Hans-Joachim Beck. Die Mietpreisbremse

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1 Hans-Joachim Beck Die Mietpreisbremse Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung (Mietrechtsnovellierungsgesetz MietNovG) 1. Auflage 2015 gev GRUNDEIGENTUM-VERLAG GmbH, Berlin-Schöneberg I

2 Die Erläuterungen, Anregungen, Ratschläge und Empfehlungen in diesem Buch wurden von den Autoren nach bestem Wissen und Gewissen erarbeitet, sorgfältig geprüft sowie die derzeit gültigen Vorschriften, Gesetze und Normen berücksichtigt. Dennoch kann eine Garantie nicht übernommen werden. Eine Haftung der Autoren, des Verlages oder seiner Beauftragten für Personen-, Sach- oder Vermögensschäden ist ausgeschlossen. Copyright 2015 by GRUNDEIGENTUM-VERLAG GmbH, Berlin-Schöneberg Alle Rechte, insbesondere das Recht der Vervielfältigung und Verbreitung sowie der Übersetzung, vorbehalten. Kein Teil des Werkes darf in irgendwelcher Form (Fotokopie, Mikroverfilmung, Verwendung in Datenverarbeitungsanlagen oder programmen oder durch irgendein anderes Verfahren) ohne schriftliche Genehmigung des Verlages reproduziert, verarbeitet, vervielfältigt oder verbreitet werden. Satz: GRUNDEIGENTUM-VERLAG Druck: Printed in Germany ISBN Preis: II

3 Vorwort III

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5 Inhalt Die Mietpreisbremse A Die zulässige Höhe der Miete 1. Die Entstehungsgeschichte der Mietpreisbremse 2. Überblick 3. Die Grundregel der Mietpreisbremse in 556 d Abs. 1 BGB 4. Die Ermächtigung in 556 d Abs. 2 BGB 5. Gerichtliche Kontrolle der Gebietsverordnungen 5.1 Verfahren vor dem Verwaltungsgericht 5.2 Miethöheprozess vor dem Zivilgericht 5.3 Verfassungsbeschwerde 6. Die ortsübliche Vergleichsmiete 6.1 Das Prinzip der Vergleichsmiete 6.2 Die Entstehung des Vergleichsmietensystems 6.3 Der Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete 7. Die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete 7.1 Der einfache und der qualifizierte Mietspiegel 7.2 Sachverständigengutachten 7.3 Regelung über die Aufstellung von Mietspiegeln 7.4 Gerichtliche Überprüfung der Mietspiegel 7.5 Ermittlung der Vergleichsmiete bei Bruttomietverträgen 7.6 Ermittlung der zulässigen Miete bei Betriebskostenpauschalen 8. Zeitlicher Anwendungsbereich der Mietpreisbremse 8.1 Grundsatz 8.2 Staffelmietverträge 8.3 Indexmietverträge 9. Örtlicher Anwendungsbereich der Mietpreisbremse 10. Sachlicher Anwendungsbereich der Mietpreisbremse 10.1 Nur neue Verträge 10.2 Anfangsmiete 10.3 Nur Wohnraum 10.4 Wohnraummietverhältnisse, die nicht der Mietpreisbremse unterliegen Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch Möblierter Wohnraum in der ansonsten vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung Mietverhältnisse mit juristischen Personen des öffentlichen Rechts Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim Wohnraum im preisgebundenen Wohnungsbau 11. Ausnahmen von der Grundregel der Mietpreisbremse V

6 11.1 Vormiete Sinn und Zweck Geschuldete Vormiete Mietverträge vor Inkrafttreten der Mietpreisbremse Mieten, die nach Inkrafttreten der Mietpreisbremse vereinbart worden sind Mieterhöhungen nach Abschluss des Mietvertrages Mieterhöhungen innerhalb des letzten Jahres Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen Modernisierungsmieterhöhung Mieterhöhung vor Inkrafttreten der Mietpreisbremse Staffelmietvertrag Vor-Vormiete Änderung des Mietgegenstandes Gewerbemietvertrag als Vormiete Änderung der Mietstruktur Geschuldete Vormiete Mietminderung Berechnung der Mietminderung Nicht behebbarer Mangel Mietzuschläge Möblierungszuschlag Untermieterlaubnis Zuschlag für die Erlaubnis einer teilgewerblichen Nutzung 11.2 Neubau Definition des Neubaus Selbstnutzung Gewerbliche Nutzung Dachgeschossausbau Aufteilung und Zusammenlegung von Wohnungen 11.3 Die verschiedenen Fälle der Modernisierung Der Begriff der Modernisierung Instandsetzung und Instandhaltung ( 555 a BGB) Einfache Modernisierung Modernisierung im Sinne des 555 b BGB Modernisierungszuschlag nach 556 e Abs. 2 BGB Umfassende Modernisierung i.s.d. 556 f Satz 2 BGB 11.4 Der Modernisierungszuschlag nach 556 e Abs. 2 BGB Berechnung des Modernisierungszuschlags Nur Modernisierungen innerhalb der letzten drei Jahre 11.5 Umfassende Modernisierung VI

7 Rechtsfolgen einer umfassenden Modernisierung Der Begriff der umfassenden Modernisierung Durchführung der umfassenden Modernisierung Durchführung der Modernisierung während der Vermietung B C Rechtsfolgen einer überhöhten Miete 1. Teilunwirksamkeit der zu hoch vereinbarten Miete 2. Verweigerung der Mietzahlungen 3. Räumung 4. Rückforderung der überhöhten Miete 4.1 Verweis auf die 812 ff. BGB 4.2 Verkauf der Immobilie 4.3 Keine Anwendung der 814 und 817 BGB 4.4 Rüge Mehrere Mieter und Vermieter Inhaltliche Anforderungen an die Rüge 4.5 Kaution 4.6 Zinsen 4.7 Aufrechnung 4.8 Verjährung 5. Auskunftsanspruch des Mieters 6. Feststellungsklage 7. Wohnflächenabweichung Das Bestellerprinzip 1. Der Ausschluss des Provisionsanspruchs des Maklers 2. Der Suchauftrag 3. Zukünftige Entwicklung 3.1 Vermieter 3.2 Verwalter VII

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9 Die Mietpreisbremse A Die zulässige Höhe der Miete 1. Die Entstehungsgeschichte der Mietpreisbremse Da seit einigen Jahre vor allem jüngere Menschen in die Universitätsstädte und die prosperierenden Metropolen ziehen, steigen die Mieten in diesen Gebieten. Ein weiterer Grund ist, dass seit dem Auslaufen der Sonderabschreibung Ost zu wenige Wohnungen gebaut worden sind. Dies hat sämtliche jetzt im Bundestag vertretenen Parteien veranlasst, im Wahlkampf den Bürgern eine Mietpreisbremse zu versprechen. Im März 2014 hat das Bundesjustizministerium einen Gesetzesentwurf zur Mietpreisbremse vorgelegt, der in der Grundstruktur dem jetzigen Gesetz entspricht. Da der Gesetzesentwurf nicht mit dem Koalitionspartner abgesprochen war, ergab sich erheblicher Diskussionsbedarf. Schließlich wurde der Gesetzesentwurf mit einigen Änderungen am 1. Oktober 2014 im Bundeskabinett beschlossen. Das Gesetz wurde nach Verabschiedung durch den Bundestag mit Zustimmung des Bundesrates am 27. April 2015 verkündet (BGBl. I 2015, Seite 610). Die Änderung gegenüber dem ersten Referentenentwurf beziehen sich insbesondere auf die Ermächtigung in 556 d Abs. 2 BGB sowie die Erweiterung der Neubauausnahme auf sämtliche Vermietungen. Nach Art EGBGB tritt das Gesetz mit Beginn des zweiten auf seine Verkündung folgenden Monats in Kraft. Da das Gesetz am 27. April 2015 verkündet wurde, ist es somit am 1. Juni 2015 in Kraft getreten. Zu seiner Wirksamkeit bedarf das Gesetz jedoch noch einer Verordnung der einzelnen Bundesländer. Denn gemäß 556 d Abs. 1 BGB gilt die Mietpreisbremse nur in den Gemeinden, die von den Bundesländern durch Rechtsverordnung bestimmt sind. Hierzu enthält 556 d Abs. 2 BGB eine entsprechende Ermächtigung der Bundesländer. Diese Ermächtigung ist gemäß Art. 4 Mietrechtsnovellierungsgesetz (MietNovG) bereits am Tag nach der Verkündung in Kraft getreten, damit die Länder schon vor Inkrafttreten der Mietpreisbremse die erforderlichen Verordnungen erlassen können. Hiervon hat als erstes Bundesland das Land Berlin Gebrauch gemacht und am 28. April 2015 eine Verordnung erlassen, mit der es das gesamte Stadtgebiet von Berlin der Mietpreisbremse unterworfen hat. In Berlin gilt die Mietpreisbremse daher seit dem 1. Juni ). In Nordrhein-Westfalen und Hamburg gilt die Mietpreisbremse seot dem 1. Juli Andere Bundesländer wollen folgen. Das Saarland und Sachsen-Anhalt haben erklärt, keine entsprechende Rechtsverordnung erlassen zu wollen. 1) GVBl. Berlin 2015, Seite 101 1

10 2. Überblick In die Regelungen des BGB über das Mietrecht werden in den 556 d ff. BGB folgende Regelungen eingefügt: Bei der Wiedervermietung einer Bestandswohnung darf die Miete höchstens in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich 10 % vereinbart werden ( 556 d Abs. 1 BGB). Dies gilt aber nur für die Anfangsmiete. Nachträgliche Mieterhöhungen nach den 557 ff. BGB sind zulässig. Technisch ist dies wie in der Regelung über die Herabsetzung der Kappungsgrenze von 20 auf 15 % ( 558 Abs. 3 BGB) in der Weise umgesetzt worden, dass die Länder ermächtigt werden, bestimmte Gemeinden auszuweisen, in denen die Mietpreisbremse gilt. Die Landesregierungen werden ermächtigt, bis zum 31. Dezember 2020 Rechtsverordnungen zu erlassen, in denen sie die Gebiete bestimmen, in denen die Mietpreisbremse gilt. Die Verordnungen dürfen nur für fünf Jahre gelten ( 556 d Abs. 2 BGB). Die Mietpreisbremse gilt nur für Verträge, die nach Inkrafttreten der Verordnung abgeschlossen werden. Wohnungen, die bis zum 1. Oktober 2014 weder genutzt wurden noch vermietet waren, sind von der Mietpreisbremse ausgenommen (Neubauausnahme) ( 556 f Satz 1 BGB). Ebenfalls ausgenommen ist die erste Vermietung einer Wohnung nach einer umfassenden Modernisierung ( 556 f Satz 2 BGB). Ist die Vormiete höher als 110 % der ortsüblichen Miete, darf sie auch bei der Wiedervermietung vereinbart werden. Voraussetzung ist allerdings, dass sie ohne Verstoß gegen die Mietpreisbremse vereinbart worden ist ( 556 e Abs. 1 BGB). Wurde die Wohnung in den letzten drei Jahren vor der Wiedervermietung modernisiert, so erhöht sich die zulässige Miete von 110 % der ortsüblichen Miete um die Modernisierungsmieterhöhung nach den 559 ff. BGB. Die Vertragsparteien werden so gestellt, als wäre die Modernisierung nach der Wiedervermietung durchgeführt worden ( 556 e Abs. 2 BGB). Bei Staffelmietverträgen gelten die Regelungen für jede Mietstaffel ( 557 a Abs. 4 BGB). Bei Indexmietverträgen gelten die Regelungen nur für die Ausgangsmiete ( 557 b Abs. 4 BGB). Macht der Mieter geltend, dass die vereinbarte Miete zu hoch ist, muss er dies qualifiziert rügen. Einen Rückforderungsanspruch hat er nur für die Mieten, die nach der Rüge fällig werden ( 556 g Abs. 2 BGB). Eine Absenkung der laufenden Zahlungen ist jedoch auch ohne eine solche Rüge zulässig. 2

11 Der Mieter kann von dem Vermieter Auskunft verlangen über die preisbildenden Tatsachen, wie etwa die Vormiete, das Datum der Erstvermietung oder den Umfang der durchgeführten Modernisierung ( 556 g Abs. 3 BGB). Die Regelungen über die ortsübliche Vergleichsmiete ( 558 Abs. 2 BGB) und die Modernisierungsmieterhöhung ( 559 ff. BGB) sind in dem Gesetz nicht geändert worden. Dies könnte aber noch in der zweiten Hälfte der Legislaturperiode geschehen. In Teilen der SPD besteht die Idee, die Definition der ortsüblichen Vergleichsmiete in 558 Abs. 2 BGB dahin gehend zu ändern, dass Neuverträge und Vertragsänderungen der letzten zehn statt bisher vier Jahre berücksichtigt werden. Dadurch würde die Mietpreisbremse nachträglich zu einem Mietenstopp werden. 3. Die Grundregel der Mietpreisbremse in 556 d Abs. 1 BGB Zentrale Vorschrift der Mietpreisbremse ist 556 d Abs. 1 BGB. Danach darf die vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen. 4. Die Ermächtigung in 556 d Abs. 2 BGB Die Mietpreisbremse greift jedoch nur ein, wenn das jeweilige Bundesland eine Rechtsverordnung erlässt und darin bestimmt, in welcher Gemeinde die Mietpreisbremse gelten soll. Das BGB enthält hierfür in 556 d Abs. 2 nur eine sogenannte Ermächtigung, die es den Regierungen der Bundesländer erlaubt, Gebiete zu bestimmen, in denen die Mietpreisbremse gelten soll. Diese Technik ist im Wohnungsrecht seit längerem üblich. Vergleichbare Regelungen finden sich etwa in 558 Abs. 3 BGB für die Absenkung der Kappungsgrenze sowie in 377 a Abs. 2 BGB für die Verlängerung der Kündigungssperrfrist. Ursprünglich eingeführt wurde diese Technik im öffentlichen Wohnungsrecht, etwa bei der örtlichen Festlegung von Zweckentfremdungsverbotsverordnungen (Art. 6 1 MietRVerbG), von Wohnungsbedarfsgebieten ( 5 a WoBindG) oder von Fehlbelegungsabgabegebieten. Die Ermächtigung gilt nur bis zum Ablauf des Jahres Die Dauer der jeweiligen Rechtsverordnungen ist auf fünf Jahre begrenzt. Die Länder dürfen die Mietpreisbremse nach der Ermächtigung in 556 d Abs. 2 BGB nur für Gebiete in Kraft setzen, in denen der Wohnungsmarkt angespannt und die angemessene Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Beispielhaft heißt es in dem Gesetz: Dies kann insbesondere der Fall sein, wenn die Mieten stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt, die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt, 3

12 die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird, oder geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht. Dabei handelt es sich nach der Gesetzesbegründung aber nur um Indikatoren. Die Rechtsverordnungen müssen angeben, aufgrund welcher Tatsachen der Wohnungsmarkt in dem betreffenden Gebiet angespannt ist. Nach der Gesetzesbegründung sollen zur Feststellung dieser Tatsachen statistische Erhebungen stattfinden, es sei denn, dass bereits zeitnah erhobenes Datenmaterial vorliegt. Außerdem muss sich aus der Begründung zu der Rechtsverordnung ergeben, welche Maßnahmen die Landesregierung in dem Gebiet während der fünfjährigen Geltungsdauer der Ermächtigung ergreifen wird, um Abhilfe zu schaffen. Die Immobilienverbände hatten dagegen gefordert, dass die Rechtsverordnungen nur in Gebieten in Kraft gesetzt werden dürfen, für die derartige Maßnahmen bereits beschlossen sind. 5. Gerichtliche Kontrolle der Gebietsverordnung 5.1 Verfahren vor dem Verwaltungsgericht Nach 47 Abs. 1 Nr. 2 VwGO entscheidet das Oberverwaltungsgericht im Rahmen seiner Gerichtsbarkeit über die Gültigkeit von Landesverordnungen im abstrakten Normenkontrollverfahren, sofern das Landesrecht dies bestimmt. Von dieser Ermächtigung haben die Länder Nordrhein-Westfalen, Berlin und Hamburg keinen Gebrauch gemacht. Hier ist möglicherweise eine Feststellungsklage gemäß 43 VwGO zulässig. Die Zulässigkeit der abstrakten Normenkontrolle ist aber nur gegeben, wenn die Verwaltungsgerichtsbarkeit auch im Einzelfall mit der Anwendung der Norm befasst sein könnte. An dieser Voraussetzung fehlt es bei der Mietpreisbremse, weil diese nicht Gegenstand eines verwaltungsgerichtlichen Rechtsstreits sein kann. Derleder ist allerdings der Auffassung, dass eine Normenkontrollklage nach 47 Abs. 1 VwGO zulässig sei, weil die Entscheidung gegenüber dem Zivilgericht gemäß 47 Abs. 5 VwGO bindend sei 2). 5.2 Miethöheprozess vor dem Zivilgericht Die gerichtliche Kontrolle der Landesverordnung muss inzidenter im Miethöheprozess erfolgen. Wenn das Gericht der Überzeugung ist, dass die Gebietsverordnung rechtswidrig ist, darf es die Regelungen über die Mietpreisbremse nicht anwenden. Wenn beispielsweise der Mieter rügt, dass die Höhe der Miete gegen 556 d Abs. 1 BGB verstößt, kann der Vermieter vortragen, dass die Gebietsverordnung rechtswidrig ist. Kommt das Gericht nach einer Beweisaufnahme zu der Feststellung, dass die Voraussetzungen des 556 d Abs. 2 BGB bei Erlass der Verordnung nicht erfüllt waren, darf es die Mietpreisbremse nicht anwenden. 2) Derleder, NZM 2015, 413, 416 4

13 5.3 Verfassungsbeschwerde Eine Verfassungsbeschwerde ist nicht unmittelbar gegen die Gebietsverordnung, sondern erst nach Ausschöpfung des Rechtswegs zulässig. 6. Die ortsübliche Vergleichsmiete Die ortsübliche Vergleichsmiete spielte bisher vor allem eine Rolle, wenn der Vermieter in einem bestehenden Mietverhältnis die Miete erhöhen will. Nach 558 Abs. 1 BGB kann er von dem Mieter verlangen, dass dieser einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zustimmt. Bei der Vermietung einer Wohnung spielte die ortsübliche Vergleichsmiete dagegen bisher so gut wie keine Rolle, da hier grundsätzlich die Vertragsfreiheit gilt. Der Vermieter hatte bisher lediglich zu prüfen, ob er gegen 5 WiStG verstößt, weil er eine Miete verlangt, die 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Aufgrund der Mietpreisbremse hat die ortsübliche Vergleichsmiete für Mieter und Vermieter eine weit größere und auch andersartige Bedeutung, da sie auch für den Abschluss eines neuen Mietvertrages gilt. Da die Miete höchstens 110 % der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen darf, wird dies die entscheidende Bezugsgröße zur Berechnung der zulässigen Miete sein. 6.1 Das Prinzip der Vergleichsmiete Die ortsübliche Vergleichsmiete wird nach der Definition des 558 Abs. 2 BGB aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der betreffenden oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind. Gemäß 558 a Abs. 1 BGB muss der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen begründen und anhand von Tatsachen darlegen, dass die verlangte Miete nicht über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Nach 558 a Abs. 2 BGB darf der Vermieter hierzu folgende Begründungsmittel verwenden: Mietspiegel Auskunft aus einer Mietdatenbank Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen (hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen). Dieser Katalog ist jedoch nicht abschließend. Wenn der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Verlangens zustimmt, kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen ( 558 b Abs. 2 BGB). In diesem Prozess werden die Mietspiegel von den Gerichten auch als Beweismittel zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete verwendet. 5

14 6.2 Die Entstehung des Vergleichsmietensystems Ende der 60er Jahre wurde in den alten Ländern der Bundesrepublik Deutschland die bis dahin geltende Mietpreisbindung aufgehoben. Dadurch erhielten die Vermieter das Recht, zum Zweck der Mieterhöhung eine Änderungskündigung vorzunehmen. Eine Grenze stellte allenfalls die Kostenmiete dar. Da dies auf breiter Front zu einer Erhöhung der Mieten führte, hat der Gesetzgeber 1971 die Kündigung zum Zweck der Mieterhöhung ausdrücklich ausgeschlossen. Zum Ausgleich wurde dem Vermieter ein Anspruch gegen den Mieter auf Zustimmung zur Mieterhöhung eingeräumt. Voraussetzung war, dass die verlangte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschritt. Anders als vorher stellt das Gesetz damit nicht mehr auf die Kostenmiete ab, sondern auf die tatsächlich gezahlten Mieten. Um dem Vermieter die Begründung seines Zustimmungsbegehrens zu erleichtern, wurden 1974 hierzu in dem damaligen 2 MHG drei Möglichkeiten eingeführt: die Benennung von drei Vergleichswohnungen, die Berufung auf entsprechende Mietspiegelwerte und ein Sachverständigengutachten. Zur Belebung des Wohnungsbaus wurde im Jahre 1982 der Begriff der ortsüblichen Miete dahin gehend eingeschränkt, dass nur Vereinbarungen der letzten drei Jahre berücksichtigt werden durften. Dadurch schieden Mieten, die vorher vereinbart oder erhöht worden waren, bei der Betrachtung aus, so dass bei Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nur jüngere und damit höhere Mieten berücksichtigt wurden. Als Ausgleich führte der Gesetzgeber eine Kappungsgrenze ein, nach der Mieterhöhungen auf 30 % in drei Jahren beschränkt wurden. Im Jahre 1993 wurde der Zeitraum der Vereinbarungen, die in die ortsübliche Miete einfließen, auf vier Jahre verlängert. Im Jahre 2001 wurde durch eine Änderung des Gesetzes klargestellt, dass bei Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete als Wohnwertmerkmal auch die energetische Beschaffenheit und Ausstattung der Wohnung zu berücksichtigen sind. 6.3 Der Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete Der Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete ist in 558 Abs. 2 BGB definiert. Er ist abzugrenzen von dem der Marktmiete. Darunter versteht man die Miete, die bei einer Neuvermietung am Markt erzielt werden kann. Man spricht auch von Abschlussmieten. Dadurch, dass das Gesetz den Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete gewählt hat und nicht den der Marktmiete, sollte erreicht werden, dass der Vermieter bei einem bestehenden Mietverhältnis die Miete nicht auf den Betrag anheben kann, den er bei einer Neuvermietung erzielen könnte. Anderenfalls hätte man das System der Änderungskündigung bestehen lassen können. 7. Die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete 7.1 Der einfache und der qualifizierte Mietspiegel Die Mietspiegel dienen nach dem Wortlaut des Gesetzes der Begründung eines Mieter- 6

15 höhungsbegehrens. Die Gerichte verwenden sie in der Praxis jedoch auch, um in einem Klageverfahren auf Zustimmung zur Mieterhöhung die ortsübliche Vergleichsmiete festzustellen. Dabei ist hinsichtlich des Beweiswertes zwischen einfachen und qualifizierten Mietspiegeln zu unterscheiden. Der qualifizierte Mietspiegel beruht auf einer repräsentativen Erhebung von Daten und wird nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen ermittelt ( 558 d BGB). Er ist im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen. Dabei kann eine Stichprobe oder die Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindexes für die Lebenshaltung zugrunde gelegt werden. Nach vier Jahren muss der qualifizierte Mietspiegel neu erstellt werden. Beim einfachen Mietspiegel wird die Höhe der Mieten dagegen lediglich ausgehandelt. Derartige Mietspiegel werden deshalb scherzhaft auch als Beaujolais- Mietspiegel bezeichnet. Die betreffende Übersicht wird entweder von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt ( 558 e BGB). Beide Arten von Mietspiegeln können zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens verwendet werden. Beim qualifizierten Mietspiegel gilt jedoch in einem Mieterhöhungsprozess die Vermutung, dass die darin enthaltenen Zahlen tatsächlich die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben ( 558 d Abs. 3 BGB, 292 ZPO). Außerdem muss der Vermieter in seinem Mieterhöhungsbegehren zwingend die Angaben des Mietspiegels mitteilen, auch wenn er ein anderes Mittel zur Begründung verwendet. Im Ergebnis lassen die Gerichte die Widerlegung dieser Vermutung bisher nicht zu, weil sie den qualifizierten Mietspiegel als eine Art Supergutachten verstehen, das durch ein Einzelgutachten nicht übertroffen werden kann. Der einfache Mietspiegel stellt im Mieterhöhungsprozess lediglich ein Indiz für die ortsübliche Vergleichsmiete dar. Wird seine Richtigkeit substantiiert bestritten, muss die Prozesspartei, die sich auf ihn beruft, den Beweis antreten. Berechtigt zur Aufstellung eines Mietspiegels sind die Gemeinden. Sie können sich dazu eines Dritten bedienen. Eine Verpflichtung der Gemeinden, einen Mietspiegel zu erstellen, besteht nicht. In 558 c Abs. 4 BGB ist lediglich geregelt, dass die Gemeinden einen Mietspiegel erstellen sollen, wenn hierfür ein Bedürfnis besteht und dies mit vertretbarem Aufwand möglich ist. Auch die Mietpreisbremse sieht keine entsprechende Verpflichtung der Gemeinden vor. In der Gesetzesbegründung wird lediglich darauf hingewiesen, dass in den Gemeinden, in denen die Mietpreisbremse gilt, wohl auch ein Bedürfnis für die Erstellung eines Mietspiegels besteht. 7.2 Sachverständigengutachten Zur Begründung des Mieterhöhungsbegehrens, aber auch zum Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete in einem Mieterhöhungsprozess kann der Vermieter auch ein Sachverständigengutachten verwenden. Soll das Gutachten nicht der Begründung des Erhöhungsverlangens dienen, sondern dem Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete 7

16 in einem Mieterhöhungsprozess, muss der Sachverständige nach der Rechtsprechung des BGH jedoch das Mietniveau in der gesamten Gemeinde ermitteln. Das Gutachten muss auf einer repräsentativen Stichprobe beruhen und darf nicht nur Wohnungen berücksichtigen, die dem Vermieter gehören. 7.3 Regelung über die Aufstellung von Mietspiegeln In 558 c Abs. 5 BGB wird die Bundesregierung ermächtigt, eine Verordnung über den Inhalt und das Verfahren zur Aufstellung von Mietspiegeln zu erlassen. Nach der Gesetzesbegründung sollten in dieser Verordnung insbesondere geregelt werden das Verhältnis, in dem die Mieten aus den einzelnen Erhebungsjahren berücksichtigt werden, die Zahl der zu erhebenden Vergleichsmieten für einzelne Wohnungskategorien und die nähere Konkretisierung einzelner Wohnwertmerkmale. Eine solche Verordnung ist jedoch bis heute nicht erlassen worden. Das zuständige Ministerium hat stattdessen immer wieder neue Hinweise zur Erstellung von Mietspiegeln veröffentlicht. Der letzte dieser Hinweise stammt vom 7. Oktober Eine gesetzliche Regelung wäre jedoch besonders wegen der Mietpreisbremse wichtig, weil der Mietspiegel nunmehr eine viel größere Bedeutung erlangt. Der Gesetzgeber müsste z. B. durch Wertung entscheiden, in welchem Verhältnis die Neuabschlüsse und die Mieterhöhungen der letzten vier Jahre berücksichtigt werden. Um eine repräsentative Erhebung der Daten zu gewährleisten, wäre m.e. darüber hinaus erforderlich, dass die Vermieter gesetzlich verpflichtet werden, sämtliche Vertragsabschlüsse und Vertragsänderungen zu melden. Auch die Bodenrichtwerte können nur deshalb zuverlässig ermittelt werden, weil die Notare verpflichtet sind, sämtliche Kaufverträge über Grundstücke zu melden. Notfalls würde es ausreichen, eine gesetzliche Verpflichtung zu schaffen, dass die Anfragen zur Miethöhe beantwortet werden müssen. Außerdem müsste die Einteilung in Lagekategorien stärker ausdifferenziert werden. Hierzu könnte man z. B. die Bodenrichtwerte verwenden und aus diesen einen Faktor ableiten, mit dem ein bestimmter Mietwert zu multiplizieren ist. Denn die Bodenrichtwerte geben recht gut wieder, wie begehrt die jeweilige Lage ist. Öffentliche Wohnungsunternehmen dürfen nicht berücksichtigt werden, weil deren Mieten administrativ beeinflusst sind. Schließlich ist auch die Qualität der Mietspiegel letztlich eine Frage des Geldes. Die Länder, die die Verordnung nach 566 d Abs. 2 BGB erlassen, müssten deswegen den Gemeinden, die sie in dem Mietspiegel ausweisen, auch die Erstellung qualifizierter Mietspiegel finanzieren. 8

17 7.4 Gerichtliche Überprüfung der Mietspiegel Eine Überprüfung der Mietspiegel durch die Verwaltungsgerichte ist nach der Rechtsprechung nicht möglich. Derartige Klagen werden von den Verwaltungsgerichten als unzulässig abgewiesen. Eine gerichtliche Überprüfung ist daher bisher nur durch die Zivilgerichte im Rahmen einer Klage des Vermieters auf Zustimmung zur Mieterhöhung möglich gewesen. Im Rahmen der Mietpreisbremse wird es außerdem um Klagen gehen, in denen Mieter die gezahlte Miete wegen Überschreitens der zulässigen Miete zurückfordern und sich zum Beweis, dass die Miete überhöht ist, auf den Mietspiegel berufen. Das Amtsgericht Charlottenburg hat mit Urteil vom 11. Mai C 133/13 - GE 2015 (Beilage Mietspiegel), 47 - entschieden, dass der Berliner Mietspiegel 2013 nicht den Anforderungen an einen qualifizierten Mietspiegel genügt. Im Rahmen der Klage eines Berliner Vermieters auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung nach 558 Abs. 1 BGB hat dieser vorgetragen, dass der Mietspiegel zur Feststellung des ortsüblichen Vergleichsmiete nicht herangezogen werden dürfe, weil er nicht qualifiziert sei. Stattdessen müsse die ortsübliche Vergleichsmiete durch ein Sachverständigengutachten festgestellt werden. Der BGH hatte bereits mehrfach entschieden, dass auch ein qualifizierter Mietspiegel nach 558 Abs. 1 BGB überprüft werden muss, wenn seine Aussagen vor Gericht bestritten werden. Auf diese Überprüfung könne nicht schon deswegen verzichtet werden, weil der Mietspiegel vom Ersteller als qualifizierter Mietspiegel bezeichnet oder von den Interessenvertretern der Vermieter und Mieter als solcher anerkannt worden ist (BGH, Urteile vom 21. November VIII ZR 46/12 - GE 2013, und vom 6. November VIII ZR 346/12 - GE 2013, 1645). Das Landgericht Berlin hat daher durch ein Sachverständigengutachten prüfen lassen, ob der Berliner Mietspiegel 2013 den Anforderungen an einen qualifizierten Mietspiegel genügt. Der Sachverständige, Prof. Krämer, Leiter des Instituts für Wirtschafts- und Sozialstatistik der TU Dortmund, ist in seinem Gutachten zu dem Ergebnis gelangt, dass der Berliner Mietspiegel 2013 nicht qualifiziert ist. Insbesondere hat er gerügt, dass die Datenerhebung nicht repräsentativ sei, die Definition der Mietspiegelzellen und die Zuordnung der Wohnungen zu diesen Zellen teilweise systemwidrig sei, die durch Regressionsanalyse ermittelten Zu- und Abschläge nur auf Annahmen beruhen würden, die Bereinigung um Extremwerte mathematisch falsch erfolgt sei und die Einordnung in Lagekategorien nicht sachgerecht sei. Die Repräsentativität ist auch m.e. eindeutig nicht gegeben, weil zwar Mieter angeschrieben worden sind, bei einer Rücklaufquote von 4 % aber letztlich nur Daten berücksichtigt worden sind. Dabei handelt es sich überproportional um Wohnungen städtischer Wohnungsgesellschaften, die angewiesen sind, günstig zu vermieten. 9

18 Hinsichtlich einiger Mietspiegelfelder ist zweifelhaft, ob 30 Daten je Mietspiegelfeld für einen qualifizierten Mietspiegel ausreichen. Es entspricht auch nicht der Realität, wenn in der Mietspiegelspalte 1, die Wohnungen der Baujahre bis 1918 umfasst, topsanierte Gründerzeitbauten mit einfachen Wohnungen zusammengefasst werden. Das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg ist dem Gutachten gefolgt und hat deshalb zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete ein Sachverständigengutachten eingeholt. Nach der Entscheidung des Amtsgerichts Charlottenburg kann der Berliner Mietspiegel 2013 deshalb auch nicht als einfacher Mietspiegel verwendet werden. Die Feststellung, dass der Berliner Mietspiegel 2013 den Anforderungen an einen qualifizierten Mietspiegel nicht genügt, dürfte in gleicher Weise für den Mietspiegel 2015 gelten. Auch dieser Mietspiegel hat nicht die Vermutung der Richtigkeit für sich. Meines Erachtens kann er aber dennoch als Begründungsmittel bei einem Verlangen auf Zustimmung zur Mietpreiserhöhung verwendet werden. Bei Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete hat er aber keinen erhöhten Beweiswert mehr und kann durch ein Gutachten widerlegt werden. Die ortsübliche Vergleichsmiete stellt keine verlässliche Grundlage für die Mietpreisbremse dar, da sie sich nicht zuverlässig feststellen lässt. In Gemeinden, in denen kein qualifizierter Mietspiegel existiert, kann die ortsübliche Vergleichsmiete nur sehr ungenau geschätzt werden. Dies war dem Gesetzgeber bei Schaffung der Mietpreisbremse durchaus bekannt. Daher wird in der Gesetzesbegründung gefordert, dass bei Ausweisung der Gebiete durch die Landesverordnung berücksichtigt werden sollte, ob in der Gemeinde ein qualifizierter Mietspiegel existiert. Außerdem wird in der Gesetzesbegründung auf 558 c Abs. 4 BGB hingewiesen, wonach die Gemeinden einen Mietspiegel erstellen sollen, wenn hierfür ein Bedürfnis besteht. Diese Voraussetzung ist nach der Gesetzesbegründung erfüllt, wenn die Mietpreisbremse für die betreffende Gemeinde in Kraft gesetzt wird. Aber selbst in Gemeinden, in denen ein qualifizierter Mietspiegel existiert, gibt es keine verlässliche Grundlage, die ortsübliche Vergleichsmiete festzustellen. Aufgrund der Feststellung des Gutachters über die Mängel des Berliner Mietspiegels kann der Vermieter sich bei Abschluss eines Mietvertrages nicht mehr allein auf den Mietspiegel verlassen, sondern muss die ortsübliche Vergleichsmiete schätzen. Dabei kann er den Mietspiegel durchaus als Anhaltspunkt nehmen, muss diesen aber auf Plausibilität überprüfen. Außerdem muss er berücksichtigen, dass die ortsübliche Vergleichsmiete kein punktgenauer Wert ist, sondern innerhalb einer gewissen Bandbreite liegt (vgl. BGH, Urteil vom 4. Mai VIII ZR 227/10 - GE 2011, 883). Bei Mietspiegeln, die Spannen ausweisen, ist daher jeder Wert, der innerhalb der ausgewiesenen Spanne liegt, als ortsüblich anzusehen. Außerdem muss der Vermieter zumindest versuchen, zu überprüfen, ob die im Mietspiegel ausgewiesene Miete nicht zu niedrig ist. Eine Pflicht, vor Abschluss des Mietvertrages ein Gutachten einzuholen, besteht aber nicht. 10

19 Wenn der Mieter rügt, dass die vereinbarte Miete zu hoch ist, und sich nicht von dem Gegenteil überzeugen lässt, muss das Gericht ein Gutachten über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete einholen. Der Berliner Mietspiegel kann aufgrund seiner Mängel ein derartiges Gutachten nicht ersetzen. Ob die Gerichte berechtigt sind, die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete nach 287 ZPO (analog) zu schätzen, wenn die Kosten für ein Mietgutachten unverhältnismäßig hoch sind, ist fraglich. Jedenfalls müssen aber bei einer derartigen Schätzung die Mängel des Mietspiegels berücksichtigt werden, da diese gerichtsbekannt sind. 7.5 Ermittlung der Vergleichsmiete bei Bruttomietverträgen Soll eine Bruttomiete vereinbart werden, und weist der Mietspiegel nur eine Nettomiete aus, so muss die in dem Mietspiegel ausgewiesene Nettomiete in eine Bruttomiete umgerechnet werden. Hierzu sind der sich aus dem Mietspiegel ergebenden Nettomiete die Betriebskosten hinzuzurechnen. Maßgeblich sind jedoch nicht die im Mietspiegel angegebenen Durchschnittswerte inkludierter Betriebskosten, sondern die tatsächlich auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten 3). Beispiel: Die ortsübliche Netto-Vergleichsmiete beträgt 7 /m 2 und damit für die Wohnung (70 m² x 7 =) 490. Für das gesamte Haus fallen Betriebskosten von an. Die Gesamtwohnfläche des Hauses beträgt m². Damit betragen die Betriebskosten je Quadratmeter Wohnfläche ( : =) 15, für die Wohnung von 70 m² also (15 x 70 =) Dies sind monatlich (1.050 : 12 =) 87,50. Damit beträgt die Bruttovergleichsmiete ( ,50 =) 557,50. Die nach 556 d Abs. 1 BGB maximal zulässige Miete beträgt damit (557, % =) 635,25. Bei einer Bruttomiete kann deshalb die Erhöhung der Vergleichsmiete um 10 % auch auf die Betriebskosten bezogen werden. Dies entspricht den allgemeinen Regelungen über Mieterhöhungen. Auch die Kappungsgrenze des 558 Abs. 3 BGB bemisst sich nach der zuletzt gezahlten Miete einschließlich der nicht ausgesonderten Betriebskosten 4). 7.6 Ermittlung der zulässigen Miete bei Betriebskostenpauschalen Schwierigkeiten bereiten Mietverträge, in denen neben der Grundmiete eine Betriebskostenpauschale vereinbart worden ist. Die Betriebskostenpauschale unterliegt keiner Kontrolle hinsichtlich ihrer Höhe. Soweit sie zu hoch vereinbart worden ist, steht sie dem Vermieter als zusätzlicher Ertrag zu. Der Mieter kann eine Herabsetzung der Be- 3) Vgl. hierzu Blank, WuM 2014, 641, 647 4) Vgl. Platow WuM 2015, 191, und BGH, Urteil vom 19. November VIII ZR 160/03 - GE 2004, 349 = NJW 2004,

20 triebskostenpauschale nur insoweit verlangen, wie sich die Ausgaben des Vermieters verringert haben. Beispiel: V hat nach Inkrafttreten der Mietpreisbremse eine Grundmiete von 560 vereinbart. Das sind (560 : 70 =) 8 /m², außerdem hat er eine Betriebskostenpauschale von 200 vereinbart. Die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt 7 und damit bei 70 m² (70 x 7 =) 490. Die tatsächlichen Betriebskosten (ohne Heizkosten) betragen 150. Zulässig ist nach 556 d Abs. 1 BGB ein Gesamtbetrag von (7,70 x 70 =) 539 zzgl. der tatsächlichen Betriebskosten von 150, insgesamt also 689. Zu vereinbaren ist jedoch, wie sich dieser Betrag auf die Miete und die Betriebskostenpauschale verteilt. 5) 8. Zeitlicher Anwendungsbereich der Mietpreisbremse 8.1 Grundsatz Maßgeblich für die Anwendbarkeit der Mietpreisbremse ist der Tag, an dem der Mietvertrag wirksam abgeschlossen wird. Dagegen kommt es nicht darauf an, wann das Mietverhältnis beginnen soll. Der Beginn des Mietverhältnisses ist lediglich für die Frage maßgeblich, auf welchen Zeitpunkt die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete festzustellen ist. Beispiel: V hat mit Vertrag vom 15. Mai 2015 eine Mietwohnung für 9 /m 2 vermietet. Die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt 7 /m 2. Das Mietverhältnis soll mit dem 1. Juni 2015 beginnen. Die Miete ist wirksam vereinbart. Der Mietvertrag unterliegt noch nicht den Regelungen der Mietpreisbremse, weil er noch vor dem 1. Juni 2015 abgeschlossen worden ist. Dass das Mietverhältnis mit dem 1. Juni 2015 beginnt, ist insofern unerheblich. Das Gleiche gilt m. E. auch für das Ende der Mietpreisbremse. Die Verordnung wird in Berlin mit dem Mai 2020 auslaufen. Mietverträge, die nach dem 31. Mai 2020 abgeschlossen werden, unterliegen daher nicht mehr der Mietpreisbremse. Etwas anderes könnte jedoch gelten, wenn der Gesetzgeber den 556 d Abs. 2 BGB in der nächsten Legislaturperiode ändert und es den Ländern ermöglicht, die Rechtsverordnungen zu verlängern. Dies ist aber eine Frage der politischen Entwicklung. 5) Vgl. Flatow WuM 2015,

21 8.2 Staffelmietverträge ( 557 a BGB) Staffelmietverträge, die vor dem 1. Juni 2015 abgeschlossen worden sind, unterliegen nicht der Mietpreisbremse. Dies gilt auch für die Staffeln, die ab dem 1. Juni 2015 fällig werden. Beispiel: Am 15. Mai 2015 schließt V einen Mietvertrag zum 1. Juni, mit dem er eine Ausgangsmiete von 8 /m 2 vereinbart (70 m² x 8 =), insgesamt also 560. Außerdem soll die Miete jedes Jahr zum 1. Juni um 1 /m 2 und damit auf (70 m² x 9 =) 630 steigen. Die Vereinbarung ist wirksam. Die Mietpreisbremse greift auch für die nach Inkrafttreten der Mietpreisbremse wirksam werdenden Staffeln nicht ein. Staffelmietverträge, die ab dem 1. Juni 2015 abgeschlossen werden, unterliegen der Mietpreisbremse. Dies gilt nicht nur für die Ausgangsmiete, sondern auch für jede weitere Staffel ( 557 a Abs. 4 BGB). Diese ist nur insoweit geschuldet, wie sie die ortsübliche Vergleichsmiete, die zu dem Zeitpunkt, an dem die Staffel wirksam wird, nicht um mehr als 10 % überschreitet. Soweit in der Zwischenzeit kein neuer Mietspiegel veröffentlicht wurde, muss den Werten des alten Mietspiegels die so genannte Stichtagsdifferenz hinzugerechnet werden. Diese ist nach der Steigerung des Mietindexes zu ermitteln. Beispiel: V hat am 15. Juni einen Staffelmietvertrag zum 1. Juli 2015 abgeschlossen. Die Ausgangsmiete wird mit 7,70 /m 2 vereinbart. Die Miete soll jedes Jahr um 1 /m 2 steigen und damit zum 1. Juli (70 x 8,70 =) 609 betragen. Der Mietvertrag unterliegt sowohl hinsichtlich der Ausgangsmiete als auch hinsichtlich jeder weiteren Staffel der Mietpreisbremse. Die Ausgangsmiete von 7,70 /m 2 ist wirksam vereinbart, weil sie die ortsübliche Vergleichsmiete nicht um mehr als 10 % überschreitet. Auch die zum 1. Juli 2016 wirksam werdende Staffel muss geprüft werden. Sie ist nur insoweit wirksam, wie sie die zu diesem Zeitpunkt geltende ortsübliche Vergleichsmiete nicht um mehr als 10 % überschreitet. Damit diese Staffel in vollem Umfang wirksam ist, müsste die ortsübliche Vergleichsmiete zum 1. Juli 2016 also mindestens (7,70 + 1,0 = 8,70 : 110 x 100 =) 7,91 /m 2 betragen. Angenommen, die ortsübliche Vergleichsmiete ist zum 1. Juli 2016 lediglich um 5 % gestiegen und würde 7,35 betragen, wäre die Miete zum 1. Juli 2016 nur in Höhe von (7, % =) 8,08 /m 2 wirksam und geschuldet. 13

22 Sollte die ortsübliche Vergleichsmiete sinken, bleibt aber die in der vorherigen Staffel (hier der Ausgangsmiete) vereinbarte Miete erhalten. Börstinghaus 6) vertritt dagegen die Ansicht, dass in einem derartigen Fall, in dem die neue Staffel teilunwirksam ist, die vorherige Staffel als Vormiete im Sinne des 566 e Abs. 1 BGB gelten soll. Dies kann u. E. aber nur gelten, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete abgesunken und die Staffel daher in vollem Umfang unwirksam ist ( 577 a Satz 2 BGB). Aus dem Verweis in 557 a Abs. 4 Satz 1 BGB auf 556 d Abs. 1 BGB ergibt sich m. E. dagegen, dass auch in diesem Fall die neue Staffel nur teilnichtig ist, und jedenfalls insoweit gilt, wie die Grenze des 556 d Abs. 1 BGB nicht überschritten ist. 8.3 Indexmietverträge ( 557 b BGB) Indexmietverträge, die vor dem 1. Juni 2015 abgeschlossen worden sind, unterliegen nicht der Mietpreisbremse. Indexmietverträge, die ab dem 1. Juni 2015 abgeschlossen werden, unterliegen der Mietpreisbremse. Dies gilt jedoch nur für die Ausgangsmiete ( 557 b Abs. 4 BGB). Die späteren Mieterhöhungen unterliegen auch in diesen Fällen nicht der Mietpreisbremse, weil die Mieterhöhungen lediglich entsprechend dem Preisindex für die Lebenshaltung der privaten Haushalte möglich sind. 9. Örtlicher Anwendungsbereich der Mietpreisbremse Die einzelnen Bundesländer bestimmen durch eine Rechtsverordnung, in welchen Gemeinden bzw. Teilen von Gemeinden die Mietpreisbremse gilt. Berlin hat mit der Verordnung vom 28. April 2015 geregelt, dass die Mietpreisbremse im gesamten Stadtgebiet gilt. 10. Sachlicher Anwendungsbereich der Mietpreisbremse 10.1 Nur neue Verträge Die Regelungen über die Mietpreisbremse gelten für den Abschluss von Mietverträgen. Für bestehende Mietverhältnisse hat sie keine Bedeutung Anfangsmiete Die Mietpreisbremse begrenzt nur die Anfangsmiete, die für den Beginn des Mietverhältnisses vereinbart wird. Eine spätere Erhöhung der Miete ( 557, 558 und 559 ff. BGB) unterliegt dagegen nicht mehr der Mietpreisbremse. 6) Börstinghaus, NWB 2015,

23 Beispiel: V hat die Wohnung am 10. Juni 2015 zum 1. Juli 2015 für 7,70 /m 2 vermietet. Am 11. Juni einigen sich Vermieter und Mieter, dass der Vermieter im Bad neue Fliesen und neue Objekte anbringt, und dass dafür die Miete auf 8,70 /m 2 angehoben wird. Die am 11. Juni 2015 vereinbarte Miete unterliegt nicht mehr der Mietpreisbremse, da diese nur die Höhe der Miete zu Beginn des Mietverhältnisses regelt. Voraussetzung ist aber, dass der Mietvertrag auch dann wirksam ist, wenn der Mieter die nachträgliche Anhebung der Miete ablehnt. Der ursprüngliche Mietvertrag darf daher nicht etwa unter einer Bedingung stehen, dass der Mieter einer Anhebung der Miete zustimmt. Zulässig ist m. E. aber eine Vereinbarung in dem ursprünglichen Mietvertrag, nach der der Mieter einen Anspruch darauf hat, dass der Vertrag nachträglich ergänzt wird, und der Vermieter verpflichtet ist, die Wohnung zu modernisieren, wenn der Mieter dafür einer bestimmten Erhöhung der Miete zustimmt. Denn in diesem Fall ist der Mieter nicht verpflichtet, von diesem Recht Gebrauch zu machen. Unzulässig wäre es dagegen, in dem ursprünglichen Mietvertrag einen Anspruch des Vermieters zu vereinbaren, dass der Mieter einer solchen Ergänzung des Mietvertrages zustimmen muss. Auch eine nachträgliche Modernisierungsmieterhöhung nach den 559 ff. BGB unterliegt nicht der Mietpreisbremse. Das Gleiche gilt für eine Mieterhöhung nach 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Beispiel: V vermietet die Wohnung am 15. Juni 2015 zum 1. Juli 2015 für eine Miete von 8,50 / m 2. Im September 2015 rügt der Mieter, dass die Miete zu hoch sei, weil die ortsübliche Vergleichsmiete nur 7 /m 2 beträgt. Schließlich einigen sich beide darauf, dass die Miete von Anfang an 8 /m 2 betragen soll. Meines Erachtens ist auch in diesem Fall die vereinbarte Miete von 8 /m 2 von Anfang an wirksam, weil sie nicht der Restriktion des 566 d Abs. 1 BGB unterliegt. Zweifelhaft könnte dies sein, weil die Parteien des Mietvertrages keine Erhöhung der Miete vereinbart haben, sondern eine Absenkung. Dies täuscht aber. In Wahrheit haben die Parteien auch hier eine Erhöhung vereinbart, weil die vereinbarte Miete höher ist als die nach 556 d Abs. 1 BGB geschuldete Miete. Dieses Ergebnis entspricht auch dem Sinn und Zweck des 566 d Abs. 1 BGB, weil danach der Schutz der Mietpreisbremse nicht mehr eingreifen soll, wenn der Mieter nach Abschluss eines wirksamen Mietvertrages freiwillig mit dem Vermieter eine bestimmte Miethöhe vereinbart Nur Wohnraum Betroffen sind nur Mietverträge über Wohnraum ( 556 d Abs. 1 Satz 1 BGB). Mietver- 15

24 träge über Räume, die nicht zu Wohnzwecken vermietet werden, wie etwa Geschäftsräume, Garagen, Kfz-Stellplätze und unbebaute Grundstücke, unterliegen daher nicht den Regelungen der Mietpreisbremse. Beispiel: V vermietet Praxisräume an einen Arzt (Rechtsanwalt). Da es sich nicht um einen Mietvertrag über Wohnraum handelt, greifen die Regelungen über die Mietpreisbremse nicht ein. Beispiel: V vermietet an das Ehepaar M eine Wohnung für 7,70 /m 2. Da die Wohnung 70 m² hat, beträgt die Miete 539. Außerdem vermietet er ihnen durch einen gesonderten und eigenständigen Mietvertrag eine auf dem Grundstück befindliche Garage für 120. Die für die Wohnung vereinbarte Miethöhe entspricht der Mietpreisbremse. Für die Vermietung der Garage greift die Mietpreisbremse nicht ein. Sollte die angemessene Miete für die Garage jedoch erheblich geringer als 120 sein und beispielsweise lediglich 50 betragen, würde eine Umgehung der Mietpreisbremse vorliegen. Da beide Verträge wirtschaftlich einheitlich zu betrachten sind, dürfte die Miete für die Garage und die Wohnung insgesamt nur ( =) 589 betragen. Da die Miete für die Wohnung und die Garage insgesamt aber 659 beträgt, ist die zulässige Miete für die Wohnung auf ( =) 469 begrenzt. Würde V die Garage zusammen mit der Wohnung in einem als einheitlich zu beurteilenden Vertrag vermieten, würde es sich um ein Mischmietverhältnis handeln. Dieser wäre insgesamt als Vertrag über Wohnraum zu beurteilen. Mischmietverhältnis Problematisch ist die Beurteilung von Mischmietverhältnissen, bei denen die Wohnung teilweise zu gewerblichen und teilweise zu Wohnzwecken vermietet wird. Derartige Mietverhältnisse sind in vollem Umfang einheitlich entweder als Wohnungsmietverträge oder als Gewerbemietverträge zu behandeln. 7) Die rechtliche Einordnung richtet sich nach dem überwiegenden Vertragszweck bei Vertragsabschluss. Dabei ist der Einzelfall zu prüfen. Als Anhaltspunkte können das verwendete Vertragsformular, das Verhältnis der für die jeweilige Nutzungsart vorgesehenen Flächen und die Verteilung der Gesamtmiete auf die Nutzungsanteile dienen. Wenn keine überwiegende gewerbliche Nutzung festgestellt werden kann, sind die Vorschriften für die Wohnraummiete anzuwenden, da 7) Für eine Aufteilung Abramenko, Die Mietpreisbremse, 3, Rn. 4 ff. 16

25 anderenfalls Vorschriften, die dem Schutz des Mieters von Wohnraum gelten, unterlaufen würden 8) Wohnraummietverhältnisse, die nicht der Mietpreisbremse unterliegen In 549 Abs. 2 und 3 BGB sind bestimmte Wohnraummietverhältnisse von der Anwendung der Mietpreisbremse ausgenommen Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch (Abs. 2 Nr. 1) Die zeitliche Begrenzung muss sich aus dem besonderen Zweck ergeben, zu dem die Wohnung vermietet wird. Eine bloße Befristung des Mietverhältnisses reicht hierfür nicht aus. Darunter fallen beispielsweise Wohnungen, die als Ferienwohnung vermietet werden, oder an Monteure für die Dauer der Montage. Weitere Beispiele sind die Vermietung für die Dauer einer Kur, einer Messe oder einer Sportveranstaltung. Ein Mietvertrag mit einem Studenten gilt jedoch auch dann nicht als nur vorübergehend, wenn der Mietvertrag für die Dauer des Studiums abgeschlossen wird Möblierter Wohnraum in der ansonsten vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung (Abs. 2 Nr. 2) Eine allgemeine Ausnahme von der Mietpreisbremse für möblierten Wohnraum besteht nicht. Die Ausnahme des 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB bezieht sich nur auf Fälle, in denen der Vermieter einen Teil seiner Wohnung selbst bewohnt und die Wohnung nur im Übrigen möbliert vermietet. Allerdings ist es nicht erforderlich, dass der Vermieter ständig in der Wohnung anwesend ist. Es genügt, wenn er die Wohnung als Zweitwohnung nutzt Mietverhältnisse mit juristischen Personen des öffentlichen Rechts oder mit anerkannten Trägern der Wohlfahrtspflege zur Weitervermietung an Personen mit dringendem Wohnungsbedarf (Abs. 2 Nr. 3) Das Mietverhältnis zwischen dem privaten Eigentümer und der Person des öffentlichen Rechts oder dem Träger der Wohlfahrtspflege stellt kein Wohnraummietverhältnis dar. Die Höhe der Miete kann daher nach den für die Geschäftsraummiete geltenden Vorschriften vereinbart werden. Im Verhältnis zwischen dem Hauptmieter und den Personen mit dem dringenden Wohnbedarf handelt es sich zwar um ein Wohnraummietverhältnis, für dieses Untermietverhältnis sind die Vorschriften über die Mietpreisbremse wegen der Sonderregelung in 549 Abs. Nr. 3 BGB jedoch nicht anwendbar. 8) BGH, Urteil vom 9. Juli VIII ZR 376/13 - GE 2014,

26 Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim (Abs. 3) Ein Studenten- oder Jugendwohnheim ist ein Wohngebäude, das nach seiner baulichen Anlage und Ausstattung ausschließlich zur Unterbringung einer Vielzahl von Studenten oder von Personen ab dem 14. Lebensjahr bis zur Volljährigkeit bestimmt ist Wohnraum im preisgebundenen Wohnungsbau Wohnungen im preisgebundenen Wohnungsbau werden von der Mietpreisbremse nicht erfasst. Die zulässige Höhe der Miete richtet sich bei derartigem Wohnraum nach der Kostenmiete nach dem WoBindG, der II. BV und der NMV. 11. Ausnahmen von der Grundregel der Mietpreisbremse in 556 d Abs. 1 BGB 11.1 Vormiete, 556 e Abs. 1 BGB Nach 556 e Abs. 1 BGB ist der Vermieter berechtigt, bei der Wiedervermietung einer Wohnung eine Miete von mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete zu vereinbaren, wenn er die Wohnung vorher in zulässiger Weise zu einer höheren Miete vermietet hatte (Vormiete) Sinn und Zweck Durch diese Regelung soll verhindert werden, dass der Vermieter bei der Wiedervermietung die bisherige Miete absenken und eine niedrigere Miete vereinbaren muss als bisher. Es soll also sein Vertrauen in den bisherigen Mietvertrag geschützt werden. Vor allem soll durch diese Regelung aber verhindert werden, dass es zu Problemen mit der Bank kommt, die den Kaufpreis finanziert hat. Wer eine vermietete Immobilie kauft, bemisst den Kaufpreis in der Regel anhand der sich aus den Mietverträgen ergebenden Mieten (Ertragswertverfahren). Auch die finanzierende Bank ermittelt den Beleihungswert nach diesem Verfahren. Wäre der Vermieter durch die Mietpreisbremse gezwungen, die Wohnungen bei einer Wiedervermietung zu einem geringeren Preis zu vermieten, würden dadurch nachträglich deren Wert und damit auch die Beleihungsgrenze sinken. Die Bank wäre gezwungen, eine Nachbesicherung zu verlangen. Die Regelung soll deswegen auch eine Destabilisierung der Banken verhindern Geschuldete Vormiete Die Vormiete genießt nur insoweit Bestandsschutz, wie sie geschuldet ist. Damit wollte der Gesetzgeber zum Ausdruck bringen, dass die Vormiete nur insoweit geschützt ist, wie sie gegen keine Preisvorschrift verstößt. Eine höhere Vormiete kann sich daher insbesondere aus folgenden Verträgen ergeben: Mietverträge, die vor Inkrafttreten der Mietpreisbremse abgeschlossen worden sind, 18