Wohnen in Deutschland Wie entwickeln sich die Wohnungsmärkte in den nächsten 30 Jahren? Stuttgart, 08. März 2016

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1 Wohnen in Deutschland Wie entwickeln sich die Wohnungsmärkte in den nächsten 30 Jahren? Stuttgart, 08. März 2016

2 Ihre Gesprächspartner Dr. Stefan Kohler (Fachbereichsleiter) Reinsburgstraße 19 D Stuttgart Tel: Dr. Peter Haueisen (Projektleiter) Reinsburgstraße 19 D Stuttgart Tel: Tobias Koch (Principal) Eberhardstraße 12 D Stuttgart Tel: Dr. Oliver Ehrentraut (Principal) H.-v.-Stephan-Str. 23 D Freiburg Tel: Copyright Allianz 3

3 Finanzierungskompetenz seit über 90 Jahren Allianz Baufinanzierung Seit Gründung von Allianz Leben Darlehensverträge in ,8 Mrd. EUR Neugeschäftsvolumen in % Marktanteil Neugeschäft (unter den Versicherungsunternehmen) 17,2 Mrd. EUR Darlehenssumme im Bestand Finanzierungskunden im Bestand 7 % Anteil am Kapitalanlagebestand der Allianz Leben Copyright Allianz 3

4 Beratungskompetenz seit über 50 Jahren Prognos AG gegründet 1959 in Basel unabhängige Wirtschafts-, Strategieund Politikberatung praxisnahe Beratung für Unternehmen, öffentliche Auftraggeber und internationale Organisationen ca. 140 Beraterinnen und Berater an den acht Standorten Basel, Berlin, Bremen, Brüssel, Düsseldorf, Stuttgart, München und Freiburg interdisziplinäre Teams aus den Wirtschafts-, Natur- und Sozialwissenschaften 4

5 Gliederung 01 Die Verfasser der Studie 02 Die deutsche Bevölkerung wächst 03 Die Wohnungsnachfrage entwickelt sich regional sehr unterschiedlich 04 Das Wohnungsangebot wächst zu langsam 05 In den Ballungsgebieten verschärft sich die Situation an den Wohnungsmärkten weiter 06 Kernergebnisse und Konsequenzen der Studie 5

6 Deutsche Bevölkerung wächst wieder seit 2011 Bevölkerungsentwicklung in Deutschland durch Wanderungssaldo sowie natürlicher Entwicklung 1,46 Mio. Wanderungssaldo Geburten-/Sterbeüberschuss Bevölkerungsentwicklung Zuzüge Fortzüge ,91 Mio Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder,

7 Die Binnenwanderung hat für regionale Wohnungsmärkte stärkere Bedeutung als die Zuwanderung Millionen Binnen- und Außenwanderung über Kreise/kreisfreie Städte in Deutschland 2011/2014 Umzüge/Zuwanderung insg.: 4,7 Mio. 5,4 Mio. 20% 27% 5 80% 73% ,74 Wanderungsgewinn 2011: ,96 3, Wanderungsgewinn 2014: ,46 Wanderungsgewinn 2015: mind (Schätzung StaBu) Binnenzuwanderung Außenzuwanderung Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Wanderungen über die Kreisgrenze. Zu-/Fortzüge innerhalb des Inlands heben sich gegenseitig auf. 7

8 Altersgruppen haben sehr unterschiedliche räumliche Wanderungsmuster Wanderungssaldo der 18- bis 30-Jährigen je EW* Wanderungssaldo der 30- bis 50-Jährigen Wanderungssaldo der 65-Jährigen und Älteren Sehr hohe Zuwanderung Hohe Zuwanderung Leichte Zuwanderung Ausgeglichene Wanderungsbilanz Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder, *Wanderungssaldo bezogen auf Einwohner in dieser Altersgruppe Abwanderung 8

9 Nettomigrationsrate (Nettomigration je 100 Einwohner) Zuwanderung im internationalen Vergleich: Deutschland entwickelt sich zum Einwanderungsland 1,4% Durchschnittliche jährliche Nettomigrationsrate (seit 1995): Deutschland: 0,24 % Schweiz: 0,59 % Kanada: 0,57 % Australien: 0,77 % 1,2% 1,0% 0,8% 0,6% 0,4% 0,2% 0,0% -0,2% Deutschland Schweiz Kanada Australien Quelle: Eurostat, Statistics Canada und Australian Bureau of Statistics,

10 Demografieszenarien: Deutschland bleibt Einwanderungsland Wanderungssaldo: Basisszenario Mittlere Variante Obere Variante Deutschland als Land mit Zuwanderung, anknüpfend an historische Zuwanderung ausgehend von einem Wanderungssaldo von , der kontinuierlich abnimmt Fokus der Studie Deutschland ein Einwanderungsland, vergleichbar mit Kanada und der Schweiz, hohe aktuelle Zuwanderung geht langfristig etwas zurück Deutschland DAS Einwanderungsland, vergleichbar mit Australien, Zuwanderung bleibt dauerhaft auf hohem Niveau (ab 2016) ab Nettomigrationsrate je 100 EW p.a. 0,25 % 0,35 bis 0,5 % 0,8 % 10

11 Bevölkerung in Deutschland nimmt bis 2045 auf 85 Mio. zu Drei Szenarien der Bevölkerungsentwicklung 2014 bis 2045 (Index 2014=100) Einwohner in Mio. (Basisszenario) 80,8 80,9 77,7 Einwohner in Mio. (Mittlere Variante) 80,8 84,7 85,1 Einwohner in Mio. (Obere Variante) 80,8 86,9 92,1 114,2 Entwicklung absolut: + 11,3 Mio. Einwohner ,5 + 4,3 Mio. Einwohner Basisszenario Mittlere Variante Obere Variante 96,2-3,1 Mio. Einwohner Quelle: Prognos VIEW. 11

12 Zahl der Haushalte in Deutschland steigt bis 2045 um 5,6 Mio. Drei Szenarien der Entwicklung der Haushalte 2014 bis 2045 (Index 2014=100) Haushalte in Mio. (Basisszenario) 40,6 42,4 42,2 123,4 Haushalte in Mio. (Mittlere Variante) 40,6 44,3 46,2 Haushalte in Mio. (Obere Variante) 40,6 45,5 50,0 Entwicklung absolut: + 9,4 Mio. Haushalte ,0 + 5,6 Mio. Haushalte ,9 + 1,6 Mio. Haushalte Basisszenario Mittlere Variante Obere Variante Quelle: Prognos VIEW. Eigene Berechnungen auf Basis BBSR. 12

13 Gliederung 01 Die Verfasser der Studie 02 Die deutsche Bevölkerung wächst 03 Die Wohnungsnachfrage entwickelt sich regional sehr unterschiedlich 04 Das Wohnungsangebot wächst zu langsam 05 In den Ballungsgebieten verschärft sich die Situation an den Wohnungsmärkten weiter 06 Kernergebnisse und Konsequenzen der Studie 13

14 Die Raumordnungsregionen in Deutschland Hamburg Münster Düsseldorf Köln Hannover Rhein-Main Berlin Definition und Abgrenzung von Raumordnungsregionen In Deutschland werden 96 Raumordnungsregionen definiert, die sich aus den 402 Kreisen und kreisfreien Städten zusammensetzen. Es handelt sich um funktionale Abgrenzungen von Städten und ihren Umlandkreisen, die sich insb. aus Pendlerund Arbeitsmarktverflechtungen (u.a. Planungsverbände) ableiten, sodass eine gewisse Vergleichbarkeit der Regionen untereinander besteht. Stuttgart Südlicher Oberrhein München Top-10 ROR Grenze Raumordnungsregion Kreisgrenze Die Top-10 Raumordnungsregionen mit überdurchschnittlichem Wachstum der Haushalte und Wohnungsnachfrage, steigende Bedeutung für Wohnungsmarktentwicklung in Deutschland Quelle: BBSR, Aktueller Datenstand

15 Regionale Unterschiede bei der Wohnungsnachfrage nehmen langfristig weiter zu So entwickelt sich die Zahl der Haushalte von Regionen mit der höchsten Zunahme und dem höchsten Rückgang Region München Region Bay. Oberland Region Ingolstadt Region Südl. Oberrhein Region Oldenburg 35 % 35 % 34% 32 % 32 % -18 % -18 % Region Ostthüringen Region Oberlausitz-Niederschlesien > 20 % > % > 0-10 % > -5-0 % > % -15 % Quelle: Eigene Berechnung nach BBSR, 2015 sowie Prognos VIEW. Mittlere Variante. -24% -18 % -19% Entwicklung der Haushalte in % Region Mecklenburg. Seenplatte Region Südsachsen Region Anhalt-Bitterf.-Wittenberg 15

16 Gliederung 01 Die Verfasser der Studie 02 Die deutsche Bevölkerung wächst 03 Die Wohnungsnachfrage entwickelt sich regional sehr unterschiedlich 04 Das Wohnungsangebot wächst zu langsam 05 In den Ballungsgebieten verschärft sich die Situation an den Wohnungsmärkten weiter 06 Kernergebnisse und Konsequenzen der Studie 16

17 Wohnungsangebot ist im Schnitt in den letzten 15 Jahren um Wohnungen pro Jahr gestiegen Entwicklung Nettozuwachs Wohnungsangebot in Deutschland nach zeitlichen Intervallen Wohneinheiten Durchschnittlicher Nettozuwachs : rd p.a Quelle: Statistisches Bundesamt Nettozuwachs: Veränderung Wohnungsangebot zum Vorjahr (Stichtag jeweils ) 17

18 Große Unterschiede bei der Entwicklung des Wohnungsangebots Entwicklung des Wohnungsangebots : Nettozuwachs von Wohnungen je Einwohner Münster (3,9) Düsseldorf (1,8) Hamburg (3,1) Hannover (2,0 ) Berlin (2,0) Regionen mit dem höchsten Nettozuwachs Ø jährl. Nettozuwachs abs.: ,7 4,6 5,5 5,5 6,2 Emsland Region Ingolstadt Region Oldenburg Region Regensburg Schleswig-Holstein-Nord Köln (2,4) Stuttgart (2,8) Südlicher Oberrhein (3,2) Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Rhein-Main (2,6) München (4,2) TOP-10 ROR > 3,5 > 2,5-3,5 > 1,5-2,5 > 0,5-1,5 0, ,4 Region Trier 4,2 Region München 4,1 Hamburg-Umland-Süd 4,1 Region Landshut 4,1 Donau-Iller (BW) 2,7 Top-10 Regionen ,4 Deutschland 18

19 Gliederung 01 Die Verfasser der Studie 02 Die deutsche Bevölkerung wächst 03 Die Wohnungsnachfrage entwickelt sich regional sehr unterschiedlich 04 Das Wohnungsangebot wächst zu langsam 05 In den Ballungsgebieten verschärft sich die Situation an den Wohnungsmärkten weiter 06 Kernergebnisse und Konsequenzen der Studie 19

20 Wann ist der Wohnungsmarkt ausgeglichen? Wohnungen je Haushalte angespannte Wohnungsmärkte mit Nachfrageüberhang Deutschland Status quo Marktkonformer Leerstand entspannte Wohnungsmärkte mit Angebotsüberhang Gewisse Leerstandsquote bzw. Fluktuationsreserve an den Märkten ist erforderlich (u.a. Umzüge, Sanierungs-/ Renovierungsmaßnahmen) 3 % Leerstand gelten als marktkonform = Wohnungen je Haushalte Status quo Deutschland: Wohnungen je Haushalte (Relation 41,2 Mio. Wohnungen / 40,2 Mio. Haushalte) 20

21 Sehr hoher Nachfragedruck in den Top-10 Regionen, auf die 29 % der Wohnungsnachfrage entfallen Relation Angebot-Nachfrage: Wohnungen je Haushalte* 2013 Hamburg (977) Münster (994) Düsseldorf (1.047) Hannover (989) Berlin (1.009) Deutschland 40,2 Mio. Haushalte Köln (1.004) Rhein-Main (975) Ø Top-10 Regionen 11,7 Mio. Haushalte Stuttgart (980) Südlicher Oberrhein (1.005) München TOP-10 ROR > > > Wohnungen je Haushalte Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder, 2015 *bezogen auf die Anzahl der Haushalte im Basisszenario. (991)

22 Druck auf angespannte Wohnungsmärkte nimmt weiter zu Wohnungen je Haushalte (bei Nettozuwachs Wohnangebot von WE p.a.) Hamburg Hannover Münster Berlin Düsseldorf Köln Rhein-Main München Stuttgart Südlicher Oberrhein Quelle: Eigene Berechnung Prognos VIEW (Mittlere Variante) TOP-10 ROR > > > Wohnungen je Haushalte 22

23 Wohnungsmärkte entwickeln sich regional zunehmend unterschiedlich 2030 Typen regionaler Wohnungsmärkte 2045 Anteil und Anzahl Regionen: 48 % (46 Regionen) angespannte Wohnungsmärkte: Regionen mit langfristig wachsender Haushaltsentwicklung bzw. Wohnnachfrage Hoher Nachfragedruck insb. wirtschaftsstarke Regionen mit höchsten Bedarfen hinsichtlich Erweiterung des Wohnungangebotes (insb. Neubau) Anteil und Anzahl Regionen: 35 % (34 Regionen) 18 % (18 Regionen) ausgeglichene Wohnungsmärkte: Regionen mit durchschnittlicher Entwicklung der Wohnnachfrage Langfristig tendenziell abgeschwächte Nachfrage, bedarfsorientierte, kontinuierliche Erweiterung des Wohnangebots (insb. Modernisierung) 11 % (11 Regionen) 33 % (32 Regionen) entspannte Wohnungsmärkte: Regionen mit stagnierender oder langfristig rückläufiger Wohnnachfrage Märkte mit Angebotsüberhang, insb. strukturschwache Regionen Ostdeutschlands, Schwerpunkt Bestandspflege und gezielte Investitionen in Infrastruktur hinsichtlich Erhalt u. Steigerung der Attraktivität 53 % (51 Regionen) Quelle: Eigene Berechnung Prognos VIEW (Mittlere Variante) 23

24 Neues Wohnungsangebot in den TOP-10 Regionen hinkt dem Bedarf deutlich hinterher: bis 2030 fehlen fast 1 Mio. Einheiten Die Summe der fehlenden Wohnungen im Zeitraum 2013 bis 2030 (Annahme: ausgeglichener Wohnungsmarkt von WE je Haushalte) Region München Stadt Berlin Region Rhein-Main Region Stuttgart Stadt Hamburg Region Köln Region Münster Region Südl. Oberrhein Region Hannover Region Düsseldorf Wohnungen So stieg das Wohnungsangebot jährlich im Durchschnitt der Jahre Summe fehlende Wohnungen So stark müsste das Wohnungsangebot pro Jahr bis 2030 wachsen Quelle: Eigene Berechnung Prognos VIEW (Mittlere Variante) 24

25 Gliederung 01 Die Verfasser der Studie 02 Die deutsche Bevölkerung wächst 03 Die Wohnungsnachfrage entwickelt sich regional sehr unterschiedlich 04 Das Wohnungsangebot wächst zu langsam 05 In den Ballungsgebieten verschärft sich die Situation an den Wohnungsmärkten weiter 06 Kernergebnisse und Konsequenzen der Studie 25

26 Kernergebnisse der Untersuchung Wohnen in Deutschland 2045 (I) Deutschland wächst wieder: Bevölkerungswachstum statt Schrumpfung Deutschland ist ein Einwanderungsland (vergleichbar mit Schweiz / Kanada) Die Binnenwanderung nimmt einen größeren Einfluss auf regionale Wohnungsmärkte als die Zuwanderung Deutschland hat keinen homogenen Wohnungsmarkt Die regionalen Wohnungsmärkte sind durch unterschiedliche Entwicklungen von Angebot und Nachfrage geprägt Die Unterschiede auf den Wohnungsmärkten werden sich weiter verschärfen, einerseits wachsende Leerstände, andererseits Überhitzung 26

27 Kernergebnisse der Untersuchung Wohnen in Deutschland 2045 (II) Die Wohnungsmärkte in Deutschland sind bereits bei einer Durchschnittsbetrachtung in einer angespannten Situation Die Erweiterung des Wohnungsangebots auf dem derzeitigen Niveau reicht zur Deckung der regionalen Nachfrage weder kurz-, mittel- noch langfristig aus Der Nachfragedruck steigt in den urbanen wachstumsstarken Regionen durch den Zuzug und die Zuwanderung, insbesondere jüngerer Menschen, die dort Bildungs- und Arbeitsangebote wahrnehmen Bei gleichbleibender Bautätigkeit fehlen in den Top 10-Regionen bis 2030 weitere Wohnungen 27

28 Handlungsfelder Die Akteure aus Politik und Wirtschaft sollten umfassende Strategien für die regionalen Wohnungsmärkte entwickeln, dazu gilt es sowohl die Stadt-Umland-Kooperationen zu verstärken als auch die Zusammenarbeit über bisherige Regionsgrenzen hinweg Infrastrukturinvestitionen (Verkehrsinfrastruktur, Breitband, soziale Infrastruktur) müssen verstärkt werden, auch zur besseren Erschließung strukturschwacher Regionen Die Investitionen in den Wohnungsbau müssen signifikant gesteigert werden Die Planungs- und Genehmigungsprozesse im Wohnungsbau müssen vereinfacht und beschleunigt werden 28

29 Konsequenzen aus der Studie für die Allianz Baufinanzierung Allianz Leben sieht gute Wachstumschancen in der Baufinanzierung Die Kapitalanlage in Form von Hypothekendarlehen in Deutschland ist aufgrund des stabilen Immobilienmarktes weiter attraktiv Fortsetzung der risikoadäquaten Festlegung der Baufinanzierungszinsen Wir werden regionale Entwicklungen noch intensiver beobachten und einschätzen, denn das Vorhandensein von Verkehrsanbindung, Schulen oder ärztlicher Versorgung beeinflussen Markt- und Wiederverkaufswerte Die Attraktivität der Mikrostandorte wird bedeutender 29

30 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! 30