Real Estate Insights Aktuelle Brancheninformationen Deutschland, Österreich und der Schweiz

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1 Print Real Estate Insights Aktuelle Brancheninformationen aus Deutschland, Österreich und der Schweiz Oktober 2011

2 Vorwort Liebe Leserinnen und Leser, die Oktober-Ausgabe der Real Estate Insights umfasst ein breites Spektrum an Themen, das ein weiteres Mal die Vielfältigkeit und Komplexität der Immobilienbranche verdeutlicht. Neben dem Bericht über ein jetzt vorliegendes Konsultationspapier über die Durchführungsmaßnahmen zur Umsetzung der AIFM-Richtlinie enthält der Newsletter aktuelle Informationen unter anderem zu den Themen Nachhaltigkeit in der Immobilienbranche, Bereitstellung öffentlicher Infrastruktur, Investitionen in Hotelimmobilien sowie zu den Auswirkungen des derzeit starken Schweizer Franken auf den Immobilienmarkt des Landes. Darüber hinaus berichten wir in bewährter Weise über neue steuerliche Aspekte sowie Bilanzierungsthemen. Wir wünschen Ihnen eine anregende Lektüre, die Ihnen hoffentlich nützliche Impulse und Anregungen für Ihr operatives Geschäft bietet. Über ein Feedback von Ihnen freuen wir uns! Jochen Brücken Country Leader Real Estate Germany Uwe Stoschek Global Real Estate Tax Leader, Real Estate Industry Leader EMEA Inhalt Vorwort...2 AIFMD Durchführungsmaßnahmen in der Konsultation...3 Bedeutung der Nachhaltigkeit im Immobiliensektor nimmt zu...5 Der starke Franken Fluch oder Segen für die Schweizer Immobilienbranche?...7 Investitionen in Hotelimmobilien aus Investoren- und Bankensicht...9 Konsolidierung von Immobiliengesellschaften im Wandel...11 Neuerungen bei der Besteuerung ausländischer Gesellschaften mit deutschem Grundbesitz...13 Neue Spielregeln für die Besteuerung von Erneuerbare-Energien-Fonds...15 Öffentliche Infrastrukturprojekte transparent und wirtschaftlich gestalten...17 Mehr Anlagemöglichkeiten für institutionelle Investoren...19 Veröffentlichungen/Veranstaltungen...21 Ihre Ansprechpartner...22 Bestellung und Abbestellung...22 Real Estate Insights erscheint alle vier Monate. Ältere Ausgaben unseres Newsletters können Sie aus unserem Archiv über diesen Link herunterladen: Real Estate Insights Oktober

3 AIFMD Durchführungsmaßnahmen in der Konsultation Anforderungen an die Manager alternativer Investments steigen deutlich. Seit Inkrafttreten der Alternative Investment Fund Managers Directive (AIFMD) am 21. Juli 2011 läuft die Zweijahresfrist zur Umsetzung in nationales Recht. Für die Durchführungsmaßnahmen zur Richtlinie hat die Europäische Wertpapier- und Marktaufsichtsbehörde (European Securities and Markets Authority, ESMA) am 13. Juli 2011 ein Konsultationspapier ver öffentlicht, in dem die erarbeiteten Vorschläge detailliert dargestellt werden. Anwendungsbereich der Richtlinie bislang keine Ausnahmen Der Anwendungsbereich erstreckt sich auf alle Manager von alternativen Investmentfonds (AIFs). Nach ESMA ist ein AIF ein Organismus für gemeinsame Anlagen, der von Anlegern Kapital einsammelt und nicht bereits der UCITS-Regulierung (UCITS: Undertakings for Collective Investment in Transferable Securities Directive) unterliegt. Für Manager von Vermögenswerten unterhalb der Schwelle von 100 Millionen Euro gelten Erleichterungen. Die Bestimmung des verwalteten Vermögens erfolgt nach dem Ansatz der Bruttomethode (total value of assets), wobei dieses Vermögen unter Berücksichtigung der jährlich neu zu ermittelnden Nettovermögenswerte der Assets zu berechnen ist. Vehikel, die der UCITS-Regulierung unterliegen, fließen nicht in diese Berechnung ein. Kapitalanforderungen konkret berechenbar Das Anfangskapital des Managers muss mindestens Euro betragen. Überschreitet der Wert der verwalteten Portfolios die Summe von 250 Millionen Euro, so sind zusätzlich 0,02 Prozent des übersteigenden Betrags zu hinterlegen mindestens jedoch ein Viertel der durchschnittlichen jährlichen Aufwendungen des Managers. Die erforderliche Gesamtsumme aus Anfangskapital und zusätzlichem Betrag braucht jedoch 10 Millionen Euro nicht zu übersteigen. Darüber hinaus hat der Alternative Investment Fund Manager (AIFM) eine Berufshaftpflichtversicherung abzuschließen oder alternativ über die Höhe der Deckungssumme hinaus zusätzliches Eigenkapital vorzuhalten. Zur Ermittlung des zusätzlichen Eigenkapitals gibt das Konsultationspapier zwei Berechnungsoptionen vor (siehe Abbildung 1): Option 1: 0,01 % x Assets under Management (AuM) Real Estate Insights Oktober

4 Option 2: 0,0015 % x AuM + 2 % x relevante Einnahmen des Managers 1 Risikomanagement Methodenwahl stellt hohe Systemanforderungen Die fachlichen Anforderungen bestehen darin, Strategien für das Risikomanagement zu definieren und zu implementieren, eine Fehlerdatenbank einzurichten, Wechselwirkungen im Umfeld sowie Daten aus den vergangenen Jahren zu analysieren und zudem eine Dokumentation sowie IT-Systeme vorzuhalten. Grundsätzlich schlägt die ESMA hier eine Übernahme der Anforderungen aus der UCITS- Regulierung vor. Zur Berechnung des Risikoumfangs führt das Konsultationspapier drei Methoden auf: die Bruttorechnungsmethode, die Verrechnungsmethode und die erweiterte Methode. Je nach Methode kommt es zur Errechnung unterschiedlicher Risikowerte des Portfolios. Die Voraussetzungen für die Anwendung der Verrechnungsmethode und der erweiterten Methode sind sehr restriktiv. Die Anwendung einer erweiterten Methode bedarf einer aufsichtsrechtlichen Genehmigung: So etwa ist der Aufsichtsbehörde über den Umfang des Geschäfts zu berichten. Zudem ist die Aufsichtsbehörde künftig auch über die Hebelfinanzierung zu informieren. Hier werden bei Holdingfinanzierungen Fremdmittel nur dann berücksichtigt, wenn sie durch Garantien oder Sicherheitenstellung die Risiken für das Vermögen des AIF erhöhen. Transparenz zwei Ergebnisse zu den Berichtspflichten An anderer Stelle lässt das ESMA- Konsultationspapier hingegen aufatmen: Deutsche AIFMs sind von der Konsolidierungspflicht und der Anwendung der International Financial Reporting Standards (IFRS) bei der Erstellung ihrer Jahresabschlüsse für die Immobilienportfolios befreit. Das Papier sieht vor, dass hier die nationalen Bilanzierungsvorschriften greifen sollen. Nach derzeitigem Stand bedeutet dies die Anwendung der Vorschriften des Handelsgesetzbuchs (HGB) mit ergänzenden Angaben nach der AIFMD. Zukünftig soll auch eine regelmäßige Bewertung durch externe Gutachter erfolgen. Zu diesem Zweck hat der AIFM Bewertungsregeln festzulegen, die die nationalen Wertermittlungs- und Bewertungsvorschriften berücksichtigen. Vorschläge für Formblätter und Angaben für Bilanz, Gewinn-und- Verlust-Rechnung sowie Tätigkeitsbericht sind in dem Papier ebenfalls enthalten sie sollen HGB- und AIFMDkonform umgesetzt werden. Offen bleibt allerdings die Frage, ob der Gesetzgeber den Anwendungsbereich des deutschen Investmentgesetzes auf AIFMs erweitern wird und somit die Frage der Prüfungspflicht für alle AIFs eindeutig klärt. Trotz einiger Erleichterungen ergibt sich aus der Erstellung des Abschlusses darunter der Tätigkeitsbericht, der als Teil des Investment-Manager-Reports interpretiert wird und den komplexen Vergütungsangaben zusammen mit der Investorenkommunikation und der quartalsmäßigen Berichtserstattung an die Aufsichtsbehörden eine große organisatorische und fachliche Herausforderung für die AIFMs. Ralf Gruber ist Senior Manager im Bereich Asset Management Consulting bei PwC in Frankfurt am Main. Sandra Horst ist Manager und Wirtschaftsprüfer/Steuerberater im Bereich Asset Management bei PwC in Frankfurt am Main. Dieser Beitrag gibt einen Teil der konsultierten Ideen wieder und die Endergebnisse aus der Konsultation werden erst in einigen Wochen feststehen. Daher wird der Beitrag in der nächsten Ausgabe fortgesetzt. Abb. 1 Anforderungen an das Mindesteigenkapital eines AIFM in Abhängigkeit vom ver walteten Vermögen und der Methode zur Berechnung des zusätzlichen Deckungskapitals Eigenkapital in Mio ,250 0, Mindesteigenkapital AuM in Mio. Euro Mindesteigenkapital mit zusätzlicher Hinterlegung nach Option 1 Mindesteigenkapital mit zusätzlicher Hinterlegung nach Option 2 (nach Annahmen von PwC ) 1 Das relevante Einkommen ist die als Durchschnitt über die letzten drei Jahre hinweg errechnete Summe aller Einnahmen aus dem Portfoliomanagementgeschäft des AIFM abzüglich Provisionen und zu zahlender Gebühren aus der Managementtätigkeit. Real Estate Insights Oktober

5 Bedeutung der Nachhaltigkeit im Immobiliensektor nimmt zu Nachhaltigkeit bedeutet Zukunftsfähigkeit. Das hat auch die Immobilienbranche für sich entdeckt. Doch Green Buildings sind nicht alles auch Strategie und Transparenz gehören zu den Erfolgs faktoren für die Nachhaltigkeit von Immobilienunternehmen. Von der Waldwirtschaft zum Green Building Seit der Finanz- und Wirtschaftskrise scheint der Begriff der Nachhaltigkeit nahezu inflationär verwendet zu werden. Das Konzept hat seinen Ursprung in der Forstwirtschaft des 18. Jahrhunderts: Der Oberberghauptmann Hans Carl von Carlowitz entwickelte das Prinzip der Nachhaltigkeit aufgrund des damaligen Holzmangels. Demnach ist die Holzwirtschaft so zu betreiben, dass eine kontinuierliche, also nachhaltige Nutzung der Ressource Holz möglich ist. Seitdem hat sich dieses Prinzip der ökologischen Nachhaltigkeit um eine soziale und eine gesellschaftliche Dimension erweitert. Heute spricht man somit von den drei Säulen der Nachhaltigkeit. Vor dem Hintergrund von Unternehmensskandalen, Umweltkatastrophen und sozialer Ausbeutung ist auch der Aspekt der unternehmerischen Verantwortung eng an den Nachhaltigkeitsbegriff gekoppelt. In der Immobilienbranche gewinnt das Nachhaltigkeitskonzept nun wie zuvor in zahlreichen anderen Branchen ebenso an Bedeutung. Immer mehr ist von nachhaltigen Immobilien, Green Buildings und ökosozialen Aspekten von Baustoffen die Rede. Insbesondere im Bereich des ökologischen Bauens gibt es eine Vielzahl von Zertifizierungen wie zum Beispiel Leadership in Energy and Environmental Design (LEED), Building Research Establishment Environmental Assessment Method (BREEAM), Haute Qualité Environnementale (HQE) oder die Zertifizierung der Deutschen Gesellschaft für nachhaltiges Bauen (DGNB). Die Auszeichnungen umfassen Einstufungen wie Silber, Gold oder Platin. Anfangs noch als reiner Zusatzaufwand betrachtet, wird die fehlende Zertifizierung heute zunehmend zum Wettbewerbsnachteil. Mittlerweile bilden sich bereits in zahlreichen Ländern Plattformen und Initiativen zur Förderung der Nachhaltigkeit in der Immobilienbranche. Die ersten Immobilienunternehmen beginnen nun auch im deutschsprachigen Raum, ihr gesellschaftliches Engagement und die Berücksichtigung der Nachhaltigkeit bei den verwalteten Immobilien nach außen Nachhaltigkeit kann einen wichtigen Beitrag zur Wertschöpfung leisten wenn sie in die Strategie und das Kerngeschäft des Unternehmens integriert ist. Real Estate Insights Oktober

6 zu kommunizieren und damit zu werben. Umsetzung im Kerngeschäft Aufgrund zahlreicher Greenwashing- Skandale, bei denen Nachhaltigkeit eher einen Werbegag als eine tatsächliche Praxis darstellte, ist man mit dem Begriff vorsichtig geworden. Immer mehr Produkte, Zertifikate und auch Unternehmensberichte enthalten Begriffe wie nachhaltig, grün oder ethisch. Auf Nachhaltigkeit spezialisierte Ratingagenturen, NGOs, aber auch immer mehr Unternehmenspartner und Kunden betrachten die Kommunikation zur Umsetzung der Nachhaltigkeit und der unternehmerischen Verantwortung zunehmend kritisch. Für die Immobilien branche bedeutet dies, dass sie Fehler im Umgang mit dem Thema, wie sie etwa in der Bekleidungs- oder Energiebranche wie zum Beispiel der Kinderarbeit-Skandal bei Nike, oder die zu geringe Berücksichtigung der Sicherheit von Bohrinseln der Subunternehmer wie beim BP deepwater horizon Skandal vorgekommen sind, vermeiden sollte. Transparenz und Integration von Nachhaltigkeit ins Kerngeschäft sind die wesentlichen Aspekte einer glaubhaften und wertschöpfenden Umsetzung. Einfache Maßnahmen dazu sind die Erfassung der wesentlichen strategischen Handlungsfelder im Bereich der Nachhaltigkeit, die Formulierung von konkreten Zielen, Schaffen von Strukturen für Management und Abb. 2 Transparenz der Nachhaltigkeit in Österreich, Deutschland und der Schweiz Alle Branchen auf einen Blick Energie (5 Unternehmen) Chemie (3 Unternehmen) Bauwesen (2 Unternehmen) Kommunikation (4 Unternehmen) Versicherung (6 Unternehmen) Bankwesen (7 Unternehmen) Transportwesen (4 Unternehmen) Land- und Forstwirtschaft (2 Unternehmen) Sonstige (6 Unternehmen) Gesundheitswesen (10 Unternehmen) Verarbeitende Industrie (27 Unternehmen) Einzelhandel (2 Unternehmen) Dienstleistungen (3 Unternehmen) Unterhaltung (2 Unternehmen) Immobilien (6 Unternehmen) 18,1 % 32,4 % 47,7 % 74,4 % 70,8 % 69,2 % 68,4 % 68,3 % 65,4 % 63,6 % 59,8 % 56,4 % 55,5 % 85,6 % 82,0 % Quelle: Unternehmerische Verantwortung im Zeitalter der Transparenz, Studie März 2011, PwC Österreich Steuerung und der Erstellung eines Nachhaltigkeitsreportings. PwC Österreich hat im März 2011 im Rahmen der Studie Unternehmerische Verantwortung im Zeitalter der Transparenz die Kommunikation zu 18 Nachhaltigkeitsaspekten in den Bereichen Governance und Ökonomie, Umwelt und Ökologie sowie Soziales und Gesellschaft analysiert. Insgesamt 89 in der Schweiz, Deutschland und Österreich börsennotierte Unternehmen wurden dabei im Hinblick auf eine nachvollziehbare Umsetzung von Nachhaltigkeitsaspekten wie etwa Produktverantwortung, Klimaschutz oder Diversity untersucht (siehe Abbildung 2). Im Branchenvergleich zeigt sich, dass die Immobilienbranche hinsichtlich der Transparenz Nachzügler ist. Die Gründe dafür sind unter anderem das Fehlen einer Strategie oder konkreter Ziele zur Umsetzung von Nachhaltigkeit sowie die fehlende Berücksichtigung von sozialen Aspekten. Neben der Zertifizierung von Green Buildings umfasst Nachhaltigkeit in der Immobilienbranche auch die ökologische und soziale Betrachtung des Gesamtlebenszyklus einer Immobilie sowie die Umsetzung von Verantwortung im eigenen Unternehmen, etwa durch nachhaltige Veranlagung oder die Förderung von Mitarbeiterzufriedenheit. Fazit Die Erfahrung aus anderen Branchen zeigt, dass Nachhaltigkeit dann glaubwürdig und für das Unternehmen wertschöpfend ist, wenn der Erfolg der ganzheitlichen Umsetzung im Kerngeschäft messbar ist. Die Integration von ökologischen und sozialen Indikatoren in finanzielle Kennzahlen wird zum Erfolgsfaktor für Immobilienunternehmen, die Vorreiter in ihrer Branche sein möchten. Philipp Gaggl ist Manager im Bereich Sustainable Business Solutions bei PwC in Wien. Real Estate Insights Oktober

7 Print Der starke Franken Fluch oder Segen für die Schweizer Immobilienbranche? Starker Schweizer Franken erhöht Nachfrage nach inländischen Immobilien. Die Stärke des Schweizer Franken getrieben durch die derzeitige amerikanische und europäische Schuldenkrise hat äußerst negative Auswirkungen auf die Export wirtschaft des Landes. Doch wie stellt sich die Lage auf dem Immobilienmarkt des Landes dar? Welche Schwierigkeiten oder auch Chancen ergeben sich hier? Entwicklungen des Franken und des Schweizer Immobilienmarkts Die aufgrund der Eurokrise volatilen Märkte und die schlechten Konjunkturdaten aus den USA haben eine Flucht der Anleger in den Schweizer Franken zur Folge. Dadurch erfuhr die Währung allein in den vergangenen zwölf Monaten eine Aufwertung gegenüber dem Euro um rund 15 Prozent, in den letzten drei Jahren gar um knapp 40 Prozent. Die Festlegung eines Mindestkurses bei CHF 1,20 pro Euro von der Schweizer Nationalbank, wie Anfang September 2011 geschehen, soll eine weitere Überhitzung des Frankens verhindern. Die Nachhaltigkeit der Wirkung dieser Maßnahme wird sich jedoch erst in den nächsten Monaten zeigen. Auswirkungen auf den Wohn immobilienmarkt Das historisch niedrige Zinsniveau und die hohe Nachfrage nach Schweizer Immobilien sind für die hohen Immobilienpreise verantwortlich. Die Wohneigentumsquote in der Schweiz bewegt sich im europäischen und internationalen Vergleich mit knapp 30 Prozent auf sehr geringem Niveau. Die derzeit tiefen Hypothekenzinsen lassen den Traum von den eigenen vier Wänden für viele Schweizer in greifbare Nähe rücken. Dies birgt jedoch die Gefahr, dass bei steigenden Hypotheken zinsen die Zinszahlungen nicht mehr bedient werden können. Bedingt durch den Anreiz eines niedrigen Zinsniveaus steigt die Nachfrage nach Wohneigentum und Gleiches gilt somit für die Wohn immobilienpreise. Insbesondere in den Ballungszentren Zürich und Genf Real Estate Insights Oktober

8 könnte sich die ohnehin angespannte Lage auf dem Wohnungsmarkt dadurch nochmals verschärfen. Ein weiterer Werttreiber ist die demografische Entwicklung. Aufgrund des hohen positiven Wanderungssaldos, resultierend aus der Attraktivität des Hochlohnlandes Schweiz, steigt die Zahl der Einwohner pro Jahr um Personen an, was etwas mehr als einem Prozent der Schweizer Bevölkerung entspricht. Die abgeschwächten Konjunkturaussichten und ein damit einhergehender Rückgang in der Schaffung neuer Arbeitsplätze könnte dieses Wachstum jedoch bremsen. Auswirkungen auf den Renditeimmobilienmarkt Fonds aus dem Ausland, die Immobilieninvestments in der Schweiz getätigt haben, können infolge der Währungsdifferenzen nun hohe Renditen verbuchen. Genau umgekehrt verhält es sich bei Fonds, die ausländische Investments mit zinsgünstigen Darlehen in Franken finanziert haben: Sie könnten nun in eine Notlage geraten. Große institutionelle Anleger aus der Schweiz wie Versicherungen oder Pensionskassen mussten bei ihren ausländischen Aktieninvestments hohe Verluste hinnehmen, was einerseits den fallenden Kursen, andererseits dem starken Franken geschuldet ist. Der eine oder andere Entscheidungsträger einer Schweizer Versicherung könnte nun seinen Fokus noch stärker auf Schweizer Immobilien richten und dadurch den Druck auf den Markt neuerlich erhöhen. Deutlich spürbar sind auch die Auswirkungen der Frankenstärke auf Schweizer Spezialimmobilien im Bereich Hotellerie und Einzelhandel. Urlaub und Einkaufen im Hochpreisland Schweiz sind sowohl für Gäste aus dem Ausland als auch für die Schweizer selbst nochmals teurer geworden. Schon jetzt zeichnet sich ein deutlicher Umsatz rückgang in der Hotellerie und bei den Einkaufszentren ab, vor allem in grenznahen Regionen. Damit verlieren auch die entsprechenden Investments an Wert. Konsequenzen der Entwicklungen Die schweizerische Nationalbank wird die Stärke des Franken wiederholt mit aktiven Maßnahmen bekämpfen müssen. Die Flutung des Geldmarkts mit Liquidität, wie in jüngster Vergangenheit geschehen, könnte den Immobilienmarkt weiter anheizen. Schließlich könnte das fortgesetzt niedrige Zinsniveau, die steigende Inflation und die Abwertung des Franken die Nachfrage nach Schweizer Immobilien weiter stärken. Vor diesem Hintergrund bleibt der Schweizer Immobilienmarkt auch weiterhin ein äußerst attraktives Betätigungsfeld für Immobilieninvestoren und der Anstieg der Preise könnte sich fortsetzen. Alexander Hermes ist Junior Consultant im Bereich Real Estate Valuation bei PwC in Basel. Philippe Brändle ist Consultant im Bereich Real Estate Valuation bei PwC in Bern. Real Estate Insights Oktober

9 Investitionen in Hotelimmobilien aus Investoren- und Bankensicht Hybride Vertragsstrukturen bieten bei geeigneter Ausgestaltung Investoren und Banken die notwendige Sicherheit. Unterschiedliche Präferenzen und Ziele von Hotelbetreibern und Investoren führen zunehmend zur Gestaltung hybrider Verträge, in denen Bestandteile aus Management- und Pachtvertrag kombiniert sind. Die verschiedenen Vertragstypen haben Aus wirkungen auf die Investorenrendite und die Kapital dienst fähigkeit. Vertragspräferenzen von Investoren und Betreibern Nach einem starken Einbruch im Jahr 2009 hat sich das Transaktionsvolumen auf dem deutschen Hotelinvestmentmarkt 2010 mit 800 Millionen Euro sowie 582 Millionen im ersten Halbjahr 2011 wieder leicht erholt. Auch für die kommenden Monate wird mit weiter zunehmender Transaktionstätigkeit gerechnet. Nicht selten geht mit dem Wechsel des Eigentümers auch eine Anpassung des Betreibervertrags einher. Dabei favorisiert die Mehrzahl der Investoren laut einer Expertenbefragung von PwC langfristige Pachtverträge. Auch die finanzierenden Banken werden angesichts der hohen Korrelation zwischen konjunktureller Entwicklung und Hotelperformance Vertragsstrukturen mit konstanten Cashflows präferieren, um auch in wirtschaftlich schlechteren Zeiten Darlehensstörungen zu vermeiden. Demgegenüber bevorzugen insbesondere große Hotelketten den aus ihrer Sicht international üblichen Managementvertrag. Neben einem im Vergleich zum Pachtvertrag geringeren Risiko sind für sie hier vor allem bilanztechnische Aspekte ausschlaggebend. Wollen die Hotelketten an ihren ambitionierten Expansionsplänen festhalten und die Investoren weiterhin ihr Kapital auch in Hotelimmobilien anlegen, so werden hybride Vertragsstrukturen mit Bestandteilen aus Pachtund Managementvertrag die in Deutschland weitgehend üblichen klassischen Pachtverträge mit der Zeit ablösen. Der Kreativität bei der Vertragsgestaltung sind hier kaum Grenzen gesetzt, wobei es jedoch für bestimmte Investoren aufsichtsrechtliche Beschränkungen gibt. Real Estate Insights Oktober

10 Auswirkungen verschiedener Vertragsformen auf Investoren und Banken Welche Auswirkungen verschiedene Vertragsstrukturen auf die Investorenrendite und Kapitaldienstfähigkeit haben, soll nachfolgend in einer Modellrechnung analysiert werden. Die hierfür herangezogenen Performancekennzahlen basieren auf den realen, historischen Werten eines Fünfsternehotels mit 228 Zimmern. Es wurden sechs Vertragsszenarien untersucht (siehe Abbildung 3). Zunächst wurde für die jeweiligen Vertragstypen der Cashflow aus dem Hotelbetrieb für den Investor berechnet. Während die Zahlungsströme beim Fixpachtvertrag konstant sind, kann der Investor bei den anderen Vertragsformen auch an Upside-Potenzialen partizipieren. Allerdings muss er dabei das Risiko eines geringeren Zahlungsstroms in wirtschaftlich schlechteren Zeiten in Kauf nehmen. Zur Berechnung der Investorenrendite und zur Analyse der Debt Service Coverage Ratio (DSCR) im Zeitverlauf wurden vollständige Finanzpläne aufgestellt. Im Modell wurde ein Kaufpreis von 44,2 Millionen Euro unterstellt. Der Erwerb wird mit 80 Prozent Fremdkapital zu 5,5 Prozent pro Jahr und einer anfänglichen Tilgung von 1 Prozent finanziert. Nach zehn Jahren wird das Hotel für 42,7 Millionen Euro veräußert und der noch ausstehende Kreditbetrag ausgeglichen. Als Covenant wurde eine DSCR von 1,2 angenommen. Abb. 3 Modellprämissen Vertragstyp Modellannahmen Fixpachtvertrag Pachtrate: pro Zimmer und Monat Indexierung: 1 % p. a. (ab dem 4. Jahr) Umsatzpachtvertrag Umsatzanteil aus Logis: 23 % Umsatzanteil aus Food and Beverage (F&B): 2 % Fixpachtvertrag mit Umsatzanteil Managementvertrag Managementvertrag mit Garantie und Reservefonds Risk-and-Profit- Sharing-Vertrag Pachtrate: 666 pro Zimmer Indexierung: 1 % p. a. (ab dem 4. Jahr) Umsatzanteil aus Logis: 8 % Umsatzanteil aus F&B: 2 % Manager Base Fee: 3 % vom Gesamtumsatz Manager Incentive Fee: 8 % des Gross Operating Profit (GOP), sofern dieser T übersteigt GOP-Garantie: T Reserve Fonds: T (bereitgestellt durch Konzernmutter) Manager Base Fee: (GOP Garantie): 3 % vom Gesamtumsatz Manager Base Fee: (GOP Garantie): 2 % vom Gesamtumsatz Manager Incentive Fee: 9 % des GOP, sofern dieser T übersteigt Pachtrate: 400 pro Zimmer Indexierung: 1 % p. a. (ab dem 4. Jahr) Anteil am GOP: 37 % Im Ergebnis zeigt sich, dass der aus einem Fixpachtvertrag sowie aus dessen Variante mit Umsatzbeteiligung generierte Cashflow durchgängig ausreicht, um die geforderte DSCR einzuhalten. Bei allen anderen Vertragsformen würde hingegen ein Bruch des Covenant während der Kreditlaufzeit eintreten, wobei aber außer beim Managementvertrag der Schuldendienst zu jeder Zeit gesichert wäre (mindestens 1,13). Die Rendite des Investors (IRR: Internal Rate of Return) beträgt je nach Vertragsform 7,46 bis 8 Prozent (siehe Abbildung 4). Fazit Der Zielkonflikt zwischen Betreibern und Investoren bzw. Banken kann durch hybride Verträge weitgehend aufgelöst werden. Mit der Abkehr vom Fixpachtvertrag wird der betriebliche Cashflow für Investoren und Banken noch stärker in den Fokus rücken. Daher empfiehlt es sich bei Investitionen in Hotelimmobilien, in einem frühen Stadium des Transaktionsprozesses die Auswirkungen der Vertragsgestaltung auf den Cashflow hinsichtlich der zu erwartenden Rendite und der Robustheit der Finanzierung zu analysieren mit dem Ziel, die für beide Seiten bestmögliche Gestaltung zu erreichen. Dr. Steffen Hartmann ist Senior Consultant im Bereich Transaction Services Real Estate bei PwC in Frankfurt am Main. Thomas Veith ist Partner im Bereich Transaction Services Real Estate bei PwC in Frankfurt am Main. Abb. 4 DSCR im Zeitverlauf und IRR Periode IRR % Fixpachtvertrag 1,22 1,22 1,22 1,23 1,25 1,28 1,27 1,28 1,30 1,31 7,49 Umsatzpachtvertrag 1,21 1,21 1,15 1,26 1,16 1,30 1,40 1,49 1,41 1,29 7,90 Fixpachtvertrag mit 1,24 1,24 1,22 1,27 1,24 1,30 1,34 1,38 1,36 1,33 7,98 Umsatzanteil Managementvertrag 1,31 1,24 1,23 1,28 0,99 1,15 1,21 1,53 1,45 1,14 7,46 Managementvertrag 1,31 1,24 1,20 1,26 1,25 1,22 1,18 1,50 1,43 1,25 7,91 mit Garantie und Reservefonds Risk-and-Profit- Sharing-Vertrag 1,26 1,24 1,30 1,35 1,13 1,21 1,32 1,47 1,43 1,21 8,00 Real Estate Insights Oktober

11 Konsolidierung von Immobiliengesellschaften im Wandel Die komplexen Regelungen des neuen IFRS 10 erfordern eine detaillierte Analyse der bestehenden und geplanten Strukturen. Im Mai 2011 hat der International Accounting Standards Board (IASB) sein Konsolidierungsprojekt mit der Veröffentlichung eines Pakets von fünf neuen bzw. teilweise stark überarbeiteten Standards (IFRS 10, 11, 12 und IAS 27, 28) zu einem vorläufigen Abschluss gebracht. Lediglich die Ausnahmevorschriften für Investmentfonds werden noch abgestimmt. Für Investoren in Immobiliengesellschaften sowie für Kreditinstitute, die Immobilien gesellschaften finanzieren, fängt damit die Arbeit jedoch erst richtig an. Die Konsolidierungsregeln sind komplex und erfordern eine detaillierte Analyse der Strukturen. IFRS 10, der Konsolidierungs-Standard enthält keine klaren Grenzwerte und keine pauschalen Fall-back-Lösungen. Vielmehr sind Ermessensentscheidungen zu treffen und ist eine Gesamtbetrachtung der Verhältnisse erforderlich. Hierin liegt zugleich aber auch die Chance des neuen Standards, nicht alltägliche Strukturen entsprechend ihrer wirtschaftlichen Substanz abzubilden. Was ändert sich durch IFRS 10 für Investoren in Immobiliengesellschaften? IFRS 10 definiert control als das alleinige Grundprinzip für die Konsolidierung. Der noch in SIC-12 verankerte Risk-and-Rewards-Ansatz findet sich im neuen Konzept nicht mehr. Die Bilanzierenden stehen damit vor der Schwierigkeit, dass die neue Kontrolldefinition, die Einflussmöglichkeit (power) und die Variabilität des Nutzenzuflusses (exposure to variable returns) nicht mehr einzeln betrachtet, sondern vielmehr als interdependente Faktoren (ability to use its power over the investee to affect the amount of the investor s returns). Erstmalig geregelt mit wesentlichen Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft sind auch die Themenbereiche Vetorechte, Abberufungsrechte, die Tätigkeit als Agent ohne signifikantes Eigeninteresse und andere spezielle Beziehungen wie etwa der de facto agent. Eine detaillierte Analyse der neuen Konsolidierungsregeln ist insbesondere für solche Unternehmen angeraten, die bisher die ihnen zustehenden Rechte an Immobiliengesellschaften lediglich als Schutzrechte angesehen haben. Dies gilt etwa für Kreditinstitute: Sie sollten die Finanzierungsvereinbarung auf kritische Vertragsbestandteile hin über- Real Estate Insights Oktober

12 prüfen, um zu vermeiden etwa über die in den Kreditverträgen vereinbarten Schutzrechte oder über eine Eigenkapitalfinanzierung, in eine Konsolidierungspflicht zu geraten. Unternehmen, die Immobilienfonds verwalten oder auch Immobiliengesellschaften, die geschlossene Fondskonstruktionen auflegen und managen, müssen ihre Beziehungen zu diesen überprüfen. Gestaltungsalternativen, wie die Bestellung aus dem Unternehmen ausgeschiedener Mitglieder des key management als Mitglieder der Leitungs- und/oder Aufsichtsorgane einer Immobilienfondsstruktur, sind neu zu beurteilen. Das Heranziehen relevanter Tätigkeiten zur Beurteilung der Frage, wer die Kontrolle über ein Unternehmen ausübt, aber auch die jetzt erweiterte Definition des Begriffs return werden in der praktischen Umsetzung des Standards vielfach zu Änderungen der Konsolidierungseinschätzung führen. Das Ausmaß, in dem die Immobilienwirtschaft von den neuen Regelungen betroffen sein wird, hängt jedoch von den gewählten Strukturen ab. Welche Schritte sind jetzt erforderlich? Die Bilanzierenden sind aufgefordert, die betroffenen Strukturen zu identifizieren und die eigene Beziehung zu diesen zu analysieren. Nach der Beurteilung der Beherrschung und des Umfangs der Nutzenziehung aus der Struktur ist einzuschätzen, ob die Rechte nicht gegebenenfalls lediglich als Agent für einen Dritten ausgeübt werden. Generell sollte eine Neukonzeption von Strukturen nicht mehr ohne Berücksichtigung der Implikationen von IFRS 10 erfolgen, da der Standard insgesamt rückwirkend anzuwenden ist und damit kein Bestandsschutz für bestehende Strukturen gewährt wird. Mit dem abschließenden Endorsement des IFRS 10 durch die Europäische Kommission wird im dritten Quartal 2012 gerechnet und damit noch rechtzeitig für die Erstanwendung des Standards zum 1. Januar Es wird also Zeit, sich mit IFRS 10 zu beschäftigen. Anita Dietrich ist Wirtschaftsprüfer, Steuerberater und Director im Bereich Accounting & Reporting Financial Services von PwC in Frankfurt am Main und deutsche Vertreterin in der globalen IFRS Real Estate Industry Accounting Group. Carolin Stoek ist Steuerberater und Manager im Bereich Accounting & Reporting Financial Services von PwC in Frankfurt am Main sowie Secretary der globalen IFRS Real Estate Industry Accounting Group. Real Estate Insights Oktober

13 Neuerungen bei der Besteuerung ausländischer Gesellschaften mit deutschem Grundbesitz Bereits zum 1. Januar 2009 hat der Gesetzgeber die Gewinnermittlungsvorschriften für beschränkt steuerpflichtige Kapitalgesellschaften mit deutschen Immobilien geändert. Vor diesem Stichtag wurde hier bei der Gewinnermittlung zwischen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung einerseits und Veräußerungsgewinnen anderer seits differenziert. Wohingegen die Veräußerungsgewinne als gewerbliche Einkünfte zu ermitteln waren, galt für die Vermietungs- und Verpachtungseinkünfte das Zufluss-Abfluss- Prinzip. Erträge und Aufwendungen waren somit erst bei tat sächlichem Zahlungsfluss zu erfassen. Mit Wirkung zum 1. Januar 2009 hat der Gesetzgeber diese Gewinnermittlung nun neu geregelt: Sowohl Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung als auch aus Veräußerung inländischer Immobilien durch ausländische Kapitalgesellschaften sind seitdem fiktiv als gewerbliche Einkünfte zu ermitteln. Den genauen Prozess der Überleitung der Einkünfteermittlung zum Stichtag sowie der nachfolgenden laufenden Besteuerung hat der Gesetzgeber jedoch nicht spezifiziert. Deshalb wurden die diesbezüglichen Fragen in der Fachliteratur kontrovers diskutiert. Am 16. Mai 2011 hat das Bundesministerium der Finanzen (BMF) ein Schreiben zu diesem Thema erlassen. Zwei Jahre nach der Gesetzesänderung nimmt das Bundesministerium für Finanzen Stellung zum neu gefassten 49 Abs. 1 Nr. 2 f des Einkommensteuergesetzes. Buchführungspflicht Das BMF erachtet die nach ausländischem Recht zu erstellende Buchführung als für deutsche steuerliche Zwecke relevant. Wenn also eine ausländische Kapitalgesellschaft nach den handelsrechtlichen Vorschriften ihres Heimatlandes zur Führung von Büchern verpflichtet ist, dann soll diese Buchführung nach Ansicht des BMF eine Buchführungspflicht auch für deutsche steuerrechtliche Zwecke begründen. Deshalb seien die Bücher und sonstigen Aufzeichnungen grundsätzlich im Inland zu führen und aufzubewahren. Lediglich bei einer elektronischen Buchführung seien genehmigungspflichtige Ausnahmen möglich. Der Bezug auf eine Buchführungspflicht nach ausländischem Recht in Kombination mit der Verpflichtung diese Bücher im Inland zu führen ist bereits in sich widersprüchlich. Diese fehlende Nähe zur Praxis wird noch dadurch verstärkt, dass diese Normen nur auf Gesellschaften ohne inländische Betriebsstätte also ohne inländisches Personal und ohne inländische Räumlichkeiten Anwendung findet. Eine inländische Buchführung durch die jeweilige Gesellschaft ist daher bereits sinnlogisch ausgeschlossen und könnte nur durch einen Dienstleister erfolgen. Daher ist eine Abstimmung mit der Finanzverwaltung dahingehend zu suchen, dass die Bücher nicht im Inland geführt werden müssen. Real Estate Insights Oktober

14 Umstellung der Gewinnermittlung Bezüglich der Umstellung hat sich das BMF dem Stand der Diskussion in der Literatur und der Beratungspraxis angeschlossen. Die neue Gewinnermittlungsmethode ist nur anzuwenden für Aufwendungen und Erträge, die ab dem 1. Januar 2009 entstehen. Hierfür ist regelmäßig zum 1. Januar 2009 eine Eröffnungsbilanz zu erstellen. Noch nicht zugeflossene Erträge und nicht abgeflossene Aufwendungen aus früheren Wirtschaftsjahren sind hingegen weiterhin nach der alten Methode zu ermitteln. Somit sind gegebenenfalls 2009 und in den Folgejahren zwei gesonderte Einkommensermittlungen zu erstellen. Wahlrechte bei der steuerlichen Gewinnermittlungsmethode Bisher ging man in der Beratungspraxis davon aus, dass die Kapitalgesellschaften bei einer Gewinnermittlung nach 49 Abs. 1 Nr. 2 f EStG grundsätzlich ein Wahlrecht zwischen einer bilanziellen Gewinnermittlung gemäß 4 Abs. 1 EStG und einer Einnahme-Überschuss-Rechnung gemäß 4 Abs. 3 EStG haben. Nunmehr vertritt das BMF die Ansicht, dass dieses Wahlrecht bei ausländischer Buchführung nicht besteht und der Gewinn zwingend bilanziell zu ermitteln ist. Dies schränkt jedoch die Gestaltungsmöglichkeiten der Steuerpflichtigen ein und es bleibt abzuwarten, ob sich die Rechtsprechung der Position des BMF anschließen wird. In der Beratungspraxis wurden bereits Steuererklärungen unter Anwendung der Einnahmen-Überschuss-Rechnung erstellt, beim Finanzamt eingereicht und auch so veranlagt. Bisher gibt es keine Verlautbarung der Finanzämter, ob diese Steuererklärungen zu ändern sind. Zinsschranke Hinsichtlich der laufenden Besteuerung hebt das BMF hervor, dass die beschränkt steuerpflichtigen Gesellschaften weiterhin unter die Anwendung der Zinsschranke fallen. Die in der Literatur geäußerte gegenteilige Ansicht wird vom BMF offenkundig nicht anerkannt. Auswirkungen auf die Praxis Das Schreiben des BMF bietet verspätet eine gute Basis für die Umstellung der Einkünfteermittlungsmethode. Hinsichtlich des Wahlrechts der Gewinnermittlungsmethode und der Zinsschranke vertritt das BMF jedoch eine restriktive Position. Darüber hinaus werden weitere komplexe Themen, wie etwa die Behandlung von Zins- und Swaperträgen, durch das Schreiben nicht abgedeckt. Daraus resultierende Konflikte bei Betriebsprüfungen sind bereits jetzt einzuplanen. Marcel Mies ist Rechtsanwalt, Steuerberater und Senior Manager im Bereich Asset Management Real Estate bei PwC in Berlin. Michael Thürling ist Steuerberater und Manager im Bereich Asset Management Real Estate bei PwC in Berlin. Real Estate Insights Oktober

15 Neue Spielregeln für die Besteuerung von Erneuerbare-Energien-Fonds Der Bundesfinanzhof klärt in mehreren Grundsatzurteilen die Besteuerung von Windkraftfonds. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat am 14. April 2011 mehrere Grundsatzurteile zu Windkraftfonds gefällt. Er hat entschieden, dass der sogenannte Fonds-Erlass auch auf gewerblich tätige geschlossene Fonds anwendbar ist. Deshalb sind die Kosten für die Konzeption und den Vertrieb eines Fonds nicht sofort abzugsfähig, sondern gehören zu den Anschaffungs kosten des Windparks. Gleichzeitig hat der BFH geklärt, dass ein Windpark einheitlich über die Nutzungs dauer der Windkraftanlage von 16 Jahren abzuschreiben ist. Diese Grundsätze wirken sich nicht nur auf Windkraftfonds aus, sondern auf alle Energiefonds, auch Solarfonds. Kein sofortiger Abzug von Weichkosten als Betriebsausgaben Bei geschlossenen Fonds fallen in der Investitionsphase regelmäßig Aufwendungen für die Konzeption, Prospektierung, Einwerbung des Eigenkapitals etc. an, sogenannte Weichkosten. Durch den Fonds-Erlass vom 20. Oktober 2003 versagt die Finanzverwaltung den sofortigen Abzug solcher Weichkosten als sofort abzugsfähige Werbungskosten bzw. Betriebs - ausgaben. Stattdessen sind die Weichkosten als Anschaffungskosten des Investitionsobjekts der Fondsgesellschaft zu aktivieren und planmäßig abzuschreiben. Dies soll nach dem Fonds-Erlass für alle Erwerberfonds gelten, bei denen die Anleger sich aufgrund eines vorformulierten Vertragswerks an der Fondsgesellschaft beteiligen unabhängig davon, ob der Fonds als gewerblich tätig, gewerblich geprägt oder vermögensverwaltend einzustufen ist und in welches Objekt die Fondsgesellschaft investiert. In den Urteilen IV R 52/09 und IV R 15/09 vom 14. April 2011 hat der BFH die Auffassung der Finanzverwaltung bestätigt und entschieden, dass auch bei gewerblich tätigen Windkraftfonds die Weichkosten keine sofort abzugsfähigen Betriebsausgaben darstellen, sondern Anschaffungskosten des Investitionsguts. In den entschiedenen Fällen waren daher auch die Weichkosten zu aktivieren und über die Nutzungsdauer der Windkraftanlagen abzuschreiben. Abbildung 5 gibt einen nicht abschließenden Überblick über die steuerliche Behandlung von Fondskosten in der Investitionsphase. Die BFH-Urteile haben nicht nur Auswirkungen auf Windkraftfonds. Die Real Estate Insights Oktober

16 Regelungen des Fonds-Erlasses sind zukünftig bei allen gewerblich tätigen geschlossenen Fonds (z. B. Energie fonds, Immobilienfonds mit einer opportunistischen Anlagestrategie oder Projektentwicklungsfonds) sowie Waldfonds, die Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft erzielen, anzuwenden. Einheitliche Abschreibung eines Windparks Mit Urteil vom 14. April 2011 (IV R 46/09) hat der BFH die Abschreibung von Windparks höchstrichterlich geklärt. Nach Auffassung des BFH ist ein Windpark kein einheitliches Wirtschafts gut. Vielmehr liegen unterschiedliche Wirtschaftsgüter mit verschiedenen Nutzungsdauern vor. Zu einem solchen Park gehört jeweils jede einzelne Windkraftanlage bestehend aus Turm, Rotor und Generatorgondel einschließlich aller mechanischen und elektrischen Bauteile mit dem dazu gehörenden Transformator und der Niederspannungsverkabelung, die mehrere Windkraftanlagen verbindende Mittelspannungsverkabelung einschließlich der Übergabestation zum Hochspannungsnetz und die Zuwegung. Für die genannten Wirtschaftsgüter richtet sich die Nutzungsdauer nach Auffassung des BFH einheitlich nach der Nutzungsdauer der den Windpark prägenden Windkraftanlage. Deren Nutzungsdauer betrug in den entschiedenen Fällen abhängig vom Jahr der Errichtung 12 bzw. 16 Jahre. Derzeit beträgt sie nach amtlicher AfA-Tabelle (AfA: Absetzung für Abnutzungen) 16 Jahre. Damit weicht der BFH hinsichtlich der Verkabelung und der Zuwegung von den Nutzungsdauern der amtlichen AfA-Tabellen ab (siehe Abbildung 6). Das Urteil kann grundsätzlich auch auf Solarparks und andere Formen der erneuerbaren Energie übertragen werden, sodass zukünftig etwa Solarparks voraussichtlich einheitlich über 20 Jahre abgeschrieben werden können. Dies stellt nicht nur eine Vereinfachung gegenüber der bisherigen Praxis dar, sondern kann auch zu einer höheren Abschreibung führen. Dr. Michael A. Müller ist Wirtschaftsprüfer, Steuerberater und Partner im Bereich Asset Management bei PwC. Thomas von Cölln ist Steuerberater, Fachberater für inter nationales Steuerrecht und Manager im Bereich Corporate Tax bei PwC. Abb. 5 Fondskosten in der Investitionsphase Kosten im Zusammenhang mit Anschaffung Kaufpreis Maklergebühren Due Diligence Bewertung im Zusammenhang mit Konzeption und Prospektierung Fondskonzeptionsgebühr/Prospektierung Treuhandgebühr im Zusammenhang mit Finanzierung Eintragung Hypothek Finanzierungsvermittlung Zwischenfinanzierungszins im Zusammenhang mit Platzierung Investorenvermittlung Platzierungsgarantie Abb. 6 Nutzungsdauer Windpark Wirtschaftsgut Nutzungsdauer Nutzungsdauer lt. AfA-Tabelle lt. BFH Windkraftanlage 16 Jahre 16 Jahre Zuwegung 19 Jahre 16 Jahre Niederspannungskabel 25 Jahre 16 Jahre abziehbare Aufwendungen Anschaffungskosten Real Estate Insights Oktober

17 Öffentliche Infrastrukturprojekte transparent und wirtschaftlich gestalten Die Unterschiede zwischen öffentlichen Ausschreibungen in Deutschland, Österreich und der Schweiz sind geringer als viele Marktteilnehmer denken hierin liegt noch viel Potenzial verborgen. Große, langfristig angelegte öffentliche Infrastrukturprojekte sind für den Bauherrn oft ein Kraftakt: Neben einem hohen Qualitäts anspruch geht es vor allem darum, Zeit- und Budgetvorgaben einzuhalten; und das vor dem Hintergrund knapper Kassen, veränderter nationaler und inter nationaler Wirtschaftslagen oder sich möglicherweise wandelnder politischer Kräfteverhältnisse. Ein durchdachter Beschaffungsprozess und grenzüberschreitende Beteiligung an Ausschreibungen sind daher wichtige Schritte zum Projekterfolg. Komplexe Projekte stellen besondere Anforderungen Immer wieder sprengen öffentliche Projekte den Kostenrahmen und drohen daran zu scheitern. Am häufigsten sind umfangreiche Bau-, Infrastruktur- und Technologieprojekte betroffen. Bereits der Bau des Suezkanals kostete seinerzeit 20-mal so viel wie geplant. Ein Beispiel aus jüngerer Zeit ist der Tunnel unter dem Ärmelkanal, dessen Finanzierungsbudget um 140 Prozent und dessen Baukostenbudget um 80 Prozent überschritten wurden. Auch das Projekt Stuttgart 21 wird hinsichtlich der Planungs- und Baukosten genau beobachtet und steht immer wieder in der Kritik. Infrastrukturprojekte der öffentlichen Hand sind wegen ihrer Komplexität und spezifischen Anforderungen, für die gegebenenfalls keine vergleichbaren Erfahrungswerte vorliegen, eine besondere Herausforderung. Sie werden über einen langen Zeitraum hinweg realisiert, der Projektverlauf kann also durch sich ändernde wirtschaftliche, politische und soziale Rahmenbedingungen beeinflusst werden. Hinzu kommt, dass die Auftragsvergabe oft mit unterschiedlichen Zielsetzungen verbunden ist, zum Beispiel das Einhalten von Budgets in Kombination mit Anforderungen an die Nachhaltigkeit. In der Vergabepraxis sind daher innovative Lösungen gefordert, um einen transparenten und effizienten Beschaffungsprozess zu gewährleisten und zugleich die wirtschaftlichen Ziele zu erreichen. Einheitliche Ausgangsbedingungen fördern Transparenz Seit der Einführung der Regierungsbeschaffungsvereinbarung (RBV) zwischen der Europäischen Union und 13 weiteren Mitgliedern der Welthandelsorganisation, darunter die USA und die Schweiz, wurden die nationalen Real Estate Insights Oktober

18 Beschaffungssysteme vereinheitlicht und weisen seitdem eine relativ hohe Konsistenz auf. In der Schweiz, in Österreich und Deutschland ist die RBV wie in Abbildung 7 zu finden. Die Beschaffungssysteme wurden in allen RBV-Mitgliedsländern konsolidiert, um eine diskriminierungsfreie, transparente und rechtsstaatliche Vergabe von öffentlichen Aufträgen in den drei Lieferkategorien Lieferleistungen, Dienstleistungen und Bauleistungen zu gewährleisten. Darüber hinaus wird die öffentliche Ausschreibungspflicht einheitlich nach dem Auftragsvolumen geregelt. So genannte Schwellenwerte legen fest, ab welcher Summe zum Beispiel eine Bauleistung ausgeschrieben werden muss und welche Regelungen für das Verfahren gelten. Durchdachte Vorausschreibungen sorgen für mehr Effizienz In einem Beschaffungsprozess gliedert sich die Auftragsvergabe (Procurement) in drei Phasen (siehe Abbildung 8): Vorausschreibungsphase (Pre-Tender) Ausschreibungsphase (Tendering) Nachausschreibungsphase (Post- Tender). Verschiedene Studien zeigen, wie die Phasen zusammenhängen und wie wichtig eine gründliche Vorbereitung ist: Je gewissenhafter die Vorausschreibung durchdacht wird, desto geringer ist das Risiko langwieriger Verzögerungen oder ungeplanter Mehrkosten im weiteren Projektverlauf. Der dreigliedrige Beschaffungsprozess ermöglicht zudem Mehrfachschleifen: Wenn sich etwa in der Post-Tender- Phase herausstellt, dass flexible vertragliche Vereinbarungen zu Beginn der Ausschreibung besser geeignet gewesen wären, um das gesteckte Ziel zu erreichen, kann sich der öffentliche Auftraggeber entschließen, in die erste Phase zurückzukehren. Was auf den ersten Blick als Rückschritt erscheint, kann sich im Ergebnis dennoch rechnen; bei anderen Projekten werden so eine mangelhafte Umsetzung oder sogar der Projektabbruch vermieden. In grenzüberschreitenden Beschaffungs verfahren liegt noch viel Potenzial Im Unterschied zu Lieferleistungen und Dienstleistungen werden Bauleistungen in der Praxis derzeit noch überwiegend von nationalen Anbietern erbracht. Wegen vermeintlicher nationalgesetzlicher Hürden oder vermuteter Risiken scheuen viele Unternehmen die Teilnahme an einem Beschaffungsverfahren im Nachbarland. Unberechtigterweise, denn die Beschaffungsprozesse für Bau leistungen sind in der Schweiz sowie in Österreich und Deutschland bereits sehr ähnlich ein Blick über die Grenze kann sich für alle Beteiligten lohnen. Die Publikation einer kurzen vergleichenden Studie über die drei Systeme, in der ihre Gemeinsamkeiten und die wichtigsten rechtlichen Implikationen in den jeweiligen Ländern beschrieben werden, könnte für Abhilfe sorgen. Sie wäre ein bedeutender Schritt zu einem erhöhten Bewusstsein und einer verstärkten Bereitschaft der Bauunternehmen, grenzüberschreitend zu arbeiten. Ein vertieftes Verständnis der Praxis baubezogener Leistungen kann dazu beitragen, große öffentliche Infrastrukturprojekte künftig effizienter zu managen und zugleich Transparenz und Wettbewerbsfähigkeit auf dem Markt zu verbessern. Jean-Baptiste Bluche ist Senior Consultant im Bereich Real Estate Valuation & Transaction bei PwC in Zürich. Abb. 7 Regierungsbeschaffungsvereinbarung Gesetz Verordnung Ausschreibungsportal Schweiz BöB VöB Deutschland GWB VgV bzgl. VOB Österreich BVergG BVergG bzgl. LB HB/VI BöB: Bundesgesetz vom 16. Dezember 1994 über das öffentliche Beschaffungswesen VöB: Verordnung über das öffentliche Beschaffungswesen GWB: Gesetz gegen Wettbewerbsbeschränkungen VgV bzgl. VOB: Vergabeverordnung Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen BVergG: Bundesvergabegesetz VBVergG bzgl. LB: Bundesvergabegesetzverordnung Leistungsbeschreibung Hochbau/Verkehrsinfrastruktur Abb. 8 Ausschreibungsphasen im Beschaffungsprozess 1. Pre-Tender 2. Tendering 3. Post-Tender Procurement Real Estate Insights Oktober

19 Mehr Anlagemöglichkeiten für institutionelle Investoren Berufsständische Versorgungswerke und gemeinnützige Stiftungen können sich künftig direkt an Immobilienprojekten in der Form von gewerblich (geprägten) Personengesellschaften beteiligen. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat entschieden, dass die einschlägigen Steuerbefreiungsvorschriften auch für Beteiligungen an gewerblichen bzw. gewerblich geprägten Personengesellschaften gelten. Die damit geschaffene Rechtssicherheit eröffnet berufsständischen Versorgungswerken und gemeinnützigen Stiftungen neue Freiheiten bei der Kapitalanlage. Gewerbliche Einkünfte berufsständischer Versorgungswerke Am 9. Februar 2011 urteilte der BFH, dass die Steuerbefreiung gemäß 5 Abs. 1 Nr. 8 KStG und 3 Nr. 11 GewStG für berufsständische Versorgungseinrichtungen sich umfassend auf alle gesetzlich zulässigen Kapitalanlagen erstreckt (Az. I R 47/09). Im Urteilsfall erzielte das Versorgungswerk gewerbliche Einkünfte aus der Entwicklungsphase im Vorfeld der Verpachtung eines Pflegeheims sowie aus der mitunternehmerischen Beteiligung an gewerblichen Personengesellschaften. Da sowohl Immobilienals auch Unternehmensbeteiligungen zulässige Anlageformen sind, soll die Steuerbefreiung auch für die daraus erzielten Einkünfte gelten. Maßgeblich soll hier allein die Zulässigkeit der Anlage sein, nicht die Art der durch die Beteiligung erzielten Einkünfte. Einkünfte gemeinnütziger Stiftungen aus gewerblich geprägten Personen gesellschaften Mit seiner Entscheidung vom 25. Mai 2011 stellt der BFH fest, dass eine Beteiligung einer gemeinnützigen Stiftung an einer gewerblich geprägten vermögensverwaltenden Personengesellschaft keinen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb im Sinne des 14 Abgabenordnung darstellt und deshalb die daraus erzielten Einkünfte ebenfalls steuerbefreit sind (Az. I R 60/10). Da lediglich aufgrund der ertragsteuerlichen Fiktion gewerbliche Einkünfte angenommen werden und das Vorliegen eines wirtschaftlichen Geschäftsbetriebs zu verneinen ist, sei der Rahmen der Vermögensverwaltung nicht überschritten und seien die erzielten Einkünfte steuerbefreit. Offengelassen hat der BFH jedoch, ob auch originär gewerbliche Einkünfte im Rahmen einer isolierten Betrachtung als Einkünfte aus Vermögensverwaltung einer Stiftung zu qualifizieren sind. Real Estate Insights Oktober

20 Bisherige Strukturen sollten Verlust der Steuerbefreiung verhindern Bislang mussten potenzielle Beteiligungs strukturen dahin gehend untersucht werden, ob ein Investment gewerblicher Art vorliegen könnte. Dies war gerade im Bereich der internationalen Sachwertinvestitionen oft mit erheblichen Schwierigkeiten verbunden. Häufig wurden daher Feeder-Strukturen genutzt, um eine direkte Beteiligung zu vermeiden. Die gewerblichen Einkünfte wurden nicht direkt, sondern als Kapitaleinkünfte an das Versorgungswerk oder die Stiftung ausgeschüttet. Vor allem im Fall von Beteiligungen an (internationalen) Immobilienfonds, die meist als gewerblich geprägte Personengesellschaften ausgestaltet sind, hatte diese Art der Strukturierung erhebliche steuerliche Nachteile. Eine Investition war damit unattraktiv. Neben den zusätzlichen laufenden Kosten für die Feeder-Struktur wird die Abschirmwirkung meist durch eine zusätzliche Steuerbelastung auf Ebene des Feeder-Vehikels sowie mögliche Quellensteuern erkauft. Eine Anrechnung der einbehaltenen ausländischen Quellensteuern in Deutschland läuft regelmäßig ins Leere, da Versorgungswerke wie auch gemeinnützige Stiftungen in Deutschland steuerbefreit sind. Vorteile der direkten Beteiligung Der BFH eröffnet mit seinen Entscheidungen die Möglichkeit einer direkten Beteiligung an gewerblichen bzw. gewerblich geprägten Personengesellschaften. Dadurch kann die steuerliche Transparenz von Investitionsstrukturen bis hin zur Ebene des Investors aufrechterhalten werden. Zusätzliche Steuerbelastungen durch Feeder-Vehikel und Quellensteuern auf Ausschüttungen können weitestgehend vermieden werden. Fazit Mit seinen Entscheidungen schafft der BFH mehr Anlagefreiheiten und eröffnet Versorgungswerken und gemeinnützigen Stiftungen steuerlich vorteilhafte Investitionsstrukturen. Die direkte Beteiligung an gewerblich (geprägten) Personengesellschaften stellt für diese Einrichtungen eine echte Strukturierungs alternative dar. Direkte Investitionsstrukturen bieten neben einer geringeren Steuerbelastung auch Kostenvorteile sowie mehr Transparenz und damit im Ergebnis eine höhere Nachsteuerrendite. Antje Schumacher ist Steuerberaterin und Managerin im Bereich Asset Management bei PwC in Berlin. Daniel Krisch ist Consultant im Bereich Asset Management bei PwC in Berlin. Real Estate Insights Oktober

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