In dieser Ausgabe lesen Sie: Bericht des Vorstandes Seite 2. Rauchmelder im Wohnungseigentum Seite 3,4. Überprüfungspflicht für Gasleitungen Seite 4

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1 In dieser Ausgabe lesen Sie: Bericht des Vorstandes Seite 2 Rauchmelder im Wohnungseigentum Seite 3,4 Überprüfungspflicht für Gasleitungen Seite 4 Förderprogramm Altersgerecht umbauen Seite 5 Aktuelle Urteile Seite 6

2 Report...Ausgabe 40/April Seite 2 Liebe Leserinnen und Leser, Die Gelehrten und die Pfaffen streiten sich mit viel Geschrei, was hat Gott zuerst erschaffen - wohl die Henne, wohl das Ei! Wäre das so schwer zu lösen - erstlich ward ein Ei erdacht, doch weil noch kein Huhn gewesen - darum hat s der Has` gebracht! as Neue Jahr hat uns wie so oft mit neuen Gesetzen und Reglungen vor der Routine bewahrt und neue Herausforderungen gebracht, denen wir uns stellen. Die Pflicht, Rauchmelder in den Wohnungen anzubringen, gibt es in der Hessischen Bauordnung (HBO) zwar schon länger, weshalb bei Modernisierungen und Renovierungen die Vorschrift im Vorgriff auf den Stichtag von der Genossenschaft bereits umgesetzt wurde. Im Zusammenhang mit dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) gab es jedoch widersprüchliche Auffassungen, wer dieses Gesetz umzusetzen hat Eigentümer oder Nutzer? Die nun erfolgte Klarstellung lesen Sie in dieser Ausgabe des REPORT. Eduard Mörike, Die Überprüfungspflicht für Gasleitungen ist ebenfalls nicht ganz neu, wird aber durch die lange Frist von 12 Jahren zunehmend aktueller. Auch wenn es sich um einen recht großen Zeitraum handelt, zählt die Überprüfung zu den regelmäßig wiederkehrenden Pflichten und verursacht damit laufende Kosten, die in die Betriebskostenabrechnung Eingang finden. Mittlerweile liegen auch die meisten Abrechnungsdaten der Versorger vor, so dass die jährlich abzurechnenden Betriebskosten demnächst versandt werden können. Für viele stellt sich damit die spannende Frage: Gibt es eine Nachzahlung oder eine freundliche Erstattung? Die Überprüfung der Daten zeigt schnell, bei welchen Verbrauchsarten (Heizung, Wasser, Warmwasser, Strom) eventuell noch Einsparungen möglich sind. Viele Kostenarten (Müll, Grundsteuer, Schornsteinfeger etc.) sind jedoch fix und müssen per Umlage vom Mieter getragen werden. Da dieser Themenkomplex besonders häufig zu Streitigkeiten führt, haben wir Ihnen in der Rubrik Urteile eine Auswahl von Entscheidungen zusammen gestellt. Altengerechte Wohnanlagen und Bücher wie Die Altenrepublik lassen die Diskussion um den demografischen Wandel nicht abreißen. Wie man mit gezielten Umbaumaßnahmen in der lieb gewordenen Umgebung möglichst lange verbleiben kann, verraten Beratungsstellen wie das Hanauer Seniorenbüro. Über die möglichen finanziellen Förderungen berichten wir auf Seite 5 dieser Ausgabe. Wir wünschen unseren Mitgliedern, Mietern und Eigentümern sowie allen, die mit unserem Unternehmen verbunden sind, frühlingshafte Osterferien und viel Vergnügen beim Eiersuchen und wie immer viel Freude beim Lesen des REPORTs. Ihr Vorstand Heinz Goß Ralf Salg Gerhard Schwickert

3 Report...Ausgabe 40/April Seite 3 Rauchmelder im Wohnungseigentum ie Regelungen über die Ausstattungen von Wohnungen mit Rauchwarnmeldern sind Ländersache; sie werden in den Landesbauordnungen getroffen. Für Hessen ist die gesetzliche Norm die Hessische Bauordnung (HBO), die in 13 Bestimmungen zum Brandschutz enthält. 13 Abs. 5 in der Fassung vom bestimmt, dass bestehende Wohnungen bis zum nachgerüstet werden müssen: In Wohnungen müssen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Die Rauchwarnmelder müssen so eingebaut oder angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Die Eigentümerinnen und Eigentümer vorhandener Wohnungen sind verpflichtet, jede Wohnung bis zum 31. Dezember 2014 entsprechend auszustatten. Die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft obliegt den unmittelbaren Besitzerinnen und Besitzern, es sei denn, die Eigentümerinnen oder die Eigentümer haben diese Verpflichtung übernommen. Für Wohnungseigentümergemeinschaften stellt sich somit die Frage, wer konkret für die Ausstattung der Wohnungen (Sondereigentum) zuständig ist - die Eigentümergemeinschaft oder der einzelne Wohnungseigentümer. Um diese Frage beantworten zu können, muss zunächst untersucht werden, ob Rauchwarnmelder dem Sondereigentum oder dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen sind. In Entscheidungen aus dem Jahr 2009 haben das AG Ahrensburg und das AG Rendsburg die Auffassung vertreten, es handele sich gem. 5 Abs. 2 WEG um Gemeinschaftseigentum, da Rauchwarnmelder dem Brandschutz und somit auch dem Schutz des Gebäudes insgesamt dienen. Im Schrifttum wird in diesem Zusammenhang auch wiederholt ein Urteil des OLG Frankfurt (Beschluss vom , 20 W 325/06) angeführt; diese Entscheidung betraf jedoch nicht den Einbau von Rauchwarnmeldern, sondern maß lediglich Brandmelder die oben erwähnte Bedeutung zu. Zu mancher richtigen Entscheidung kam es nur, weil der Weg zur falschen gerade nicht frei war. Hans Krailsheimer Der Auffassung der AG Ahrensburg und Rendsburg ist zu widersprechen. Ob eine Anlage oder Einrichtungen entsprechend 5 Abs. 2 dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen ist, weil sie dem gemeinschaftlichen Gebrauch dient, hängt nicht davon ab, ob sie zum gemeinschaftlichen Gebrauch geeignet ist, sondern davon, ob ihr Zweck darauf gerichtet ist, der Gesamtheit der Wohnungseigentümer einen ungestörten Gebrauch ihrer Wohnungen und der Gemeinschaftsräume zu ermöglichen und zu erhalten (BGH V ZR 47/79). Dies ist bei Rauchwarnmeldern nicht der Fall; ihr Zweck ist es, in einer Wohnung anwesende Personen bei Brandrauch durch einen Alarm zu veranlassen, die Wohnung zu verlassen. Dass durch diesen Alarm auch Dritte veranlasst werden können, Maßnahmen zum Brandschutz einzuleiten, kann nicht dazu führen, dass Rauchwarnmelder als Anlagen oder Einrichtungen im Sinne von 5 Abs. 2 WEG betrachtet werden. Nach herrschender Meinung in der Rechtsprechung gehören zu den Anlagen und Einrichtungen i. S. von 5 Abs. 2 WEG nur solche Teile, die zugleich wesentliche Bestandteile des Gebäudes sind (hierauf weist Prof. Wolfgang Schneider in seinem Beitrag Die sachenrechtliche Zuordnung von Rauchwarnmeldern in Eigentumswohnungsanlagen [ZMR 2010, 822] zutreffend hin). Die Zuordnung von Rauchwarnmeldern zum Gemeinschaftseigentum ist somit zu verneinen. Die HBO bestimmt, dass den Eigentümerinnen und Eigentümern die Pflicht obliegt, Wohnungen mit Rauchwarnmeldern auszustatten. Bei Wohnungseigentum kann

4 Report...Ausgabe 40/April Seite 4 Eigentümer, dem die Einbaupflicht obliegt, nur der sein, dem das Sondereigentum an der Wohnung zusteht (so Schultz in ZWE 1/2011, 23). Es ist nun noch zu prüfen, ob für den Einbau von Rauchwarnmeldern eine Verwaltungszuständigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft besteht. In diese fallen die der Gemeinschaft gesetzlich zugewiesenen Aufgaben, also die die Vermögensverwaltung betreffenden Angelegenheiten ( 10 Abs. 6 Satz 1 WEG) sowie die Ausübung bzw. Wahrnehmen gemeinschaftsbezogener Rechte und Pflichten ( 10 Abs. 6 Satz 3 WEG). Den Einbau von Rauchwarnmeldern der Vermögensverwaltung zuordnen zu wollen, scheint abwegig. Gemeinschaftsbezogene Pflichten umfassen insbesondere Instandhaltungs- und Verkehrssicherungspflichten. Beide knüpfen an das gemeinschaftliche Eigentum an; dies liegt jedoch bei Rauchwarnmeldern nicht vor. Eine Verwaltungszuständigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft für den Einbau von Rauchwarnmeldern ist daher zu verneinen. Ebenso wenig dürfte der Einbau von Rauchwarnmeldern eine Maßnahme sein, die eine Gebrauchsregelung i. S. des 15 Abs. 1 und 2 darstellt (Schutz, a. a. O, 24). Zusammenfassend kann festgestellt werden, dass der nachträgliche Einbau von Rauchwarnmeldern entsprechend 13 Abs. 5 HBO Sache der einzelnen Wohnungseigentümer ist. Lediglich wäre denkbar, dass die öffentlich-rechtliche Einbaupflicht durch Beschluss der Wohnungseigentümer auf die Gemeinschaft übertragen werden könnte. Überprüfungspflicht für Gasleitungen Alle Berufe sind Verschwörungen gegen die Laien. G. B. Shaw lte Gasleitungen stellen aus der Sicht des Gesetzgebers ein Sicherheitsrisiko dar. Aus diesem Grund ist die Empfehlung, Hausanschlussleitungen für die Gasversorgung alle zwölf Jahre auf Dichtheit kontrollieren zu lassen, mit der im Jahr 2008 in Kraft getretenen Fassung der Technische Regel für Gasinstallationen (TRGI 2008) in den Bereich der Forderungen aufgerückt. Das heißt, Gasleitungen müssen nun zwingend alle 12 Jahre von einem Fachbetrieb überprüft werden. Zeigen sich bei der Überprüfung Beanstandungen, ist der Gebäudeeigentümer in der Regel verpflichtet, den festgestellten Mangel innerhalb von 4 Wochen von einem zugelassenen Fachbetrieb beheben zu lassen. Zusätzlich soll der Hausbesitzer nach der TRGI 2008 die Gasinstallation jährlich einer einfachen Sichtkontrolle unterziehen. Diese sogenannte Gas-Hausschau ist für den Hausbesitzer gesetzlich nicht verpflichtend, sondern als Empfehlung zu verstehen und kann lediglich im Rahmen der allgemeinen Verkehrssicherungspflicht Bedeutung erlangen. Bei einem Schadensfall kann eine regelmäßig durchgeführte und dokumentierte Gas-Hausschau die Argumentation gegenüber dem Geschädigten und der Versicherung wesentlich erleichtern. Die Beauftragung eines Fachbetriebes oder Kaminkehrers ist hierfür nicht gefordert, die Sichtkontrolle kann auch vom Hausbesitzer selbst durchgeführt und dokumentiert werden.

5 Report...Ausgabe 40/April Seite 5 Förderprogramm Altersgerecht umbauen s gibt im Laufe eines Lebens Situationen, in denen einem alltägliche Abläufe im eigenen Zuhause plötzlich schwieriger erscheinen: Die Hochschwangere findet nur schwer den nächsten Tritt auf der steilen Kellertreppe zur Wachmaschine der Bauch ist im Sichtfeld. Der Sportler mit gebrochenem Bein, weiß nicht, wie er in die Badewanne hinein und wieder herauskommen soll, ohne gleich den nächsten Sturz zu provozieren. Solche Situationen ließen sich noch weiter aufzählen, dennoch sind sie kein Anlass, bauliche Veränderungen vorzunehmen schließlich sind diese Situationen vorübergehender Natur. Doch wie sieht es aus, wenn sich im Alter körperliche Einschränkungen einschleichen, die sich als bleibend herausstellen? Spätestens dann ist es Zeit, dass Eigentümer wie Mieter (mit Einverständnis des Vermieters) an bauliche Veränderungen denken, die einen bequemen und sicheren Verbleib zuhause noch lange erlauben. In 30 Jahren werden aktuellen Prognosen zufolge fast 8 Millionen Menschen in Deutschland über 80 Jahre alt sein, etwa doppelt so viele wie heute. Das Bundesbauministerium fördert daher den altersgerechten Umbau von Wohngebäuden sowie des Wohnumfeldes. Die KfW-Bankengruppe hat dazu 17 Bausteine zur Barrierereduzierung definiert: Wege zu Gebäuden, Stellplätze, Gebäudezugang, Wohnungszugang, Aufzugsanlagen/ Mechanische Fördersysteme, Treppenanlagen, Rampen, Flure, Wohn und Schlafräume/ Küche, Türen, Fenster, Erschließung bestehender Freisitze, Sanitärräume, Sanitärobjekte, Sicherheitssysteme und -vorkehrungen, Bedienelemente, Gemeinschaftsräume (ab 3 Wohneinheiten). Zinsgünstige Darlehen, die im Bundesdurchschnitt ca. 2 % unter dem Marktzins liegen, sollen neben Zuschüssen (bis ) die altersgerechten Umbauten mitfinanzieren. Hiefür stehen jährlich 100 Millionen Euro bereit. Die Anforderungen an die Umbaumaßnahmen werden in den Technischen In der Jugend bald die Mindestanforderungen zusammengefasst. Vorzüge des Alters gewahr zu werden, im Alter Die Förderung kann unabhängig vom Alter beantragt werden und wird als die Vorzüge der Jugend zu Vorsorgemaßnahme für ein langes Verbleiben in der gewohnten Umgebung erhalten, beides ist nur ein mit sozialen Bindungen verstanden. Glück. Angesichts der demografischen Entwicklung, müssen sich alle am Wohnungsbau Beteiligten den Herausforderungen der nächsten Jahre stellen, um Goethe Häuser und Wohnungen den Bedürfnissen älterer Menschen anzupassen. Gerade beim altersgerechten Umbau werden wegen der Kleinteiligkeit der Maßnahmen gleichzeitig Arbeitsplätze in der mittelständischen Bauwirtschaft und im Handwerk gesichert. Weitergehende Informationen zum Programm Altersgerecht umbauen erhalten Eigentümer, Mieter, private wie institutionelle Vermieter im Internet ( oder telefonisch im KfW-Infocenter ( )

6 Report...Ausgabe 40/April Seite 6 Aktuelle Urteile ruckprüfung der Gasleitung Die Kosten für die Überprüfung der Gasleitung in den Mietwohnungen sind nach der Regelung in der Betriebskostenverordnung ( 2 Ziffer 4 d) grundsätzlich auf den Mieter umlagefähig. Die Dichtigkeitsprüfung dient der Betriebssicherheit. Sie wird auch regelmäßig in gewissen Zeitabständen vorgenommen, so dass diese Kosten auch vom Mieter zu übernehmen sind. Amtsgericht Köln, AZ: 223 C 260 /07 aumfällkosten sind keine Betriebskosten Die Kosten für das Fällen von Bäumen auf einem Grundstück mit vermieteten Wohnungen gehören nicht zu den gewöhnlichen Betriebskosten und können deshalb nicht auf die Mieter umgelegt werden. Solche Baumfällkosten fallen im Gegensatz zu den Kosten für das Schneiden und Ausästen von Bäumen - nicht regelmäßig an und können daher nicht als laufende Kosten bezeichnet werden Amtsgericht Berlin-Schöneberg, AZ: 106 C 110/09 er Mieter darf Belege fotografieren Einem Mieter darf es vom Vermieter nicht verweigert werden, die ihm vorgelegten Belege der angezweifelten Betriebskostenabrechnung zu fotografieren, um sie in Ruhe kontrollieren zu können. Der Vermieter kann nicht verlangen, dass der Mieter ihm für jedes Foto einen Grund zu nennen habe. Vielmehr gehöre es zu einer effektiven Ausübung des Rechts auf Belegeinsicht, dass die Mieter die Unterlagen in Kopie vorliegen haben. Amtsgericht München, AZ: 412 C 34593/08 Die Ansichten der Menschen sind viel zu mannigfaltig, als dass sie, selbst durch die vernünftigsten Vorstellungen, auf einen Punkt versammelt werden können. Goethe ürger müssen Mülltonnen selbst zum Abholplatz bringen Schaffen es die Fahrzeuge der kommunalen Müllentsorgung nicht bis vor die Haustüren der Bewohner, dann müssen sich die Bürger mit ihren Abfalltonnen auf den Fußweg zu einer verkehrsgünstigeren Verladestelle machen. Dies gilt auch dann, wenn die Abfallgefäße in der betroffenen Wohngegend früher einmal direkt an den Grundstücksgrenzen abgeholt wurden, was aber deswegen nicht mehr funktioniert, weil mittlerweile die Entsorgungsfahrzeuge wesentlich größer und breiter sind und in engen Straßen nicht wenden können. Bestimmt die Ortssatzung, dass Mülltonnen von den Bürgern bis zur nächsten Zufahrtsmöglichkeit zu bringen sind, wenn das Entsorgungsfahrzeug nicht am Grundstück vorfahren kann, ist dies nicht zu beanstanden. Verwaltungsgericht Münster, AZ: 7 K 1621/08