amsterdam besteht immer noch ein Nachfrageüberhang, und die Mieten für Büroräumlichkeiten sind im zweiten Quartal noch einmal stark gestiegen. Aufgrund der regen Neubautätigkeit wird das Flächenangebot in den nächsten zwei Jahren deutlich zunehmen. In den übrigen niederländischen Wirtschaftsregionen, in denen die Züblin Immobilien Gruppe vertreten ist, war die Nachfrage nach Büroliegenschaften eher rückläufig. Das führte bei stabilen Mieten zu leicht höheren Leerständen. Portfolio-Entwicklung Die Züblin Immobilien Gruppe hat sich im ersten Halbjahr auf die weitere Optimierung des niederländischen Portfolios konzentriert. Damit konnten gute Voraussetzungen geschaffen werden, um die für die zweite Jahreshälfte geplanten Verkäufe zu realisieren. Die Leerstandsquote konnte von 15,4 Prozent auf 11,5 Prozent gesenkt werden. Der nach wie vor relativ hohe Leerstand wird durch Flächen begründet, die aufgrund von Renovationsarbeiten nicht vermietet werden können. 1 Quelle: Jones Lang LaSalle; Marktbericht 2. Quartal

18 ZÜBLIN-IMMOBILIENPORTFOLIO Portfolio Belgien/Luxemburg per Marktentwicklung 1 Belgien weist rückläufige Wachstumsraten und eine hohe Arbeitslosigkeit auf. Die Aktivitäten der Züblin Immobilien Gruppe konzentrieren sich auf die Region Brüssel, in der mehr als 50 Prozent der Arbeitsplätze im Dienstleistungssektor angesiedelt sind. Trotz einer relativ hohen Leerstandsquote von 5,8 Prozent und stabilen Mieten sind Büroflächen von guter Qualität nach wie vor gesucht. Der Markt in Luxemburg entwickelt sich erfreulich und verzeichnet eine Leerstandsquote von lediglich 1,2 Prozent. Portfolio-Entwicklung Die Position in Belgien wurde mit dem Kauf einer weiteren Liegenschaft in Brüssel gezielt verstärkt. In der Liegenschaft in Luxemburg wurde die Wertschöpfung optimiert, und der Jahresmietertrag konnte um 19 Prozent gesteigert werden. Angesichts der guten Marktaussichten ist ein Verkauf dieser Liegenschaft vorgesehen. 1 Quelle: Jones Lang LaSalle; Marktbericht 2. Quartal 2001 Marktwert * CHF 61,7 Mio./ EUR 41,8 Mio. Anzahl Liegenschaften 4 Nutzfläche m 2 Jahresmietertrag * CHF 5,5 Mio. Leerstandsquote (CHF)* 6,5 % *Siehe Begriffsdefinitionen Seite 36 Regionale Portfoliostruktur nach Marktwert 65% Brüssel 35% Luxemburg Portfoliostruktur nach Anlagekategorien in % des Jahresmietertrags 61% Büro 39% Detailhandel 15

19 ZÜBLIN-IMMOBILIENPORTFOLIO Portfolio-Veränderungen im ersten Halbjahr 2001/2002 In den ersten sechs Monaten des laufenden Geschäftsjahrs hat die Züblin Immobilien Gruppe wiederum eine grosse Anzahl von Immobilienangeboten geprüft. In den von Züblin anvisierten Wirtschaftsregionen war es schwierig, Immobilien zu finden, die den strengen Beurteilungskriterien standhielten. Deshalb wurden nur zwei Immobilien mit einem Investitionsvolumen von CHF 26,0 Mio. / EUR 17,6 Mio. erworben. Mit je einer Liegenschaft in Brüssel und in Wiesbaden konnte das Portfolio in den Wirtschaftsräumen Brüssel und Frankfurt gezielt ergänzt werden. Im Rahmen der Devestitionsstrategie sind gegenwärtig Verkaufsverhandlungen vor allem für Objekte in den Niederlanden im Gange. Land Deutschland Belgien Ort Wiesbaden Brüssel Strasse Kreuzberger Ring 24 Avenue Hermann Debroux Erwerbsdatum Erstellt Jahresmietertrag* CHF Leerstandsquote (CHF)* 0% 0% Eigentumsverhältnis % Grundstücksfläche m Büro m Gewerbe/Logistik m 2 Detailhandel m 2 Lager m Wohnungen m 2 Total Nutzfläche m Leerstandsquote (m 2 )* 0% 0% Anzahl Parkplätze Anlagekategorie Büro Büro Züblin Immobilien Rating AA AAA *Siehe Begriffsdefinitionen Seite 36 Wiesbaden, Kreuzberger Ring 24 Brüssel, Avenue Hermann Debroux

20 Finanzielle Berichterstattung Züblin Immobilien Gruppe 18 Highlights 19 Konsolidierte Erfolgsrechnung 20 Konsolidierte Bilanz 22 Konsolidierte Geldflussrechnung 23 Konsolidierter Eigenkapitalveränderungsnachweis 24 Anhang zur summarischen konsolidierten Halbjahresrechnung 24 Allgemeine Gesellschaftsinformationen 24 Wichtigste Grundsätze der Rechnungslegung 25 Segmentinformationen 27 Anmerkungen 35 Bericht über die Review an den Verwaltungsrat 36 Begriffsdefinitionen 17

21 ZÜBLIN IMMOBILIEN GRUPPE Highlights im ersten Halbjahr 2001/2002 Zur Erfolgsrechnung 10 % Eigenkapitalrendite weiterhin Ziel Die in den ersten sechs Monaten des Geschäftsjahrs ausschliesslich aus Vermietungstätigkeit erzielte Eigenkapitalrendite betrug 7,4% p.a. Mit den geplanten Immobilienverkäufen und der Marktwertanpassung unserer Immobilien sollte das Ziel einer Eigenkapitalrendite von mindestens 10% auch im laufenden Geschäftsjahr erreicht werden. 7,3 % Jahresmietertragsrendite Auch nach der Marktwertanpassung per resultiert aus den bestehenden Mietverträgen ein Jahresmietertrag von 7,3% des ausgewiesenen Immobilienwerts. 7,8 % direkter Liegenschaftenaufwand Im Vergleich zum Vorjahr konnte der direkte Liegenschaftenaufwand (Liegenschaftenaufwand sowie Unterhalt und Reparaturen) im ersten Halbjahr von 8,7% auf 7,8% gesenkt werden. Die Züblin Immobilien Gruppe bewegt sich damit im Branchenvergleich auf einem äusserst tiefen Niveau. Der Verwaltungsaufwand konnte mit 10,9% des Mietertrags weiterhin tief gehalten werden. 5,3 % Hypothekarzinsaufwand Die Züblin Immobilien Gruppe profitierte in der Berichtsperiode weiterhin von sinkenden Zinsen. Der Zinsaufwand auf Jahresbasis verringerte sich auf 5,3%. Zur Bilanz 2 neue Immobilien Die Züblin Immobilien Gruppe hat in den letzten sechs Monaten je eine Liegenschaft in Brüssel und in Wiesbaden (Wirtschaftsregion Frankfurt) zu einem gesamten Investitionsvolumen von CHF 26 Mio. erworben. 32 % Eigenfinanzierungsgrad Das Verhältnis zwischen Fremd- und Eigenkapital (inkl. Minderheitsanteil) von 68:32 blieb gegenüber dem letzten Jahresabschluss praktisch unverändert. 67 % langfristige Hypotheken/47 % langfristige Zinsfestschreibung Die Quote der langfristigen Hypotheken ist per auf 67% gestiegen. Parallel dazu hat sich das Kreditvolumen mit langfristiger Zinsfestschreibung aufgrund der flachen Zinskurve von 34 auf 47% erhöht. 3,4% Wechselkursveränderung EUR/CHF Der Wechselkurs EUR/CHF verringerte sich in der Berichtsperiode um 3,4% von CHF auf CHF , was sich auf den Wert der von der Züblin Immobilien Holding AG im Euro-Raum investierten Mittel auswirkte. Nach IAS 21 werden diese Veränderungen unter «Foreign currency translation adjustments» (CTA) ergebnisneutral direkt im Eigenkapital ausgewiesen. CHF Net asset value pro Aktie (NAV) Der NAV entwickelte sich gegenüber dem leicht rückläufig. Zur Reduktion beigetragen haben die Ausschüttung der Dividende von CHF 0.30 pro Inhaberaktie sowie die negative Wechselkursveränderung von CHF Demgegenüber steht der Gewinn im ersten Halbjahr von CHF 0.44 pro Aktie. Bei einem stabilen EUR/CHF-Wechselkurs sollte der NAV per einen Wert zwischen CHF und CHF erreichen. 18

22 ZÜBLIN IMMOBILIEN GRUPPE Konsolidierte Erfolgsrechnung in Tausend CHF Anmerkungen bis bis Ertrag Mieterträge Gewinn aus Verkauf Anlage-Immobilien Ertrag aus negativem Goodwill Veränderung Marktwert Anlage-Immobilien Total Betriebsertrag Aufwand Liegenschaftenaufwand Unterhalt und Reparaturen Verwaltungsaufwand Nettofinanzaufwand Total Betriebsaufwand Ergebnis Betriebsgewinn Minderheitsanteile am Gewinn Anteil Ergebnis ausgegliederter Baubereich Konzerngewinn vor Steuern Steuern Konzerngewinn Gewinn pro Aktie zu nom. CHF 10. CHF 0.44 CHF 0.44 Die Erläuterungen im Anhang zur summarischen konsolidierten Halbjahresrechnung sind integraler Bestandteil der summarischen konsolidierten Halbjahresrechnung. 19

23 ZÜBLIN IMMOBILIEN GRUPPE Konsolidierte Bilanz in Tausend CHF Anmerkungen Aktiven Anlagevermögen Anlage-Immobilien Mobilien Anteil an assoziierter Gesellschaft Latente Steuern Total Anlagevermögen Umlaufvermögen Forderungen und sonstige Aktiven Flüssige Mittel Total Umlaufvermögen Total Aktiven Die Erläuterungen im Anhang zur summarischen konsolidierten Halbjahresrechnung sind integraler Bestandteil der summarischen konsolidierten Halbjahresrechnung. 20

24 ZÜBLIN IMMOBILIEN GRUPPE Konsolidierte Bilanz in Tausend CHF Anmerkungen Passiven Eigenkapital Aktienkapital Kapitalreserven Gewinnreserven Total Eigenkapital Minderheitsanteile Fremdkapital Hypotheken Rückstellungen Latente Steuern Langfristiges Fremdkapital Verbindlichkeiten und sonstige Passiven Banken Kurzfristiges Fremdkapital Total Fremdkapital Total Passiven Die Erläuterungen im Anhang zur summarischen konsolidierten Halbjahresrechnung sind integraler Bestandteil der summarischen konsolidierten Halbjahresrechnung. 21

25 ZÜBLIN IMMOBILIEN GRUPPE Konsolidierte Geldflussrechnung in Tausend CHF bis bis Geldfluss aus Geschäftstätigkeit Konzerngewinn vor Steuern Anpassung für: Zinsaufwand Veränderung Marktwert Anlage-Immobilien 0 0 Anteil Ergebnis ausgegliederter Baubereich Ertrag aus negativem Goodwill Abschreibungen Mobilien Veränderungen Nettoumlaufvermögen Abnahme Rückstellungen Bezahlte Zinsen Bezahlte Ertragssteuern Total Geldfluss aus Geschäftstätigkeit Geldfluss aus Investitionstätigkeit Investitionen in Anlage-Immobilien Devestitionen von Anlage-Immobilien Kauf Mobilien Investitionen in Tochtergesellschaften abz. flüssige Mittel Total Geldfluss aus Investitionstätigkeit Geldfluss aus Finanzierungstätigkeit Banken Hypotheken Verbindlichkeiten aus Investitionen Dividendenzahlung an Aktionäre Kauf eigene Aktien Kapitalerhöhungen inklusive Agio 26 0 Total Geldfluss aus Finanzierungstätigkeit Wechselkursveränderung auf flüssige Mittel Abnahme/Zunahme flüssige Mittel Bestand am Anfang des Geschäftsjahrs Bestand am Ende der Berichtsperiode Die Erläuterungen im Anhang zur summarischen konsolidierten Halbjahresrechnung sind integraler Bestandteil der summarischen konsolidierten Halbjahresrechnung. 22

26 ZÜBLIN IMMOBILIEN GRUPPE Konsolidierter Eigenkapitalveränderungsnachweis in Tausend CHF Aktien- Kapital- Gewinn- Total kapital reserven reserven Eigenkapital Bestand per Dividenden Eigene Aktien Fremdwährungsumrechnung (CTA) Konzerngewinn Bestand per Kosten Kapitalerhöhung Eigene Aktien Fremdwährungsumrechnung (CTA) Konzerngewinn Bestand per Kapitalerhöhung Dividenden Eigene Aktien Fremdwährungsumrechnung (CTA) Konzerngewinn Bestand per Abzug eigener Aktien Bestand per Zunahme Nominalwert Differenz zu Einstandskosten Bestand per Fremdwährungsumrechnung (CTA) Saldo per Veränderung in der Berichtsperiode Saldo per

27 ZÜBLIN IMMOBILIEN GRUPPE Anhang zur summarischen konsolidierten Halbjahresrechnung Allgemeine Gesellschaftsinformationen Der konsolidierte Zwischenabschluss der Züblin Immobilien Holding AG (Züblin Immobilien Gruppe) für das sechs Monate umfassende, am abgeschlossene Halbjahr wurde vom Verwaltungsrat am genehmigt. Die Züblin Immobilien Holding AG ist eine schweizerische Gesellschaft mit Sitz in Zürich (Claridenstrasse 20). Sie ist die Muttergesellschaft der Züblin Immobilien Gruppe. Die Züblin Immobilien Gruppe ist ganz auf das Management ihres internationalen Immobilienportfolios ausgerichtet. Sie ist in der Schweiz, in Deutschland, den Niederlanden, Belgien und Luxemburg tätig und beschäftigte am sieben Mitarbeiter. In fachspezifischen Belangen wird sie von externen Spezialisten unterstützt. Wichtigste Grundsätze der Rechnungslegung International Accounting Standards (IAS) Die Rechnungslegungsgrundsätze gemäss Geschäftsbericht 2000/2001 sind unverändert angewandt worden. Damit erfüllt die vorliegende summarische konsolidierte Halbjahresrechnung der Züblin Immobilien Gruppe die Anforderungen von IAS «Interim Financial Reporting». Die ungeprüfte summarische konsolidierte Halbjahresrechnung sollte zusammen mit der Jahresrechnung 2000/2001 gelesen werden. 24

28 ANHANG ZUR KONSOLIDIERTEN HALBJAHRESRECHNUNG DER ZÜBLIN IMMOBILIEN GRUPPE Segmentinformationen Erfolgsrechnung und Bilanz per in Tausend CHF Schweiz Deutsch- Nieder- Belgien/ Holding Total land lande Luxemburg Ertrag Mieterträge Gewinn aus Verkauf Ertrag aus negativem Goodwill Veränderung Marktwert Total Betriebsertrag Aufwand Liegenschaftenaufwand Unterhalt und Reparaturen Verwaltungsaufwand Nettofinanzaufwand Total Betriebsaufwand Ergebnis Betriebsgewinn Minderheitsanteile am Gewinn Anteil Ergebnis Baubereich Gewinn vor Steuern Steuern Gewinn Aktiven Anlage-Immobilien Übrige Aktiven Total Aktiven Fremdkapital Hypotheken Übriges Fremdkapital Total Fremdkapital

29 ANHANG ZUR KONSOLIDIERTEN HALBJAHRESRECHNUNG DER ZÜBLIN IMMOBILIEN GRUPPE Segmentinformationen nach Anlagekategorien per in Tausend CHF Schweiz Deutsch- Nieder- Belgien/ Total land lande Luxemburg Jahresmietertrag Büro Gewerbe/Logistik Detailhandel Total Jahresmietertrag Immobilienwert Büro Gewerbe/Logistik Detailhandel Total Immobilienwert Nutzfläche in m 2 Büro Gewerbe/Logistik Detailhandel Total Nutzfläche in m Leerstand in m 2 Büro Gewerbe/Logistik Detailhandel Total Leerstand in m Fälligkeitsübersicht der Mietverträge % 26% 17% 19% 17% % 9% 13% 14% 11% % 23% 17% 14% 14% % 16% 11% 14% 12% % 11% 25% 4% 13% > % 15% 17% 35% 33% 100% 100% 100% 100% 100% 1 Begriffsdefinitionen siehe Seite 36 2 Jahresmietertrag aufgeteilt nach Fälligkeit der Mietverträge 26

30 ANHANG ZUR KONSOLIDIERTEN HALBJAHRESRECHNUNG DER ZÜBLIN IMMOBILIEN GRUPPE Anmerkungen Umrechnungskurse Bilanz Erfolgsrechnung/Geldflussrechnung (Durchschnittskurse) in CHF bis bis EUR DEM NLG LUF/ BEF Investitionen in Tochtergesellschaften Konsolidierungskreis per Die konsolidierte Halbjahresrechnung umfasst die Konten der Züblin Immobilien Holding AG (Muttergesellschaft) und diejenigen der von ihr kontrollierten Tochtergesellschaften, jeweils nach Elimination aller wesentlichen Gruppentransaktionen. Die nach der Methode der Vollkonsolidierung per einbezogenen, direkt gehaltenen Gesellschaften sind nachstehend aufgeführt: Gesellschaften Sitz Anteil in % Anteil in % Anteil in % Züblin Immobilien AG Zürich 99,96 99,96 99,96 Züblin Immobilien Romandie AG Zürich 100,00 100,00 100,00 European City Estates NV (EurCE, NL) Amsterdam 100,00 100,00 99,86 Die Gesellschaften, an denen Dritte Minderheitsanteile halten, sind unter «Minderheitsanteile» auf Seite 30 aufgeführt. Eine vollständige Liste sämtlicher Gruppen- und Objektgesellschaften findet sich unter Zusatzinformationen im Geschäftsbericht 2000/2001, Seiten Dazu sind folgende Veränderungen zu berücksichtigen: Veränderungen in der Berichtsperiode Alda Properties SA, Genf Per wurden die Beteiligungen der Alda Properties SA an zwei Immobiliengesellschaften, welche Liegenschaften in Belgien halten, auf die europäische Holding European City Estates NV übertragen. Die Alda Properties SA wurde in der Folge per mit der Züblin Immobilien AG fusioniert. Weilimmo AG, Zürich Die Züblin Immobilien Holding AG hat per die Beteiligung an der Weilimmo AG auf die europäische Holding European City Estates NV übertragen. Swiss Properties and Investments NV, Curaçao Am wurde die Swiss Properties and Investments NV in Liquidation gesetzt. Als Folge davon wurden die Aktiven und Passiven, namentlich die Beteiligung an der European City Estates NV, auf die Züblin Immobilien Holding AG übertragen. 27

31 ANHANG ZUR KONSOLIDIERTEN HALBJAHRESRECHNUNG DER ZÜBLIN IMMOBILIEN GRUPPE Ave Hermann Debroux Property NV, Brüssel EurCE Belco I NV, Brüssel Am wurden diese Gesellschaften mit einem Stammkapital von je EUR als Tochtergesellschaften der Lisa SA und der European City Estates NV gegründet. Diese Objektgesellschaften halten die Immobilie an der Avenue Hermann Debroux in Brüssel. EurCE 2001/1 Vermögensverwaltung GmbH, München EurCE 2001/2 Vermögensverwaltung GmbH, München Am wurden diese Gesellschaften mit einem Stammkapital von je EUR als Tochtergesellschaften der EurCE Immobilien AG gegründet. Diese Objektgesellschaften dienen dem Kauf von weiteren Immobilien in Deutschland. 2.Anlage-Immobilien und Veränderung des Marktwerts 3.Steuern Marktwertanpassungen der Immobilien werden nur anlässlich des Jahresabschlusses vorgenommen. Die in der Berichtsperiode gekauften Objekte wurden von anerkannten Prüfern bewertet. Bis zur jährlichen Neubewertung werden die bisherigen Objekte zum Marktwert per Stichtag des Jahresabschlusses zuzüglich Investitionen und die in der Berichtsperiode erworbenen Objekte zum Kaufpreis zuzüglich Transaktionskosten ausgewiesen. Ertragssteuern auf dem im Zwischenabschluss augewiesenen Ergebnis blieben unberücksichtigt, da mit Ausnahme der Niederlande Vorjahresverluste steuerlich verrechnet werden können. Die Ertragssteuer für die niederländischen Erträge beträgt im Berichtszeitraum aufgrund der ausgewiesenen Ergebnisse rund CHF 1 Mio. Diese Ertragssteuer wird jedoch durch die ebenfalls nicht berücksichtigte Abnahme der latenten Steuerverpflichtung (aufgrund besitzesdauerabhängiger Steuersätze) mehr als kompensiert. 4.Anteil an assoziierter Gesellschaft in Tausend CHF CI Contractors Investors AG Am hat die Züblin Immobilien Holding ihre 40-Prozent-Beteiligung an der ZüblinSchlittler Bau AG auf die CI Contractors Investors AG übertragen und im Gegenzug 40 Prozent der Aktien dieser Gesellschaft erhalten. Am hat die CI Contractors Investors AG eine Kapitalerhöhung im Betrag von CHF 6,45 Mio. durchgeführt, an der sich die Züblin Immobilien Holding AG nicht beteiligt und auf die Bezugsrechte verzichtet hat. Der Anteil der Züblin Immobilien Holding AG an der CI Contractors Investors AG beträgt nach dieser Transaktion 25 Prozent. Diese Beteiligung wird nach wie vor im Sinne von IAS 35 (Discontinuing operations) getrennt von den Aktivitäten des Kernbereichs ausgewiesen. 28

32 ANHANG ZUR KONSOLIDIERTEN HALBJAHRESRECHNUNG DER ZÜBLIN IMMOBILIEN GRUPPE 5. Aktienkapital Anzahl in Tausend CHF Stand per Ausgegebene Aktien Inhaberaktien zu nom. CHF Inhaberaktien zu nom. CHF Eigene Aktien Inhaberaktien zu nom. CHF Inhaberaktien zu nom. CHF Dividendenberechtigte Aktien Inhaberaktien zu nom. CHF Inhaberaktien zu nom. CHF Kapital-Veränderungen (GV ) Schaffung der Einheitsaktie zu nom. CHF 10. Wandlung von eigenen Inhaberaktien zu nom. CHF in Inhaberaktien zu nom. CHF Nominalwerterhöhung bei 2910 Inhaberaktien von CHF auf CHF Stand per Ausgegebene Aktien Inhaberaktien zu nom. CHF Inhaberaktien zu nom. CHF Eigene Aktien Inhaberaktien zu nom. CHF Dividendenberechtigte Aktien Inhaberaktien zu nom. CHF Genehmigtes und bedingtes Kapital Genehmigtes Kapital Bestand per (Beschluss GV ) Bestand per Bedingtes Kapital für Wandel- und Optionsanleihen Bestand per (Beschluss GV ) Bestand per Bedingtes Kapital für Optionsplan Bestand per (Beschluss GV ) Bestand per

33 ANHANG ZUR KONSOLIDIERTEN HALBJAHRESRECHNUNG DER ZÜBLIN IMMOBILIEN GRUPPE 6.Minderheitsanteile in Tausend CHF Minderheitsanteile Am hat die European City Estates NV die restlichen Minderheitsanteile an der Freeward I CV zum Net asset value übernommen. Die folgenden Minderheitsanteile stellen die nicht direkt oder indirekt von der Züblin Immobilien Holding AG gehaltenen Anteile an Immobilienbeteiligungs- resp. Objektgesellschaften dar Minderheitsanteile an Immobilienbeteiligungsgesellschaften Freeward I CV Portfolio 0,00 % 5,00 % Minderheitsanteile an Objektgesellschaften innerhalb der EurCE, NL Grote Marktstraat 39, 43, 50, 51 & Wagenstraat 31, 33, 37, 39 Den Haag 50,00 % 50,00 % Zekeringstraat Amsterdam 50,00 % 50,00 % De Run Veldhoven 50,00 % 50,00 % Middenweg 49 Moerdijk 10,00 % 10,00 % Van Loenshof Enschede 25,00 % 25,00 % 30

34 ANHANG ZUR KONSOLIDIERTEN HALBJAHRESRECHNUNG DER ZÜBLIN IMMOBILIEN GRUPPE 7. Hypotheken Hypotheken sind grundpfandgesicherte, mit unterschiedlichen Zinsstrukturen ausgestattete Darlehen. Es wird zwischen variabel verzinslichen (1 12 Monate) Hypotheken und festverzinslichen Hypotheken mit Laufzeiten von 1 bis 3 Jahren bzw. über 3 Jahren unterschieden. Die Hypotheken sind währungskongruent zu den Investitionen abgeschlossen. in Tausend CHF Schweiz Deutsch- Nieder- Belgien/ Total % land lande Luxemburg Fristigkeit der Verträge per Monate % 1 3 Jahre % mehr als 3 Jahre % Total % Zinsfestschreibung per Monate % 1 3 Jahre % mehr als 3 Jahre % Total % Durchschnittliche Zinssätze per Monate 4,31 % 5,59 % 5,31 % 4,97 % 1 3 Jahre 4,35 % 7,75 % 5,77 % 0,00 % mehr als 3 Jahre 4,67 % 6,06 % 5,40 % 6,14 % Total 4,54 % 5,98 % 5,51 % 5,55 % Tilgung per Aktuelle Inanspruchnahme Kredite mit Tilgung in % der Inanspruchnahme 43 % 94 % 82 % 26 % 65 % Tilgung in % der Kredite mit Tilgung 3,6 % 2,6 % 1,3 % 10,6 % 2,7 % 31

35 ANHANG ZUR KONSOLIDIERTEN HALBJAHRESRECHNUNG DER ZÜBLIN IMMOBILIEN GRUPPE 8. Eventualverpflichtungen in Tausend CHF Bankbürgschaften z.g. ZüblinSchlittler Bau AG Verpfändete Aktiven zur Sicherung eigener Verbindlichkeiten in Tausend CHF Buchwert der verpfändeten Aktiven Beanspruchte Kredite Ereignisse nach dem Bilanzstichtag Getätigte Käufe Nach dem Bilanzstichtag wurde für EUR 10,8 Mio. ein Objekt in Düsseldorf, Deutschland, erworben. Getätigte Verkäufe Nach dem Bilanzstichtag wurde das Objekt in Erfurt mit Gewinn verkauft. Diese Liegenschaft war das letzte verbliebene Objekt aus dem European City Estates-Paket, das nicht in einer von Züblin anvisierten Wirtschaftsregion liegt. 32