Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Selm

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1 Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Selm Durchführung: BBE Handelsberatung Westfalen GmbH Von Esmarch-Straße Münster Tel. (02 51) Fax (02 51) Internet: Dipl. Kfm. Hans-Joachim Schrader Dipl. Ing. Michael Gutzeit BBE Unternehmensberatung GmbH Agrippinawerft Köln Tel. (02 21) Fax (02 21) Internet: info@bbeberatung.com Dipl. Kfm. Jörg Lehnerdt Münster, Köln im Juli 2005

2 Inhaltsverzeichnis 1 Aufgabenstellung und Auftragsdurchführung Aufgabe und Zielsetzung der Untersuchung Methodische Vorgehensweise und Primärerhebungen Erhebungsumfang und Systematik von Angebots- und Nachfrageanalyse 5 2 Rahmenbedingungen der Einzelhandelsentwicklung in der Stadt Selm Lage im Raum Verkehrserschließung Struktur und Entwicklung der Bevölkerung Städtebauliche Rahmenbedingungen Planungsrechtliche Ausgangslage 9 3 Ergebnisse der Angebotsanalyse in der Stadt Selm Struktur des Angebotes Stellung des Einzelhandelsstandortes Selm Wettbewerbsstandorte Kaufkraft Betriebe Verkaufsflächen in Selm Flächen und Flächenausstattung in den Sortimenten Flächenbesatz in den Stadtteilen Flächenausstattung im Vergleich Räumliche Verteilung Zentrale Einkaufsorte Nahversorgungs-Standorte Sonstige Standorte Umsatz-Kaufkraft-Relationen (UKR) UKR in den Sortimenten UKR nach Quartieren und Standorten Angebotsqualität Angebotsformen Marktauftritt und Erscheinungsbild 31 1

3 3.8 Zusammenfassende Bewertung 32 4 Ergebnisse der Nachfrageanalyse Entwicklungstendenzen im Handel Konzeptionelle Empfehlungen Leitvorstellungen Zentren- und Standortkonzept Zentrale Versorgungsbereiche Wohngebietsorientierte Nahversorgungsstandorte Fachmarktstandorte Empfehlungen zum Abbau von Angebotslücken Verbesserung des Marktauftrittes Planungsrechtliche Empfehlungen Städtebauliche Prüfung von Ansiedlungsvorhaben des großflächigen Einzelhandels Definition und Festlegung der zentrenrelevanten Sortimente Steuerung des Einzelhandels mit Umsatzschwerpunkten bei zentrenrelevanten Sortimenten Festsetzungen zu Art und Umfang von Einzelhandelsnutzungen in Sondergebieten des großflächigen Einzelhandels Beschränkung von Einzelhandelsnutzungen in Gewerbe- und Industriegebieten Beschränkung von Einzelhandelsnutzungen in sonstigen Baugebieten 55 2

4 Abbildungs-/Kartenverzeichnis Abb. 1 : Einwohner nach Stadtbezirken Abb. 2: Verbrauchsausgaben in Selm Abb. 3: Kaufkraftpotenziale nach Sortimenten Abb. 4 : Betriebe und Sortimente Abb. 5 : Verkaufsflächenanteile der Betriebe nach Vertriebsformen Abb. 6 : Verkaufsflächen in Selm Abb. 7 : Verkaufsflächen-Anteile in Bork und Cappenberg Abb. 8 : Flächenausstattung im Vergleich Abb. 9 : Karte Hauptgeschäftsbesatz OT Selm Abb. 10 : Karte Hauptgeschäftslage OT Bork Abb. 11 : Karte Nahversorgungsstandorte OT Selm Abb. 12 : Umsatz-Kaufkraft-Relation Abb. 13 : Umsatz-Kaufkraft-Relationen im kurzfristigen Bedarf nach OT Abb. 14 : Durchschnittliche Größe der Angebotsformen Abb. 15 : Einkaufsorientierung der Selmer Bevölkerung (nach Hauptwarengruppen) Abb. 16 : Kaufkraftbilanz 2005 für die Stadt Selm Abb. 17 : Kaufkraftverflechtung der Stadt Selm 2005 (nach Orten)

5 1 AUFGABENSTELLUNG UND AUFTRAGSDURCHFÜHRUNG 1.1 Aufgabe und Zielsetzung der Untersuchung Vor dem Hintergrund aktueller Einzelhandelsentwicklungen sowie der Rechtsprechung des OVG in Münster hat die Stadt Selm die Erarbeitung eines Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes in Auftrag gegeben. Der Auftrag wurde im April 2005 durch die Stadt Selm an die BBE Handelsberatung Westfalen GmbH erteilt. In dem Konzept sollen konzeptionelle Empfehlungen als Entscheidungsgrundlage für Politik und Verwaltung zur Steuerung und Förderung der Einzelhandelsentwicklung in Selm erarbeitet werden. Im Mittelpunkt der Untersuchung stehen dabei folgende Aspekte: Analyse der Angebotsstrukturen und Nachfrageanalyse (unter Berücksichtigung der Erhebungen im Rahmen des regionalen Einzelhandelskonzeptes für das Östliche Ruhrgebiet und angrenzende Bereiche (REHK)) Zentralität und Stellung von Selm im regionalen Wettbewerb Stärken-/Schwächenanalyse der Selmer Zentren (Kreisstraße, Altstadt, Bork) Aufnahme und Analyse vorhandener bzw. potenzieller Fachmarkt-/Discounterstandorte Erarbeitung eines gesamtstädtischen Zentrenkonzeptes mit einer Funktionszuweisung für die gewachsenen Zentren und die Standorte des großflächigen Einzelhandels Darstellung der Steuerungsinstrumente für die zukünftige Entwicklung des Einzelhandels Ziel der gesamten Untersuchung ist es, die Planungssicherheit für privatwirtschaftliche Investitionsvorhaben zu erhöhen und Steuerungs- und Einflussmöglichkeiten der Stadt auf die zukünftige Entwicklung des Einzelhandels zu optimieren. Als Projektleiter innerhalb der Arbeitsgemeinschaft sind Dipl. Kfm. Hans-Joachim Schrader und Dipl. Ing. Michael Gutzeit auf Seiten BBE Handelsberatung Münster sowie Dipl. Kfm. Jörg Lehnerdt von der BBE Unternehmensberatung für die Durchführung verantwortlich. Besonderer Dank für zahlreiche Hinweise und Vorschläge gebührt den Mitgliedern des projektbegleitenden Arbeitskreises: Herr Wirth, Stadt Selm, Vorsitzender des Arbeitskreises, Herr Wollrath, Industrie- und Handelskammer zu Dortmund, Herr Peppel, Einzelhandelsverband Westfalen-Mitte e.v., Herr Engels,Werbegemeinschaft Stadt Selm e.v., Herr Kleinwächter, Vorsitzender des Ausschusses für Stadtentwicklung und Umwelt, 4

6 Herr Michalke, Vorsitzender des Ausschusses für Wirtschafts- und Beschäftigungsförderung, Herr Zimmermann, stellvertretender Vorsitzender des Ausschusses für Stadtentwicklung und Umwelt, Frau Steck, Amt für Stadtentwicklung und Wirtschaftsförderung, Herr Hänschke, Amt für Stadtentwicklung und Wirtschaftsförderung. 1.2 Methodische Vorgehensweise und Primärerhebungen In der Untersuchung wird neben bereits vorliegenden Daten (Sekundärdaten) auch auf primär für die Untersuchung erhobene Daten zurückgegriffen. Bei den Sekundärdaten sind dies vorrangig folgende Planungsunterlagen sowie Marktforschungsergebnisse: Flächennutzungsplan der Stadt Selm Einzelhandelsstrukturanalyse im Auftrag der Stadt Selm, DASI 1987 Verbrauchsausgaben und Kaufkraft-Niveau, BBE Unternehmensberatung Köln, 2004 Daten zur Einzelhandelsstruktur und entwicklung, EHI - EuroHandelsInstitut, Köln, 2004 Neben den obigen Gutachten wurden den beauftragten Büros Planungsunterlagen sowie Protokolle verschiedener Ratsbeschlüsse durch die Stadt Selm zur Verfügung gestellt Erhebungsumfang und Systematik von Angebots- und Nachfrageanalyse Grundlage der Angebotsanalyse sind die im Rahmen von Orts- und Betriebsbegehungen durchgeführte Erhebung der Betriebsstätten und die Schätzung der für das Jahr 2005 zu erwartenden Umsätze. Hierzu wurden sämtliche Betriebsstätten in der Stadt Selm durch Begehung aufgesucht und erhoben. Verkaufsflächen und Umsätze wurden differenziert nach den jeweiligen Sortimenten erhoben. Zusätzlich wurden Informationen zum Standort, zum Betriebstyp, zum Erscheinungsbild sowie ggf. zur Filialorganisation in einer Datenbank erfasst. Durch Intensivbegehung der wesentlichen Einzelhandelsstandorte wurden mögliche Entwicklungspotenziale analysiert und bewertet. Die Analyse der Nachfragesituation wurde in erster Linie auf Basis der bereits 2002 durchgeführten telefonischen Verbraucherbefragung durchgeführt. Der für das Jahr 2005 erwartete Gesamtumsatz des Einzelhandels in Selm wurde wie oben dargestellt - unter Verwendung branchenüblicher Flächenleistungen errechnet. Die Berechnung der Kaufkraft- 5

7 zu- und abflüsse erfolgte unter Berücksichtigung der Befragungsergebnisse und unter Verwendung der oben genannten Sekundärquellen (v.a. Kaufkraftdaten und Daten zur Einzelhandelsentwicklung in Deutschland). 6

8 2 RAHMENBEDINGUNGEN DER EINZELHANDELSENTWICKLUNG IN DER STADT SELM Die Entwicklung des Einzelhandelsstandortes Selm hängt zu einem großen Teil von Rahmenbedingungen ab, auf die Akteure in der Stadt nur geringen Einfluss nehmen können. So sind geografische sowie siedlungs- und infrastrukturelle Gegebenheiten zu berücksichtigen, die die Bedeutung und das Profil des Standortes weitgehend vorprägen. Des weiteren sorgt die anhaltende Dynamik der Standort- und Betriebsformenentwicklung im deutschen Einzelhandel auch in Selm für erheblichen Veränderungsdruck auf gewachsene Strukturen. 2.1 Lage im Raum Die Stadt Selm liegt am nordöstlichen Rande des Ruhrgebietes und grenzt unmittelbar an das Münsterland. Durch ihre Lage sind Verflechtungsbeziehungen in beide Regionen gegeben. Selm ist Mittelzentrum im Kreis Unna. Siedlungsschwerpunkte sind die zusammenhängenden Siedlungsbereiche von Selm Altstadt, Selm Beifang und Selm-Bork. Der Ortsteil Cappenberg ist in der Landesplanung als Wohnplatz kategorisiert. 2.2 Verkehrserschließung Die Stadt Selm ist durch die Bundesstrasse B 236 an das Fernverkehrsnetz angebunden. In räumlich und zeitlich kurzer Entfernung sind mehrere Auffahrten auf die BAB 1 als auch die BAB 2 gegeben. Die Stadt liegt an der Schienenverbindung Dortmund-Gronau und ist mit den Bahnhöfen Selm, Selm-Beifang sowie Selm-Bork gut an das regionale Schienennetz angebunden. Als Hauptverkehrsachse innerhalb von Selm ist die Kreisstrasse zu betrachten. Durch die räumliche Nahe sowie die gut ausgebaute Straßenverbindungen sind insbesondere die Wettbewerbsstandorte Lünen, Werne und Lüdinghausen in kürzester Zeit für den Individualverkehr zu erreichen. 7

9 2.3 Struktur und Entwicklung der Bevölkerung Die Stadt Selm weist am eine Einwohnerzahl von Bürgern und Bürgerinnen auf. Der einwohnerstärkste Stadtbezirk ist Selm, gefolgt von Bork und Cappenberg. Bei einer Fläche von ca. 60 qkm entspricht dies einer Siedlungsdichte von ca. 460 Einwohnern pro qkm. Abb. 1 : Einwohner nach Stadtbezirken Einwohner nach Stadtbezirken Nr. Stadtbezirk Anteil % 1 Selm ,2% 2 Bork ,0% 3 Cappenberg ,8% Stadt Selm ,0% Quelle: Stadt Selm, eigene Berechnungen Von den etwa Einwohnern sind 49,1 % weiblich, was in etwa auch der demographischen Grundgesamtheit in der Bundesrepublik entspricht. Die Bevölkerungsentwicklung in der Stadt Selm ist sowohl in der Entwicklung der letzten Jahre als auch in der Bevölkerungsprognose positiv. Abb. 2 : Bevölkerungsentwicklung Stadt Selm Einwohner Veränderung ,2% ,5% ,0% ,2% 2014* ,5% Veränderung ,4% * Prognose Kreis Unna Quelle: Stadt Selm, eigene Berechnungen So geht die Bevölkerungsprognose des Kreises Unna für die nächsten Jahre von einer weiterhin anwachsenden Bevölkerung in der Stadt Selm aus. 8

10 2.4 Städtebauliche Rahmenbedingungen Die Stadt Selm weist in ihren Stadtteilen städtebaulich sehr unterschiedliche Strukturen aus. Der Innenstadt-Bereich von Selm ist geprägt durch funktionelle Architektur. Insbesondere im Umfeld des Willy-Brandt-Platzes sind städtebauliche Bestrebungen zur Schaffung einer Stadtmitte erkennbar, die jedoch bisher nicht zu einer weitergehenden Funktionsverdichtung mit City-Charakter geführt hat. Die städtebauliche Struktur ist insbesondere geprägt durch die Erschließungssituation über die Kreisstrasse, entlang derer wesentliche Handels- und Dienstleistungsanbieter angesiedelt sind. Abseits dieser Hauptachse hat sich die Altstadt von Selm als Handels- und Dienstleistungsstandort entwickelt, weist aber im Hauptgeschäftsbesatz teilweise erhebliche Friktionen auf. Durch die vorhandenen historischen Gebäude (Kirche usw.) ist der Charakter einer kleinstädtischen Stadtmitte zumindest noch bedingt gegeben. Reizvoll ist die attraktive Gestaltung des historischen Ortskern in Selm-Bork, der eine gewisse Verweilqualität aufweist. Der Ortsteil Cappenberg in räumlicher Nähe zum gleichnamigen Schloss zeichnet sich durch dörfliche Strukturen aus, die durch einen neu geschaffenen Einkaufsbereich auch eine dörfliche Mitte erhalten haben. 2.5 Planungsrechtliche Ausgangslage Das Einzelhandelskonzept für die Stadt Selm soll die Schwerpunkte der zukünftigen Entwicklung des Einzelhandelsstandortes aufzeigen. Dabei ist selbstverständlich von der aktuellen Situation des Standortes bzw. der Stadt und den sich daraus ergebenden Potenzialen und Einschränkungen auszugehen. So ist eine sehr weitgehende Prägung des Einzelhandelsstandortes Selm auch bereits durch die Ausweisung von Teilbereichen für Einzelhandelsnutzungen bzw. deren Beschränkung vorgenommen worden. Hierbei findet eine Aufgabenteilung zwischen unterschiedlichen Einzelhandelsstandorten hinsichtlich ihrer jeweiligen Eignung für bestimmte Sortimente statt. Basierend auf dem Einzelhandelserlass des Landes Nordrhein-Westfalen erfolgt hierbei eine Differenzierung nach Fristigkeit bzw. Relevanz unterschiedlicher Sortimente. Betriebe mit zentrenrelevantem Schwerpunkt sowie Betriebe mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten sollen grundsätzlich auf entwicklungsfähige Standorte innerhalb der zentralen Versorgungsbereiche gebündelt werden. Betriebe mit nahversorgungsrelevantem Schwerpunkt dienen vorrangig einer wohnortnahen Versorgung der Bevölkerung. Zugleich sind sie insbesondere in kleineren Standortkategorien 9

11 nicht nur Träger der Nahversorgung, sondern zugleich wesentlicher Frequenzbringer für die gewachsenen Versorgungsbereiche. Wahl und Dimensionierung dieser Standorte haben somit sowohl auf die aus Betreibersicht notwendigen Voraussetzungen insbesondere der verkehrlichen Erreichbarkeit sowie einer wirtschaftlichen Dimensionierung als auch auf eine möglichst enge und barrierefreie Anbindung an größere Wohngebiete oder gewachsene Versorgungsräume Bezug zu nehmen. Bei Betrieben mit nicht zentrenrelevanten Schwerpunkten wie z.b. Bau- und Gartenmärkten ist aufgrund der Standortwahl an Ergänzungsstandorten dafür Sorge zu tragen, dass etwaige Randsortimente in angemessener Form einbezogen werden können. Angesichts der neuerlichen Rechtsprechung des OVG aus dem April 2004 (so genanntes Sundern-Urteil ) hat die planungsrechtliche Steuerung großflächiger Einzelhandelsbetriebe auf Basis und unter Berücksichtigung örtlicher Verhältnisse zu erfolgen. Das planungsrechtliche Instrumentarium bietet auf Basis des vorgeschlagenen Konzepts die Möglichkeit, ausreichend verbindliche Festlegungen zur Zulässigkeit bzw. zum Ausschluss von Einzelhandel zu treffen. Auf diese Weise kann die Planungs- und Investitionssicherheit für alle Akteure deutlich verbessert werden. 10

12 3 ERGEBNISSE DER ANGEBOTSANALYSE IN DER STADT SELM 3.1 Struktur des Angebotes Die Stadt Selm ist ein Einzelhandelsstandort im Kreis Unna mit Verflechtungen und Wettbewerbsbeziehungen auch über die Kreisgrenze hinweg. Der Einzelhandel in Selm ist nicht nur ein wesentlicher Wirtschaftsbereich für die Stadt, sondern prägender und oftmals identitätsstiftender Bestandteil der Stadt und der Stadtteile Der Einzelhandelsbesatz sowie die räumliche Verteilung der Betriebe in einer Kommune stellt nicht nur im Hinblick auf die Versorgung der Bevölkerung einen wichtigen Faktor dar, sondern bestimmt auch die Attraktivität und Nutzungsvielfalt der gewachsenen Versorgungsbereiche. Rat und Verwaltung der Stadt Selm legen hierbei lediglich die Rahmenbedingungen fest, in denen sich der Handel in der Stadt weiterentwickeln kann. Zugleich legt die Landesplanung den Städten und Kommunen nahe, Einzelhandelskonzepte zu entwickeln sowie die planungsrechtlichen Voraussetzungen der Konzepte zu schaffen oder zu unterstützen. Ziel der Konzepte ist es, Entscheidungs- und Informationsgrundlage für Handel, Investoren, Eigentümer und sonstige Entscheidungsträger zu schaffen, um zukünftige Entscheidungen transparenter und effektiver zu gestalten. Die folgenden Untersuchungen sollen Hinweise auf die möglichen Handlungsfelder sein und sollten z. B. in Arbeitskreisen und Workshops weiter entwickelt werden. Darüber hinaus sind natürlich die jeweiligen Entscheidungsträger, insbesondere aber die Gewerbetreibenden in der Stadt Selm gefordert, ihre Chancen am Standort zu erkennen und zu handeln Stellung des Einzelhandelsstandortes Selm Die Einzelhandelsangebote bzw. deren Betriebsstätten verteilen sich auf alle Stadtteile von Selm, weisen aber dabei einen eindeutigen Schwerpunkt auf den Stadtteil Selm auf. Hier wiederum sind zwei größere gewachsene Versorgungsbereiche mit der Altstadt sowie entlang der Kreisstrasse zu benennen, die das Gros der Einzelhandelsangebote in Selm abbilden. Die Erhebungen und Untersuchungen im Rahmen des Regionalen Einzelhandelskonzeptes für das östliche Ruhrgebiet und angrenzende Bereiche haben deutlich gemacht, dass der Einzelhandelsstandort Selm sich einem erheblichen Wettbewerbsdruck nicht nur der Oberzentren Dortmund und Münster, sondern auch angrenzender und teilweise attraktiver kleiner Standorte ausgesetzt sieht, allen voran Lünen und Werne. 11

13 In den kommunalen Grenzen der Stadt sind nur wenige überörtlich bedeutsame Anbieter vertreten, die Versorgungsfunktionen auch für die Umlandgemeinden wahrnehmen. Lediglich der Elektro- und Elektronikfachmarkt EXPERT in nördlicher Randlage von Selm dürfte über die kommunalen Grenzen hinaus Bedeutung haben. Innerhalb von Selm seien für die Attraktivität des Einzelhandelsangebotes folgende Betriebe beispielhaft genannt: Kaufhaus BERKEN mit einem breiten Angebot kaufhausspezifischer Sortimente Modehaus WILHELM als größerer inhabergeführter Bekleidungsanbieter Möbelhaus WULFFERT mit einer relativ spitzen Zielgruppenorientierung Sonderpostenmarkt THOMAS PHILLIPS im Gewerbegebiet Die am Standort vertretenen Anbieter von Nahrungs- und Genussmittel sind klassische Nahversorger, die in vergleichbarer Qualität und räumlicher Verteilung auch in den Nachbarkommunen anzutreffen sind Wettbewerbsstandorte Durch die räumliche Nähe sowie die guten verkehrlichen Anbindungen an die Nachbarkommunen sind Kaufkraftabwanderungen in diese Wettbewerbsstandorte zu vermuten. Eine Prognose zur Kaufkraftverflechtung der Stadt Selm mit der Region findet sich im Kap. 4. Auf die festgestellten und dieser Prognose zugrunde gelegten Einkaufsorientierungen wird ebenfalls in der Nachfrageanalyse eingegangen. An dieser Stelle sollen lediglich die Standorte sowie die u. E. wesentlichen Angebotsmerkmale dieser Wettbewerber kurz beschrieben werden. Als unmittelbarer Wettbewerber um die Gunst der Verbraucher ist insbesondere die nahe gelegene Stadt Lünen zu erwähnen. Bei einer Einwohnerzahl von rd Einwohnern übt insbesondere der Innenstadtbereich mit seinen vielfältigen Angeboten (u.a. KARSTADT, P & C, SATURN etc) eine erhebliche Attraktivität auf die Verbraucher aus. Ergänzt wird das Angebot durch verkehrlich gut erschlossene Standorte von Lebensmittelmärkten und anderen großflächigen Einzelhandelsbetrieben am Rande des Innenstadtbereiches oder in peripheren Lagen. Wettbewerbsstandort für die Stadt Selm ist darüber hinaus die Stadt Werne, die sich durch eine kompakte Siedlungs- und Angebotsstruktur im Innenstadtbereich auszeichnet. Neben einer größeren Zahl inhabergeführter und damit ortstypischer Einzelhandelsgeschäfte dürfte insbesondere das neu gestaltete Kaufhaus GRÖBLINGHOFF am Rande der Innenstadt eine relativ hohe Anziehungskraft ausüben. 12

14 Aufgrund der städtebaulichen Attraktivität ist die Stadt Lüdinghausen (Kreis Coesfeld) ein potenzieller Wettbewerbsstandort, in dem allerdings überörtlich bedeutsame Anbieter nur bedingt (z.b. Möbel RATHMER) anzutreffen sind. Auch die geplante Ansiedlung eines Verbraucher- sowie eines Bau- und Gartenmarktes auf dem DARLEY-Gelände dürfte aufgrund der Lage sowie der Fristigkeit der Angebote nur eine sehr bedingte Anziehungskraft für Bürger aus Selm ausüben. Abb. 3 : Karte Wettbewerbsstandorte Starker Wettbewerb Mittlerer Wettbewerb Schwacher Wettbewerb STADT SELM Einzelhandelskonzept Interkommunaler Wettbewerb Stand 04 / 2005, o. Maßstab Quelle: eigene Erhebungen Als größter Einzelhandelsstandort der Region ist das Oberzentrum Dortmund zu benennen, das seine Anziehungskraft nicht nur aus den vielfältigen Angeboten der Innenstadt, sondern auch aus großen Fachmarktzentren (z.b. InduPark, Aplerbeck-Ost, Bornstrasse) ableitet. Ein weiteres Oberzentrum in der Region ist die Stadt Münster. Die Attraktivität der Innenstadt dürfte sich mittelfristig durch die Fertigstellung des Einkaufszentrums Münster- Arkaden noch erhöhen. Der Einzelhandelsstandort Selm ist somit eingebunden in ein Geflecht attraktiver Wettbewerbsstandorte und kann somit seiner landesplanerischen Stellung als Mittelzentrum nur bedingt gerecht werden. 13

15 3.2 Kaufkraft Die BBE Unternehmensberatung in Köln ermittelt in jedem Jahr die so genannte einzelhandelsspezifische Kaufkraft für alle Städte und Gemeinden bzw. für alle Postleitzahlenbereiche in Deutschland. Das einzelhandelsspezifische Kaufkraft-Niveau in der Stadt Selm liegt mit 95,4 % unter dem Niveau der Bundesrepublik, aber durchaus im vergleichbaren Rahmen der Region. Eine Abweichung des Kaufkraftniveaus vom bundesweiten Mittel führt natürlich bei Ansatz der durchschnittlichen Verbrauchsausgaben zu Veränderungen der Kaufkraft in einzelnen Warengruppen und Sortimenten. Dieser Zusammenhang stellt sich jedoch nicht linear dar, weil es je nach Fristigkeit und Bedarfssituation zu flexiblen Anpassungsreaktionen der Verbraucher kommt. So ist bei unterdurchschnittlicher Kaufkraft das Ausgabeverhalten z.b. bei hochwertigen Textilien restriktiver als bei Nahrungs- und Genussmitten. Dieses Phänomen wird als Flexibilität der Nachfrage bezeichnet und durch rechnerische Verfahren berücksichtigt. Abb. 2: Verbrauchsausgaben in Selm Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftniveau: 95,4 Ausgaben je Warengruppe pro Kopf der Bevölkerung Bevölkerung: im Bundesdurchschnitt im Gebiet Warengruppe in zu EVP inkl. MwSt. in zu EVP inkl. MwSt. Nahrungs- und Genußmittel Drogerie/Parfümerie/Kosmetik/Apotheken/Optik/Sanitätsart Schreibwaren (privat) /Zeitungen/Zeitschriften/Bücher Überwiegend kurzfristiger Bedarf Bekleidung / Wäsche Schuhe (ohne Sportschuhe), Lederwaren Baumarkt-Artikel i.e.s. (*) und Gartenbedarf / Blumen Glas, Porzellan,Keramik/Hausrat/Geschenkartikel Spielw./Hobby/Basteln/Musikinstr./Sportart./Fahrräder/Camping Überwiegend mittelfristiger Bedarf Möbel/Einrichtung/Heimtextilien (inkl. Bad-/Garten-/priv. Büromöbel) Elektro/Leuchten/sonstige hochwertige Haushaltsgeräte Unterhaltungselekt./Musik/Video/PC/Drucker/Kommunikation Uhren/Schmuck Sonstiges Überwiegend langfristiger Bedarf Einzelhandelsrelevantes Potenzial insgesamt *(Tapeten/Farben/Lacke/Eisenwaren/Heimwerker/Autozubehör etc.) Quelle: BBE Unternehmensberatung GmbH, eigene Berechnungen 14

16 Für die Verbraucher in der Stadt Selm ergibt sich eine einzelhandelsspezifische Verbrauchsausgabe von Euro pro Kopf und Jahr. Größte Einzelposition ist hierbei das Sortiment Nahrungs- und Genussmittel mit Euro. Dem stehen u. a. bei Uhren, Schmuck oder aber bei Schuhen vergleichsweise geringe Pro- Kopf- Ausgaben gegenüber. Für die Stadt Selm ergibt sich innerhalb ihrer kommunalen Grenzen somit ein rechnerisches Kaufkraft-Potenzial von mehr als 136 Mio. Euro im Jahr. Abb. 3: Kaufkraftpotenziale nach Sortimenten Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftniveau: 95,4 Ausgaben je Warengruppe pro Kopf der Bevölkerung EH-Kaufkraftpotenzial je Fachsparte Bevölkerung: im Bundesdurchschnitt im Gebiet im Gebiet Warengruppe in zu EVP inkl. MwSt. in zu EVP inkl. MwSt. in zu EVP inkl. MwSt. Nahrungs- und Genußmittel Drogerie/Parfümerie/Kosmetik/Apotheken/Optik/Sanitätsart Schreibwaren (privat) /Zeitungen/Zeitschriften/Bücher Überwiegend kurzfristiger Bedarf Bekleidung / Wäsche Schuhe (ohne Sportschuhe), Lederwaren Baumarkt-Artikel i.e.s. (*) und Gartenbedarf / Blumen Glas, Porzellan,Keramik/Hausrat/Geschenkartikel Spielw./Hobby/Basteln/Musikinstr./Sportart./Fahrräder/Camping Überwiegend mittelfristiger Bedarf Möbel/Einrichtung/Heimtextilien (inkl. Bad-/Garten-/priv. Büromöbel) Elektro/Leuchten/sonstige hochwertige Haushaltsgeräte Unterhaltungselekt./Musik/Video/PC/Drucker/Kommunikation Uhren/Schmuck Sonstiges Überwiegend langfristiger Bedarf Einzelhandelsrelevantes Potenzial insgesamt *(Tapeten/Farben/Lacke/Eisenwaren/Heimwerker/Autozubehör etc.) E i n z e l h a n d e l s r e l e v a n t e K a u f k r a f t p o t e n z i a l e Quelle: BBE Unternehmensberatung GmbH, eigene Berechnungen 3.3 Betriebe Sämtliche Betriebsstätten mit Verkaufslokal wurden im Rahmen einer Orts- und Betriebsstättenbegehung erhoben und bewertet. Die Erhebung wurde durch qualifizierte Berater der BBE Handelsberatung durchgeführt und mit Erkenntnissen und Erhebungen anderer Quellen auf Plausibilität geprüft. Nicht erhoben wurden aus systematischen Gründen Betriebsstätten des atypischen Handels wie Tankstellen, Baustoffhändler oder Autohäuser. Nicht erfasst werden können ebenfalls einige Angebotsformen wie: 15

17 Mobiler Handel Automatenverkauf Hofverkauf und Wochenmärkte Streuanbieter Fabrikverkauf Diesen Angebotsformen wird durch Einbeziehung marktüblicher Anteilswerte Rechnung getragen. Abb. 4 : Betriebe und Sortimente A N Z A H L B E T R I E B E Betriebsstätten Sortimente nach nach Warengruppe Hauptwarengruppe Teilwarengruppen Nahrungs- und Genußmittel Drogerie/Parfümerie/Kosmetik/Apotheken/Optik/Sanitätsart Schreibwaren (privat) /Zeitungen/Zeitschriften/Bücher 8 29 Überwiegend kurzfristiger Bedarf Bekleidung / Wäsche Schuhe (ohne Sportschuhe), Lederwaren 5 11 Baumarkt-Artikel i.e.s. (*) und Gartenbedarf / Blumen Glas, Porzellan,Keramik/Hausrat/Geschenkartikel 5 21 Spielw./Hobby/Basteln/Musikinstr./Sportart./Fahrräder/Camping 9 22 Überwiegend mittelfristiger Bedarf Möbel/Einrichtung/Heimtextilien (inkl. Bad-/Garten-/priv. Büromöbel) 5 7 Elektro/Leuchten/sonstige hochwertige Haushaltsgeräte 3 15 Unterhaltungselekt./Musik/Video/PC/Drucker/Kommunikation 8 18 Uhren/Schmuck 3 3 Sonstiges Überwiegend langfristiger Bedarf Gesamt *(Tapeten/Farben/Lacke/Eisenwaren/Heimwerker/Autozubehör etc.) Quelle: eigene Erhebungen und Berechnungen Die Betriebsstättenerhebung in Selm ermittelt insgesamt 143 Einzelhandelsbetriebe mit Ladenlokal. Hierbei ist erwartungsgemäß die Anzahl der Betriebsstätten mit Nahrungs- und Genussmittelangebot besonders hoch. Erfreulicherweise ist, dass in nahezu allen Sortimenten eine größere Anzahl Anbieter vertreten sind, die somit auch eine gewisse Vielfalt der Anbieter dokumentieren. 16

18 Da viele Einzelhandelsbetriebe mehrere Sortimente anbieten, sind diese differenziert erfasst und bewertet worden. Für die Stadt Selm können insgesamt somit 281 Sortimente (Fachabteilungen) festgestellt werden. Die Struktur der Betriebsstätten ist geprägt durch eine Vielzahl kleinerer, oftmals inhabergeführter Geschäfte, welche zwar die Unverwechselbarkeit eines Einzelhandelsstandortes prägen, aber leider im Wettbewerb der Betriebs- und Vertriebsformen zu den eindeutigen Verlierern im Kampf um den Kunden gehören. Derzeit werden in Selm noch etwa ein Drittel aller Flächen durch Fachgeschäfte betrieben, was sich jedoch angesichts des weiteren Flächenwachstums insbesondere der Fachmärkte zukünftig verringern wird. Abb. 5 : Verkaufsflächenanteile der Betriebe nach Vertriebsformen V e r k a u f s f l ä c h e i n s g e s a m t n a c h B e t r i e b s f o r m e n Verbrauchermarkt Supermarkt Fachmarkt Fachgeschäft Discounter in qm Quelle: eigene Erhebungen und Berechnungen Das Gros der Betriebsstätten findet sich heute in integrierten Lagen der Stadt wieder, wobei allerdings nicht übersehen werden darf, dass einige Betriebe mit den teilweise sortimentsspezifisch stärksten Umsatzleistungen in Randlage oder in nicht integrierten Lagen wie dem Gewerbegebiet angesiedelt sind. 17

19 Entgegen den Entwicklungen in vielen Städten oder Stadtteilen sind offen sichtbare Leerstände in Selm nur in einem sehr geringen Maße zu verzeichnen, wenngleich in manchen Ladenlokalen durchaus Fehl- oder Minderbelegungen zu verzeichnen sind. Als größte Leerstandsfläche bzw. ungenutzte Einzelfläche ist der rückwärtige Teil des Kaufhauses BERKEN zu erwähnen. Die bauliche Qualität vieler Einzelhandelsobjekte ist als schwach einzustufen und weist somit in der Außendarstellung nicht marktübliche oder wettbewerbsfähige Ausstattungen auf. 3.4 Verkaufsflächen in Selm Sämtliche Einzelhandelsflächen wurden im Rahmen der Erhebung nach den jeweiligen Sortimenten differenziert erfasst Flächen und Flächenausstattung in den Sortimenten Zum Erhebungszeitpunkt summiert sich die Gesamtfläche auf mehr als m² Verkaufsfläche. Dies entspricht einer durchschnittlichen Flächenausstattung von 880 m² pro eintausend Einwohner. Große Flächenanteile entfallen hierbei insbesondere auf die Anbieter des kurzfristigen Bedarfs, wenngleich auch hier die Ausstattung vergleichsweise gering ausfällt. In nahezu allen anderen Branchen und Sortimenten ist der Verkaufsflächenbesatz schwach, was insbesondere auf das Fehlen großflächiger Angebotsformen zurückzuführen ist. 18

20 Abb. 6 : Verkaufsflächen in Selm V e r k a u f s f l ä c h e n Verkaufsfläche Flächenausstattung Warengruppe in qm qm je Einwohner Nahrungs- und Genußmittel ,27 Drogerie/Parfümerie/Kosmetik/Apotheken/Optik/Sanitätsart ,09 Schreibwaren (privat) /Zeitungen/Zeitschriften/Bücher 918 0,03 Überwiegend kurzfristiger Bedarf ,39 Bekleidung / Wäsche ,10 Schuhe (ohne Sportschuhe), Lederwaren 411 0,01 Baumarkt-Artikel i.e.s. (*) und Gartenbedarf / Blumen ,08 Glas, Porzellan,Keramik/Hausrat/Geschenkartikel ,04 Spielw./Hobby/Basteln/Musikinstr./Sportart./Fahrräder/Camping ,05 Überwiegend mittelfristiger Bedarf ,29 Möbel/Einrichtung/Heimtextilien (inkl. Bad-/Garten-/priv. Büromöbel) ,09 Elektro/Leuchten/sonstige hochwertige Haushaltsgeräte 919 0,03 Unterhaltungselekt./Musik/Video/PC/Drucker/Kommunikation ,04 Uhren/Schmuck 140 0,01 Sonstiges 853 0,03 Überwiegend langfristiger Bedarf ,20 Verkaufsflächen ,88 *(Tapeten/Farben/Lacke/Eisenwaren/Heimwerker/Autozubehör etc.) Quelle: eigene Erhebungen und Berechnungen Flächenbesatz in den Stadtteilen Die Betriebsstätten sowie die Flächen konzentrieren sich in besonderer Weise auf den Siedlungsschwerpunkt Selm. In den sonstigen Stadtteilen Bork und Cappenberg sind lediglich noch 7 % aller Verkaufsflächen angesiedelt. Diese dienen vorrangig der wohnortnahen Versorgung der Bevölkerung. Abb. 7 : Verkaufsflächen-Anteile in Bork und Cappenberg V e r k a u f s f l ä c h e n Anteil an Gesamt-Selm Warengruppe % Überwiegend kurzfristiger Bedarf 12% Überwiegend mittelfristiger Bedarf 4% Überwiegend langfristiger Bedarf 2% Verkaufsflächen 7% Quelle: eigene Erhebungen und Berechnungen 19

21 Erfreulich ist in diesem Zusammenhang zu bewerten, dass trotz einer geringen Bevölkerungszahl in Cappenberg zumindest noch eine Grundversorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs gegeben ist. Das ist insofern hervorzuheben, als die wirtschaftliche Tragfähigkeit von Neuansiedlungen in den Stadtteilen Bork und Cappenberg wegen des gewachsenen Flächenbedarfs im Handel mit Nahrungs- und Genussmitteln kaum noch gegeben sein dürfte Flächenausstattung im Vergleich Die Stadt Selm verfügt zum Erhebungszeitpunkt über eine Flächenausstattung von insgesamt 0,88 m² Verkaufsfläche pro Einwohner und liegt damit sowohl unter dem Bundesdurchschnitt als auch unter dem vergleichbarer Städte. Wenn auch mittelfristig aufgrund der Standortstruktur und der Wettbewerbsbeziehungen eine wesentliche Ausweitung des Einzelhandelsangebotes sicher nicht in allen Sortimenten erreicht werden kann, so ist doch insbesondere der vergleichsweise geringe Besatz an Nahversorgungsflächen erkennbar und lässt zunächst Entwicklungspotenziale vermuten. Unter Berücksichtigung der Zielsetzung einer wohnortnahen Versorgung der Bevölkerung spielt allerdings neben der rechnerischen Flächenausstattung selbstverständlich auch die räumliche Verteilung im Stadtgebiet eine wichtige Rolle. Anders formuliert: Rechnerische Ausstattungsdefizite in einem oder mehreren Stadtteilen können nicht ohne Weiteres durch zusätzliche Verkaufsflächen an anderen Standorten kompensiert werden. Neuansiedlungen einiger Branchen (z.b. Bau- und Gartenmärkte) mit überörtlicher Bedeutung benötigen nicht selten Einzugsgebiete und Kaufkraftpotenziale, die deutlich über die im besten Fall noch mobilisierbaren Reserven der Stadt Selm hinausgehen und daher als relativ unwahrscheinlich einzustufen sind. 20

22 Abb. 8 : Flächenausstattung im Vergleich 2,50 2,00 Langfristiger Bedarf Mittelfristiger Bedarf Kurzfristiger Bedarf 1,50 0,82 1,20 1,00 0,80 0,60 0,72 0,50 0,00 0,20 0,29 0,39 0,46 0,14 0,27 0,53 0,49 0,44 0,25 0,62 0,28 0,49 1,31 0,00 Selm Kerpen Dülmen Warendorf Goch Durchschnitt BRD Quelle: eigene Erhebungen und Berechnungen 3.5 Räumliche Verteilung Neben rein quantitativen Betrachtungen wie der Anzahl der Betriebsstätten oder Verkaufsflächenausstattungen spielt die räumliche Verteilung dieser Flächen eine erhebliche Rolle in der Beurteilung des Einzelhandelsangebotes in einer Stadt. Hierbei sind Kriterien wie Standortqualitäten, städtebauliche Rahmenbedingungen, aber auch das Erscheinungsbild der Betriebe der gewerblichen Nutzungen in die Bewertung einzubeziehen Zentrale Einkaufsorte Als zentrale Einkaufsorte sind die Orte zu benennen, die über einen überwiegenden Nahversorgungscharakter hinaus eine gewisse Vielfalt von Angeboten und Nutzungen prägt. Diese Orte üben somit eine Attraktivität über die wohnortnahe Versorgung oder aber einen Zielkauf hinaus aus. Als größte zentrale Einkaufsorte sind die Selmer Innenstadt mit der Altstadt sowie die Kreisstrasse zu benennen. 21

23 Der Einkaufsbereich Altstadt erstreckt sich entlang der Ludgeristrasse. Angrenzende Strassen wie die Breite Strasse weisen bereits deutliche Attraktivitäts- und Frequenzverluste auf. Größte Frequenzbringer in der Altstadt sind die Lebensmittelmärkte (EDEKA, K & K) sowie größere inhabergeführte Fachgeschäfte wie Möbel WULFERT oder KNÜMANN. Im Hauptgeschäftsbesatz sind teilweise größere Friktionen festzustellen, so dass wechselseitige Frequenzwirkungen nur bedingt wirksam werden. Im Kreuzungsbereich der Ludgeristrasse und der Kreisstrasse ist ein modernes Fachmarktzentrum mit einem Lebensmitteldiscounter sowie einem Fachmarkt für Unterhaltungselektronik und Elektroartikel entstanden. Der Fachmarktstandort weist jedoch nur eine geringe Anbindungsqualität an die Geschäftslage Altstadt auf. Abb. 9 : Karte Hauptgeschäftsbesatz OT Selm Hauptversorgungsbereich Ludgeristraße Hauptversorgungsbereich Kreisstraße Nebenversorgungsbereich Sandforter Weg STADT SELM Einzelhandelskonzept Karte 1: Versorgungsbereiche Selm Stand 04 / 2005, o. Maßstab Quelle: eigene Erhebungen und Berechnungen 22

24 Neben der Hauptgeschäftslage Altstadt hat sich ein weiterer Bereich entlang der Kreisstrasse sowie rund um den Willy-Brandt-Platz entwickelt. Als wesentliche Anbieter sind insbesondere EDEKA-NEUKAUF, der DM-Drogeriemarkt, das Kaufhaus BERKEN sowie das Modehaus WILHELM zu bezeichnen. Überörtliche Bedeutung dürfte aber keiner der genannten Anbieter im nennenswerten Umfang aufweisen. Im Bereich des Sandforter Weges sind überwiegend inhabergeführte Einzelhandelsbetriebe in Straßen begleitender Form angesiedelt. Mangels entsprechender Magnetbetriebe ist diese Lage nicht als zentraler Einkaufsbereich zu kennzeichnen. Im Ortsteil Bork hat sich in der historischen Altstadt kleinteiliger Handel überwiegend mit Angeboten des kurzfristigen Bedarfs etabliert. Im Zentrum von Bork ist ein leistungsfähiger inhabergeführter Anbieter von Nahrungs- und Genussmitteln angesiedelt, der somit im Wesentlichen die Nahversorgungsfunktion für den Ortsteil erfüllt. Abb. 10 : Karte Hauptgeschäftslage OT Bork Hauptversorgungsbereich Hauptstraße STADT SELM Einzelhandelskonzept Karte 2: Versorgungsbereich Bork Stand 04 / 2005, o. Maßstab Quelle: eigene Erhebungen und Berechnungen Standorte des großflächigen Handels befinden sich abseits der Hauptgeschäftsbereiche darüber hinaus im Gewerbegebiet (THOMAS PHILIPPS) sowie am Bahnhof Selm (RAIF- FEISEN). 23

25 3.5.2 Nahversorgungs-Standorte Als Nahversorgungsstandorte sind die Standorte zu bezeichnen, die aufgrund ihrer Größe sowie oftmals in Agglomeration mehrerer Anbieter die Quartiersversorgung tragen. Nicht berücksichtigt werden Solitärstandorte oder aber Lagen mit vereinzelten Angeboten überwiegend kleinteiliger Anbieter. Standort Kreisstrasse, Alte Zechenbahn : Derzeit einziger Agglomerationsstandort mit zwei Discountern (ALDI, PLUS) und einem Getränkeabholmarkt. Der Standort in Randlage des Siedlungsraumes ist als verkehrsorientiert zu bewerten. Standort Brückenstrasse: Standort eines Discountmarktes (LIDL) in Verbindung mit kleinteiligen Anbietern kurzfristiger Bedarfsgüter. 24

26 Abb. 11 : Karte Nahversorgungsstandorte OT Selm Lidl K+K Edeka Lidl Edeka Plus Aldi EH-Betriebe mit Schwerpunkt Nahrungsund Genussmittel > 400 m² STADT SELM Einzelhandelskonzept Karte 4: Nahversorger Selm Stand 04 / 2005, o. Maßstab Quelle: eigene Erhebungen und Berechnungen Standort Bork Ortsmitte: Standort des Vollversorgers im Ortsteil Bork. Für die Nahversorgungsstandorte innerhalb der Stadt Selm bleibt somit festzustellen, dass sie aufgrund ihrer räumlichen Verteilung zwar der Zielvorstellung einer möglichst dezentralen Nahversorgung entsprechen, zugleich aber durch oftmals mangelnde Anbindung an die Hauptgeschäftsbereiche keine Frequenz für andere Anbieter entfalten können Sonstige Standorte Bei dieser Standortkategorie handelt es sich um Standorte, die weder den Hauptgeschäftsbereichen noch den Nahversorgungsstandorten zugerechnet werden können. 25

27 Innerhalb des Gewerbegebietes an der Werner Strasse ist insbesondere der Sonderpostenmarkt THOMAS PHILIPPS zu erwähnen, der in einer Gewerbebrache ein relativ breites Sortiment mit zentren- und nahversorgungsrelevanten Anteilen anbietet. Am Standort Bahnhof Selm hat sich ein moderner Raiffeisenmarkt etabliert, der neben den klassischen baumarktspezifischen Sortimenten auch Bekleidung sowie Nahrungs- und Genussmittel im Programm führt. 3.6 Umsatz-Kaufkraft-Relationen (UKR) Basis der nachfolgenden Berechnungen sind die ermittelten Kaufkraft-Potenziale sowie die Ergebnisse der Betriebsstättenbegehungen. Die Erbebungen wurden durch erfahrene Berater der beauftragten Gutachterbüros vorgenommen und differenziert nach Teilflächen und Sortimenten bewertet. Zur Bewertung hinzugezogen wurden neben branchenüblichen Flächenproduktivitäten qualitative Faktoren wie Erscheinungsbild, Marktauftritt oder Sortimentsgenre. Die Ergebnisse dieser Berechnungen weisen gegenüber sekundärstatischen Verfahren wie z.b. der Umsatzkennziffer der Gesellschaft für Konsumforschung (GfK) Abweichungen auf. Ursachen liegen in der Methodik der Ermittlung wie: Fortschreibung der Daten auf Basis der Handels- und Gaststättenzählung (HGZ) aus dem Jahr 1993 Erhebungsjahr 92 Problematik der Zuordnung bei Filialbetrieben. Diese melden in aller Regel ihre Umsatzsteuer nicht am Ort ihrer Betriebsstätten, sondern am Unternehmenssitz. Untersuchung aus anderen Städten und Regionen haben größtenteils deutlich Abweichungen aus den unterschiedlichen Methoden bestätigt UKR in den Sortimenten Die Stadt Selm erreicht in der Summe eine Umsatz-Kaufkraft-Relation von lediglich 63 %. Mit anderen Worten: im Saldo fließt mehr als ein Drittel der gesamten einzelhandelsrelevanten Kaufkraft aus der Stadt ab. 26

28 Abb. 12 : Umsatz-Kaufkraft-Relation Umsatz-Kaufkraft- U m s a t z u n d B i n d u n g s q u o t e n 2005 Erzielte Umsätze Relation in zu Warengruppe Endverbraucherpreisen in Prozent zur Kaufkraft inkl. MwSt. Nahrungs- und Genußmittel % Drogerie/Parfümerie/Kosmetik/Apotheken/Optik/Sanitätsart % Schreibwaren (privat) /Zeitungen/Zeitschriften/Bücher % Überwiegend kurzfristiger Bedarf % Bekleidung / Wäsche % Schuhe (ohne Sportschuhe), Lederwaren % Baumarkt-Artikel i.e.s. (*) und Gartenbedarf / Blumen % Glas, Porzellan,Keramik/Hausrat/Geschenkartikel % Spielw./Hobby/Basteln/Musikinstr./Sportart./Fahrräder/Camping % Überwiegend mittelfristiger Bedarf % Möbel/Einrichtung/Heimtextilien (inkl. Bad-/Garten-/priv. Büromöbel) % Elektro/Leuchten/sonstige hochwertige Haushaltsgeräte % Unterhaltungselekt./Musik/Video/PC/Drucker/Kommunikation % Uhren/Schmuck % Sonstiges % Überwiegend langfristiger Bedarf % Gesamter Einzelhandelsumsatz % *(Tapeten/Farben/Lacke/Eisenwaren/Heimwerker/Autozubehör etc.) Quelle: eigene Erhebungen und Berechnungen Eine vollständige Kaufkraftbindung ist zunächst eine rechnerische Größe, die in den Sortimenten teilweise deutlich differieren kann, weil die Bindungsfähigkeit einer Stadt oder eines Standortes auch von einzelnen Betriebsformen des Handels abhängen kann. So haben sich in einigen Branchen und Sortimenten mittlerweile Betriebsformen am Markt etabliert, die eine wirtschaftliche Tragfähigkeit erst ab einer bestimmten Größe und somit auch der Größe des wirtschaftlichen Einzugsgebietes erreichen. Ein Beispiel hierfür ist die Neuansiedlung eines Möbelhauses mit i. d. R. mindestens qm Verkaufsfläche, was wiederum einen Einzugsbereich von mindestens Verbrauchern erfordert. Die Folgen sind weitere Konzentrationsprozesse sowohl hinsichtlich der Standorte als auch der Anbieter. Innerhalb der Sortimente wird hinsichtlich ihrer Fristigkeit und somit auch unterschiedlicher Bedeutung für die Einzugsbereiche differenziert. Bei den Sortimenten des kurzfristigen Bedarfs handelt es sich um Güter des täglichen Bedarfs, die in aller Regel auch wohnortnah angeboten und eingekauft werden. Hieraus resultiert die Zielvorstellung einer wohngebietsorientierten, möglichst dezentralen Versorgung. 27

29 Bei den Sortimenten des mittelfristigen Bedarfs handelt es sich im Schwerpunkt um Artikel im Lifestyle-Segment, in denen Kaufentscheidungen der Verbraucher oftmals spontan vorgenommen werden. Es sind dies zum überwiegenden Teil Sortimente mit zentrenrelevantem Schwerpunkt, welche die Attraktivität und Besonderheit einer Innenstadt prägen. Größere Mittelzentren (wie z.b. Lünen) sind durch die Agglomeration vieler Anbieter und Angebotsformen in der Lage, Kaufkraftbindungsquoten deutlich über der kommunalen Kaufkraft zu erzielen. Die mittel- und langfristigen Bedarfsgüter sind von eher rationalen Such- und Entscheidungsprozessen der Verbraucher geprägt. Diese sind in vielen Fällen auch bereit, bei ausreichendem Angebot längere Wege in Kauf zu nehmen und Standorte gezielt aufzusuchen. Einzugsgebiete von 100 Kilometern bei Möbelhäusern sind keine Ausnahme. Die Angebotsstandorte orientieren sich demzufolge in besonderer Weise an verkehrlichen Erreichbarkeiten. Angesichts dieser Einordnung sind für die Stadt Selm die Umsatz- Kaufkraft-Relationen wie folgt zu bewerten: Bei Nahrungs- und Genussmitteln liegt die UKR zum Erhebungszeitpunkt bei etwa 77 %. Somit fließt im Saldo fast ein Viertel der gesamten Kaufkraft in diesem Sortiment aus Selm ab. Zurückzuführen ist dies nach Einschätzung der Gutachter auf folgende Faktoren: Räumliche Entfernung der OT Bork und Cappenberg vom OT Selm bei gleichzeitig guter Erreichbarkeit konkurrierender Standorte Die geringe Einwohnerzahl der Ortsteile Bork und Cappenberg führt dazu, dass es dort keine ausreichenden Marktvolumina für alle Angebotsformen gibt Fehlen bestimmter Angebotsformen wie z.b. SB-Warenhaus Wenngleich somit aus obigen Gründen keine vollständige Kaufkraftbindung erreicht werden kann, so ist doch zumindest eine Verringerung der Abflüsse möglich und wirtschaftlich tragfähig zu gestalten. Bei sonstigen nicht kurzfristigen Sortimenten werden die besten Bindungsquoten in der Sortimentsgruppe Spiel, Sport, Zweirad sowie Elektroartikel erzielt. Dies ist im erstgenannten Sortimentsbereich auf die eher geringen Verbrauchsausgaben in dem Segment zurückzuführen. Bei Elektroartikeln ist neben einer größeren Anzahl von Fachhändlern am Ort insbesondere auch der Fachmarkt als wesentlicher Anbieter zu benennen. Als in der Summe zufrieden stellend sind die Bindungsquoten im modischen Bereich zu bezeichnen, wenngleich ein erheblicher Anteil dieser Umsätze in diskontierenden Angebotsformen erzielt wird. Angesichts der Wettbewerbssituation in den Umlandgemeinden sowie fehlender Rahmenbedingungen für den Modehandel ist es daher sehr fraglich, ob zukünftig weitere Ansiedlungen von nicht diskontierenden Anbietern erfolgen werden. 28

30 Die deutlichsten Abflüsse sind in den Sortimentsbereichen Möbel, Einrichtung sowie baumarktspezifische Sortimente festzustellen. Gerade diese Branchen haben in den letzten Jahren einen erheblichen Größensprung in der Verkaufsflächendimensionierung erfahren. So ist die übliche Größenordnung für Neuplanungen von Bau- und Gartenmärkten eine Verkaufsfläche von mind m². Da hierfür deutlich größere Einzugsbereiche (ca Verbraucher) notwendig sind, scheint die Ansiedlung eines Betriebes mit Vollsortiment unwahrscheinlich. Zu Verminderung der Angebotsdefizite sind daher lediglich kleinere Fachmarktlösungen denkbar UKR nach Quartieren und Standorten Im Kapitel räumliche Verteilung konnte dargelegt werden, dass der weitaus höchste Anteil der Flächen im Ortsteil Selm anzutreffen ist. Die Umsatz-Kaufkraft-Relation im kurzfristigen Bedarfsbereich erreicht dort annähernd 100 %, sodass es im Saldo nicht zu Kaufkraftabflüssen in nennenswertem Umfang kommt. Da die Ortsteile Bork und Cappenberg als Nahversorgungs- oder Wohnstandorte einzuordnen sind, stellt sich allenfalls die Frage, inwieweit die Kaufkraftabflüsse von dort durch Maßnahmen zur Attraktivitätssteigerung bzw. Ausweitung der Verkaufsflächen reduziert werden können. Abb. 13 : Umsatz-Kaufkraft-Relationen im kurzfristigen Bedarf nach OT U m s a t z - K a u f k r a f t - R e l a t i o n k u r z f r i s t i g e r B e d a r f n a c h S t a d t t e i l e n Selm gesamt 78% Cappenberg 36% Bork 38% Selm 96% 0% 50% 100% Quelle: eigene Erhebungen und Berechnungen 29

31 Aus der obigen Grafik wird deutlich, dass aus dem Ortsteil Bork auch im kurzfristigen Bereich deutliche Kaufkraftabflüsse stattfinden. Teile dieser Kaufkraftbewegungen werden sicherlich durch die Anbieter am Standort Selm aufgefangen. Es ist jedoch zusätzlich von Wanderungsverlusten z.b. nach Lünen auszugehen. 3.7 Angebotsqualität Zur Beurteilung der Angebotsstrukturen bedarf auch einer qualitativen Beurteilung des Angebotsgenres. Insbesondere bei modischen Angeboten trifft der Verbraucher auf eine Vielfalt von Angebotsformen sowie unterschiedlichsten modisch und preislich differenzierten Angeboten. Zugleich ist das modische Angebot als besonders standortprägend zu bezeichnen. Die Ausprägungen der Sortimente wie Breite und Tiefe, Genre, Zielgruppenansprache oder Angebotsform werden in erheblicher Weise durch wirtschaftliche Rahmenbedingungen am Standort vorgeprägt. Es sind dies insbesondere Faktoren wie Kaufkraftniveau sowie Marktund Wettbewerbsstrukturen Angebotsformen Im deutschen Handel vollziehen sich die Veränderungen insbesondere der Angebotsstrukturen in einer weiterhin ungebremsten Dynamik. Gewinner der Entwicklung sind insbesondere die Fachmärkte und Discounter, während der traditionelle Fachhandel weiterhin an Marktbedeutung verliert. In Selm werden derzeit etwa 44 % aller Umsätze in Fachgeschäften (inklusive der filialisierten Anbieter) getätigt. Dies macht eine gewisse Angebotsvielfalt und eine Unverwechselbarkeit der Angebote deutlich. Andererseits ist kritisch anzumerken, dass Filialunternehmen im mittleren und gehobenen Preisgenre in Selm nicht vertreten sind. So fehlen u. a. auch die in der Region weit verbreiteten Anbieter wie Engbers, Liberty oder Carolin V. Die fehlende Präsenz ist somit als fehlende Attraktivität des Standortes aus Sicht der Betreiber zu werten. 30

32 Abb. 14 : Durchschnittliche Größe der Angebotsformen D u r c h s c h n i t t l i c h e V e r k a u f s f l ä c h e j e B e t r i e b s f o r m Verbrauchermarkt Supermarkt 462 Fachmarkt 700 Fachgeschäft 68 Discounter in qm Quelle: eigene Erhebungen und Berechnungen Dem steht vermutlich auch in Selm der Wunsch vieler Verbraucher nach einem attraktiveren Angebot am Standort gegenüber, wobei allerdings der Tragfähigkeit dieser Angebote enge Grenzen gesetzt sind Marktauftritt und Erscheinungsbild Der zunehmende Wettbewerb der Anbieter, der Vertriebsformen und Standorte hat bei gleichzeitig erheblichen Erweiterungen der verfügbaren Flächen in den letzten Jahren nicht nur zu einem verstärkten Wettbewerb quantitativer Größen geführt, sondern die qualitativen Merkmale zunehmend wichtiger werden lassen. Zur Beurteilung des Einzelhandelsstandortes Selm bedarf es nicht nur der Einbeziehung quantitativer Momente, wie z. B. der Verkaufsflächenumsätze, sondern auch der Beurteilung des Erscheinungsbildes, einer mittelfristigen Wettbewerbsfähigkeit sowie einer klaren Zukunftsorientierung. Als wesentliche Kriterien zur Beurteilung ihrer Wettbewerbsfähigkeit sind hierbei die nachfolgenden Elemente des Marktauftrittes zu berücksichtigen: 31