Immobilienmarketing Fachhochschule Nürtingen / Geislingen. IMMOB 4 IV.2 Immobilienmarketing Teil1 (1)

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1 Immobilienmarketing Fachhochschule Nürtingen / Geislingen IMMOB 4 IV.2 Immobilienmarketing Teil1 (1) 1

2 Ihr Ansprechpartner Falko Streber Dipl.-Betriebswirt (FH) Matrick No FH Nürtingen Telefon Mobil Web Retail-Group Streber GmbH Hindenburgstraße 35, D Plochingen 2

3 Ziele der Veranstaltung 3

4 Agenda Vermittlung eines optimalen Ablaufs bei einzelhandelsorientierten Entwicklungen von der systematischen Standortauswahl bis zur Realisierung 4

5 Agenda Wirtschaftsfaktor Einzelhandel Allgemeines: - Anforderungen an Flächen im Einzelhandel - Fragestellung Projektentwicklung im Einzelhandel 2. Wer? 1. Wo? 3. Wie? 4. Warum? 5

6 Agenda 1. Wo - Standortanalyse - Fachmarkt versus Citylage - Makrostandort - Mikrostandort 2. Wer? - Lückenanalyse - Austausch, Analyse, Abgleich regional, national, international - Standortkategorisierung - Metropolen, Oberzentren, Mittelzentren, Unterzentren 6

7 Agenda 3. Wie? - Ziele des Investors - Ziele der Nutzer - Schaffung einer gemeinsamen Basis - Einbindung in vorhandene Strukturen 4. Warum? - Entwicklungsziele und Visionen - Folgen 7

8 Agenda Praxisbeispiele: Kategorie: Standort: Vorhaben: Metropolen Stuttgart - Kronprinzbau - GERBER Stuttgart Kategorie: Standort: Mittelzentrum Schwäbisch Hall Kocherquartier 8

9 Agenda Kritischer Blick auf Entwicklungen - Leonberg, Leo-Center, - Aalen, Mercatura - Sindelfingen, Breuningerland Stern-Center - Stuttgart, Dorotheenquartier - Esslingen, Karstadt PE Aufgaben 9

10 Ziele der Veranstaltung Vermittlung eines optimalen Ablaufs bei einzelhandelsorientierten Entwicklungen von der systematischen Standortauswahl über die Projektidentifikation bis zur Realisierung 10

11 Der Handel in Baden-Württemberg 11

12 Der Handel in Baden-Württemberg Unternehmen (Bund: ) Unternehmen (Bund: ) Arbeitsplätze (Bund: 2,9 Mio.) Auszubildende (Bund: ) Umsatz Bund: 430 Mrd. Der Handel ist somit drittgrößter Wirtschaftszweig 12

13 Beschäftigte im Branchenvergleich Quelle: Bundesagentur für Arbeit, Verbandsinformation 13

14 Determinanten des Einzelhandel-Immobilienmarktes 14

15 Determinanten des Einzelhandel-Immobilienmarktes Privater Konsum stärkt die deutsche Wirtschaft Gutes Konsumklima steigert den Einzelhandelsumsatz 15

16 E-Commerce Grüne Wiese - Filialisten Quelle: HDE-Prognosen 16

17 Anforderungen an Einzelhandelsflächen - Lage - Zuschnitt - Breite - Tiefe - Antritt - Anzahl der Ebenen - Stufen - Frontbreite - Nachbarn 17

18 Fragestellung 18

19 Entwicklungsziele 19

20 Verfügbares Einkommen je Einwohner 2013 Quelle und Copyright: GfK GeoMarketing 20

21 Ziele des Retails 21

22 City-Einzelhandesl-Bedeutung 22

23 Mikroanalyse 23

24 Mikroanalyse 24

25 Lückenanalyse 25

26 Lückenanalyse 26

27 Nutzerpool - National 27

28 Nutzerpool International (Europa) 28

29 Nutzermixanalyse 29

30 Nutzermixanalyse 30

31 Kategorisierung der Standorte 31

32 Kategorisierung der Standorte 32

33 Kategorisierung der Standorte 33

34 Kategorisierung der Standorte 34

35 Standortvergleich 35

36 Ziele des Investors 36

37 Ziele der Nutzer 37

38 Ziele der Nutzer 38

39 Gemeinsame Ziele 39

40 Vision 40

41 Schaffung und Einbindung einer Struktur Unternehmen (Bund: ) Beispiele: Klassisch: Knochen Anker 41

42 Schaffung und Einbindung einer Struktur Anker 42

43 Schaffung und Einbindung einer Struktur Anker 43

44 Schaffung und Einbindung einer Struktur Anker Wichtig: Teile der Ankernutzer können auch außerhalb der Entwicklung sein. Bsp. Marktplatz einer Stadt 2. Schritt: Füllung der Bereiche zwischen den Ankerkonzepten 44

45 Vision 45

46 Entwicklungsziele 46

47 Daraus folgt 47

48 Chancen 48

49 Praxisbeispiele 49

50 1. Kategorie Metropolen: Kronprinzbau, Stuttgart 50

51 Kronprinzbau, Stuttgart Projektidee / Vision Spiegelung der neuen Luxuslage Stiftstraße über die Königstraße und Brückenschlag zwischen etablierter und neuer Edellage, d.h. Verbindung zwischen Calwer- und Stiftstraße. Der Kronprinzbau war Startprojekt für Anschlussprojekte wie BüX und Windows und hat das gesamte Quartier in diesem Teil der Innenstadt verändert. Rahmendaten: Einzelhandelsfläche ca m² Volumen ca. 120 Millionen Euro Eröffnung Sommer 2007 Investor: Leistungen: Europa-Fund London Flächenlayout, Mietermix, Mieteridentifikation und Mieteransprache, Vertragsabschluss Mieter: Max Mara, René Lezard, Feinkost Böhm, Eterna, Excellent, Peak Performance, Nokia, dm, Frankonia Jagd Miete vor Beginn der Entwicklung /m² Miete nach Abschluss der Entwicklung 100 /m² +333% 51

52 Kronprinzbau, Stuttgart Vor Baubeginn 52

53 Kronprinzbau, Stuttgart Umfeld vorher: 25,00-30,00 / m² 53

54 Kronprinzbau, Stuttgart Umfeld nachher: 100,00 / m² 54

55 Kronprinzbau, Stuttgart Nach Fertigstellung 55

56 Kronprinzbau, Stuttgart 56

57 Kronprinzbau, Stuttgart 57

58 1. Kategorie Metropolen: Das Gerber, Stuttgart 58

59 Gerber, Stuttgart Projektidee / Vision Belebung und Integration eines szenigen Stadtquartiers nach dem Vorbild von Berlin-Mitte durch Implementierung einer Projektentwicklung. Der Schwerpunkt liegt im Einzelhandel mit passendem Nutzermix. Dabei werden vorhandene Strukturen aufgenommen und verstärkt. Rahmendaten: Investor: Leistungen: Mieter: Verkaufsfläche m², Volumen ca. 240 Millionen Euro Fertigstellung 22. September 2014 Württembergische Versicherung Entwicklung der Vision, Flächenlayout, Mieteridentifikation und Mieteransprache, Vertragsabschluss Urban Outfitters, Superdry, Brandy Melville, Intimissimi, Calzedonia, Dunkin Donut, ELB by Kult, Osiander, WE Fashion, Vans, Mango, Desigual, u.a. Miete vor Beginn der Entwicklung 25 /m² Miete nach Abschluss der Entwicklung 85 /m² +340% 59

60 Gerber, Stuttgart 60

61 Gerber, Stuttgart 61

62 Gerber, Stuttgart 62

63 Gerber, Stuttgart 63

64 Gerber, Stuttgart Gerber Grundriss, Erdgeschoss Tübinger Strasse 64

65 Gerber, Stuttgart Gerber Grundriss, Erdgeschoss Marienstrasse 65

66 Gerber, Stuttgart Gerber Grundriss, 1. Obergeschoss 66

67 2. Kategorie Mittelzentrum: Kocherquartier, Schwäbisch Hall 67

68 Kocherquartier, Schwäbisch Hall Projektidee / Vision Integration der ehemaligen Justizvollzugsanstalt Schwäbisch Hall in ein verbundenes innerstädtisches Quartier. Stärkung der Zentralität und Kaufkraftbindung am Standort. Platzierung von 22 neuen Einzelhändlern ohne interne Standortverlangerung. Rahmendaten: Mietfläche ca m², Volumen ca. 34 Millionen E Eröffnung 31. März 2011 Investor: GWG Schwäbisch Hall Leistungen: Mieter: Flächenlayout, Mietermix, Mieteridentifikation und Mieteransprache, Vertragsabschluss, Verkauf im Teileigentum Bonita, C&A, Das Depot, dm, Douglas, Ludwig Görtz Schuhe, New Yorker, Essanelle, Telekom, Tchibo, Tom Tailor, Bestseller (Jack + Jones), Lerros, REWE, Samocca, Sparkasse Miete vor Beginn der Entwicklung /m² Miete nach Abschluss der Entwicklung 30 /m² +150% 68

69 Kocherquartier, Schwäbisch Hall Luftbild 69

70 Kocherquartier, Schwäbisch Hall Vor Baubeginn 70

71 Kocherquartier, Schwäbisch Hall Nach Fertigstellung 71

72 Kocherquartier, Schwäbisch Hall Grundriss Erdgeschoss 72

73 Kocherquartier, Schwäbisch Hall Die Folgen: - Mehr Besucher / Kunden - Mehr Zentralität - Höhere Produktivität der Flächen - Stabilisierung der Einzelhandelsflächen - Wertsteigerung - Mehr Arbeitsplätze am Standort - Mehr Verkehrsaufkommen - Mehr Wettbewerber - Mehr Uniformität 73

74 Gerber, Stuttgart Die Folgen: 74

75 Gerber, Stuttgart Die Folgen: 75

76 Kocherquartier, Schwäbisch Hall Die Folgen: 76

77 Kocherquartier, Schwäbisch Hall Die Folgen: 77

78 Kocherquartier, Schwäbisch Hall Die Folgen: 78

79 Kocherquartier, Schwäbisch Hall Die Folgen: 79

80 Kritischer Blick auf Entwicklungen Kritischer Blick auf Entwicklungen - Leonberg, Leo-Center, - Aalen, Mercatura - Sindelfingen, Breuningerland Stern-Center - Stuttgart, Dorotheenquartier - Esslingen, Karstadt PE 80

81 Einzelhandel 1. Häufige Thesen aus dem Einzelhandel 81

82 1. Häufige Thesen aus dem Einzelhandel Je größer eine Einzelhandelsentwicklung desto besser. 82

83 1. Häufige Thesen aus dem Einzelhandel Wir brauchen nicht noch mehr Händler am Ort. 83

84 1. Häufige Thesen aus dem Einzelhandel Filialisten verdrängen inhabergeführte Geschäfte. 84

85 1. Häufige Thesen aus dem Einzelhandel Filialisten zerstören Arbeitsplätze. 85

86 1. Häufige Thesen aus dem Einzelhandel Handel ist Wandel. 86

87 1. Häufige Thesen aus dem Einzelhandel Filialisten sorgen für hohe Mieten. 87

88 1. Häufige Thesen aus dem Einzelhandel Lange Verweildauer erhöht Einzelhandelsumsätze. 88

89 1. Häufige Thesen aus dem Einzelhandel Filialisten machen Einkaufsstraßen uniform. 89

90 Einzelhandel 2. Händler machen Lage 90

91 2. Händler machen Lage Welche Händler machen welche Lage? 91

92 2. Händler machen Lage Schlüsselhändler Angaben 92

93 2. Händler machen Lage Wo befinden Sie sich? 93

94 2. Händler machen Lage Wo befinden Sie sich? 94

95 2. Händler machen Lage Händler prägen ihr Umfeld: 95

96 2. Händler machen Lage Wo befinden Sie sich? - Apple - Ben Sherman - True Religion - & other Stories 96

97 3. Am Ende geht es um 97

98 3. Am Ende geht es um Die Kunst, die Lage richtig einzuschätzen! 98

99 3. Am Ende geht es um Das heisst: Der Blick für das Machbare! 99

100 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! 100