Trends im Markt für Wohnimmobilien

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1 Trends im Markt für Wohnimmobilien Studie 2014 München, Juli 2014

2 Management Summary Wachstum steht im Fokus des Wohnungsbaus > Anorganisches Wachstum allerdings beschränkt durch: beschränkte Verfügbarkeit von Targets begrenzte Synergiepotentiale > Organisches Wachstum möglich durch: Modernisierung, die Mieterhöhungen rechtfertigen soll; eingeschränkt durch gesetzliche Vorgaben Neubau, der nur in Wachstumsregionen attraktiv ist; Abbau von Investitionsstau im Bestand hat Vorrang Zusatzleistungen, welche derzeit noch von geringer Bedeutung sind Wesentliche zukünftige Einflussfaktoren v.a. auch auf das Investitionsvolumen wird in der demografischen Entwicklung und Energieeffizienz gesehen > Demografische Entwicklung birgt Herausforderungen wie Umbau zu altersgerechtem Wohnen > Auch energetische Sanierung erfordert hohes Investitionsvolumen > Verbesserte regulatorische Rahmenbedingungen und gezielte öffentliche Förderung notwendig Optimierung der Kostenseite möglich durch: > Änderung der Finanzierungsstruktur und Nutzung alternativer Finanzierungsformen > Optimierung des Bewirtschaftungsmodells durch Professionalisierung und Standardisierung interner Abläufe 2

3 Studie basiert auf Interviews mit dem Top-Management führender Wohnimmobiliengesellschaften > Fokus der Studie liegt auf Wohnimmobilien > Interviews im Zeitraum Oktober bis November 2013 durchgeführt > Interviewpartner waren Führungskräfte kommunaler und privater Wohnimmobiliengesellschaften, welche knapp die Hälfte der Gesellschaften mit > Wohnungen im Bestand repräsentieren > Interviews basieren auf strukturierten Fragebögen ohne vorgegebene Antworten > Zur Vertiefung und Anreicherung der Studie wurden weitere Experteninterviews geführt bzw. ist eigenes Research von Roland Berger sowie Projekterfahrung eingeflossen Nachfolgend sind Kernaussagen und Zitate farblich differenziert dargestellt KERNAUSSAGEN ZITATE 3

4 Inhalt 1 Demografie 6 Zielgruppenorientiertes Bestandsmanagement Demografische Entwicklung bietet auf absehbare Zeit mehr Chancen als Risiken 2 Urbanisierung 7 Bestandssanierung und Neubau Bevölkerung verdichtet sich in Metropolen und ihren Gürteln Landflucht hält an 3 Konsolidierung 8 Finanzierung Konsolidierung getrieben durch Industrielogik (Synergien) oder Wachstumsdruck? 4 Outsourcing 9 Regulierung und Förderung Outsourcing ist out klarer Trend zu mehr Eigenleistung 5 Zusatzdienstleistungen 10 Energetische Sanierung und Energieerzeugung Zusatzdienstleistungen bisher nicht aktiv als Ertragsquelle erschlossen zu viel Aufwand für zu wenig Ergebnis Konzentration auf altersgerechtes Wohnen, allerdings wenig Handlungsdruck dank niedriger Leerstandsquoten Sanierung wirtschaftlicher als Neubau Bankkredit und Pfandbrief immer noch vorherrschend derzeit günstiges Finanzierungsumfeld Förderprogramme gehen teilweise am Markt vorbei neue Konzepte notwendig Sanierung getrieben durch gesetzliche Anforderung Wirtschaftlichkeit noch nicht gegeben 4

5 1 DEMOGRAFIE Demografische Entwicklung bei allen Befragten im Fokus In der Summe mehr Chancen als Risiken für die Wohnungswirtschaft! > Alterung der Gesellschaft bei allen befragten Gesellschaften im Fokus > Herausforderung und Chance zugleich, da längere Lebenserwartung Mieterfluktuation senkt und ältere Menschen generell als unproblematische Mieter gelten > Singularisierung der Gesellschaft wird prognostizierten Bevölkerungsrückgang durch steigende Anzahl der Haushalte auf absehbare Zeit kompensieren > Immigration als weiterer gegenläufiger Effekt zum Bevölkerungsrückgang > Generell Trend zu kleineren Wohnungen " Demografie ist der wichtigste und gleichzeitig stabilste Megatrend für unsere Branche." "Dieses Thema zieht eine Reihe von Veränderungen nach sich, insbesondere Neubau, Umbau, Rückbau und Modernisierung." "Wer fünf Jahre länger lebt, lebt fünf Jahre länger in der Wohnung." Unsere Fragen > Wie schätzen Sie die Auswirkungen des Bevölkerungsrückgangs ein? > Inwieweit wird sich das steigende Durchschnittsalter auswirken? > Welchen Effekt hat die steigende Anzahl von Haushalten? KERNAUSSAGEN ZITATE 5

6 1 DEMOGRAFIE Steigende Zahl der Haushalte wird bis 2025 den Bevölkerungsrückgang überkompensieren Bevölkerungs- und Haushaltsprognose Bevölkerung [1.000] Ist-Bevölkerung Entwicklung der Haushalte bis 2030 (rechte Achse) Variante 1 W1: Obergrenze der "mittleren" Bevölkerung Variante 1 W2: Untergrenze der "mittleren" Bevölkerung Haushalte [1.000] Bis 2060 Rückgang der BEV zwischen 15 und 20% Bis ,3% mehr HH ~ zusätzliche HH > Bevölkerungsrückgang um 10,4 Mio. Einwohner prognostiziert bis 2060 ggü > Anstieg der Anzahl der Haushalte bis 2025 um 2,3% bzw Haushalte durch zunehmende Singularisierung der Gesellschaft Quelle: Statisches Bundesamt; Mikrozensus 2010; Bevölkerungsberechnung: BFW-Research

7 1 DEMOGRAFIE Anteil über 65-Jähriger in Bevölkerung steigt stark an Veränderung der Altersstruktur bis 2060 Bevölkerung [1.000] % % Anteile der Altersgruppen an der Gesamtbevölkerung in % 80 Jahre und älter Im Jahr 2060 rund 34% über 65 Jahre; derzeit rund 21% Jahre bis unter 80 Jahre 14% % 20% 45 Jahre bis unter 65 Jahre 15% 24% 35 Jahre bis unter 45 Jahre 12% 11% 11% 25 Jahre bis unter 35 Jahre 10% 15 Jahre bis unter 25 Jahre 9% 13% unter 15 Jahre 11% > Anteil der über 80-Jährigen an der Bevölkerung verdreifacht sich nahezu von 5% in 2009 auf 14% in 2060 laut Prognose > Anstieg Anteil der über 65-Jährigen in Deutschland von 16% auf 20% im gleichen Zeitraum Quelle: Statistisches Bundesamt; Mikrozensus 2010; BFW-Research

8 2 URBANISIERUNG Bevölkerungsverdichtung in Metropolen und ihren Gürteln Landflucht hält an! > Migration aus ländlichen Gebieten in Wachstumsregionen hält an; in A-Städten weitere Wohnraumverknappung > Bei Top-7-Städten wird Stadtgürtel Vorzug gegeben gegenüber nahegelegenen B-Städten > A-Städte sind auch für wachsenden Anteil älterer Bevölkerung Anziehungspunkt; Infrastruktur im Bereich Gesundheit und Verkehr verbessert das Sicherheitsgefühl > Fokus der Immobilienbranche auf Wachstumsstädte (A/B/C), Portfolios in Regionen ohne Wachstum werden abgestoßen > Attraktivität der Städte hängt für Mieter wesentlich vom Quotient aus Lebenshaltungskosten und verfügbarem Einkommen ab hier punkten v.a. B-Städte " Der Trend zur Urbanisierung beeinflusst uns sehr stark; er führt zu höherer Nachfrage und Mietpreissteigerungen für zusätzliche Neubauten muss die Politik allerdings die richtigen Rahmenbedingungen setzen." "Die Infrastruktur muss mit den wachsenden Städten Schritt halten." "Wir haben schon einige Objekte in ländlichen Regionen abgerissen, da wir keine Mieter mehr fanden." Unsere Frage > Wie beurteilen Sie den Trend zur Umsiedelung ins Umland deutscher Großstädte? > Welche Implikationen sehen Sie für den deutschen Immobilienmarkt? KERNAUSSAGEN ZITATE 8

9 2 URBANISIERUNG Migration in Metropolregionen als sichtbarer Trend Wanderungssaldo nach Kreisen, Ø Trend zur Urbanisierung deutlich erkennbar Insbesondere östliche, ländliche Regionen verlieren Einwohner Größter Zuwachs in und um große Städte 9

10 3 KONSOLIDIERUNG Kontroverse um Sinnhaftigkeit weiterer Konsolidierung Heben von Synergien oder reiner Wachstumsdruck?! > Sinnhaftigkeit von Konsolidierung im Markt wird unterschiedlich beurteilt > Für die einen basiert die Konsolidierung auf einer Industrielogik (Synergiepotentiale, v.a. in Finanzierung und Overhead) > Andere sehen Konsolidierung lediglich als Folge des vom Kapitalmarkt auferlegten Wachstumsdrucks (Überbewertung von Größenvorteilen, sogar negative Skaleneffekte durch nicht mehr zu überblickende Bestände und ausufernde Komplexität) > Generell gilt: Regionaler Fit der Portfolios ist entscheidend; Wachstum nicht um jeden Preis, sondern nur bei regionaler Anbindung an bestehende Portfolios, sodass auch operative Synergien entstehen > Limitierender Faktor für weitere Konsolidierung ist zudem die Verfügbarkeit attraktiver Targets " Mit unserer jetzigen Größe würde es für uns wenig Sinn machen, noch zuzukaufen, da keine großen Skaleneffekte mehr zu erwarten wären." "Unsere Logik für Zukäufe als kommunales Unternehmen ist wirtschaftlich, portfolioorientiert, politisch in dieser Reihenfolge." "Der Merger von Deutsche Wohnen und GSW baut Druck auf den Markt auf." "Der deutsche Markt ist einer der fragmentiertesten Märkte überhaupt auch die größten Player haben nur 1% Marktanteil oder weniger." "In der jetzigen Diskussion ist eine weitere Konsolidierung überbewertet, andere Themen bringen uns mehr." Unsere Frage > Wie wird sich Ihrer Meinung nach der Konsolidierungstrend weiterentwickeln? KERNAUSSAGEN ZITATE 10

11 3 KONSOLIDIERUNG Jüngere Vergangenheit zeigt konstant steigendes Transaktionsvolumen von Wohnimmobilienportfolios Veröffentlichte Transaktionen von Wohnimmobilien > 10 Mio. EUR [ ] [Mio. EUR] [Mio. EUR] [Mio. EUR] Gesamtvolumen Transaktionen von Wohnimmobilien Okt. Nov. Jan. März Juli Sept. Nov. Mai Juni Juli Aug. Sept. Okt. Nov. Okt. Nov. TAG Immobilien Immobilienportfolio GSW Immobilien GAGFAH Jan. Jan. Mrz. Jul. Sep. Nov. TAG Immobilien Immobilienportfolio CORESTAT Immobilienportfolio Patrizia Immobilien u.a. Investoren LBBW Immobilien HOWOGE Prelios Patrizia Immobilien Immobilienportfolio GSW Immobilien ZBI Mai Jun. Jul. Jul. Aug. Aug. Patrizia Immobilien u.a. Investoren GBW LEG Immobilien Immobilienportfolio LEG Immobilien Immobilienportfolio GSW Immobilien Immobilienportfolio BUWOG Immobilienportfolio ADLER Real Estate Immobilienportfolio Sep. Fonciere Developpement Logements Immobilienportfolio Okt. BUWOG RVG Real Estate Nov. Deutsche Wohnen GSW Immobilien xxx = Käufer; xxx = Verkäufer (unbekannt = "Immobilienportfolio") Anmerkung: Transaktionsvolumina teilweise geschätzt; inklusive Firmenübernahmen; Quelle: Thomson 11

12 4 OUTSOURCING "Outsourcing ist out" Klarer Trend zu mehr Eigenleistung! > Weitgehende Einigkeit, zum Kerngeschäft gehörende Prozesse nicht an Dritte auszulagern > Schlechte Erfahrungen mit Qualität der Leistungen und Enttäuschung bzgl. realisierter Kostenvorteile; zudem Kundennähe als wichtiges Argument für mehr Eigenleistung > Weitere Hürden für Outsourcing durch vorhandene Datenqualität sowie fehlende externe Schnittstellen und wenig standardisierte Prozesse > Abzugsfähigkeit der Mehrwertsteuer außerdem prohibitiv > Outsourcing jedoch weiterhin relevant für Services abseits des Kerngeschäfts (z.b. Gartenpflege oder Kleinreparaturmanagement) > Voraussetzung für Eigenleistung: fähige und motivierte Mitarbeiterschaft " Es gibt einen generellen Trend hin zu Insourcing." "Wenn man eine gute Mannschaft hat, sollte man viel selber machen." "Unsere eigenen Mitarbeiter sind mit allem vertraut, kennen das Unternehmen und stecken Herzblut in ihre Arbeit." "Die Komplexität der Fragestellungen ist zu hoch, um das Call Center outsourcen zu können." "Der Hauswart ist das Gesicht zum Kunden, daher ist unsere Strategie auch zukünftig die Eigenleistung." "Wir zahlen 45 Euro für eine eigene Hausmeisterstunde, verglichen mit 25 Euro für eine outgesourcte Stelle." Unsere Frage > Bei welchen Funktionen sehen/empfehlen Sie einen klaren Trend zum In- oder Outsourcing? KERNAUSSAGEN ZITATE 12

13 5 ZUSATZLEISTUNGEN Zusatzdienstleistungen bisher nicht aktiv als Ertragsquelle erschlossen Zu viel Aufwand für zu wenig Ergebnis! > Zusatzdienstleistungen werden vom Großteil der Unternehmen zumindest teilweise angeboten, oft jedoch beschränkt auf Energie und/oder Kabel-TV > Zusatzdienstleistungen sind mit relativ hohem Aufwand verbunden und deshalb nur interessant, wenn Prozesse standardisierbar und Skalenvorteile realisierbar sind > Werden von vielen Gesellschaften eher zur Kundenbindung und Reduzierung von Fluktuation eingesetzt denn als eigenständige Ertragsquelle (z.b. moderne Glasfaseranschlüsse zur Aufwertung älterer Wohnungen) > Unternehmen mit großem Anteil von Geringverdienern in der Mieterschaft sehen Potential stark begrenzt > Kommunale Unternehmen oft mit Zusatzdienstleistungen auf Grund ihres sozialen Auftrags " Von deutschen Mietern wird wenig abgenommen, da Deutschland ein Land der Sparer und Selbstbastler ist." "Man fährt nicht zur Tankstelle, um Steak zu kaufen es gibt eine spezifische Vorstellung der Mieter von der Kompetenz von Wohngesellschaften, dies muss man berücksichtigen." "Wir bieten unseren Mietern eine Kundenkarte, die Discount in Geschäften gibt dies wird sehr gut angenommen." "Wir wollen mehr als ein Dach über dem Kopf sein und betreuen und begleiten daher unsere Mieter." "Wir versuchen, die gesamte Wertschöpfungskette selbst abzuschöpfen, daher bieten wir fast alles an auch Sprachkurse, Hausaufgabenhilfe und sonstige Dienstleistungen." Unsere Frage > Sollten mehr Zusatzdienstleistungen in das Produktportfolio aufgenommen werden? KERNAUSSAGEN ZITATE 13

14 5 ZUSATZLEISTUNGEN Zusätzliche Ergebnispotentiale durch Zusatzdienstleistungen Umsetzung meist durch Drittanbieter Einzug > Möbliertes Wohnen > Hausratversicherung > Umzugsunternehmen > Mietkautionskredit Auszug > Vermittlung neuer Wohnung > Umzugsunternehmen Zusatzdienstleistungen Miete > Internet > (Pay-) TV > Reinigung > Wäscheservice > Concierge > Car-Sharing > Einkaufsservice > Newsletter > Betreutes Wohnen > Kinderbetreuung 14

15 6 ZIELGRUPPENORIENTIERTES BESTANDSMANAGEMENT Aktuell wenig Handlungsdruck im Bestandsmanagement dank niedriger Leerstandsquoten! > Zielgruppenorientiertes Bestandsmanagement derzeit hauptsächlich zur Reduzierung der Fluktuation; wird nicht zur Renditeerhöhung eingesetzt, da kein Druck durch niedrige Leerstandsquoten > Hauptzielgruppe vorhandener Projekte ist die alternde Bevölkerung Fokus auf Umbau von Wohnungen, um Alternative zum Altersheim zu bieten Dienstleistungen meist durch Kooperationspartner Kommunale Unternehmen stärker engagiert als private > Umsetzung von zielgruppenorientiertem Bestandsmanagement bisher noch in den Anfängen > Hauptproblem ist mangelnde Profitabilität; insb. Notwendigkeit für stärkere Förderung altersgerechten Wohnens > Im Neubau bereits neue Konzepte erkennbar; bspw. Wohnungen für Familien, Azubis, Senioren oder Studenten " Zurzeit fehlen noch die richtigen Analyseinstrumente, um Fragen zu beantworten wie z.b. 'Für wen will ich was machen?', 'Wie bereite ich Bestände spezifisch auf?' und 'Wie mache ich das Marketing?'" "Wir konzentrieren uns auf affordable living, dies ist auch der größte Markt und nur hier ist eine industrielle Bewirtschaftung sinnvoll." "Wir müssten Konzepte für den nichtzahlungskräftigen Teil der Rentnerschaft entwickeln dies lohnt sich aber wirtschaftlich nicht." "Produkte, die altersgerechtes Wohnen ohne Betreuungszwang bieten, gehen wie geschnitten Brot." "Der Erfolg liegt in der nachhaltigen Vermietung, deshalb ist das Thema wichtig." Unsere Frage > Inwieweit wird in der Wohnwirtschaft zielgruppenorientiertes Bestandsmanagement betrieben? KERNAUSSAGEN ZITATE 15

16 7 BESTANDSSANIERUNG UND NEUBAU Sanierung wirtschaftlicher als Neubau! > Mit realistischer Nutzungsdauer von 100 Jahren und einem zum Großteil über 60 Jahre alten Immobilienbestand wächst der Sanierungsbedarf seit Jahren deutlich > Wirtschaftlichkeitsrechnung favorisiert Sanierung: Neubau pro qm etwa fünf Mal teurer als Sanierung, welche die Nutzungsdauer um Jahre verlängern kann > Kosten für Sanierung sind allerdings teilweise nicht komplett auf Miete umlegbar, daher ist auch hier Profitabilitätsrechnung wichtig > Treiber für Neubau neben starker Nachfrage in Wachstumsregionen und Finanzierungsbedingungen sind auch Anforderungen der Politik sowie Alter der Bestände > Neubau in Städten ist eher auf oberes Preissegment fokussiert und schafft kaum neuen Wohnraum für Geringverdiener " Deutschlandweit wird die Sanierung noch lange den Neubau dominieren." "Alle Unternehmen haben große Defizite in der Sanierung." "Wir können für EUR pro qm neu bauen oder für 500 EUR pro qm den Bestand weitere Jahre erhalten." "Das Geld wird im Bestand verdient." "Die Neubauquote wird bei 1-2% bleiben." "Wir müssten mehr in den Bestand investieren, aber die Politik drängt uns zum Neubau." Unsere Frage > Wird es eine Verschiebung von Investitionen entweder zur Bestandssanierung oder Bestandserweiterung geben? KERNAUSSAGEN ZITATE 16

17 7 BESTANDSSANIERUNG UND NEUBAU Drei Viertel der Investitionen fließen in den Bestand Davon 30% in energetische Modernisierung Struktur der Wohnungsbauleistungen in Deutschland Neubauvolumen 34% 26% 22% 22% 22% 25% 26% > Im Wohnungsbau mehr als 74% (2012) der gesamten Bautätigkeit im Bestand Bauleistung an bestehenden Gebäuden 66% 74% 78% 78% 78% 75% 74% > Energetische Modernisierungserfordernisse sowie durch demografische Entwicklung bedingte Sanierungsmaßnahmen als Treiber der Bestandsinvestitionen > Vollmodernisierungen sorgen für Bereitstellung von Wohnfläche auf Neubauniveau Vollmodernisierung Teilmodernisierung 6% 77% 7% 78% 5% 79% Nichtenergetische Sanierung 68% 69% 71% Instandhaltung 17% 15% 16% Energetische Sanierung 32% 31% 29% Quelle: Heinze GmbH; BMVBS 17

18 8 FINANZIERUNG Bankkredit und Pfandbrief immer noch vorherrschend Alternative Finanzierungsformen werden aber zunehmend geprüft! > Klassische Finanzierung aus Bankkrediten und Pfandbriefen ist nach wie vor dominante Finanzierungsform in der Immobilienbranche > Alternative Finanzierungsformen sind zunehmend in der Diskussion, jedoch eher bei größeren Unternehmen mit hohem Finanzierungsbedarf und Kapitalmarktzugang > Versicherungen bieten verstärkt Finanzierungen an Abwicklung aber komplexer und höhere Nebenkosten > Befragungsteilnehmer rechnen kurz- bis mittelfristig nicht mit starkem Zinsanstieg auch mögliche Kreditverknappung durch Basel III wird nicht als problematisch eingeschätzt > Langfristig jedoch mögliche Probleme bei Auslaufen der Zinsbindung; daher werden Finanzierungsalternativen zumindest beobachtet > Ausbalanciertes Finanzierungsportfolio in Bezug auf Laufzeiten und Finanzierungspartner ist wichtig " Aus der reinen Objektfinanzierung rauszugehen wäre sicherlich sinnvoll." "Finanzierung ist der größte Hebel für Profitabilität, operative Themen sind zweitrangig." "Wenn die Zinsbindung vieler Kredite in 10 Jahren ausläuft, könnte eine weitere Restrukturierungswelle starten." "Bisher würden alternative Finanzierungen keine Vorteil für uns bringen, gucken uns aber weiter um." "Das Rational hinter dem Dt. Wohnen/GSW-Merger war mit die bessere Finanzierungsmöglichkeit." Unsere Fragen > Wird bankenseitige Refinanzierung auf Grund von Basel III zukünftig schwieriger zu realisieren und/oder teurer? > Besteht erhöhtes Risiko für Kreditausfälle und Covenant-Breaches aufgrund des potentiellen Anstiegs des Zinsniveaus? > Sind Wohngesellschaften zukünftig gezwungen, alternative Finanzierungsquellen zu erschließen? KERNAUSSAGEN ZITATE 18

19 9 REGULIERUNG UND FÖRDERUNG Förderprogramme teilweise am Markt vorbei Zunehmende Regulierung kritisch! > Aktuelle Förderprogramme für altersgerechtes Wohnen, Neubau sowie Energieeffizienz-Themen gehen am Markt vorbei, da meist auf Reduzierung von Zinsen abzielend (bei aktuellem Zinsniveau nicht attraktiv) > Komplexität staatlicher Förderprogramme wird bemängelt, interner Ressourcenbedarf für Antragsbearbeitung steigt > Begrenzte Umlegbarkeit von Modernisierungskosten beschneidet Investitionsfähigkeit der Gesellschaften offener Widerspruch zwischen politischer Forderung nach bezahlbarem Wohnraum und zunehmender Regulierung > Mietpreisbremse für Mieter im Bestand generell unkritisch; für Neuvermietungen allerdings klare Ablehnung > Bei kommunalen Unternehmen Wettbewerbsnachteile durch über gesetzliche Regelungen hinausgehende Vorgaben bzgl. Mietpreiserhöhungen " Wenn der Durchschnitt des Mietspiegels erreicht ist, hat man als kommunales Unternehmen sowieso keinen Spielraum mehr für Mieterhöhungen." "Wir brauchen vernünftige und langfristige Investitionsbedingungen von der Politik." "Das EnEV ist ein Neubauverhinderungsprogramm." "Wir brauchen eine Analyse, wo mit jedem Förderungs-Euro der größte Effekt erzielt wird." "Unsere kompletten Modernisierungsausgaben sind öffentlich gefördert." Unsere Fragen > Wie beurteilen Sie die "Mietpreisbremse" und ihre Folgen? > Inwieweit beeinflussen Regulierungen/Subventionen die Wohnwirtschaft? KERNAUSSAGEN ZITATE 19

20 10 ENERGETISCHE SANIERUNG UND ENERGIEERZEUGUNG/-HANDEL Energetische Sanierung durch gesetzliche Anforderungen getrieben, nicht durch Wirtschaftlichkeit! > Energetische Sanierung wird momentan durch gesetzliche Anforderungen getrieben, nicht durch bessere Renditeerwartungen > Sanierung ist nicht profitabel, da Kosten gesetzlich nicht komplett auf Mieter umlegbar sind > Betriebskosteneinsparungen kompensieren zusätzlichen Aufwand im Allgemeinen nicht > Vereinzelt wird jedoch die Mieterbeteiligung als interessantes Modell gesehen > Ausbau der Förderung ist nötig, um energetische Sanierung voranzutreiben > Eigenerzeugung und -verkauf von Strom chancenreich; daher vielfach Gründung eigener Tochtergesellschaften, die über BHKW oder Solarenergie Strom erzeugen und vermarkten " Eine 7-11%ige Mieterhöhung nach der Modernisierung kann den Mieter aus der Wohnung vertreiben." "Es sind 2,00-2,50 EUR/qm Mieterhöhung nötig, um die Kosten der energetischen Modernisierung zu decken; allerdings wird nur etwa 1,20 EUR/qm genommen, da die Zahlungsbereitschaft nicht da ist." "Großflächige Sanierung ist mit herkömmlichem Modell, also einzelnen Gewerken, nicht umsetzbar." "Standardisierung von Prozessen ist wichtig, da für jede Einzelmaßnahme ein Antrag bei der KfW eingereicht werden muss." "Eigene Stromerzeugung ist risikoreich, daher ist es nichts für risikoscheue Unternehmen." "Strom für 2-3 Cent unter dem Marktpreis anzubieten ist realistisch." Unsere Fragen > Wie beurteilen Sie staatliche Regulierungen/Subventionen für energieeffiziente Immobilien? > Sollte und kann die dezentrale Energieversorgung als Chance für neue Angebote genutzt werden? KERNAUSSAGEN ZITATE 20

21 Fazit und Handlungsfelder > Antworten spiegeln gute Situation der Branche wider (geringe Leerstandsquoten und gute Finanzierungskonditionen) > Herausforderungen bestehen dennoch und müssen zeitnah und beherzt angegangen werden. Es geht darum 1. für (energetische) Sanierung/Modernisierung sowie Umbau in altersgerechten Wohnraum industrielle und standardisierte Ansätze zu finden und dabei die Nachhaltigkeit zu berücksichtigen 2. sich rechtzeitig mit alternativen Finanzierungsformen auseinanderzusetzen im Hinblick auf langfristig auslaufende Zinsbindung 3. an der Marktkonsolidierung opportunistisch und selektiv teilzunehmen und sich nicht durch kapitalmarktbedingten Wachstumsdruck leiten zu lassen 4. die zunehmende Digitalisierung aller Lebensbereiche proaktiv als Chance zu nutzen, bspw. für größere Kundennähe 5. die besten Mitarbeiter zu finden und zu halten, um dem Trend zu mehr Eigenleistung zu begegnen und neue und innovative Geschäftsmodelle umzusetzen, beispielsweise im Bereich Eigenerzeugung von Energie sowie zielgruppenorientiertem Management 21

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