BBU-MARKTMONITOR 2011 Daten und Trends des Wohnimmobilienmarktes Berlin-Brandenburg

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1 7 PRESSEGESPRÄCH: BBU-MARKTMONITOR 2011 Daten und Trends des Wohnimmobilienmarktes Berlin-Brandenburg Dienstag, den 6. Dezember 2011 *SPERRFRIST , 11:00 Uhr* Maren Kern BBU-Vorstandsmitglied

2 STADTENTWICKLUNG UND WOHNUNGSMÄRKTE: DIE HAUPTSTADTREGION IN BEWEGUNG Berlin und Potsdam Moderate Mietenentwicklung, steigende Haushaltseinkommen und sinkende Arbeitslosenzahlen: Berlin und das Land Brandenburg entwickeln sich positiv. Diese Dynamik gilt es jetzt zu verstetigen und dafür zu sorgen, dass auch alle mitgenommen werden. Der Wohnungsund Stadtentwicklungspolitik kommt hierbei eine zentrale Rolle zu, so BBU-Vorstandsmitglied Maren Kern. Für den Marktmonitor 2011 hat der BBU Daten von rund Bestands- und Neuverträgen für die gut 1,1 Millionen Mietwohnungen seiner Mitgliedsunternehmen ausgewertet. Mit ihrer großen Datentiefe bilden unsere Zahlen die Situation auf dem Mietwohnungsmarkt genau ab. Der Marktmonitor ist damit der Mietenwegweiser der Hauptstadtregion. BERLIN: PROSPERIERENDE STADT = STEIGENDE MIETEN Mit einem Plus von 2,3 Prozent sind die Bestandsmieten bei den BBU-Mitgliedsunternehmen in Berlin 2010 wieder etwas stärker gestiegen als 2009 (+1,9 %). Im Durchschnitt liegen die Nettokaltmieten bei ihnen jetzt bei 4,92 Euro pro Monat und Quadratmeter, und damit mit 0,29 Euro unterhalb des Durchschnittswertes des Mietspiegels 2011 (5,21 /Monat/m²). Ein Mieterhaushalt spart bei unseren Mitgliedsunternehmen pro Jahr im Vergleich zum Mietspiegeldurchschnitt über 200 Euro, verdeutlichte Kern. Damit hätten die BBU-Mitgliedsunternehmen eine mietdämpfende Wirkung. Mit ihren Neuvertragsmieten liegen die Berliner BBU-Mitgliedsunternehmen im Durchschnitt nur um gut fünf Prozent über dem Mietspiegeldurchschnitt von Kern: Angesichts dieser Zahlen kann von Neuvertragsmietensteigerungen von 30 und mehr Prozent keine Rede sein. STADTENTWICKLUNG BERLIN: FOKUS INNENSTADT Eine vom BBU für den Marktmonitor in Auftrag gegebene Studie zeigt: Berlins Innenstadt ist in Bewegung. Von steigenden Haushaltseinkommen, sinkender Arbeitslosigkeit und dem Zuzug von Neuberlinern profitieren demnach vor allem Gebiete innerhalb des östlichen S-Bahnrings. Kern: Berlin differenziert sich sozial weiter aus. Das ist für eine Metropole normal. Worauf es jetzt ankommt ist, diesen Prozess durch ein ganzheitliches stadtentwicklungspolitisches Konzept zu begleiten. Die geplante Ausarbeitung eines Stadtentwicklungsplans (StEP) Wohnen sei hierbei ein guter erster Schritt. LAND BRANDENBURG: DIE RICHTUNG STIMMT Mit nur 1,4 Prozent Steigerung im Vergleich zu 2009 blieben die Mieten bei den BBU- Mitgliedsunternehmen im Land Brandenburg 2010 stabil. Sie liegen durchschnittlich bei 4,41 Euro nettokalt pro Monat und Quadratmeter. Die Mietendifferenz zwischen Berliner Umland und dem weiteren Metropolenraum lag bei 0,63 Euro bzw. 15 Prozent pro Quadratmeter Wohnfläche und Monat. Mit Blick auf Zahlen zu Wanderungsbewegungen, Arbeitslosigkeit und Einkommensentwicklung erklärte Kern: Beim Strukturwandel im Land Brandenburg könnte das Schlimmste nun hinter uns liegen. Das macht Mut. Dabei dürfe allerdings nicht vergessen werden, dass die Städte im weiteren Metropolenraum noch für mindestens zwei Jahrzehnte mit anhaltend hohen Bevölkerungsverlusten zu ringen hätten. Die guten Erfolge würden sich zudem nur dann fortschreiben lassen, wenn sich die Bundesregierung endlich zu einer Fortsetzung der Altschuldenhilfe und einer Aufstockung der Städtebauförderung bekenne. 2 von 14

3 DIE THEMEN Berliner Mieten spiegeln positive Entwicklung der Stadt Stadtentwicklung Berlin: Veränderung findet Stadt Land Brandenburg: Sonne und Wolken ANHANG BBU: DATEN UND FAKTEN Medienkontakt: Dr. David Eberhart Sprecher des Verbandes Fon: (0 30) Mobil: (0172) david.eberhart@bbu.de 3 von 14

4 BERLINER MIETEN SPIEGELN PROSPERIEREN DER STADT Die durchschnittliche Bestands-Nettokaltmiete bei den Berliner BBU-Mitgliedsunternehmen ist 2010 um 2,3 Prozent auf 4,92 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und Monat gestiegen. Im Vorjahr lag sie bei 4,81 Euro. Die Aufwärtsentwicklung der Mieten ist Spiegel der Aufwärtsentwicklung Berlins, erläuterte BBU-Vorstandsmitglied Maren Kern. Im Vergleich zum Marktdurchschnitt seien die BBU- Mitgliedsunternehmen weiterhin günstig und wirkten mietendämpfend. Die Mieten bei den BBU-Mitgliedsunternehmen liegen damit um 0,29 Euro oder rund sechs Prozent unter dem Berliner Mietspiegelmittelwert von 2011 (5,21 /m 2 ) waren die Durchschnittsmieten im Vergleich zum Vorjahr noch um 1,9 Prozent gestiegen. Im Schnitt kostete eine 60-Quadratmeter-Wohnung bei BBU- Mitgliedsunternehmen in Berlin Ende 2010 rund 295 Euro nettokalt im Monat knapp sieben Euro mehr als im Vorjahreszeitraum. Im gleichen Zeitraum lag die allgemeine Inflationsrate in Berlin bei 1,3 Prozent. Sozialwohnungen verzerren Mieten Im preisfreien Bestand beträgt der Abstand zwischen den BBU-Durchschnittsmieten (4,84 /m 2 ) und dem Mietspiegelmittelwert sogar fast 0,40 Euro pro Quadratmeter bzw. gut sieben Prozent. Kern: Hier zeigt sich das Berliner Paradoxon in seiner ganzen Tragweite. Sozialwohnungen sind deutlich teurer als die Wohnungen am freien Markt. Mietranking: Spandau überholt Tempelhof-Schöneberg In Bezug auf den Gesamtbestand preisfrei und preisgebunden wurden in Charlottenburg-Wilmersdorf (5,35 /m 2 ), Steglitz-Zehlendorf (5,27 /m 2 ) und Friedrichshain-Kreuzberg (5,13 /m 2 ) die höchsten Mieten erzielt. Platz vier wurde von Lichtenberg (5,10 /m 2 ) belegt, das damit noch vor Mitte (5,02 /m 2 ) lag. In sechs der zwölf Berliner Bezirke lagen die BBU-Mieten bei über fünf Euro. 4 von 14

5 Während die Reihenfolge auf den ersten sechs Plätzen im Vergleich zum Vorjahr unverändert geblieben ist, gab es auf den mittleren und hinteren Plätzen Veränderungen: Wohnen in Tempelhof-Schöneberg ist jetzt günstiger als in Spandau, Pankow und Neukölln. Bestandsmieten: Niedrigstes Wachstum in Friedrichshain-Kreuzberg In neun der zwölf Berliner Bezirke lag die Bestandsmietenentwicklung bei den BBU-Mitgliedsunternehmen auf oder über dem Gesamtberliner Durchschnitt (+2,3 %). In Steglitz-Zehlendorf (+3,5 %, 18 Cent) und Neukölln (+2,8 %, 13 Cent) gab es die deutlichste Aufwärtsentwicklung. Hier wurden zahlreiche Modernisierungsprojekte abgeschlossen, erläuterte Kern. Besonders niedrig war die Bestandsmietensteigerung in Friedrichshain-Kreuzberg und Lichtenberg (jeweils +1,6 %, 8 Cent). Neuvertragsmieten bei 5,48 Euro pro Quadratmeter Der Vergleich der Neuvertragsmieten 2008, 2009 und 2010 zeigt, dass die Neuvertragsmieten 2010 etwas schneller gestiegen sind. Lag das Neuvertragsmietenwachstum von 2008 zu 2009 bei 3,5 Prozent, betrug es von 2009 auf 2010 rund vier Prozent. Bei Neuvertragsabschlüssen erzielten die BBU- Mitgliedsunternehmen 2010 im Schnitt Nettokaltmieten von 5,48 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und Monat. Eine 60-Quadratmeter-Wohnung kostete bei Neuvertragsabschluss damit durchschnittlich rund 330 Euro im Monat rund 34 Euro mehr als bei Bestandsverträgen. Damit liegen sie um 0,27 Euro oder rund 5,2 Prozent über dem Mittelwert des Mietspiegels Im Vergleich zur BBU-Bestandsmiete liegen sie um 0,56 Euro oder rund elf Prozent höher. Am schwächsten verlief die Neuvertragsmietenentwicklung in Marzahn-Hellersdorf (4,78 /m 2 ). In allen übrigen Bezirken liegen die durchschnittlichen Neuvertragsmieten über der Fünf-Euro-Marke. Die höchsten durchschnittlichen Neuvertragsmieten wurden 2010 in Charlottenburg-Wilmersdorf ermittelt (6,21 /m 2 ). An zweiter Stelle folgt Friedrichshain-Kreuzberg (6,00 /m 2 ). Die Unterschiede zwischen Bestands- und Neuvertragsmieten liegen hier bei 16 bzw. 17 Prozent. Kern: Diese Bezirke sind vor allem bei Neuberlinern sehr beliebt. 5 von 14

6 STADTENTWICKLUNG BERLIN: VERÄNDERUNG FINDET STADT Die für den BBU-Marktmonitor 2011 vom Berliner Forschungsinstitut RegioKontext erstellte Stadtentwicklungsanalyse zeigt: In der Stadt und ihren Bezirken ist viel in Bewegung geraten. BBU- Vorstandsmitglied Maren Kern: Die Entwicklung Berlins ist insgesamt ausgesprochen positiv. Gerade deshalb muss jetzt bei der stadtentwicklungspolitischen Weichenstellung für die weitere Zukunft sehr sorgfältig vorgegangen werden. Der von der Koalition geplante Stadtentwicklungsplan Wohnen ist hierfür ein richtiges Instrument. Für die RegioKontext-Analyse wurden für die Jahre 2006 bis 2010 auf Ebene der Bezirke, oft sogar auch noch kleinteiliger, Daten zu Wanderungsbewegungen, Arbeitslosigkeit, Einkommen, Altersstruktur, Haushaltsentwicklungen und Einwohnerzahlen ausgewertet. Die Ergebnisse haben selbst uns teilweise überrascht, fasste Kern zusammen. Demografie und Wanderungen: Gegenläufige Tendenzen Bei der Untersuchung von Altersstruktur und altersstrukturbezogenen Wanderungen fallen drei Trends auf. Erstens: Berlin ist nach wie vor ein Magnet für junge Erwachsene, die für Studium oder Beruf hierher ziehen. Zweitens: Der stete Zuzug junger Menschen wirkt zwar wie eine Frischzellenkur, kann aber den Alterungsprozess der Gesamtbevölkerung nur verlangsamen, so Kern. Drittens: Junge Erwachsene im Alter von Jahren zieht es vor allem in die Innenstadtbezirke, während junge Familien sowie ältere Menschen (> 65 Jahre) eher Stadtrandlagen bevorzugen. Besonders gefragt bei Familien mit kleinen Kindern sind als besonders grün und ruhig geltende Lagen in Steglitz-Zehlendorf, Pankow, Treptow- Köpenick und Marzahn-Hellersdorf. Erläuterung: Wanderungsbewegung von Kindern unter sechs Jahren je 1000 der Altersgruppe; 2011 BBU 6 von 14

7 Fokus Innenstadt Die Analyse von Sozialindikatoren zeigt für Berlin eine positive Entwicklung. Die Einkommen stiegen um 6,8 Prozent, während die Zahl der Bedarfsgemeinschaften um 0,8 Prozentpunkte sank. Besonders positiv verlief die Entwicklung innerhalb des S-Bahnrings in Mitte, Friedrichshain-Kreuzberg, Prenzlauer Berg, nördlichem Neukölln, westlichem Lichtenberg und östlichem Charlottenburg-Wilmersdorf. Drei Faktoren fallen hier besonders auf: Der starke Zuzug von Neuberlinern, der überdurchschnittliche Rückgang der Zahl von ALG-II-Haushalten sowie die teilweise sehr deutliche Aufwärtsentwicklung der Haushaltseinkommen. Kern: Besonders erfreulich ist die überdurchschnittliche Einkommensentwicklung in Neukölln. Zu der dynamischen Entwicklung der Lagen innerhalb des S-Bahnrings trägt bei, dass diese Gebiete bei Neu-Berlinern besonders beliebt sind. Ein weiterer Schwerpunkt der Zuwanderung von außerhalb Berlins ist der Bezirk Steglitz-Zehlendorf BBU 7 von 14

8 LAND BRANDENBURG: SONNE UND WOLKEN Die Passhöhe ist noch nicht ganz erreicht. Das Land Brandenburg könnte den schwierigsten Abschnitt seines Anpassungsprozesses aber trotzdem endlich hinter sich haben, so BBU- Vorstandsmitglied Maren Kern zu den für den BBU-Marktmonitor ausgewerteten Zahlen zur Entwicklung der Bevölkerung, der Altersstruktur und der Wanderungsbewegungen. Trotz der positiven Dynamik blieben die Mieten in den 42 vom BBU ausgewerteten Städten aber stabil. Ende 2010 lagen die Nettokaltmieten bei den brandenburgischen BBU-Mitgliedsunternehmen mit durchschnittlich 4,41 Euro pro Quadratmeter und Monat nur um 1,4 Prozent über dem Vorjahreswert. Eine Wohnung mit 60 Quadratmetern kostete demnach im Schnitt 264 Euro nettokalt im Monat rund drei Euro mehr als Am höchsten waren bei den brandenburgischen BBU-Mitgliedsunternehmen die durchschnittlichen Nettokaltmieten in Teltow (5,46 ) und Wildau (5,25 ). Potsdam folgt erst auf Platz vier (5,01 ). Kern: Es steht für die große Attraktivität des Berliner Umlands, dass die Mieten hier mittlerweile teilweise über denen in Berlin liegen. In den Berlin ferneren kreisfreien Städten wohnt es sich günstiger: So in Frankfurt (Oder) (4,00 ), Brandenburg an der Havel (4,11 ) und Cottbus (4,16 ). Stadtentwicklung: Brandenburg meistert steinigen Weg Für den BBU-Marktmonitor 2011 hat das Berliner Beratungsunternehmen RegioKontext auch für fünf ausgewählte brandenburgische Städte Sozial- und andere Stadtentwicklungsindikatoren für den Zeitraum 2006 bis 2010 ausgewertet. Das Ergebnis: Das Land Brandenburg hat aus einer sehr schwierigen Ausgangslage bislang das Beste gemacht. Wachsende Haushaltseinkommen, weniger ALG-II-Haushalte, vor allem aber endlich leicht rückläufige Wanderungsverluste: Das alles macht Mut und zeigt, dass der Wandel gestaltbar ist, so Kern. Bei alldem bleibe es aber dabei, dass der Bevölkerungsverlust mit großer Geschwindigkeit weitergehe. 8 von 14

9 Gerade die Städte des weiteren Metropolenraums weisen gute Entwicklungsbedingungen auf. Kern: Sie können mit den hier sehr günstigen Mieten bei gleichzeitig hohem Wohnstandard als starkem Argument für den Wirtschaftsstandort Brandenburg punkten. Gutes und günstiges Wohnen sollte neben reizvollen Städten, einer hervorragenden Infrastruktur und einem reichhaltigen Freizeitangebot noch stärker als Zugpferd für Investitionswerbung gerade auch in den weiter von Berlin entfernten Städten genutzt werden. Gerade im weiteren Metropolenraum beruhen diese Erfolge in erster Linie auf dem Stadtumbau. Kern: Deshalb ist es so wichtig, dass es mit dem Stadtumbauprozess jetzt konsequent weitergeht. Das wird aber nur gelingen, wenn sich die Bundesregierung endlich zur längst überfälligen Fortschreibung der Altschuldenhilfe bekennt. Geschieht das nicht, kommt der Stadtumbau geräuschvoll zum Erliegen. Ein Land, zwei Herausforderungen Nur mit einer weiterhin nachdrücklichen Fortführung des erfolgreichen Stadtumbauprozesses bestehe zudem die Aussicht, die ausgeprägten regionalen Unterschiede im Land Brandenburg zumindest langfristig einigermaßen auszugleichen. Ursache für diese Unterschiede sei der starke Einfluss der Metropole Berlin, der bis weit in das Land Brandenburg hinein wirke. Während das Berliner Umland auch in Zukunft wachsende Bevölkerungszahlen verzeichnen werde, schrumpfen die Einwohnerzahlen im weiteren Metropolenraum mindestens noch bis zum Jahr Besonders stark wachsen werden bis dahin Teltow (+32 %), Falkensee (+20 %) und Potsdam (+19 %), während beispielsweise Brandenburg an der Havel (-14 %), Cottbus (-16 %), Schwedt (-33 %) oder Eisenhüttenstadt (-37 %) eine besonders negative Bevölkerungsentwicklung zu erwarten haben. Diese Unterschiede zeigten sich auch bei den Mieten der BBU-Mitgliedsunternehmen: Zwischen Berliner Umland und weiterem Metropolenraum liegt hier eine Differenz von 0,63 Euro pro Quadratmeter und Monat oder rund 15 Prozent. Bei den Neuvertragsmieten liegt sie mit 0,70 Euro noch darüber. Die im weiteren Metropolenraum niedrigeren Mieten spiegeln die hier niedrigeren Einkommen wieder. Die stark ausgeprägten regionalen Unterschiede bringen auch unterschiedliche Bedürfnisse mit sich. Im Berliner Umland seien beispielsweise Wohnungsneubau und der Ausbau der Sozial-, Verkehrs- und Bildungsinfrastruktur notwendig. Hier machen eine gemeinsame Landesplanung mit Berlin und eine Fortsetzung der Wohnraumförderung Sinn, so Kern. Den neuen Großflughafen begrüßte sie als wichtigen Motor der regionalen Entwicklung. Im weiteren Metropolenraum stehe hingegen weiterhin der Abriss überzähliger Wohnungen klar an erster Stelle. Daneben brauchen wir aber auch etwas Neubau, beispielsweise von Spezialimmobilien für Mehrgenerationenwohnen, machte Kern deutlich. 9 von 14

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13 RAUMORDNUNG IM LAND BRANDENBURG 13 von 14

14 BBU: DATEN & FAKTEN Der BBU ist mit 359 Mitgliedsunternehmen in Berlin und dem Land Brandenburg der größte und älteste wohnungswirtschaftliche Verband der Hauptstadtregion. Unter seinem Dach vereinen sich landeseigene, kommunale, private und genossenschaftliche Wohnungsunternehmen. Zusammen bewirtschaften sie rund 1,1 Millionen Wohnungen in Berlin und Brandenburg. Mit ihren Umsätzen, Investitionen und Arbeits- sowie Ausbildungsplätzen sind sie ein wichtiger Wirtschaftsfaktor der Hauptstadtregion. ZAHLEN: UMSÄTZE, ARBEITSPLÄTZE, AUSBILDUNGSVERHÄLTNISSE, INVESTITIONEN Die BBU-Mitgliedsunternehmen erzielten im vergangenen Jahr Umsätze von knapp 4,5 Milliarden Euro. Sie stellten rund Arbeitsplätze, darunter 428 Ausbildungsplätze. Ca weitere Arbeitsplätze werden in Handwerk und Baugewerbe maßgeblich durch die Aufträge der Mitgliedsunternehmen gesichert. Seit 1991 investierten sie rund 41,4 Milliarden Euro in gutes und bezahlbares Wohnen. 48 PROZENT IM LAND BRANDENBURG, 41 PROZENT IN BERLIN Die rund Wohnungen der 215 brandenburgischen BBU-Mitgliedsunternehmen stellen etwa 48 Prozent des brandenburgischen Mietwohnungsbestandes dar. Die über Wohnungen der Berliner BBU-Mitgliedsunternehmen entsprechen ca. 41 Prozent des Berliner Mietwohnungsbestandes. Mehr als zwei Millionen Menschen wohnen bei BBU-Mitgliedsunternehmen. Mitgliedsunternehmen sind: - 94 landeseigene und kommunale Wohnungsbaugesellschaften mit rund Wohnungen, genossenschaftliche Wohnungsunternehmen mit rund Wohnungen, - 60 private Wohnungsunternehmen mit rund Wohnungen. 25 Mitgliedsunternehmen bewirtschaften jeweils mehr als Wohnungen. BBU: UMFANGREICHE DIENSTLEISTUNGEN FÜR DIE WOHNUNGSWIRTSCHAFT Zusammen mit seinen Töchtern und verbundenen Unternehmen (BBT GmbH, DOMUS AG, DOMUS Consult GmbH, BBA Akademie der Immobilienwirtschaft e.v.) bietet der 1897 gegründete Verband seinen Mitgliedsunternehmen Interessenvertretung gegenüber Politik, Verwaltung und Öffentlichkeit, Beratung und Erfahrungsaustausch in rechtlichen, wohnungswirtschaftlichen und technischen Fragen, Informationsversorgung über diverse Publikationen, Wirtschaftsprüfung und Steuerberatung sowie Ausund Weiterbildung. 14 von 14