Der Immobilien Verwalter

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1 A u s g a b e 6 15 D e z e m b e r Der Immobilien Verwalter Verbandsübergreifend Das Original seit 1995 Zuschüsse der Bundesregierung Bundeseinheitliches Meldegesetz Verantwortung von Feuchtschäden Die Vollmacht des Verwalters Neue Aufzugnorm Spielplatz- und Baumprüfung 6/15 Dezember Jahrgang 21 ISSN E 9308

2 SCHON JETZT NACH N E U E S T E N N O R M E N Pole Position Schon heute die Technik von morgen. Mit EN 81-20/50 * Sichern Sie sich den entscheidenden Vorsprung und Planungssicherheit. Das spart später Zeit und Kosten. * Ab werden die Normen EN und EN verbindlich.

3 Editorial Mehr Tempo für den Wohnungsbau Die Baukosten sind in den vergangenen zehn Jahren bekanntlich um mehr als 40 Prozent gestiegen. Aufgrund des millionenfachen Zuzugs von Flüchtlingen braucht die Bundesrepublik Deutschland aber noch mehr bezahlbaren Wohnraum. So sind weitere Kostenexplosionen im Baugewerbe programmiert. Experten sprechen schon jetzt in unseren Ballungsregionen von einer Nettozuwanderung von 1,4 Millionen Menschen in den letzten zweieinhalb Jahren. Diese Zahl wird drastisch steigen. Zudem gibt es offenbar nur noch 1,4 Millionen Sozialwohnungen. Und, bitter für viele Geringverdiener: Jedes Jahr werden laut Experten rund Wohnungen aus der Sozialbindung entlassen. Noch bitterer: Weitere Sozialwohnungen werden kaum gebaut. Noch schlimmer: Durch die starke Binnenwanderung gibt es noch mehr Engpässe bei bezahlbaren Mietwohnungen. Alle Wohnungsexperten fordern daher stark verbesserte Rahmenbedingungen für den Wohnungsneubau. Allein in den nächsten Jahren werden in Deutschland jeweils mindestens neue Wohnungen benötigt. Die Bundesmittel für die Wohnraumförderung um jährlich weitere 500 Millionen Euro reichen hinten und vorne nicht. Die rasant steigende Nachfrage in den Städten reicht nicht aus. Der zweite Teil der Energieeinsparverordnung 2016 muss daher vorübergehend ausgesetzt werden. Abhilfe schaffen zudem bessere steuerliche Anreize. Die vielerorts zu hoch gestiegenen Grunderwerbsteuern (bis zu 6,5 Prozent!) sollten außerdem wieder gesenkt, die Mietpreisbremse ausgesetzt werden. Doch es geht vor allem um eines um mehr Tempo. Die Bauleitplanungen müssen ebenso wie die Baugenehmigungsverfahren deutlich schneller werden, erklärt zum Beispiel Axel Gedaschko, Präsident des Bundesverbands deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen. Die Wohnungsversorgung müsse von den Bürgermeistern zur Chefsache erklärt werden. Die Kommunen in den starken Wachstumsregionen sollten einen Baukoordinator benennen, den die Länder anteilig mitfinanzieren. Oder, noch einfacher: Ausbau des fachkundigen Bundesverbands Altbauerneuerung zur Koordinationsstelle Gebäudebestand in Deutschland. Genauso wichtig ist es aber, die Baunutzungsverordnung zu überarbeiten, um Hemmnisse für die Aufstockung von Wohngebäuden zu beseitigen. Die kommunalen Bauämter müssten personell deutlich besser ausgestattet werden, um die Genehmigungsverfahren drastisch zu beschleunigen. Als Hilfe könnten Typengenehmigungen die Prozessdauer verkürzen, und auch die serielle Bauweise müsste neu eingeführt werden. Typenhäuser sind nicht nur deutlich günstiger als vergleichbare Flächen im Container, sie sind auch deutlich langlebi- ger und damit nachhaltiger. Die Baukosten liegen zwischen 1500 und 1800 Euro pro Quadratmeter, während zurzeit Containerpreise von bis 3000 Euro pro Quadratmeter aufgerufen werden, belegt der Zentralverband des Deutschen Baugewerbes. Auch die Abschreibungsmöglichkeiten im Mietwohnungsneubau müssen erhöht werden. Die gegenwärtig gültige Abschreibung von 2 Prozent im Jahr für Mietwohnungsbau ist nicht mehr sachgerecht. Denn der Anteil von Bauteilen und technischen Anlagen mit einer Nutzungsdauer von höchstens 25 Jahren am Gesamtgebäude hat massiv zugenommen. Die generelle Erhöhung der Abschreibungen im Mietwohnungsneubau auf 4 Prozent ist daher ein notwendiger Schritt, um zusätzliche Potenziale für Haushalte mit mittleren Einkommen zur Bezahlbarkeit von Neubaumietwohnungen zu erschließen. Mit herzlichen Grüßen aus Stuttgart Ihr Jörg Bleyhl Chefredakteur Der ImmobilienVerwalter 6/2015 3

4 Inhalt Politik Recht Schwerpunkt Software Management 5 WEG-Kredite mit Landesbürgschaft 6 Zuschüsse der Bundesregierung 8 Bundeseinheitliches Meldegesetz 10 Verwalterwissen zur aktuellen Rechtsprechung 14 Verantwortung von Feuchtschäden 18 Die Vollmacht des Verwalters 22 Marktübersicht: Software-Lösungen für die Immobilienverwaltung 27 Mieterbescheinigung per Mausklick 28 Bürokratieabbau mit Smartphone 30 Schaltzentrale für die Verwaltung 32 Impressum 33 Tipp des Monats Titelbild Aufgrund der guten Erfahrungen, die die HV Günthert & Gollmann mit der Porsche GmbH bei Projekten gemacht hatte, wurde der Fachbetrieb für Fenster und Türen aus Waltenhofen für anstehende Sanierungsmaßnahmen beauftragt. Gebäudetechnik 34 Sieben auf einen Streich...! 36 Neue Aufzugnorm 38 Pilotprojekt im Scharnhauser Park Schwerpunkt Sicherheit Messen und Termine Zahlen, Daten, Fakten 40 Spielplatz- und Baumprüfung 42 Smarte Zutrittstechnologie 44 Hochsaison der Einbrüche 45 Schlüsselloses Türzugangssystem 46 Branchentreff mit Spezialmessen 47 Messe verzeichnet starke Nachfrage 48 Digital, individuell und vernetzt 49 Innovationsbreite der Branche 50 Die FAF macht Isar-Metropole bunt 51 Statistiken und Grafiken 4 Der ImmobilienVerwalter 6/2015

5 Förderansatz für mehr Energieeffizienz in Eigentumswohnungen WEG-Kredite mit Landesbürgschaft Politik Ein Drittel des Wohnungsbestands in Baden-Württemberg gehört Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG). Bei der vorwiegend älteren Bausubstanz dieser Immobilien besteht ein hoher Modernisierungsbedarf mit einem entsprechend hohen Energieeinsparpotenzial. So fasst das Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW) in einer aktuellen, von der L- Bank beauftragten Studie die Situation zusammen. Eine der zentralen Fragen lautet: Gibt dieser innovative Förderansatz für energetische Modernisierungen durch WEG, den Baden- Württemberg 2012 einführte, die aus klima- und energiepolitischer Sicht notwendigen Investitionsimpulse? Bisher kippte ein Modernisierungsvorhaben dann, wenn nur einer der Eigentümer seiner Bank keine Sicherheiten bieten konnte und deshalb keinen Kredit bekam. Genau deshalb setzen wir in Baden-Württemberg auf Verbandskredite, sagt Axel Nawrath, Vorsitzender des Vorstands der L-Bank. Um diese Frage zu beantworten, hat das ZEW baden-württembergische Immobilienverwalter befragt, die energetische Sanierungen durch WEG begleiten. Das Förderprogramm, das vom Ministerium für Finanzen und Wirtschaft und der L-Bank eingeführt wurde, bietet den WEG Verbandskredite an. Das Risiko der Bank wird über eine Ausfallbürgschaft des Lands abgesichert. Das Modell setzt bei der Absicherung der Kreditrisiken an. Diese sind erfahrungsgemäß ein entscheidendes Finanzierungshemmnis gerade bei umfangreicheren WEG- Modernisierungen, erläutert Oliver Lerbs, der die Studie am ZEW leitete. Im Zeitraum von 2012 bis 2014 wurden zirka 6000 Eigentumswohnungen mit kumuliert rund 43 Millionen Euro gefördert. Das Programm trug somit bereits wesentlich zu den Sanierungsaktivitäten baden-württembergischer WEG bei. Für eine Vollsanierung setzen baden-württembergische WEG gemäß den Ergebnissen der ZEW-Umfrage rund Euro je Wohneinheit ein. Über ihre Rücklagen können die WEG in der Regel ein Investitionsvolumen in dieser Höhe nicht abdecken. Das heißt bisher musste jeder der Eigentümer seinen Finanzierungsanteil beisteuern. Doch viele Eigentümer können einen solchen Betrag nur über einen Kredit finanzieren. Bisher kippte ein Modernisierungsvorhaben dann, wenn nur einer der Eigentümer seiner Bank keine Sicherheiten bieten konnte und deshalb keinen Kredit bekam. Genau deshalb setzen wir in Baden-Württemberg auf Verbandskredite, sagt Axel L-BANK Nawrath, Vorsitzender des Vorstands der L-Bank. Das vereinfacht die Finanzierung für die WEG wesentlich. Nach dem rechtskräftigen Beschluss der Eigentümer beantragt der Verwalter einen Kredit über den Bedarf an Fremdkapital bei der L-Bank. Die Frage nach den Sicherheiten ist für uns durch die Ausfallbürgschaft des Lands geklärt. Sowohl die Studie als auch die stark wachsende Nachfrage bei der L-Bank bestätigen, dass dieses Modell den richtigen Hebel bietet, um die dringend anstehende Modernisierung älterer WEG- Immobilien auf den Weg zu bringen. Die Studie zum Download findet sich unter Für die WEG lohnt sich die Investition nicht nur wegen des Energieeinsparpotenzials und des höheren Wohnkomforts. Eine Modernisierung ist ein wesentlicher Beitrag zum Wert erhalt der Immobilien und wird damit auch zu einem Baustein in der privaten Altersvorsorge. Der ImmobilienVerwalter 6/2015 5