Die Verwalter-Information von Rechtsanwalt Rüdiger Fritsch

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1 KRALL, KALKUM & PARTNER GbR - Kompetenz durch Fachanwälte - Rechtsanwälte Die Verwalter-Information von Rechtsanwalt Rüdiger Fritsch Ausgabe 10/2008 Veranstaltungshinweis 5. Wuppertaler WEG-Tag: Samstag, den , ab Uhr Veranstaltungshinweis 9. Solinger Fachgespräch zum WEG: Dienstag, den , ab Uhr Hans Krall Seniorpartner bis 2006 Ulrich Kalkum Fachanwalt für Arbeitsrecht Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht Angela Krall Fachanwältin für Familienrecht Michael Kleimt Fachanwalt für Verwaltungsrecht Fachanwalt für Erbrecht Jochen Ohliger Fachanwalt für Strafrecht Fachanwalt für Verkehrsrecht Rüdiger Fritsch Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Dr. Svenja Kahlke Fachanwältin für Arbeitsrecht Henrike Breidenbach Familienrecht, Allgemeines Zivilrecht In Kooperation mit: Kanzlei Marco Berges Fachanwalt für Erbrecht Fachanwalt für Arbeitsrecht Wuppertal Cronenberg Gewerbemietrecht BGH: Schönheitsreparaturklauseln auch bei Gewerbemiete unwirksam Wohnungseigentumsrecht OLG München: Rechtsprechungsänderung zu 16 Abs. 3 WEG a.f. ( 16 Abs. 6 WEG n.f.) Wohnraummietrecht AG Gera: Mieter soll Schaden durch Polizeieinsatz bezahlen KRALL, KALKUM & PARTNER GbR RECHTSANWALTSKANZLEI Büroanschrift: Postanschrift: Telefon (02 12) Sprechstunden Postbank Köln (BLZ ) Birkenweiher 13 Postfach Telefax (02 12) nach Vereinbarung Dresdner Bank Solingen (BLZ ) Solingen Solingen info@krall-kalkum.de Stadt-Sparkasse Solingen (BLZ ) Homepage: Steuer-Nr.: Finanzamt Solingen-Ost 128/5854/0244

2 - 2 - Veranstaltungshinweis Jetzt anmelden! 5. Wuppertaler Wohnungseigentumstag Samstag, den 8. November 2008 ab 8:45 Uhr Eintreffen der Teilnehmer und kleines Frühstück Programmbeginn ab 9:30 Uhr InterCityHotel Wuppertal, Döppersberg 50 in Wuppertal Veranstalter: Firma Becker & Döring GmbH, Hausverwaltungen, Mittelstr. 29, Sprockhövel Das Veranstaltungsprogramm nebst Anmeldebogen ist als Datei beigefügt

3 - 3 - Veranstaltungshinweis Jetzt anmelden: 9. Solinger Fachgespräch zum WEG Dienstag, 09. Dezember 2008, Uhr Stadt-Sparkasse Solingen, Großer Veranstaltungssaal, Kölner Str , Solingen P R O G R A M M Begrüßung der Teilnehmer Aktuelle WEG-Rechtsprechung Neue Urteile und Tendenzen Rechtsanwältin Dr. Svenja Kahlke II WEG - Prozesskostenhaftung Ein versicherbares Risiko? Stefan Roth Caninenberg & Schouten Erfrischungspause Getränke und kleiner Imbiss Das neue Klimaschutzprogramm Erneuerbare Energien Wärme Gesetz, neue HeizkostenV, EnEV 2009 Peter Gerhardt Fa. Techem Auskunft, Kontrolle und Weisung Welche Rechte haben die Eigentümer? Rechtsanwalt Rüdiger Fritsch Verabschiedung der Teilnehmer Veranstalter: Rechtsanwälte Krall, Kalkum & Partner GbR, Birkenweiher 13, Solingen Anmeldungen erbeten an: becker@krall-kalkum.de

4 - 4 - Gewerbemietrecht BGH: Eine formularmäßige starre Fristenregelung in einer in einem Gewerbemietvertrag enthaltenen Klausel über die Übernahme der laufenden Schönheitsreparaturen durch den Mieter ist unwirksam. BGH, Urt. v XII ZR 84/06 Das Problem: Der für Wohnraummietverhältnisse zuständige VIII. Senat des BGH hat im Zuge seiner Rechtsprechung zur Frage der Wirksamkeit formularmäßig auf den Wohnungsmieter übertragener Schönheitsreparaturpflichten bereits im Jahre 2004 entschieden, dass der Mieter durch eine starre Fristenregelung über die turnusmäßige Verpflichtung zu Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen unbillig benachteiligt werde, was aufgrund der anzuwendenden sog. Inhaltskontrolle nach den Vorschriften über die Wirksamkeit von Allgemeinen Geschäftsbedingungen zur Unwirksamkeit der Klausel führe. Diese Unwirksamkeit führt zur Gesamtunwirksamkeit der Übertragung der Pflicht zur laufenden Durchführung der Schönheitsreparaturen insgesamt. Das OLG Düsseldorf hat durch Urteil vom , Az.: 10 U 174/05, diese Grundsätze auf Gewerbemietverhältnisse übertragen und ausgesprochen, dass die vom VIII. Senat des BGH aufgestellten Grundsätze zur Unwirksamkeit formularmäßiger Schönheitsreparaturklauseln auch auf Gewerbemietverhältnisse anwendbar sei. Diese Entscheidung ist mit der Revision zum BGH angegriffen worden. Nun liegt die Entscheidung des für Gewerberaumsachen zuständigen XII. Senats des BGH vor. Die Entscheidung des XII. Senats des BGH: Der XII. Senat des BGH schließt sich für Gewerberaummietverhältnisse der Rechtsprechung des VIII. Senats ausdrücklich an. Auch im Bereich der gewerblichen Miete sind nämlich die Bestimmungen über das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen anwendbar. Die Prüfung durch den BGH ergibt, dass der XII. Senat auch hier eine der Grundwertung des Mietrechts widersprechende formularmäßige Regelung annimmt, die wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters zur Unwirksamkeit der starren Renovierungsklausel führt.

5 - 5 - Wohnungseigentumsrecht OLG München: Der eindeutige Wortlaut des 16 Abs. 3 WEG a.f. (jetzt: 16 Abs. 6 WEG n.f.) führt dazu, dass ein Eigentümer, der einer Maßnahme der baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums nicht zugestimmt hat, nicht mitbezahlen muss. OLG München, Beschl. v Wx 87/08 Der Fall: Die Eigentümerversammlung beschloss bestandskräftig eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums gem. 22 Abs. 1 WEG. Nach Durchführung der Maßnahme legte der Verwalter die entstandenen Kosten in der Jahresabrechnung auf sämtliche Wohnungseigentümer um; auch auf die, die anlässlich der Beschlussfassung über die Maßnahme überhaupt nicht anwesend waren. Ein nicht zustimmender Eigentümer focht den Genehmigungsbeschluss über die Abrechnung an. Das Problem: 16 Abs. 3 WEG a.f. (heute: 16 Abs. 6 WEG n.f.) bestimmt, dass derjenige Eigentümer, der einer Maßnahme i.s.d. 22 Abs. 1 WEG nicht zugestimmt habe, deren Kosten nicht mittragen muss. Allerdings vertrat das BayObLG die Auffassung, dass der Eigentümer, der aus der Kostenlast für die bauliche Veränderung heraus wolle, den Beschluss über deren Durchführung auch anfechten müsse. Erfolge dies nicht, so müsse der Eigentümer gleichwohl mitbezahlen. Die Entscheidung des OLG München: Das OLG München vertritt, insoweit entgegen der bisherigen Rechtsprechung des BayObLG, die Auffassung, dass der Wortlaut des 16 Abs. 3 WEG a.f. eindeutig sei und daher eine Anfechtung des Ausführungsbeschlusses der baulichen Veränderung nicht notwendig sei. Notwendig sei aber die Anfechtung des Genehmigungsbeschlusses über die Jahresabrechnung, die die Kosten auch dem nicht zustimmenden Eigentümer auferlege. Mein Kommentar: Die Entscheidung ist als richtig zu begrüßen (so auch schon OLG Hamm, OLG Schleswig). Besondere Bedeutung erlangt die Entscheidung bei den derzeit in den Gemeinschaften laufenden Diskussionen und Beschlussfassungen über solche Maßnahmen. Der Verwalter sollte zur Vermeidung von Beschlussanfechtungen, die sich mehr gegen die Kostenbelastung, als gegen die Maßnahme selbst richten, auf die Bestimmung des (neuen) 16 Abs. 6 WEG hinweisen.

6 - 6 - Wohnraummietrecht Haftung des Mieters für Schaden durch Polizeieinsatz AG Gera: Provoziert der Mieter durch hinreichenden Tatverdacht einen Polizeieinsatz, so hat der Mieter den dadurch entstehenden Schaden an der Mietsache dem Vermieter zu ersetzen. Amtsgericht Gera, Urt. v , Az.: 1 C 54/07 Der Fall: Das ist der Alptraum eines jeden Vermieters: wegen eines zwielichtigen Mieters kommt es im Mietobjekt zu einem massiven Polizeieinsatz, der nicht ohne Schäden an der Wohnung abläuft. Was war geschehen? Die Staatsanwaltschaft ermittelte gegen einen Mieter wegen etwaiger Drogendelikte. Aufgrund eines gerichtlichen Durchsuchungsbeschlusses verschaffte sich die Polizei gewaltsam Zutritt zur Wohnung des tatverdächtigen Mieters. Die Wohnungseingangstür wurde aufgebrochen und dabei erheblich beschädigt. Der Mieter weigerte sich den Schaden zu begleichen, da schließlich nicht er, sondern die Polizei die Tür beschädigt habe. Wer kommt nun für den angerichteten Schaden auf? Das Problem: Grundsätzlich haftet der Mieter nicht für Schäden an der Wohnung, die Dritte anrichten, welche ohne das Zutun des Mieters mit der Mietsache in Berührung kommen (z.b. unerwünschte Vertreter und sonstige ungebetene Besucher). Allerdings haftet der Mieter für Schäden, die solche Personen verursachen, die auf Veranlassung des Mieters selbst mit der Mietsache in Kontakt kommen(z.b. Familienangehörige, Gäste, oder Lieferanten). Für den von der Polizei verursachten Schaden dürfte dies indes nicht anzunehmen sein, da die Polizei sicherlich nicht mit Einverständnis des Mieters dessen Tür aufbrach. Die Entscheidung: Das Amtsgericht Gera fällte eine vermieterfreundliche, wenn auch problematische Entscheidung. Der Mieter habe durch den gegen ihn bestehenden Tatverdacht die polizeiliche Öffnung der Wohnungstür verursacht und dadurch die Mietsache in Gefahr gebracht. Daher hafte der Mieter für den entstandenen Schaden. Mein Kommentar: Das Gericht stellt also auf eigenes Verschulden des Mieters ab, welches darin liegen soll, dass der Mieter in Verdacht gerät, eine Straftat begangen zu haben. Dies ist nicht unproblematisch; man denke nur an unberechtigte Strafanzeigen oder unbegründeten Tatverdacht. Sicherer dürfte es für den Vermieter bei Schädigungen durch Polizeieinsätze sein, den ihm zustehenden Entschädigungsanspruch nach Landespolizeigesetz ( 67 PolG NRW) geltend zu machen.

7 - 7 - Impressum Hinweise: 1. Wir sind Mitglied in folgenden Anwaltskammern: Rechtsanwaltskammer Düsseldorf, Freiligrathstr. 25, Düsseldorf Bundesrechtsanwaltskammer (BRAK), Littenstr. 9, Berlin 2. Unsere amtlichen Berufsbezeichnungen: Hans Krall: Rechtsanwalt bis 2006 Ulrich Kalkum: Rechtsanwalt, zugleich Fachanwalt für Arbeitsrecht, zugleich Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht Angela Krall: Rechtsanwältin, zugleich Fachanwältin für Familienrecht Michael Kleimt: Rechtsanwalt, zugleich Fachanwalt für Verwaltungsrecht, zugleich Fachanwalt für Erbrecht Jochen Ohliger: Rechtsanwalt, zugleich Fachanwalt für Strafrecht, zugleich Fachanwalt für Verkehrsrecht Rüdiger Fritsch: Rechtsanwalt, zugl. Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Dr. Svenja Kahlke: Rechtsanwältin, zugleich Fachanwältin für Arbeitsrecht Henrike Breidenbach: Rechtsanwältin - sämtliche Berufsbezeichnungen verliehen in der Bundesrepublik Deutschland - 3. Zulassung: Wir sind als Rechtsanwälte zugelassen beim Amtsgericht Solingen. Wir sind vertretungsberechtigt vor allen Amts-, Land- und Oberlandesgerichten. 4. Angaben zu berufsrechtlichen Regelungen: Unsere Tätigkeit unterliegt folgenden berufsrechtlichen Bestimmungen: - Bundesrechtsanwaltsordnung (BRAO), - Berufsordnung für Rechtsanwälte (BORA), - Fachanwaltsordnung (FAO), - Bundesrechtsanwaltsgebührenordnung (BRAGO) Altfälle-, - Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) ab dem , - Standesregelung der Rechtsanwälte in der Europäischen Gemeinschaft. Den jeweiligen Text sowie weitere Angaben können Sie unter der Homepage der Bundesrechtsanwaltskammer abrufen: 5. Umsatzsteueridentifikationsnummer: Unsere Umsatzsteueridentifikationsnummer lautet: DE