Risikomanagement aus Bankensicht Donau Universität Krems

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1 Donau Universität Krems Universitätslehrgang Real Estate Management Risikomanagement aus Bankensicht - ein Stresstest für Immobilienprojekte VB Real Estate Services GmbH 1

2 Ablauf in Banken Recht Immobilien Sorgt dafür, dass vereinbarte Verträge und Sicherheiten bestellt und durchsetzbar sind Geschäftsanbahnung, Prüfung Antragserstellung Beschlussfassung Erstellung und Abschluss Verträge Laufende Gestionierung Monitoring Rückführung Risikomanagement Überwacht und schätzt Risiken ein 2

3 Risiken von Immobilieninvestitionen Wesentliche Risiken bei Immobilien: Entwicklungsrisiko Miet- und Leerstandsrisiko: Mieterausfälle Immobilienpreisrisiko (allgemeines Marktrisiko): Wertverfall der Immobilie Zinsänderungsrisiko: Anstieg der Zinsbelastung Währungsrisiko: Währungsinkongruenzen Steueränderungen 3

4 Gestaltungsformen von Immobilieninvestitionen Was wird finanziert? Art der Immobilie: Wohnbau, Büro, Einkaufszentrum etc.? Projektphase: Entwicklung, fertiggestellt.. Lage: Staat, Stadt, Zentrumslage? Gesellschaftsrechtliche Struktur: Personengesellschaft, SPV, Fonds? 4

5 Immobilienarten Unterschiedliche Verwertbarkeit Wohnbau Büro Handel (Einkaufszentrum, Fachmarktzentrum, factory outlet) Logistik Touristik (Hotel, Freizeitimmobilien) Produktion Spezialimmobilien (Schulen, Krankenhäuser, Sportstätten) 5

6 Finanzierungsanlass Projektentwicklungen / Baufinanzierung 1) Liegenschaftsfinanzierungen 1) Ankaufsfinanzierungen Umfinanzierung/Refinanzierung Portfoliofinanzierungen 1) Spekulative Immobilienfinanzierung (Basel III Capital Requirements Regulation Abs. 4 (79)) 6

7 Warum Fremdkapital? 1) Geringere Liquiditätsbelastung des Investors 2) Leverage-Effekt Steigerung der Eigenkapitalrendite durch den Einsatz von Fremdkapital, wenn es billiger ist als die Immobilienrendite. Leverage Ratio = (Fremdkapital Eigenkapital) * 100 Die höhere Rendite ist aber erforderlich, um den Investor für das erhöhte Risiko abzugelten. 7

8 Leverage Effekt ohne Leverage mit Leverage Eigenkapital Kredit Immobilienwert Risikoverteilung Leverage 0% 200% Nettorendite Immobilien 5,00% 5,00% Eigentümerkosten 0,50% 0,50% Kreditzinssatz 3,50% 3,50% Nettomietertrag Eigentümerkosten Zinsaufwand Überschuss v. Steuern Steuern Überschuss n. Steuern Gesamtrendite Immobilien 4,50% 4,50% Rendite Eigenkapital 3,38% 4,88% 8

9 Immobilienrisiko Angenommen die Renditeerwartungen von Investoren steigen von 5% p.a. auf 7% p.a. an; welche Auswirkung hat das auf den Wert der Immobilie? Angenommen der Hauptmieter (50% der Fläche) wird insolvent und eine Nachvermietung dauert 12 Monate; welche Auswirkung hat das auf den Erfolg der SPV (bzw. den Wert der Immobilie)? 9

10 Beispiel Finanzierung einer SPV Bilanz der SPV in TEUR: Immobilie Kredit Netto Mieteinnahmen 850 Cash 500 so. Passiva Eigentümerkosten 85 so. Aktiva 500 Eigenkapital Zinsaufwand Überschuss v. Steuern 415 Steuern 104 Überschuss n. Steuern 311 Wie viel kann der Kreditnehmer zur Rückzahlung des Kredites einsetzen? (auch in Prozent des Kreditvolumens) 10

11 Zinsänderungsrisiko Angenommen der Kredit ist variabel verzinst (Euribor + Aufschlag) und der Euribor steigt um 2% an; welche Auswirkung hat das auf den Erfolg der SPV? Maßnahmen zur Verringerung des Zinsrisikos? 11

12 Währungsrisiko Angenommen der Kredit ist in EUR gewährt worden und die Mieteinnahmen erfolgen zu 50% in CZK (und zu 50% in EUR) und der CZK wird um 20% gegenüber dem EUR schwächer; welche Auswirkung hat das auf den Erfolg der SPV? Maßnahmen zur Verringerung des Währungsrisikos? 12

13 Kreditmanagement - Sicherheiten Voraussetzungen für die Kreditvergabe sind werthaltige Sicherheiten Im Falle der Zahlungsunfähigkeit des Schuldner kann der Gläubiger auf die Sicherheiten zugreifen und sie verwerten Sachsicherheiten: z.b. Grundpfandrechte, Verpfändung Geschäftsanteile, Sicherungsübereignung, Zession Mieteinnahmen, Kontoverpfändung Personensicherheiten: z.b. Bürgschaft, Garantien, Patronatserklärung Weitere Sicherheiten: z.b. Lebensversicherungen, Wertpapiere, Edelmetalle, Gemälde Sicherheitenpool, Cross-Collaterals 13

14 Kreditmanagement - Covenants Beispiele Immobilien-bezogener Covenants: Loan to Value-Ratio LTV: Kreditvolumen zum Marktwert Loan to Cost-Ratio LTC: Fremdmittelanteil zu Herstellungskosten Interest Cover Ratio ICR: Zinsendeckungsgrad Debt Service Coverage Ratio DSCR: Schuldendeckungsgrad Zustimmungsvorbehalt zu Änderungen im Gesellschafterbestand Zustimmungsvorbehalt zu cashflow-relevanten Vereinbarungen (wie Vermietungen) Geprüfte Finanzreports zu Gesellschaft und Objekt Bewertungsanspruch auf Kosten des Schuldners Verbot von Darlehensrückzahlungen an Gesellschafter. Covenants-Verletzungen können zu Kreditkündigungen, Sicherheitenverstärkung oder Konditionserhöhungen führen 14

15 Pricing einer Immobilienfinanzierung Effizienz der Bank Effektiver Zinssatz für Finanzierung muss mindestens so groß sein, wie entsprechender Marktzinssatz + Risikokostenspanne + Eigenmittelspanne + Bedarfsspanne Allgemeines Zinsniveau z.b. Euribor Qualität des Immobilienprojekts Aufsichtsrechtliche Vorgaben Die insgesamt erzielbare Marge wird durch die Marktverhältnisse bestimmt. 15

16 Konditionsbestandteile Opportunitätskosten -> Marktzinssatz: Die Bank könnte den Betrag, den Sie einem Kunden ausleiht, auch am Kapitalmarkt anlegen. Die risikolose Rendite, den die Bank am Kapitalmarkt für beste Bonitäten erzielen würde, entspricht darum den Opportunitätskosten des Kredites. Diese hängen von der Laufzeit der Veranlagung ab (Zinskurve). Risikokosten: Erwarteter Verlust oder Standardrisikokosten des Kunden Unterlegungskosten -> Eigenmittelkosten: Die Bank muss Eigenmittel vorhalten ( Basel III ) Bedarfsspanne -> Marge der Bank: Kosten der Kreditbearbeitung und -abwicklung. 16

17 CBRE Key Lending Terms 17

18 Risikokosten einer Finanzierung Die Risikokosten eines Kredits entsprechen dem Erwartungswert des Verlustes (Erwarteter Verlust). Bei einem besicherten Kredit (i.d.r. Hypothek) besteht der erwartete Verlust (Expected Loss) aus zwei Teilen: Ausfallwahrscheinlichkeit (Probability of Default, PD): Wahrscheinlichkeit, dass der Schuldner den Kredit nicht mehr bedienen kann, d.h. seinen Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommen kann. Die Bonität des Schuldners (die Ratingeinstufung) ist besser, wenn diese Wahrscheinlichkeit geringer ist. Verlust bei Zahlungsunfähigkeit (Loss given Default, LGD): Verlust, welcher der Bank entsteht, falls der Kunde "default" geht. Erwarteter Verlust = PD*LGD 18

19 Risikokosten Immobilienfinanzierung EL = PD Wahrscheinlichkeit des Ausfalls x LGD Schwere des Ausfalls DSCR LTV NOI Debt Service Loan Value EL: Expected Loss PD: Probability of Default LGD: Loss Given Default 19

20 Risikotreiber NOI Die Mieteinnahmen sind geringer als prognostiziert (Mietausfälle, schlechtere Neuvermietung, höhere Bewirtschaftungskosten, höhere Steuern..) Debt Service Zinsanstieg Loan Zu geringe Tilgung, um andere Faktoren auszugleichen Value Wertminderung des Objekt, Länderrisiko, schlechte Veräußerungsmöglichkeit 20

21 PD = Benotung von Risiken = Rating Ratingskala Hinter den Rating-Noten stehen Ausfallswahrscheinlichkeiten Einkommengenerierende gewerbliche Immobilien (Income-Producing Real Estate, IPRE) Die Rückzahlung und der Verwertungserlös im Falle des Ausfalls beruhen primär auf den aus dem Objekt erzielten Einnahmen. Die Hauptquelle dieser Zahlungen sind Miet- und Leasingeinnahmen oder der Verkauf des Objekts. Der Unterschied einer solchen gewerblichen Immobilienfinanzierung zu anderen, durch Grundpfandrechte besicherten Unternehmensfinanzierungen, besteht darin, dass hier eine starke positive Korrelation zwischen der Begleichung der Forderung und dem Verwertungserlös im Falle des Ausfalls besteht, weil beide Faktoren primär von den laufenden Einnahmen aus einer Immobilie abhängen. (FMA Glossar) AAA AA A BBB BB B CCC D z.b. AAA = 0,004 % bei Standard & Poors D = Default 21

22 Eigenmittelkosten CRR Capital Requirements Regulation ( Basel III ) Risikogewichtete Forderungsbeträge 35% Wohnimmobilien 1) 50% Gewerbliche Immobilien 1) 100% Normalfall Immobilien 150% Mit besonders hohem Risiko verbundene Positionen, darunter spekulative Immobilienfinanzierung 1) Unter speziellen Voraussetzungen 22

23 Entwicklung Eigenkapitalerfordernis Basel III 2 % x % Drittrangmittel (Tier 3) Ergänzungskapital (Tier 2) 4 % entfällt 3,5 % 2 % x % 0-0,625 % 0,625 % 1,5 % 0 % - 2,5 % 2,5 % 1,5 % Kernkapital (Tier 1) 4 % Hybrides Kapital 2 % Hartes Kernkapital 2 % bis Ende 2012 Capital Conservation Buffer Kapitalerhaltungspuffer 23 4,5 % ab 2013 Non- Common Common Equity 3,5 % 6 % 4,5 % ab 2016 Countercyclical Capital Buffer Antizyklischer Puffer (lt. Aufsicht) 6 % 4,5 % ab 2019 Zuschlag für SIFI, global systemrelevante Finanzinstitute

24 Eigenmittelkosten Solvabilität Illustrative Kalkulation: Auf einen Kredit mit Risikogewicht 100 entfallen: Tier Aufschlag Kosten Tier 1: 8% CET1 benchmark and 1% additional Tier 1 Tier 2: 13% expected total capital ratio 9% Risikoprämie für Bank- Eigenkapital 4% Risikoprämie für Bank- Nachrangkapital 6% 0,420% 3% 0,012% Gesamte Eigenmittel 13% 0,432% Banken haben Übergangsbestimmungen bis 2019 für Capital Conservation Buffer Countercyclical Buffer Surcharge Systemically important banks 24

25 Ermittlung eines Senior Loans über DSCR Beispiel: Immobilienwert EUR 17 Mio., gewünschter DSCR 1,35 Brutto- - ergibt einen maximal möglichen Mieteinnahmen Schuldendienst von Bewirtschaftungs- Eigentümerkosten = / 1,35 = für Zinsen 3,5 % x 100 Tilgung 2 % (3,5 + 2) = Kredit Kredit (gerundet) EUR 10 Mio. Eigenkapital EUR 7 Mio. DSCR 1,35 LTV 59% 25